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1、 海南月亮湾温泉度假城可行性研究报告目录一、项目基本情况1.1项目名称：1.2项目性质：1.3项目选址1.4规划及开发范围1.5项目投资单位1.6项目建设单位二、项目投资宏观背景环境2.1海南省2.1.1海南岛概述2.1.2海南省旅游度假资源丰富、独特、珍稀又密集2.1.3海南省生态环境良好2.2万宁市2.2.1地理环境：2.2.2土地人口：2.2.3气候条件2.2.4众多的热带作物和生物资源2.2.5土特产资源2.2.6优越的水产资源2.2.7丰富的淡水资源2.2.8独特的旅游资源2.2.9万宁地理位置图2.3兴隆镇2.3.1兴隆镇概述2.3.2资源丰富2.3.3兴隆地理位置图2.4旅游度假
2、业已成为海南省国民经济的支柱产业2.4.1中国旅游业发展前景2.4.2海南省旅游业概况2.4.3海南省旅游业发展规划三、市场调研分析3.1房地产投资统计3.2房地产市场走向3.2.1旅游休闲地产市场前景分析3.2.1.1国家政策面支持3.2.1.2我国城市化进程加快3.2.1.3房地产市场的细分、专业化发展3.2.1.4旅游休闲经济时代的到来3.2.2海南旅游房地产业趋势3.2.3户型面积分析3.3客户分析3.3.1旅游房地产项目的目标客户群：3.3.2房地产项目的主要区域市场划分：四、项目开发分析4.1项目背景分析4.2项目选址4.2.1项目区位：4.2.2项目区位图：4.3大兴隆地区的旅游
3、业4.4项目建设的重要意义4.4.1海南省委、省政府有关促进海南中、西部地区经济、社会发展战略举措的要求4.4.2推进城乡一体化4.4.3推动“新农村”运动的发展和相关产业的共同繁荣4.5项目周边旅游资源4.5.1石梅湾旅游区4.5.2兴隆热带植物园4.5.3兴隆热带花园4.5.4兴隆亚洲风情园4.5.5兴隆镇现有酒店统计4.6项目定位4.6.1充分发挥海南的热带滨海资源优势，逐步将兴隆建成我国一流的热带滨海度假、休闲胜地；4.6.2兴隆名片-温泉4.6.3以东线高速和东环铁路快速通道依托4.6.4设计定位4.6.5规划布局特点4.6.6项目定位细分4.7主要规划建设内容及开发规模：4.7.1
4、主要控制性规划指标：（待批4.7.2基础配套设施系统工程：4.7.3功能区建设项目：4.7.4用地规划与建筑面积4.8项目开发周期4.8.1第1-2年4.8.2第2-3年4.8.3第3-5年五、项目投资构成、总投资估算5.1基本参数5.2土地让地价款5.3建安工程成本5.4前期费用5.5公建配套费用5.6基础设施费用5.7开发期税费5.8财务费用5.9开发管理费用5.10销售费用5.11不可预见费用5.12投资总额估算表六、可行性研究财务数据的选定和预测6.1销售收入的测定6.1.1“月亮湾”海滨温泉度假公寓6.1.2 TOWN HOUSE及定制式半山别墅6.1.3高档温泉度假公寓式酒店及商业
5、街6.1.4预计总销售收入6.2项目经营管理收入与支出6.3经营税费6.4所得税七、项目经济效益分析八、项目盈亏能力分析8.1全部投资现金流量表8.2财务盈利能力分析:8.2.1 净现值（FNPV）8.2.2 投资收回期8.2.3 项目投资利润率九、结论海南月亮湾温泉度假城可行性研究报告一、项目基本情况1.1项目名称：海南月亮湾温泉度假城。1.2项目性质：滨海温泉第二居所，休闲度假、旅游产品商业街及旅游城镇。1.3项目选址：海南省万宁市兴隆镇1.4规划及开发范围：海南东线高速石梅湾出口至兴隆老城镇中间1.5项目投资单位： 略1.6项目建设单位： 略二、项目投资宏观背景环境2.1海南省2.1.1
6、海南省概述海南省位于中国的最南端，离中国的主要国际门户香港和澳门很近（直线距离不到500公里，飞行时间45分钟），海南岛总面积3.4万平方公里，海岸线长达1617.8千米，沿岸84个港湾可开发成港口，已开发18个。海南岛四周多为优质沙滩，可开发成海滨旅游胜地。近海水深200米以内的大陆架渔场6.65万平方千米，水温适中，海洋生物丰富，有鱼类1000多种，藻类200多种。海中五光十色、千姿百态的热带珊瑚礁鱼和各种珊瑚、海葵等海洋生物，是潜水旅游的观光胜地。 海南岛中部是山地、丘陵和台地，沿海是堆积平原。东北部由于沿海强风作用，沙地最宽达2030公里，有些地方几条沙堤并列，形成特殊的沙堤一泻湖平原
7、。沿海岸生长的珊瑚和红树林是热带海岸的标志，具有重要的科研意义和旅游价值。热带气候影响和构造条件的作用，使海南发育了良好的热带地貌。沿海平原主要种植粮食作物和糖蔗，还有热带水果四季飘香。海南素有天然温室、热带果园美称。全省热带作物和热带水果栽培面积大，种类繁多。槟榔、益智、砂仁、巴戟是四大南药，盛产橡胶、甘蔗、椰子、咖啡、胡椒、槟榔等热带作物，水果有椰子、菠萝蜜、菠萝、荔枝、芒果、香蕉、红毛丹、鸡蛋果、人心果、水蒲桃等， 海南中部为山岭地带，是热带雨林、季雨林组成的原始森林区。海南的五大热带森林区分别是五指山林区、坝王岭林区、尖峰岭林区、吊罗山林区和黎母山林区。海南的森林覆盖率51.5，被国务
8、院授予实现造林绿化规划省的荣誉称号。热带森林不仅有良好的经济效益和生态效益，也成为开展森林旅游和生态旅游的好去处。2.1.2海南省旅游度假资源丰富、独特、珍稀又密集海南岛是中国惟一的热带岛屿。这里四周环海，气候宜人，四季如春，风光旖旎。阳光、海水、沙滩、绿色、空气5大度假旅游要素俱全。正如前世界旅游组织秘书长萨维尼亚克所说：“海南拥有中国最宝贵的热带旅游资源，是人间的旅游天堂，是未受污染的处女地。海南是一个让中国人乃至全人类赏心悦目的明珠”。海南岛海岸线长达1528公里、其中一半以上为沙滩。而且沙滩坡度平缓，洁白柔软，海水澄澈，阳光充足，水域安全状况良好，可与世界上其他海滨旅游胜地相媲美。其中
9、三亚市亚龙湾为世界上少有的高品质海滩。沙滩长近10公里，海水透明度达7米，被世人赞誉为：“不是夏威夷，胜似夏威夷”。沿岸浅海中广泛分布着美丽的珊瑚礁和被称为“海上森林公园”的红树林。其中，东寨港红树林是我国首批被列入“国际重要湿地名录”的6处湿地之一。海南岛是中国热带雨林与季雨林原生地，是中国热带动植物资源宝库、多样性生物聚集地。拥有维管束植物4600多种，占全国总数的15，其中600多种为海南所特有，列为国家一级保护的有6种，二、三级保护的有42种；热带观赏花卉及园林绿化美化树木200多种。许多专家学者把海南称为中国最大的热带自然博物馆和植物园，最丰富的物种基因库。在海南岛的热带森林中栖息着
10、种类繁多的野生动物，著名的有黑冠长臂猿、猕猴、坡鹿、黑熊、云豹等。其中列入国家一级保护动物的海南黑冠长臂猿是世界4大类人猿之一，是类人猿在国内仅有的代表，被世界称为“中国之贵”。海南温泉资源十分丰富，水质类型多样。现探明有旅游开发价值的温泉23处，温度在3293摄氏度之间。水温高，水质极佳，医疗价值高。特别是热带雨林区和海滨地区的温泉资源具有开发建设国际一流温泉水疗度假区的潜力。海南有黎、苗等少数民族人口136万。各少数民族至今保留了他们的传统风俗习惯和生活方式，包括服装、音乐、舞蹈、建筑、手工艺和生产活动等，形成了多姿多彩的人文景观。此外，海南还有火山、岩溶、峰岭等地质地貌旅游资源。尤其是火
11、山隧洞规模之大，保存之完整，在国内首屈一指，世界上也罕见。另外还有峡谷急流、湖泊河口、瀑布等水文旅游资源，移民文化与土著文化汇合而成的海岛文化旅游资源，山寨、渔村的民俗风情旅游资源，土特产和特色饮食旅游资源，历史名胜古迹旅游资源，革命史迹旅游资源，还有现代滨海城市风光、农业基地、现代大型工业企业、自然保护区等等，旅游资源种类极其丰富。可以说在海南3.4万平方公里范围内聚集了我国所有旅游资源主类，96.8%的亚类，87.1%的基本类型。丰度之高，类型之全，在国内实属罕见。海南省的旅游资源有几个突出的特性：丰富性。所谓丰富性就是海南省的旅游资源种类十分齐全，多样。除了积雪、冰川和长城段落和悬棺等基
12、本类型的旅游资源外，其他的旅游资源海南都有。而且陨石坑这样的资源也有。唯一性。海南省有许多国内唯一和国内之最的旅游资源。海南的空气清新、水洁净可以说是全国之冠。热带海岛气候，热带海洋生态系统、潜水欣赏海底世界、冬季漂流、离城市建成区不到20公里的火山口地质公园、黎族文化、椰子文化、流放文化等等在全国都是惟一的。珍稀性。如热带原始雨林，热带动植物在国内都是极其稀缺的旅游资源。密集性。在海南岛3.4万平方公里的地域内组合了地文景观、水域风光、生物景观、建筑与设施、人文活动、天象与气候、遗址遗迹、旅游商品8个主类，30个亚类，135个基本类型，474项资源要素。这在国内是仅有的，在世界上也是罕见的。
13、独特性、珍稀性的旅游资源利于开发人无我有而且档次高品位高的旅游产品。丰富性、密集性的旅游资源利于我们开发多种多样的旅游产品，满足不同游客的需求。旅游产品是各种要素组合成的。海南岛面积不大，一个度假区到另一个度假区，一个景点到另一个景点路程很短，最远的路程在3个小时左右，而且交通方便，组合各种旅游产品非常容易。2.1.3海南省生态环境良好海南是目前世界上仅有的几块未被污染的“净土”之一。生态环境是现代旅游最重要的吸引物。海南空气清新，雨量充沛，阳光充足，四季如春，堪称我国的“天然大温室”。岛上四季常青，绿荫浓郁，森林覆盖率超过53。现有5大热带原始森林区，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈
14、和生态系统。大气、水体质量国内一流，生物多样化，被喻为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。2002年海南省环境状况报告表明，海南生态和环境质量继续保持全国领先水平。全省水环境质量保持良好状态。海南空气质量保持全国最优。全省主要污染物排放总量均控制在国家规定的限额之内。2.2万宁市2.2.1地理环境万宁市位于海南岛东南部沿海，东濒南海，西毗琼中，南邻陵水，北与琼海接壤。南距三亚市112公里，北离海口市139公里，处于东线高速公路中部。 2.2.2土地人口万宁市域总面积为4443.6平方公里，其中陆地面积1883.5平方公里,海域面积2550平方公里。在土地面积中，山地约占一半，丘陵和平原各
15、占四分之一。全市总人口55.45万人,其中汉族47.61万人,黎苗等18个少数民族7.84万人；行政辖区有12个镇、5个国营农场、1个华侨农场、1个国营林场。万宁市人民政府驻地为万城镇。 2.2.3气候条件万宁市属热带季风气候，主要特征表现为：一是气候温和、温差小、积温高。年平均气温24，最冷月平均气温18.7,最热月平均28.5；全年无霜冻,气候宜人；二是雨量充沛，年平均降雨量2400毫米左右；三是日照长，年日照时数平均在1800小时以上。 2.2.4众多的热带作物和生物资源万宁市山地广阔，土地肥沃，是我国不可多得的热带作物宜种区，热带作物如橡胶、胡椒、菠萝、椰子、槟榔、益智、咖啡、可可等都
16、得到了很快的发展，森林覆盖率60.2%，天然林主要树种有母生、青皮、陆均松、汕丹、坡垒、荔枝、乌营、绿南等46个，160多种，人工营造林有小叶桉、窿绿桉、大麻黄、台湾相思、菠萝蜜、苦楝、麻楝、樟树等。 2.2.5土特产资源万宁市西部山区土特产资源丰富，有珍稀药用植物见血封喉、海南红壳松、海南大血树、大枫子、巴豆、龙血树、槟榔、巴戟、益智、草蔻、沉香等100多种，其中大洲岛龙血树为治疗高血压的良药，已列入国家重点保护的第二品种。 2.2.6优越的水产资源万宁市海岸线长达109公里，有大小岛屿6个，水质肥沃，饵料生物丰富，盛产带鱼、马鲛鱼、金枪鱼、鱿鱼等，发展捕捞条件优越。市内还有面积49.5平方
17、公里的港北小海和面积为26平方公里的“老爷海”，由于小海饵料丰富，利于各种鱼、虾、蟹类繁衍，著名的和乐蟹、港北对虾和后安鲻鱼就产于此。此外，小海还适宜养殖墨吉对虾、斑节对虾以及螃蟹、江篱菜、贝类等。全市有4万亩内海水面适宜养殖，而目前实际海水养殖面积仅1.6万亩。万宁是全国十个“科技兴海示范区”之一，高位池、低位池、网箱、浮吊箱海水养殖形成热潮，方兴未艾。 2.2.7丰富的淡水资源万宁市境内河流众多水源充足，集雨面积100平方公里以上的有太阳、龙滚、龙头、尾四条河流，还有单独出海的河流18条；有万宁、军田、加坦三个大水库，全市水库面积9万亩，可开发养殖的水面6万亩，现已开发3.9万亩，发展淡水
18、养殖大有可为。市内水渠纵横，工农业用水都可得到满足。 2.2.8独特的旅游资源万宁市山青水秀，景色宜人，既有奇山、异洞、怪石、海滩、岛屿、温泉、热带珍稀动植物、滨海风光等自然景观，又有文物古迹、革命遗址等人文景观。有以“海南第一山”之美称的东山岭，有“热带花果园”之美誉的兴隆温泉旅游区，有“南海明珠”.之称的大洲岛，有水清浪静、滩洁沙软的石梅湾、南燕湾、日月湾、春园湾，有“神州半岛”之称的牛庙岭，有神奇传说，饶有野趣的尖岭五眼温泉等。这些旅游资源，都具有较高的开发价值。目前，正在开发的有石梅湾、尖岭五眼温泉、牛庙岭；已开发利用，能供中外游客观光的有东山岭、兴隆温泉、南燕湾、日月湾和春园湾、兴隆
19、热带花果园。这些旅游点阳光明媚，青山绿水，景色秀丽，环境别致，服务优质，收费低廉，美食丰盛，令游客流连忘返，是旅游度假的胜地。 2.2.9万宁地理位置图2.3兴隆镇2.3.1兴隆镇概述兴隆历史悠久，历代兴建的古迹悠久，现仅存净土庵、潮音寺、华封寺、万州古塔、万安书院、望海厅等。主要旅游胜地有东山岭旅游区，在万城镇东2公里，方圆8平方公里，海拔184米。东山岭有8景、36洞及海南第一泉。兴隆温泉旅游区在兴隆华侨农场境内，是境内最大的旅游胜地。石梅湾海滨旅游度假区已列为省级重点旅游开发区。2.3.2资源丰富兴隆矿产资源有矽钛矿、瓷土、石灰石、花岗岩、水晶、钨矿、硫铁矿等。钛矿分布在东南沿海沙滩及长
20、丰、兴隆等地，约占全岛总储量的70%。主要水产资源有马鲛鱼、红鱼、石斑鱼、鲻鱼、鱿鱼、虾、蟹等40余种。珍贵林木资源有坡垒、青皮、母生、油丹、毛丹、陆均松等，其中单一青皮林是世界上现存的唯一的一片纯青皮林。珍稀药用植物有见血封喉、红壳树、大血树、沉香、龙血树、益智、巴戟、巴豆等10多种。热作资源有橡胶、胡椒、椰子、咖啡、腰果、槟榔等。 兴隆温泉号称“世界少有，海南无双”，富含矿物成分，水中含有丰富的矿物质，蒸腾的水气带有淡淡的清香。根据海南省万宁市兴隆温泉热矿水勘探及环境评价报告（1993），兴隆温泉有10口温泉井，平均温度为摄氏53度，属于氟、硅型温热级优质矿泉水，对皮肤病、关节炎和神经衰弱
21、症等有治疗、医疗保健作用。兴隆有五星级饭店 1 家、四星级饭店 11 家、三星级饭店 26 家、二星级饭店 9 家。2.3.3兴隆地理位置图2.4旅游度假业已成为海南省国民经济的支柱产业2.4.1中国旅游业发展前景世界旅游组织预测，到2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地和世界4大旅游客源国之一。中国旅游业发展“十五”计划和2015年、2020年远景目标纲要也已明确，我国旅游业发展要体现两个适度超前的原则：一是旅游业发展速度要比国民经济总体发展速度适度超前，二是旅游业发展速度要比世界旅游业发展平均速度适度超前。这个纲要计划到2020年我国入境旅游人数达到2.13亿人次，为2000年的250
22、360；其中外国人31004500万人次，为2000年的300440。国际旅游外汇收入580820亿美元，为2000年的360500。国内旅游收入2.13.0万亿元人民币，为2000年的660940。届时旅游业总收入将超过3.6万亿元人民币，为2000年的800，相当于届时国内生产总值的11，实现成为世界旅游强国的战略目标。中国旅游业将在21世纪前20年实现质的飞跃，必然拉动海南旅游业的快速发展。2.4.2海南省旅游业概况海南旅游业保持较快发展。2005年，旅游业实现增加值57.42亿元，比上年增长12.3%。全省接待旅游过夜人数1516.47万人次，比上年增长8.1%，“十五”期间平均每年递
23、增8.5%。其中，接待海外旅游者43.19万人次，比上年增长40.0%；接待国内旅游者1473.28万人次，比上年增长7.4%。全年旅游总收入125.05亿元，比上年增长12.6%，“十五”期间平均每年递增9.7%。其中境外旅游收入10.49亿元，比上年增长57.4%；国内旅游收入114.56亿元，增长9.9%。旅游饭店客房开房率53.6%，比上年下降0.7个百分点。年末全省共有星级宾馆223家，比上年增加8家。其中，五星级宾馆11家，增加1家；四星级宾馆41家，增加4家；三星级宾馆99家，增加7家。今年4月份，海南郑重向国务院申报建立“海南国际旅游岛综合试验区”。仅进入三亚的俄罗斯游客，就从
24、数百人发展到9万人，10年间增长了近10倍。2.4.3海南省旅游业发展规划海南省作为中国唯一的热带海岛省份，丰富的热带旅游资源和海岸线，使海南有潜力成为面向中国内地、港澳台、东北地区的休闲旅游胜地，海南所独有的气候、海洋、岸线、热带植被、温泉、沙滩是构成建设旅游胜地最为宝贵的自然资源。根据以上优势条件，海南省和世界旅游组织进行了海南省旅游的总体发展规划，该规划对海南的旅游业现状、旅游发展优势区域的布局、旅游服务设施的安排和旅游整理发展策略进行了详细的论述。根据该规划的研究成果，旅游业的发展应遵循以下三个原则：以海南特色为基础；可持续发展；开发多种旅游产品。该规划将海南省划分为7大旅游区：海口是
25、海南岛的行政及商业中心，因此可以发展为“城市生活”类的旅游目的地。文昌距离海口仅一小时车程，可以发展为商务旅客周末和假期的旅游胜地。博鳌可以对文昌起补充作用，服务于会议旅游、奖励旅游、会展市场。三亚的海岸景色宜人，应发展为海滨旅游胜地。五指山是山区，也是许多少数民族的聚居地，因此该地区旅游业的重点应放在生态和文化吸引方面。旗子湾位于海南岛西岸，交通不便，所以应发展成偏远的旅游目的地，服务于爱好安静的游客。兴隆/石梅湾包括海滩、湖泊和植被茂盛的山地，应建成度假休闲、康体疗养的胜地。上述七个地区有不同的发展主题和目标市场，可以互相补充，避免海南旅游业内发生冲突和竞争。应发展成综合性旅游胜地，为游客
26、提供各种活动、景点和娱乐设施。根据海南省旅游发展总体规划，突出度假旅游，根据海南省“一省两地”的产业发展战略，充分把握了把海南建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游胜地的意图，打破了以往国内旅游规划编制中以资源为导向的常规，坚持以市场为导向，始终从国际旅游市场对度假休闲旅游胜地产品的需求出发，对如何开发海南得天独厚的旅游资源，如何调整海南旅游产品结构做出了科学规划，设计了“海南岛：热带中国”的对外促销口号。三、市场调研分析3.1房地产投资统计2006年以来，海南省委、省政府高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，以科学发展观为指导，带领全省各族人民认真贯彻国家宏观调控等一系列重大战略部署，
27、积极稳妥推进“大企业进入、大项目带动”发展战略，进一步调整优化产业结构，努力转换经济增长方式，海南省经济呈现出速度加快、结构优化、效益提高、活力增强、物价稳定的良好运行态势， 海南房地产市场健康运行。2006年，房地产业完成增加值34.29亿元，比上年增长0.3%。房地产开发投资89.27亿元，增长26.0%。其中，商品房投资68.49亿元，增长12.7%。房屋施工面积1004.88万平方米，增长9.1%；房屋竣工面积106.61万平方米，房屋销售面积195.19万平方米，房屋销售面积明显大于竣工面积。2007年上半年房地产开发投资49.02亿元，同比增长26.6%。3.2旅游房地产市场发展趋
28、势3.2.1旅游房地产市场前景分析居住，则是人们生活的一种状态。它有4种基本表现方式永久性居住、长期性居住、常居性居住、短期居住。旅游房地产基本属于短期居住。旅游房地产开发方兴未艾，开发声浪不断响起，近年来逐步成为中国房地产市场的一大热点，大有高潮卷起之势。巨大的旅游休闲人群和客流量直接拉动了旅游休闲地产的发展，目前全国带有分时度假、产权酒店等概念的旅游房地产项目已经成为人们关注和投资的热点。3.2.1.1国家政策面支持目前房地产业是国家全面宏观调控的重中之重，但作为房地产业的子行业的旅游房地产却独善其身。其一：旅游房地产并不需要占用农田，旅游房地产与城市地产的市场需求错位不存在拉动城市房价的
29、问题。其二：旅游房地产的发展将会大力拉动地方经济，增加税源，旅游休闲业投资主体的多元化将进一步拉动第三产业发展、增加就业机会。我国相对落后的乡村聚集了大约70%的旅游休闲资源，浓郁的乡土文化、独特的民俗风情、多彩的民族特色、甜美的田园风光，使乡村旅游度假充满了魅力。近年来，各地兴起了一大批特色鲜明、形式多样的乡村旅游度假活动，不仅活跃了旅游度假市场，丰富了旅游度假产品，满足了大众化旅游休闲度假消费需求，而且为这些地方的乡村改变落后面貌做出了积极贡献。其三：强大的休闲度假需求可以使房地产公司可持续发展，旅游地产的发展有助于社会主义新农村建设、缩小城乡差距并减少城市压力逐步实现城乡一体化。国家正在
30、研究出台法律法规保障“带薪假”制度的施行。目前全国的法定假日一年已达114天，接近全年三分之一，人们旅游有比较充足的时间，每年的“春节”、“五一”、“十一”3个黄金周推动了国内旅游休闲市场的迅猛增长，并发展成为世界上规模最大的国内旅游市场。据国家旅游局透露，2006年的3个黄金周，旅游人次达到3.5亿，同比增长13%。旅游业的兴旺像一块磁石吸引和带动了相关各产业的发展，在激活市场、扩大就业、调整产业结构、改善生活质量以及帮助贫困地区脱贫致富等方面发挥了积极作用。但问题是人们都集中在黄金周期间出游，对全国交通、景点、食宿等造成了非常大的压力，越来越多的人也对黄金周出行充满恐惧。因此国家如果考虑制
31、订“带薪休假”政策，能够分流出行人群，大大缓解各方压力，这对旅游休闲地产无疑是利好消息，将对国民经济增长产生巨大的拉动作用。国际发展成功的经验表明，当旅游需求、即观光旅游转化为休闲度假旅游时，对休闲度假房产的购买需求必然产生。政府的支持，无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔的发展平台，这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证。3.2.1.2我国城市化进程加快20年来我国经济持续快速发展，人均GDP以连续接近或超过10%的年增长速度高速增长，城市人口逐年增长，城市居民消费能力逐年提高，中产阶层崛起，大量外资企业涌入中国，大批先富起来的人们具备了度假居住所需的经济基础。从城市基础设施
32、尤其是高速公路的发展来看，北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，北京已达到8个人一辆车的水平，上海12个人一辆车，广州、深圳约10个人一辆车。专家预言，在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代。便利的交通使得住处距离不再是难以逾越的障碍。3.2.1.3房地产市场的细分、专业化发展随着国家对房地产行业宏观调控力度的加大，以及对部分一线城市房价的直接打压，大多数房地产开发商都在重新解读宏观政策面、寻找出路。房地产业的洗牌、细分、专业化发展已经开始。部分开发商已经将旅游房地产作为专业化方向。同时部分省市由于过度开发，房地产项目建设供大于求，出现了大量空置商品
33、房。有开发商尝试把其中一部分改造为宾馆、青年旅馆、分时度假酒店、汽车旅馆等，转为类型多样的旅游接待设施等旅游物业，作为消化这些空置房的有效途径。3.2.1.4旅游休闲经济时代的到来2006年，我国旅游业在国内旅游、入境旅游、出境旅游三方面齐头并进，快速发展。2006年中国国内旅游人数超过13.8亿人次，旅游收入超过6000亿元人民币；我国入境旅游继续快速发展，全年接待总人数超过1.2亿人次，旅游创汇超过330亿美元；出境旅游屡创新高，去年我国出境旅游总量超过3400万人次，中国公民出境旅游目的地已达132个，中国出境旅游增长速度大大高于世界平均水平。全年旅游总收入将达到8800多亿元人民币。旅
34、游业已成为我国拉动经济发展的优势产业，成为第三产业中最具活力与潜力的新兴产业，是第三产业中新的增长点。随着人民生活水平的提高，休闲时间的增加，对旅游休闲产业的需求就更大。中国旅游房地产正迎来一个前所未有的市场机遇。按中国现在每年10亿多人次水平的旅游人数和近8000多亿元的收入计，预计到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国家和第四大客源输出国，旅游度假需求将在未来十年中以每年8.5%的速度增长，旅游休闲活动的巨大增长空间带动住宿业、餐饮业的需求，将掀起新一轮的产权投资和度假休闲双重消费热潮。尽管人们对旅游休闲地产的怀疑仍然存在，尽管旅游休闲地产仍然有许多的不足，但其极为广阔的发展前景，
35、以及作为旅游加地产这两个黄金产业的交叉型产业，正逐渐为人们所认识，旅游地产的使用者市场和个人投资市场不容忽视。旅游房地产因其具有优越的环境和居住空间的休闲性、舒适性及功能方面的实用性，在中国有着巨大的发展空间。3.2.2海南旅游房地产业发展趋势进入21世纪后，海南旅游业的日益兴旺，不仅重启了海南当前百业待兴的良好开端，而且促进了以岛外人士“第二居所”为主要市场特征的海南第二支柱产业旅游房地产业的形成和发展。“将海南建成中国的后花园、全中国与世界人民的度假村”的旅游房地产发展理念，已为海南新一轮的经济建设注入了全新的产业动力，为投资者提供了正确的投资导向。经过十多年来的旅游行业创建和市场开发，目
36、前海南已成为我国旅游经济比较发达的省份，并已跻身我国六大旅游目的地之列。2005年，海南全省旅游接待人数已达593万人次，自1996年以来，年均客源增长率达17.3。旅游业的高速发展，进一步改善了海南的人居环境和度假环境，吸引了大量的国内、国际人士到海南置业、投资，开辟“第二居所”或“侯鸟式居所”。20012005年5年间，海南全省商品房销售面积为760万平方米，其中外销商品房面积为527万平方米，外销率达69.3（其中三亚市的商品房销售面积为282万平方米，外销商品房面积251.7万平方米，外销率接近90）。五年之间，海南的商品房平均销售价格已从低于成本价的数百元/平方米猛升至3960元/平
37、方米，而以三亚市为代表的一线海景房的销售价格，更是从2003年以前的2200元/平方米跃升至目前的万元价格台阶！饶是如此，权威经济分析人士和行业专家均还普遍认为：海南有限的高品位人居资源尤其是滨海度假资源，相对于国内、国际市场的巨大需求，显然还是被严重低估和“贱卖”了。3.2.3户型面积分析2007年海南房产的80%有外省客户购买，根据海南省房地产管理部门公布的有关数据，岛外人士比较钟爱平米以下的小户型，特别是在三亚，岛外人士前来购房多数选择小户型，数据表明，平米以下小户型的购买对象中为岛外人士，其中：三亚平米以下小户型的购买对象中为岛外人士，海口平米以下小户型的购买对象中为岛外人士。岛外人士
38、中意小户型，主要是因为总投资金额较小。根据房地产企业反映，消费者的偏好在不同地区有所不同，从近一两年来的销售情况看，海口市住宅建筑面积以大小平米最受消费者的喜爱，其次是平米以下的住宅。消费者最喜爱的住宅户型是三房二厅，其次是二房二厅。三亚市住宅建筑面积以平米以下最受消费者的喜爱，这主要因为两地客户群体有明显差异，在海口置业的主要是养老、过冬的人群，由于居住的时间相对较长，大多会选择宽敞、舒适的二房或三房，而在三亚，以产权式酒店为多，客户群以投资、短期度假为主。3.3客户分析随着中国全面建设小康社会的开展，国内居民收入水平提高、消费观念改变，度假休闲渐成时尚。据调查，北京、上海和广东这3省市20
39、02年人口总计超过1亿人，人均年消费分别为9183元、10932元和9126元。北京、上海人均月收入30008000元的度假游客分别占度假游客总量的60%、50%。广州大多数度假游客的家庭人均月收入在20005000元之间。北京度假游客度假时间为57天的占40%，上海占20%。中国正在形成一个高档消费的旅游客源市场。根据三亚房管局三亚房地产市场分析报告（2006年1-9月）：三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2006年1-9月销售总套数5922套，岛外销售5101套，岛外市场占总销售套数的86.14%。本项目是呼应海南省建设国际性热带滨海旅游度假岛而开发的高端旅游度假服务设施，同时针对中
40、国“第二居所”市场而开发的高端旅游度假与住宅产品。3.3.1旅游房地产项目的目标客户群：1）无闲照料老人的城市富有家庭；2）具有投资、度假多重需求的城市中产阶层，各地的离退休干部，高收入的文化界人士和工作压力较大的企业高管人员； 3）被中国和平、稳定的发展局势所吸引的各类国际投资置业人士（目前海南的国际置业客户主要来自俄罗斯、韩国及欧美地区国家）。4）有资金实力的投资客3.3.2房地产项目的主要区域市场划分：包括：1）以避寒、养老为主的东北市场；2）以投资与“候鸟式”度假为主的上海、华东市场；3）以度假、养生为主的北京、华北市场；4）以晚年移民为主的西北市场；5）以“候鸟式”度假为主的西南、华
41、南市场；6）以守望人民币升值的国际投机商与境外置业群体。四、项目开发分析4.1项目背景分析兴隆温泉旅游设施建设早在1988年就已经开始。经过近十年的建设，兴隆已经建设成为具有热带田园风光特色、以温泉养生为主题，以旅游度假、娱乐活动为主要内容的旅游度假地。兴隆拥有比较完备的旅游度假酒店和相关的餐饮、娱乐设施，并以温泉、生态环境为特色，已经成为海南省第三大旅游接待基地。根据万宁市旅游局的调查，兴隆地区的酒店客房数为4357间，床位数达到8675床，其中拥有五星级酒店一座，四星级酒店6座，三星级酒店26座。建成了兴隆热带花园、热带植物园、亚洲风情园、射击场、观鹿园等一批景区、景点。但是，由于开发时期
42、的特殊性，时逢海南建省以来的建设高峰，建设开发的持续受到时势影响，致使旅游区内出现“半拉子”工程或已批用地未建等不良资产后遗症现象，同时由于近年来三亚的快速崛起，大批客源由原来的从海口进出转变为充三亚直接进出，以及随着相关设施的老化，兴隆出现了市场客源减少、逐步萎缩的现象。现在的兴隆整体形象不佳，给外地观光客留下的印象是“城市不象城市，旅游区不象旅游区”。随着三亚的迅速崛起，海南在国内和国际的知名度迅速提升，加上国内经济持续快速的发展，来海南旅游的国内和国外游客也呈现快速增长的趋势，海南旅游业的发展面临了良好的机遇，已经形成以海口、琼海、万宁、三亚为核心的东部海滨旅游发展带。万宁市委、市政府在
43、“十五”发展规划中将旅游业作为振兴万宁经济的支柱产业之一，重点发展以“兴隆温泉度假区、石梅湾、日月湾、南燕湾”为核心的“一区三湾”旅游区，以保持海南旅游重要旅游接待基地的地位。4.2项目选址4.2.1项目区位：海南东线高速石梅湾出口-兴隆老城镇11公里三分之二处，距离海口市约180公里，距离三亚市约108公里，处于海南两大旅游核心城市的中间，交通优势十分优越。兴隆新城（一期）月亮湾温泉度假城项目占地约1000亩4.2.2项目区位图：4.3大兴隆地区的旅游业世界旅游组织的研究显示，兴隆地区旅游业的发展结构不良。要改善该地区的形象，未来的发展中应重新确立重点。发展应该着眼于进行综合性开发，瞄准家庭
44、休闲、消遣和娱乐市场。兴隆地区具有良好的自然资源，如兴隆的温泉，吊罗山的山地，石梅湾、日月湾和南燕湾等风景优美的海湾。另外，该地区已修建了数个人工旅游项目，如兴隆热带植物园、海南兴隆热带花园、亚洲风俗园、东南亚风情村、南燕湾海滨高尔夫球会和康乐园高尔夫球场。未来的发展应平衡并融合各种自然资源，而且要完善优质发展项目以改善兴隆形象。世界旅游组织的研究建议，在兴隆的整体旅游业发展中应包括吊罗山地区的生态旅游和石梅湾的综合旅游度假区。4.4项目建设的重要意义4.4.1海南省委、省政府有关促进海南中、西部地区经济、社会发展战略举措的要求兴隆位于海南中东部，本项目的建设符合海南省政府从整体上促进海南南部
45、旅游业向海南中部的纵深发展，促进海南中部旅游业和相关产业的共同繁荣，促进海南中部投资环境、人居环境、旅游环境改善的要求4.4.2推进城乡一体化城乡一体化是未来海南旅游度假产业发展的必然趋势。随着国民收入的不断提高，我国的自驾车旅游和自助式度假旅游正在蓬勃兴起，其旅游活动范围、时间、度假休闲方式都发生了巨大的变化。预计当国民人均收入水平达到2000美元之后（2010年以后），我国的“自由（游）人”将超过团队观光游人数，成为我国旅游度假产业发展的市场主流。海南尤其是海南南部海滨地区作为我国最佳的避寒、度假、养老、休闲旅游胜地，其独特、丰富的乡村自然生态和旅游度假资源，将成为与其热带滨海旅游资源品位
46、相齐的旅游度假之地。4.4.3推动“新农村”运动的发展和相关产业的共同繁荣通过本项目的建设实施，通过旅游度假区及周边乡村度假项目开发，以公园化的人居环境和海南乡村地区得天独厚的自然资源优势、土地价格优势，作为海南高性价比的产权式度假公寓的创建条件，吸引岛外人士到乡村地区养生、度假、置业或投资，必将带动兴隆地区“新农村”运动的发展和相关产业的共同繁荣，最终实现对海南贫困地区人民群众生活及其经济、社会发展的终极关怀。4.5项目周边旅游资源4.5.1石梅湾旅游区兴隆/石梅湾旅游区的功能定位为高档次、低密度的滨海温泉度假休闲和热带植物观光旅游目的地。石梅湾，被世界旅游组织专家誉为海南现存未被开发的最美
47、丽海湾。由两个新月形的海湾组成，东南临碧波荡漾的南中国海，其他三面为青翠山坡所环抱，数条小溪从山上蜿蜒而下，流入大海。长约6公里的洁白沙滩，细腻绵软，近岸处的海水清澈见底，随着海床不断加深，海水也由浅蓝变化为深蓝。环抱着洁白沙滩的是绵延数十公里的青皮林带，这片生长于海边的珍稀植物，给石梅湾带来了清新湿润的空气，又像一道巍然屹立的绿色长城，呵护着两湾新月形的海滩。散落在区内的农舍多为黎族村落，世代以耕作和捕鱼为生，民风纯朴，至今仍保持着海南特有的原始生活风貌，椰树掩映下的农舍，田间耕作的水牛，黄昏时分的炊烟缭绕，一派热带田园的恬静，宛若世外桃园。 4.5.2兴隆热带植物园兴隆热带植物园位于海南省东南部万宁市兴隆旅游区。植物园创建于1957年，占地面积600亩，汇集有1200多种热带植物，是一座集科研、科普、生产、加工、观光和种质资源保护为一体的综合性热带植物园。兴隆热带植物园规划为五大功能区：植物观赏区、生产示范区、科研开发区、立体种养区和生态旅游区。植物园