河南房地产项目可行性研究报告.doc

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1、河南房地产项目可行性研究报告（130）目录调查人员声明第一部分项目总论1.1 项目背景1.2 项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块及周边现状1.2.4项目规划控制要点1.2.5项目发展概况1.3 可行性编制依据1.4 可行性研究结论及建议第二部分市场研究2.1宏观环境分析2.2全国房地产发展分析2.3全省房地产发展分析2.4本市房地产市场分析2.4.1本市房地产现状2.4.2本市房地产未来发展趋势2.5板块市场分析2.5.1区域市场成长状况2.5.2区域内供应产品特征2.5.3区域市场目标客群研究2.6项目拟定位方案2.6.1可类比项目市场调研2.6.2项目S

2、WOT分析2.6.3项目定位方案第三部分项目开发方案3.1项目地块特征与价值分析3.2规划设计分析3.3产品设计建议3.4项目实施进程3.5营销方案3.6机构设置3.7合作方式及条件第四部分投资估算及融资方案4.1投资估算 4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析 4.1.7项目资金预测 4.1.8现金流量表4.2融资方案 4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3.融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.5结款偿还计划第五部分财务评估5.1财务评估基础数据与参数选取5.2财务

3、评估（方案1） 5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿还能力分析 5.2.5综合指标表5.3财务评估（方案2）5.4财务评估结论第六部分不确定分析6.1盈亏平衡分析6.2敏感性分析 6.2.1变动因素-成本变动 6.2.2变动因素-售价变动 6.2.3变动因素-容积率变动6.3风险分析 6.3.1风险因素的识别和评估 6.3.2风险防范对策第七部分综合评价7.1社会评价（定性）7.2环境评价（影响及对策）7.3公司资源匹配分析第八部分研究结论与建议8.1结论8.2建议第九部分附录9.1附件9.2附表9.3附图调查人员声明我们郑重声明1、 我们在

4、本调查报告中陈述的事实是真实的准确的2、 我们依据万豪林开发公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析3、 我们认为项目可行，有较好的经济效益和很好的社会效应第一部分：项目总论1.1项目背景 （许洋，政策指导背景）这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。1.1.1项目所在区域发展情况（朱家勇）（1）

5、、中原城市群发展战略规划围绕郑州打造十字核心区中原等地区性城市为节点构成的紧密联系圈，初步形成以郑州为中心、东连开封、西接洛阳、北通新乡、南达许昌的十字形核心区，形成区域内任意两城市间两小时通达的经济圈。中原城市群土地面积587万平方公里，人口3950万，分别占全省土地面积和总人口的353和403。中原城市群规划布局优化格局2020年前后,中原城市群要努力形成“两圈、双核、四带、一个三角”的城市空间布局和功能发挥的整体格局。两圈。第一圈层是郑州都市圈,第二圈层是以郑州都市圈为中心,以洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源、巩义、禹州、新郑等城市为结点,构成的中原城市群紧密联系圈。 双

6、核。即主核心城市郑州、副核心城市洛阳。目前,依靠郑州牵引中原城市群进而牵引全河南省,显得势单力薄,势必形成弱核牵引状态。 四带。第一带为沿黄河由东向西的陇海铁路、连霍高速公路、310国道组成的复合发展轴;第二带为自北向南由京广铁路、京珠高速、107国道组成的复合发展轴;第三带是由连接新乡、焦作、济源、洛阳的铁路和公路构成的复合轴线;第四带是由连接漯河、平顶山等市的漯阜铁路和正在建设的洛阳至平顶山、漯河、周口、阜阳至上海高速公路组成的复合轴线。与此对应,分别建设郑汴洛城市工业走廊(陇海产业发展带)、新郑漯京广产业轴、新焦济南太行产业轴、洛平漯产业轴等4个产业发展轴带。一个三角。指以平顶山、许昌、

7、漯河三市为节点，依托其产业发展形成带动城市群西南部发展的“成长三角”。 中原城市群规划布局优化目标空间布局优化的目标是:通过十几年的努力,建成一批特色鲜明、适宜居住、资源节约和环境友好型城市,形成多层次、网络状的城市体系;促使中原城市群成为功能完善,可持续发展潜力大,城乡一体化发展的现代化城镇密集区;将中原城市群建成全省对外开放、承东启西、联南通北的主要平台,形成中西部地区经济发展的重要增长极,带动中原崛起,促进中部崛起 。中原城市群的发展目标区域生产总值突破10000亿元，占全省的比重超过60%；地方财政一般预算收入占全省的比重达70%左右；人均生产总值超过24000元；城镇化率达到48%。

8、到2020年，预期区域生产总值占全省的比重超过70%，地方财政一般预算收入占全省的比重超过75%，人均生产总值超过5000美元，省会郑州市中心城区人口规模突破500万人，洛阳市中心城市人口规模达到350万400万人，确立在中西部乃至全国城市群中的重要地位，带动全省并辐射周边地区发展。 中原城市群人口发展规模2010年，郑州、洛阳两市中心城区人口规模分别达到400万人以上和260万人；开封、新乡、焦作、平顶山4市人口规模超过100万人，进入特大城市行列；许昌市人口规模超过80万人、漯河市超过60万人，进入大城市行列；人口规模超过20万人的中等城市达到11个，人口规模20万人以下的小城市31个。

9、2020年，预期郑州市中心城区人口规模突破500万人，成为全国区域性中心城市；洛阳市中心城区人口规模达到350-400万人；许昌、漯河两市也进入特大城市行列；济源、禹州、巩义、偃师等进入大城市行列；城市群体规模进一步发展壮大，与周边城市实现融合发展。 中原城市群发展的意义中原城市群的规划发展，将奠定区域经济协调发展的基础；区域综合交通运输体系基本完善；城市功能显著增强，人居环境进一步改善，标志着和谐城市的建设迈出实质性的步伐。中原城市群的规划发展也是河南省乃至中部地区承接发达国家及中国东部地区产业转移、西部资源输出的枢纽和核心区域之一，并将成为参与国内外竞争、促进中部崛起、辐射带动中西部地区发

10、展的重要增长极 。中原城市群的规划，将完善区域人口结构，加速城乡一体化的发展建设，不仅将极大的促进郑州房地产的发展，同时，也将带动周边城市群房地产市场的规范化、快速化发展。（2）、郑开一体化发展战略规划“郑汴一体化”归结为：“四一体八对接”。“四一体”，指产业、市场、基础设施和投资环境的一体化。“八对接”则包含规划、交通、通信、市场、产业、科教、旅游和生态的对接。 空间发展布局下的开封城市功能定位开封市：中国历史文化名城，国际文化旅游城市，纺织、食品、化工和医药工业基地，郑州都市圈重要功能区。 重点建设郑汴洛城市工业走廊，强化郑州、洛阳两市在产业发展中的龙头带动作用，郑州和洛阳的纺织、酿造、玻

11、璃等企业，要逐步向城市外围转移，食品企业向郑州惠济经济开发区集聚。增强开封的产业支撑能力，新上项目重点向市区西部杏花营组团集中布局三大圈层开发空间模式，进一步凸显开封战略地位和战略功能中原城市群区域开发空间模式为3大圈层以郑州为中心的都市圈（开封作为郑州都市圈的一个重要功能区）、紧密联系圈（其他7个节点城市）和辐射圈（接受城市群辐射带动作用的周边城市）。中原城市群的建设发展将综合考虑集合城市、圈层结构和产业发展带的交互作用，积极谋求城市群的整体协调发展。 郑汴一体化实现六个功能对接功能对接: 商都宋都跨时空“牵手” 突出城市特色。强化开封的文化、教育、旅游、休闲、娱乐功能，通过老城改造新城建设

12、，恢复古城风格，尽可能恢复原有水系，焕发古城活力。加快郑州的休闲、娱乐等服务功能与开封衔接，努力使开封成为郑州都市圈中具有浓郁文化特色的休闲娱乐功能区，实现郑汴两市功能互补。城区对接: 由郑至汴，半小时车程 在郑州与开封之间形成以两条高速公路、一条一级快速公路、一条城市道路以及陇海铁路为基本骨架的便利快捷的交通通道。 郑开大道形成开封至郑州新郑国际机场的快速通道，使新郑机场成为开封、郑州共用的城市机场，并与连霍高速公路形成环型高速大通道。 适时规划建设郑东新区中牟开封城市轻轨。 空间对接: 郑州、开封“握手”中牟 促进郑州、开封相向发展，推进两城市的对接。加快郑东新区建设，适时向东拓展，支持中

13、牟组团和开封杏花营组团加快发展，进一步密切空间联系。尽快编制并实施郑州至开封的区域发展规划，合理布局城市居民居住区、产业积聚区和生态功能区。 产业对接: 郑汴产业连成带 统筹产业布局。突破中牟规划限制，引导郑州的制造业、物流业等产业向东布局，支持开封新上工业、物流、高新技术等产业向西集中。加快中牟汽车零部件工业园区和开封杏花营工业园区建设步伐，逐步形成郑汴紧密相连的产业带，为一体化发展奠定良好的产业基础。 服务对接: 长途变市话 率先推行教育、科技、文化、旅游资源共享和金融、电信同城化，推进服务对接。积极推进两市金融票据异地清算为同城清算，实行郑汴通讯按同城收取资费。 生态对接: 同建森林、绿

14、地 加强两市间生态共建。在两市之间主要干道两侧建设绿色走廊。在郑东新区与中牟之间、中牟与开封之间，建设森林、绿地生态调节区，发展都市型农业和观光农业，实现绿化和观光的充分结 。（3）、开封未来城市发展规划方向根据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。 开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商贸、社会服务和管理中心。 开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东调和南改”的策略完善城市布局。形成“一带，两廊，三片”的空间结

15、构。(1)、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的产业和服务职能。(2)、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点提升古城居住环境质量，改善旅游环境。(3)、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。(4)、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。(5)、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。(6)、“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。以郑开大道大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。(7)、“两廊”即南部工业走廊和北部文

16、化走廊。南部重点布局工业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。(8)、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、汪屯工业区。（4）、郑开一体化对开封房地产发展意义把开封新区列为河南省中原城市群的核心区、经济增长核心区的定位为开封房地产业的发展提供了千载难逢的机会，郑汴一体化发展推进以来，众多郑州及外地开发商纷纷进驻开封，使得开封房地产业发展迅猛。郑汴一体化发展，使城际交通网络和基础配套设施有了

17、极大的改善，便捷的交通，使得郑开半小时生活圈成为了现实，而开封合理的房价，使得生活在开封、工作在郑州成为了可能，规划后的开封，将建设成为百万级人口城市，城市人口的增加，将直接带动房地产市场的需求。此外，开封老城区的拆迁改造工程，意味着将有50%的人口要迁移，这对于房地产业也是一个契机。1.1.2项目发起人及发起缘由（许洋 项目的渊源）项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资的必要性（王玉良，许洋）项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般35年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理

18、布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2项目概况1.2.1项目名称（吴奇伟起名，团队选）1.2.2项目建设单位概况(张东磊，团队)1.2.3项目地块位置及周边现状（王子佳，湛帝坚）地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）

19、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（工程技术?）附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反

20、映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。项目周边的社区配套1）周边3000米范围内的社区配套l 交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；l 教育：大中小学及教育质量情况。l 医院等级和医疗水平l 大型购物中心、主要商业和菜市场l 文化、体育、娱乐设施l 公园l 银行l 邮局l 其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地

21、周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实

22、施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4项目规划控制要点(规划局？)规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.

23、5项目发展概况（不作为重点）已进行的调查研究项目及成果项目地块初勘及初测工作情况项目建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3可行性研究报告编制依据（杨晗，李想）在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理

24、条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范1.4可行性研究结论及建议（总结性归纳）1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合评价1.4.7研究结论与建议1.4.8主要技术经济指标表第二部分：市场研究2.1宏观环境分析（朱家勇）房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。（1）、开封市发展环境简述地理位置：开

25、封古称汴梁，东临商丘市，西连省会郑州市，南接许昌市、周口市，北靠黄河，与中原油田隔河相望。总面积6444平方公里，其中市区面积362平方公里。南北宽约92公里，东西长约126公里。东距亚欧大陆桥东端的港口城市连云港500公里，西距省会郑州72公里，在中国版图上处于豫东大平原的中心部位。 土地资源及人口环境：是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。市总面积6444平方公里，人口480万，区面积359平方公里，市区人口80万 。 人文资源铁岭历史悠久，物华天宝，地灵人杰，具有深厚的文化底蕴。高等教育有百年名校河南大学、开封大学、黄河水利职业技术学院、开封教育学院。历史文化

26、开封是河南省省辖市，中国首批公布的24座历史文化名城之一。古称汴梁、汴京、东京，简称汴，七朝古都，迄今已有2700余年的历史。古都开封地下米至米处，上下叠压着座城池，其中包括座国都、座省城及座中原重镇，构成了“城摞城”的奇特景观。 旅游资源 悠久的历史，深厚的文化积淀，使开封享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。遍布市县的名胜古迹。宋都御街、清明上河园、龙亭、开封府、铁塔、繁塔、大相国寺、包公祠等观光景点古朴典雅，与碧波荡漾的包公湖、龙亭湖、铁塔湖和雄伟的城门楼、古城墙交相辉映，形成了以宋代建筑风格为主，宋文化氛围浓郁，具有北方水城美誉的宋都旅游景区。 （2）、开封市经济发展分析200

27、9年，全市实现生产总值777.1亿元，增长12.6%；全市城镇固定资产投资315.6亿元，增幅达到35.8%，全市城镇居民人均可支配收入12318元，增长8.6%；农民人均纯收入4695元，增长7.8%。第三产业增加值、城镇固定资产投资、社会消费品零售总额等主要经济指标增幅均位居全省前列，经济发展速度连续两年超过全省平均水平。2010年，预计全市生产总值增长12%以上；全社会固定资产投资增长28%；社会消费品零售总额增长17%；城镇居民人均可支配收入实际增长7%。预计“十一五”期间，全市生产总值由400亿元增加到近900亿元，财政一般预算收入由不足14亿元到突破35亿元，全市规模以上企业工业增

28、加值由75亿元到突破260亿元，农民人均纯收入超过5000元，城镇居民可支配收入超过13000元，城镇化率比“十五”末提高8.2个百分点，主要经济指标增速位居全省前列。附件：2007年2009年开封市各项经济指标汇总分析时间 GDP（亿元）增幅固定资产投资（亿元）增幅社会消费品零售总额（亿元）增幅城镇人均可支配收入 （元）增幅2007年571.113.1%220.332.5%209.117.8%969317%2008年689.413.1%231.641.2%258.623.6%1134616.1% 2009年777.112.6%315.635.8%319.618.8%123188.6% 201

29、0年 预期87512%40528%37417%131807%从上表可以看出，最近几年，GDP生产总值增幅均保持在12%左右，增速较快且平稳；人均收入保持稳步提升，居民生活质量得到改善，消费能力得以提高。（3）、开封市十二五国民经济和社会发展规划纲要“十二五”规划中明确提出：要紧抓建设中原经济区、持续推进郑汴一体化发展、把郑汴新区打造成为中原经济区核心增长极的重大机遇，确保实现“一高一保持双翻番”的总体目标：即“全市年均经济增长速度高于全省平均水平，保持主要经济指标增幅走在全省前列的良好态势，到十二五末，全市生产总值和一般预算收入分别比十一五末翻一番”。此外，规划还从“强力推进工业强市战略，加快

30、构建现代产业体系”、“加快城镇化进程，构建现代城镇体系”、“推进农业现代化，加快社会主义新农村建设”、“坚持科教兴汴和人才强市战略，构建自主创新体系”、“建设文化旅游强市，提升发展的软实力和支撑力”、“坚持绿色发展，建设资源节约、环境友好型社会”、“全面深化改革，增强经济社会发展动力和活力”、“大力发展开放型经济，全面提升对外开放水平”、“保障和改善民生，构建和谐开封”九个方面进行了全面的规划。2.2全国房地产行业发展分析（朱家勇）2.2.1行业政策（1）、2011“新八条”加码调控2011年1月26日，国务院再次部署进一步做好房地产市场调控工作，这也是继10年5月的“国十条”、九月的“新五条

31、”后，国家再次发布加紧对房地产的调控：进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。严格住房用地供应管理。各地要

32、增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的

33、非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。2.2.2市场供给与需求2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%。 2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土

34、地购置费9992亿元，增长65.9%2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比11月份缩小1.3个百分点；环比上涨0.3%。 12月份，新建住宅销售价格同比上涨7.6%，涨幅比11月份缩小1.7个百

35、分点。其中，商品住宅销售价格上涨8.5%，其中普通住宅销售价格上涨7.2%，高档住宅销售价格上涨12.8%；2.2.3行业发展趋势2010年的两次调控均未取得预期效果，房地产和土地市场又开始了新一轮上升期，预计春节过后市场成交将再度飙升，其最根本的原因是在长期供给偏紧的情况下，通胀和房价上涨预期仍然非常强，将促使需求加速释放，带来楼市的繁荣。但与此同时，在2011年保障房大力建设以及房地产开发投资超过20%的大背景下，新一轮调控政策将以更加严厉的政策治理房价，从而使得房地产趋向于平稳发展。预计，2011年，全国房地产市场整体平稳增长，投资、资金来源、施工面积、销售等增幅保持相对平稳，而房屋价格

36、指数增幅则继续平稳回落，但依然保持上涨，新开工面积增幅则出现明显回落。2.3本省房地产行业发展分析（朱家勇）2010年，全省房地产开发投资继续保持较快增长态势，房屋施工、新开工、竣工面积增速趋缓，商品房销售增速继续回落，宏观调控政策效应初步显现。但由于影响房地产市场平稳健康发展的不确定因素依然较多，房地产市场形势仍不明朗。房地产开发投资保持快速增长，但增速出现回落前三季度，全省房地产开发投资1398.37亿元，同比增长34.6%，增速分别比上年同期、一季度加快10.5个和1.9个百分点，房地产开发投资增速在快速增长中出现回落态势。房屋施工、新开工和竣工面积增速趋缓前三季度，全省房屋施工面积17

37、328.63万平方米，比上年同期增长26.1%，分别比一季度、上半年、1-8月回落17.6个、6.8个和5.0个百分点。住宅施工面积14377.62万平方米，增长26.2%， 前三季度，全省房屋新开工面积5703.43万平方米，增长40.6%，住宅新开工面积4893.34万平方米，增长39.9%， 前三季度，全省房屋竣工面积1874.19万平方米，增长26.0%，住宅竣工面积1640.94万平方米，增长21.2%。 商品房销售增速持续回落前三季度，全省商品房销售面积为3019.41万平方米，同比增长19.6%其中，商品住宅销售面积为2835.03万平方米，增长19.8%。前三季度，全省商品房销

38、售额884.86亿元，增长31.2%，。其中商品住宅销售额为781.54亿元，同比增长31.4%。本年土地购置面积、完成土地开发面积有所增长前三季度，全省房地产开发企业本年土地购置面积1832.38万平方米，比上年同期增长2.8%，本年完成土地开发面积876.72万平方米，增长2.8%。2.4本市房地产市场分析（王子佳、湛帝坚）一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞现象，宏

39、观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.4.1本市房地产市场现状（王玉良、朱家勇）整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域

40、等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）2.4.2本市房地产市场发展趋

41、势（王玉良）需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）2.5板块市场分析（王玉良）2.5.1区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布

42、状况购买人群变化区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.5.2区域内供应产品特征（王玉良，王子佳，湛帝坚）各档次产品供应状况各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型分析：本案在区域市场内的机会点结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及

43、产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.5.3区域市场目标客层研究（王玉良、王子佳、湛帝坚）各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。2.6项目拟定位方案2.6.1可类比项目市场调查（王子佳、湛帝坚）序号 比较因素 典型楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心的远近； 商业、写字楼为临街或背街；2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、

44、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5 交通情况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；7 产品外观 100 5% 105 是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；8 户型设计 100 10% 105 户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量

45、、品牌10 销售手法 100 5% 11011 其它方面 如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有的比重12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值13 拟建楼盘价格=典型楼盘价格*106计算。备注：1）此表格主要是想通过与当地典型楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点。2）使我们的价格制定更客观合理。3）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。2.6.2项目SWOT分析（王玉良）2.6.3项目定位方案（王玉良、团队）市场定位目标市场定位项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标价格定位：项目 销售均价 （元/） 出租均价 （元/月） 可租售面积（） 备注写字间配套功能停车场住宅销售 第三部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.1.1地块特征分析3.1.2土地价值分析1）估价方法和计算公式2）估价过程3）拆迁成本估算3.1.3土地升值潜力初步评估。从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4土地法律性质评估土地所有权、使用权归属/规划的用途取得土地使用权