《滨江公馆二期项目可行性研究报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《滨江公馆二期项目可行性研究报告.pdf（60页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 1 页 共 60 页 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 目目 录录 第第 1 章章 总总 论论 5 1.1. 项目背景与概况 5 1.2. 主要技术经济指标 9 1.3. 问题与建议 10 第第 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 12 2.1. 投资环境分析 12 2.2. 区域房地产市场分析 15 2.3. 销售预测 18 2.4. 营销策略 21 第第 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件 22 3.1. 建设规模 22 3.2. 项目概况现状 22 3.3. 项目建设条件 23 第第 4 章章 建
2、筑方案建筑方案 27 4.1. 设计依据 27 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 2 页 共 60 页 4.2. 项目设计主题和开发理念 28 4.3. 项目总体规划方案 28 4.4. 建筑设计 30 4.5. 结构设计 31 4.6. 给排水设计 31 第第 5 章章 节能节水措施节能节水措施 33 5.1. 设计依据 33 5.2. 建筑部分节能设计 34 第第 6 章章 环境影响评价环境影响评价 35 6.1. 编制依据 35 6.2. 环境现状 35 6.3. 项目建设对环境的影响 35 6.4. 环境保护措施 35 第第 7 章章 劳动卫生与消防劳动卫生与消防 37
3、7.1. 指导思想 37 7.2. 职业安全卫生健康对策与措施 37 7.3. 消防设计 38 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 3 页 共 60 页 第第 8 章章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 40 8.1. 组织机构 40 8.2. 人力资源配置 41 第第 9 章章 项目实施进度项目实施进度 41 9.1. 项目开发期 41 9.2. 项目实施进度安排 42 9.3. 项目实施过程控制措施 42 第第 10 章章 . 项目招投标项目招投标 44 10.1. . 工程项目招标投标概述 44 10.2. . 工程项目招标投标因素分析 45 10.3. . 招标
4、依据 48 10.4. . 招标范围 48 10.5. . 招标方式 48 第第 11 章章 . 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 49 11.1. . 投资估算 49 11.2. . 资金筹措 50 第第 12 章章 . 财务评价财务评价 51 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 4 页 共 60 页 12.1. . 项目评估依据 51 12.2. . 财务评价基础数据的选择 52 12.3. . 财务评价 52 12.4. . 不确定性分析 53 第第 13 章章 . 社会评价社会评价 54 13.1. . 项目对社会的影响分析 54 13.2. . 风险分析 55 13.
5、3. . 社会评价结论 56 第第 14 章章 . 研究结论与建议研究结论与建议 58 14.1. . 可行性研究结论 58 14.2. . 建议 58 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 5 页 共 60 页 第第1章章 总总 论论 1.1. 项目背景与概况 1、项目名称：、项目名称： 水禾园三期 B 区项目 2、承办单位概况、承办单位概况 单位名称：中山市港穗房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司 注册资金： 4387 万元 单位住所：中山市港口镇民新路三巷 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：廖锦泉 企业负责人：廖锦泉，男，1943 年 4 月出生，文化程度大学，中山
6、市港口镇 人，现住中山市港口镇源长街 60 号。现任“中山市港穗房地产有限公司”法定代表 人兼总经理。 “中山市港穗建筑工程有限公司”法定代表人等职务。 廖锦泉先生自 1958 年开始从事个体建筑工作。1969 年参加中山县山区建设指挥 部会战中山市轴承厂“五桂山”建厂工程。1982 年至 2000 年任中山市第二建筑工程 公司穗农二区经理。2000 年 3 月至 2001 年 8 月任中山市穗农建筑公司法定代表人兼 总经理职务。2001 年 8 月至现在任中山市港穗房地产有限公司法定代表人兼总经理。 廖锦泉先生自参加工作以来，务实、敬业。具开拓创新精神，先后创立“中山市 港穗制造厂” 、“中
7、山市劲力联合粘合剂有限公司” 、“中山市穗港房地产有限公司” 、“中 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 6 页 共 60 页 山市港穗建筑工程有限公司” 、 “中山市港穗房地产有限公司”等企业。并曾在上述企 业任股东、董事、总经理、法定代表人等职务。廖锦泉先生创办上述企业，均在港口 镇创业、港口镇发展。长期以来，拥护党的政策、遵守国家法律、依法经营。成为港 口镇纳税大户之一。廖锦泉先生还热心社会公益事业，对镇区慈善活动、对扶持社会 脱贫解困均作出较大的贡献。廖锦泉先生自 1986 年以来先后连续多届出任中山市人 民代表直至今。 建设单位简介：中山市港穗房地产有限公司简介 （以下简
8、称公司） 成立于 2001 年 8 月 17 日，注册资金人民币 43870027 元。公司由股东二人组成，其中廖锦泉先生 占公司股权 65.14%，汤筱青女士占公司股权 34.86%。公司法定代表人及公司总经理 由廖锦泉先生担任。公司财务总监由杨焯生先生担任。公司经营范围：房地产开发； 销售；建筑材料。 公司由总部、开发部、销售部、财务部四大部门组成。全公司现在企业员工 46 人，其中具有中级职称以上 12 人（包括工程师、会计师、经济师） 。 公司自成立以来，先后已竣工开发小区有： “港穗商业大厦”第一期，9680m 2，第 二期 11240 m 2，第三期 12683 m2， ；和“水禾
9、园”第一期 84759 m2，第二期 60191 m2。 总计已开发竣工楼盘共 5 期，开发总面积达 178553 m 2，创造利润 2955 万元，上缴国 家 2290 万元。 3、可行性研究报告编制依据（加地方依据） （1） 与委托方签订的咨询协议； （2） 国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究指 南（试用版） ； （3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价 方法与参数（第三版） ； （4） 城市房地产开发经营管理条例 ； （5） 房地产项目经济评价方法 。 4、编制范围 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 7 页 共 60 页 依据国家有
10、关政策、法律、法规、规程、规范，对水禾园三期 B 区项 目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目 建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分 析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 5、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展项目建设符合国民经济发展 当前， 我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期， 为了促进国民经 济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为 推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地 产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。中山房地产占 GDP 的比重 还将快速上升，对 GDP
11、 的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测， 我国居民住宅目前正在从生存型向 舒适型方向转变， 到 2009 年，我国城镇居民人均建筑面积将达到 28 平方 米， 平均每户拥有一套功能基本齐全的住房， 住房消费占整个消费的比重 将达到 18%，城市化水平将提高到 41%左右。我国居民住宅的近期发展目 标是户均一套、 人均一室以上， 力争 2010 年达到人均建筑面积 35 平方米， 主导户型为三室两厅和二室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大， 国家为推动我国国民经济的持续 健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设 是国民经济发展的需要。 项目对港口镇建设
12、将起到促进作用项目对港口镇建设将起到促进作用 随着港口经济的发展和人民生活水平的不断提高， 人们对居住环境等 方面的要求也越来越高， 近年来实施的房地产开发建设就是为了使港口居 民的生活环境、居住环境不断得到改善。 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 8 页 共 60 页 水禾园居住小区三期项目符合中山城市建设总体规划， 贯彻了城市群 建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景 观，提升城市品位都具有积极意义。 解决劳动就业的需要解决劳动就业的需要 由于我国目前正处于经济结构的调整时期， 部分行业职工下岗再就业 也就在所难免，广开就业渠道， 解决人民的生活与就
13、业问题已成为当前各 级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此 国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长， 以创造 更多的就业机会。 据有关权威人士测算，我国 GDP 每增长 1 个百分点，全国可新提供 80 多万个就业岗位，而住宅投资每增加 10%，大约可以拉动 GDP 增长 0.5 个百分点，则可提供 40 多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对 于增加社会就业机会有着不可忽视的作用， 而本项目作为中山市港口镇重 点商品住宅建设项目工程之一， 将为增加港口镇当地社会就业岗位作出一 定的贡献。 房地产经济是国民经济的重要组成部分， 是国民经济的重要支
14、柱之 一。 发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整， 从而促 进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的 经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为 拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。我 们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发水禾园三期工程。 6、拟建地点 本项目位于中山市中心城区北部，港口镇群众社区、木河迳以南、东 近靠兴港南路，南面有北环路、西面有东明北路交通条件十分发达。 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 9 页 共 60 页 7、预期目标 该项目的开发建设期为 12 个月， 该项目
15、投资回收期为 2.59 年，投资 估算为 14437 万元， 该项目计划 2011 年 4 月开工， 2013 年 1 月工程竣工， 计划投入自有资金为 5400 万元，占项目总投资的 38%，投入自有资金中 不包括土地出让金及契税为 3656 万元，前期工程费用 1516 万元。 预计该 项目于 2013 年 3 月全部竣工交付使用。 8、主要建设条件 水禾园居住小区三期建设项目是中山港穗房地产开发项目的一部分， 该项目分城市基础设施建设（教师公寓）和商住房开发两部门进行，项目 以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、 养生的健康生活。为了加快招商引资力度，加快港口
16、基础设施建设，促进 经济社会可持续发展，把港口建设成为区域性的中心城市。 主要技术经济指标 项目规划经济指标项目规划经济指标 序 号 项目 总体指标 1 用地面积 18694.3 2 土地用途 商住 3 容积率 2.3 4 总建筑面积 67379 5 可售面积 65780 6 建筑栋数 4 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 10 页 共 60 页 序号序号 项目项目 单位单位 数值数值 1 建筑密度 % 22.4 2 容积率 2.3 3 绿地率 % 43 4 项目总投资 万元 14437 5 财务净现值 万元 6 财务内部收益率 % 35 7 静态投资回收期 年 8 动态投资回收
17、期 年 1.2. 问题与建议 项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办 中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面 均遵照国家及中山市港口镇的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可 行性。 港口镇房地产市场正处于开发高潮时期， 竞争日趋白炽化， 因此需要 切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中， 需要严格控制工程成 本和管理成本。 充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、 中介顾问 公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方 案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售
18、资金回款。 考虑到水禾园建成后， 其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 11 页 共 60 页 阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设， 如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分 调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一。同时在建设的过程 中，要时时注意政府的各种政策。而且要重视该项目的社会效益。 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 12 页 共 60 页 第第2章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 1、 国家政治经济形势国家政治经济形势
19、根据国家统计局统计数据 2010 年， 全国房地产开发投资 48267 亿元， 比上年增长 33.2%，其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%，占房 地产开发投资的比重为 70.5%。12 月当月，房地产开发投资 5570 亿元， 增长 12.0%。 2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米， 比上年增长 26.6%；房屋新开工面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%；房屋 竣工面积 7.60 亿平方米，增长 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方 米，增长 2.7%。 2010年， 全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10亿平方米，
20、比上年增长 28.4%，土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。 12 月当月，房屋新开工面积 1.86 亿平方米，同比下降 1.1%；房 屋竣工面积 2.75 亿平方米，下降 3.4%，其中，住宅竣工面积 2.19 亿平 方米，下降 4.5%；土地购置面积 4889 万平方米，增长 1.5%，土地购置费 1061 亿元，增长 5.8%。 2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%， 增幅比 1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 8.0%， 办公楼增长 21.9%， 商业营业用房增长 29.9%。 2010 年， 商品房销售额
21、 5.25 万亿元，比上年增长 18.3%，增幅比 1-11 月提高 0.8 个百分点。其中， 商品住宅销售额增长 14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长 31.2%和 46.3%。 12 月当月，全国商品房销售面积 21808 万平方米，同比增长 11.5%；全国商品房销售额 10201 亿元，同比增长 21.9%。 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 13 页 共 60 页 2010 年，房地产开发企业本年资金来源 72494 亿元，比上年增长 25.4%。其中，国内贷款 12540 亿元，增长 10.3%；利用外资 796 亿元， 增长 66.0%；自筹资金 26705 亿
22、元，增长 48.8%；其他资金 32454 亿元， 增长 15.9%。在其他资金中，定金及预收款 19020 亿元，增长 17.3%；个 人按揭贷款 9211 亿元，增长 7.6%。 2、 项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 根据中山市统计局数据显示 2010 年，全市坚持以科学发展观为指导， 深入贯彻落实中央及全省各项决策部署， 努力在转方式调结构、 扩内需稳 外需、惠民生保稳定等方面下功夫，全市经济运行态势良好。全年实现生 产总值 1826.32 亿元，同比（下同）增长 13.5%。其中，第一产业增加值 50.52 亿元，增长 3.2%；第
23、二产业增加值 1073.60 亿元，增长 15.7%；第 三产业增加值 702.20 亿元，增长 11%，三次产业比重为 2.8:58.7:38.5。 第二产业对经济增长的贡献率为 67.4%，拉动 GDP 增长 9.1 个百分点；第 三产业对经济增长的贡献率为 32.1%，拉动 GDP 增长 4.3 个百分点。 一、工业产销增速平稳，产业活力持续增强 全年完成工业总产值 5309.64 亿元，增长 20.4%；实现工业增加值 1021.51 亿元，增长 16.3%。规模以上工业企业完成产值 5056.19 亿元， 增长 20.8%。从主要行业看，装备制造业和支柱产业领先增长，区域特色 产业亮
24、点频现。装备制造业总产值 1435.67 亿元，占规模以上工业的 28.4%，增长 30.9%，超出规上工业增长水平 10.1 个百分点；支柱产业总 产值 2863.73 亿元，占规模以上工业的 56.6%，增长 23.5%；区域特色产 业中，医药制造业增长 32.8%，家具制造业增长 30.0%，增速分别高于规 上工业增长水平 12.0 和 9.2 个百分点；从经济结构看，民营工业与“三 资”工业齐步发展。民营工业完成总产值 1805.33 亿元，增长 21.1%； “三 资”工业总产值 2678.76 亿元，增长 20.9%；从产销状况看，工业销售与 生产增长基本同步， 全市完成工业销售产
25、值 4844.40 亿元， 其中实现出口 交货值 1687.46 亿元，工业产品销售率 95.8%，同比提高 0.3 个百分点。 二、农业经济持续发展，渔业产值带动明显 全市实现农林牧渔业总产值 86.89 亿元，增长 3.3%。其中：渔业产值 48.91 亿元，增长 4.3%，占农林牧渔业总产值的 56.29%，是拉动全市农 业产值增长的主要因素；农业产值 26.26 亿元，占比 30.22%；畜牧业产 值 10.70 亿元，增长 1.1%，占比 12.31%。 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 14 页 共 60 页 三、投资增幅稳中有升，商品房销售增速加快 全市完成固定资产
26、投资 660.37 亿元，增长 21%。从产业投向看，第二 产业投资 243.75 亿元，增长 22.4%，其中工业投资 242.57 亿元，增长 21.9%；第三产业投资 416.36 亿元，增长 20.3%；房地产开发投资 241.79 亿元，增长 25.7%。商品房销售额 349.71 亿元，增长 34.8%，商品房销售 面积为 671.61 万平方米，增长 19.2%。 四、消费市场稳定增长，市场物价增速平稳 全年社会消费品零售总额 648.11 亿元，增长 18.2%。其中批发和零售 业零售额 581.85 亿元，增长 18.7%；住宿和餐饮业零售额 66.26 亿元， 增长 14.
27、6%。受食品价格尤其是瓜果蔬菜及水产品价格上涨的影响，居民 消费价格总指数同比上涨 3.0%。其中非食品价格上涨 1.5%，服务项目价 格上涨 2.3%，消费品价格上涨 3.1%。在消费品价格指数中，八大类消费 价格总体呈现“六升二降”态势，其中食品类价格上涨 6.0%，居住类价 格上涨 5.1%，衣着类价格下降 6.9%。 五、出口增速较为平稳，利用外资稳步增长 全市完成进出口总额 311.19 亿美元，增长 27.2%，其中进口 86.14 亿 美元，增长 27.9%，出口 225.05 亿美元，增长 26.9%。出口份额居前的国 家为美国，占全市出口总值的 22.66%；出口增速最快的国
28、家是韩国，增 速为 67.09%， 比全市增速高 40.19 个百分点。 全市新签利用外资项目 147 宗， 合同利用外资 7.70 亿美元， 增长 89.9%； 实际利用外资 7.30 亿美元， 增长 19.8%。 六、财税收入持续增长，信贷增速稳步加快 全市实现地方财政一般预算收入 139.37 亿元，增长 26.2%，一般预算 支出 146.19 亿元，增长 24.8%。完成国地两税收入（含海关代征）324.77 亿元，增长 17.5%，其中，国税收入（含海关代征）213.50 亿元，增长 15.9%；地税收入 111.26 亿元，增长 20.9%。 年末， 全市金融机构本外币存款余额
29、2665.35 亿元， 比年初增长 20.5%。 其中，城乡居民储蓄本外币存款余额 1443.74 亿元，比年初增长 18.3%； 全市金融机构本外币贷款余额1373.62 亿元， 比年初增长14.8%。 2010 年涉及八方面内容，包括经济发展、产业结构调整、区域合作、城乡体制 改革、社会事业、民生保障和政府自身建设。对于 2010 年工作的总体要 求， “以调结构、增后劲、促发展、惠民生为重点，坚持走内涵提升为 主的道路，转变发展方式；坚持先进制造业与现代服务业双轮驱动，调整 经济结构；坚持自主创新与体制创新，增强发展动力；坚持统筹城乡与生 态文明建设，促进社会和谐，取得三个适宜新型城市建
30、设更大成就。” 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 15 页 共 60 页 2.2. 区域房地产市场分析 1、港口镇、港口镇房地产房地产市场市场区域分布及特点区域分布及特点 项目周边主要板块： 港口镇比较有代表性的有 等。港口镇位于中山市北部， 是中山市主要的商业区、工业区。区域的后发优势已经开始体现，片区市 场将具有较大的发展和潜力。中山市民对港口镇的认可度是比较高的， 片 区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利 程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境， 现已成为 中山市民购房置业的首选区域。 2、中山房地产投资分析 从中山市国土资源局数
31、据中可以看出， 中山房地产投资一共出现两次 较大幅度的增长，一次是 2007 年，一次是 2010 年。2007 年开始出现房 地产投资的热潮兴起，而 2010 年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源 于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。 从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下： 年 份 2007 2008 2009 2010 房地产开发投资金额 （亿 元） 12.48 13.23 16.59 23.51 增长幅度 8.43% 6.01% 25.4% 41.71% 上表中很明显，2009、2010 年是中山港口房地产投资的快速增长年， 快速的投资增长来自于中山房地产市场需求的提升
32、。 从走访的楼盘看， 很 多都是 2009 年就开始兴建的项目，只经过 6 个月至 1 年的销售，项目就 基本售完，表明销售速度大大提升。 3、中山房地产供求分析中山房地产供求分析 1）供给分析）供给分析 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 16 页 共 60 页 年 份 2007 2008 2009 2010 商品房施工面积（万平 方米） 248.14 271.49 311.58 460.13 其中新开工面积（万平 方米） 81.48 94.42 83.99 197.84 新开工面积增幅 33.4% 15.88% -11.05% 135.55% 2010 年，不管是施工总面积和新
33、开工面积都增加了 100 万平方米以 上，尤其是新开工面积增幅达 135.55%,与市场投资呈现着明显的正比递 增关系，2011 年可以算是一个不折不扣的中山房地产开发年。 2）需求分析）需求分析 年 份 2005 2006 2007 商品房施工面积（万平方 米） 86.35 107.85 120.92 增幅 1408% 2490% 1212% 年 份 2005 2006 2007 商品房施工面积（万平方 米） 9.68 13.5 17.42 增幅 1604% 3946% 2904% 从上页的系列图表中可以看出， 不管是商品房销售还是销售总金额均 保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。 4、
34、中山房地产市场特征分析：、中山房地产市场特征分析： 综上所述，我们可以对近几年港口房地产市场的特征总结如下： 房地产开发投资持续增长， 但增速与市场需求的增长呈良性发展关 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 17 页 共 60 页 系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、 园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。 5、2010 年中山市港口楼市分析年中山市港口楼市分析 港口房地产市场走势港口房地产市场走势 随着国家宏观调控政策的贯彻落实，中山 2010
35、年尤其是下半年房地 产市场预计将呈现以下特点： 1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱， 新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房 供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。 房地产开发投资增 速将低于全社会固定资产投资增速。 2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面 积 100 平方米以下的住房供应将大幅增加， 中低价位、中小套型普通商品 房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小 套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。 3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的 政策，住
36、宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但 供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。 2011 年港口楼市走势年港口楼市走势 对中山房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI 指数持续的攀高居 民生活压力加大、股市动荡跌至 3000 点以下等情况的影响，楼价增长势 头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头， 主要是因为土地成本的 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 18 页 共 60 页 增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅 度提升，所以 2011 年楼市房价依然有一定的上涨空间。 2.3. 销售预测 1、项目需求分析、项
37、目需求分析 本项目所在地港口是离市区最近的一个镇之一,人口众多,交通发达, 在这里工作和经商的人很多,轻轨站、学校、医院、幼儿园、工厂、商品 经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带 来消费的增长，人们对住房的要求越来越高， 而本项目地处港口镇的核心 地段。 项目将利用其的良好生态和区位优势在中山港口镇打造出一个人文 共生的生态示范小区， 以创新的开发理念和居住生活方式打造中山港口高 品质、高标准的住房，使得港口镇成为中山人民追求新生活的时尚，成为 追求高品质生活的一种必然。 2、项目销售目标群定位、项目销售目标群定位 本项目规划为中山地区的中高档楼盘，销售目标客户群定
38、位如下： 1）一类客户：周边的私营业主）一类客户：周边的私营业主 项目毗临中山轻轨站，周边的中小私营业主较多， 主要分布在东方广 场、创富商城、广东路批发街等几大中山主力批发市场，具备大批有购买 实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普 遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。 2）二类客户：）二类客户：港口镇港口镇公公务务员员 港口镇公务员系统， 包括企事业单位员工近万人， 该部分客户主要考 虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业， 不能满足他们改 善居住环境的基本要求， 而水禾园的出现完全改变了这种尴尬的局面， 本 区公务员必将置业的目
39、光从江西重新转移到江东。 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 19 页 共 60 页 3） 三类客户：中山在外地成功人士三类客户：中山在外地成功人士 目前湘江边乃至整个中山， 大型规模的社区都罕有， 特别是别墅社区， 对于在外工作的中山籍人士回家乡购房， 一定选择景观好品质高的规模社 区， 作为湘江边唯一的别墅区， 水禾园无疑是该部分金字塔高端人群的置 业首选。特别是刘和平等名人作为水禾园的准业主， 对项目内在品质的提 升是更大的促进。 中山人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业， 一方面是为了改善父母的居住环境； 另一方面也是考虑逢年过节回家能有 一个好的居住环境
40、。 4） 四类客户：各地房地产投资人士四类客户：各地房地产投资人士 中山港口房价目前在广东省来讲都偏低，2010 年中山市房地产销售 平均价格 7000 元/以上,中山港口现在的水平还不到 5000 元/，有着 极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。 本项目暂时未作任何广告宣传， 已经有近 500 批客户慕水禾园的名声 前来公司作登记， 希望能第一时间购买到水禾园的房屋。 销售部计划在项 目开盘前进行为期 3 个月的蓄客期，计划储备客户 3000 批以上。 3、 销售计划销售计划 鉴于目前水禾园工程进度， 销售部根据目前市场情况，制定以下销售 计划。 销售量销售量 二期工程 共 4
41、 栋楼标准层住宅 663 套，总建面积 67379.43 ，可销 售额约 2.2 亿； 销售进度销售进度 本项目预计 2011 年 10 月初开盘： 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 20 页 共 60 页 l 开盘后一个月内，即至 2011 年 11 月底，完成总销售任务的 50%， 约 330 套住宅，销售金额约 1.亿； l 开盘后六个月内，即至 2012 年 4 月底，完成总销售任务的 80%， 约 530 套住宅，销售金额约 1.8 亿； l 开盘后十二个月，即至 2012 年 10 月底，完成总销售任务的 100%， 约 670 套，销售金额约 2.2 亿。 4、 销
42、售收入预测销售收入预测 1）周边房价比较： 许多业内人士认为，中山港口目前房价水平处于市城镇的中等水平， 经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间， 据中山市国土资源局数据表明中山市镇区商品房住宅均价为 4723 元/平 方米，低于周边同档次楼盘的平均水平。 经过前面两个阶段的准备， 许多业内人士认为，中山港口房价上涨已 是万事惧备， 并且已经在现在楼市上体现出来了。 一是房贷新政策抬高门 槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺 的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价 格在上涨， 提高了建筑成本； 第四是随着人居环境和小
43、区规划的日益完善， 房屋成本上涨；其四是轻轨的开通到广州、珠海、澳门均比较方便了，且 港口的房价比其他周边城市较低。 最后城市变化带来了较大的有效需求促 进房地产行业的发展。这些因素将让中山房价面临快速爆发的到来。 中山楼市价格现状： 根据中山业内人士市场调查，中山电梯楼价大致如下：中泰峰景均价 3000 元/平方米， 愉景湾均价 2900 元/平方米， 中凌景蒂 2700 元/平方米， 江东的云森湘江风光 2600 元/平方米， 月畔湾 2600 元/平方米， 尚邦 2500 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 21 页 共 60 页 元/平方米，雅士林 2500 元/平方米。
44、2） 项目销售价格定位： 根据本项目住宅和商铺房预测销售价格， 标准层住宅实现销售均价不 低于 3250 元/；本项目预测销售总收入为 2.2 亿，详见附表五销售收 入及税金估算表 。 2.4. 营销策略 本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。 该项目价 位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： 1、推广渠道、推广渠道 报纸广告报纸广告 包括中山日报、属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新 品前 12 周进行 34 次推广既可。 短信推广短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。 影视广告影视广告 当地几个电视台收视率高，
45、主要用来开盘和新品集中投放。电视广告 是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。 单张派发单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，中山地方小，人口集中，单张派发能 起到良效。 2、媒体宣传组合、媒体宣传组合 开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广 告集中宣传水禾园，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一 半做好蓄客准备。开盘前，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 22 页 共 60 页 告投放力度。 l 公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。 l 路桥广告：贯穿项目营销始终。 l 影视广告：开
46、盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一 周每天投放。 l 中山报纸：开盘前一月投放 34 次，以及每次新货上市投放 1 次。 l 单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到中山的每一 个角落。 l 短信推广：一般一个月派发 46 次，开盘前每周发送 23 次。 l 公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行 12 场，开盘后 视销售情况举行。 第第3章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 本项目总占地面积 26768.4 平方米， 总建筑面积为 67379.43 平方米， 建设总容积率为 2.3，楼高 11 层的 8 栋，共 663 套。 项目概况
47、现状 1、地点与地理位置、地点与地理位置 本项目水禾园3期B区工程位于中山市港口镇胜隆路港口理工学校右 侧，项目的东面是： 南面是： 西面是： 北面是： 距中山北站轻轨火车站不到 1.5 公里， 自然环境优越， 交通十分便利， 是一个理想的商业、住家的风水宝地。 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 23 页 共 60 页 2、土地权属类别和土地状况、土地权属类别和土地状况 本项目开发建设的土地位于中山市港口镇， 经中山市人民政府中府 国用 （2011） 第 1100046 号国土使用权证 及 中府国用 （2009） 第 110123 号国土使用权证面积为 26768.4 平方米。批
48、准为城镇住宅用地。 本项目土地的开发建设规划，已经中山市规划局审议通过。 3.2. 项目建设条件 1、港口镇基本情况 港口镇座落于珠江三角洲腹地，毗邻香港、澳门，位于中山市中心城 区北部，东临中山港，西接东升镇、阜沙镇。镇域面积为 70.5 平方公里， 水禾园三期 B 区工程 项目可行性研究报告 第 24 页 共 60 页 常住人口近 11 万。港口镇是中山市中部的平原地区，镇内地势平坦，河 涌密布，鸡鸦水道，小榄水道分别流经北部和中部，内河浅水湖与港口河 分别与横门水道、小榄水道及石岐水道相通，全镇水资源充沛。运输十分 便利，距全国集装箱吞吐量十强的中山港仅 10 分钟车程。港口镇是中山 市中心城区北部陆路交通的重要交汇点， 京珠高速公路与中江高速公路在 镇内相连且设有出入口， 番中公路从镇东部边缘穿过并与镇内沙港公路相 连，广珠城际快速轨道交通穿过镇域西南角，全镇交通便捷，至珠海、深 圳、香港、广州等城市都在 90 分钟车程范围内，成为沟通粤东