湖北宏翔家园可行性研究报告.doc

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1、荆洲宏翔家园可行性研究报告荆洲宏翔家园可行性研究报告 2011年09月15日重要提醒：系统检测到您的帐号可能存在被盗风险，请尽快查看风险提示，并立即修改密码。 | 关闭 网易博客安全提醒：系统检测到您当前密码的安全性较低，为了您的账号安全，建议您适时修改密码 立即修改 | 关闭 目 录 第一章 总论 第二章 住宅市场分析及住宅营销战略 第三章 项目选址及建设条件 第四章 项目建设方案 第五章 项目成本分析 第六章 资金投入、回收计划 第七章 经济效益评价 第八章 风险分析及对策等 第一章 总论 1.1 项目建设背景 1.1.1 荆洲的房地产市场在经历了初级价格竞争阶段后，目前已开始进入规模与品

2、牌竞争阶段。在最近一两年，荆洲的房地产市场开始火热起来，各大开发商开始注重起开发项目的规模与品牌，而功能竞争也开始初步显现，其住宅均价也从2004年的1203元/开始稳步上扬，其中2005年、2006年、2009均比上年增长了20%，2010年度房价涨幅最高，均价已超过4000元/，比上一年度相比达到53%，盘点2010年中国房地产市场的关健词；国十条、两套房、一线地产、房产税、土地增值税、国五条、打折促销、限购令、保障房、闲置土地等，调控政策密集出台，措施严厉，有效遏制了部分城市房价快速上涨的势头，在这种形势下，荆州作为湖北省内的三线城市，房地产市场总体上保持了平稳快速发展的态势。 1.1.

3、2 十二五荆州旅游业发展目标重点项目之一楚纪南故城遗址发掘工程；故城遗址本体保护为荆州片区保护建设的龙头，确定了楚纪南故城30号宫殿基址保护性展示工程、楚纪南故城南垣水门遗址保护性展示工程和楚纪南故城陈家台金属铸造作坊遗址保护性展示工程三个重点项目，辅之以城外护城河与城内古河道的清淤驳岸、古城内人口疏散、环境整治以及绿化植被覆盖等，通过楚纪南故城文物本体和水网湖泊地区古代都城独树一帜的历史环境的展示，凸显楚国先民在中华文明发展史上的突出贡献的一飞冲天、问鼎中原的豪迈霸气。按照国家4A级景区的标准打造。 1.1.3 荆州宏翔家园商品房开发项目位于荆州古城凤凰路，凤凰路地处于老南门与新南门之间，由

4、于该区域为拟实施旧城改造后规划中的商住区和生活聚集地，将形成新的区域性住宅中心，区域发展前景很好。本项目地块是通过挂牌方式（出让）取得的，已取得土地交易确认书，项目总占地面积40862.28。该项目己取得用地规划许可证，国有土地使用证。前期工作和规划报批方案工作已相继展开。 1.2 项目简介 1.2.1 项目位置 该地块位于荆州古城凤凰路，用地面积40862.28（约合61亩），土地性质为居住用地。 1.2.2 项目现状 项目总建设用地面积40862.28，总建筑面积86439目前该地块正在办理相关建筑规划报批。. 1.2.3 项目总体规划要求 荆洲规划局出具的初步规划设计结论规定：总建筑面积

5、：86439，容积率：2.12，规划建造一个中型中高档居住区，土地使用年限为70年，建筑密度：23.72%，绿地率：37%。 1.3 项目法人概况 企业名称： 荆洲市宏翔房地产开发有限公司 法定代表人：周厚平 注册资本： 壹仟万元 企业类型： 有限责任公司 1.4 项目可行性研究报告编制依据 2011.年4月荆洲市国土资源局、荆洲市土地市场交易中心、湖北方有动产评估咨询有限公司联合编制的荆洲市中心城区房地产价格分折报告，荆洲市统计局关于荆洲市房地产市场调查报告 1.5 项目可行性研究报告研究范围 宏翔家园项目初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及住宅营销战略、项目选址及建设条件、建设

6、规模及功能标准、建设方案、项目实施进度安排、投资估算与资金筹措、经济效益评价、风险分析及对策等。 1.6 项目主要经济技术指标 主要技术经济指标如下： 总规划用地面积：40862.28 总建筑面积：86439 其中： 住宅部分77427 商业配套：2724 容积率：2.12 绿化率：23.72% 建筑密度 ：37% 1.7 研究结论及建议 1.7.1 本项目属旧城改造房地产住宅开发项目，符合国家城市住宅开发建设产业政策，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。根据对荆洲城区住宅市场及项目目标客户的详细分析，项目开发具有良好的市场销路，财务分析结果也表明，项目经济效益完全可行。 1.7.2 从目前房

7、地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的规划布局、住宅户型及功能标准再做市场调研，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减少项目风险。 第二章 住宅市场分析及住宅营销战略 2.1全国楼市形势现状 2.1.1全国主要大中城市房地产市场明显出现萎缩迹象 根据中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告显示，2010年4月份以来，全国房地产市场的确出现了明显的萎缩迹象。而从五月开始，全国商品住宅市场成交量呈全面下跌之势，短期之内看不到好转的迹象。环比各大一线城市商品住宅成交面积基本只有去

8、年的50%，成交量下跌比较惨烈。 2010年7月11日，武汉发布的2009年上半年武汉房地产数据分析报告显示：上半年，武汉市商品住宅成交245.17万平方米，比去年同期减少240.92万平方米，同比下降49.56%；武汉市商品住宅共成交20504套，比去年同期减少20844套，同比下降50.41%。商品住宅成交量跌到8年前的水平。数据还显示：上半年，平均每月成交商品住宅3417套，日均成交113套，不到去年同期的一半。一线城市量家齐缩，必将加重全国房地产市场的观望情绪。但上海等部分城市房价仍震荡走高，反映出今后将出现“量缩价涨”的趋势。 2.1.2宏观经济形势发展波及房地产市场 美国次贷危机影

9、响国际经济形势，也使我国出口放缓；国际油价攀升，物价成本上涨压力增大；国内通货膨胀、股市下跌等内外因素试国内经济不确定因素增加，房地产市场难免被波及。企业为回笼资金，纷纷出现打折、降价、送车等形式促销。在土地交易市场上，土地拍卖频现流产，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险。 2.1.3宏观调控得到落实执行。 2009年，宏观调控将进一步深化，政府对土地、信贷、购房首付等方面调控措施的出台，从不同方向出击，形成合力，阻击房价飞涨的脚步，叠加效应在2009年的房地产市场取得成效，使得曾经一路高歌猛进的房价涨幅开始趋缓进而回落。新华社在严防楼市大起大落一文中指出

10、，价滞量缩成为当前楼市的标准样式，中国的房地产市场开始进入高位调整期。 2.1.4市场竞争更趋激烈，企业风险控制意识加强。 国泰君安证券研究所日前发布报告称，2009年房地产行业资金缺口达7100亿元。为维持企业发展，房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化。再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外地优秀开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。 2.1.5市民消费欲望趋减。 房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销

11、售速度减慢，销售周期加长，销控地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠概念、销控吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。 2.1.6房地产上市企业股票深跌。 股市是经济的晴雨表。2010年以来，资本市场上地产股跌势惨烈。万科在去年31.53元高价实现增发后，要回到该价格今年已变得遥不可及。保利地产从去年的最高位98元下跌,按当前价格复权计算,几乎已跌去了3/4。上市仅8个月的SOHO中国股价也从最高点下跌了60%以上。2010生 5月以来，多家上市地产公司先后通过二级市场回购自家股票。试图稳定市场信心,但效果至今尚不明显。 综合以上各种因素可以

12、看出，目前全国降了长三角区域有明显下调之外，全国整体上仍然没降。但是房价环比下跌的城市数量正在增多，可以预见：2010年三季度全国70个大中城市的房价指数就有可能由环比正增长，扭转为负增长；对于一二线城市而言，去年成交量将下调30%左右，维持在一个相对正常的、能够与自住需求相匹配的水平。总体看，房地产市场正步入调整期。这个周期多长，要看整个经济运行情况和房价理性回顾的程度。 我们看来，目前的楼市所经历的低迷，是在国内外宏观经济形势不明朗条件下所遭遇的信心危机。信心危机迟早会过去,楼市回暖也只是时间问题。我们无需为楼市的未来算命,但几乎可以肯定的是，经过充分调整洗礼的楼市才更健康。 2.2荆州地

13、区楼市情况 面对全国楼市低迷，观望氛围依然浓厚的大环境，作为中部地级城市，荆州楼市会受到一定影响，但不会太大，其主要表现在： 2.2.1荆州房地产房价总体稳定 总体供需较为平衡，房价没有受到外来资金炒做，在新城国际业主调查表中也显示，所购买房产95%以上是自住。因此，不存在严重的价格泡沫。大多知名楼盘房价普遍都在2600元以上。 根据2011年荆洲市国土资源局、荆洲市土地市场交易中心、湖北方有动产评估咨询有限公司联合编制的荆洲市中心城区2010年房地产价格分折报告中分析 2.2.1.1 房价 从2004年以来荆洲房价一直稳步点涨，其中2005年、2006年、2009年均比上年长了20%以上，2

14、010年度房价涨幅最高，与上一年度相比上涨了53%，涨幅最少的一年为2008年，增长5%，根据上半年对在售楼盘的销售调查数据与2009年的销售调查数据进进行对比结果如下； 2009年 多层销售均价为2679元 小高层销售均价为3210元 高层销售均价为4050元 2010年 多层销售均价为元 小高层销售均价为4251元 高层销售均价为4541元 2.2.1.2 地价 同一阶段，2004年至2006年年度平均出让地价水平在窄幅波动，2007年、2009年、2010年出现了明显的三次跳跃。 2.2.1.3 户型发展趋势 受国家宏观调控的影响，90平方米以上的户型受到政策限制，因此未来140150平

15、方米的户型会变得稀缺，正由于稀缺，更会受到市场消费群体的欢迎。 随着房地产市场的进一步成熟和发展，未来的3室户型面积将逐渐向下集中，将控制在100120区间内，而面积在130140的户型会设计为4室户型。 同时，即使在面积不变，甚至减少的情况下，开发企业在户型设计的过程中，也将更注重功能的丰富化，也将注重书房、储藏室、阳台等功能的设计，并尽量减少公摊。 2.2.2 荆州房价趋势分析 2.2.2.1 在己收集到供地资料的30个在售楼盘中，属于2006年至2008年期间供地的项目有19个，占67.9%。这19个项目土地总面积637984.18，成交总额金额54009万元，规速建筑面积1377184

16、，项目平均容积率2.16，平均楼面地价392元。而2009年、2010年供应土地供应的土地楼面地价分别为438、857元/。在相同售价下，土地成本的增加将决定开发商利润空间的缩小。因而开发商要保持一定的利润空间，现有商品房平均房价很难下降。 2.2.2.2 加上荆洲市城区近两年来各项基础设施建设不断完善，城市化进程逐渐加快，荆洲火车站在2011年年底建成通车，流云人口将不断的增加房地产刚性需求明显，随着交通，通讯的不断发展，城市之间房地产市场信息交流越来越便捷，相互之间的关联越来越强。房地产市场价格水平波云时间和幅度趋向一致，与周边城市相比，荆洲城区2010年，武汉市商品住房销售均价为6184

17、元/，宜昌城区均价为4925元/，襄阳城区销售均价为4137元/ 2.2.2.3 荆洲市中心城区2010年在售楼盘多层销售均价为4111元/，同期晶崴国际公馆、外滩阳光 最高预售价突破了8000元/；中央华府、桥房康城、护城河畔、金龙馨城、富润沙市花园的钥售约价均突破5000元/。新国八条公布执行后，各地相继出台了调控政策，大多数城市将新建住宅价格涨幅控制目标确定在8%至12%。研究认为，荆洲市中心城区2011年新建住宅价格涨幅以4111元/为基础预期涨幅在10%较为合理，即2011年新建住宅房价均价应为4500元/ 2.2.3 荆州房地产后市销售压力加大 2007年后荆州房地产发展过快，在快

18、速增长之后，荆州房地产市场已度过快速发展期，步入平缓发展期。08年的存货量大，加上2009、2010年新增供应的增加，又面临外部楼市低微，销售速度受到抑制等因素的影响，供销比逐步拉大。全市累积供应量保持稳定的增长，已售面积在2009年11月后增幅放缓，存量逐渐增多，销售率自2009年10月以来持续走低，导致销售率与供应量的叉口逐渐放大，下半年后市消化压力较大，销售周期放长。 我们认为，荆州商品房住宅市场在2011下半年仍然以消化存量为主。随着6月一些楼盘的放量，可售套数和可供应的普通住宅供应项目相应增加。各具特色的楼盘令购房者可以货比三家，买家在房源方面有更大的挑选余地，市场竞争实质上趋向激烈

19、。 2.2.3交易量下降将客观存在 在大的环境下，全国楼市出现的缩量情况也将会在荆州出现。通货膨胀物价上涨，居民消费将会紧缩，对房市的购买力和购买欲望也会下降。销量的下降将为企业带来一系列的资金问题，因为如何应对资本挑战，将是一个时期内，荆州房地产企业面对的新问题。 2.2.4打折、降价等营销方式悄然出现。 打折、降价是促进销售的有力手段，在企业一定的承受的范围内，这样促销方式往往是见效的。目前荆州的大多楼盘均有500025000元不等的优惠降价活动。 2.2.5大多经理人看好未来发展。 在日前召开的地产精英会上，大多数企业销售经理认为，荆州楼市正处于初级发展阶段，与国内一线、二线城市没有可比

20、性，受其影响较小；荆州楼市将平稳发展、房价稳中略升，高层、小高层住宅将是荆州住宅产品的发展方向。 2.3我们的应对措施 房价跟成本有关，跟供需有关，跟购房者的预期有关，跟国际资本的动向有关，还跟宏观经济的政策息息相关。在当前形势下，我们认为要适应市场，必须做到以下几点： 2.3.1认清形势，做好自己，不盲目而舞 经历长达 10年的快速增长，房地产市场出现下调是正常现象。国家对待房地产业的态度一直是促进健康发展，实施的宏观调控措施也一直以控制房价上涨幅度为目标，而不是打压房价。一线城市房价出现环比下跌，不过是开始理性回归。据国家统计局统计，今年前个月，全国完成房地产开发投资同比增长，房地产业的景

21、气指数仍然维持在点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。 但不可否认，当下的楼市调整将酝酿市场格局新一轮的洗牌。达尔文说，能够生存下来的物种，并不是那些最强壮的,也不是那些最聪明的，而是对变化做出快速反应的。同样，在当前情况下，只有顺因国家政策环境，积极贯彻政府调控政策，把企业经营好，把产品质量提上来，真正为老百姓服务，打造责任地产企业，为政府分忧，让业主满意。只有这样才能赢得市场主动，成为新的主导力量。 另外，房地产是一个地域性非常强的产业，各地供应、需求情况不一，市场表现也不一，其他城市的涨跌在某种程度上并不能构成荆州涨跌的因素。 2.3.2树立老百姓信赖的责任地产品牌 我

22、们认为，今年的市场要靠实实在在开发的能力，靠对客户的解读所创造出来的价值，形成良好的地产品牌。在主要诚实楼市低迷的情况下，重庆龙湖却喜讯不断：龙湖仅重庆市场上半年销售额就达到20.8亿，市场占有率达9.17%，比2007年上半年增长2.61个百分点。龙湖靠什么，靠的就是龙湖已经形成了良好的口碑，形成了品牌效应。当龙湖开始销售房屋时，已经购买过龙湖房子的人，愿意去龙湖购买第二套而没有购买龙湖房子的人，在同等的条件下，他们会首选龙湖。新城国际在荆州注重品牌效应，不断从品质入手，积极贯彻“品质生活、和谐关爱”的理念，成为荆州人文住居典范。2008年，我们在品质上做出更多的积极的探索。新加坡城国际三期

23、房源，创造了多个“唯一”，源自国际品牌“（OTIS）观光电梯”、太阳能集中供热水系统、光纤网络直通车、无负压二次供水系统、双回路供电、豪华品牌防火防盗子母门、180塑钢中空外飘窗等让入住的每位业主都能实实在在地感受到居住的安心与舒适。 2.3.3 市场要依重营销 楼市走势仍然不明朗的时期，市场要依重营销。说到营销策划，荆州的整体营销策划水平和开拓市场的水平需要提高，人员参差不齐，创新促销方法缺乏。营销的目的无非是把自己的产品销售出去，营销策划不能关起门来搞，而是要走出市场，看一看为什么别人卖得好，通过借鉴对比，才能找到差距。在市场销售方面，则需要吸引周边区域客户。 2.3.4 注重差异化 市场

24、越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，我们要追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。我们即将呈现的二期整体产品规划，均以业主提供的项目策划及产品定位为依据，对项目进行了更深入的分析和研究。合理确定销售价格，为不同消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场变局。 众所周知，大盘开发周期长，要求我们企业实力更强，因此发展潜力更稳定。大盘供应充足，可以给购房者提供更多选择，成熟多样的配套服务将进一步提升生活品质。我们荆洲宏翔家园在市场低迷形势下入市，是我们前期做过大量详细的调查，因此我们的价

25、格应定得非常理性。加上在配套、环境、小区规模、地段、物业管理等诸多方面的优势，我们楼盘的价格与价值更加相近，甚至价值高于价格。 第三章 项目选址及建设条件 3.1 项目选址 项目地块位于荆洲凤凰路，该区域为荆洲城市发展规划的重要板块，发展前景极为广阔，地块周边市政配套齐全，交通网络发达，生态环境较为优越。，生活无比舒适。未来项目周边环境还将更进一步完善，项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。 3.2 建设条件 3.2.1 位置优越 项目位于荆洲古城南门，区域是城市规划中的中高档商住区和生活聚集地，不久的将来，区域市政配套将得到极大完善，城市内环相通，交通便捷。随着“人与自然和谐发

26、展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托一流的社区环境，本项目的开发建设具有无可比拟的开发前景。 3.2.2 交通方便 随着区域规划的逐步实施，其交通网络也将逐渐庞大，城市内环相通，交通异常便捷。 3.2.3 建设场区“五通”条件具备 3.2.3.1 该片区市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程等，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。 3.2.3.2 供电：城区有现成的变电所，电源不需重新引入。 3.2.3.3 地质堪控：该地块按高层建筑做地质勘探。 3.2.3.4 通讯：直接由汉南区市话通信网接入。 3.2.3.5 场地：建设场地己整理

27、完毕 3.2.4 住宅小区周边商业及文化教育配套设施齐全。 3.2.5 土地征用情况 开发土地通过竞买方式获得，面积40862.28，采用出让方式办理用地手续。 第四章 项目建设方案 4.1总体规划布局 4.1.1 项目规划 已取得用地条件对区域做过控制性详细规划，以商住楼为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 4.1.2 小区整体规划设计原则 4.1.2.1 高绿化低密度 4.1.2.2 综合服务配套设施齐全； 4.1.2.3 户型设计适应市场需求复合国家标准居住要求； 4.1.2.4 体现小区独特的整体建筑网络 4.1.3 总平面布局 4.1.4 交通组织 小区内交通

28、主要为小区出入主干道、小区次干道和人行通道组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划。 4.2建筑方案设计 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单位设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定，建筑技术经济指标见下表： 4.3项目建筑技术经济指标 主要技术经济指标如下： 总规划用地面积：40862.28 总建筑面积：86439 其中： 住宅部分77427 商业配套：2724 容积率：2.12 绿化率：23.72% 建筑密度 ：37% 4.2.1 建筑方案总体构思 4.2.1.1 建筑方案总体构思紧紧把

29、握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，与周边建筑环境协调统一。 4.2.1.2 由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建设技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。 4.2.2 平面设计 4.2.2.1 住宅，根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，点式结构与板式结构并存，根据消费需求在设计中灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 4.2.

30、2.2 公用建筑。商业会所、三班幼托、物业管理所、配电室等建筑均建于地上。室外有消防环形道路、庭院绿化带、建筑小品等。 4.2.3 立面设计 造型突出现代住宅建筑特色，考虑与周围环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富有于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境即协调统一，又具有鲜明的个性。 4.1结构设计 根据地质勘察报告和本项目工程的初步规划，工程基础和上部结构拟采用以下类型： 4.3.1 基础选型及处理 4.3.1.1 桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结构，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。 4.3.1.2 深层

31、搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量、搅拌桩单桩还应通过试装确定。 4.3.2 上部结构 本项目建筑群地上部分由小高层住宅、商业铺面以及公用建筑组成，地上建筑物为全框架结构。防震工程按8度设防。 4.4 公用设施方案 4.4.1 供水排水 水源为城市自来水管网，进水管为DN200DN800，由预留口接入，并按住宅建筑给排水工程规范要求设计如下： 4.4.1.1 用水标准和用水量 住宅生活用水：140公升/人/日，K=1.4； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天约231立方米。 4.4.1.2 给水 4.4.1.2.1 设300-500立方米消防水池，安装通用消防水泵2台，自动消防

32、水泵2台。 4.4.1.2.2 在住宅屋顶高单元屋顶水箱（每单元一个） 4.4.1.2.3 城市自来水进水管不小于DN150，设一组水表装置。 4.4.1.3 室内给水和消防给水系统 4.4.1.3.1 室内生活给水：4层以上屋顶水箱给水，1-3层由城市压力供水，采用下行上给式供水系统。 4.4.1.3.2 普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。 4.4.1.4 室内外排水 4.4.1.4.1 室内污水排放量按供水量的85%-90%估算，约173立方米。室内排水需经室外划粪池处理后，进入城市排污管网。 4.4.1.4.2 室外雨水按清污分流制排入城市排水管网

33、系统，雨水量按暴雨强度公式计算。 4.4.2 供电 4.4.2.1 供配电系统 4.4.2.1.1 负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等级为二级负荷，其余负荷为三级。 4.4.2.1.2 供电电源及电压：供电电压为10KV，计算负荷1657KW，变压器总装机容量4170KVA。 4.4.2.1.3 计量方式：10KVT系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。 4.4.2.2 照明及电力设计 4.4.2.2.1 配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设份户箱，按8KW/户计算。 4.4.2

34、.2.2 照明设计：有正常照明、应急照明和小区室内外景观照明。照度标准按国家标准GB13390R的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散标志灯。 4.4.2.2.3 电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程设备手动控制功能。 4.4.3 通风空调 4.4.3.1 住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调（挂壁式或立柜式）。由住户自行购置。 4.4.3.2 通气及防排烟设计。安装机械排烟系统，排风量按每小时换6次气计算，设备用房换气次数为46次/小时（变配电房按10次/小时计算）。 4.4.4

35、 弱电设计 4.4.4.1 小区通信线路由汉南区市话网直接引入。 4.4.4.2 高级住宅设数据、语音用模块插座。 4.4.4.3 数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线； 4.4.4.4 小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。 5.4.4.5 小区CATV电视系统由荆洲光纤电视网引入，每用户设23个电视用户盒。 5.4.4.6 设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。 4.5 消防 4.5.1 建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。 4.5.2 小区室外按规范设置防火栓。 4.5.3 根据小区消防用水量设消防游水池（花

36、园水池及消防两用），按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。 4.6 环境保护 本项目主要污染源是停车位排放的尾气对周围空气和地下环境构成的污染；其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下设备运行的噪音污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理： 5.6.1 公共及生活污水：公共污水由住宅排污化粪池处理排入城市污水管道。 5.6.2 固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。 5.6.3 噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，大道环保标准。 4.7 节能环保 本项目积极响应国家号召，尤为注重节能环保，引入国外先进建筑节能技术，降低能耗，保持建筑物的长期运营。 4

37、.7.1 采用新型节能墙体和层面的保温、隔热技术与材料。利用由粘砂浆、聚苯板、耐碱网格布、抹面砂浆等构成外墙外保温系统来大大增强建筑的节能环保性能。 4.7.2 小区建筑注重门窗的节能性，提升其保温隔热与密闭技术。 4.7.3 小区采用太阳能等可再生能源应用技术及设备，清洁安全，取之不尽，用之不竭。 4.7.4 积极应用建筑照明节能技术与产品，全方位节能降耗。 5.7.5 采用其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。 第五章 项目成本分析 5.1 土地成本 取得土地含土地出让金 900元/ 5.2 前期费用；前期项目策划、可行性论证、规划设计、建筑设计、场地三通一平约 50元/ 5.3

38、 行政事业收费 5.3.1 城市建设配套费 规划局收 65元/ 5.3.2 新型墙体材料基金 节能办收 9元/ 5.3.3 散装水泥专项基金 节能办收 1.5元/ 5.3.4 建设拉圾处理费 城管局收 4元/ 5.3.5 白蚁防冶费 房产局收 2元/ 5.3.6 考古调查费 文物勘查大队 3元/ 5.3.7 人防异地建设费 人防办收 36元/ 5.3.8 规划报即咨询费 楚缘规划咨询中心 1.2/ 5.3.9 其它 60/ 建委、发改委、市政、园林、气象、房产局、招标办 小计184.7元/ 5.4 建筑安装工程费 根据相关部门提供的数据，小高层建安成本为11001500元/，高层建筑安成本为2

39、000-2200元/平方米，为了便于本项目的测算，分别取平均值，即小高层建安成本为1300元/，高层建安成本为2100元/，则项目的综合平均建安成本为1540元/。 5.5 配态设施建设费用； 5.5.1水电气报装 10元/ 5.5.2景观绿化 70元/ 5.4.3 安防消防外墙保温及其它 90元/ 小计270元/ 5.6 财务费用； 假设项目开发周期为两年，则上述各项成本按其投入时间分别计算如下； 土地成本计息为2年；前期费用和行政事业收费在取得土地使用权，并办理相关手续后陆续投入，计息为1.5年；配套设施建设费用在取得土地使用权，并办理相关手续后投入，计息为1年；建安工程一般由建筑承包商垫

40、资，其产生的资金费用不计财务费用。 则财务费用为；900/*15%*2年+50/+184.7/*15%*1.5年+270元/15%*1年=363.15元/ 5.7 产品定价； 根椐2011.年4月荆洲市国土资源局、荆洲市土地市场交易中心、湖北方有动产评估咨询有限公司联合编制的荆洲市中心城区房地产价格分折报告，荆洲市统计局关于荆洲市房地产市场调查报告提供的市场调查依据，本项目产品销售价为4200/ 5.8 销售管理费用； 销售管理费用包括策划推广费、广告宣传费、经营管理费，不可预见费等，根椐调查，荆洲中心城区销售管理费用一般按销售额的3%计提；4200/*3%=126元/ 5.9 税金； 5.9

41、.1 营业税及其附加； 5.9.1.1营业税按销售收入的5%计征；4200/*5%=210元/ 5.9.1.2城建税按营业税的7%征征；210元/*7%=14.7元/ 5.9.1.3教育附加费按营业税的3%计征；210元/*3%=6.3元/ 5.9.1.6 小计231元/ 5.9.2 地方教育发展费； 按销售总额的0.1%计征 4200元/*0.1%=4.2元/ 5.9.3价格调节基金； 按销售总额的0.1%计征 4200元/*0.1%=4.2元/ 5.9.4土地增值税； 按销售总额的2%计征 4200元/*2%=84元/ 5.9.5企业所得税； 按销售总额的10%计征 4200元/*10%=420元/ 5.9.6 税金总额；743.4元/ 5.10 项目总成本；4177.25 第六章 资金投入、回收计划 6.1 特别声明：1：资料来源于互联网，版权归属原作者2：资料内容属于网络意见，与本账号立场无关3：如有侵权，请告知，立即删除。