济南市实行以房养老的可行性研究[行政管理专业优秀论文].pdf

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1、山东大学硕士学位论文 摘要 当前，我国正逐步进入老龄化社会，而伴随着社会保障制度不健全，家庭空巢化， 养老金不足所产生的全社会范围内的养老问题日益凸现。如何保障老年人老有所养， 提高老年人生活质量，成为关乎社会和谐的焦点问题之一。经济的发展，观念的进步， 人口流动性的增强，使传统的家庭养老和养儿防老功能日趋减退，而社会养老机制尚 未成熟，无法独自承担起养老的重任，这就在一定程度上催生了老年人依靠自身力量 养老的需求，于是以房养老便成为老年人自主养老的首选。 以房养老是养老制度的创新和养老观念的进步，长期的实践使它逐步发展成为以 反向抵押贷款，倒按揭为主体的，融合了售房养老、租房养老、遗赠养老等

2、多种形式 在内的，适应现阶段我国经济社会发展需要的崭新养老模式。在国外，反向抵押贷款 已经被作为一种制度确立下来。而在我国，由于经济、政治、社会、文化等方面的制 约，以房养老的理论和实践仍处于起步阶段，甚至是处于可行性探讨阶段，本文正是 立足于此，选取了“以房养老可行性“ 作为研究主题，并结合济南市的发展实际，力 求为以房养老在济南乃至全国的实施提供某种理论借鉴和实践指导。这也正是本文创 新之处，即利用S P S S 工具对调查问卷进行分析并得出结论，结合数据和实例对济南 市以房养老进行应用性研究。 本文共分为五个部分。第一部分是以房养老基本理论知识的概述，即介绍了以房 养老的内涵，形式，理论

3、依据和实践意义，使人们对以房养老有一个全方位的把握。 第二部分具体描述和分析国内外以房养老的实践，并从中总结出某些经验。第三部分 是文章的重点，即济南市实行以房养老的必要性和可行性分析，结合调查问卷统计结 果，利用S P S S 分析软件，得出以房养老在济南市具备可行性的结论。第四部分在明 确了可行性基础上，继续探讨当前济南市实行以房养老面临的问题和风险，并在第五 部分对未来济南市以房养老由可行性变成现实性提出相关对策建议，同时期望能为以 房养老在全国的实施提供某种借鉴。 关键词：济南市；反向抵押贷款；风险；以房养老；可行性； 山东入学硕士学位论文 A b s t r a c t R e c

4、e n t l y , w i t ht h ea d v e n to fa g i n gs o c i e t y , a l o n gw i t ht h en o n - p e r f e c ts o c i a ls e c u r i t y s y s t e m sa n dt r e n do fe m p t yh o m e ，o l d a g ep r o b l e m sa r i s i n gf r o mi n a d e q u a t ep e n s i o n sa r e b e c o m i n gi n c r e a s i n g

5、 l ya p p a r e n t H o wt op r o t e c ta n di m p r o v el i f eq u a l i t yo ft h eo l dh a v eb e c o m et h ef o c u si s s u e so fa h a r m o n i o u s s o c i e t y F o ro n et h i n g w i t ht h ed e v e l o p m e n t o fe c o n o m y , w i t ht h e i n c e n s e m e n to fp o p u l a t i

6、o nm o b i l i t y , t r a d i t i o n a lw a y so fe n d o w m e n tg r a d u a l l yr e c e d e F o r a n o t h e r , t h ei m m a t u r es o c i a le n d o w m e n tm e c h a n i s mi s u n a b l et os h o u l d e rt h eh e a v y r e s p o n s i b i l i t i e s ，w h i c hg i v eb i r t ht ot h en

7、 e e d so fe n d o w m e n to nt h e i ro w ns t r e n g t h st o s o m ee x t e n t T h u s ，h o u s i n ge n d o w m e n tw i l lb e c o m et h ef i r s tc h o i c ef o rt h ee l d e r l y i n d e p e n d e n te n d o w m e n t A c t u a l l y , i d e a sa b o u th o u s i n ge n d o w m e n ta r

8、er e s u l t so fi n n o v m i v ee n d o w m e n ts y s t e m I nt h el o n gr u n ，i th a sd e v e l o p e di n t oak i n do fn e we n d o w m e n tw a y , i n c l u d i n gr e v e r s e m o r t g a g e s ，s a l e e n d o w m e n t , r e n t - e n d o w m e n t ，b e q u e s t s - e n d o w m e n t

9、 , a n d S O0 1 1 I n d e v e l o p e dc o u n t r i e s ，r e v e r s em o r t g a g eh a sb e e ne s t a b l i s h e d a saf o r m a ls y s t e m I nC h i n a , h o w e v e r ，t h e o r ya n dp r a c t i c ea b o u th o u s i n ge n d o w m e n ti ss t i l li ni t si n f a n c yb e c a u s eo f e c

10、 o n o m i c ，p o l i t i c a l ，s o c i a l ，c u l t u r a lc o n s t r a i n t s B a s e do nt h i ss i t u a t i o n ，t h i se s s a ys e l e c t s h o u s i n ge n d o w m e n t i nJ i n a na sar e s e a r c hs u b j e c t ，p r o t e c t i n gt os u p p l ys o m et h e o r e t i c a l a n dp r a

11、 c t i c a lr e f e r e n c e sf o ri t sa p p l i c a t i o na n de x p a n s i o n E x a c t l y , t h i si sw h e r et h i sa r t i c l e h a si t si n n o v a t i o n T h a ti S ，w i t ht h eu s eo fS P S Si n s t r u m e n t ，i ta n a l y z e st h eq u e s t i o n n a i r e s a n dm a k e sc o

12、n c l u s i o n s c o m b i n e dw i 也p r a c t i c a ld a t aa n de x a m p l e s T h i sa r t i c l ei sd i v i d e di n t of i v ep a r t s T h ef i r s tp a r to ft h i se s s a yi st h ep r e f a c e ，w h i c h i n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n d ，s i g n i f i c a n c eo ft h i st o p

13、i c ，m e t h o d sa n dr e s e a r c ht o o l s ，i d e a sa n d s t r u c t u r e s ，e t c T h es e c o n dp a r to ft h i se s s a yi so v e r v i e wo fb a s i ct h e o r i e s ，t h a ti s ，t h e m e a n i n g ，f o r ma n dt h e o r e t i c a lb a s i s ，a d d e du pw i t hh o u s i n ge n d o w m

14、 e n tp r a c t i c e sa th o m e a n da b r o a d T h et 1 1 i r dp a r ti sf o c u s i n go ft h ea r t i c l e ，n a m e l y , t h en e c e s s i t ya n df e a s i b i l i t y a n a l y s i s B e s i d e s ，c o m b i n e d 、i mt h eu s eo fS P S Sa n a l y s i ss o f t w a r ea n dq u e s t i o n

15、n a i r e r e s u l t s ，t h ee s s a yc o m e st oac o n c l u s i o nt h a tJ i n a ni sf e a s i b l ef o rh o u s ee n d o w m e n t T h e f o u r t hp a r tc o n t i n u e st oe x p l o r ec u r r e n tp r o b l e m sa n dr i s k si fJ i n a na p p l i e sh o u s i n g e n d o w m e n ti d e a

16、s F i n a l l y , s o m ef e a s i b l es u g g e s t i o n sh a v eb e e np r o v i d e df o rh o u s i n g e n d o w m e n t ，w h i l ea tt h es a m et i m e ，i tl o o k sf o r w a r dt op r o v i d es o m er e f e r e n c e sf o ri t s f u t u r ei m p l e m e n t a t i o n K e yw o r d s ：J i n

17、a n ；R e v e r s em o r t g a g e ；R i s k ；H o u s i n ge n d o w m e n t ；F e a s i b i l i t y 2 知识水坝为您整理 原创性声明 本人郑重声明：所里交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进 行研究所取得的成果。除文中已经注明弓| 用的内容外，本论文不包含任何 其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明备本声明的法律责任由本人 承担。 论文作者签名：墨塑塑 E l 期；型! ! 堕：里茎 关于学位论文使用授权的声明 本入同意学校保留

18、或向国家有关部门或机构送交论文的印刷件和电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手 段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：鳆导师签名：埤日 期：蛰以哆。9 占 知识水坝为您整理 山东大学硕士学位论文 第一章绪论 一、选题的背景与意义 ( 一) 选题的背景 住房和养老是关系社会和谐稳定的大事，尤其是在我国已经步入老龄化社会的今 天。据2 0 0 5 年底全国1 人口抽样显示，6 5 岁以上人口绝对数量从1 9 9 6 年的7 8 3 3 万人增加到2 0 0 5

19、 年的1 0 0 5 5 万人，年平均增长率3 ，占总人口数的7 7 。人口学 家预测，2 0 1 0 年我国6 5 岁以上老年人口为1 1 2 亿，2 0 4 0 年达到3 1 2 亿后仍将继 续上升。养老问题的解决刻不容缓。 随着传统家庭养老功能逐渐减退，由政府和民间社会团体承担的社会养老压力日 趋增大，矛盾重重，依赖老人自身养老就有了存在的必要性，于是，以房养老便成为 传统养老模式的有益补充。 长期以来，我国城镇住房分配货币化改革和养老保险制度改革是相互独立进行 的，但是它们在关于职工个人自我保障方面有着内在的一致性。重新整合住房和养老 两类社会保障资源，把住房当作重要的养老资源，可以使

20、住房和养老两大难题同时得 到解决，对确保社会稳定、人民安居乐业有重要意义。 一方面，传统养老保障模式问题重重，另一方面，居民自有住房比例逐年上升， 以房养老正是在两者之间找到了契合点，通过把白有产权房抵押给银行、保险公司等 金融机构或社会中介机构，利用房产的余值来安度晚年，提高晚年生活质量，实现一 生资源的合理配置。它的出现引起社会广泛关注，也无疑会给处于困境中的养老问题 的解决带来一些新的启发。 本文选择以房养老作为研究范围，基于以房养老共性基础上，重点选取济南市作 为研究对象，并根据其养老和住房现状，结合当地政治经济社会实际，分析济南市以 房养老的必要性和可行性，并进一步探讨出未来以房养老

21、在济南实行所需具备的条件 和发展所需的政策措施。 ( 二) 选题的意义 l 、理论意义 首先，以房养老是建立在住宅生命周期理论、资产流动和证券化理论、资源配置 。中国人口老龄化发展趋势预测研究报告E R 北京：全国老龄工作委员会办公室。2 0 0 6 山东大学硕士学位论文 理论、代际财富传递理论等基础上的，涉及房地产、金融、信贷、保险、社会保障等 多个领域，通过对以房养老的理论分析，有助于丰富和深化这些理论。 其次，通过对以房养老含义、运作过程、核心与精髓、形式等问题的描述，通过 对济南市以房养老现状的分析，有助于用事实丰富和完善以房养老理论体系，使人们 对此有更系统的认识。 再次，济南市以房

22、养老这一课题既涉及到对以房养老必要性和可行性的探讨，又 涉及对其实施条件与措施的研究，均为济南市正在进行的养老保障制度改革和住房货 币化改革提供新思路，注入新活力，同时也有助于社会保障理论不断完善。 2 、实际意义 ( 1 ) 个人方面，有助于激活老年消费市场，催生自主性社会保障体系 以房养老作为老年人新的资金来源，一方面，有效提高了老年人收入水平，增加 了老年人支付能力，优化了老年人消费结构，一定程度上缓解了老年人社会保障的压 力，使老年人更加体面有尊严的生活。经济上的独立性有助于他们自主满足多元化需 求，提高自身生活质量，丰富晚年文化生活，激活银发消费市场，改善消费结构，愉 快的延长寿命；

23、有助于形成全社会尊老爱老的社会风气；还可以减轻子女赡养的负担， 甚至可以补贴子女，有助于实现社会稳定。 另一方面，以房养老体现了住房保障和养老保障相整合的思路，强调了个人在社 会保障中的责任，有利于唤醒个人主体和参与意识，提高个人养老的积极性，促进个 人经济生活独立化，养老理念理性化。 ( 2 ) 家庭方面，有助于家庭资源合理配置，形成新型代际关系 一方面，通过合理配置家庭资源，实现家庭保障制度的有益变迁。个人在年轻时 通过按揭买房，中年时逐步还清，到老年出于养老目的卖房，将房产变现，不仅可是 实现个人拥有资源在其一生合理配置和妥善安排，达到效用最大化，还可通过住宅资 产与金融资产的实物流动与

24、价值互换，将住宅资产的价值在一生内消耗殆尽，实现资 源的合理最优配置。 另一方面，以房养老倡导个人自立，减轻子女负担，由两代相互依赖过渡到相互 独立，有助于建立市场经济时代的新型代际关系。家庭结构的变迁，市场经济体制改 革的深入和价值观的变化，均会使传统“养儿防老“ 失去市场，取而代之以新的养老 方式。以房养老切断了代际之间遗产继承的通道，减轻了子女负担和对父母的过度依 赖，激发了年轻一代自己创造支配财富的积极性，促使其尽快自立自强。 2 山东大学硕I ：学位论文 ( 3 ) 社会方面，有助于活跃金融市场，促进房地产市场的完善 以房养老通过反向抵押贷款把保险业务与房屋长期经营相结合，间接进入发

25、展前 景好、收益稳定的房地产领域，为保险公司找到了新的利润增长点以赚取丰厚的资本 利息。它有助于保险公司实现多元化经营，改善其资产结构，提高其保资质量。 从住房市场角度，据不完全统计，我国居民存款已经达到1 0 万亿元，其中4 0 左右是由6 0 岁以上的老年人持有，比重相当可观。如何调动老年人参与购房的积极 性就成为国民经济新增长点，而以房养老正为此提供了契机，通过激活“沉淀成本“ 房产的潜在价值，使养老成为一种保值增值的投资，为闲散资金找到了安全稳定的投 资出路，可以解除老年人的后顾之忧，激活房地产市场消费，增加二手房市场的上市 量和交易比例，改善住房结构，有效抑制房价上涨和供求矛盾，实现

26、房地产市场健康 有序稳定发展。 ( 4 ) 国家方面，有助于拓宽养老途径，通过刺激消费实现经济发展 首先，以房养老是刺激消费、推动经济发展的重要手段。住房不仅是一种消费， 也是一种投资，而投资不仅可以挖掘消费潜力，拉动内需，也能促进国民经济有序健 康发展，提高国民生活质量。同时，由以房养老带来的金融市场的活跃，房地产市场 的发展，以及中青年人养老观念和行为的变化，都对经济增长有巨大推动力。 其次，以房养老拓宽了养老途径，减轻了国家社会保障压力。据2 0 0 5 年世界银 行关于中国未来养老金收支缺口的研究报告，按目前的养老保障制度，2 0 0 1 年2 0 7 5 年间，我国基本养老保险的收支

27、缺口将高达9 1 1 5 万亿元。圆如不及时开辟新的养老途 径，增加新的养老资金来源，将很难应对即将到来的老龄化危机。借助以房养老，将 大大减缓政府养老压力和支出负担，保障弱势群体的生活。 再次，养老和住房保障整合的思想，可同解决养老和住房两大难题。以房养老使 职工自有住房成为重要的养老资源，职工在退休后把现有住房抵押而取得一笔额外的 收入作为现有退休金的补充，为其找到了稳定的养老金来源。 此外，在我国实行遗产税以后，以房养老还可以使居民依法避税成为可能，对个 人、家庭和整个社会影响深远。 。国家统计局中国统计年鉴( 2 0 0 1 ) R 】北京：中国统计出版社，2 0 0 1 窜世界银行世

28、界银行关于中国未来养老金收支缺口的研究报告 R 】2 0 0 5 3 山东人学硕 ：学位论文 二、国内外研究现状 ( 一) 国外研究现状 以房养老，是将买房抵押贷款业务反过来操作的一种创新型金融产品，是西方国 家人口老龄化给社会化养老带来巨大压力背景下解决养老问题的方法之一，在国外又 称“反向抵押贷款”、“倒按揭”。它最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具代表性 的则属美国。 综观国外关于以房养老的文献，我们发现国外有关以房养老的专门研究似乎还没 有出现，多是在相关领域中的结合与渗透研究。但是其理论体系的完善和实践的丰富 已经在发达国家被证明是一种成熟的融资方式，值得我们借鉴和学习。 ( 二)

29、国内研究现状 与国外研究相比，我国以房养老的理论和实践起步较晚，基础较为薄弱。国内学 者关于国外反向抵押贷款知识的介绍始于2 0 世纪9 0 年代，理论研究的深化和政策建 议的提出主要是在进入新世纪之后，而具体项目的推出则是始于2 0 0 5 年以南京汤山 的“温泉留园“ 老年公寓。国内关于以房养老的研究主要集中在以下三类： 第一类是以介绍国外理论为主的综述性研究。主要对国外反向抵押贷款予以介 绍，并指出在我国的借鉴意义。如学者李军在浅议倒按揭制度以房养老的新模 式探析对美国倒按揭的详细介绍；龙会芳的反向抵押贷款的国际比较与借鉴在 比较各国反向抵押贷款实践基础上，初步提出了我国实行反向抵押贷款

30、的构想；中国 建设银行房地产金融业务部赴澳大利亚考察小组澳大利亚在逆向年金抵押贷款方式 对我国的启迪详细介绍了澳大利亚逆向抵押贷款的情况，指出二手房市场的完善、 法律法规的健全将成为我国以房养老的关键。 第二类是立足本土化的理论性研究。主要是选取以房养老在我国的多种形式进行 理论探讨和经验介绍，把以房养老作为解决养老问题的补充方式，被越来越多的人多 接受。在这方面最具代表性的当属浙江大学经济学院教授柴效武先生，他提出的“6 0 岁前人养房，6 0 岁后房养人“ 模式在售房养老模式推行中信息不对称和风险规避 的探讨住房养老保险模式及其微观经济效应分析一种以房养老的贷款方式： 住房反抵押贷款等文章

31、中可见到详细的描述。 第三类是实证性研究。南京汤山“温泉留园“ 老年公寓，上海公积金中心推出“以 o 柴效武售房养老模式的基本思路 J 经济研究参考。2 0 0 5 。( 7 ) 4 山东人学硕I ：学位论文 房自助养老“ 试点，首个主营“以房养老一的保险公司“幸福人寿”，它们在实行以 房养老过程中遇到的困难和成功的经验均是本文研究济南市以房养老的借鉴。 纵观国内以房养老研究状况，不难发现，国内学者均是在国外理论框架内进行研 究和借鉴，并没有突破国外原有的理论体系，实行由中国特色的以房养老制度：同时 基本知识的介绍虽然较明晰，但还没形成完善的理论体系和框架，也由于缺乏实践支 撑而显得空洞。本文

32、的研究就是基于此，既有理论的系统综述，又有济南市以房养老 实践的支撑，力求探索出适合济南市的以房养老出路，以期能为我国以房养老的发展 提供些许帮助。 三、研究的工具与方法 第一，理论分析和文献综述。通过翔实的统计资料佐证，用逻辑推理、归纳演绎 的方法，探求本文的基本理论，并逐步用实证检验。 h 。 第二，以调查问卷、访谈、观察等方法为主的社会调查。通过接触城市家庭、金 融保险、社会保障及房地产开发等机构，调查各机构、人员对以房养老的反响及意愿， 听取他们对此的意见和建议，充实文章内容，增强实用性和可行性。 第三，模型建立与数据分析。根据理论分析的成果，考虑以房养老模式营运中涉 及的因素、维度，

33、并运用S P S S 数据分析软件使理论更充实。 四、研究的思路与结构 ( 一) 研究的重点和难点 l 、生命周期理论和资产流动理论在以房养老中的应用，分析以房养老的理论根 源。 2 、以房养老基本理论体系的构建，包括含义、形式、运行过程、意义等。 3 、以房养老如何与养老保障改革和住房货币化改革的衔接问题。 4 、利用S P S S l l 0 对以房养老调查问卷进行数据分析，研究以房养老在济南市的 必要性和可行性。 5 、揭示目前济南市实行以房养老所面临的问题和风险，并对未来实施提出合理 化对策建议。 以房养老在济南市还是崭新事物，对其理论和实践研究均处于探索阶段，只能凭 借逻辑推理、实际

34、调研、数据分析予以研究，而既然文章认为济南市是具备实行以房 5 山东人学帧f ? 学位论文 养老的条件的那么济南市应该如何克服重重障碍，以便为以房养老创造良好的条件， 就成为本文研究的难点。此外，儿涉及到相关因素提取、对比博弈、数据预测、前景 预期等事项，均为本文研究难点。 ( 二) 研究的创新之处 本文创新之处在于结合以房养老的基础理论和国内外实践经验，大胆对济南市以 房养老予以研究和预测，利用S P S S 工具对调查问卷分析得出的结论，对其进行应用 性研究，并提出合理的对策建议。同时，本文力求突破国外以房养老研究框架，既对 我国以房养老理论体系系统综述，又结合济南市实际进行应用性研究，并

35、利用实例和 数据说话，两者有机结合的逻辑思路成为本文的创新之处。 三) 研究的不足 第一，在利用S P S S 分析软件进行研究过程中，问卷发放范围有限，调查对象只 选取了作者精力能力范围内的典型，因此调查结果是否具有普遍的适用性有待进一步 探讨。 第二，问卷设计内容是否全面、客观、可行、有针对性，是否具有典型代表性仍 值得思考和总结。 第一三调查对象个体经济状况和社会地位差异、城市和农村的差异，均可能对调 查的准确性带来一定影响。 第四，由于以房养老涉及领域较多，牵涉部门较多，我们不可能对每一个部门进 行深入的考察和研究，而且笔者的研究结论在短时间内难以得到实践的验证，有待于 在实践中迸一步

36、完善。 ( 四) 论文写作思路 本文首先对以房养老的相关概念和基本情况系统综述，包括内涵、特征、运作过 程、形式等等：并对生命周期理论、资产流动和证券化理论、家庭代际财富传递理论 等理论基础进行概括描述。在理论基础上，文章简单介绍了国内外以房养老的实践情 况。 其次，对济南市实行以房养老必要性和可行性详细分析利用调查问卷的结果和 S P S S 分析方法得出结论，即以房养老在济南市是可行的。 再次，在可行性结论基础上，指出当前济南市能够实行但是却没有实行以房养老 6 山东大学硕t 学位论文 的原因和背景，并指出其试行中可能存在的障碍和问题。 最后，对未来济南市实行以房养老的情况予以大胆合理预测

37、，并提出相关发展措 施和建议，以期为济南市以房养老的顺利实行提供崭新思路。 7 山东大学硕t ：学位论文 第二章以房养老概述 一、以房养老的内涵 以房养老，从广义上讲，就是利用房产，采用多种形式将其价值重新组合，实现 养老目的的过程。具体说来，是指在拥有住房的基础上，依据家庭资源应当在一生中 予以合理优化配置和资产流动以实现保值增值的理论，利用住宅生命周期与家庭生命 周期的不一致性，将住宅这一不动产通过某种特殊的制度安排，采用多种配置形式， 实现其价值的流动，最终发挥养老保障的功效，成为家庭养老和社会养老体系之外的 重要补充。 从狭义上讲，以房养老即反向抵押贷款，又称倒按揭，是一种特殊的以房屋

38、融通 资金的商业行为，是指房屋产权拥有者，把自有产权房抵押给银行、保险公司等金融 机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时 房产的价值等因素后，在一定年限后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住 权，一直延续到房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归 抵押权人所有。 由此，我们可以看出，以房养老是住宅生命周期大于家庭生命周期的产物，是以 养老为最终目的的多元化自助养老方式。它是多元主体共同参与以实现养老的过程， 这些主体既可以是金融机构，也可是社会中介机构，亦可是民间自发群体和个人；既 可以通过完全的反向抵押贷款来实现，又可以通过出租或

39、出售房屋、遗产赠予的方式 来实现。，出于研究的方便，本文选取狭义的以房养老，即反向抵押贷款为主要研究对 象，并结合我国现阶段国情，探索多样实用可行的以房养老中国化的多种运作方式和 表现途径。( 见图一) 以房养老曾被形象的称为“6 0 岁以前人养房，6 0 岁以后房养人，其核心和精髓 即住房这一不动产产权的流动、配置和转移。6 0 岁以前人养房，包含按揭购房和分 期还贷两部分，就是房产权逐渐向个人转移的过程；6 0 岁以后房养人，包括产权交 易的运作和结束和后期处置阶段，就是产权随人的生命周期逐渐由个人向金融机构或 特定中介机构转移的过程，是个人存活期间凭借产权的转移来取得相应权益的过程。 在

40、双向流动中，资源得到合理流动与配置，不仅使住房价值得到最大限度发挥，而且 相关主体也得到相应最大收益。认识这一点是我们分析以房养老的关键。可见，人养 3 山东人学硕t 学位论文 房和房养人作为以房养老的两大阶段，是通过房屋产权这一桥梁联系起来的，更进一 步体现家庭资源优化配置以及资源流动以带来最大收益的思想。 国1 - J 图一：以房养老示意图 二、以房养老的理论依据 ( 一) 生命周期理论( L i f eC y c l eT h e o r y ) 生命周期理论是以房养老最基本的理论依据，由美国经济学家F 莫迪利亚尼 ( F r a n c oM o r d i g l i a n i ，

41、19 5 4 ) 和R 布伦博格( R i c h a r dB r u m b e r g , 19 5 4 ) 等人在2 0 世纪5 0 年 代提出。回 该理论假定一个典型的理性消费者追求其生命周期内一生效用的最大化，而不仅 考虑某一特定的消费行为或项目的决策安排时个人效用最大化。它的出发点是在个人 生命周期各阶段里，一生收入与一生支出两者间是否完全平衡。为实现个人一生消费 效用最大化，人们应当将一生的收入总额，以最优的配置结构更有效地分配，使其更 为合理地满足一生的全部需要。而该理论的核心正是个人在工作期间取得的收入及其 转化形式包括住房等财富应当在其整个一生中包括养老期间予以合理配置。

42、 以房养老J 下是这一理论的应用，即家庭生命周期和住房寿命周期的不一致性使以 房养老变的可行。现有住宅物理寿命多在7 0 1 0 0 年之间，正常情况人们从2 5 岁结婚， 到预期存活寿命7 5 岁，共计5 0 年生命周期。事实上，很少有年轻人能够在2 5 岁时 就凭借自己的经济能力及对未来的良好预期购买住房，加之我国住房货币化改革时间 较短，大多数家庭购房较晚，多在3 0 或4 0 岁左右。于是粗略估计，房主退休时房屋 价值仍颇高，留做养老用的确可行；而当房主寿终正寝时，住房仍有资本价值可图。 o 李洪心，自雪梅生命周期理论在中国人U 老龄化研究中的戍用 J 中国人U 科学。2 0 0 6

43、( 4 ) ：2 9 - 3 1 9 山东人学硕 ：学位论文 以房养老J 下是利用此余值使老年人在有生之年将自己购买的住房价值完全消费掉，帮 助老年人真正做到一生应有的消费和应有的收入相等。它不仅使个人拥有的货币收入 和金融资产可在一生中予以优化配置，还使得住宅这种不动产通过某种特殊机制实现 价值流动和提前变现，从而实现其在个人整个生命周期中的优化配置。 ( - - ) 资产流动和证券化理论( A s s e ts e c u r i t i z a t i o n ) 家庭资产是指家庭拥有的各类经济资源，包括房地产、有价证券、耐用消费品等 有形资产和技术等无形资产。每个家庭都拥有大量资产，而

44、不同资产的流动性和盈利 性也不尽相同。流动性是资产发挥功用的前提，资产只有在不断的流动中才能发挥其 功用并实现价值的增值。这就是该理论的核心。 住房是家庭资产中价值较大的资产，赢利性和安全性较好，但流动性较差，一般 只有在出售或出租时才有经济利益流入。长期以来，这部分资产只发挥了生活居住场 所的功能，而其变现以价值流动则被忽视。为此就需要建立一种有关住宅不动产的价 值流动机制，使住户可以据自己需要，随时将这些不动产通过某种机制得以流动，以 顺利实现金融资产与住宅资产的自由互换与价值转移。 资产证券化是把缺乏流动性、但具有预期未来稳定现金流的资产汇集起来，形成 一个资产池，通过结构性重组，将其转

45、变为可在金融市场上出售和流通的证券，据以 融资的过程。即“直接融资“ 取代传统的“间接融资”。它是资产流动的必然结果。 住房抵押贷款证券( M o r t g a g e - b a c k e dS e c u r i t y ，M B S ) 则是资产证券化的早期形式。 以房养老思想是通过定的创新机制将可以估计的房产未来价值提前变现，以满 足退休后的养老需要，从而帮助个人度过消费冲击，合理配置家庭资产中流动资产和 非流动资产比例，以满足个人在不同时期对资产组合的不同要求。它真正实现了房地 产由耐用消费品向流动性资产的过渡。 ( 三) 家庭代际财富传递理论 家庭代际财富传递理论是揭示代际之间

46、财富传递及其影响的理论，涉及社会、家 庭创造的财富如何在父代和子代两代人之间发生流动，以及这种流动对社会家庭资源 的配置会带来何种影响等问题。 作为经济组织，家庭资源的合理配置及效用最大化，不仅是指某一事项、行为的 资源优化配置，也不仅是指某一代人的不同生命周期阶段的资源优化配置，而且还涉 及到在不同代人之间的，通过财富传递、遗产继承等而产生的资源优化配置，即家庭 1 0 山东大学硕：仁学位论文 内财富传递。 一方面，以房养老提倡老人把其积累的房屋财富提前消费，这就割断了传统的财 富代际传递关系，但它倡导代际之间自立自强的新理念，也是对传统养儿防老、遗产 继承的挑战，将对代际关系产生革命性的影

47、响。另一方面，以房养老又可看作是子女 对老年人的延后赡养方式，通过老年人生前采用住房反向抵押贷款改善生活，减轻了 子女负担，去世之后还可由儿女再按照一定的分配方法支付贷款本息赎回房屋，这不 但不会影响遗产继承，还可以继续分享房屋带来的收益。从这个角度分析，以房养老 又可以增加两代人的经济福利，只是改变了代际间财富转移的方式和手段。 以房养老对家庭代际间关系的影响是积极的，还是消极的，或两者兼有，现在的 事实不足以令我们评说，但从社会发展角度，以房养老所带来的自立自强的新理念是 符合市场经济发展趋势的，是有利于老年人和下一代健康成长的。因此，以房养老在 一定程度上减轻了子女赡养的负担，虽不免对代

48、际关系造成一定影响，但是从长远看 还是利大于弊的，随着生活节奏的加快和传统家庭结构的瓦解，是可以被越来越多的 子女所接受的。 三、国内外以房养老的实践与经验 ( 一) 国外以房养老的实践 反向抵押贷款是将买房抵押贷款业务反过来操作的一种创新型金融产品，它是西 方国家人口老龄化给社会化养老带来巨大压力背景下解决老年人养老问题的方法之 一，其理论体系的完善和实践的丰富已经在发达国家被证明是一种成熟的融资方式， 许多国家都不同程度地推出反向抵押贷款产品，是我们借鉴和学习的典范。 1 、荷兰 荷兰是倒按揭的最早起源地，是荷兰政府为解决住房问题的举措，当借款人向银 行申请住房贷款时，把房屋的产权抵押给保

49、险公司，借款人按月还给银行利息，贷款 到期后，保险公司一次将本金还给银行后，剩下一笔结余，根据平均寿命和房屋的折 损率计算费率，按月付给抵押人直到抵押人去世，保险公司拥有对房屋的处置权。荷 兰8 0 的老年人使用这种方式，大大改善了生活条件，缓解了社会保障压力。 2 、美国 美国是倒按揭运作最完善、最具代表性的国家，它最早始于1 9 6 1 年，当时仅是 作为一个个案进行处理的。2 0 世纪7 0 年代以后，随着美国进入老龄化社会，一些 山东人学硕t ：学位论文 学者开始对反向抵押贷款问题进行研究。其中具有代表性的分别是洛杉矶的“住房年 金计划“ 研究项目和威斯康星州的“反向抵押贷款研究项目。自8 0 年代开始，随 着反向抵押贷款的宣传与教育计划和房产价值转换抵押贷款保险示范计划的逐步实 施，以及国会的介入、政府政策的支持和消费者的逐渐认同，反向抵押贷款在美国得 到了迅速发展，基本形成了包括业务开办形式、手续程序、贷款条件及附加条款、贷 款中止、合理费用成本信息披露制度在内的完整的反向抵押贷款制度体系。 在美国，倒按揭发放对象是6