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1、建水临安春秋项目计划立项可行性研究报告编制单位：成都世纪紫杨房地产营销有限公司二00七年十二月十九日目 录第一篇、项目总论41.1项目背景41.2可行性研究结论5第二篇、项目投资环境和市场研究7一、市场宏观背景71.1全国投资环境71. 2昆明市房地产市场概况151. 3建水投资宏观背景231. 4区域发展及前景预测311.5宏观市场与本项目发展借鉴33二、区域市场分析362.1区域市场界定362.2供给分析372.3需求分析452.4竞争分析612.5典型物业调查612.6市场分析有关结论65第三篇、项目分析及评价683.1地块解析683.2交通条件693.3地形、地势693.4水电保障69
2、3.5规划限制条件703.6项目SWOT分析703.7项目评价72第四篇、市场定位及项目评估734.1项目定位734.2方案评估意见76第五篇、项目开发建设进度安排765.1有关工程计划说明765.2计划进度安排775.3施工横道图77第六篇、投资估算与盈亏平衡分析78一、项目建设及有关税费成本78二、销售费用计算80三、购地税费计算80四、总成本81五、建成后总价值的求取81六、盈亏平衡82七、敏感性分析82（一）、价格变化对利润的影响82（二）、成本变化对利润的影响83八、财务评价83九、附件84临安春秋项目计划立项可行性研究报告第一篇、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称：临安春秋1
3、.1.2开发公司：1.1.3承担可行性研究工作的单位：成都世纪紫杨房地产营销有限公司1.1.4研究工作依据1) 国家宏观经济环境的研究及趋势预测。2) 全国房地产市场研究及趋势预测。3) 昆明房地产市场研究及趋势预测。4) 建水区域市场的政治、经济、人口、文化、政策等微观环境的研究。5) 建水房地产市场供需、价格、租金、消费者习惯及行为特征等等方面的研究。6) 项目本身的综合分析。7) 土建工程：参照云南省建筑工程计价定额、云南省建设工程计价定额附录所作同类工程概算，并参考建水建筑市场的实 际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。8) 采用假定开发法对项目进行财务效益分析与财务评价
4、。1.1.5项目建设规模和内容1) 项目占地：27亩，容积率：1.652) 总建筑面积38160平方米3) 别墅36x270=9720 平米4) 商业20540平方米，其中1层10340平方米；2层10200平方米。5) 地下停车场7900平方米1.1.6项目开发手续1.2可行性研究结论1.2.1市场预测1) 总体宏观经济环境比较稳定，经济增长不会大幅波动。2) 物价上涨快，但不会出现大范围通货膨胀。3) 全国房地产市场不稳定，但不会出现全国性的大幅降价。4) 建水居住和商业环境大幅提升，城市功能和形象日趋显著，城市发展力大。5) 建水房地产市场供需两旺，价格的承受能力强，项目可以实现预期价格
5、。1.2.2项目建设进度1) 筹备期：2008年1月至2002年7月，为项目前期工作，包括征地、一期的拆迁安置、土地平整、三通等工程。2) 周期：2008年8月至2010年1月完成整体开发。1.2.3投资估算和资金筹措1) 项目总投资11019.89万元。2) 资金来源资金来源比例金额(万元)自有资金55%6000 银行贷款18%2000 销售收入17%1900 施工单位垫资及其他10%1100 合计100%11003 1.2.4项目综合评价结论1) 根据区域市场的深度调研项目可以实现商业1F售价9000元/平方米，1F售价5400元/平方米；别墅3400元/平方米的价格。2) 项目在基准价+
6、%的基础上可以实现以下财务收益，项目的抗风险能力强，具有非常强的盈利能力可操作性。销售收入税收税后销售收入总投资权益资本销售利润总投资收益率成本收益率权益资本收益率保守16306.922038.37 14268.56 10633.06 6000.00 3635.50 22.29%34.19%60.59%一般18118.82264.85 15853.95 10705.54 6000.00 5148.41 28.41%48.09%85.81%乐观19930.682491.34 17439.35 10778.01 6000.00 6661.34 33.42%61.80%111.02%该项目无论是从城
7、市环境和形象的提升，市民居住环境和生活的改善都具有十分的必要性。并且符合建水政府制定的“旧城古典化、新区特色化” “打造古临安、建设新建水”的发展战略。第二篇、项目投资环境和市场研究一、市场宏观背景1.1全国投资环境目前，国内房地产市场受价格、宏观调控的影响严重，市场正发生这深刻变化。本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的 层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判：1.1.1国民经济景气状况对本项目的影响近年来我国
8、的国民生产总值一直保持两位数快速增长，今年上半年我国实现国内生产总值106768亿元，同比增长11.5%，比上年同期加快0.5个百分点。其中，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%。历史数据表明，11.9%是1994年以来我国经济的最快增长。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长李晓超说，今年以来，中国的经济增长确实保持了一个快速增长的势头，但是，全年的GDP增长预期要受很多不确定因素的影响，比如说世界经济从目前来看发展不错，有利于中国经济的增长。从投资和消费关系看，上半年全社会固定资产投资同比增长25.9%，增速比上年同期回落3.9个百分点，社会消费品零售总额同比增长15.4%，增
9、速比上年同期加快2.1个百分点。消费对经济增长的贡献有所增大。按现价计算，1-6月消费品零售额对经济增长的贡献率为36.5%，比去年同期大幅提高8.1个百分点。从出口需求看，今年上半年我国实现进出口总额9809亿美元，同比增长23.3%，其中出口5467.3亿美元，增长27.6%，进口4342亿美元，增长18.2%。进出口相抵，顺差达1125亿美元，比上年同期增加511亿美元，增长83.1%。随着出口需求快速增长和顺差急剧扩大，净出口对经济增长的贡献明显加大。初步测算，今年上半年中国经济的外贸依存度高达71.7%，净出口对经济增长的贡献率约为23.9%，大大高于2006年上半年6.8%的贡献率
10、，出口需求拉动经济增长2.8个百分点，比上年加快0.9个百分点，这样的拉动力是从未有过的。目前观察，国内需求在近几年内都会呈现上升趋势。这主要体现在国家政策逐渐的稳定成熟；投资的高速增长；农村政策的放宽和农村剩余劳动力的快速装移；收入水平的不断提高上。只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。中信证券宏观分析师诸建芳分析认为，美国经济减速，并不足以扭转中国经济快速增长的势头。但如果美国经济衰退，从中国的进口增长大幅放慢，中国的出口增长有可能从2007年的25%以上
11、回落至21%左右，净出口增长从2007年的50%左右回落到25%左右，中国经济增速有可能因此而降低0.7个百分点，明年中国经济增长或将放缓。亚洲开发银行发表亚洲经济监测报告说，受到环球金融市场波动以及原油和商品价格上升的影响，东亚地区经济增长步伐将会放慢。报告指出，作为地区经济增长引擎，中国内地2007年经济增长率预期为11.4，不过，由于将持续推行宏观调控，预计2008年中国内地经济增长率将放慢至10.5。我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的。虽然从今年的经济状况来看我国经济的外贸依存度过高，极容易受到全球经济的影响，但还不足以扭
12、转整体长势。1.1.2宏观调控、银行利息及金融政策对本项目的影响自2005年以来国家的宏观调控政策频频出台，但房价却仍然节节攀升，屡创新高。今年政府为抑制房地产过热先后采取的多项措施显然是房地产市场降温的主要推动力。5月17日，国务院常务会议出台了促进房地产业健康发展的“国六条”。5月24日，国务院转发了建设部等九部委联合制定的关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，5月31日，中国人民银行发布了关于调整住房信贷政策有关事宜的通知。继7月24日建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六部委下发的关于规范房地产市场外资准入和管理的意见后，9月4日，被称为限制外资炒楼的细则关于规范房地产市场外汇
13、管理有关问题的通知又由中国国家外汇管理局、建设部联合推出。为严把土地“闸门”，9月5日国务院关于加强土地调控有关问题的通知公布，对各地和各部委提出了八方面的要求。国家税务总局也出台新规加强房地产业征税管理。2007年成了宏观调控政策的执行年。随着2007年政策的步步紧逼和房地产价格的快速上涨，大多数一线、二线城市价格进入高位，出现了有价无市的观望现象。自今年10月以来深圳、北京、成都、广州、上海等一线、二线城市的成交量大幅下滑，深圳、广州等城市的出现了大幅降价现象，特别是广州一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。出现这种现象一方面是这些城市的价格的确已达到了高位，比如成都，本身
14、供需两旺的市场，在成都成为新农村建设的试点城市后，在短短一个多业内价格涨幅达一千多每平方米。第二方面是政策的步步紧逼，特别是90平方米占70%的硬性规定和购第二套房首付提高到4成，利率上调10%，直接打击了投资和二次置业者积极性，极大的抑制了市场需求。最近，又将第二套住房定义为以家庭为单位，包含贷款已还清的客户，目前在所有的中高档房购买当中大多数为二次置业者，因此这一政策将给市场造成前所未有的冲击。据报道，央行行长周小川13日在第三次中美战略经济对话期间举行的第四场新闻吹风会上表示，中国的消费价格指数（）上涨和美联储利率调整会对中国货币政策产生“不小的影响”，对此央行会认真考虑。今年8至11月
15、，涨幅连续4个月超过6，11月更是创下6.9的新高，通货膨胀压力节节攀升。近日，中央经济工作会议为货币政策定下“从紧”的基调，市场普遍认为明年央行将加大对冲力度，对信贷的控制也不仅仅着眼于总量，更会加大对投放节奏的控制，从源头上抑制过热。长江证券分析认为，央行年内已经10次上调存款准备金率、5次提高基准利率，并加强了“窗口指导”等行政手段，和1973年时的日本类似。“尽管在日元升值的第一阶段，由于升值引致的利率敏感度降低，货币紧缩的效力不甚明显，但是其积累效力却会在面临阶段性转折时与美国溢出效应一起构成外部冲击，进一步考验实体经济承受力。”从近几年的调控政策来看从大到小，从粗至细，调控效果逐渐
16、显现。但总体来看，国家还是在有预期、有节奏的逐步实施，其目的只是出于平抑房价过快上涨。因此，其效果也仅仅对部分房价上涨过快的，房价本身不合理或已居高位的，“投机”行为较严重的城市产生了影响。而对于房价趋于合理，自住性需求旺盛的城市的影响并不大，作为自住，利率和首付的敏感性不会太高，而这些城市选往往择一次性付款和分期付款的也比较多。而建水正处于房地产发展的提升阶段，这种影响仅仅限于全国性房价大幅波动，而这种全国性房价大幅下降的可能性是比较低的。因此，建水的市场需求也不会大幅缩小，只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险也不会太大。1.1.3
17、通货膨胀因素对本项目的影响通胀压力显著增强，上下游行业间的价格传导迹象有所显现 ：今年以来，CPI涨幅较大，主要是由于粮食、肉禽及其制品等与食品有关的价格涨幅较大所带动。与食品价格相比，其他消费品价格涨幅不高，有的还有所下降。1-6月份累计，工业品出厂价格同比上涨2.8%，与去年同期水平基本持平；原材料、燃料、动力购进价格上涨3.8%，比去年同期涨幅降低2.3个百分点。其中6月份工业品出厂价格和原材料、燃料、动力购进价格分别上涨2.5%和3.4%，当月涨幅均低于累计涨幅，最近几个月生产性物价一直呈现稳中有降的走势。一个社会要出现物价轮番大幅上涨的局面，或是由于资源供不应求，或是由于成本推动，基
18、础原材料价格率先上涨，带动下游产品、工业品出厂价格大幅上涨，进而引发居民消费物价的上涨，最后形成物价大幅上涨的局面，我国前几次通货膨胀就是这样发生的。目前的情况则不同，处于末端环节的居民消费价格结构性上涨，工业品出厂价格和生产资料价格均处于较低水平，生产物价和消费物价不是互动影响而是呈现背离走势，在此情况下，不会出现全社会范围内的严重通货膨胀。当前，物价水平适度上涨对于保护和促进经济健康持续发展特别是提高农民的收入是有益的，3-5%的物价上涨在目前经济增长的可承受范围之内。当然，由于流动性过剩问题依然严峻，今年以来，房地产价格进一步提高，股票价格也上升到较高水平，应引起关注。明年的物价可能还会
19、进一步上涨，但涨幅应不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平、原材料、燃料、动力价格上涨总体比较平稳，对本项目的开发成本、费用开支、投资收益影响不会太大。但房地产价格、股票价格的快速增长可能会诱发银行的进一步加息。因此，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本和加息风险。1.1.4固定资产投资对本项目的影响1-5月份，城镇固定资产投资32045亿元，同比增长25.9%。其中，国有及国有控股完成投资13891亿元，增长15.6%；房地产开发完成投资7214亿元，增长27.5%。从注册类型看，内资企业投资28067亿元，同比增长25.9%；港澳台商投资和外商投资分别完成1739亿元和2087亿元，分别
20、增长36.8%和17.8%。从施工和新开工项目情况看，截止到5月底，城镇50万元以上施工项目累计151139个，同比增加18470个；施工项目计划总投资175359亿元，同比增长16.1；新开工项目74701个，同比增加7282个；新开工项目计划总投资27908亿元，同比增长6.1%。从到位资金情况看，城镇投资到位资金40296亿元，同比增长23.7%。其中，国内贷款增长14.1%，利用外资增长16.6%，自筹资金增长29.2%。在投资增长中，有三个方面是值得关注的。一是总体增速仍然偏高，房地产投资增长仍然较快，1-8月增长达29%，高出2006年全年增长21.8%的7.2个百分点，这说明房地
21、产投资仍然偏热，也预示着明年国家会继续对房地产行业进行调控。二是新开工项目增速明显降低，这说明宏观调控政策起到了一定的效果，也说明投资者对明年的市场预期和固定资产投资的热情都有所降低，或者是观望氛围变浓。三是自筹资金增长较快，可以看出，近年来国家一系列的金融政策对投资商产生了深远的影响；一方面投资者自身的资金实力逐渐增强；一方面体现了投资者的融资渠道走向了多元化，开发商对银行贷款的依赖性降低，这预示着国家的信贷政策对投资者的影响变弱，这也是为什么国家要从供需两个方面对房地产投资进行调控的原因；那么在需求市场变化不大的情况下，投资市场会依然稳定。1.1.5消费需求对本项目的影响改革开放以来，我国
22、经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份，消费增量占GDP增量的比重在60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。上半年，社会消费品零售总额42044亿元，同比增长15.4%。分地域看，城市消费品零售额28525亿元，同比增长15.9%，县及县以下零售额13519亿元，增长14.3%。分商品类别看，限额以上批发和零售业吃、穿、用商品类零售额同比分别增长23.6%、25.0%和25.8%。其中，粮油类增长33.2%，肉禽蛋类增长36.0%，服装鞋帽针纺织品类增长25.0%，文化办公用品类增长19.8%，体育、娱乐用品类增
23、长17.9%，日用品类增长24.6%，家用电器和音像器材类增长20.7%，家具类增长43.4%，建筑及装潢材料类增长41.0%，化妆品类增长25.9%，金银珠宝类增长37.5%，通讯器材类增长10.9%，汽车类增长36.7%，石油及制品类增长20.8%。可以看出社会消费品零售总额得到了开速增长，其涨幅是1997年以来的最快水平，比2006年的13.6高出了1.8个百分点，同时城市和县及县以下保持均衡增长态势，特别是家具、建筑及装潢材料、金银珠宝、汽车类涨幅最大。这说明，人民的生活水平明显提高，消费能力及档次明显提高，特别是金银珠宝、汽车类的快速增长。1.1.6房地产市场走势对本项目的影响统计数
24、据显示，前三季度我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.6%，涨幅回落2.4个百分点。其中，9月份房价与去年同期相比上涨5.3%，这一涨幅比8月份再降0.2个百分点，实现7月份以来的连续两个月下降。从分季走势看，经历了宏观调控的房地产市场，房价走势开始实现稳步下调。70个大中城市的销售价格指标，今年一季度涨幅为5.5%，二季度涨幅5.7%。6月至9月的月度涨幅则分别为5.5%、5.7%、5.5%和5.3%。从更长期的走势观察，房价涨幅近3年来呈现逐步回落趋势，2004年为10.8，2005年为6.2，今年前三季度为5.6。作为全国房地产市场规模最大、价位较高的长三角地区，房价回落更显著，18
25、月份，上海新房价格涨幅为负4.6。南京、杭州等地的房地产价格涨幅也在低位浮动。极少数城市房价涨幅还没有得到控制，如北京、深圳等。今年9月份，北京市商品住宅销售价格比上年同期上涨10.3，其中，普通住宅价格同比上涨11.8。而目前，深圳、广州双双出现房价下跌现象。深圳楼市的交易量却在急剧萎缩，一月份深圳住房销售单月成交80.26万平方米，而到了10月份，成交量却只有15.36万平方米，部分楼盘开始降价；同时，根据中原地产研究部的调查，冷淡的市场已经迫使广州市一半左右的楼盘开始实质性降价，平均降价幅度达到20%。统计数据显示，三季度房地产业企业家信心指数和房地产行业景气指数均下滑，这是自去年四季度
26、起至今房地产企业景气指数及企业家信心指数的首次双降，表明行业内、外对房地产环境预期的下调。近日，房地产板块交易中连续大跌。一些专家认为，房地产板块的逆市下挫，表明了投资者对消费市场和政策面的双重担忧。有预测认为，未来两年内我国房地产将步入更深的调整期，房地产价格将逐渐下降，到低谷后价格徘徊三至五年。放在大的社会经济背景下来看我国的房地产行业，我国房地产自从产业化以来，社会购买力逐渐释放，随着需求的增加，房地产价格不断攀升，投机需求也开始影响房地产市场，投资需求和真实购买需求相互促进，再加上银行资金的推波助澜和房地产商的限购行为，导致房地产需求被进一步放大。反观房地产市场的真实供求状况，社会购买
27、力已经被消化殆尽、待售房产存量进一步上升、新开工项目不断增加、政策面进一步紧缩。我们判断我国房地产信心一旦被打压，房地产行业在萧条阶段将停滞三至五年，这是因为社会购买力的恢复和代售住房存量的消化需要这么长的时间。基于此我们对2007年房地产商的投资建议是，减少开发数量，加大房地产销售力度。我们认为：我国房地产经过这么多年的快速发展，房价一直是我行我素，一路高歌，房价的上涨速度完全超出了收入水平的增长速度。从需求的角度讲，我国的住房需求受到了较长时间的压制，而在这一波经济的快速发展中，社会的转型中，农村剩余劳动力的快速转化中，城市化进程中，旧城改造中为我国房地产发展提供了庞大的消费群体。再加之中
28、国人的住房情结，房价适当的高于GDP的增长速度是正常的。但一些大中型城市房价上涨过快，瞄准高端客户群体一路狂飚。目前，很多大中型城市，特别是沿海等一线城市，房价已超出了中端消费者的承受范围和居民收入的增长速度。而这种增长速度受投资等投机需求影响非常严重，大范围的超出了自住行需求，特别是最庞大的中低端市场的承受范围。在高房价背景下，社会高端购买力已经被消化殆尽，当投资市场受到政策的限制，房价本身也高出了投资者的预期，中低端购买者收入增长乏力的情况下，房价理性回调适必然趋势。因此，深圳、广州价格下降必然会带动那些房价虚高，过度依赖投资需求的地区房价理性下降。而这种趋势或将蔓延，进而影响绝大多数一、
29、二、三线城市的房价。当沿海大多数城市房价下降，势必影响全国一、二、三线城市的消费者进入观望状态，开发商也会受这种趋势影响而信心下降， 必然导致房价的理性回归，但不会出现全国性的大幅降价。因为，市场上中端住房需求还非常强大，这部分消费需求受高房价的长期压抑，具有一定的购买能力，只要房价恢复到合理水平，市场仍然会出现供需两旺的局面。结论：从上述宏观基本面分析，跨入2008年，中国房地产面临机遇和挑战并存的格局。首先，宏观经济环境受内需影响大，整体经济环境应比较稳定，不会出现较大波动，亦不会出现全社会较严重的通货膨胀，因此整体投资环境应趋于稳定；民居的消费水平稳定增长，消费实力加强。其次，国家一系列
30、调整固定资产投资过热，房价上涨过快的调控政策，在2007年得到了有力的落实，极大的打击了市场的投机行为和投资者的积极性，让市场逐渐回归到真实需求上来，这样更有利于房地产市场的健康、稳定、长久发展。虽然，目前局部市场房价下跌现象，但大多数城市还处于增长，我们认为这种下跌现象的影响应仅限于一些房价上涨过快的大中型城市，对于一些房价趋于健康的地区因该影响不大，不会出现全国性的大幅降价现象。当然这其中也有一些不确定因素，比如全球性经济的不稳定，国家宏观调控政策的继续出台，特别是消费者的观望程度与开发商的理性预期。因此，我们在开发项目过程中仍要密切关注经济和市场局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作
31、思路。同时，在制定价格的过程中应趋于保守和采用低开高走的价格策略，给自己预留调整空间。1. 2昆明市房地产市场概况1. 2.1总体情况昆明市作为云南省的省会城市，房地产开发投资在全省起着举足轻重的作用，1991-2005年的15年间，昆明市共完成开发投资461.11亿元，占全省的76.4%。1990-2005年昆明市房地产开发累计完成竣工面积2452.06万平方米，实现商品房销售面积1866.75万平方米，分别占全省的59.9%和58.9%。1999年到2005年昆明市房地产竣工面积和销售面积情况见下图。从图中可见：从1997年到1999年，昆明房地产市场供求都呈上升势头，1999年以后供需均
32、开始下滑，但供给量下滑程度更强，到2005年供给量与销售量趋于一致。但前期存积下来的空置面积仍未完全消化，2005年末昆明市商品房空置面积为112.39万平方米，占全省空置面积的70.7%。近年来昆明市房地产投资情况如下: 时间经济指标增幅(%2003年2004年2005年2004年比03年2005年比2004年房地产开发投资额(万元) 722081639113661466-11.53.5住宅投资额（万）478411424290504703-11.319.0其中:别墅、高档公寓28034465106239365.934.1 经济适用房64555912575771441.4-36.8 办公楼投资
33、额812303083043147-62.040.0 商业营业用房80069926844950815.8-46.6其他82371913096410810.9-29.8房地产房屋施工面积731828763568477079497-13.111.4其中：住宅施工面积531469143789685489665-17.625.4房地产房屋竣工面积309971626457722065977-14.6-21.9其中：住宅竣工面积251214020382931783620-18.9-12.5房地产竣工房屋价值(万元)4118654305382755384.5-36.0单位面积造价（元/）13291627133
34、422.5-18.0商品房销售面积()231206022042491963912-4.7-10.9其中：住宅销售面积（） 219631920257051775955-7.8-12.3商品房销售额(万元)4315994652754672877.80.4其中：销售给个人（万元）18486927459033605748.522.41. 2.2 2006昆明地产价格指数 从2006年十二个月的住宅商品房和别墅综合月度指数趋势图中可以看出，本年度前9个月的各月住宅商品房和别墅综合价格的变化不大，各月的价格指数均在100以上，一直处于上涨趋势，只有5月略比4月下降和11月略微比10月有所下降，但没有影响年
35、度总体上涨趋势，2月至9月房价比较稳定，增幅平缓。10月价格上涨幅度增大，价格指数比基期（2006年1月价格指数100点）增加7.64点，11月基本保持10月的价格水平，价格指数比基期增加7.32点，之后价格急速上升，年末12月均价达到年度高峰期，达3876元/平方米，比11月上涨10%，比基期上涨17.24%。 1. 2.3 2007年上半年昆明楼市稳中有升，众企业目光转州市2007年上半年，面对宏观政策调控、股市投资分流、金融信贷压力增大等不利因素，全国楼市还是一片昂扬上进的势头，昆明在这场轰轰烈烈的价格跃进中却甘居末势，在严格执行国家宏观调控政策的前提下始终强调市场的健康发展。据国家发改
36、委、统计局最新数据显示，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，昆明房价比去年同期增长3%，涨幅不到全国水平的一半。一方面是股市的持续走高分流了楼市投资资金，另一方面，由于上半年昆明房地产市场受规划调控和市场清理整顿影响明显，许多开发商放缓了楼盘放盘的速度，并严格控制整个开发节奏，开发商囤屋待市，期待着股市降温后下半年楼市会有一次大规模的集中式爆发，以致市场一度出现“惜售”的景象。中央政府对土地的监管力度逐渐加大，拿地难催升地价，税费重增加开发成本，信贷高压缩利润空间，房价以走钢丝的姿态继续向前发展。从去年11月和今年3月的土地招拍挂情况来看，地价飞升的直接后果便是土地资源逐
37、步向有实力有经验的地产巨头手中聚拢，市场正迈向优胜劣汰的淘汰期。从大连万达到金源、盛高，越来越多的外籍开发商将希望寄托在了昆明，他们大多资金雄厚、经验丰富，对于在昆明市场大展手脚抱有必胜的信心。就在一部分本土企业感叹“狼来了，肉少了”的同时，先明白过来的那帮人早已将目光对准了云南广阔的州市市场。1. 2.4总体供盘情况A、今年58月份推广项目东市区项目：世博生态城(只剩两套)、金色交响西市区项目：甲壳城市南市区项目：中林华都、富城金界、滇池岭秀、滇池卫城微风岛、期、同德极少墅、盛高大城、彼岸期北市区项目:实力郡城、立欣洲、北辰财富中心CD公寓二环内项目：上东城、金色俊园、香宫国际B、今年9月份
38、以后项目北市区项目：和谐家园、丽水雅园西市区项目：云安尚品、云安阳光、恒通中基黄土坡项目南市区项目：云海畅园、西能第一家二环内项目：东方首座、百富琪、百大吴井路项目C、特征总结1) 广福路、官南片区的项目开发进度明显取代了滇池路片区，区域供盘量在昆明各片区属于最大；北市区其次；2) 二环路以外各个项目都有一定规规模，基本都超过100亩；3) 地块规模使一些创新产品有了出现的可能，预计新推出的楼盘都会尽量进行产品的创新；4) 为吸引跨区域客户，大部分为多物业形态共存，产品供应丰富，项目都做了一定量的多层配货比；5) 景观洋房作为一个创新产品，在滇池路、广福路都有供应；6) 满足容积率控制指标、每
39、平米利润贡献较好；7) 容积率基本控制在2以下，为景观营造创造了条件；8) 绿化率均超过40%；9) 社区品质有明显的提升；10) 楼盘强化社区配套，满足消费者在郊区生活的便利性。D、地产开发综合评述物业类型 主力户型 面积范围别墅和townhouse 五房为主 170.15300Townhouse 三房五房 162178多层和小高层 3+2+1+2 96.38156.23多层 3+2+1+2 92.37135小高层 3+2+1+2 111.76154.521) 楼盘主力户型结构范围：以公寓房和别墅两大类来区分的话，可以看出公寓房的市场主力户型为三房两厅一厨两卫的户型，面积从90平米的经济型到
40、150平米左右的舒适型。2) 物业管理服务项目及收费：根据不同物业档次物业管理收费不同，别墅和townhouse收费普遍为11.5元/平方米月，多层住宅为0.30.8元/平方米月，平均水平在0.58元/平方米月。E、别墅价高源于品质和政策根据昆明市的别墅市场情况来看，自去年以来，新上市的别墅项目单价几乎都在10000元平方米以上。目前二手市场上的别墅类项目单价也均在10000元/平方米以上。别墅价格之所以能突破万元，主要是由于其自身高于其他性质楼盘的品质和目前的政策影响所致。别墅楼盘讲究低容积率、低建筑密度、高绿化率和景观，以达到居住的舒适性，这使得别墅楼盘的开发成本高于普通住宅楼盘开发成本。
41、另外在政策方面，去年出台别墅用地禁批令之后，别墅项目要取得开发用地已经几乎不可能，这也使得在政策出台之前已经取得建设用地和已经申报规划审批的别墅项目更加显得珍贵。而消费的需求并没有因为政策的出台受到影响，甚至在一定程度上，一部分太对别墅的需求还在加大，这就造成了别墅也存在严重的供不应求的局面，促使别墅类产品的价格一路飙升。1. 2.1.4供需两旺，房价大幅提升截至12月16日排行前10位楼盘成交套数项目名称套数昆明世纪城金源社区I4440五环锋尚小区2569云南映象主题文化小区(一期)2186荷塘月色1987昆明世纪城金源社区1946华都花园1777枫林盛景小区1704金色交响家园一期1607
42、金色交响家园(二期)1440郡城小区1410合计21066虽然上半年的昆明楼市在国家宏观调控下显得不温不火。但进入五六月份后，楼市开始复苏，众多开盘楼盘都出现了热销的局面。截至6月份，全市上半年共成交商品房40519套，成交面积453万平方米，成交金额164亿元，楼市交易终于创出新高，成交均价3620元/平方米。进入7月以后，新盘可谓是开一个火一个。实力郡城、明日城市SOHO小户型开盘，世纪半岛橄榄谷认筹，没有一个不火爆。7月中旬连续3周的大雨也难浇灭楼市热情。7月底大溪地、别样院景、丽阳星城、温泉星河小镇、滇池卫城微风岛5个楼盘同时开盘。昆明楼市出现了少有的“井喷”现象。而且5个楼盘全部热销
43、：微风岛当日告罄，丽阳星城当日销售80%，大溪地只剩下58套。上周末，滇池岭秀2期公开认筹，居然有100多人连夜前来排队。与前年、去年的火爆相比，上半年楼市可谓是沉寂许多。虽然上半年楼市表面上比较平静，但仔细分析，却是暗流涌动，有几个关键点值得我们关注。首先是房价，今年2季度昆明四区均价达到4173元每平方米，首次突破4000元大关。半年内昆明房价平均每平米上涨了708元。其次，新兴片区逐渐形成。上半年，在几个大盘的带动下，新兴的居住片区概念逐渐形成。在盛高大城、金色俊园、明日城市的带动下，二环居住概念形成；世纪城、体育城、滇池岭秀、世纪半岛等使广福片区更加完善，滇池环湖片区形成。第三，市场需
44、求逐渐明晰。在今年的春季房交会上，就出现了两头热的情况。两头热即小户型和高端洋房别墅受到市场热捧。进入五六月份，两头热更加明显。明日城市SOHO小户型开盘就告罄，云岭天骄、都市枫林等别墅热销。1. 2.1.5昆明二手房涨幅为新房涨幅两倍数据显示，今年9月份昆明房屋销售价格同比上涨了3.2%,环比上涨1.1。其中，新建商品房同比上涨2.4，二手房同比上涨4.7，后者几乎为前者的两倍。1. 2.1.6昆明购买多套房部分银行增加10%首付目前，昆明多数银行的首套房房贷首付比例基本按照90平方米以上的住房为30%，90平方米以下的为20%，对于客户申请第二套或第三套住房按揭贷款，部分银行则实行增加10
45、%的首付，执行基准利率的规定。省农行房地产业务处副处长陈显杰表示，虽然全国房价上涨过快，但也要考虑地区差异。就昆明而言，二环以内的房价涨幅较快，但与全国相比仍有差距。目前农行的个人消费贷款业务仍以一手房房贷为主，近期还将推出在交房前只需归还利息交房后才开始归还本金的新业务，减轻贷款者短期内的大笔资金支出的压力；但对于第三套房按揭贷款者则要增加首付比例、提高利率，同时对二手房贷款的审核将更为严格，避免其套现风险。总结：昆明房地产市场在经过上半年的沉寂，从6月开始复苏形成了供需两旺的市场格局，价格较去年上涨了708元，达到4173元每平方米。特别值得关注的是二手房的快速上涨，更加表明了市场强大需求
46、。但从局部来看别墅等高端市场价格偏高，存在结构性空置现象。因此，从总体来说昆明房地产市场趋于健康，总体价格在同类城市中并不算高，这为昆明房地产业进一步发展奠定了良好的基础。或许随着沿海城市的房价波动而引发全国性的观望，对昆明房地产市场产生一定的影响。从开发商实力来看，万达、金源、盛高等国内知名开发商入驻，中小开发商开始退居二线或三线城市。那么在观望的过程中，大部分开发商有实力不以大幅降价的方式来解决，因此不会诱发普片性的房价下跌。但这种观望会抑制开放商的涨价步伐，这更有利于昆明房地产市场更长久的健康和稳定。1. 3建水投资宏观背景1.3.1建水概况建水素有“文献名邦”，“滇南邹鲁”之美誉，位于云南南部，红河中游北岸。东邻弥勒县、开远市和个旧市，南隔红河与元阳县相望，西