楼盘开发项目可行性研究报告.doc

《楼盘开发项目可行性研究报告.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《楼盘开发项目可行性研究报告.doc（126页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 I 目目 录录 第一章 总论1 1.1 项目背景.1 1.1.1 项目名称.1 1.1.2 承办单位概况.1 1.1.3 可行性研究报告编制依据.1 1.1.4 项目提出的理由.2 1.1.5 项目拟建地点.2 1.1.6 项目预期目标.2 1.1.7 项目主要建设条件.3 1.2 主要技术经济指标.5 1.2.1 项目建设规模.5 1.2.2 投资规模及资金来源.5 1.3 问题与建议.6 1.3.1 存在问题.6 1.3.2 建议.6 第二章 项目投资环境与市场研究7 2.1 投资环境分析7 2.1.1 台州市社会经济和人民生活现状.7 2.1.

2、2 项目区域社会经济及管理、政策因素8 2.2 市场供求分析10 2.2.1 需求分析.10 2.2.2 供给分析17 2.3 销售预测.17 2.4 营销策略17 2.4.1 商品住宅产品策略.18 2.4.2 商品住宅价格策略19 2.4.3 商品住宅的推销方式和技巧.20 2.4.4 商品住宅的销售渠道.21 第三章 建设规模与开发条件.22 3.1 建设规模方案.22 3.1.1 使用功能.22 3.1.2 建筑面积.22 3.1.3 结构形式.23 3.2 推荐建设规模方案.23 3.3 项目现状概况.24 3.3.1 地点与地理位置.24 3.3.2 土地权属类别及占地面积.24

3、xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 II 3.4 项目建设条件.24 3.4.1 地形地貌条件.24 3.4.2 工程地质水文地质条件.24 3.4.3 周边建筑物与环境条件.25 3.4.4 交通条件.25 3.4.5 社会环境条件.26 3.4.6 法律支持条件.27 3.4.7 公共设施条件.27 3.4.8 征地拆迁条件.28 3.4.9 施工条件.28 3.5 拟建地址条件比选.28 3.5.1 拟建地址建设条件比选.28 3.5.2 拟建地址投资条件比选.29 3.6 推荐选址方案.29 第四章 建筑方案选择.30 4.1 规划设计指导思想与原则.30 4.1.1 居住区规

4、划设计指导思想.30 4.1.2 居住规划设计的基本特点.30 4.1.3 居住建筑设计的原则.31 4.2 项目总体规划方案.31 4.2.1 总平面布置和功能要求.31 4.2.2 规划设计方案描述.33 4.2.3 绘制规划设计图.33 4.3 建筑方案.34 4.3.1 建筑方案描述.34 4.3.2 主体工程与辅助工程.38 4.3.3 配套设施.40 4.4 建设方案比选.45 4.5 主要技术经济指标.46 第五章 智能化系统建设.51 5.1 住宅智能系统.51 5.1.1 一般规定.51 5.1.2 设计要素.51 5.1.3 基本要素.51 5.2 综合布线系统.52 5.

5、3 通信网络系统.53 5.4 办公自动化系统.53 5.5 建筑设备监控系统.54 5.6 火灾自动报警系统.54 5.7 安全防范系统.55 5.8 停车库管理系统.55 xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 III 第六章 节能、节水措施.56 6.1 节能措施.56 6.1.1 建筑节能.56 6.1.2 设备节能.56 6.2 节水措施.57 第七章 环境影响评价.58 7.1 项目建址环境现状.58 7.1.1 项目周围的自然环境概况.58 7.1.2 区域社会环境概况.60 7.1.3 城区污水处理厂概况.61 7.1.4 项目周边污染源概况.61 7.2 项目建设过程中对

6、环境的影响及治理措施。.62 7.2.1 对环境的影响.62 7.2.2 对环境的监测及治理措施.62 7.3 项目运营对环境的影响及防治措施.63 7.3.1 对环境的影响.63 7.3.2 项目运营期间的环境保护措施.64 7.4 环境保护措施.66 7.4.1 环境保护措施.66 7.5 环境影响评价.66 第八章 劳动安全卫生与消防.67 8.1 危害因素及危害程度分析.67 8.2 安全设施.67 8.3 消防设施.67 8.3.1 消防给水设施.67 8.3.2 消防供电设施.68 8.3.3 消防通风设施.69 第九章 组织机构与人力资源配置.71 9.1 组织机构.71 9.1

7、.1 项目法人的组建方案.71 9.1.2 管理机构组织方案及体系图.72 9.2 人力资源配置.72 9.2.1 劳动定员数量及技术素质要求.72 9.2.2 职工工资福利.73 9.2.3 员工来源及招聘方式.73 9.2.4 员工培训计划.74 第十章 项目实施进度.75 xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 IV 10.1 工程特点、施工条件.75 10.1.1 工程特点.75 10.1.2 施工条件.75 10.2 项目实施进度安排.76 10.2.1 设计进度安排.76 10.2.2 监理、施工单位招标安排.76 10.2.3 项目施工进度安排.76 10.3 项目实施进度表

8、.78 第十一章 投资估算和资金筹措.79 11.1 投资估算依据.79 11.1.2 主要工程量.79 11.2 建设投资估算.80 11.2.1A-01 地块建筑安装工程费用估算表80 11.2.2 A-02 地块建筑安装工程费用估算表 .81 11.2.3 A-03-1 地块建筑安装工程费用估算表82 11.2.4 A-03-2、A-04 地块建筑安装工程费用估算表83 11.3 编制投资估算表.84 11.3.1 总投资估算汇总表84 11.3.2 分年投资计划表.86 11.4 资金筹措方式与来源.86 第十二章 财务评价.87 12.1 财务评价基础数据选取.87 12.1.1 财

9、务价格.87 12.1.2 计算期.88 12.1.3 财务基准收益率.88 12.2 建设资金使用计划.88 12.3 企业财务效益分析.89 12.3.1 营业收入估算.90 12.3.2 流动资金估算92 12.3.3 营运总成本与经营成本.92 12.4 编制财务评价表96 12.4.1 财务现金流量分析96 12.4.2 损益分析99 12.4.3 资金来源与运用99 12.4.4 借款偿还计划.102 12.5 财务评价指标.102 12.5.1 盈利能力分析.102 12.5.2 偿债能力分析103 第十三章 社会评价104 xxx 新区 A 区块项目可行性研究 目录 V 13.

10、1 项目对社会影响的分析104 13.2 社会风险分析105 13.3 社会评价结论106 第十四章 研究结论与建议107 14.1 推荐方案的总体描述.107 14.1.1 推荐方案的主要内容和论证结果.107 14.1.2 对推荐方案的不同意见的问题的反映.109 14.2 推荐方案的优缺点措施.109 14.2.1 优点.109 14.2.2 存在问题.109 14.3 建议.109 附录 浙江委羽山新区 A 区块工程建设招标内容111 1、委羽山新区 A 区块建设项目具体招标范围111 1.1 项目勘察招标111 1.2 项目的设计招标111 1.3 工程项目的监理招标111 1.4

11、工程项目的施工招标111 1.5 设备设施采购招标112 1.6 主要建筑材料采购招标112 2、XXX委羽山新区 A 区块的招标组织形式.112 3、XXX委羽山新区 A 区块建设项目的招标方式.112 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 1 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 1 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目背景项目背景 1.1.11.1.1 项目名称项目名称 xxx 委羽山新区 A-01A-04 地块建设项目 1.1.21.1.2 承办单位概况承办单位概况 委羽山新区 A 区块（A-01A-04）建设项目由浙江鼎辰置业有限 公司承

12、办开发。鼎辰置业有限公司成立于 2007 年 2 月，注册资金为 5800 万元，是一家由浙江 xxx 振兴房地产开发有限公司（该公司成立 于 1995 年 5 月，二级房地产开发资质）、浙江城乡房地产开发有限公 司（该公司成立于 1984 年 5 月，三级房地产开发资质）、xxx 特佳房地 产开发有限公司（该公司成立于 1997 年 8 月，三级房地产开发资质）、 和 xxx 宏达房地产开发有限公司（该公司成立于 1994 年 11 月）共同 出资组建的股份制的房地产开发有限公司，公司现有员工 40 多人， 大多是经营运作、工程技术、财务管理的专业技术人员，组织机构完 善，经济、技术等实力雄

13、厚。 公司自组建之日起，就秉承着“提供超越客户满意度的服务和产 品”的核心理念，以市场需求为导向，以超前理念求发展，立足房地产 住宅、商业开发领域。 1.1.31.1.3 可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 xxx 区域总体规划 十一五 xxx 区国民经济发展计划纲要 台州市 xxx 区南片控制性详细规划（调整） xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 2 台州。xxx 委羽山新区 A-01A-04（02、03、04）地块规划建 筑设计方案 国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数 （第三版，2006 年） 台州市建设工程技术经济指标 台州市建设工程造价信息

14、 浙江鼎辰置业有限公司委托本单位编制本项目的可行性研究 报告的技术服务合同。 1.1.4 项目提出的理由 委羽山新区建设项目是 xxx 区政府城市总体规划改造建设中的 重点工程。在 2007 年 1 月 27 日召开的区十四届人大一次会议上徐亦 平区长在政府工作报告中二次提到委羽山新区打造成集居住、休闲、 商业服务、文化教育等多功能为一体的现代化山水城市，三年内完成 A 区块建筑形象。因此，浙江鼎辰置业有限公司着力拓展开发委羽山 新区 A 区块项目是响应区政府提出的三年内形成建筑业态，五年内 形成商业业态的有力举措。 1.1.51.1.5 项目拟建地点项目拟建地点 本项目位于 xxx 委羽山新

15、区，项目东侧为 10 米宽的梅关路，梅 关路东侧相邻与东官河；南侧相邻为空地，东南侧大约 50 米为 xxx 樊 川小学校区；西侧为 50 米宽的劳动南路；北侧为二环南路。具体地理 位置见附图。 1.1.61.1.6 项目预期目标项目预期目标 委羽山新区 A 区块（A-01A-04）项目经规划共划分为四大功能 区域；A-01 地块以住宅、商铺为主要的功能区域；住宅建筑面积 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 3 24903，沿街商铺面积为 12459，地下室 5194，能停机动车 237 辆；A-02 地块以住宅、商铺、地下停车为主要的功能区域，住宅建筑 面积 97454

16、m2，沿街商铺面积 17124m2，地下室面积 22888 m2，能停 机动车 855 辆；A-03-1 地块以商业为主要的功能区域，商业面积 20250 m2，地下室面积 6337 m2，能停机动车 142 辆；A-03-2、A-04 地 块以住宅、商铺、地下室为主要的功能区域，住宅建筑面积 45935 m2，沿街商铺面积 15246 m2，地下室面积 12425 m2，能停机动车 276 辆，项目建成后提供居民住宅 1484 套（户），地下室能停车 1509 辆， 地面停机动车 465 辆。 1.1.71.1.7 项目主要建设条件项目主要建设条件 xxx 委羽山新区 A 区块建设项目应具备

17、的基本条件为：市场条件、 技术条件、资金条件、环境条件、社会条件、施工条件、法律条件等对 拟建项目支持和满足的程度。 1、市、市场场条件条件 根据预测，至 2020 年 xxx 区房地产开发需求总量达到 1084 万， 平均每年开发量为 83.40 万（20082020 年）。 2、技、技术术条件条件 委羽山新区 A 区块建设项目的承办单位是浙江鼎辰置业有限公 司，该公司于 2007 年 2 月由四家房地产开发公司出资组建的股份制 房地产开发企业，在房地产开发上具有较长的历史，技术力量雄厚， 开发资金足，各公司都具有良好的信誉及对客户热情周到的善后服务， 都具有一定的知名度。 3、 、资资金条

18、件金条件 委羽山新区 A 区块建设项目，总投资为 83004 万元（土地购置费 32800 万元），承办方浙江鼎辰置业有限公司自筹资金 33204 万元，余 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 4 下的投资费用 49800 万元由银行贷款来解决。 4、 、环环境条件境条件 本项目经过环境影响评估指出，认为项目在建设期间及建成投入 使用后将产生一定的噪声、汽车废气、生活污水和生活垃圾等。建设 单位在建设运营中严格执行“三同时”的要求，全面落实环境报告中提 出的控制污染的措施和建议，则对周围环境不会产生明显不利影响， 本项目的建设是可行的。 5、社会条件、社会条件 项目区域的

19、社会基础设施城市供水、供电、供气项目已完善，商 贸、金融、保险、文化教育设施正是本项目所要完成的。 6、施工条件、施工条件 委羽山新区 A 区块建设项目，其施工现场、位置、面积经规划部 门用红线给予控制，施工现场有二环南路（104 国道复线）、劳动南路 通往甬台温高速及市中心区，现场施工用水、用电、排污均可从二环 南路、劳动南路市政管线接口，均能满足施工建设需要。 项目施工的技术队伍来源丰富，浙江省本身是建筑施工队伍大省， 大部分是国家二级以上施工企业，技术力量雄厚，拥有先进的施工技 术与施工装备，在园区开发等方面积累了丰富的经验，项目经过招投 标，完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任

20、务。 7、法律条件、法律条件 项目建设的确定与选址，符合国家和地区有关法律法规对项目建 设和生存的支持程度和约束条件，其法律法规支持体系主要包括：xxx 区城市总体规划、xxx 区南片控制性详细规划（调整）、台州市建设规 划局建设项目意见通知书（台黄规选200643 号）、委羽山新区 A- 01A-04 地块出让证等。 经过上述分析，项目具备的基本建设条件如市场条件等均能满足 项目的建设要求。 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 5 1.21.2 主要技术经济指标主要技术经济指标 1.2.11.2.1 项目建设规模项目建设规模 该项目占地面积为 125458.43，建设用

21、地面积 111474，其中： 1、 、A-01 地地块块： ：用地面积 9870.70，总建筑面积（不含地下室面积） 37361.8（其中住宅 24903.3，商铺 12458.5），地下室面积 5194。 2、 、A-02 地地块块： ：用地面积 43409.54，总建筑面积 115510.06（不 含地下室）（其中住宅 97454.2，商业面积 17123.7，公共设施面积 932.16），地下室面积 22888。 3、 、A-03-1 地地块块： ：用地面积 16877.02，总建筑面积 20250，地 下室面积 6337。 4、 、A-03-2、 、A-04 地地块块： ：用地面积 4

22、1317.31，总建筑面积 62350.6（其中：住宅 45934.6，商业建筑面积：15246.4，公共设 施面积 969），地下室面积 12425.5。 1.2.21.2.2 投资规模及资金来源投资规模及资金来源 委羽山新区 A 区块建设项目，其项目总投资为 83004 万元，其中： 土建安装及工程项目建设其他费为 47813 万元，土地购置费用 32800 万元，预备费 2391 万元。 在项目总投资 83004 万元中，资金来源分别为项目承办单位浙江 鼎辰置业有限公司自筹 33204 万元，银行贷款 49800 万元。 1.31.3 问题与建议问题与建议 1.3.11.3.1 存在问题

23、存在问题 A-02、A-03-2、A-04 地块绿化率较高，可能出于方案阶段原因， xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第一章 总论 6 其绿化景观设计较为单调，应适当增加小区内的雕塑、山水景观设计， 以提高小区的居住档次。 1.3.2 建议建议 委羽山新区 A 区块是个高尚的多功能居住社区，小区内配有大 型购物超市、沿街商铺配有各类专卖店、会所、餐饮、娱乐以及相关的 银行、工商、保险、证券等金融部门，必将是个繁华的商业社区。因此， 建设在新区内部绿化环境景观配置，应请实力较强的风景景观园林设 计部门进行专门设计，进一步完善小区环境功能，提高小区的居住品 位。 xxx 委羽山新区 A

24、区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 7 第二章第二章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.12.1 投资环境分析投资环境分析 2.1.12.1.1 台州市社会经济和人民生活现状台州市社会经济和人民生活现状 台州市位于浙江中部沿海，东濒东海，南临温州，西连金华、丽水， 北接宁波、绍兴，陆地面积 9411 平方公里，海域面积 8 万多平方公里， 约占全省海岸线的三分之一。大陆海岸线长 630 多公里，占全省大陆 海岸线总长的 28%。1994 年 8 月 22 日，经国务院批准撤地建市，现 辖椒江、路桥、xxx 三区，临海、温岭两个县级市及玉环、天台、仙居、 三门四个

25、县。2005 年统计数据，全市区域内常住人口 559.14 万，流动 人口近 100 万。 台州是近年来浙江省经济和社会事业发展比较快的地区之一，也 是我国民营经济成分非常活跃的地区和股份制经济的主要发源地之 一。改革开放以来，台州人民解放思想、抓住合作机遇、大胆创新、艰 苦创业，经济实力年均高于 25%的速度增长，2005 年 全市实现生产 总值 1328.73 亿元，平均增长 13.19%，财政总收入 161.50 亿元，其中 地方财政收入 79.5 亿元，平均分别增长 27.20%和 27.00%，调整出口 退税因素后，分别为 126.88 亿元和 71.08 亿元；全社会固定资产投资

26、597.35 亿元，平均增长 24.7%；社会消费品零售额 342.58 亿元，年增 长 13.1%，平均人口自然增长率 5.8；一、二、三产业的结构比例为 8.2：58.5：33.3。 2005 年全市工业增加值达到 701.53 亿元，平均增加 14.2%，其中 规模工业产值占全部工业的 45.0%，年销售收入占亿元企业 210 家， 其中 10 亿元企业 9 家。工业结构不断优化，重工业产值超过轻工业， 国家级、省级高新技术企业分别达到 20 家和 135 家，获得省级以上 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 8 名牌 107 个。推进工业聚集、工

27、业园区和标准厂房建设取得显著成效。 工业投入不断增加，完成工业性投入 743.34 亿元，财政贴息 4.05 亿 元。不断改善工业投资环境，努力缓解土地、水、电、资金等要素制约。 建筑业快速发展，2005 年增加值达到 81.40 亿元，平均增长 14%。 企业和农村现代化步伐加快。工业产业结构调整取得明显成效， 农产品商品率和竞争力得到显著提高。在全国率先开展农民专业合作 社建设，合作社总社达 379 家，其中 27 家被列为国家或省级示范性 合作社；在全省率先启动“358绿色行动”，标准化推广面积达 134 万 亩；在全省率先启动“数字农业”建设，实施农产品场地编码制度试点； 全省启动渔港

28、经济和海洋生态经济化建设，建成椒江渔港二期、石塘 渔港一期和坎门渔港，渔产业经济在调整中发展。粮食、林业、畜牧业 稳步发展。 第三产业蓬勃发展。2005 年全市第三产业实现增加值 453.66 亿 元，平均增长 16.0%，增速居全省第一位。制定市区商贸设施及业态 发展规划，商贸设施建设投入 70 亿元，引进和建设大型超市 20 个， 连锁经营向农村延伸，开拓农村市场全面试点和“菜篮子”工程建设取 得成效。会展业发展加速，重点展会规模和影响扩大。金融保险业快 速发展，引进三家股份制商业银行和九家保险分支机构，组建台州市 商业银行。2004 年末全部金融本外币存款余额 1182.31 亿元，贷款

29、余 额 945.41 亿元，分别比 1999 年末增加 742.13 亿元和 666.68 亿元。旅 游业发展迅速，旅游总收入超过 100 亿元，居全省第三位，临海、温岭 获中国优秀旅游城市称号。邮政通信业快速发展，固定电话普及率每 百人 36 部，移动电话用户达 283.06 万户。房地产及其他服务业都有 了新发展。 2.1.22.1.2 项目区域社会经济及管理、政策因素项目区域社会经济及管理、政策因素 xxx 是中国蜜橘之乡，位于浙江黄金海岸线中部，东界椒江区、 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 9 路桥区，南与温岭市、乐清市接壤，西邻仙居县、永嘉

30、县，北连临海市， 距省会杭州 253 公里。全区总面积 988 平方公里，人口 57 万余人。唐 上元二年（675 年）始设永宁县，天授元年（690 年）改名 xxx 至今，建 制几经更迭，1989 年撤县设市，1994 年撤市设区，今为台州市主城区 之一。 xxx 工业经济繁荣兴旺。改革开放以来，以市场为取向的改革起 步较早，是中国股份制合作经济重要发源地之一，为全国第一个颁布 了保护和规范股份制企业政府文件关于合股企业的若干政策意见 的县。现已逐步形成了塑料制品、模具、医药化工、机械电器、摩托车 及汽摩配件、工艺品和食品罐头等七大支柱产业。是国内闻名遐迩的 “中国模具之乡”，素有“精细化工

31、王国”、 “中国工艺品之都”、 “中国塑料 日用品之都”等美称，曾连续两届跻身“全国农村综合实力百强县（市）” 行列，是“中国明星县（市）”、 “浙江省小康县（区）”。xxx 水陆交通发达。 中国首家县级民航站xxx 机场已开通北京、上海、武汉、广州、深 圳等 10 多条航线。贯穿黄城的甬台温铁路已破土动工，甬台温高速 公路、104 国道纵贯城区，82 省道横穿城区，与黄长线、拱沿线、十院 线等道路连接，形成了布局合理、交通便捷的路网系统。江口的芦村 港与距城区 17 公里的海门港，有客货轮直达全国各大港和日本、香 港等国家与地区。 xxx 农业素有“xxx 熟，台州足”的誉称。农业以种植水稻

32、、柑橘为 主，特产 xxx 蜜橘驰名中外，为世界柑橘始祖之一，具有 2300 余年的 悠久历史，在唐代便被列为贡品，现有 180 多个品牌品系，有“中国蜜 橘之乡”美誉。xxx 还盛产东魁杨梅、枇杷和荸荠等名特优水果，其中 东魁杨梅大如乒乓球，堪称珍果，被国家林业部授予“中国东魁杨梅 之乡”，同时，也是全国经济林建设先进县（区）。 xxx 社会和谐稳定，实现经济社会平稳较快发展，2006 年全区实 现生产总值 142.47 亿元，比上年增长 14.2%，增幅由上年的全市第七 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 10 前移至全市第二，从 2003 年以来平

33、均增长 13.5%，人均生产总值突 破 3000 美元大关，达到 3157 美元；财政总收入突破 20 亿大关，达到 20.15 亿元，其中地方财政收入 9.63 亿元，分别增长 17.1%和 15.6%， 年均分别增长 14.7%和 14.2%；城镇居民人均可支配收入、农村居民 人均纯收入分别达 18171 元、7185 元，增长 8.8%和 9.5%，年均增长 12.1%和 8.3%。产业结构更趋优化，三次产业比由 9.1：56.1：34.8 调整 为 6.2：54.3：39.5。 2.22.2 市场供求分析市场供求分析 2.2.12.2.1 需求分析需求分析 随着国民经济的发展和人民生活

34、水平不断提高，对 xxx 城区在 未来一段时间（当前-2020 年）内房地产业（主要针对住宅业）可能发展 的住宅作业量进行定性和定量的分析与预测，是确定浙江鼎辰置业有 限公司对房地产业每年开发的规模作为一个重要的技术基础，是衡量 其经济效益的重要依据，也是鼎辰置业有限公司今后营运的生产行动 纲领。 1、预测预测依据依据 浙江鼎辰置业有限公司房地产开发业的作业量预测以 xxx 的经 济和社会发展趋势、人均收入发展趋势、消费结构发展趋势、未来年 区域内家庭人口变化趋势等进行综合分析，预测出 xxx 房地产（主要 住宅）业发展规模，从而预测出其鼎辰置业公司房地产开发规模。 本次预测参考了以下文献、资

35、料： xxx 区城市发展规划研究 xxx 区控制性详细规划调整 2001-2005 年xxx 区统计局关于国民经济和社会发展的统计公 报 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 11 台州市国民经济和社会发展第十一个五年计划发展纲要 2005 年xxx 统计年鉴 本次预测还参照了其他学科均来自于台州市及 xxx 区统计信息网 及相关的网站。本项目预测年为 2007 年，预测特征年取 2015 年和 2020 年。 2、预测预测思路与方法思路与方法 鼎辰置业公司房地产开发作业量的预测，必须在 xxx 地区经济社 会发展水平、xxx 城区城市发展规模、xxx 城

36、区家庭、人口变化趋势等 进行分析，必须在此基础上进行分析、统计和预测。本项目采用额定 需求预测法（住宅市场需求预测的基本方法），并结合定性分析和定量 分析相结合的方法进行，并综合考虑了多方面的因素。 浙江鼎辰置业有限公司房地产开发作业量预测的思路如下图所 示： 图图 2-1 房房产产开开发发作作业业量量预测预测思路思路图图 xxx 区社会经济、人口、住房、城 市结构基础历史资料收集和分析 当前发展态势 经济发展战略 不同房产的交叠 “十一五”规划 社会经济指标、相关统计数据的 时间序列 xxx 地区国民经济发展水平预测 xxx 城区城市规模发展预测 xxx 城区房地产开发作业量预测 相关因素分

37、析和预测方法筛选 鼎辰置业公司房地产开发作业量 预测 灰色 GM（1-1）预 测 百分比率递增法 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 12 3、xxx 城区城区现现有住宅有住宅规规模和特点模和特点 （1）xxx 城区概况 xxx 是一座具有悠久历史的千年古城。1958 年前，仍然只有一米 多宽的“三十六街七十二巷”的小城镇。改革开放以来，随着社会经济 的不断发展，特别是 1993 年成立 xxx 旧城改造指挥部以后，城市改 造和建设的步伐不断加快。xxx 城区面积从 6 平方公里拓展到现在的 24.04 平方公里，城区从原有市中心的东城街道、南城街道、西

38、城街道、 北城街道组成的四个街道，拓展到周边的澄江街道、新前街道、江口 街道、高桥街道为核心的新城区。 xxx 城区的市政基础设施建设也不断加快，先后建成与拓宽了青 年路、劳动路、天长路、二环南路、管驿巷、横街路、体育场路等城市 主干道，基本构建了城市框架，完善了城市基础设施和城市功能，对 改善市民的生活与工作环境，提高城市档次、促进经济与社会进一步 发展，推进城市化进程，为创建富有特色的现代化山水园林城市，提 供了必要的配套设施。 （2）xxx 城区现有住宅概况 xxx 城区市中心由四个街道组成，总人口 17.63 万人，城镇居民为 8.48 万人，城市居民户为 29966 户；农业户为 2

39、9832 户，总户数为 59798 户。详见表 3-1 表表 2-1 xxx 市中心住市中心住户户籍、人口籍、人口统计统计表（表（2005 年底）年底） 序号街道名称 总人口 （人） 其中：非农户 人口（人） 总户数 （户） 其中非农户籍 （户） 农业户 （户） 备注 1 东城街道 593414776320961168774084 2 南城街道 2205298469773356642 3 西城街道 624473514321908124189490 4 北城街道 3246195299523369616 5 合计 17630184842597982996629832 xxx 城区市中心周边由澄江、

40、新前、江口、高桥等四个街道组成， xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 13 离中心城区相对远一些，总人口为 12.54 万人，总户数为 39251 户；城 市居民 4062 人，城市居民户为 1436 户，农业户为 37815 户。详见表 3-2。 表表 2-2 xxx 城区市中心周城区市中心周边边住住户户籍、人口籍、人口统计统计表（表（2005 年底）年底） 序号街道名称 总人口 （人） 其中：非农户 人口（人） 总户数 （户） 其中非农户籍 （户） 农业户 （户） 备注 1 澄江街道 3090687893293109019 2 新前街道 404348

41、931323231612916 3 江口街道 31845183097466179099 4 高桥街道 2217546169441636781 5 合计 125360406239251143637815 xxx 城区市中心区四个街道的城市居民住宅根据相关统计资料显 示，现有住宅总量 221 万， （29966 户），除了近年来新建的住宅外， 大部分是上世纪七十、八十年代的住宅，标准相对较低。 xxx 城区市中心周边的澄江、新前等四个街道，其城市居民住宅总 量相对较少，仅为 10.6 万，其标准亦相对较低。 4、 、xxx 区区经济发经济发展展趋势趋势 （1）国民经济发展预测、城镇居民收入及可支配

42、预测 根据 xxx 区国民经济和社会发展第十个五年计划，2005 年，xxx 区生产总值比 2000 年接近翻了一倍，其完成的国内生产总值由 2000 年的 64.66 亿元，到 2005 实际完成国内生产总值 122.10 亿元，综合 经济实力上了一个新的台阶。结构调整取得明显成效，经济发展质量 和效益提高，民营企业增加值比重、第三产业比重上升，国民经济和 社会信息化步伐加快，农村经济落后面貌有根本性改变；2015 年 xxx 区要力争基本实现现代化。 到 2010 年，根据台州市国民经济发展速度，收入将达 xxx 人均国 内生产总值达到 39000 万元以上，位居台州市前列。城镇居民可支配

43、 到 23418 元，农民人均纯收入将达到 9640 元，职工平均工资将达到 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 14 52000 元。城乡居民收入增加，消费结构改善，城镇社会保障制度健 全，农渔村社会保障制度建设有重大进展，居民平均预测寿命居于国 内较高水平，全区人民生活初步实现富裕，接近实现现代化的生活水 平和生活质量。 根据以上 xxx 地区社会经济发展趋势展望，并结合 xxx 区当前经 济发展态势，本课题研究小组对影响 xxx 区国民经济发展的相关因素 进行了综合分析和评价，给出 xxx 区 2010 年、2015 年、2020 年主要 经济指标

44、预测值，详见下表 2-3 表表 2-3 xxx 地区国民地区国民经济经济指指标标及其他相关指及其他相关指标标与与预测值预测值 经济指标 年份 本区生 产总值 （亿元） 规模工业总 产值（亿元） 社会商品零售 总额（亿元） 城镇居民 可支配收 入（元） 农民人均纯 收入（元） 职工平均 工资（元） 200064.6661.3823.71 200170.4173.1527.51 200280.5386.8031.30 200390.73104.8535.06 2004105.74137.9939.9915394610117214 2005122.06174.0246.991669765602869

45、0 20061381985417865708532419 20102253359023418963952859 2015414645174377141483085130 202076312423357261623884119399 注：以上原始数据来源于 xxx2005 年统计年鉴 （1）城镇居民重置换房预测 城镇居民重置换房是指现有城市居民在 xxx 区市中心已有住房， 在未来的若干年后，重新购置新的房地产，主要有下列几种原因： 、原有住房标准建设太低：表现在面积指标，如厨房间、卫生 间面积太小，每间 3-4；住房内没有客厅，即使有客厅，其面积太小， xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研

46、究 第二章 项目投资环境与市场研究 15 仅为 7-8，客厅面积成为到各房间的过道，家具无法布置；客厅或是 个暗厅，没有光线；装修标准太低，水泥地面涂上 106 胶水加颜料，或 是油漆地面，墙面是最原始的 106 胶水加颜料，或墙纸贴面，现已脱 落，这些房屋均是上世纪八十年代后及九十年代初期开发的房屋，标 准偏低，随着经济的发展，自身收入水平的提高，有相当大的一部分 居民需重新购置住房。 、原有住房建造年限已久。上世纪七十年代以前建的住房，房 屋陈旧，如电气线路容量不够、线路老化，无法满足购置家用电器的 需要，相关的设备设施陈旧，不值得在原有房屋基础上进行改造。 、随着国家国民经济的快速发展，

47、人们的收入水平也在不断提 高，部分高收入水平的居民想扩大住房面积，进行上档次的室内装修、 购置上档次的家用电器及家具，他们想重新购置满意的房产。 、置房率（置换率）： 根据上述分析，在现有、已有住房的城镇居民中，想置换新房的 为数不少，据保守的估计，原城市居民 29966 户中，每年也在 4%以上 更新住房，每户按 120标准计算，每年置换新房市中心区约 14.4 万 多。 5、未来、未来 xxx 城区家庭人口城区家庭人口结结构性的构性的变变化化 （1）人口户籍变化，需建设安置房 xxx 城区由八个街道组成，特别是市中心的东、南、西、北城街道 农业户占该四个街道的总户数的 50%，达 3.00

48、 万户左右。至 2020 年， 这四个地处市中心的街道，必将成为市区最热闹、最繁华的城市区域， 原有的相当于城乡结合的城市基础设施、住房，必将规划建设成为新 型的商业、金融中心及高尚的住宅社区所替代。届时原有的 3.00 万户 将逐步从原有的农民房搬进现代化的、新规划的城市新型安置房中去。 如按每户平均建筑面积 120计算，到时将建成 358 万（即农户 29966 户农民转非，计算得出 358 万），城市新型的高尚社区。 xxx 委羽山新区 A 区块项目可行性研究 第二章 项目投资环境与市场研究 16 另外城区中心区周边的四个街道即澄江、新前、江口、高桥等四 个街道农业户将达到 3.8 万户，由于市中心城区范围不断扩大，城市 基础设施的延伸，城市居住区的向外不断扩大，该片区的农耕地不断 被征用、缩小，相当多农业户被转变成居民户，并且要做好安置房的 建设工作，至预测年 202