深圳龙岗G01037-0099地块项目可行性研究报告.doc

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1、营销部 2019-10-1 1 龙岗龙岗 G01037-0099 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 （市场、经济分析）（市场、经济分析） 营销部 2019-10-1 2 目录目录 一、龙岗房地产市场分析（另附报告）一、龙岗房地产市场分析（另附报告） 二、市场同类项目分析二、市场同类项目分析 三、项目地块分析三、项目地块分析 四、价格定位四、价格定位 五、市场定位五、市场定位 六、产品规划建议六、产品规划建议 七、投资分析七、投资分析、计息资金分析、计息资金分析 八、经济效益分析八、经济效益分析 九、不确定因素分析九、不确定因素分析 十、地块拍卖要点总结及项目风险提示十、地块拍卖要点总结及项

2、目风险提示 营销部 2019-10-1 3 二、市场同类项目分析二、市场同类项目分析 龙岗中心城典型项目分析：龙岗中心城典型项目分析： 花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园 此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。 花半里花半里： 定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可 取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小 型项目而言，不值得推崇。 天健郡城天健郡城 本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于 本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。 良性分析：良性分析： 位于

3、龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城； 具备相当规模，社区配套齐全。 抗性分析：抗性分析：地块是传说的“刑场” ，风水不好。 东方沁园东方沁园：项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其周边 配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。 罗马公元罗马公元 优势优势 地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善； 紧邻市政公园，双园林景观达 45000 平方米； 花半里 天键郡城天键郡城 营销部 2019-10-1 4 楼间距达 200 米，保证了小区的高品质； 130%超高实用率；超 7 米宽大开间客厅，彰显豪宅品质； 二梯三户设计，户户赠送入户花园和超

4、大露台； 多车位设计（达 1：1.5） ，全部地下停车。 抗性：抗性：户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。入伙门槛高。 楼盘名称楼盘名称天键郡城天键郡城花半里花半里 地地 址址龙岗中心区龙平西路龙岗中心城清林中路北侧 合作单位合作单位发展商:天键龙岗房地产开发公司 代理:德思勤；广告:蔚蓝时代； 发展商:恒祥基开发公司， 代理:全策行， 物管:戴德梁行 经济指标经济指标占地：5.7 万方，建筑面积：15.8 万方； 容积率：2.5 占地：3 万方,建筑面积：8.25 万方 容积率：2.2 规规 划划15 栋高层 9F/29F/34F 户户 型型二房：79M2，三房 106-112M2，四房： 1

5、62M2 复式：192M2 三房 110M2,复式 120-160M2（可分 割） 总户数总户数/ /车位车位1158/688，车位比：1：0.6529/390，车位比：1：0.7 商铺价格商铺价格15000 元/平米 住宅价格住宅价格4500 元/平米5000 元/平米 销售周期销售周期一期 2004 年 10 月 30 日开盘2004 年 9 月认筹 销售率销售率 70%60% 楼盘名称楼盘名称罗马公元罗马公元东方泌园东方泌园 地地 址址中心城龙福西路龙岗龙平西路与平安路交汇处 合作单位合作单位发展商：深圳宏宇投资发展公司 代理：中原地产，物管：第一太平 发展商：建设控般，代理：尊地； 广

6、告：尚美佳 经济指标经济指标占地：3 万 M2,建面:9 万 M2其中，占地 101705 M2 ，建面：171170 M2 营销部 2019-10-1 5 住宅：5.9 万方，商业： 规规 划划小高层 11-17F11 层小高层； 户户 型型豪宅三房:135-180M2三房 119-127，四房：138-151 总户数总户数/ /车位车位374/545，车位比：1：1.5641/470，车位比：1：0.73 住宅价格住宅价格5400 元/平米4300 元/平米 商铺价格商铺价格12000 元/平米 销售周期销售周期2004 年 4 月公开发售2004 年 9 月公开发售 销售率销售率 50%

7、80% 结论：结论： 龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、 新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地 产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、 华园房地产、贵安炜实业。 龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。本地开发商多委托本土代理商 如好捷地产、家德地产、建华地产等进行销售，在区域市场上本土代理商 显然更有优势；而几家市内大型企业则委托市内知名代理商销售，如中原 地产、德思勤、尊地地产。 市场楼盘的普遍营销周期均为 7、8 个月以上，营销节奏松散，营销手段较 为单一； 市场主要规划形态以多层、小高层为主，容积率较低

8、（2.0 以下） ；其中， 多层因物管费用低普遍受到追捧，如东方泌园多层的物管费才 0.68 元，而 小高层达 1.86 元； 中心区市场主力户型特征表现为大户型居多，普遍在 120 平方米以上。高 档楼盘户型面积集中为三房（120-140M2） 、四房（140-190M2） （罗马公元、 东方泌园、花半里）间，中档楼盘户型面积为三房（95-110M2） 、四房 （120-180M2） （尚景欣园、天健郡城、欧意轩花园） ，低档楼盘户型面积为 三房（90-105） 、二房（70-80） ； 龙岗中心城住宅市场均价约为 45004800 元元/平米平米，档次及质量略差的楼盘 均价约为 3800

9、元/平米，龙岗镇周边市场均价约为 3500 元/平米；临街商铺 营销部 2019-10-1 6 均价为 12000-15000 元元/平米左右。平米左右。 重要结论：中心城附近明显缺乏规模较大、品质较高且以中小户型定位的楼盘，重要结论：中心城附近明显缺乏规模较大、品质较高且以中小户型定位的楼盘， 这给本项目的产品定位提供了可借鉴的依据。这给本项目的产品定位提供了可借鉴的依据。 三、项目地块分析三、项目地块分析 地块介绍：宗地编号为 G01037-0099，地块位于龙城 37 区。土地用途为商住混 合用地，土地使用年期为 70 年。总用地面积 77527.98 平方米，建筑面积 232580 平

10、方米。其中，住宅面积 204450 平方米，商业面积 23000 平方米,社区 文化活动中心面积 1500 平方米，社区健康服务中心面积 500 平方米，社区居委 会面积 200 平方米，社区服务站面积 200 平方米，社区警务室面积 50 平方米， 垃圾收集站面积 80 平方米，九班幼儿园面积 2600 平方米（单独占地面积不小 于 2700 平方米）。 1、地块位置描述：、地块位置描述：地块位于龙岗中心城西部（即新开发的龙岗中心城西区） ， 在龙岗区的主要大道黄阁中路与沙园路的交汇处，地块呈一扇形形状，比较规 整、地形落差也不大，地块外边缘大部分临街面，主要面向黄阁中路和沙园路， 营销部

11、2019-10-1 7 便于规划布局商业设施。 2 2、地块区域发展概述：、地块区域发展概述：龙岗中心城西区位于惠州、深圳和东莞的中间地带，规 划人口 30 万，现已有近 10 万以上人口，规划有适量的高档住宅。，规划有适量的高档住宅。另外，龙岗 中心城西区地形多样，区域内山清水秀，没有工业污染，生态环境优美。深圳 奥体中心选址在此，辐射力和影响力将大大增强，拟建奥体中心的规划区靠近 城市干道、轨道站点和公交走廊，现有交通已十分便捷。有区域性交通干道机 荷高速公路、水官高速等。此外，今年计划动工的地铁三号线也在周边地区有 停靠站。在 3 至 5 年内，交通设施将进一步健全，交通优势更加突出。而

12、且， 奥体中心与已建成的龙岗区体育公园一期相互交融，实现比赛训练、健身和休 闲功能的有机统一，并催生深圳新兴朝阳产业体育产业，使其成为我市产 业新特色和新品牌。 3、四至、配套状况四至、配套状况 东东 北北 向向：临近如意路，与余石岭公园毗邻，再往东北 2 公里就是中心城区。 东东 向：向：沿黄阁路与主干道龙翔大道接壤，有龙城医院、园景花园、顺景花 园等较成熟的住宅小区，沿沙园路与龙城街道办事处相邻。 西西 向向：西面约 2 公里有拟建中的深圳奥体中心，拟建的深圳奥林匹克国际 体育中心规划区位于横岗街道、龙城街道和东莞市的交界处，也即是龙 城西区。龙城西区主要围绕国际奥林匹克体育中心，高标准建

13、设现代综龙城西区主要围绕国际奥林匹克体育中心，高标准建设现代综 合性商务社区，主要包括体育场馆区、中央商务区、高尚住宅区、大型合性商务社区，主要包括体育场馆区、中央商务区、高尚住宅区、大型 绿化空间以及金融、商业、酒店、办公、学校、医院等公共配套设施。绿化空间以及金融、商业、酒店、办公、学校、医院等公共配套设施。 北北 向向：有紧邻地块正在建设的深圳第三高级中学，将成为今后小区重要的 教育配套。 4 4、交通、交通 该地块交通便捷，紧邻地块有三条道路：城市生活性主干道黄阁路、如意路， 生活性干道沙园路。 南向：南向：地块南 800 米有城市生活性主干道龙翔大道，地块南 1500 米有城市交通

14、性主干道深惠路。 北向：北向：地块北侧有城市生活性主干道清林路。交通十分方便。 营销部 2019-10-1 8 东向：东向：地块东向沙园路与龙岗中心腹部主干道龙翔大道相连接直通龙岗中心 城；（与中心都市圈有 2-3 公里） 西向；西向；沿龙翔大道与连接龙岗到关内的重要高速公路-水官高速水官高速出口收费站仅 2.2 公里，故项目交通的通达度非常便畅。 5 5、项目优劣势分析、项目优劣势分析 优势优势 规划：规划：地块基本方正，形状呈较规则的扇形，便于规划各种物业形态，加 之地块边缘大部分临街，更有利于项目商业设施的布局； 规模效应：规模效应：地块总建筑面积近 23 万多平米，有条件将其规划成一个

15、有较大 规模的、配套完善的高品质社区； 交通四通八达交通四通八达，紧邻城市系列主干道及高速公路；地铁三号线奥体站附近； “奥奥体概念体概念” 、配套资源丰富；、配套资源丰富；尊享中心城及“奥奥体中心体中心”的配套资源，加 之深圳正在申办 2011 年世界大学生运动会，如果成功，奥体中心的配套价 值会更加凸显，有望带动周边物业。项目位于规划中的奥体中心与现在中 心城的中间位置，可以说是左右逢缘，一石二鸟； 公园概念：公园概念：政府可能投资逾 3 亿打造余石岭公园； 第一概念、锦上添花：第一概念、锦上添花：西区范围内缺乏较有影响力的高档产品，有望成为 龙岗中心城西区第一个高尚住宅区，并引起市场的关

16、注，与西区的奥体中 心相辉相映、相得益彰； “高级中学高级中学”的优势的优势：与教育产业整合，注入文化因子，实现双赢。 W W 劣势劣势 道路：道路：地块西面紧邻黄阁路，属城市快速主干道，项目地块西边的黄阁路 为双向 8 车道，有大量的货柜车通过，将给项目的西边部分带来比较严重 的噪音污染；东南边的沙园路上有较多的农民房，无序开发严重，环境略 显嘈杂。 空地：空地：地块北面及西面的空地规划不明确，影响因素无法预测； 人气：人气：较大规模的项目往往缺乏客户资源的支撑，而龙岗目前最大的市场而龙岗目前最大的市场 营销部 2019-10-1 9 需求问题就是因城市人口的发展较缓慢，使人气也明显不旺；需

17、求问题就是因城市人口的发展较缓慢，使人气也明显不旺； 新政：新政：地产“系列新政策系列新政策”出台对需求市场肯定有影响，特别是对于前期 营销预热会造成很大的压力； 规划变数：规划变数：周边配套的大手笔规划存在不确定性周边配套的大手笔规划存在不确定性（如申办 2011 年世界大学 生运动会不定性、 “奥体”概念之价值有多大？所规划的配套设施能否兑现？ 到底能聚集多大的人气？这些问题均存在变数） ； 心理抗性：心理抗性：项目地块处于中心城的西南部边沿部位，如项目在 2006 年入市， 周边配套不成熟，与中心城中心都市圈便利的生活相比事实上有差距，消 费者肯定存在心理距离的抗性； 竞争：竞争：潜在开

18、发的项目的激烈竞争；如同在黄阁路上（南北两端）的两个 较大的项目：招商地产占地 15.04 万平方米，建筑面积 23.42 万平方米、 星河地产占地 17.17 万平方米，建筑面积 25.2 万平方米、另外还有离地块 较近龙翔大道上的鸿荣源项目占地 40 万平方米（原新亚洲花园） ，建筑面 积 67.96 万平方米。 商业：商业：项目周边的自然条件非常好，但明显缺乏商业氛围，本项目商业面 积达 2.3 万方，预测在 2-3 年内周边的配套环境、人气氛围难与达到相应 的成熟度，由于住宅有 20 多万方，也须分期推出，即短期内入伙的氛围也 不好期待，因此，商业销售面临较大压力。商业销售面临较大压力

19、。 项目地块因子分析项目地块因子分析 本地块适宜做什么住宅项目呢？一般情况，不同档次的住宅项目所应具备的基 本地产因子有所不同，具体如下表： 地产因子地产因子单身公寓单身公寓普通住宅普通住宅高档住宅高档住宅 （花园洋房）（花园洋房） 别墅豪宅别墅豪宅高档住宅、别墅高档住宅、别墅 豪宅豪宅 本项目符本项目符 合情况合情况 对公共效能的依赖 性 很强强一般弱不宜闹市区、人 员混杂区域 符合 对噪音、环境干扰 的适应性 强较强弱很弱不宜面临交通干 道、工厂、闹市、 高压线 尽量避 免 对小区的配套要求高很高高高综合品质高、配可达到 营销部 2019-10-1 10 套完善 对小区物业管理要 求 低不

20、高高很高应有较高水准的 专业公司 可达到 建筑质量、装修要 求 低一般高很高精品设计可达到 容积率、覆盖率要 求 无一般低很低 低密度高层意味 环境好 符合 对休闲空间绿化要 求 无一般高很高 具有体育文化品 位的专业会所及 休闲康乐设施 符合 景观要求无一般高很高最好具有天然不 可克隆的景观资 源 符合 从以上分析表明：本项目地块具备高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中从以上分析表明：本项目地块具备高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中 高档物业所需地块。高档物业所需地块。 四、价格定位四、价格定位 1、同类物业比较、同类物业比较 选取天键郡城天键郡城、东方泌园、花半里东方泌园、花半里为类

21、比楼盘，通过住宅的多个价值项同比， 初步判断 0099 项目的销售价格： 分项比较分项比较 满分值满分值0099 项目项目东方泌园东方泌园花半里花半里天健郡城天健郡城 区域价值 25 20 22 23 20 配 套 15 12 13 15 14 规 模 15 15 14 12 14 规 划 15 15 12 13 13 人 气 10 7 8 10 8 交 通 10 8 8 9 9 客户群10 8 7 9 8 营销部 2019-10-1 11 合 计 100 85 84 91 86 修正系数 1 1.012 0.93 0.99 均 价 S= ？ 4300 5000 4500 S=（4300*1.

22、012+5000*0.93+4500*0.99）/3=4486 元/平米； 结论：结论：经过以上综合对比分析，项目的实际市场价值约为经过以上综合对比分析，项目的实际市场价值约为 4500-4800 元元/平米左平米左 右，此定价是基于项目目前的现状，如人气不足、生活配套不齐等；右，此定价是基于项目目前的现状，如人气不足、生活配套不齐等；在下面的在下面的 投资分析中按目前较保守的价格投资分析中按目前较保守的价格 48004800 元元/ /平米进行估算。平米进行估算。 项目均价定位预测分析：项目均价定位预测分析： 考虑升值因素如果政府的相应规划能如期兑现，项目未来预期价值较大，考虑升值因素如果政

23、府的相应规划能如期兑现，项目未来预期价值较大， 在此作以下预测（每年考虑在此作以下预测（每年考虑 10-15%的增长因素）：的增长因素）： 1 1、20052005 年底开工，预计在年底开工，预计在 20072007 年初推出，估计均价变化范围为年初推出，估计均价变化范围为 4800-54004800-5400； 2 2、20062006 年底开工。预计在年底开工。预计在 20082008 年初推出，估计均价变化范围为年初推出，估计均价变化范围为 5400-58005400-5800。 五、市场定位五、市场定位 1、形象定位：高层低密度休闲花园社区、形象定位：高层低密度休闲花园社区 依据：项目

24、位于龙岗中心城西区，市政绿化、山林资源丰富，可谓依据：项目位于龙岗中心城西区，市政绿化、山林资源丰富，可谓郁郁苍苍、 林壑幽深，自然景观优美。林壑幽深，自然景观优美。 2 2、主题推广概念；、主题推广概念；“三园三园”构筑体育主题的健康休闲人文社区。它包括：构筑体育主题的健康休闲人文社区。它包括： 1 1）奥体中心）奥体中心-体育休闲公园；体育休闲公园； 2）余石岭公园-天然绿色公园； 3）深圳第三高级中学-美丽的校园。 3、品质定位：中、高档、品质定位：中、高档 4、客户群定位、客户群定位 政府公务员（30%30%）：）：当地各级机关的公务员，包括周边学校的教师、奥体 中心大量的工作人员等，

25、需求：复式房、四房、舒适型三房； 营销部 2019-10-1 12 私企业主、商贩：（私企业主、商贩：（30%30%）：）：来自中心城区、新兴龙岗商业区的生意人，大 工业区的私企业主等，他们普遍经济实力强，对较高档物业产生认同感， 需求：舒适型三房； 本土居民（本土居民（10%10%）：）：龙岗本地老村民，受城市化进程影响，需要置业，如儿 女成家需独立居住等，经济能力略强，对物业品质有一定要求，需求：实 用型三房、二房； 工业区白领（工业区白领（20%20%）：）：在周边工业区工作，如位于龙岗中心城西北面的龙城 工业园（规划 47 平方公里）及南面的宝龙、碧岭工业区（规划 31 平方公 里）均

26、潜在大量的客户群。这些管理者，对龙岗区域十分熟悉，有强烈置 业愿望，但中心城大户型较多，理想选择少，需求：经济型三房，二房； 其他游离客户或投资客（其他游离客户或投资客（10%10%）：）：关内沿地铁线的各类群体，需求：二房； 区域公务员或企业高层人士，中高层商业人士，有多套物业投资经验，对新龙 岗中心区有强烈的认同感，投资：二房。 六、产品规划建议六、产品规划建议 1 1、基本思路：、基本思路：将建筑物、山林景观、园林景观、奥体中心、高级学校、余石岭 公园有机结合打造体育文化主题的高尚休闲花园社区。体育文化主题的高尚休闲花园社区。 2 2、规划核心及小区特色、规划核心及小区特色 1 1）近郊

27、化居住模式：）近郊化居住模式：符合深圳城市化进程的需要， “城市北扩”给龙岗中心城 西区房地产的发展带来机遇，也是城市发展的必然趋势，人们始终追求环境优 美、空气清新、功能齐全、价格合理的住宅。 2 2）低密度建筑设计：）低密度建筑设计：低密度、高楼层、宽间距。 3 3）建筑平面布局灵活：）建筑平面布局灵活：布局上在尊重视野及景观均好性之基础上，采用半封闭 围合式及行列式混合布局，全部为“坐北朝南坐北朝南” ，临街采用波浪型单元组合拼接， 使小区的建筑活泼灵动、通透、尺度宜人。建筑风格特征是“古朴与现代交织、古朴与现代交织、 繁华与宁静共处、动感与时尚融合繁华与宁静共处、动感与时尚融合” 。

28、营销部 2019-10-1 13 4 4）生态山林景观特色：）生态山林景观特色：充分利用原有的山林自然资源，进行精心规划，房随山 势。良好的自然生态环境是今后高品质小区的特色和财富。 5 5）导入）导入“环境加文化环境加文化”的新理念的新理念：如引入体育休闲文化，名人雕塑走廊等，以 满足人们对人文环境的多种需求。 7 7）房地产项目应与整个西区的自然风景形成完整统一、不破坏风景区生态资源 为前提，如项目的商业街的规划问题，切忌以餐饮业为主，以免对生态资源造 成污染。 8 8）借助政府力量，在区域配套方面与区域整体规划协调一致，使区域整体形象 得以提升。 3 3、规划形态：、规划形态： 18 层

29、小高层 11 个单元，28 层高层 11 单元，共 22 单元，全部坐北朝南。 每单元两梯四户设计，共 44 部电梯。 28 高层住宅面积约 14 万平方米，18 小高层约 64450 平方米；预计主力户 型面积为 110 平方米左右，社区总户数为 1800 户左右； 建筑密度为 26%。 商业考虑局部三层，做商场用，面积为 18300，其余做一层的商铺，面积 约为 4700 地下室做一层，建筑面积约 50000，其中设备用房为 800，车库面积为 49200（1300 个车位，另外地面可设置部分车位，车位比可达到 0.8：1） 。 营销部 2019-10-1 14 户型配比：户型配比： 户型

30、面积（M2）比例 二房一卫 75-8030% 三房二卫 95-12050% 营销部 2019-10-1 15 四房二卫120 以上 20% 4、商铺：商铺： 由于有 2.3 万方的体量，如全部布局临街商铺，不仅布局有困难，也不 利于提升整个楼盘的形象，所以，考虑小区具备较大的规模，建议在主 入口附近规划一个休闲主题商场（2-3F，含康体娱乐中心等） ，其余商 铺主要沿一般干道沙园路布局（因黄阁南路是城市快速主干道，故不利 于布局商铺） ， 七、投资诂算、计息资金分析七、投资诂算、计息资金分析 1 1、开发情况预测、开发情况预测 1 11 1、开发时间预测、开发时间预测 该项目计划于 6 月 1

31、0 日进行公开拍卖,预计从 2005 年 7-8 月起进行勘察、设 计等前期准备，2005 年 12 月开工，2006 年 12 月开盘发售，预计工期 18-24 个 月，预计销售时间为 2.5-3 年,即 2006 年 12 月至 2009 年 6 月。项目开发周期 为 3-3.5 年。 1.21.2、销售进度预测、销售进度预测 经经拍卖数据预计可建 23000 平方米小商铺，预计部分商业部分销售时间为 2 年，住宅的销售时间为 2.5-3 年 2 2、地价估算、地价估算 2.1、由于该项目地块政府将采用拍卖方式进行出让，地价未知，故这里先按估 计的楼面地价进行分析，然后在作敏感性分析时将地

32、价按一定比例变动计算出 相应的投资利润率，根据投资利润率变动范围即可接受确定地价范围，同时可 以看出拍卖价高出预计起拍价的幅度。 2.2、根据该地块所处地理位置情况，估计楼面地价为 2000 元/M2 左右。 故总地价=232500*2000/10000=46500（万元） 3 3、基础数据、基础数据 3.13.1 经济指标经济指标: : 营销部 2019-10-1 16 序号序号项目项目数量数量备注备注 1 基本情况 1.1 总用地面积 77500M2 拍卖文化数据 1.2 计容积率建筑面积 232500M2 拍卖文件数据 1.2.1 住宅建筑面积 204400M2 技术部门测算数据 1.2

33、.1.1 28 层住宅建筑面积 140000M2 技术部门测算数据 1.2.1.2 18 层住宅建筑面积 64450M2 技术部门测算数据 1.2.2 商业建筑面积 23000M2 根据拍卖文件测算 1.2.3 社区文化活动中心面积 1500M2 拍卖文件数据 1.2.4 社区健康中心 120M2 拍卖文件数据 1.2.5 邮电所 500M2 拍卖文件数据 1.2.6 居委会用房 200M2 拍卖文件数据 1.2.7 幼儿园建筑面积 2600M2 拍卖文件数据 1.2.8 社区服务站 200M2 拍卖文件数据 1.2.9 辅助用房 130M2 拍卖文件数据 1.3 地下室建筑面积 50000M

34、2 技术部门测算数据 1.4 建筑密度 27% 拍卖文件数据 1.5 容积率 3 拍卖文件数据 2 可变因素拍卖文件数据 2.1 管理费 4% 以建安成本费为基数 2.2 销售费用 3% 以销售收入为基数 2.3 不可预见费 5% 以建安成本费为基数 3.2 税金 3.1 营业税及城建税率 5.1% 以销售收入我基数 3.2 所得税率 15% 以税前利润我基数 4 利息 4.1 中长期贷款利率 6% 13 年期 3.23.2 测算数据测算数据 成本核算明细表成本核算明细表 营销部 2019-10-1 17 序号序号项目名称项目名称工程量工程量(M2)(M2)单位成本单位成本( (元元/ / M

35、2)M2)总成本总成本( (万元万元) ) 1 1 前期费用前期费用232500(232500(下同下同) ) 3030698698 1.1 勘察设计 30698 2 2 基础费用基础费用 707016281628 3 3 主体费用主体费用 1422.581422.583307533075 3.1 土建费用 110025575 3.2 地下室 322.587500 4 4 配套费用配套费用 383.7383.789218921 4.1 电梯 75.71760 4.2 消防 30698 4.3 智能化 10233 4.4 智能抄表 8186 4.5 通信系统 5116 4.6 燃气 20465

36、4.7 有线电视 5116 4.8 水电安装 1403255 4.9 室外配套 902093 5 5 其他费用其他费用 484811161116 5.1 监理费 11201 5.2 报建费 8146 5.3 墙保基金 591 5.4 白蚁防止 118 5.5 公共设施基金 23420 6 6 管理费用管理费用 757517451745 7 7 不可预见费不可预见费 93.893.821812181 8 8 契税契税 2020465465 合计合计 214321434982949829 备注备注: : a、表中单位成本数据参照有关项目经验数据结合项目定位估计确定； 营销部 2019-10-1 1

37、8 b、表中“工程量工程量”按容积率建筑面积计算，其他建筑成本已折算到计容积率建 筑面积的单位成本中； c、电梯费用含 22 台 18 层电梯（30 万元/台） 、22 台 28 层电梯（50 万元/台） 的费用，计 1760 万； d、土建成本按 1100 元/M2 估算，地下室估计需建 5 万平方米,成本按 1500 元 /M2 估算。 4、销售收入、销售费用、营业税及城建税估算 4.1 销售价格预测 住宅销售均价:4800 元/M2,商铺均价:12000 元/M2(沿街小商铺) 4.2 住宅销售收入=204400*4800/10000=98112(万元) 4.3 商铺销售收入=23000

38、*12000/10000=27600(万元) 4.4 项目总销售收入=(住宅销售收入)98112+(商铺销售收入)27600=125712(万 元) 4.5 项目销售均价=125712*10000/(204400+23000)=5529 元/M2 4.6 销售费用=125712*3%=3771(万元) 4.7 营业税及城建税=125712*5.1%=6411(万元) 5 5、计息资金估算、计息资金估算 5 51 1 计息资金金额计息资金金额 根据项目运行的实际情况，项目初期的工程款可分期支付，在支付项目启 动资金后，项目开盘后可用回笼资金维持项目开发的正常运行，结合项目现金 流量表，计息资金按

39、下面两部分考虑： 1 1）楼面地价暂按）楼面地价暂按 20002000 元进行估算，支付地价款元进行估算，支付地价款 4650046500 万元，契税万元，契税 465465 万元万元 （地价（地价 1%1%） ； 2 2）项目工程启动资金）项目工程启动资金（工程总成本加前期费用的（工程总成本加前期费用的 20%20%） ，即，即 49364*20%=987349364*20%=9873 万万 元元 故计息资金金额为故计息资金金额为 5683856838 万元（万元（46500+465+987346500+465+9873） 5 52 2 计息时间计息时间 该项目从 2005 年 6 月获取土

40、地使用权出现资金流出开始，预见要到 2006 营销部 2019-10-1 19 年 12 月项目开盘才有现金流入，在考虑到除地价和契税在契税需要在拍卖土地 时一次性支付外，其余的启动资金可推迟约半年时间，故全部计息资金都按一 次性支付来综合考虑，预计计息时间为 1.5 年。 贷款利息形成当期财务费用：贷款利息形成当期财务费用： 贷款利息贷款利息=56838*6%*1.5=5115(=56838*6%*1.5=5115(万元万元) ) 6 6、投资估算、投资估算 经计算本项目投资总额：万元（详见下表）经计算本项目投资总额：万元（详见下表） 投资估算表（单位：万元）投资估算表（单位：万元） 序号序

41、号项目名称项目名称投资估算投资估算所占比例所占比例(%)(%) 1 1 地价地价 46500465004444 2 2 前期费用前期费用 698698 2.1 勘察设计 548 3 3 工程成本费工程成本费 48666486664646 3.1 建安成本费 43624 3.1.1 主体工程费用 33075 3.1.2 基础工程费用 1628 3.1.3 配套工程费用 8921 3.2 管理费用 1745 3.3 其他费用 1116 3.4 不可预见费用 2181 4 4 契税契税 465465 5 5 项目开发费用项目开发费用 88868886 5.1 销售费用 3771 5.2 财务费用 5

42、115 6 6 总投资合计总投资合计 105215105215 营销部 2019-10-1 20 主要分析结论主要分析结论 项目开发周期为项目开发周期为 3 3 年。年。 住宅实现销售收入为住宅实现销售收入为 9811298112 万元万元 ，商铺实现销售收入为，商铺实现销售收入为 2760027600 万元，万元， 总销售收入为总销售收入为 125712125712 万元。万元。 项目吸收均价为项目吸收均价为 55295529 元元/ /平方米。平方米。 预计项目计息资金预计项目计息资金 5683856838 万元，计息时间为万元，计息时间为 1.51.5 年年, ,利息为利息为 51155

43、115 万元万元. . 项目总投资预计为项目总投资预计为 105215105215 万元，但地价就有万元，但地价就有 4650046500 万元，所占比例为万元，所占比例为 44%44%（一般理想值应在（一般理想值应在 30%30%以内）以内） ，可见该项目地价确实偏高，今后如果，可见该项目地价确实偏高，今后如果 市场销售价格不能有大的突破（比如能否突破市场销售价格不能有大的突破（比如能否突破 60006000 元）元） ，那该项目的，那该项目的 利润空间会很小。利润空间会很小。 （详见下面分析）（详见下面分析） 八、经济效益分析八、经济效益分析 1 1、静态指标分析、静态指标分析 1 11

44、1 评价指标评价指标 1 1）销售收入）销售收入 2 2）税前利润）税前利润 3 3）税后利润）税后利润 1 12 2 税金税金 1 1）营业税及城建税：按销售收入的）营业税及城建税：按销售收入的 5.1%5.1%提取提取 2)2)所得税所得税: :按税后利润的按税后利润的 15%15%提取提取 1.31.3 利息利息: :按按 6%6%的年利率计算的年利率计算 1.41.4 利润分析利润分析 该项目的投资收益及投资汇报率见下表该项目的投资收益及投资汇报率见下表 投资收益估算表投资收益估算表( (单位单位: :万元万元) ) 序号序号项目项目数额及百分比数额及百分比备注备注 一一销售收入销售收

45、入 125712125712 二二投资总额投资总额 105215105215 三三营业税及城建税营业税及城建税 64116411 税率税率 5.1%5.1% 营销部 2019-10-1 21 四四税前利润税前利润 1408614086 五五所得税所得税 21132113 税率税率 15%15% 六六税后利润税后利润 1197311973 七七投资利润率投资利润率 11.38%11.38% 八八年投资利润率年投资利润率 4%4% 主要分析结论：主要分析结论： 项目总投资额为项目总投资额为 105215105215 万元万元 项目能实现的销售收入为项目能实现的销售收入为 125712125712

46、万元万元 项目能实现税后利润项目能实现税后利润 1197311973 万元万元 投资利润率为投资利润率为 11.38%11.38% 年投资利润率年投资利润率 4%4% 九、不确定因素分析九、不确定因素分析 1 1、盈亏平衡分析、盈亏平衡分析 由于房地产产品具有成片开发，整体生产的特殊性，故在作盈亏平衡分析时 不将成本作固定成本、变动成本进行分类，仅以投资总额作为计算基础。 设盈亏平衡时的销售量为设盈亏平衡时的销售量为 Q Q 根据公式，根据公式，投资总额投资总额=Q*=Q*单价单价* *（1-5.1%1-5.1%） Q=105215*10000/5529*Q=105215*10000/5529

47、*（1-5.1%1-5.1%）=200525=200525M M2 2 盈亏平衡时的销售额盈亏平衡时的销售额=200525*4251/10000=110870(=200525*4251/10000=110870(万元万元) ) 盈亏平衡时的销售率盈亏平衡时的销售率=200525/(204400+23000)=88%=200525/(204400+23000)=88% 同理可计算出盈亏平衡时项目的销售均价为同理可计算出盈亏平衡时项目的销售均价为 110870*10000/(204400+23000)*110870*10000/(204400+23000)* （1-5.11-5.1）=5138=5

48、138 元元/ /平方米平方米 主要分析结论：主要分析结论： 盈亏平衡时的销售量为盈亏平衡时的销售量为 200525M2200525M2，销售率为，销售率为 88%88%，销售额为，销售额为 110870(110870(万元万元) ) 营销部 2019-10-1 22 盈亏平衡时的销售均价为盈亏平衡时的销售均价为 51385138 元元/ /平方米。平方米。 2 2、敏感性分析、敏感性分析 在前面的经济效益分析是参考估价基准地价,销售价格和开发成本作客观估 计的基础上进行的，由于该项目中的地价将根据拍卖决定,而地价随拍卖行情的地价随拍卖行情的 变化和住宅的销售均价变化和住宅的销售均价随市场的变

49、化均较大,这两个因素的变化直接影响到项目 最终利润的大小,故下面仅对住宅销售均价和地价的变动情况进行敏感性分析。 假设住宅部分销售均价按如下变动,其他不变,敏感性分析如下： 敏感性分析表(一) 当住宅销售均价为 4800 元/M2,假设楼面地价在 2000 元/平米的基础上按 100 元 /M2增或减,其他不变,敏感性分析如下: 序 号 楼面地价变 动比例 4004003003002002001001000 0-100-100-200-200-300-300-400-400 1 销售收入 125712125712125712125712125712125712125712125712125712 2 楼面地价 240024002300230022002200210021002000200019001900180018001700170016001600 3 地价 55