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1、第一章 项目总说明第一节 项目背景XX县位于海南省东南部，东北与万宁接壤，北与琼中县毗邻，西与保亭县、三亚市相连，东南濒临东海，南北长40公里，东西宽32公里，海岸长57.7公里，幅员面积1128平方公里。地势西北高，东南低，西北部为岭区，中部为丘陵区，东南部为平原区。全县布11个乡镇，114个村委会，643个行政村，XX县一个汉、黎、苗、壮等6个民族“大杂居，小聚居”的县份，全县总人口33万人。XX县县城区地势平坦，东线高速公路从县城北部穿过，XX河自西北流向东南，县政府办公地点位于城区中心，北部、东部主要有农田、菜地和居民住宅，西部主要有行政、事业单位与公共设施，南部是老城区，集中了大部分
2、商业网点。为打破基础设施薄弱的“瓶颈”，改善投资环境，引入高新、现代化企业，XX县政府“十一五”计划和XX县陵城镇城市建设总体规划将加大本县基础设施的投入，以“一江两岸”的建设目标规划陵城景区（附图1-1）。其中五路包括中心大道、北干道、南干道、滨河南路、滨河北路。此举将有利于加快全县道路的通行能力，改善投资环境，更好地服务于广大人民和众多投资者，扩大政府的影响度和知名度，提升政府形象。滨河北路位于XX县XX河北岸，道路沿河而建，总体显东西走向。滨河北路西起椰林路，东至滨河二路，与北干道及中心大道等主要道路相交。道路全长2621.622米，起点桩号为K0+000，终点桩号为K2+621.622
3、，红线宽度为25.5m，道路沿线XX河一侧为XX河防洪堤坝左岸堤，道路设计将结合防洪堤以及沿线滨河景观进行设计。第二节 项目建设单位建设单位：XX黎族自治县城乡投资有限公司投资总额为4015万元，其中自筹资金1606万元，拟向银行申请贷款2409万元。第三节 项目可行性研究的目的本可行性研究报告主要包括以下几个方面：1、分析介绍XX县经济总体发展状况和投资环境。2、分析XX县基础设施状况，其中重点分析道路的建设情况。3、进行项目投资估算。4、对本项目的财务可行性进行分析评价。5、就本项目的资金筹措方式及还贷能力进行分析。本项目可行性研究报告的目的是通过投资环境研究和财务经济分析，为投资决策提供
4、参考依据。第四节 本报告的编制依据1、XX县政府提供该项目的基本资料。2、XX县政府的“十一五”计划、XX县陵城镇城市建设总体规划和XX县新城区控制性详细规划。3、报告人对XX县市政工程建设及周边环境的勘察调研资料。第五节 本报告的编制说明本报告的编制依据了中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策具体规定，同时本报告的基础数据和资料采自于国家、海南XX黎族自治县有关主管部门颁布的文件和委托方提供的资料，以及报告人经过调研所得的资料信息。本报告的经济分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合中国有关房地产项目财务管理方向的具体规定和XX县的市场情况，进行财务和经济效益分析测算。第二章 项
5、目概况第一节 项目拟建规模和标准根据XX县椰林片区路网（一期）滨河北路市政工程该项目拟建基本建设情况如下表所示：序号项 目数 量规 模1征地456亩拆迁住宅167户2道路建设2621.622米红线宽25.5米，两侧设人行道、有路灯、公交站台等设施3雨水管d600、2621.622米钢筋砼圆管，沿机非混行车道南侧埋地暗敷4污水管d400、2621.622米钢筋砼圆管，沿机非混行车道北侧埋地暗敷5给水沿线两侧人行道下埋地暗敷6电力7通讯8照明80KVA变电站2台，路灯145盏沿路缘单侧35米布置8米单臂路灯，交叉口处设15米中杆灯9交通公交站台10个沿路均设路面标线和交通标志10消防间隔120米设
6、消防栓11绿化10484平方米沿路缘线两侧植树绿化第二节 规划设计方案一、总体布局该项目所在片区位于XX县县城东北部，由XX河、溪仔河和高速公路围合而成。根据陵城北片区控制性详细规划（如图2-2），该片区规划为XX河北岸的城市次中心区，将是城市近中期发展的主要方向，是城市未来发展的综合性新区，重点加强金融商贸业、旅游服务业的建设，并同时承担部分交通运转和货物流通的职能。滨河北路在体现沿河“一江两岸”道路景观系统的基础上，实现道路的交通功能，是属于交通量较大，但车速较低的侧重于景观功能的城市次干道。项目规划总用地面积456亩，其中景观带及道路占地140亩，周边开发项目占地316亩，道路从椰林路至
7、滨河二路（详见区域位置图DL0501），全长2621.622米，规划红线宽25.5m，为一块板道路，各种管线包括排雨、排污、照明电缆埋地暗敷，沿人行道下预留管线供电力、给水、通讯之用，沿路缘单侧间隔35米设8米单臂路灯，交叉路口处设15米中杆灯弥补照度不足，间隔120米设消防栓，公交站台10个，人行道沿路植树绿化。二、设计标准1、道路等级：城市次干道。2、交通量等级：中等。3、计算行车速度：30km/h。4、路面设计荷载：BZZ-100。5、路面结构设计年限：20年。6、桥涵设计荷载：城市B级。7、地震基本烈度：6.0度，设计基本地震加速度值为0.05g。三、工程地质分析评价根据XX县中心大道
8、一期工程岩土工程勘察报告资料显示，道路所在场地在区域地质构造单元上处于琼中南隆地区的东部，场地属相对稳定的地块，基底为晚三纪的花岗岩体。道路拟建所在场地未发生过崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷，地面沉降，地裂缝等不良现象。道路沿线各地段均未发现暗埋的河、湖、沟、坑。各地基土层的力学性能一般较好，地基稳定性较好。地表水（小溪）对路基稳定性有一定影响，应修涵洞进行疏通排泄。地下水为松散层潜水，修筑路堤的地段地下水对路基稳定性影响较小，修涵洞的地段地下水对路基稳定性有所影响，施工时应明排降水。四、结构设计1、道路规划道路长2621.622米，红线宽25.5m，采用一块板形式，混凝土路面，组合为5m人行道
9、+16m机非混行车道+4.5m人行道。（详见图DL0522）机动车道路面机动车道采用路面结构为：23cm厚水泥混凝土20 cm厚6%水泥稳定碎石基层15cm厚级配碎石底基层压实土堪（压实度95%）。（详见图DL0542）机动车道路面宽度为16m，水泥混凝土路面单幅分块按5.0m（纵向）4.0m（横向）2。人行道结构人行道路结构形式： 3cm火岩人行道方砖+3cm厚M7.5砂浆卧床+12cm厚4%水泥稳定石屑+压实土基（压实度93%）。（详见图DL0542）人行道铺装面砖形式采用30303cm的火山岩人行道方砖。人行道铺装面层应平整、抗滑、耐磨、美观。为方便视残者安全行走和顺利到达无障碍设施位置
10、，在人行道设置盲道。2、排水规划排水体制采用雨污分流制。雨水管沿道路南侧，距道路中线6m机动车道下敷设，按90120m设排水支管及检查井，沿路排入就近的排放口或下游管道预留管或就近排入XX河；污水管沿道路北侧距道路中线6m机动车道下敷设，按90120m设排水支管及检查井，污水由北向南排入下游污水处理厂。3、照明选用2台80KVA箱式变电站供电，全路段采用8米单臂路灯，沿路缘单侧布置，灯杆间距为35米，灯具选用半截止型高压钠灯，功率（250W），在道路交叉口处设15米中杆灯以弥补路灯照度的不足，灯具选用1000W专用射灯组合灯具。4、交通道路沿线分别与规划路、椰林路、滨河北一横路、滨河北二横路、
11、滨河北三横路、北干道、滨河北四横路、滨河北五横路、中心大道、滨河北六横路、滨河北七横路及滨河二路相交，其中北干道和中心大道为城市主干道，其余相交道路均为城市次干道或城市支路，全线共有四处十字交叉口，其余均为十字交充满口。沿路均设有路面标线和交通标志，全线公交站台10个。5、消防与绿化沿路两侧机非隔离带间隔120米设消防水栓；沿路沿线两侧各2米植树造林，绿化面积10484平方米。五、施工要求1、路基路基、路堤填筑前必须将表面腐植土、淤泥等不合格填料清除，并平整碾压，逐层压实，每层松铺厚度均不得大于30cm，回填前压实度要求90%以上，顶面控制弯沉值28.46（0.01mm）。路基验收应根据规范要
12、求进行。在道路路基满足各项技术要求的基础上方可进行基层、底基层施工。2、级配碎石级配碎石层施工时，颗粒级配要好。配料必须准确，塑性指数必须符合规定，混合料必须伴和均匀，没有粗细颗粒离析并在最佳含水量碾压，压实度96%。级配碎石的颗粒组成和塑性指数应符合下表要求：级配碎石中的碎石颗粒组成范围（方孔筛）筛孔尺寸（mm）37.531.519.09.54.752.360.60.075液限(%)塑性指数通过率（%）10090-10073-8849-6929-5417-378-200-72893、水泥稳定碎石混合料筛分碎石使颗粒组成符合级配，水泥稳定碎石重量配合比为6%，七天浸水无侧限抗压强度3.5Mpa
13、，压实采用重型击实标准，压实度为98%，施工时要注意控制水泥稳定碎石含水量，水泥的比例，增大压实功能，以减少基层裂缝。4、水泥混凝土路面水泥混凝土路面板采用C30水泥混凝土，所有骨料、砂根据施工规范进行配合比计算和试验确定，最大水灰比不应大于0.50，单位水泥用量不应小于300kg/m3。水泥混凝土拌和物的搅拌，运输与浇筑，板面的拉毛与压槽，普通路面板中补强钢筋的安放，接缝的施工，混凝土板的养护，质量管理和验收标准等均按水泥混凝土路面施工及验收规范的有关规定进行。 水泥混凝土路面的抗折强度为4.5Mpa。六、工程数量表道路工程工 程 名 称单位工程量备注23cm水泥砼M255153.4机动车道
14、20cm6%水泥稳定碎石M257260.5机动车道15cm级配碎石M258615.1机动车道人行道面砖M228818.9人行道12cm4%水泥稳定石屑M228818.9人行道M7.5水泥砂浆（厚3cm）M228818.9仅人行道路缘石M5933.3坡道路缘石M87树池石M4237.3侧边石M5746.0M7.5水泥砂浆M3235.1小型构件安装阻车石个58挖土方M310381.57填土方M3169914.97M7.5水泥砂浆M31565防护植草M27635防护砼框架防护M28536防护清表30cmM276423.314钢筋kg5241.2拉杆kg303.4角隅kg14.84错缝防裂28钢筋kg
15、4970.7胀缝kg9768.4缩缝检查井加强个129雨水口加强单篦个173双篦个17矮挡墙M980见防护图涵洞见设计图第三节 环境保护和影响评价一、施工期环境保护设计1、噪声污染防治设计因施工区间距离居民住区较近，所以本工程的实施过程中，应注意作好施工期的组织规划工作，夜间22：00至凌晨6：00，施工时噪音不得超过55分贝，原则应停止施工，保证居民区的正常生活和工作。2、水环境保护设计施工期间的生产及生活水源为自来水或井水，因此，要加强宣传和管理，提高施工人员的节水意识，尽量减少生产及生活废污水的排放量，并修建生活污水干化池蒸发处理。严禁将生产、生活污水直接排入河海中。3、大气污染防治设计
16、施工期大气污染防治主要针对粉尘污染，措施是：限制车速，减少车辆行驶中发生的扬尘；对土料场和可能产生扬尘的施工区域，采取定期洒水的方式降尘，使土体表面始终处于潮湿状态。4、固体废弃物保护设计施工结束后，要及时全面进行清场工作，不得遗留垃圾和其它废弃物，弃渣应全部回填至指定的土坑，平整后进行绿化。二、环境影响评价本工程的建设，不会造成对空气、水质和环境的污染问题，也不存在制约本工程建设的因素和条件。工程建成后，沿路植树造林，形成一条新的绿化带，绿化面积达10484m2，对改善提高沿路居民的环境质量将起到积极作用。第三章 投资环境研究第一节 XX县总体社会经济情况农业方面，全县灌溉面积达到15万亩。
17、在稳定粮食生产的同时，大作特色文章，发展名优品牌。有田仔、群英乡的苦瓜、毛节瓜；英州镇的无籽西瓜、尖椒；军田乡、隆广镇的火龙果；光坡镇的圣女果；椰林镇的香蕉；长城乡的“黑美人”西瓜；提蒙乡的长豆角；文罗镇的荔枝；本号镇的芒果等品牌。形成了“一乡一色”、“一村一品”的区域特色农业，提高了各类资源的有效利用率和特色农业的整体效益水平。黎安镇大墩村委会的灯笼辣椒质量优美，辣味达9度，被誉为“世界辣王”的美称，产生了品牌效益的作用。新村港、黎安港属于国家一级天然渔港，另外还有清水湾、土福湾、赤岭湾、桐栖湾、香水湾。这些港湾既是捕捞、养殖的港湾，又是旅游观光的景点。目前在新村、黎安两港开发较好。传统工业
18、体系有：电力、采伐、农机、陶瓷、印刷、藤制工艺、木工、建筑、制糖、制盐、食品、制皂酿酒、椰丝加工。目前具有正常性生产能力的国有企业9家，集体企业12家，个体私营企业发展迅速，正达到203家，XX县藤竹厂脱颖而出，以自己独特的工艺、品位、产品走出海南进入内地市场，在荷兰、新加坡、泰国、日本、香港等国家地区销售。1981年人工养殖珍珠王的诞生，打出了XX南珠的品牌，开创了XX珍珠工艺品展销经久不衰的新时代。珍珠系列产品开发也应运而生。1997年海南宏业毛纺厂在XX建成与投产，形成了XX工业的龙头企业，其产品销售东南亚市场，年税超过150万元的大户。XX旅游资源十分丰富，拥有新村、黎安、赤岭、桐栖、
19、清水、香水等港湾，拥有南平温泉、田仔高峰温泉、枫果山瀑布、大里瀑布小妹湖、吊罗山国家森林公园。可开发猴园动物表演场鸵鸟观赏点，开辟“南霸天”庄园，少数民族黎苗风情村等。只要加大力度，加快绿色旅游的开发利用，就能形成XX的旅游网络，构成XX独特的生态旅游景观。XX过去是一个典型的传统农业县，是全省农业先进县。但是在经济转型过程中，经济结构比例失衡，产业单一，财政困难等问题逐步显现出来，面对诸多困难，XX人民清醒地认识到，解放思想，大胆创新，构筑新优势，实现跨越式发展是XX发展的唯一选择。县委、县政府找准了加快发展的着力点，以加入三亚旅游圈为契机，按照“做强旅游业，做精农业，做大海洋渔业，加快发展
20、资源加工业”的发展思路，转变体制，引入人才和资金，改善基础设施和投资环境，推进经济结构调整和增长方式的根本转变，XX将迎来一个快速发展的春天。第二节 XX县城区道路规划建设目前，XX县城内道路未成体系，大部分道路断面宽度在710米，道路等级低，不能适应新形势的发展要求。根据XX县陵城镇城市道路建设总体规划，县政府将加大城区道路的建设力度，采用方格网状布局，形成由主干道路，次干路和支路构成的三级道路体系。主干路将由建设路、中心大道、文化路、北干道和南干道组成；次干路为滨河北路、滨河南路、新建路、富陵路、财源路、新华路、解放路、新丰路，其它道路为支路。第四章 项目开发的可行性和必要性第一节 项目开
21、发的可行性一、国家加大了对道路建设的投资力度。二、XX县政府出台了一系列建设基础设施的措施，收到了明显的效果。三、项目所处地形地势平坦，主要为农田、菜地和民宅，拆迁量小。四、项目的土地开发已获省建设厅审批。五、项目的经营策划保证了项目投资成功。第二节 项目开发的必要性一、XX县城城区规模扩大的必要性随着XX县城的规划调整和开发建设，农村富余劳动力向城市转移，人口基数不断扩大，原有的道路设施条件和规模已不能适应，增强了对道路建设条件改善的迫切要求。二、经济发展的需要“要想富，先修路”，可见道路对经济发展的重要性，只有先建好道路，才能吸引更多的投资者投资，才能实现产品的销售。三、提升城区形象发展的
22、需要该道路是XX县“一江两岸”城市景观工程的重要组成部分，从提高本县知名度和形象方面考虑，修建该路完全必要。第五章 项目进度计划及现状滨河北路建设计划表：项目名称建设内容资料来源滨河北路第一期工程2005年11月至2006年8月做好拆迁工作，建设道路框架，对167户居民房屋，青苗、土地及土地附着物进行清理、补偿。县发展和改革局立项（陵发放200597号）第二期工程2006年8月至2007年公路主干道建设，路长2460.3米，红线宽25.5米。路两边设人行道、照明、消防、绿化配套等设施。第六章 投资估算及资金筹措第一节 项目总投资估算项目投资主要包括土地投入、固定资产投资、流动资金，总投资为40
23、15万元。第二节 资金筹措及使用计划本项目的资金来源分两部份，其中1606万元自筹，2409万元来自银行贷款，项目的资金使用计划如下表：单位：万元序号项 目2006年2007年1拆迁补偿费415.352土地成本933道 路1444.24交 通1235排水排污1170.696给 水407电 力308通 讯809照 明169.7610绿 化25011消 防2012不可预计费用179合 计4015第七章 项目基础数据的预测与选定第一节 供需情况分析随着XX县政府招商引资步伐加快，许多外地客商纷纷来XX投资，加上农村富余劳动力到城里打工，拉动商贸服务业一片兴旺，房地产商早已把眼睛瞄准了这片新开发的土地
24、。第二节 还贷资金测算该项目总用地面积456亩，其中道路建设用地140亩，道路右侧123米范围内建设项目用地316亩，拆迁房屋面积8005平方米。道路建设及右侧123米范围内的开发成本5773.65万元。其中道路建设成本3327.65万元，土地成本945万元，房产拆迁费1322万元，不可预计费179万元。项目基础设施建成后，城区建设项目土地出让总金额7900万元（按25万元/亩计）。可实现土地收益2126.35万元。(一)滨河北路成本的估算。滨河北路长2621.622米，宽25.5米，项目占地面积140亩，直接利用国有空闲土地15亩，征用集体土地水田8亩，经济园地70亩；宅基地30亩，旱地17
25、亩；房屋拆迁面积8005平方米（瓦房4200平方米，混凝土平房3805平方米），项目建设成本4015万元，其中道路建设成本3327.65万元，土地成本93万元，房屋拆迁成本415.35万元，不可预计179万元。1、道路建设成本3327.65万元。2、道路用地成本93万元。主要是涉及应缴交的新增建建设用地有偿使用费1406666.67=93万元。3、房屋拆迁补偿费415.35万元。瓦房168万元，即4200400=168万元。混凝土平房247.35万元，即3805650=247.35万元。4、不可预计费174万元，即项目建设成本40154.3%=179万元。(二)滨河北路右侧123米范围内建设项
26、目用地成本估算。滨河北路右侧123米范围内建设项目用地面积316亩，直接利用国有存量土地建设15亩，征用集体土地水田8亩，经济园地207亩，旱地15亩，宅基地71亩，拆迁房屋面积21443.2平方米（瓦房15平方米，混凝土平房4302平方米）；项目成本1846.65万元，项目用地成本852万元，房屋拆迁成本906.65万元，不可预计费174万元。1、项目用地成本852万元，其中应缴交的费用172万元，征用集体土地补偿安置费680万元。新增建设用地有偿使用费163万元，即245（空闲15+水田8+经济园地207+旱地15）6666.67=163万元。耕地复垦费9万元，即23（水田8+旱地15）4
27、000=9万元。2、征用集体土地补偿安置费680万元（按最高标准估算）。水田补偿安置费28万元，即834500=28万元。经济园地补偿安置费268万元，即20712950=268万元。旱地补偿安置费29万元，即1519550=29万元。宅基地补偿安置费355万元，即7150000=355万元。3、房屋拆迁补偿费906.65万元。瓦房685.65万元，即17141.2400=685.65万元。混凝土平房211万元，即4302650=221万元。4、不可预测费用88万元，即项目用地成本1758.65万元5%=88万元。第三节 成本估算成本估算如下表：单位：万元序号项 目金 额1用地成本：道路建设总
28、投入4015万元道路右侧123米范围用地成本1846.65万元5861.652税收(11.3%)，按土地收益7900万元11.3%计892.73贷款利息（6.12%），按贷款期限十年计1131.22合 计7885.57第八章 项目经济效益分析第一节 项目经济效益分析该滨河北路建成后，右侧123米范围可以项目带动土地“招拍挂”出让的土地316亩，按土地地价每亩25万元计算，土地出让总额7900万元（31625万元=7900万元），扣除项目改造用地成本5861.65万元，税收892.7万元，贷款利息1131.22万元，可实现土地净收益56.902万元（79005861.651131.22=14.4
29、3万元）。第二节 社会效益分析一、道路畅通，改善了交通和物流，提高市民生活工作质量。二、城市面貌改观，提升政府形象，增强招商引资力度。三、增加就业机会，缓解社会就业压力。四、可实现税收收入892.7万元。第三节 贷款偿还分析该项目总贷款2409万元，贷款计算计，前四年还利息，从第五年起还本息。本息累计到经营期第十年还清。利率为年利息率6.12%，在未提折旧前以净利润支付，具体数值见下表。 单位：万元年份序号项目20062007200820092010一本年借款2409本年利息147.43147.43147.43147.43二年初借款本金合计240924092409三本年偿还本金本年偿还利息14
30、7.43147.43147.43147.43偿还本利147.43147.43147.43147.43年份序号201120122013201420152016一147.43126.36103.9980.2655.0828.36二24092064.681699.291311.54900.06463.39三344.32365.39387.75411.48436.67463.39147.43126.36103.9980.2655.0828.36491.75491.75491.75491.75491.75491.75总还款金额为3540.22万元，其中本金2409万元，利息1131.22万元。第九章 项目可行性研究的结论通过以上分析和数据表明，该项目总投入4015万元，其中自筹资金1606万元，向银行贷款2409万元，土地出让总额7900万元，扣除项目改造用地成本、税收和贷款利息（5861.65+892.7+1131.22=7885.5万元）后净收益为56.902万元。说明有一定的贷款偿还和自身平衡能力，此项目投资建设是可行的。20