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1、鰑鰒鰓鰔鰕鰖鰗鰘鰙鰚鰛鰜鰝鰞鰟鰠鰡鰢鰣鰤鰥鰦鰧鰨鰩鰪鰫鰬鰭鰮鰯鰰鰱鰲鰳鰴鰵鰶鰷鰸鰹鰺鰻鰼鰽鰾鰿鱀鱁鱂鱃鱄鱅鱆鱇鱈鱉鱊鱋鱌鱍鱎鱏鱐鱑鱒鱓茑茒茓茔茕茖茗茘茙茚茛茜茝茞茟茠茡茢茣茤茥茦茧茨茩茪茬茭茮茯茰茱茳茵茶茷茸茹茺茻茼茽茾茿荀荁荂荃荄荅荇荈荊荋荌荍荎荏荐荑荒荓荔荕荖荗荘荙荚荛荜荝荞荟荠荡荢荣荤荥荦荧荨荩荫荬荭荮荰荱荲荳荴荵荶荷荸荹荺荻荼荽荾荿莀莁莂莃莄莅莆莇莈莉莊莋莌莍莎莏莐莑莒莓莔莕莖莗莘莙莚莛莜莝莞莟莠莡莢莣莤莥莦莧莨莩莪莫莬莭莮莯莰莱莳莴莵莶莸莹莺莻莼莾莿菀菁菂菃菄菅菆菇菈菉菊菋菌菍菎菏菐菑菒菓菔菕菖菗菘菙菚菛菜菝菞菟菠菡菢菣菤菥菦菧菨菩菪菫菬菭菮華菰菱菲菳菴菵菶菷菸菹菺菻菼菽菾菿萀萁萂萃
2、萄萅萆萇萈萉萊萋萌萎萏萐萑萒萓萔萕萖萗萘萙萚萛萜萝萞萟萠萡萢萣萤营萦萧萩萪萫萬萭萮萯萰萱萲萳萴萵萶萷萸萹萺萻萼萾萿葀葁葂葃葄葅葆葇葈葉葊葋葌葍葎葏葐葑葒葓葔葕葖著葘葙葚葛葜葝葞葟葠葡葢董葤葥葦葧葨葩葪葫葬葭葮葯葰葱葲葳葴葵葶葷葸葹葺葻葼葽葾葿蒀蒁蒂蒃蒄蒅蒆蒇蒈蒉蒊蒋蒌蒍蒎蒏蒐蒑蒒蒓蒔蒕蒖蒗蒘蒙蒚蒛蒜蒝蒞蒟蒠蒡蒢蒣蒤蒥蒦蒧蒨蒩蒪蒫蒬蒭蒮蒯蒰蒱蒲蒳蒴蒵蒶蒷蒸蒹蒺蒻蒼蒽蒾蒿蓀蓁蓂蓃蓄蓅蓆蓇蓈蓉蓊蓋蓌蓍蓎蓏蓐蓑蓒蓓蓔蓕蓖蓗蓘蓙蓚蓛蓜蓞蓟蓠蓡蓢蓣蓤蓥蓦蓧蓨蓩蓪蓫蓬蓭蓮蓯蓰蓱蓲蓳蓴蓵蓶蓷蓸蓹蓺蓼蓽蓾蓿蔀蔁蔂蔃蔄蔅蔆蔅蔇蔈蔉蔊蔋蔌蔍蔎蔏蔐蔑蔒蔓蔔蔕蔖蔗蔘蔙蔛蔜蔝蔞蔟蔠蔡蔢蔤蔥蔦蔧蔨蔩蔪蔫蔬蔭蔮蔯蔰蔱蔲蔳蔴蔵
3、蔶蔷蔸蔹蔺蔻蔼蔽蔾蔿蕀蕁蕂蕃蕄蕅蕆蕇蕈蕉蕊蕋蕌蕍蕎蕏蕐蕑蕒蕓蕔蕕蕖蕗蕘蕙蕚蕛蕜蕝蕞蕟蕠蕡蕢蕣蕤蕥蕦蕧蕨蕩蕪蕫蕬蕭蕮蕯蕰蕱蕲蕳蕵蕶蕷蕸蕹蕺蕻蕼蕽蕾蕿薀薁薂薃薄薅薆薇薈薉薊薋薌薍薎薏薐薑薒薓薔薕薖薗薘薙薚薛薜薝薞薟薠薡薢薣薤薥薦薧薨薩薫薬薭薮薯薰薱薲薳薴薵薶薷薸薹薺薻薼薽薾薿藀藁藂藃藄藅藆藇藈藉藊藋藌藍藎藏藐藑藒藓藔藕藖藗藘藙藚藛藜藝藞藟藠藡藢藣藤藥藦藧藨藩藪藫藬藭藮藯藰藱藲藳藴藵藶藷藸藹藺藻藼藽藾藿蘀蘁蘂蘃蘄蘅蘆蘇蘈蘉蘊蘋蘌蘍蘎蘏蘐蘑蘒蘓蘔蘕蘖蘗蘘蘙蘚蘛蘜蘝蘞蘟蘠蘡蘢蘣蘤蘥蘦蘧蘨蘩蘪蘫蘬蘭蘮蘯蘰蘱蘲蘳蘴蘵蘶蘷蘸蘹蘺蘻蘼蘽蘾蘿虀虁虂虃虄虅虆虇虈虉虊虋虌鱔鱕鱖鱗鱘鱙鱚鱛鱜鱝鱞鱟鱠鱡鱢鱣鱤鱥鱦鱧鱨鱩鱪
4、鱫鱬鱭鱮鱯鱰鱱鱲鱳鱴鱵鱶鱷鱸鱹鱺鱻鱼鱽鱾鱿鲀鲁鲂鲃鲄鲅鲆鲇鲈鲉鲊鲋鲌鲍鲎鲏鲐鲑鲒鲓鲔鲕鲖鲗鲘鲙鲚鲛鲜鲝鲞鲟鲠鲡鲢鲣鲤鲥鲦鲧鲨鲩鲪鲫鲬鲭鲮鲯鲰鲱鲲鲳鲴鲵鲶鲷鲸鲹鲺鲻鲼鲽鲾鲿鳀鳁鳂鳃鳄鳅鳆鳇鳈鳉鳊鳋鳌鳍鳎鳏鳐鳑鳒鳓鳔鳕鳖鳗鳘鳙鳚鳛鳜鳝鳞鳟鳠鳡鳢鳣鳤鳥鳦鳧鳨鳩鳪鳫鳬鳭鳮鳯鳰鳱鳲鳳鳴鳵鳶鳷鳸鳹鳺鳻鳼鳽鳾鳿鴀鴁鴂鴃鴄鴅鴆鴇鴈鴉鴊鴋鴌鴍鴎鴏鴐鴑鴒鴓鴔鴕鴖鴗鴘鴙鴚鴛鴜鴝鴞鴟鴠鴡鴢鴣鴤鴥鴦鴧鴨鴩鴪鴫鴬鴭鴮鴯鴰鴱鴲鴳鴴鴵鴶鴷鴸鴹鴺鴻鴼鴽鴾鴿鵀鵁鵂鵃鵄鵅鵆鵇鵈鵉鵊鵋鵌鵍鵎鵏鵐鵑鵒鵓鵔鵕鵖鵗鵘鵙鵚鵛鵜鵝鵞鵟鵠鵡鵢鵣鵤鵥鵦鵧鵨鵩鵪鵫鵬鵭鵮鵯鵰鵱鵲鵳鵴鵵鵶鵷鵸鵹鵺鵻鵼鵽鵾鵿鶀鶁鶂鶃鶄鶅鶆鶇鶈鶉鶊鶋鶌鶍鶎鶏鶐鶑鶒鶓鶔鶕鶖
5、鶗鶘鶙鶚鶛鶜鶝鶞鶟鶠鶡鶢鶣鶤鶥鶦鶧鶨鶩鶪鶫鶬鶭鶮鶯鶰鶱鶲鶳鶴鶵鶶鶷鶸鶹鶺鶻鶼鶽鶾鶿鷀鷁鷂鷃鷄鷅鷆鷇鷈鷉鷊鷋鷌鷍鷎鷏鷐鷑鷒訽訾訿詀詁詂詃詄詅詆詇飓飔飕飖飗飘飙飚飛飜飝飞食飠飡飢飣飤飥飦飧飨飩飪飫飬飭飮飯飰飱飲飳飴飵飶飷飸飹飺飻飼飽飾飿餀餁餂餃餄餅餆餇餈餉養餋餌餍餎餏餐餑餒餓餔餕餖餗餘餙餚餛餜餝餞餟餠餡餢餣餤餥餦餧館餩餪餫餬餭餮餯餰餱餲餳餴餵餶餷餸餹餺餻餼餽餾餿饀饁饂饃饄饅饆饇饈饉饊饋饌饍饎饏饐饑饒饓饔饕饖饗饘饙饚饛饜饝饞饟饠饡饢饣饤饥饦饧饨饩饪饫饬饭饮饯饰饱饲饳饴饵饶饷饸饹饺饻饼饽饾饿馀馁馂馃馄馅馆馇馈馉馊馋馌馍馎馏馐馑馒馓馔馕首馗馘香馚馛馜馝馞馟馠馡馢馣馤馥馦馧馨馩馪馫馬馭馮馯馰馱馲馳馴馵馶馷
6、馸馹馺馻馼馽馾馿駀駁駂駃駄駅駆駇駈駉駊駋駌駍駎駏駐駑駒駓駔駕駖駗駘駙駚駛駜駝駞駟駠駡駢駣駤駥駦駧駨駩駪駫駬駭駮駯駰駱駲駳駴駵駶駷駸駹駺駻駼駽駾駿騀騁騂騃騄騅騆騇騈騉騊騋騌騍騎騏騐騑騒験騔騕騖騗騘騙騚騛騜騝騞騟騠騡騢騣騤騥騦騧騨騩騪騫騬騭騮騯騰騱騲騳騴騵騶騷騸騹騺騻騼騽騾騿驀驁驂驃驄驅驆驇驈驉驊驋驌驍驎驏驐驑驒驓驔驕驖驗驘驙驚驛驜驝驞驟驠驡驢驣驤驥驦驧驨驩驪驫马驭驮驯驰驱驲驳驴驵驶驷驸驹驺驻驼驽驾驿骀骁骂骃骄骅骆骇骈骉骊骋验骍骎骏骐骑骒骓骔骕骖骗骘骙骚骛骜骝骞骟骠骡骢骣骤骥骦骧骨骩骪骫骬骭骮骯骰骱骲骳骴骵骶骷骸骹骺骻骼骽骾骿髀髁髂髃髄髅髆髇髈髉髊髋髌髍髎髏髐髑髒髓體髕髖髗高髙髚髛髜髝髞髟髠髡髢髣
7、髤髥髦髧髨髩髪髫髬髭髮髯髰髱髲髳髴髵髶髷髸髹髺髻髼髽髾髿鬀鬁鬂鬃鬄鬅鬆鬇鬈鬉鬊鬋鬌鬍鬎鬏鬐鬑鬒鬓鬔鬕鬖鬗鬘鬙鬚鬛鬜鬝鬞鬟鬠鬡鬢鬣鬤鬥鬦鬧鬨鬩鬪鬫鬬鬭鬮鬯鬰鬱鬲鬳鬴鬵鬶鬷鬸鬹鬺鬻鬼鬽鬾鬿魀魁魂魃魄魅魆魇魈魉魊魋魌魍魎魏魐魑魒魓魔魕魖魗魘魙魚魛魜魝魞魟魠魡魢魣魤魥魦魧魨魩魪魫魬魭魮魯魰魱魲魳魴魵魶魷魸魹魺魻魼魽魾魿鮀鮁鮂鮃鮄鮅鮆鮇鮈鮉鮊鮋鮌鮍鮎鮏鮐鮑鮒鮓鮔鮕鮖鮗鮘鮙鮚鮛鮜鮝鮞鮟鮠鮡鮢鮣鮤鮥鮦鮧鮨鮩鮪鮫鮬鮭鮮鮯鮰鮱鮲鮳鮴鮵鮶鮷鮸鮹鮺鮻鮼鮽鮾鮿鯀鯁鯂鯃鯄鯅鯆鯇鯈鯉鯊鯋鯌鯍鯎鯏鯐鯑鯒鯓鯔鯕鯖鯗鯘鯙鯚鯛鯜鯝鯞鯟鯠鯡鯢鯣鯤鯥鯦鯧鯨鯩鯪鯫鯬鯭鯮鯯鯰鯱鯲鯳鯴鯵鯶鯷鯸鯹鯺鯻鯼鯽鯾鯿鰀鰁鰂鰃鰄鰅鰆鰇鰈鰉鰊鰋鰌鰍鰎鰏
8、鰐鰑鰒鰓鰔鰕鰖鰗鰘鰙鰚鰛鰜鰝鰞鰟鰠鰡鰢鰣鰤鰥鰦鰧鰨鰩鰪鰫鰬鰭鰮鰯鰰鰱鰲鰳鰴鰵鰶鰷鰸鰹鰺鰻鰼鰽鰾鰿鱀鱁鱂鱃鱄鱅鱆鱇鱈鱉鱊鱋鱌鱍鱎鱏鱐鱑鱒鱓鱔鱕鱖鱗鱘鱙鱚鱛鱜鱝鱞鱟鱠鱡鱢鱣鱤鱥鱦鱧鱨鱩鱪鱫鱬鱭鱮鱯鱰鱱鱲鱳鱴鱵鱶鱷鱸鱹鱺鱻鱼鱽鱾鱿鲀鲁鲂鲃鲄鲅鲆鲇鲈鲉鲊鲋鲌鲍鲎鲏鲐鲑鲒鲓鲔鲕鲖鲗鲘鲙鲚鲛鲜鲝鲞鲟鲠鲡鲢鲣鲤鲥鲦鲧鲨鲩鲪鲫鲬鲭鲮鲯鲰鲱鲲鲳鲴鲵鲶鲷鲸鲹鲺鲻鲼鲽鲾鲿鳀鳁鳂鳃鳄鳅鳆鳇鳈鳉鳊鳋鳌鳍鳎鳏鳐鳑鳒鳓鳔鳕鳖鳗鳘鳙鳚鳛鳜鳝鳞鳟鳠鳡鳢鳣鳤鳥鳦鳧鳨鳩鳪鳫鳬鳭鳮鳯鳰鳱鳲鳳鳴鳵鳶鳷鳸鳹鳺鳻鳼鳽鳾鳿鴀鴁鴂鴃鴄鴅鴆鴇鴈鴉鴊鴋鴌鴍鴎鴏鴐鴑鴒鴓鴔鴕鴖鴗鴘鴙鴚鴛鴜鴝鴞鴟鴠鴡鴢鴣鴤鴥鴦鴧鴨鴩鴪鴫鴬鴭鴮鴯鴰鴱鴲鴳鴴鴵鴶鴷鴸鴹鴺鴻
9、鴼鴽鴾鴿鵀鵁鵂鵃鵄鵅鵆鵇鵈鵉鵊鵋鵌鵍鵎鵏鵐鵑鵒鵓鵔鵕鵖鵗鵘鵙鵚鵛鵜鵝鵞鵟鵠鵡鵢鵣鵤鵥鵦鵧鵨鵩鵪鵫鵬鵭鵮鵯鵰鵱鵲鵳鵴鵵鵶鵷鵸鵹鵺鵻鵼鵽鵾鵿鶀鶁鶂鶃鶄鶅鶆鶇鶈鶉鶊鶋鶌鶍鶎鶏鶐鶑鶒鶓鶔鶕鶖鶗鶘鶙鶚鶛鶜鶝鶞鶟鶠鶡鶢鶣鶤鶥鶦鶧鶨鶩鶪鶫鶬鶭鶮鶯鶰鶱鶲鶳鶴鶵鶶鶷鶸鶹鶺鶻鶼鶽鶾鶿鷀鷁鷂鷃鷄鷅鷆鷇鷈鷉鷊鷋鷌鷍鷎鷏鷐鷑鷒鷓鷔鷕鷖鷗鷘鷙鷚鷛鷜鷝鷞鷟鷠鷡鷢鷣鷤鷥鷦鷧鷨鷩鷪鷫鷬鷭鷮鷯鷰鷱鷲鷳鷴鷵鷶鷷鷸鷹鷺鷻鷼鷽鷾鷿鸀鸁鸂鸃鸄鸅鸆鸇鸈鸉鸊鸋鸌鸍鸎鸏鸐鸑鸒鸓鸔鸕鸖鸗鸘鸙鸚鸛鸜鸝鸞鸟鸠鸡鸢鸣鸤鸥鸦鸧鸨鸩鸪鸫鸬鸭鸮鸯鸰鸱鸲鸳鸴鸵鸶鸷鸸鸹鸺鸻鸼鸽鸾鸿鹀鹁鹂鹃鹄鹅鹆鹇鹈鹉鹊鹋鹌鹍鹎鹏鹐鹑鹒鹓鹔鹕鹖鹗鹘鹙鹚鹛鹜鹝鹞鹟鹠鹡鹢鹣鹤鹥鹦鹧
10、鹨鹩鹪鹫鹬鹭鹮鹯鹰鹱鹲鹳鹴鹵鹶鹷鹸鹹鹺鹻鹼鹽鹾鹿麀麁麂麃麄麅麆麇麈麉麊麋麌麍麎麏麐麑麒麓麔麕麖麗麘麙麚麛麜麝麞麟麠麡麢麣麤麥麦麧麨麩麪麫麬麭麮麯麰麱麲麳麴麵麶麷麸麹麺麻麼麽麾麿黀黁黂黃黄黅黆黇黈黉黊黋黌黍黎黏黐黑黒黓黔黕黖黗默黙黚黛黜黝點黟黠黡黢黣黤黥黦黧黨黩黪黫黬黭黮黯黰黱黲黳黴黵黶黷黸黹黺黻黼黽黾黿鼀鼁鼂鼃鼄鼅鼆鼇鼈鼉鼊鼋鼌鼍鼎鼏鼐鼑鼒鼓鼔鼕鼖鼗鼘鼙鼚鼛鼜鼝鼞鼟鼠鼡鼢鼣鼤鼥鼦鼧鼨鼩鼪鼫鼬鼭鼮鼯鼰鼱鼲鼳鼴鼵鼶鼷鼸鼹鼺鼻鼼鼽鼾鼿齀齁齂齃齄齅齆齇齈齉齊齋齌齍齎齏齐齑齒齓齔齕齖齗齘齙齚齛齜齝齞齟齠齡齢齣齤齥齦齧齨齩齪齫齬齭齮齯齰齱齲齳齴齵齶齷齸齹齺齻齼齽齾齿龀龁龂龃龄龅龆龇龈龉龊龋龌龍龎龏龐龑龒龓
11、龔龕龖龗龘龙龚龛龜龝龞龟龠龡龢龣龤龥一丁丂七丄丅丆万丈三上下丌不与丏丐丑丒专且丕世丗丘丙业丛东丝丞丟丠両丢丣两严並丧丨丩个丫丬中丮丯丰丱串丳临丵丶丷丸丹为主丼丽举丿乀乁乂乃乄久乆乇么义乊之乌乍乎乏乐乑乒乓乔乕乖乗乘乙乚乛乜九乞也习乡乢乣乤乥书乧乨乩乪乫乬乭乮乯买乱乲乳乴乵乶乷乸乹乺乻乼乽乾乿亀亁亂亃亄亅了亇予争亊事二亍于亏亐云互亓五井亖亗亘亙亚些亜亝亞亟亠亡亢亣交亥亦产亨亩亪享京亭亮亯亰亱亲亳亴亵亶亷亸亹人亻亼亽亾亿什仁仂仃仄仅仆仇仈仉今介仌仍从仏仐仑仒仓仔仕他仗付仙仚仛仜仝仞仟仠仡仢代令以仦仧仨仩仪仫们仭仮仯仰仱仲仳仴仵件价仸仹仺任仼份仾仿伀企伂伃伄伅伆伇伈伉伊伋伌伍伎伏伐休伒伓伔伕伖众优伙
12、会伛伜伝伞伟传伡伢伣伤伥伦伧伨伩伪伫伬伭伮伯估伱伲伳伴伵伶伷伸伹伺伻似伽伾伿佀佁佂佃佄佅但佇佈佉佊佋佌位低住佐佑佒体佔何佖佗佘余佚佛作佝佞佟你佡佢佣佤佥佦佧佨佩佪佫佬佭佮佯佰佱佲佳佴併佶佷佸佹佺佻佼佽佾使侀侁侂侃侄侅來侇侈侉侊例侌侍侎侏侐侑侒侓侔侕侖侗侘侙侚供侜依侞侟侠価侢侣侤侥侦侧侨侩侪侫侬侭侮侯侰侱侲侳侴侵侶侷侸侹侺侻侼侽侾便俀俁係促俄俅俆俇俈俉俊俋俌俍俎俏俐俑俒俓俔俕俖俗俘俙俚俛俜保俞俟俠信俢俣俤俥俦俧俨俩俪俫俬俭修俯俰俱俲俳俴俵俶俷俸俹俺俻俼俽俾俿倀倁倂倃倄倅倆倇倈倉倊個倌倍倎倏倐們倒倓倔倕倖倗倘候倚倛倜倝倞借倠倡倢倣値倥倦倧倨倩倪倫倬倭倮倯倰倱倲倳倴倵倶倷倸倹债倻值倽倾倿偀偁偂偃偄偅
13、偆假偈偉偊偋偌偍偎偏偐偑偒偓偔偕偖偗偘偙做偛停偝偞偟偠偡偢偣偤健偦偧偨偩偪偫偬偭偮偯偰偱偲偳側偵偶偷偸偹偺偻偼偽偾偿傀傁傂傃傄傅傆傇傈傉傊傋傌傍傎傏傐傑傒傓傔傕傖傗傘備傚傛傜傝傞傟傠傡傢傣傤傥傦傧储傩傪傫催傭傮傯傰傱傲傳傴債傶傷傸傹傺傻傼傽傾傿僀僁僂僃僄僅僆僇僈僉僊僋僌働僎像僐僑僒詈詉詊詋詌詍詎詏詐詑詒詓詔評詖詗詘詙詚詛詜詝詞詟詠詡詢詣詤詥試詧詨詩詪詫詬詭詮詯詰話該詳詴詵詶詷詸詹詺詻詼詽詾詿誀誁誂誃誄誅誆誇誈誉誊誋誌認誎誏誐誑誒誓誔誕誖誗誘誙誚誛誜誝語誟誠誡誢誣誤誥誦誧誨誩說誫説読誮誯誰誱課誳誴誵誶誷誸誹誺誻誼誽誾調諀諁諂諃諄諅諆談諈諉諊請諌諍諎諏諐諑諒諓諔諕論諗諘諙諚諛諜諝諞諟諠諡諢諣諤諥諦
14、諧諨諩諪諫諬諭諮諯諰諱諲諳諴諵諶諷諸諹諺諻諼諽諾諿謀謁謂謃謄謅謆謇謈謉謊謋謌謍謎謏謐謑謒謓謔謕謖謗謘謙謚講謜謝謞謟謠謡謢謣謤謥謦謧謨謩謪謫謬謭謮謯謰謱謲謳謴謵謶謷謸謹謺謻謼謽謾謿譀譁譂譃譄譅譆譇譈證譊譋譌譍譎譏譐譑譒譓譔譕譖譗識譙譚譛譜譝譞譟譠譡譢譣譤譥警譧譨譩譪譫譬譭譮譯議譱譲譳譴譵譶護譸譹譺譻譼譽譾譿讀讁讂讃讄讅讆讇讈讉變讋讌讍讎讏讐讑讒讓讔讕讖讗讘讙讚讛讜讝讞讟讠计订讣认讥讦讧讨让讪讫讬训议讯记讱讲讳讴讵讶讷许讹论讻讼讽设访诀证诂诃评诅识诇诈诉诊诋诌词诎诏诐译诒诓诔试诖诗诘诙诚诛诜话诞诟诠诡询诣诤该详诧诨诩诪诫诬语诮误诰诱诲诳说诵诶请诸诹诺读诼诽课诿谀谁谂调谄谅谆谇谈谉谊谋谌谍谎谏谐谑谒
15、谓谔谕谖谗谘谙谚谛谜谝谞谟谠谡谢谣谤谥谦谧谨谩谪谫谬谭谮谯谰谱谲谳谴谵谶谷谸谹谺谻谼谽谾谿豀豁豂豃豄豅豆豇豈豉豊豋豌豍豎豏豐豑豒豓豔豕豖豗豘豙豚豛豜豝豞豟豠象豢豣豤豥豦豧豨豩豪豫豬豭豮豯豰豱豲豳豴豵豶豷豸豹豺豻豼豽豾豿貀貁貂貃貄貅貆貇貈貉貊貋貌貍貎貏貐貑貒貓貔貕貖貗貘貙貚貛貜貝貞貟負財貢貣貤貥貦貧貨販貪貫責貭貮貯貰貱貲貳貴貵貶買貸貹貺費貼貽貾貿賀賁賂賃賄賅賆資賈賉賊賋賌賍賎賏賐賑賒賓賔賕賖賗賘賙賚賛賜賝賞賟賠賡賢賣賤賥賦賧賨賩質賫賬賭賮賯賰賱賲賳賴賵賶賷賸賹賺賻購賽賾賿贀贁贂贃贄贅贆贇贈贉贊贋贌贍贎贏贐贑贒贓贔贕贖贗贘贙贚贛贜贝贞负贠贡财责贤败账货质贩贪贫贬购贮贯贰贱贲贳贴贵贶贷贸费贺贻贼贽贾
16、贿赀赁赂赃资赅赆赇赈赉赊赋赌赍赎赏赐赑赒赓赔赕赖赗赘赙赚赛赜赝赞赟赠赡赢赣赤赥赦赧赨赩赪赫赬赭赮赯走赱赲赳赴赵赶起赸赹赺赻赼赽赾赿趀趁趂趃趄超趆趇趈趉越趋趌趍趎趏趐趑趒趓趔趕趖趗趘趙趚趛趜趝趞趟趠趡趢趣趤趥趦趧趨趩趪趫趬趭趮趯趰趱趲足趴趵趶趷趸趹趺趻趼趽趾趿跀跁跂跃跄跅跆跇跈跉跊跋跌跍跎跏跐跑跒跓跔跕跖跗跘跙跚跛跜距跞跟跠跡跢跣跤跥跦跧跨跩跪跫跬跭跮路跰跱跲跳跴践跶跷跸跹跺跻跼跽跾跿踀踁踂踃踄踅踆踇踈踉踊踋踌踍踎踏踐踑踒踓踔踕踖踗踘踙踚踛踜踝踞踟踠踡踢踣踤踥踦踧踨踩踪踫踬踭踮踯踰踱踲踳踴踵踶踷踸踹踺踻踼踽踾踿蹀蹁蹂蹃蹄蹅蹆蹇蹈蹉蹊蹋蹌蹍蹎蹏蹐蹑蹒蹓蹔蹕蹖蹗蹘蹙蹚蹛蹜蹝蹞蹟蹠蹡蹢蹣蹤蹥蹦蹧蹨蹩蹪
17、蹫蹬蹭蹮蹯蹰蹱蹲蹳蹴蹵蹶蹷蹸蹹蹺蹻蹼蹽蹾蹿躀躁躂躃躄躅躆躇躈躉躊躋躌躍躎躏躐躑躒躓躔躕躖躗躘躙躚躛躜躝躞躟躠躡躢躣躤躥躦躧躨躩躪身躬躭躮躯躰躱躲躳躴躵躶躷躸躹躺躻躼躽躾躿軀軁軂軃軄軅軆軇軈軉車軋軌軍軎軏軐軑軒軓軔軕軖軗軘軙軚軛軜軝軞軟軠軡転軣軤軥軦軧軨軩軪軫軬軭軮軯軰軱軲軳軴軵軶軷軸軹軺軻軼軽軾軿輀輁輂較輄輅輆輇輈載輊輋輌輍輎輏輐輑輒輓輔輕輖輗輘輙輚輛輜輝輞輟輠輡輢輣輤輥輦輧輨輩輪輫輬輭輮輯輰輱輲輳輴輵輶輷輸輹輺輻輼輽輾輿轀轁轂轃轄轅轆轇轈轉轊轋轌轍轎轏轐轑轒轓轔轕轖轗轘轙轚轛轜轝轞轟轠轡轢轣轤轥车轧轨轩轪轫转轭轮软轰轱轲轳轴轵轶轷轸轹轺轻轼载轾轿辀辁辂较辄辅辆辇辈辉辊辋辌辍辎辏辐辑辒输辔辕辖
18、辗辘辙辚辛辜辝辞辟辠辡辢辣辤辥辦辧辨辩辪辫辬辭辮辯辰辱農辳辴辵辶辷辸边辺辻込辽达辿迀迁迂迃迄迅迆过迈迉迊迋迌迍迎迏运近迒迓返迕迖迗还这迚进远违连迟迠迡迢迣迤迥迦迧迨迩迪迫迬迭迮迯述迱迲迳迴迵迶迷迸迹迺迻迼追迾迿退送适逃逄逅逆逇逈选逊逋逌逍逎透逐逑递逓途逕逖逗逘這通逛逜逝逞速造逡逢連逤逥逦逧逨逩逪逫逬逭逮逯逰週進逳逴逵逶逷逸逹逺逻逼逽逾逿遀遁遂遃遄遅遆遇遈遉遊運遌遍過遏遐遑遒道達違遖遗遘遙遚遛遜遝遞遟遠遡遢遣遤遥遦遧遨適遪遫遬遭遮遯遰遱遲遳遴遵遶遷選遹遺遻遼遽遾避邀邁邂邃還邅邆邇邈邉邊邋邌邍邎邏邐邑邒邓邔邕邖邗邘邙邚邛邜邝邞邟邠邡邢那邤邥邦邧邨邩邪邫邬邭邮邯邰邱邲邳邴邵邶邷邸邹邺邻邼邽邾邿郀郁郂
19、郃郄郅郆郇郈郉郊郋郌郍郎郏郐郑郒郓郔郕郖郗郘郙郚郛郜郝郞郟郠郡郢郣郤郥郦郧部郩郪郫郬郭郮郯郰郱郲郳郴郵郶郷郸郹郺郻郼都郾郿鄀鄁鄂鄃鄄鄅鄆鄇鄈鄉鄊鄋鄌鄍鄎鄏鄐鄑鄒鄓鄔鄕鄖鄗鄘鄙鄚鄛鄜鄝鄞鄟鄠鄡鄢鄣鄤鄥鄦鄧鄨鄩鄪鄫鄬鄭鄮鄯鄰鄱鄲鄳鄴鄵鄶鄷鄸鄹鄺鄻鄼鄽鄾鄿酀酁酂酃酄酅酆酇酈酉酊酋酌配酎酏酐酑酒酓酔酕酖酗酘酙酚酛酜酝酞酟酠酡酢酣酤酥酦酧酨酩酪酫酬酭酮酯酰酱酲酳酴酵酶酷酸酹酺酻酼酽酾酿醀醁醂醃醄醅醆醇醈醉醊醋醌醍醎醏醐醑醒醓醔醕醖醗醘醙醚醛醜醝醞醟醠醡醢醣醤醥醦醧醨醩醪醫醬醭醮醯醰醱醲醳醴醵醶醷醸醹醺醻醼醽醾醿釀釁釂釃釄釅釆采釈釉释釋里重野量釐金釒釓釔釕釖釗釘釙釚釛釜針釞釟釠釡釢釣釤釥釦釧釨釩釪釫釬釭釮
20、釯釰釱釲釳釴釵釶釷釸釹釺釻釼釽釾釿鈀鈁鈂鈃鈄鈅鈆鈇鈈鈉鈊鈋鈌鈍鈎鈏鈐鈑鈒鈓鈔鈕鈖鈗鈘鈙鈚鈛鈜鈝鈞鈟鈠鈡鈢鈣鈤鈥鈦鈧鈨鈩鈪鈫鈬鈭鈮鈯鈰鈱鈲鈳鈴鈵鈶鈷鈸鈹鈺鈻鈼鈽鈾鈿鉀鉁鉂鉃鉄鉅鉆鉇鉈鉉鉊鉋鉌鉍鉎鉏鉐鉑鉒鉓鉔鉕鉖鉗鉘鉙鉚鉛鉜鉝鉞鉟鉠鉡鉢鉣鉤鉥鉦鉧鉨鉩鉪鉫鉬鉭鉮鉯鉰鉱鉲鉳鉴鉵鉶鉷鉸鉹鉺鉻鉼鉽鉾鉿銀銁銂銃銄銅銆銇銈銉銊銋銌銍銎銏銐銑銒銓銔銕銖銗銘銙銚銛銜銝銞銟銠銡銢銣銤銥銦銧銨銩銪銫銬銭銮銯銰銱銲銳銴銵銶銷銸銹銺銻銼銽銾銿鋀鋁鋂鋃鋄鋅鋆鋇鋈鋉鋊鋋鋌鋍鋎鋏鋐鋑鋒鋓鋔鋕鋖鋗鋘鋙鋚鋛鋜鋝鋞鋟鋠鋡鋢鋣鋤鋥鋦鋧鋨鋩鋪鋫鋬鋭鋮鋯鋰鋱鋲鋳鋴鋵鋶鋷鋸鋹鋺鋻鋼鋽鋾鋿錀錁錂錃錄錅錆錇錈錉錊錋錌錍錎錏錐錑錒錓錔錕錖錗錘錙錚
21、錛錜錝錞錟錠錡錢錣錤錥錦錧錨錩錪錫錬錭錮錯錰錱録錳錴錵錶錷錸錹錺錻錼錽錾錿鍀鍁鍂鍃鍄鍅鍆鍇鍈鍉鍊鍋鍌鍍鍎鍏鍐鍑鍒鍓鍔鍕鍖鍗鍘鍙鍚鍛鍜鍝鍞鍟鍠鍡鍢鍣鍤鍥鍦鍧鍨鍩鍪鍫鍬鍭鍮鍯鍰鍱鍲鍳鍴鍵鍶鍷鍸鍹鍺鍻鍼鍽鍾鍿鎀鎁鎂鎃鎄鎅鎆鎇鎈鎉鎊鎋鎌鎍鎎鎏鎐鎑鎒鎓鎔鎕鎖鎗鎘鎙鎚鎛鎜鎝鎞鎟鎠鎡鎢鎣鎤鎥鎦鎧鎨鎩鎪鎫鎬鎭鎮鎯鎰鎱鎲鎳鎴鎵鎶鎷鎸鎹鎺鎻鎼鎽鎾鎿鏀鏁鏂鏃鏄鏅鏆鏇鏈鏉鏊鏋鏌鏍鏎鏏鏐鏑鏒鏓鏔鏕鏖鏗鏘鏙鏚鏛鏜鏝鏞鏟鏠鏡鏢鏣鏤鏥鏦鏧鏨鏩鏪鏫鏬鏭鏮鏯鏰鏱鏲鏳鏴鏵鏶鏷鏸鏹鏺鏻鏼鏽鏾鏿鐀鐁鐂鐃鐄鐅鐆鐇鐈鐉鐊鐋鐌鐍鐎鐏鐐鐑鐒鐓鐔鐕鐖鐗鐘鐙鐚鐛鐜鐝鐞鐟鐠鐡鐢鐣鐤鐥鐦鐧鐨鐩鐪鐫鐬鐭鐮鐯鐰鐱鐲鐳鐴鐵鐶鐷鐸鐹鐺鐻鐼鐽鐾鐿鑀鑁鑂鑃鑄鑅鑆
22、鑇鑈鑉鑊鑋鑌鑍鑎鑏鑐鑑鑒鑓鑔鑕鑖鑗鑘鑙鑚鑛鑜鑝鑞鑟鑠鑡鑢鑣鑤鑥鑦鑧鑨鑩鑪鑫鑬鑭鑮鑯鑰鑱鑲鑳鑴鑵鑶鑷鑸鑹鑺鑻鑼鑽鑾鑿钀钁钂钃钄钅钆钇针钉钊钋钌钍钎钏钐钑钒钓钔钕钖钗钘钙钚钛钜钝钞钟钠钡钢钣钤钥钦钧钨钩钪钫钬钭钮钯钰钱钲钳钴钵钶钷钸钹钺钻钼钽钾钿铀铁铂铃铄铅铆铇铈铉铊铋铌铍铎铏铐铑铒铓铔铕铖铗铘铙铚铛铜铝铞铟铠铡铢铣铤铥铦铧铨铩铪铫铬铭铮铯铰铱铲铳铴铵银铷铸铹铺铻铼铽链铿销锁锂锃锄锅锆锇锈锉锊锋锌锍锎锏锐锑锒锓锔锕锖锗锘错锚锛锜锝锞锟锠锡锢锣锤锥锦锧锨锩锪锫锬锭键锯锰锱锲锳锴锵锶锷锸锹锺锻锼锽锾锿镀镁镂镃镄镅镆镇镈镉镊镋镌镍镎镏镐镑镒镓镔镕镖镗镘镙镚镛镜镝镞镟镠镡镢镣镤镥镦镧镨镩镪镫镬镭镮镯镰镱镲
23、镳镴镵镶長镸镹镺镻镼镽镾长門閁閂閃閄閅閆閇閈閉閊開閌閍閎閏閐閑閒間閔閕閖閗閘閙閚閛閜閝閞閟閠閡関閣閤閥閦閧閨鷓鷔鷕鷖鷗鷘鷙鷚鷛鷜鷝鷞鷟鷠鷡鷢鷣鷤鷥鷦鷧鷨鷩鷪鷫鷬鷭鷮鷯鷰鷱鷲鷳鷴鷵鷶鷷鷸鷹鷺鷻鷼鷽鷾鷿鸀鸁鸂鸃鸄鸅鸆鸇鸈鸉鸊鸋鸌鸍鸎鸏鸐鸑鸒鸓鸔鸕鸖鸗鸘鸙鸚鸛鸜鸝鸞鸟鸠鸡鸢鸣鸤鸥鸦鸧鸨鸩鸪鸫鸬鸭鸮鸯鸰鸱鸲鸳鸴鸵鸶鸷鸸鸹鸺鸻鸼鸽鸾鸿鹀鹁鹂鹃鹄鹅鹆鹇鹈鹉鹊鹋鹌鹍鹎鹏鹐鹑鹒鹓鹔鹕鹖鹗鹘鹙鹚鹛鹜鹝鹞鹟鹠鹡鹢鹣鹤鹥鹦鹧鹨鹩鹪鹫鹬鹭鹮鹯鹰鹱鹲鹳鹴鹵鹶鹷鹸鹹鹺鹻鹼鹽鹾鹿麀麁麂麃麄麅麆麇麈麉麊麋麌麍麎麏麐麑麒麓麔麕麖麗麘麙麚麛麜麝麞麟麠麡麢麣麤麥麦麧麨麩麪麫麬麭麮麯麰麱麲麳麴麵麶麷麸麹麺麻麼麽麾麿黀黁黂黃黄黅黆黇黈
24、黉黊黋黌黍黎黏黐黑黒黓黔黕黖黗默黙黚黛黜黝點黟黠黡黢黣黤黥黦黧黨黩黪黫黬黭黮黯黰黱黲黳黴黵黶黷黸黹黺黻黼黽黾黿鼀鼁鼂鼃鼄鼅鼆鼇鼈鼉鼊鼋鼌鼍鼎鼏鼐鼑鼒鼓鼔鼕鼖鼗鼘鼙鼚鼛鼜鼝鼞鼟鼠鼡鼢鼣鼤鼥鼦鼧鼨鼩鼪鼫鼬鼭鼮鼯鼰鼱鼲鼳鼴鼵鼶鼷鼸鼹鼺鼻鼼鼽鼾鼿齀齁齂齃齄齅齆齇齈齉齊齋齌齍齎齏齐齑齒齓齔齕齖齗齘齙齚齛齜齝齞齟齠xx度假酒店二期项目可行性研究报告编撰单位：三亚xx实业有限公司编撰时间：二00三年五月八日目 录第一章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和范围1、4 主要技术经济指标1、5 施工进度计划第二章 市场调研及前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 三亚引
25、入度假公寓的情况介绍2、3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析2、5 本项目前景预测第三章 项目定位3、1 主题定位3、2 功能定位3、3 市场定位3、4 项目建设方案及规划设计定位3、5 价格定位3、6 入市姿态及推广时机定位3、7 销售方式定位3、8 物业管理定位 第四章 营销策略4、1 宣传主题概念4、2 卖点整合4、3 优惠措施4、4 销售目标体系整体推广思路4、5 分阶段控制的公关效果4、6 外发式宣传策略4、7 销售进度目标4、8 资金回笼计划第五章 投资估算和资金筹措5、1 投资估算5、2 资金筹措第六章 财务评价与社会效益分析6、1
26、 盈亏平衡分析6、2 赢利预测6、3 敏感性分析6、4 社会效益分析第七章 结论第一章 总论1、1 项目概况本报告所陈述的对象为三亚xx度假酒店二期，以下简称本项目。本项目位于三亚著名的国家级旅游度假区亚龙湾。亚龙湾犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在地球北纬18，与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道，呼吸着温馨的海洋季风，这是一条关于热带，关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬，有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩，自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价，三亚
27、空气质量位居世界第二，中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使亚龙湾在全球游客中具有很大的吸引力。xx度假酒店二期便位于亚龙湾海岸线的中点。 本项目建设用地东接xx度假酒店一期；南临南中国海；西接红树林度假酒店（五星级）；北靠亚龙湾高尔夫球场，地块方正规则，视野开阔，观海效果极佳，是建设高档度假酒店的理想用地。1、2 项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产
28、业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善，使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时，三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上造成了三亚近
29、期推出的房产特别是海景房大多数被内地人所购买。业内人士认为，未来几年的三亚房地产，特别是海景房产具有较大的市场需求。在美丽的亚龙湾区域内可以供给的滨海一线房地产目前尚无一家，亚龙湾二线房地产产品也屈指可数，在未来几年内将远远难以满足市场对亚龙湾滨海房地产产品的强大需求。在此背景下，我们准备开发建设的xx度假酒店二期无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。1、3 可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对
30、本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。1、4 主要技术经济指标总占地面积：58070平方米总建筑面积：67981平方米可销售面积：34000平方米，建筑密度：24。46%容积率：0。72绿化率：65。6%1、5 施工进度计划1、5、1 2003年11月29日破土动工1、5、2 2004年1月26日结构达到正负零1、5、3 2004年5月18日结构封顶1、5、4 2005年6月30日交付使用第二章 市场调研及前景预测2、1 产权式酒店的概念产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首
31、创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作不住时为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。产权式酒店的流行趋势 由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，为拥有一定闲置资金的投资人获得较高回报，且不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。据国际旅游组织200
32、2年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。 在中国内地，从1995年开始流行。目前北京、青岛、北海、珠海、长春、兰州、昆明、长沙、深圳、海南等地均开始出现各种规模的产权酒店。2、2 xx度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析 一市场形势分析（一）客观区域市场分析xx二期的定位是：中国亚龙湾国家级旅游度假区的一家有五年成功经营历史的五星级度假酒店的二期工程。酒店是旅游产业链中的重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大的类型之一。项目所处的市场形势利好。 1从三
33、亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速的城市之一。在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，三亚的旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。2001年，坐落在大东海的“瑞海豪庭”推出高档海景房，在极短的时间内，三幢高层楼盘就发售一空，点燃了三亚房地产春天来临的信号。紧接着，“碧海蓝天”、“蓝海花园”、“昌达海景花
34、园”等随之跟进。2002年底，“阳光海岸”投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质的海景居所。现在，一批依山傍海，环境优美的海景房成为颇受消费者欢迎的“皇帝女”，销售势头有增无减。2003年1月-7月，三亚市共销售住宅面积达31.17万平方米，商铺面积1.67平方米，在非典疫情刚过去的7月份中，销售面积达3.11万平方米（其中认购面积为1.35万平方米），这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。 2三亚有着天生丽质的自然美。阳光、海水、沙滩、椰树是这个城市美为骄人的资源。而xx二期，则是位于综合自然条件最好的亚龙湾。国家环保总局对全国17个沿海城市的28个海水浴场进
35、行的水质监测结果表明：三亚大东海浴场、亚龙湾浴场是全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这一稀缺资源对世人的吸引力越来越大。每年有300多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。亚龙湾更是成为人们来三亚旅游的必到之处。3的生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。市委、市政府围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”这个目标， 以“旅游度假、生态示范”为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了“山、海、河、城”融为一体的城市生态环境，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行
36、了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这一切都成功地将三亚推向全国、甚至世界优秀旅游城市的前列。 4房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。据新华社经济观察报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇的良机。2001年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是一个信号。我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市
37、，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。一线海景和近海的公寓、酒店式公寓、别墅等成了房产投资的首选。尤其是亚龙湾的一线海景，这种最为稀缺的资源尤为抢手。三亚现在的海景房地产，价格一升再升，很多房产一开盘就差不多全部售罄。所有在三亚的房地产商都明白了一个道理：时机来了。综上所述，xx二期的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对的市场基础。（二）市场供求分析xx酒店开业之时，亚龙湾仅为凯莱一家五星级酒店，客房接待能力达不到30万人次/年，但经过几年的发展，已经出来了喜来登、环球城等十几
38、家星级酒店，客房接待能力越过300万人次/年。三亚旅游市场的稳步发展给酒店业带来蓬勃生机。从目前来看，亚龙湾酒店的接待能力并没有饱和，尤其是在周末和节假日，入住亚龙湾五星级酒店要提前一周预订，在黄金周根本就供不应求。根据亚龙湾公司提供的资料，近五年来游客增长的速度远大于酒店接待能力与增长速度之比如下：酒店接待能力实际到访游客数量图例： （表3）8151426321705022080330 单位：万/人次 1999年2000年2001年2002年2003年从上表可见亚龙湾的酒店还没有达到饱和，星级客房接等依然有很大的市场。xx二期的开发完全是顺应了这一市场需求的。xx二期与xx一期联为一体，以其
39、完全开敞式的热带滨海酒店风格，以其毫无可比拟的特色区别于凯莱、喜来登等酒店，这将牢固的巩固和保持其竞争地位。（三）项目比较分析 1项目地块情况项目的地块A5-2，约58070m2，位于亚龙湾中部，南面南中国海，北靠起伏的山岭和亚龙湾高尔夫球场，紧挨着xx一期，是一块优质的专属沙滩的一线海景地。用开发度假酒店，是非常珍贵非常稀缺的一块宝地。因为政府对一线海景地开发的限制，使得这块地有着极大的升值潜力。无论开发为何种物业，它都是稀缺的，不可多得的。 2市场定位xx二期是设计为五星级标准的度假酒店，与一期一样，目标是来三亚度假的具有高消费能力的顶级富豪、高端游客，包括世界500强企业、新崛起的经济大
40、鳄以及其它社会高层机构和知名人士。从产权发售的角度考虑，同样是为这样一群高端客户提供亚龙湾的自有星级酒店产权客房，对象中包括以高端旅游房产为目标的自有资金在千万以上的投资群体。 3比较分析在同样的地理条件下，亚龙湾暂时尚未出现可类比的项目，拥有一线海景的凯莱、喜来登等酒店，没有一家发出产权销售的信息。严格来说三亚引入产权酒店概念的房地产项目并不多见。三亚市房地产行业在发展产品上产权酒店基本是一个空白。目前唯一竞争对手是位于亚龙湾xx一期北面的“华宇皇冠假日酒店”。因位于二线海景，所以与本项目存在不可比性。“华宇皇冠假日酒店”现在价格定位是：13000元/平方米（均价）。项目名称项目位置开发商开
41、盘或预计开盘日期总占地面积总建筑面积容积率建筑密度绿化率总套数层数8层户型项目优势：1、地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景的户型满足了内地人对大海的需要；2、整体规划设计较好，实用率高；八层带电梯，提升了项目的档次。项目劣势：1、项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境；2、户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求；3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍显美中不足。宣传与销售方式采用传单与条幅宣传和传统的店铺方式销售销售价格2780元起，高一层加50到100不等，均价3100客户主要来源80%以上为内地游客目前销售情况住
42、宅部分销售率已达到95%其他装修标准为毛坯房2、4 本项目优劣势分析本项目同华宇皇冠项目相比较，具有共同的特点：A、 都位于亚龙湾。B、 均为新建项目本项目与华宇皇冠项目相比较具有如下优势：A、 位置更好，我们为临海一线，B、 产品概念、户型设计更符合市场的需求（突出旅游房地产概念，迎合客户对旅游度假房产的需要，套房户型可自由组合）C、 总体规划与产品概念相一致，酒店式外观，花园式环境，设专用循环水游泳池，精心打造度假空间，充分营造度假氛围。 本项目与其他项目相比较具有的劣势：采用酒店式设计及配套，公共建筑面积较多2、5 本项目前景预测我们评价本项目的原则是谨慎、保守的，但本项目的市场综合环境
43、又是值得乐观的。我们在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，均是低于目前的市场价格；成本，又是按最高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。随着海南整个经济环境的逐步改善和海南旅游产业的快速、稳定发展，房地产市场价格的回升也是指日可待。三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于世界级旅游目的地的xx度假酒店二期，更会为三亚旅游房地产业增添新的亮色，可以预测，本项目具有较好的市场前景。第三章 项目定位3、1 主题定位xx度假酒店二期绝版海景视野，一生的度假计划国宝级的海景，您将不再是过客3、2 功能定位结合xx度假酒店一
44、期成功之处，规划设计的xx度假酒店二期，完善第一期的设施，满足不断增长的客流量的需求，提高接待能力，增强市场竞争优势。33开发该项目目的定位：1投资收益的最大化 2提升现有xx酒店的品牌形象； 3为亚龙湾成为世界级的旅游目的地做出贡献； 4增强在市场竞争力； 5增强客户满意度，提升客户重复入住率； 6完善一期的设施，使酒店的配套和运作最佳化。34项目开发的市场需求定位xx度假酒店一期已经运行五年。过去的五年里xx积累了许多成功的经验，这些都将成为xx二期建成后，成功运作的保障。五年中客人反馈了很多好的建设性建议，是促使业主尽快开发xx二期的重要源动力。这些意见包括：1对总体接待能力的需求，尤其
45、是节假日的客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房的需求；2对多功能厅和现代化会议设施的需求；3对现有园林和开敞的空间的满足和称赞，需求更多的自然园景和多变的热带植物；4需求更多的娱乐设施，包括海滩和水上运行；5需求更多的康体设施和水疗（SPA）设施；6需求更多的独家休闲和VIP空间；7需求更多的文化活动和短程旅行活动。35行业发展趋势项目影响xx度假酒店建成以后，亚龙湾出现了许国国际知名品牌酒店，多种不同风格的建筑与优美的环境，国外先进的管理经验与优质服务，对xx形成了压力。为了保持xx在市场上的竞争力，xx应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过二期的规划与建设，创造更完美、更能迎合市场需求的
46、中国式热带滨海度假酒店：1规划、设计更大面积的客房和可灵活组合的套房；2更高质量的建筑、更漂亮的外立面和更精细的室内装饰；3体现与其它国际品牌和酒店的合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源的吸引力，提高市场竞争力；4招聘、培养、培训并保持高素质的员工队伍，提高服务水准；5增加康体和健康水疗设施；6与一期合并，建成具有明显独特热带风格的超大的园林，强化其不可比性。36公共的配套条件1亚龙湾国家旅游度假区1992年建立，有完整的包括边防、消防支队、派出所在内的行政管理架构；2中国银行已经设立储蓄所；各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台POS机的直接交付款操作和外币兑换；3邮电代办设置在各
47、大酒店；4文化体育设施包括：亚龙湾高尔夫球场、各大酒店的网球场、游泳池、海底世界、剧院、潜水、多项水上运动和和沙滩运动等；5各大酒店自设医务室；6给排水、电、电信及英特网、有线电视等网络健全；7排污系统、垃圾站健全；8通往市区和机场、车站的交通便利。3、3 市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。下面将根据“家庭生活的阶段”及“区域”两个标准进行划分及详细分析，从而最终准确地确定项目的目标客户群体。3. 3. 1、以“家庭生活的阶段性”为划分标准的客户分析家庭生活周期阶段与特点住宅购买与消费特点旅游及旅游物业购买消费特点1、单身阶段：年轻、单身几乎没有经
48、济负担，新消费观念带头人。但普遍没有厚实的经济基础。好动型青年公寓的主要租买者。对新生事物的接受较快，对旅游拥有浓厚的兴趣与热情，尤其对自助游情有独钟。贷还款能力强，接受贷款购物的方式。出游以朋友同事作为组合元素。2、新婚阶段：年轻夫妻，无子女经济条件比最近的将来要好。购买力强，对耐用品、大件商品的期望和要求强烈。对中小型住宅购买需求较为强劲。经济处于上升阶段，购买力强，开始以家庭为旅游的组合方式。对自助游拥有更充足的财力、精力和兴趣，而暂时没有繁重的工作与家庭负担。购买住宅削弱了一定的经济能力，但处于上升阶段的贷还款能力仍对其购买力给予有力支持。3、满巢阶段（一）：年轻夫妻，有6岁以下子女家庭用品购买的高峰期。不满足现有的经济状况，注意储蓄，购买较多儿童用