《滁州天长新天地项目业态定位可行性研究报告（40页） .ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《滁州天长新天地项目业态定位可行性研究报告（40页） .ppt（41页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、,可行性报告,1,天长新天地项目,业态定位,2,前言,在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。 基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。,3,地段商圈特征,项目客观条件,市场机会,业态提纯,业态定位建议,项目优化建议,商业平台,4,一、市场状况分析,1.1 天长商业
2、状况,1.1.1 天长商业现状总述,现时天长的商业格局主要呈块状分布，以各新老城区域为雏形，形成多个商业圈，其中以建设路新河路商圈、石梁路仁和路商圈、天发商业购物广场三个商圈的影响力最大。,5,就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同： 建设路是天长的老城区的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但建设路的商业特色不明显，与石梁路仁和路段的区别不大，众多在建设路设立专卖店的品牌在石梁路仁和路也有开设店铺。同时，建设路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。,石梁路仁和路段体现出老天长的风情，其区域特色明显，从居住配套到特色美食，都显示着石梁路仁和路段浓郁的
3、天长传统特色。石梁路仁和路段所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。,天发商业广场一带作为新老城区结合处区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，特别是天发三期的美食城建成后影响力可覆盖全市范围，商业核心地位的作用明显。,6,建设路会以经营时尚潮流商品为方向，结合老城区历史、文化等元素，打造天长市的城市形象； 石梁路仁和路段则以保留并发扬老城区中东区特色、东关风情为主旨，以此推动商业经济发展； 天发商业广场继续发挥其商业核心的地位，影响新城区、老城区地区的消费潮流。,从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：,7,天长市主要商业圈,1.1.2
4、 天长商业格局分布,8,分析：,从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。 市内各大商场中，除了天丰商业广场、天发商业广场等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。,9,1.1.3 部分经营中的商场项目对比分析,天长部分经营中的商场对比表,10,各大型商场业态对照,11,分析,商业同质化强烈，争夺同类消费者 从上述对比可以看出，目前市内多个大型的综合性商场其同质化程度很高，无论是商场内功能
5、的划分还是目标消费者层次，都有着较大的相似，无法剌激消费者的消费欲望。,12,硬件未能配合主题，缺乏个性失去吸引力 商场开业后大多数都地无法体现当初所打造的个性特色。由于硬件设施不完全配合，经营方向发生偏移等因素，使商场缺乏个性特色，难以主动吸引消费者，如合肥中环城广场、天正广场。,旧有经营模式缺少新鲜感 新开业的商场不能跳出旧有传统的经营模式，令其不能从根本上打开新的经营局面。例如天发商业广场，该商场凭借商业体量在市场上的影响力，在招商阶段取得不错的成绩，但其现时的经营状况未如理想，说明了消费者看重的是商场本身的经营特色，只有真正体现个性的商场才能走向成功。,13,分析,多个大型商场涌现，竞
6、争更为激烈 现时市场上各主要商圈均有商业物业推出市场，商户的可选择范围较多，市场竞争十分激烈。尤其在建设路上，过去所出现的商铺“僧多粥少”的现象，随着天丰广场的建成招商，商铺紧缺的局面已被改变。 商铺物业投资大回报高 在售或将售的商铺物业均以体现回报率为卖点，以吸引投资者，但现时在售的物业中，买家首期往往需要投入大笔资金，对部分经营者而言，入市的门槛较高。,14,1.2 消费状况,城市商业发展迅猛 随着社会发展，人们生活水平逐步提高，加上天长为南京都市圈协作城市和泛长三角商圈中的一员，消费要求层次不断提升，令天长的商业在近几年间发展蓬勃。 消费模式发生改变 各类商业场所大量涌现，大小不一的综合
7、性商场、专业市场纷纷进入市场，使市场趋向饱和，供需关系发展改变，市民由需求消费变为选择消费。,15,“两端”的消费需求基本得到满足 天长的商业结构经过多年的发展及调整，现时高端消费群体与大众型消费群体的消费需求基本已得到满足。 高端消费层市场空间有限，天长作为南京都市圈的协作城市和泛长三角商圈中的一员，已吸引到相当一批国内名牌进驻，另外，高端的消费群一方面较多的前往南京、苏州和上海等地消费，另一方面此类人群的占有比例亦不大。因此，现时的商业结构基本满足这部分人士的需求。 中低端的大众型消费为生活的基本消费，随着经济的发展，人们已解决基本的物质需求，市场上的中低消费品也出现供大于求的关系，故该类
8、市场消费亦已得到满足。,16,中高端的个性消费严重不足 部分消费者对消费的要求越来越高，尤其是处于中间阶层的中高端型的消费者，可选择的消费空间不大。当本地商家无法满足这批消费者的消费欲望或迎合他们的消费形态时，消费者多数寻求异地消费，例如前往扬州、南京等地购物，使本地市场流失了庞大的一批消费力较强的顾客。,17,1.3 天长商业发展的趋势,从上述的分析可得知，现时广州的商业现状可归结为：,数量庞大的中端/中高端个性消费严重不足 社会的商业发展飞速进行中，供求关系的杠杆必然要求将此局面打破 传统的营商模式越来越难以满足消费者的消费观的改变 旧有的市场格局已达到饱和状态，各路商家正寻求突破口 新的
9、经营模式呼之欲出，关键是谁先打开新局面,18,大型一站式综合性商场仍然是市场主流，但以综合性为基础的同时结合周边特有资源，创造出自身特色和价值所在。 具体表现为跳出旧有的传统商场定位思维，引入崭新的消费观念，开创领先的经营模式。,天长商业发展的趋势：,19,结论,20,地段商圈特征,关键词：老城区副中心,总体概述：,从老城街道上崛起的商业街有商业底蕴 以街铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动 高端消费品欠奉，中低档次为主流,21,消费力构成：,以周边居民为核心，辐射S205国道、建设路仁和路附近沿线 购买力以中端为主 家庭消费、个体户、学生和中老年为活跃消费群,22,行业分布：,以小区生活配
10、套、饮食为主体，涵盖精品、家居用品、家具等,老城区最北边 副中心 周边居民消费能力不强 为三层商铺、体量较小 路况不好，安乐路作为辅路使用 项目对面为天长老校 建东小学和天长二中,23,24,原点放大,同构超越,空隙切入,体现项目商业价值 实现可持续发展,市场作主导，从消费者角度出发，以崭新的、科学的、全面的角度考虑，跳出旧有的商业定位思维，从而为本项目制定出准确的市场定位。,25,结合周边资源的定向研究考虑,天长市共计中小学共计35所。生源丰富。可结合资源做出相应业态定位。,26,终端客户,个体户,各品牌专卖店,休闲娱乐,存在市场空白,最活跃之消费群体,可考虑,可考虑,学生,考虑方向一,从终
11、端客户定向 研究考虑,考虑方向二,存在市场空白,最活跃之消费群体,可考虑,考虑方向三,运动名店城,消费群体一直固定,可以实现持续经营,教育培训,家庭型,普遍存在各种业态,27,经营初步设想,主力商家： 1）特色餐饮及特色休闲吧。如：UES休闲餐饮、栖巢咖啡、金仕堡健身会所、7天快捷酒店等 2) 品牌专卖店、专业店、便利店：如富贵猫、奥林匹亚、英巴拉佐、服装、鞋帽、皮具等 3）教育培训机构、运动服饰、运动用品专卖等,1. 定价模型： 选取天长市目前可售/在售项目与本案有竞争力、可比性的项目作为样本，以推导本案产品定价 对如下各因素以本案为100分，对竞争个案在90120的区间内进行评分。 样本选
12、取：天丰商业广场、天发商业广场、天正商场,28,市场比较法计算项目预期租金,29,综合项目周边市场竞争态势，并结合本项目自身素质，初步估计项目的预期平均租金水平为：,3540元/月/,新天地商业部分品牌落位图,男装,女装,珠宝、化妆品,餐饮,品牌零售,休闲会所,亲子系列服装,运动服饰及装备,超市,精品皮具及鞋类,一楼业态分布与品牌落位,一楼分布与品牌落位,男装,女装,珠宝、化妆品,餐饮,品牌零售,教育培训,运动服饰及装备,超市,精品皮具及鞋类,亲子系列服装,KTV,二楼业态分布与品牌落位,二楼分布与品牌落位,男装,女装,珠宝、化妆品,餐饮,品牌零售,教育培训,KTV,运动服饰及装备,超市,精品
13、皮具及鞋类,亲子系列服装,三楼业态分布与品牌落位,三楼分布与品牌落位,37,38,要体现项目的经营档次，商场内的布局划分是其中重要的一个指标。上档次的商场项目，均十分注重场内公共区域的面积大小，商场整体的空间感，使用功能及室内外设计的色彩搭配等因素，力求为顾客创造最优的购物环境。 故本项目在进行规划布局时，需着重考虑这些方面的设计。,39,如合肥福乐门商业广场，在功能划分上就很巧妙地进行平面布局，按商品风格把拥有200多家商铺的商场划分为五大主题区域，该五大主题区域装修各异，让来此购物与消费者感受到明确的购物目的。 在整体布局上，一改过去购物场所层层累积的汉堡包模式，以宽敞平坦的大道型设计，使
14、所有商家都一目了然的呈现在消费者面前，令购物更具有针对性。,成功例子,40,建议：,人流导向 内部整饰 立面整治 外围显示屏营造,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ3
15、9eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5c
16、Q8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,