环城西苑环境改造项目三期可行性研究报告（拆迁安置项目可研报告） (2).doc

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1、- - 目目 录录 第一章第一章 总论总论.1 1.1 建设项目简介 1 1.2 项目建设的必要性 3 1.3 可行性研究编制依据 5 1.4 技术经济指标 6 1.5 可行性研究的主要结论 6 第二章第二章 市市场场分析分析.8 2.1 西安市莲湖区概况 .8 2.2 西安市莲湖区土地市场分析 .9 2.3 西安市莲湖区商业市场分析 .10 2.4 项目 SWOT 分析13 2.5 典型案例分析 .15 2.6 价格定位 .16 2.7 拟建项目定位 .18 第三章第三章 项项目用地目用地现现状及拆迁安置方案状及拆迁安置方案.19 3.1 土地调查 .19 3.2 拆迁户调查 .19 3.3

2、 建筑物调查 .19 3.4 管线调查 .20 3.5 拆迁安置实施的原则、进度计划.20 3.6 拆迁安置补偿方案 .20 第四章第四章 项项目开目开发发建建设设条件条件.23 4.1 自然条件 23 4.2 项目规划用地条件 23 4.3 项目市政配套条件 24 - - 第五章第五章 项项目拆迁方案和机构目拆迁方案和机构费费用确定用确定.25 5.1 拆迁规模 25 5.2 劳动安全 25 5.3 拆迁进度安排 25 5.4 项目组织机构 26 5.5 项目建设管理费用研究 26 第六章第六章 环环境影响境影响评评价价.28 6.1 评价依据 .28 6.2 区域环境质量现状 .28 6.

3、3 环境保护规划 .29 6.4 环境影响评述 .30 第七章第七章 投投资资估算及估算及资资金筹措金筹措.32 7.1 项目总投资估算的依据 32 7.2 项目的总投资估算的原则 33 7.3 总投资估算 33 7.4 项目总投资的资金来源 36 第八章第八章 财务评财务评价价.37 8.1 基础数据的确定 37 8.2 财务盈利能力分析 37 8.3 清偿能力分析 38 8.4 项目财务评价结论 38 第九章第九章 不确定性分析不确定性分析.39 9.1 盈亏平衡分析 39 9.2 敏感性分析 40 第十章第十章 国民国民经济评经济评价价.42 10.1 影子价格与通用参数选取 42 10

4、.2 效益费用调整 43 - - 10.3 国民经济评价结论 43 第十一章第十一章 社会效益社会效益评评价价.45 11.1 对遗址保护和城市形象的影响 45 11.2 对所在地居民生活质量的影响 45 11.3 对项目周边环境的影响 46 11.4 对西安市莲湖区财政税收的影响 46 11.5 对西安市莲湖区房地产业发展的影响 46 第十二章第十二章 主要主要结论结论与建与建议议.47 12.1 主要结论 .47 12.2 对建设单位的建议 47 附件：财务评价报表 - - 第一章第一章 总论总论 1.1 建建设项设项目目简简介介 1、建设项目概况 （1）项目名称：西安市环城西苑环境改造项

5、目三期； （2）项目范围和位置图：玉祥门以北、环城西路以东、环城北路以 南、护城河以西；项目位置图如下： （3）项目建设进展情况 西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以 及单位的拆迁摸底情况；项目建议书已获得西安市发展和改革委员会 2008193 号和2008296 号文件批复；同时，建设单位正在办理规划、 土地、环保等项目前期准备工作。 （4）项目现状与周边环境 - - 项目范围内无高层建筑，内部多为三到四层砖混结构的居住民房 和单层的门面房及厂房，占地 125 亩，共计 676 户，其中单位户 16 户、 租赁户 517 户、私产户 143 户。 项目范围内沿环城西路北段分

6、布部分企业、汽修和机电市场、小 餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多 为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。 项目东、南、西、北部环境及简介如下： 项目拆迁安置、场地平整、土地出让后用于开发建设，将定位于 环境优美、安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市 综合景观生态区。 2、项目内涵和性质 项目拆迁包含地上建筑物和构筑物的拆迁、安置、补偿，以及场 地平整。 1.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 1、保护古城墙遗址和弘扬历史文化的需要 项目东界：古城墙和护城河 项目东部紧邻明城墙遗址、环城 公园和护城河，环境幽雅、树木繁茂， 是游客游览和市民休闲的

7、场所。 项目南界：玉祥门 项目南部紧邻明城玉祥门和环城 西苑二期，交通方便、位置优越。 项目西界：环城西路和汽贸市场 项目西部紧邻明城环城西路北段， 路西边分布着大量的汽贸、机电市场。 项目北界：环城北路 项目北部紧邻环城北路以及城市 绿化带。 - - 古城墙和护城河都是西安闻名中外的标志性古迹，具有悠久的历 史和浓厚的文化氛围，是国内外游客的必选之地。但项目所在地环境 恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻的古城墙和护城河形 成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河的形象。调研表明，环城西 苑环境改造项目将创造良好的生态环境，有利于促进古城墙和护城河 的保护与历史文化的弘扬。 2、符合西安市

8、总体规划的需要 项目所在地占据了莲湖区乃至西安市的重要位置，然而其环境较 为恶劣，主要是一些以机电、汽修为主的市场和小商铺，以及一些居 民住宅。调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局， 不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源， 没有将该区域的地理位置优势体现出来，项目拆迁完成和后续建设将 改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局的需要。 3、项目片区商业布局完善的需要 项目周边聚集了很多以汽修、机电为主的公司及租赁户，以及达 到一定数量规模的居民，有着巨大的消费潜力，然而该范围内商业配 套极不完善，还没有形成一个商业中心以满足人们的日常消费，给周 围居

9、民的生活带来了极大的不便。项目拆迁安置完成和后续建设将极 大地满足区域居民的生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项 目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。 4、顺应西安市“城中村”改造的大背景，提升城市形象 - - 项目所在地是一个典型的“城中村”，里面商铺住宅结构混乱， 建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差的环境，且存在 着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造的重点区域之一。项目拆 迁安置完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业的发 展，同时也将为周围居民提供了一个休闲娱乐的场所。 5、发挥土地级差效益的需要 项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好的地理优势。

10、 本项目范围内目前主要是一些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局 混乱，没有发挥土地的级差效应。根据城市规划的要求，项目拆迁安 置完成和后续建设将建成集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱 乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带，成为古城 西安一处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展、提升生态 环境、促进土地效益潜力的发挥起到积极的作用。 1.3 可行性研究可行性研究编编制依据制依据 1、国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通 知（计价格20021980 号）； 2、国家计委、建设部建设项目经济评价办法与参数（第三版）， 2006 年； 3、国家发展计划委员会制定的

11、建设项目前期工作咨询收费暂行 规定（计价格19991283 号）； 4、国家计委办公厅投资项目可行性研究指南（试用版），2002 - - 年； 5、陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）； 6、 陕西省建设工程其他费用定额； 7、西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目 三期用地函； 8、西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书的 批复（市发改投发2008193 号）； 9、西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书 批复中部分内容的通知（市发改投发2008296 号）； 10、类似工程估算、概算指标； 11、委托方提供的有关其他资料； 12、有关建设项目

12、经济评价的基本参数和指标。 1.4 技技术经济术经济指指标标 （1）项目财务评价指标： 投资回收期：2.90 年（税后） 2.88 年（税前） 财务净现值： 262 万元（税后） 2020 万元（税前） 内部收益率（年）： 15.69%（税后） 12.47%（税前） （2）资本金财务评价指标： 财务净现值： 1364 万元 内部收益率（年）： 18.46% （3）国民经济评价 - - 财务净现值： 3856 万元 内部收益率（年）： 18.99% 1.5 可行性研究的主要可行性研究的主要结论结论 （1）项目前期工作准备充分，拆迁条件良好； （2）项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较

13、快回 笼资金； （3）项目财务评价和国民经济评价的各项财务指标均较好，经济 上可行； （4）项目具有较强的抗风险能力； （5）项目拆迁安置完成和后续建设具有明显的社会效益，能够得 到社会和政府的大力支持。 - - 第二章第二章 市市场场分析分析 2.1 西安市西安市莲莲湖区概况湖区概况 莲湖区是古城西安的中心城区之一，是驰名中外的“丝绸之路”的 起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。 1、莲湖区经济实力概况 为加快实现区域经济的跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设“经济 强区、和谐莲湖”的奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了“一线五区 四平台”的经济发展思路,加快对莲湖区的改造步伐。 2007

14、年莲湖区生产总值实现 200.62 亿元，标志着莲湖区经济规 模再上一个新台阶，其中第二产业实现增加值 115.78 亿元，增长 15.8%， 其中工业增加值 93.77 亿元，增长 16.1%。2007 年，莲湖区财政收入 达到 11.5 亿元，较 2006 年净增近 3 亿元，增幅为 33.7，地方财政 收入总量位居西安市 13 区县之首；规模以上工业总产值、固定资产投 资额、社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要 经济指标位居西安市前列。截至 2008 年 4 月底，莲湖区重点建设项 目共完成投资 91424 万元；地方财政收入完成 4.69 亿元，总量位居全 市第二；社

15、会消费品零售总额完成 68.84 亿元，达到近年来的最好水 平；规模以上工业增加值累计实现 35.07 亿元，绝对量位居全市第一。 2、莲湖区科技文化概况 该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区,区内有大、中 - - 专院校科、研院（所）10 多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境 内有 13 个王朝遗留下的古建筑、古墓葬、古石刻等文物古迹 125 处 （件），其中属国家、省、市级重点保护古迹、纪念地 19 处。 随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略的深入实施，莲湖 区迎来了前所未有的发展机遇。古代文明与现代文明交相辉映所显现 出的区位优势、后发优势、人文资源优势、土地资源优势，为

16、莲湖经济 的快速发展提供了强劲的动力。 2.2 西安市西安市莲莲湖区土地市湖区土地市场场分析分析 随着西部开发战略的深入实施，城市人口的增加，城市化、工业 化进程的推进，西安市建设用地需求量的急剧扩张，西安作为西北地 区绝对的中心城市，深受建设用地短缺的困扰。 总体来看，西安土地市场实行招、拍、挂以来，市场始终处于供不 应求的状态。虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大 对闲置土地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持 续增加，将继续提升市场对土地价格上涨的预期。与此同时，城市市 政基础建设及城市环境的改善，交通干道、辅助道路的拓宽改造和修 建，以及绿地、珠江、金地、复地

17、等越来越多实力雄厚的外来房地产企 业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水 平。 - - 莲湖区通过近几年的迅速发展，我们认为，由于在此项目的周围 没有成熟的商业，物业等等，如果更好的利用这块土地，也会提升周 边土地的价值，带动整个莲湖区的经济发展。 目前该区域可供开发的像环城西苑环境改造项目三期这样大片 的土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良 好，周边交通便利，拥有极佳的区位条件和文化氛围。本项目进行拆 迁安置完成后的后续建设将建成环境优美、安全舒适的集生态、商业、 休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。 2.3 西安市西安市莲莲

18、湖区商湖区商业业市市场场分析分析 莲湖区是西安市面积最大的中心城区，辖区内不仅制造业、印刷 业等产业发达，而且商贸繁荣兴旺，尤其体现在市内的区域，是西安 市新兴的大型商贸区。在“一线五区四平台”的发展思路上，莲湖区精 心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局， 促进了区域经济的进一步发展。 一是大兴路板块。莲湖区将在 4 至 5 年内，通过土地整理储备， 盘活该区域 8.3 平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实 力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅、机电产品及酒店餐饮等 商贸业为主体的区域经济增长极。 二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯一在唐长安西市原址上重 建的

19、以盛唐文化、丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开 发将分两期进行，一期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆、国际 - - 古玩城等，工程占地 300 亩，建筑面积为 66 万平方米；二期为丝路文 化风情板块、国际商务、文化交流板块、大型现代住宅板块等，工程占 地 200 亩，建筑面积为 62 万平方米，整个项目将于 2010 年全部完工 并投入使用。 三是历史街区板块。莲湖区是一个回汉民共居区，回坊等历史街 区的民俗餐饮文化形成了西安市的一大特色。街区内民俗、餐饮名店 鳞次栉比，民族服饰、工艺品、清真副食、特色餐饮店和回民小吃店等 品种丰富，如“德懋恭”水晶饼、同盛祥泡馍、贾三灌汤包子、

20、德发长饺 子等清真餐饮、食品。辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市 民生活及游客购物提供了很多的方便。 四是西大街板块。西大街是依托于钟楼四条主干线中的一条，有 着悠久的历史，经多年的发展，商业文化高度繁荣。街区内酒店、餐饮、 购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化、大规模、高档次的商业 格局，极大地提升了西大街在全市范围内的商业地位，2007 年西大街 荣获“中国著名商业街”。而且西大街辖区内金融机构齐全、网点众多， 工商银行、中信实业银行、招商银行等金融机构在西大街均设立了分 支机构，为西大街乃至整个莲湖区的发展做出了贡献，并且为附近居 民的生活提供了极大的便利，促进了辖区内的商业流

21、通。 五是桃园开发区板块。加大与西安高新区的产业链对接和产业配 套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企 业提供优质服务，确保科技创新配置资金到位，鼓励引导企业依靠科 技进步提高市场竞争力。 - - 六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐 射，正在建设中的商务新区，是莲湖区新兴的商业中心。目前土门街 心花园周围已有智圣物流、民生土门大厦、家世界购物广场、喜来登 大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行、交通银行、建设银行 等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。 七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进 全国各地的机电产品商家入驻

22、，进一步扩大商圈规模，提高产业竞争 力，形成以机电物流为核心的特色经济格局。 在打造“七大特色经济板块”进程中，莲湖区将建设特色街区与道 路拓宽后的产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产 业，实行一个街区主营一类产品制度，增强同类产品的聚集程度，实 现街区产业集约化、规模化、专营化和特色化的有机结合，真正做到 “一街一品”，拉动区域经济快速发展。 总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民的 消费要求，有着良好的商业市场环境，是一个消费、娱乐、购物的理想 地。项目所处位置是莲湖区核心地带的一部分，拆迁完成后项目开发 建设定位于以古城墙、护城河为背景的城市水系风光园林和生

23、态景观 走廊及功能齐全的特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求 旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有 较好的市场前景。 - - 2.4 项项目目 SWOT 分析分析 1、 、优势优势分析分析 区位：与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处， 比邻古城墙、护城河以及环城西苑一二期，具有得天独厚的区位优势。 规模：项目占地面积大，可以通过富有创新性的规划和园林设计 将项目本身规模优势进一步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。 开发商声誉和实力：投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司 有深厚的政府背景，以及广泛的社会关系，同时拥有较强的资金优势， 有能力制定并

24、实施长期发展战略，具备较强的土地成片拆迁、基础设 施建设、招商引资和运营能力。 商业氛围：项目所在地域比邻市中心、安定门等商业圈，随着项 目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能 更加凸显项目本身的商业优势。 2、劣、劣势势分析分析 区域形象：周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及 改造，该影响将逐渐消除； 文化氛围：城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进一步发 展这点可以得到有效规避； 拆迁安置：涉及大量的拆迁、安置和补偿，工作进展中将会遇到 一定的阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量 - - 的商户、居民和租赁户，拆迁安置工作存在一定的困难，

25、但是投资商 在采取积极的措施来落实拆迁安置协议的签订。 3、机会分析、机会分析 本项目存在着以下发展机会： 政府支持：该项目是西安市的重点项目，项目建成对提升城市的 总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要的作用，并且出台 了西安市发展和改革委员会文件、 关于进一步改善投资环境的意见 等文件，并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将 大力支持项目的建设。 发展潜力：城西位于陕西“一线两带”发展战略的中心位置，有大 的格局，比邻城市中心，并将随着“西咸一体化”地发展而发展，该区 域具有较大的发展潜力，可极大地吸引客户的关注，提高该项目的知 名度。 需求：随着社会的发展进步，市民对

26、绿色健康文化环境的需求较 为迫切，本项目拆迁完成后的开发建设将定位成集园林景观、文化展 示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精 品景观带，满足市民对绿色健康文化环境的需要。 遗址保护：西安将结合明城墙遗址、护城河和环城公园建成城墙 遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址的保护和旅游产业的发展；本 项目紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后项目的开发建设将与城墙遗址公 园相辅相成，存在着较大的发展机会。 - - 4、威、威胁胁分析分析 竞争：项目周边还有一些零散的土地出让资源，对本项目构成一 定的威胁。但是本项目是区域内最大的一块优质土地资源，在市场需 求方面本项目的定位较高，预计周边

27、零散土地资源对本项目的威胁会 较小。 成本：拆迁安置具有一定的不确定因素，同时由于目前物价上涨， 可能会对项目成本产生一定的影响，但可以在拆迁安置前通过签订相 关合同来规避。 5、 、结论结论与与对对策策 通过以上分析，我们已经能够清晰地看到，该项目所面临的优势、 劣势、机会分析以及相对应的对策分析，最后根据列出的对策分析汇 总如下： 时机策略：利用政府的政策引导，在城西发展的大好时机下，把 握市场，着力打造绿色文化生态综合社区，加快建设和推广速度。 竞争策略：最大化的发挥项目所在区域的价值；争取在区域层面 竞争中脱颖而出； 推广策略：在招商引资上，大力宣传项目优势和重大的发展机遇， 全力吸引

28、国内外知名商业和旅游地产开发机构。 2.5 典型案例分析典型案例分析 西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求的状态。 - - 根据 2005 年统计资料，总体土地价格较 2004 年上涨 5.9，其中居 住用地上涨 6.7；至 2006 年底，因为供应量不足，土地价格的上涨 更趋强烈；2007 年，西安市共招拍挂供地 6010 亩，实现土地毛收入 97 亿元，土地平均价格进一步上升。 虽然政府不断增强对土地供应市场的监管，并不断加大对闲置土 地的清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量的持续增加， 将继续提升市场对土地价格上涨的预期。 对西安市土地出让市场的调查后，选取的典型案例

29、如表 2-1 所示： 表 2-1 典型案例对比表 序号地块位置土地价格（万元/亩）规模（总面积）成交日期 1唐延路332 309.91 亩 2007 年 2西稍门 30818.02 亩 2007 年 3 东大街以北35910.80 亩 2007 年 2.6 价格定位价格定位 本项用地的价格定位采用市场比较法。市场比较法的基本原理是 对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正 价格的加权平均价格作为项目的价格。市场比较法要经过选择案例、 确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确 定项目价格等六个步骤。 （1）选择可比案例 从典型案例中选取与本项目在用途、功能

30、较为接近的三个地块作 - - 为可比实例。 （2）修正因素的确定 三个案例与本项目在整体状况、功能上上比较接近，但在以下方 面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、个别因素。 因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 （3）计算修正系数 修正系数的计算方法如下： 每个因素的取值以项目为基准值计算，案例的因素取值参照基准 值计算。最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。修正系 数计算如下表 2-2： 表 2-2 修正系数计算表 比较因素 可比实例 区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数 唐延路100/101103/100104/100102/1001.08 西稍门100/100

31、105/100104/100102/1001.11 东大街以北100/106102/100104/100101/1001.01 （4）权重的确定 根据所选可比实例距本项目距离的远近程度，对各案例的权重 确定如下： “唐延路”： 0.30 “西稍门”： 0.40 “东大街以北”： 0.30 （5）比准价格的确定 - - 根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下： 案例一比准价格：3321.08359 万元/亩 案例二比准价格：3081.11=343 万元/亩 案例三比准价格：3591.01363 万元/亩 （6）项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上五个案例的比准价格的加权平均，计算如下

32、： 项目比准价格3590.303430.403630.30=354 万元/亩 依据以上计算结果，综合考虑市场行情、销售状况和销售策略， 本着安全性、保守性的原则，确定本项目土地出让价 350 万元/亩。 2.7 拟拟建建项项目定位目定位 1、产品定位 ：项目内涵包括地上建筑物和构筑物的拆迁、安置、 补偿，以及场地平整。拆迁完成和场地平整后项目建设将定位于集园 林景观、文化展示、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市防洪等系统 为一体的城市精品景观带。项目价格定位详见本章 2.6 节。 2、客户定位 一级目标：国内外知名商业和旅游地产开发机构； 二级目标：西安市知名商业和旅游地产开发机构。 3、形象

33、定位：项目拆迁安置完成后的后续建设定位于环境优美、 安全舒适的集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观 生态区。 - - 第三章第三章 项项目用地目用地现现状及拆迁安置方案状及拆迁安置方案 3.1 土地土地调查调查 项目占地面积为 125 亩，南起玉祥门，北至环城北路，全长约 600 米，净用地面积约 105 亩。 3.2 拆迁拆迁户调查户调查 项目拆迁范围内共有住户 676 户，其中单位户 16 户、租赁户 517 户、私产户 143 户。总计需要拆迁房屋面积 86121 平方米，另外空院 落 3795 平方米。 3.3 建筑物建筑物调查调查 项目范围内沿环城西路北段分布部分企业、

34、汽修和机电市场、小 餐饮等建筑物。建筑密度大，通达条件差，汽修和机电市场及厂房多 为旧危用房，市场内杂物较多，营业环境较差。 3.4 管管线调查线调查 项目所在地环城西路北段供水管网、供电管网、通信管网分布较 完善，道路系统、排污管网和天燃气、热力等管网系统发达，城市基础 设施条件相对比较完善。 - - 3.5 拆迁安置拆迁安置实实施的原施的原则则、 、进进度度计计划划 拆迁安置按照统一规划、统一拆迁、统一建设、统一安置、以人为 本、公开、公平、公正合理的原则进行。 从 2008 年第二季度初开始动员和协商并签署相关拆迁安置补偿 协议，计划到 2009 年第二季度完成全部拆迁安置补偿工作。详细

35、拆 迁安置补偿进度安排见 5.3 节的项目建设进度表。 3.6 拆迁安置拆迁安置补偿补偿方案方案 该项目的拆迁实施方案严格按照西安市城市房屋拆迁管理办法 、西安市城市房屋拆迁管理实施细则以及西安市环城西苑环境改 造项目三期工程改造拆迁摸底情况进行。 本项目的拆迁安置补偿方案经征求被补偿村民的意见和讨论后， 决定按照“房屋用途”进行。 1、营业房屋补偿安置方案 项目所在地内有营业房屋建筑面积为 19253，根据有关谈判协 议，并通过修正后，拆迁补偿费按 6812 元/。 2、仓储房屋补偿安置方案 项目所在地内有仓储房屋建筑面积为 7075，根据有关谈判协 议，并通过修正后，拆迁补偿费按 3449

36、 元/。 3、办公房屋补偿安置方案 项目所在地内有仓储房屋建筑面积为 30447，根据有关谈判协 议，并通过修正后，拆迁补偿费按 3449 元/。 - - 4、住宅房屋补偿安置方案 项目所在地内有住宅房屋建筑面积为 26888，根据有关谈判协 议，并通过修正后，拆迁补偿费按 3264 元/。 5、旅馆房屋补偿安置方案 项目所在地内有旅馆房屋建筑面积为 2459，根据有关谈判协 议，并通过修正后，拆迁补偿费按 4537 元/。 6、空地补偿安置方案 项目所在地内有空地面积为 3795，根据有关谈判协议，并通过 修正后，拆迁补偿费按 2214 元/。 7、相关费用 项目拆迁评估费为前六项之和的 3

37、，搬家费为 1200 元/户，奖 励费为 2400 元/户，拆迁劳务费为 3000 元/户（非住宅）和 2400 元/户 （住宅）。 第四章第四章 项项目开目开发发建建设设条件条件 4.1 自然条件自然条件 1、地理位置：大致为北纬 34，东经 108。 2、大气压力：冬季 97.87KPa,夏季 95.92KPa 3、温度：年平均温度 13.3，最冷月平均温度-1.0，最热月平均 温度 26.6。 - - 4、湿度：最冷月平均 67%，最热月平均 72%。 5、降水：一日最大降水量 92.3MM，平均年降水量 591.1MM,最大 积水深度 22CM。 6、冻土深度：最大冻土深度 45CM。

38、 7、风：夏季平均风速 2.2M/S，冬季平均风速 1.8M/S，全年主导风 向为 NE14，夏季主导风向为 NE16，冬季主导风向为 NE13。 8、日照：全年日照时数为 2038.2 小时，全年日照百分率为 46%， 日照间距系数为 1.59。 4.2 项项目目规规划用地条件划用地条件 1、地质情况满足项目建设的要求 项目拆迁安置完成和后续建设后，定位于环境优美、安全舒适的 集生态、商业、休闲、娱乐为一体的高品质城市综合景观生态区。项目 所在地地势平坦，没有地质断裂带。根据勘查取证，该项目的地质情 况完全满足拆迁和建设的要求。 2、满足城市规划的要求 项目所在地属于西安市莲湖区规划范围内，

39、该项目的拆迁符合城 市整体规划的要求。 4.3 项项目市政配套条件目市政配套条件 1、给水：该项目西侧环城西路北段、南侧玉祥门、北侧的环城北 路均敷设有城市给水管网，能保证项目拆迁和将来建设期间的连续给 - - 水。 2、排水：项目周边已铺设较为完善的排污管网系统，可以从环城 西路北段一侧引接排雨水、污水管网，雨水经排水管网直接排入市政 雨水管网，污水经除污处理后排入市政排水管网。 3、电源：项目周边已建有完善的供电管网，可从环城西路北段或 玉祥门附近的供电管网接线供电。 4、天燃气：项目建设区处于城市建设区内，管道天燃气供应条件 良好，无需设置专用的天燃气调峰设施。项目内的天燃气用户调峰由

40、城市燃气输配系统统一考虑。 5、热力：项目四至道路的热力管道系统条件良好，已铺设至项目 所在地。 6、通信：项目处于城市建设区内，周边通信基础设施条件良好， 通信配套良好，可直接从项目附近道路接入。 - - 第五章第五章 项项目拆迁方案目拆迁方案和机构和机构费费用确定用确定 5.1 拆迁拆迁规规模模 项目总占地面积为 125 亩，改造范围内共需拆迁户数 676 户，其 中单位户 6 个、租赁户 517 户、私产户 143 户，共需拆迁房屋面积 86121 平方米，另外空院落 3795 平方米。项目拆迁完成后只需进行场 地平整，无需进行道路、给排水、供电、热力、天然气和通信等工程建 设。 5.2

41、 劳动劳动安全安全 前期拆迁安置中容易发生冲突事件，应由投资商选择专业合格的 拆迁公司严格按照有关法律法规和拆迁协议进行，以保证和谐拆迁。 拆迁单位在项目中的劳动保护主要体现在拆迁现场管理，应由拆 迁单位出台详细可行的拆迁人员及甲方人员劳动保护方案，包含拆迁 人员现场安全生产作业管理方案、拆迁人员与甲方管理人员的拆迁现 场劳动保险方案、拆迁机械安全生产作业管理方案等。 5.3 拆迁拆迁进进度安排度安排 根据项目前期审批文件和项目立项建议书，依据陕西省建筑工程 工期定额以及目前西安市类似工程施工进度，本项目立项及审批从 2008 年 1 月份开始到 3 月份结束，拆迁摸底和协议谈判工作在 200

42、8 年 2 月份到 5 月份 3 个半月中完成，拆迁安置补偿工作将从 2008 年 - - 5 月份中旬开始到 2009 年 5 月中旬结束，场地平整工作与拆迁安置 补偿工作进行搭接，从 2009 年 1 月份开始 6 月份结束，土地出让将 在 2009 年 7 月份开始到 2010 年 12 月底结束，整个项目历时三年。 项目建设进度图的安排详见表 5-1。 表 5-1 项目进度表 2008 年2009 年2010 年 时间 工作内容 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 项目立项及审批

43、 拆迁摸底 协议谈判 拆迁、安置、补偿 工作 土地平整 土地出让 5.4 项项目目组织组织机构机构 考虑到项目拆迁规模较大以及项目的重要性，为保证项目有力的 组织实施，项目的拆迁安置工作由西安莲湖基础设施建设投资有限公 司委托西安市莲湖区城市重点项目综合开发中心承担。 5.5 项项目建目建设设管理管理费费用研究用研究 项目在建设的整个过程中会主要在以下几个方面涉及到管理费 用：人员工资、员工福利费、办公费、修理费、拆迁安置管理费用、土 地出让管理费用、销售管理费用等。 根据该项目的工作量和类似的拆迁工程经验，管理费用按 771 万 元考虑，详见投资估算 7.3 章节。 - - 第六章第六章 环

44、环境影响境影响评评价价 6.1 评评价依据价依据 中华人民共和国环境保护法 建设项目环境保护条例国务院 253 号令 环境空气质量标准 GB309596 大气污染物综合排放标准 GB1629796 西安城市总体规划环境保护规划 6.2 区域区域环环境境质质量量现现状状 随着城市规模扩大及城市快速发展，西安正面临着诸多矛盾与环 境问题。主要表现为城市基础设施建设滞后，生产生活污染水绝大多 数未经过处理直接排入地表水体，导致水环境污染整体呈上升趋势。 根据 2003 年统计，全市地表水按功能区划分类别标准判断，达标率 只有 55.9%。大气污染超过国家环境空气质量二级标准 35%。虽然经 过几年的

45、控制，今年的空气质量是近十年来中最好的一年，但还是存 在着较严重的污染。 作为西安市的传统工业区、仓库区，莲湖区有“电工城”、 “航空城”、 西安电力制造公司、西安印钞厂等众多大型企业，对莲湖的发展做出 贡献的同时也给莲湖的环境带来了一定的污染，在水方面表现更加突 出。2007 年 11 月份环境质量与环境检测表明，莲湖区扬尘污染较为 严重。目前，项目范围内分布有大量的汽修、机电等商户，卫生、秩序 - - 等经营环境较差，而且项目内建筑物破旧不堪，总之项目自身环境质 量较差。 6.3 环环境保境保护规护规划划 面对西安市环境现状，西安市政府下决心要改善城市的环境质 量。 环境保护规划中确定了环

46、境保护分期目标。 近期目标为：积极稳妥地推进城市化进程，经济建设、城乡建设 和生态环境建设同步规划、同步实施、同步发展。2007 年创建“国家 环保模范城市”，2010 年实现环境各要素质量基本达标。 远期目标为：城市建设有序、文明、祥和，公共服务和社会服务等 功能完善。环境各要素质量全面达标，建成完善“八带五区”的生态绿 地系统， “八水绕长安”的河湖水系系统，点、带、面、网的城区绿化系 统。城市园林化，乡村城市化，把西安建成社会进步、经济发达、环境 优美，古代文明与现代文明交相辉映，古城区与新城区各展风采，人 文资源与生态资源相互依托的国际性现代化大城市。 本项目作为环城西苑环境改造项目三

47、期工程，与前期的环城西苑 环境改造项目一期、二期紧密联系，构成城墙遗址公园的西段，项目 拆迁完成后的建设将定位于集园林景观、文化展示、商业服务、餐饮 娱乐、古城保护、城市防洪等系统为一体的城市精品景观带，对项目 区域内的环境保护和环境质量提高有很大的促进作用。 - - 6.4 环环境影响境影响评评述述 本项目对大气、噪音、水质等进行检测分析，并针对项目拆迁可 能对环保的影响作一般性的预测和评价。 1、环境保护的意义 本项目的开发不仅有利于城市经济的发展，而且有利于项目周边 环境的保护，其意义主要体现在以下方面： （1）景观环境的保护：西安市是我国六大古都之一，旅游资源十分 丰富，旅游业是西安的

48、支柱产业之一，而环境景观是旅游业赖以生存 发展的基础。本项目地处西安市莲湖区环城西路以东、玉祥门以北、 环城北路以南、护城河以西，项目建设能有效地改善项目周边的环境 景观，有效地改善城市面貌。 （2）城市街景通视效果的改善：项目现状与莲湖区经济快速发展 的现实情况极为不相称，项目内在环境需要极大地改善。项目拆迁安 置及后续建设将该区域定位于集园林景观、文化展示、水上旅游、地 下停车、地下购物、绿化休闲、商业服务、餐饮娱乐、古城保护、城市 防洪等系统为一体的城市精品景观带，成为城西一处富有诗情画意、 具有明清风格的，以古城墙、古护城河为背景的城市水系风光园林和 生态景观走廊及功能齐全的特色商业街

49、区，成为古城西安又一处文化 亮点和旅游观光胜地。 2、环境影响 拟建项目位于西安市莲湖区环城西路以东、玉祥门以北、环城北 路以南、护城河以西，周边商业区较密集，环境复杂，实施过程中会带 - - 来一定的环境影响。 (1)拆迁和场地平整期间，各种施工机械产生很大的噪音，但对于 周围居民点等影响较小；场地平整期间带来的扬尘，从而造成水质、 空气等污染，但影响范围不大，且随施工结束影响随之消除。 (2)项目拆迁和场地平整完成后，环城西路和环城北路汽车尾气排 放的有害气体将对大气造成污染；两条道路的交通噪音也将对项目范 围内造成一定的影响，超标现象将有所发生。 3、环境保护措施 (1)做好区域内工程拆迁、施工开挖、物料运输等过程中的环境管 理工作，采取有效措施，防止和减少扬尘、噪音、运输车辆抛洒、生态 破坏、水土流失等环境问题。 (2)该区域拆迁和基础设施建设过程中产生的生产、生活污水，统 一经城市污水管网排至污水处理厂，经污水处理达标