火柴厂和大三角片区项目投资可行性研究报告.doc

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1、济宁火柴厂和大三角片区项目投资可行性研究报告 山东省南郊集团有限公司2013年7月19日目 录总论2一、项目背景2二、项目简况及取得条件2三、可行性研究结论2第一部分 项目基本情况3一、宗地位置和交通3二、地块现状及交地条件5三、用地性质及规划指标5第二部分 区域房地产市场分析5一、济宁概况5二、经济指标分析8三、项目区域市场研究8四、项目区域特征9五、量价关系10六、客户构成11七、区域客户构成12第三部分 项目初步定位分析13一、形象定位13二、产品定位13四、价格定位15第四部分 项目实施进度计划15 开发时序15第五部分 项目运作机构及人力资源配置15第六部分 经济预测及财务评价16一

2、、测算假设条件16二、经济分析结果16三、财务评价指标17第七部分 不确定性及风险分析17 一般性风险分析及应对策略17第八部分 项目优劣势分析18一、优势18二、劣势与规避措施18三、潜在机会19第九部分 结论、建议与重大风险提示19附表1、项目地块各项指标表20附表2、地块基本经济测算表211总论一、项目背景为实现山东省南郊集团有限公司的战略发展目标，拓展集团荣获国家“广厦奖”的“城市主人”品牌影响覆盖范围，实现区域战略布局，根据公司战略发展目标和市场开发计划，我们对山东济宁火柴厂和大三角片区项目进行了可行性研究。二、项目简况及取得条件项目简况：项目地块位于济宁市市中区古运河畔，东临京杭古

3、运河和贯穿南北的主要道路共青团路，西有南北主干道王母阁路；东西向城市主干道车站西路将火柴厂和大三角地块分为南北两块；并处于济宁市中区和北湖新区交界地带，是济宁政府“三河六岸”重点打造区域，环境优美，交通便捷，周边有火车站、汽车站、人民医院、学校、银行等城市配套，功能齐全，生活方便，是宜居宜商的理想生活区域。2013年5月23日，山东南郊集团与济宁市中区人民政府签订了济宁火柴厂和大三角片区改造项目合作协议书，确定为城中村拆迁改造项目。根据政府提供的数据，用于可开发的建设用地是233亩，容积率3.0，商业建筑规模比例占15%左右，适合建造高品质的古运河畔上的新型高端城市社区。现状情况，火柴厂地块目

4、前为净地70亩；大三角地块是毛地240亩，用于可开发建设用地163亩，拆迁安置用地77亩；预计地块在补充协议签订后一年内交付。项目取得成本： 根据政府提供的用地面积、容积率等规划条件，以及地价250万元/亩计算，项目土地成本约5.825亿元左右。项目取得条件：政府采用项目预出让，零收益方式，选定山东省南郊集团为唯一地块竞买人资格，由竞买人出资政府拆迁为净地后，公开出让给唯一竞买人。在完成预出让后，可以先净地挂牌火柴厂70亩，大三角地块拆迁安置后可用于开发地块163亩，净地后挂牌出让。付款要求：签订投资合同进行预出让征集竞买人资格时，需要支付项目竞买保证金，数额为前期拆迁补偿资金等额；土地出让金

5、可采用先交后返的方式，回迁安置房由南郊集团开发建设，政府回购安置房。本项目可以先行开发火柴厂净地，待大三角地块拆迁完成后再进行开发，形成分期滚动开发模式，减少前期资金投入。三、可行性研究结论按假定条件地价250万元/亩，容积率3.0计，可开发用地1553334.11平方米，可开发地上建筑面积约46.6万平米，楼面地价1250元每平方米，项目总投资（含税费）约26.53亿元，销售均价暂按7205.45元/平方米，实现销售总收入 约33.58亿，扣除销售税费、土地增值税后，可实现利润总额约4.83亿元，实现净利润约3.99亿元（见附表一和附表二）项目取得后，将落实当地政府对项目具体实施规划要求，并

6、针对周边物业现状认真进行规划设计，做到准确定位、充分发掘项目潜力，打造济宁古运河上的新型高档城市社区，最大程度的实现经济收益。第一部分 项目基本情况一、宗地位置和交通项目用地位于山东济宁市车站西路南北两侧，古京杭大运河畔。项目用地东临京杭古运河，市区东西主干道车站西路将地块分为北火柴厂地块，南大三角地块。可开发占地面积155334.11平方米（233.0亩），容积率为3.0，可开发地上建筑面积约46.6万平米，其中住宅41.3万平米，商业4万平米，SOHO 1.3万平米。本项目至曲阜机场、曲阜高铁站和济宁火车站：项目距距济宁曲阜机场30公里；距曲阜高铁站50公里；距离济宁火车站仅1公里；距济宁

7、市汽车总站不到1.5公里。 项目交通便捷，主干道车站西路横穿地块，东有南北通道共青团路，西有南北动脉王母阁路，距离济宁商业中心约1公里；周边商业繁华，配套齐全，银座商城、贵和商城、运河城、秀水商城等商业，第一人民医院、济宁八中、医院、学校、银行等一应齐全；项目周边环境优美，水树相映，东为京杭古运河，河水清澈潺潺，两岸垂柳成荫；区位优势明显，是济宁市区不可多得的地块之一。宗地位置和交通条件如下图二、地块现状及交地条件1、宗地现状（1）地势情况：项目地面平整，火柴厂地块地势较高，有一定的坡度，大三角地块地势稍低。（2）地面现状：宗地东古运河，对项目开发打造水文化项目非常有利。大三角地块南邻电厂铁路

8、专用线，但没有太大影响。 （3）地面现有居民情况：火柴厂地块为净地；大三角地块为工厂、居民等，需要拆迁和安置。2、承诺交地状况分期交地。火柴厂地块为净地，预出让后可以净地挂牌，先期供地。大三角地块在一年内交付。三、用地性质及规划指标本项目可开发占地面积155334.11平方米（233亩），具有打造成为以济宁运河文化为特点的新型高端城市社区的条件。此外，根据济宁市区总体规划，该地块为济宁市“三河六岸”治理打造的重点区域，规划建设高档商业和住宅，规划给出容积率3.0左右，规划可开发建筑面积约46.6万平方米；最终容积率和建筑面积可以根据规划设计方案确定。用地性质为住宅用地，兼容商业；地块内需安排1

9、10伏变电站内一处位置，目前暂定在大三角地块东南角；建筑层数以高层为主，兼有小高层和花园洋房。第二部分 区域房地产市场分析一、济宁概况（济宁是具有一定影响力的区域中心城市） 济宁位于山东省西南部，地处苏鲁豫皖四省结合部； 济宁是鲁南经济带发展的核心城市，经济发展情况在鲁南五市中位居榜首； 是黄淮地区的核心城市，经济发展情况好于苏北五市，与徐州并称黄淮双核。济宁历史文化悠久，素以“孔孟之乡，礼仪之邦”而著称，是儒家文化和华夏文化的重要发祥地之一。 济宁矿产资源丰富，已发现和探明储量的矿产有70多种。以煤为主，全市含煤面积4826平方公里，占全市总面积的45。 2005年至2012年间，我市城市规

10、模扩展势头明显，中心城区的规模由52平方公里增长至117.5平方公里，年均增长率为12.35%，平均每年增长9.4个平方公里。城市人口由55.7万人增长到102.4万人，年均增长率为9%，平均每年增加6.7万人。 产业优势明显，主要围绕煤化工、机械制造、生物技术、医药食品、纺织服装等“五大”产业抓关联项目建设，创建国家级煤化工产业基地。 第二产业中，重化工业是济宁市经济的核心支撑力量，煤矿产业发达，除此之外，有济宁电厂、济宁松基工程机械有限公司、山推工程机械有限公司、鲁抗集团等大型企业。1、济宁区位研究 济宁位于鲁西南经济带核心位置，是大济宁都市圈的主导城市，位于济南都市圈、鲁南城市带与淮海经

11、济带交汇处，其经济联系方向因其交通优势涵盖各方，呈线面状发展趋势。高铁建成后与北京、上海等发达地区有着快速便捷的交通联系，拥有无可比拟的区域发展优势。 大济宁都市圈确定为2+1型的都市经济圈，即以济宁为核心，以枣庄、菏泽为区域中心，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈，隶属于鲁西南经济带。2、济宁市区区域发展空间二、济宁经济指标分析宏观经济指标研究：GDP走势近年来济宁市GDP保持10%以上的增长速度，从人均GDP看，房地产市场发展处于平稳发展期。2012年，济宁市GDP生产总值3189.37亿元，比上年增长11.0%，其中,第一产业增长4.8%；第二产业增长12.0%；第三产业增长11.3%。

12、经济增长逐季加快、回升迹象日益明朗。其中一季度增长9.2%,上半年增长9.5%,前三季度增长10.5%,全年增长达到11%,经济运行企稳回升日显明朗。经济质量提升、三大收入同步增长。全市地方财政收入增长18.6%,城、乡居民收入分别增长13.6%和14.8%,均高于经济增长。产业结构优化、服务业占比大幅提升。工业经济回升加快,规模工业增加值增幅达到12.5%,服务业占比达到35.9%,比上年提升1个百分点,产业结构调整逐步向好发展。2012年GDP在山东省17个地级市中排名第六，经济发展水平较好。济宁市人均可支配收入保持较快增速，在山东省17个城市中位于中等水平，居民购买能力显著增强，消费潜力

13、较大。三、项目区域市场研究板块格局济宁房地产板块格局并不明显，根据房地产开发现状大致划分为五大片区，项目位于中部与南部片区交汇处，属中高端项目开发区域。四、项目区域市场特征产品类型从产品类型看，项目所在区域以高层和小高层为主板块项目名称小高层多层洋房在售项目中部片区龙城美墅龙城水景花苑和欣家园汇景园御景园鲁商南池公馆红星8号 冠亚星城北湖片区凤凰城豪庭御都室户型及110左右的紧凑三室为热销户型，90左右的紧凑两室最畅销板块项目名称热销户型中部片区龙城水景花苑87两室和欣家园95两室御景园90-96两室鲁商南池公馆120-130三室红星8号90两室、140三室冠亚星城89两室、110三室北湖片区

14、凤凰城87两室豪庭御都90两室由于市场上首次置业的刚需群体为置业主流群体，资金实力有限，能够承受的房屋总价较低，因此市场上90平米左右的两居及110左右的小三居成为当前市场的主流需求。五、量价关系项目名称主力户型（）均价（元/）总价（万元）月均去化龙城水景花苑95-105两室、135三室770065-10520套和欣家园95-110两室、140三室700070-11020套御景园90-110两室700060-8035套鲁商南池公馆90-100两室、140三室700070-10030套尚东区95-105两室、140三室760075-11030套森泰御城首府90两室、130三室780070-100

15、20套万佳广场150 三室8200110-130N/A红星8号90-100两室、140三室860070-13015套p 区域内各项目主力户型区间分布在90-140；p 近核心商圈项目销售均价集中在7600-8200元/，远核心商圈项目集中分布在7000元/；p 近核心商圈项目销售总价在60-110万，远核心商圈项目销售总价分布在70-130万；p 近核心商圈项目月均消化20套左右，远核心商圈项目月均消化30套左右；p 同一项目高层与小高层价差300元/左右六、客户构成客户构成区域内项目客户需求以刚需为主；下县进城客户在市场项目客户中约占20-30%，在市区边缘项目中所占比例较大，约占40-50

16、% 楼盘名称置业目的区域来源关注因素红星8号多为城市改善客户，刚需客户很少客户主要以个体老板及公务员为主，多次改善地段、实验中学及附小学区森泰御城首府从预售状况来看，客户多为改善型置业从预售状况来看，客户多为改善型置业；主要来源于市中区，客户地缘性特征不是很明显，下县客户较少地段、产品、社区品质鲁商南池公馆花园洋房客户以改善型需求为主，高层以品质刚需和首次改善为主主要来源于市区，花园洋房以周边矿上中高层领导及政府官员为主；高层以周边矿上职工为主；下县客户多为首次置业，受总房款的限制，占比较小市区核心地段、南池公园景观、教育景苑御景园以刚性需求为主区域来源以市区和任城区为主，鱼台、汶上等下县客户

17、为方便孩子上学购买人数占20%-30%。地段 教育配套 商业配套和欣家园以刚需为主，兼有一定比例改善型需求客户以市区客户为主，主要为周边教师、医生等泛公务员群体及部分矿区业主为主，下县客户所占比例较少地段 周边配套豪庭御都前期销售以团购为主，对外销售多为刚性需求以市区客户与嘉祥、金乡等下县客户为主，所占比例均为50%左右北湖新区一中、体育休闲配套凤凰城以刚需客户为主市区客户与嘉祥、金乡等下县客户所占比例均为50%左右紧凑户型七、区域客户构成市区刚需客户p 所占比例：50-70%左右p 职业构成:多为矿区普通职工、公务员、泛公务员、个体工商户、城市白领等p 关注因素：价格、配套、交通下县进城客户

18、p 所占比例：20%-30%p 置业特征：多为刚性需求客户，为追求更好居住环境、良好子女教育或方便工作选择进城置业p 职业构成：多为私营业主、公务员、在济宁工作者p 关注因素：价格、教育等配套、交通市区改善客户p 所占比例：10%-20%p 职业构成：市区高端人群，包含矿区中高层管理人员、政府官员、企事业单位中高层领导、私营业主p 关注因素：地段、环境、产品第三部分 项目初步定位分析一、形象定位从项目的用地条件分析，作为市区运河畔的项目，具备市区开发的稀缺性，市场风险低等特点。从区域品质来看，配套完善，城市价值高，区域成熟度好，便利指数好，有临水亲水优势，具有开发中高档住宅的基础条件；拥有车站

19、西路沿街面和历史商业氛围的古运河，具备一定商务属性，适合局部规划商业。从规模来看，本项目在用地规模、所处位置等方面都是区域内罕有，目前也没有相当大的竞争项目。因此，具有打造济宁运河文化项目的中高端价值平台，本项目的形象定位建议为“以居住类产品为核心、辅以局部商业和办公、以现金流为主导开发思路的中高档新型城市商住区”。二、产品定位地块可开发占地面积155334.11平方米，可开发建筑面积约46.6万平方米，火柴厂地块较方正，有利于借助古运河规划打造成以水和园林为布局的休闲、居住的高端产品，大三角地块沿车站西路较长，具有较强的商业价值，可以利用项目三面三条主干道打造东部风情商业街、西部商业综合体，

20、北部商铺和高层住宅以及办公商务的高端综合布局形式，并使南北地块规划呼应，形成以车站西路为轴心的大型高端城市社区。1、业态规划分析本项目的业态规划宗旨是土地价值最大化原则。区域内具备开发中高档住宅的基础条件，居住便利性高，住宅开发风险小，建议作为核心业态；SOHO兼具商用和居住功能，可作为住宅的补充；临古运河及规划车站西路可规划商业，提升本项目的土地利用价值，具备一定市场机会，适宜采取差异化原则。住宅业态分析：项目处于市中区，古运河畔，自然条件得天独厚，再加上济宁市区最近几年商品住宅成交情况较好，本地购房者对地段和便利条件要求的嗜好，项目所在的地块具有较好的竞争力；本项目适合以高端住宅作为核心产

21、品，商业为辅助的开发模式。大三角地块车站西路和荷花路交界处位置，适合建设中型商业和办公一体化业态，不仅对整个项目提升品质，也可以带动周边商业氛围，同时会有不错的收益。2、产品定位建议：沿车站西路和古运河畔规划商业区域，可定位商铺和商业，车站西路和荷花路交界处为中型商业商务区，回迁安置紧邻此区域，其余为高档住宅区，形成动静分离，外围人气旺盛、商业氛围浓厚，内部住宅区域安静、舒适；形成外闹内静的格局，提升了商业的价值，同时也为住宅的方便、快捷、舒适、幽静创造了良好的条件，更迎合了当地人的生活居住理念，为项目后期销售提供了有利的支持。商铺面积定位上下两层在200平米左右；住宅规划为中高档住宅，主力户

22、型为90平米左右的两居室和120-150平米的三居室。三、价格定位根据周边项目情况（量价关系表）分析，项目均价可定在7200元/平米，住宅均价6500元/平方米，商业12000元/平米，SOHO均价7000元/平方米。第四部分 项目实施进度计划开发时序火柴厂地块目前已经为净地，地块方正、平整，大三角地块目前为毛地，需要拆迁和安置。通过对地块及所处区域的了解分析，对项目的开发时序与开发周期建议如下：1、一期：开发火柴厂地块火柴厂地块北侧为安置房，已经基本入住，有了居住氛围，同时住宅供应有限，急需住宅适度放量。因此考虑优先开发住宅产品，辅以部分公寓及沿街商业 ，形成本产品高端聚集效应，为后期大三角

23、地块开发奠定基础，同时也有利于回收现金流，实现滚动开发。2、二期：大三角地块结合二期地块位置，布置住宅和商业，形成独立的居住形式，可以采用先开发住宅和回迁安置房，聚集人气，加速回款，然后进行商业开发，为提升商业价值提供基础。第五部分 项目运作机构及人力资源配置本项目将由南郊集团有限公司发起组合项目公司开发，股东不超过三家,独立核算，按公司法运作。按照项目管理的要求,以聊城城市主人项目公司团队为基础,配备有关部门和专业技术人员，项目公司实行独立的人事管理体系。第六部分 经济预测及财务评价一、测算假设条件1、可开发用地155334.11平方米，可开发地上建筑面积46.6平方米，其中住宅面积41.3

24、平方米，商业4万平方米（售出商业面积按3.2万平米计），SOHO 1.3万平方米；地下建筑面积16万平方米。2、项目开发以住宅及商业为开发方向，其中土地成本按计容建筑面积楼面价1250元/平方米计，土地成本约5.825亿。4、商业所配车库保留，住宅车库销售80%为3304个，暂按每个6万元计。 二、经济分析结果1、开发投资总成本估算 开发成本约26.53亿元，具体内容如下：（1）土地成本：5.83亿元（包括土地出让金、契税）；（2）前期费用：1.6万元（含可研、规划设计、地勘、土地平整等）；（3）建安费用：15.9万元；（4）间接费用：3.2万元2、总销售收入测算（1）可售面积及销售率：按地上

25、面积住宅41.3万平方米和SOHO 1.3万平方米全部销售，商业销售80%即3.2万平方米，商业地下车库保留，住宅地下车库销售按80%即3304个计取。（2）销售策略：高层住宅价格按均价6500元/平方米销售；商业按均价12000元/平方米销售；SOHO按均价7000元/销售。预计项目可实现销售总收入为33.58亿元。三、财务评价指标1、成本利润率18.2%2、销售利润率14.38%3、销售净利润3.99亿元 第七部分 不确定性及风险分析一般性风险分析及应对策略1、市场风险通过对项目取得成本、区域市场的分析，本项目属于稀缺性地段，市区供应有限，所以抗风险能力较强，但由于目前济宁市场供应量的增大

26、，存在价格提升空间小的市场情况，项目的销售或经营有相对风险。2、行业竞争风险通过对该区域竞争性楼盘的分析，本项目具备一定的竞争优势，但未来项目供应量的增大，影响项目销售的去化速度。3、融资风险由于本项目采用预出让，政府回购安置房的形式，对项目投资和融资有很大的利好，但需要前期投入拆迁资金。4、拆迁供地风险由于大三角地块为居民、工厂、单位聚集区，需要拆迁11.63万平方米，回迁安置15.38平方米，存在拆迁时间不能按时完成的因素。第八部分 项目优劣势分析一、优势1、水景河畔、稀缺地块资源，极具开发价值本地块作为济宁市古运河畔的稀缺用地，区域价值平台较高，市场认可度较好，区域的发展急需升级改造，且

27、具有打造高端精品城市社区的基础，本项目无论从市场角度还是投资角度都具有较高的价值。2、交通优势，区位优势项目地块周边有贯通城区的三条主要道路，周边火车站、汽车总站、公交车等便捷通达，周边商业中心、医院、学校、银行等配套设施一应俱全，条件成熟，非常符合当地人置业的目标。3、有利于拓展“城市主人”品牌在鲁西南房地产市场的影响基于山东省南郊集团开发的聊城“城市主人”项目，年荣获国家“广厦奖”，在全国有较高的知名度。现将原有项目团队移师济宁，结合本地块实际情况及市场环境，高起点定位，将“城市主人”作为市场标杆，提升项目形象及高层产品价格，打造代表性高端规模项目。二、劣势与规避措施1、项目规划大三角地块

28、商业中型综合体销售风险本区域商业氛围不足，商业商务功能性较差，大型商业销售难度较大，无法形成区域性商业，建议减少大型商业的规划建设规模，适当增加商铺供应量。2、车站西路和老运河对地块整体性和建设强度的影响根据济宁市规划局有关文件要求，车站西路为主要干道，道路退距25米，减少了地块的利用率，且将整个项目分成了南北地块，导致土地的完整性受损；沿河两岸不允许有高层建筑，直接影响了项目容积率的提高。建议利用当地人的投资嗜好，适当增加沿车站西路和古运河两岸的商铺面积，提高项目收益率。3、当地日照对规划设计的影响根据国家规定日照应满足大寒日2小时的日照时间，而济宁市规划要求为3小时，在一定程度上制约了规划

29、设计。三、潜在机会1、充分利用旧城改造的机会旧城改造一般在城市区位较好，销售价格较高，住宅去化速度相对较快，前期投入的资金较少，财务成本降低，对资金压力较大企业比较适合。2、打造古运河文化品牌和济宁市政府大规划相吻合济宁市政府近年来，对“三河六岸”的打造紧锣密鼓，而项目正处于古运河畔，和政府大规划相吻合，为打造高端项目奠定了基础，利用古运河文化，提升项目品味，提高山东城市主人品牌的良好的声誉和形象，这将大大提升本项目的商住价值，也将会对本项目价格有显著拉升作用。第九部分 结论、建议与风险提示结论：本项目方案上可行，经济上合理。本地块作为济宁市区古运河畔的稀缺住宅综合用地，具有较高的开发价值，区

30、域价值平台较高，市场认可度较好，预计未来3-5年内，地块稀缺性价值更高，无论从市场角度还是投资角度都具有排他性和稀有性。基于地块实际情况及市场环境，依托优越的地理位置和古运河文化，打造古运河畔具有代表性的高端规模项目，实现对济宁市区城市形象提升具有十分重要的意义。建议：积极协调本项目以不高于250万元/亩的地价获取土地，并争取各项税费的减、免、缓。风险提示：项目体量较大，相对于其它拆迁项目容积率偏低，存在一定风险，必须确保本项目产品定位明确、符合市场需求。附表一 项目地块各项指标表项目指标单位还建面积自得面积总占地面积约310亩77亩233亩占地面积206667155334.11容积率 3.0

31、地上建筑面积620003平米154000466003其中商业按15%计商业93000平米4000053000地下160000平米预估土地成交单价250.0 300万/亩土地成交总价5825069900万元77亩地需用于还迁安置房建设，233亩地可用于开发销售整体楼面地价元/平米可开发楼面地价1250 1500元/平米商住比15：85住宅户数住宅车位商业车位车位总数地下不高于90%数量4130（可售）33043184448附表二： 项目地块基本经济测算表序号项 目 名 称单 价 元/平米数 量 万平米合 价 万元备 注一、前期费用334.039321446.615566.232381.1规划报建

32、施工准备费269.697102446.612567.884971.1.1城市基础设施配套费11646.65405.6可协商1.1.2人防易地建设费2046.6932可协商空间较大1.1.3墙体建筑材料节能费846.6372.8按8元/建筑面积全款预收（可以返还70%）1.1.4散装水泥专项资金146.646.6按2元/建筑面积.按照建筑面积57.19万平米1.1.7环保环卫噪音排污费1.546.669.9临沂标准噪音为3元/平米1.1.8气象防雷+地震评审费646.6279.6估算1.1.9土地测量费0.520.6710.335300元/亩1.1.10建设局交易登记费用317.637855建安

33、造价*0.20%(估）1.1.11建筑劳务保证金建安造价的2%，可退1.1.12工程监理费946.6419.4建安造价0.8 %(单体+室外)1.1.13招标代理费(含标底编制费)246.6120建安造价 0.1 % 1.1.14勘探费62000元每栋1.1.15规划局建筑工程项目审批服务费2.546.6116.51.1.16建设局图纸审查费2.346.6107.18高层2.5元/平米1.1.17建设局房地产开发综合管理费246.693.21.1.18建筑企业养老社保金4129.292115建安造价2.6%(有协商空间）1.1.19占用城市绿化补偿费30可协商收费，粗估算1.1.20环评费0.

34、446.618.64环评报告0.4元/平米1.1.21水土保持费246.693.2水利局收取水土保持费1.2设计费50.1129184546.62335.2621.2.1设计费50.1129184546.62335.2621.2.2总体概念阶段1.620.6733.0721.2.3修建性规划方案220.6741.341.2.4住宅全过程25.541.31053.151.2.5商业（含写字楼）全过程505.32651.2.6地下全过程2914.5420.51.2.7景观环境设计407.23289.2按占地面积的35%做绿化面积。1.2.8专项设计费546.6233给水热力排水燃气道路有线电话审图

35、费（估）1.3竣工验收费用4.546.6209.7包括预测绘费、审计费，门牌费、消防验收费等1.3.1消防验收2.546.6116.51.3.2预售前测绘费246.693.21.3.3不可预见费453.3854091按13项之和3二、建安工程费用3408.13149146.6158818.9275单价按楼面面积平均2.1基础设施245.547800446.611442.5275单价按楼面面积平均2.1.1室外电力配套费11046.651262.1.2燃气2446.61118.42.1.3电话、有线电视、宽带1020.67206.7按10元/占地面积2.1.4道路管线4520.67930.15道

36、路和各种管线铺设按较建筑面积*45元/平米2.1.5电梯费用8046.63728高层住宅电梯，按80元/平米计算；2.1.6基础设施不可预见费333.2775基础设施费用3%2.2景观环境配套3007.23867.6按占地的35绿化率，300元/平米铺装2.3各单体工程建安造价3143.96566546.6146508.8包括基础造价2.3.1高层住宅220041.390860总建筑面积70%做高品质的高层住宅2.3.2商业2600410400总建筑面积15%做商业,SOHO写字楼26001.333802.3.4地下车库260014.5377002.3.5单体工程建安不可预见费4168.8建安

37、造价*3% 三、上述两项合计3742.17081346.6174385.1599四、间接费用663.804149446.630933.273364.1推广+销售费用126.1846.610073.22按销售总额的3%考虑4.2贷款财务费用345.396685446.616095.48554贷款一年期利率15%(E3/4+E38/4+E55/4+E57/4+E59+E60)4.3项目管理费用102.243944746.64764.5678253%五、未含土地费用总成本累计4405.97496246.6205318.4332六、土地出让费用37.546.61747.5土地契税按土地出让金的3%七、

38、土地出让金125046.658250233亩自用地*250八、总投资成本5693.47496246.6265315.9332九、销售收入7205.45064446.63357749.1高层住宅650041.32684509.2商业120003.238400纯商业按80%成功出售考虑9.3SOHO70001.391009.4车库19824商业所配车库保留，住宅车库销售80%则为3304个，暂按每个6万计，减：税金22158.557营业税及附加18635.457销售收入*5.55%土地增值税3357.74按1预交土地使用税165.36按8元/占地面积 十、利润总额1036.47016646.648299.50976未考虑企业所得税成本利润率0.182045266利润总额 / 总成本销售利润率0.143845294利润总额 / 销售收入十一销售净利39905.15976按2.5%销售额预征企业所得税后的净利注：本测算是按照假定数据测算所得，和实际发生会有些出入，供参考。2323