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1、目目 录录 第一章概论2 1.1 简述.2 1.1.1 项目名称2 1.1.2 项目承办单位2 1.1.3 可研报告的编制单位2 1.1.4 研究工作的范围和内容2 1.1.5 可研报告的编制依据2 1.2 研究工作概述.2 1.2.1 拟建项目地点2 1.2.2 项目目标定位2 1.2.3 主要建设条件2 1.2.4 主要建设项目及施工安排2 1.2.5 主要技术经济指标2 1.3 研究结论及建议.2 第二章 可行性研究的思路与框架2 2.1 项目可行性研究的基本原则2 2.2 可行性研究报告的编制依据2 2.3 可行性研究要解决的关键问题2 第三章 项目建设的基本条件分析2 3.1 项目规
2、划概况2 3.2 项目区位及用地2 3.3 项目周边设施分析2 3.4 施工单位公司简介2 第四章 市场分析与项目定位2 4.1 西安房地产投资环境现状和总体发展趋势2 4.1.1 西安房地产投资环境现状2 4.1.2 西安市房地产的总体发展趋势预测2 4.2 西安市酒店的市场分析2 4.2.1 西安市酒店的现状分析.2 4.3 项目商业市场分析2 4.4 西安写字楼市场分析2 4.5 本项目市场可行性分析2 4.6 本项目目标客户定位及价格定位2 4.6.1 写字楼客户2 4.6.2 酒店客户2 4.6.3 商业部分客户2 第五章 项目总体规划方案2 5.1 项目规划设计思想2 5.2 在整
3、体设计中主要遵循的原则2 5.3 项目总体规划2 5.4 项目专业设计2 5.4.1 项目建筑设计2 5.4.2 节能设计2 5.4.3 项目电气设计2 5.4.4 项目动力规划和暖通设计2 5.4.5 项目管网综合2 5.5 项目消防安全管理2 第六章 项目总体建设方案2 6.1 项目组织机构设置及岗位分析2 6.2 项目进度安排的措施2 6.2.1 统一部署施工进度，确保按时竣工2 6.2.2 提高施工效率，降低项目成本2 6.2.3 合理安排施工顺序，确保工程质量.2 6.3 项目实施进度计划2 6.3.1 有关项目进度说明2 6.3.2 项目实施进度计划2 第七章 销售计划及收入测算2
4、 7.1 项目的营销策略2 7.2 项目收入估算2 7.2.1 招待所收入2 7.2.2 商铺租金收入2 7.2.3 写字楼租金收入2 7.2.4 停车场收入2 第八章 投资估算及资金筹措2 8.1 本项目总投资估算2 8.2 项目资金筹措2 8.3 项目运营期间经营成本估算2 第九章 财务评价及风险分析2 9.1 财务评价2 9.1.1 项目基本财务计算条件2 9.1.2 财务盈利能力分析2 9.2 项目敏感性分析2 9.3 项目风险分析2 9.3.1 风险分析2 9.3.2 风险控制对策2 第十章 结论与建议2 10.1 评估结论2 10.2 建议2 第一章第一章概论概论 1.11.1 简
5、述简述 1.1.1 项目名称项目名称 陕西电力建设总公司调试研究综合楼 1.1.2 项目承办单位项目承办单位 陕西电力建设总公司 1.1.3 可研报告的编制单位可研报告的编制单位 陕西西冶项目管理投资咨询有限公司 1.1.4 研究工作的范围和内容研究工作的范围和内容 根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的要求，本报告对 陕西电力建设总公司调试研究综合楼建设背景、基本建设条件、市 场分析与项目定位、总体规划方案、总体建设方案、销售计划与收 入测算、投资估算与资金筹措、财务评价与风险分析等方面进行了 综合研究和分析，并按照委托书的要求，重点突出了经济可行性分 析和工程技术可行性分析，提出了合理的
6、建议，为项目承办单位和 其他利益者有效地进行项目决策和建设提供科学的依据。 1.1.5 可研报告的编制依据可研报告的编制依据 （1）城市居住区规划设计规范； （2）建设项目经济评价方法与参数(第三版)； （3）城市居住区公共服务设施设置规定； （4）住宅设计规范； （5）住宅建筑设计标准； （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准； （7）城市道路绿化规划及设计规范； （8）高层民用建筑设计防火规范； （9）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）； （10）陕西省建设工程其他费用定额； （11）实用建筑工程估价手册； （12）西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则； （13）造价工程师
7、常用数据手册； （14）城市居住区规划设计规范； （15）中华人民共和国城市规划法； （16） 建设部城市规划编制办法。 1.21.2 研究工作概述研究工作概述 1.2.1 拟建项目地点拟建项目地点 本项目位于西安市东北部的新城区长乐西路 3 号，该区域毗邻 产灞生态区，附近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景 的交辉相映，周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该 项目宗地南北长 36.6 米，东西宽 123.27 米，主要道路为长乐西路 和金花北路；该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地 手续已办妥；该地地势平坦，原有构筑物已拆除，具备三通一平。 没有需要保留的文物等设施
8、，无不良工程地质条件。 1.2.2 项目目标项目目标定位定位 本项目是集商业办公、娱乐酒店和商场为一体的综合建设项目， 目标消费者在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官 员等收入水平较高并且稳定的人群。 1.2.3 主要建设条件主要建设条件 项目宗地地势较好，增值潜力大，自然条件很好，区域环境优 越，项目开发前景很好；项目所在地附近水、电、路、气、通讯、 教育、医院、商场、邮政、交通等基础设施及市政设施非常完善； 周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好。 1.2.4 主要建设主要建设项目及施工安排项目及施工安排 本项目主要包括前期工程、基础工程、主体建筑、安装工程、 室内外
9、装修工程、公共配套工程等，施工顺序的安排既考虑空间顺 序，又要考虑各工种之间的顺序，严格执行建筑行业的设计和施工 规范，以确保工程质量；总工期 20 个月，施工过程统筹部署施工进 度，合理安排施工工序，确保项目进度要求。 1.2.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 陕西电力建设总公司调试研究综合楼总投资 8117.82 万元，全 部为自有资金投资。投资回收期、净现值、内部收益率等财务指标 均较好。主要经济数据与评价结果如表 1.1 所示。 表 1.1 主要经济数据及评价结果 序号名 称单位数量 1经济数据 1.1总投资万元 8117.82 企业自筹万元 8117.82 1.2总收入（建成第一
10、年）万元 2649.08 2财务评价指标 2.1 税后项目财务净现值 （Ic=13%） 万元 234.53 2.2税后财务内部收益率% 13.63% 2.3税后投资回收期年 9.17 2.4 税前项目财务净现值 （Ic=12%） 万元 3055.54 2.5税前财务内部收益率% 19.33% 2.6税前投资回收期年 6.89 2.7投资收益率% 19.25% 1.31.3 研究结论及建议研究结论及建议 通过分析和论证，我们得出以下结论：陕西电力建设总公司调 试研究综合楼符合西部大开发的背景，项目规划和建设方案科学、 合理，财务评价结论较好，风险较低。因此，陕西电力建设总公司因此，陕西电力建设总
11、公司 调试研究综合楼综合评价结论是：项目开发可行。调试研究综合楼综合评价结论是：项目开发可行。 在陕西电力建设总公司调试研究综合楼开发过程中，应注意如 下方面： （1）做好宣传工作，扩大市场效应和领先优势； （2）加强各分项项目的投资控制。 （3）项目投资商业部分选择竞争拍卖的整体销售模式，存在一 定的销售风险，建议适当提前商业部分投资客户意向的确定，以便 将来商业部分设计功能及布局、格调能满足客户使用要求。 第二章第二章 可行性研究的思路与框架可行性研究的思路与框架 2.1 项目可行性研究的基本原则项目可行性研究的基本原则 （1）独立性原则：即要求在进行可行性研究的过程中要摆脱当 事人利益的
12、影响，可行性研究工作始终坚持独立的第三者立场。 （2）客观性原则：就是要坚持从实际出发、实事求是的原则。 建设项目的可行性研究，是根据建设的要求与具体条件进行分析和 论证而得出的。 （3）真实性原则：指在进行可行性研究的过程中所运用的数据 资料必须真实可靠，结果必须真实、公允。 （4）科学性原则：即要求按客观规律办事。这是可行性研究工 作必须遵循的最基本的原则。用科学的方法来收集、分析和鉴别原 始的数据和资料，以确保它们的真实和可靠。每一项技术与经济的 决定，都有科学的依据，是经过认真的分析、计算而得出的。 2.2 可行性研究报告的编制依据可行性研究报告的编制依据 （1）城市居住区规划设计规范
13、； （2）建设项目经济评价方法与参数(第三版)； （3）城市居住区公共服务设施设置规定； （4）住宅设计规范； （5）住宅建筑设计标准； （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准； （7）城市道路绿化规划及设计规范； （8）高层民用建筑设计防火规范； （9）陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）； （10）陕西省建设工程其他费用定额； （11）实用建筑工程估价手册； （12）西安市建设项目城建费用统一征收办法实施细则； （13）造价工程师常用数据手册； （14）城市居住区规划设计规范； （15）中华人民共和国城市规划法； （16） 建设部城市规划编制办法。 2.3 可行性研究要解决的关键问
14、题可行性研究要解决的关键问题 项目可行性研究是在建设项目投资决策前对有关建设方案、技 术方案和生产经营方案进行的技术经济论证。可行性研究必须从系 统总体出发，对技术、经济、财务、商业以至环境保护、法律等多 个方面进行分析和论证，以确定建设项目是否可行，为正确进行投 资决策提供科学依据。项目可行性研究所要解决的关键问题如下： （1）通过项目可行性研究全面分析项目自身的优势、劣势和所 处环境的机遇和挑战，提出初步规划方案和整体营销方案。 （2）通过项目可行性研究分析项目的财务盈利能力和财务清偿 能力，在计算项目投资收益率、内部收益率、投资回收期等相关财 务指标的基础上为投资决策提供科学依据。 （3
15、）通过项目可行性研究进行项目的盈亏平衡分析、敏感性分 析等，以科学估计项目面临风险的大小。 本项目可行性研究报告的编制思路如下图 3.1 所示。 图 2.1 可行性研究的基本工作思路 结论及建议 项目财务评价及不确定性分析 项目进度安排项目营销方案项目投资估算与 融资方式 市场调研与预测 现场走访并向相关人员了解情况 第三章第三章 项目建设的基本条件项目建设的基本条件分析分析 3.1 项目规划概况项目规划概况 陕西电力建设总公司调试研究综合楼（含综合办公楼及职工培 训中心）位于西安市新城区长乐西路 3 号。由陕西电力建设总公司 投资建设，占地面积 3289 m2,总建筑面积 27518m2。项
16、目规划建设 1 栋综合办公楼及职工培训中心，同时配套建设相应的公用设施以及 辅助工程设施（地下停车场、绿地、健身广场、道路等）。建设项 目施工期共 20 个月，2013 年年底全部交付使用。 主要建筑系统及建筑材料: 主体结构:框架结构、框剪结构 电梯系统:直升电梯 外墙材料:涂料、瓷砖 供暖系统:集中供暖 门窗系统:塑钢门窗 主要设备材料： 通风系统，消防器材，仪器仪表，防雷接地； 门窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墙地面砖； 光源灯具，低压电器，变配电，电线电缆，弱电系统； 供水设备，管材管件，阀门组件，室外排水，五金水暖； 康体设施，园林绿化，小区监控，门禁系统。 3.2 项目区位及用地项目
17、区位及用地 本项目位于西安市东北部的新城区，该区域毗邻产灞生态区， 附近有兴庆、长乐两座公园，还有浐灞两河优美水景的交辉相映， 周边环境在不久的将来是最佳的商业、办公区域。该项目宗地南北 长 36.6 米，东西宽 123.27 米，主要道路为长乐西路和金花北路。 该地被西安市政府规划为房地产开发用地，建设用地手续已办妥。 该地地势平坦，构筑物已拆除，具备三通一平，没有需要保留的文 物等设施，无不良工程地质条件。 表 3.1 项目综合技术经济指标 内容指标内容指标 占地面积： 3289 总建筑面积： 27518 裙楼面积： 13057 招待所面积： 7161 商铺面积 6530 停车位（地下）：
18、 98 位 写字楼面积 6527 停车位（地上）： 31 位 地下室面积： 7300 绿地率： 33% 建筑密度 22.4% 容积率： 2.4 3.3 项目周边设施分析项目周边设施分析 城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿 插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又 不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商 和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城 区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大的潜力。 近几年的经济发展和市政建设步伐，使得项目所处区域的房地 产具有较大的升值空间。周边日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐 步形成，为该项目的
19、商铺价格奠定了一定的基础。生态城东是西安 现在发展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。项目所在地附近 水、电、路、气、通讯、教育、医院、商场、邮政、交通等基础设 施及市政设施非常完善。周边社区配套成熟，区域内同类物业销售 经营状况良好。 目前，项目周边商业气氛浓厚，沿西安长乐路一线向东，相继 涌现了白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪 广场、新兴 24G、西北轻工市场等商业地产项目，使这一传统商圈 呈现出新的活力。与此相对应的金花南路一带，立丰购物广场也将 展示 MALL 在西北地区的全新内涵，沃尔玛、时代华纳等世界级名 品的入驻，给这一区域带来全新的商业活力与新鲜的商业气息。
20、 康复路、轻工一线商圈的壮大，将逐渐引领西北地区批发零售 的时代潮流，并以其几十年的商业底蕴与商脉，成为西安商业地产 市场上的一支生力军。 项目周边教育文化氛围浓厚，有西安电力高等专科学校、西工 大附属中学、西安现代职业学校西北电机小学、西安现代职业学校、 西安电机中学、西安电力高等专科学校、西安市自达中学、西工大 附属中学等学校。 项目附近医疗卫生设施非常发达，附近有西京医院、第四军医 大学西安五仁医院、陕西中西医结合医院、瑞光口腔医院、陕西生 殖医学医院、康大药房、圣和医院、西京医院、澡露堂新康大药房、 北方医院等。 项目周边金融设施齐全，各大银行均在项目周围设有支行或是 储蓄所，如中国光
21、大银行长乐西路储蓄所、建设银行胡家庙支行、 工商银行长乐西路西口储蓄所、西安商业银行长乐西路支行、金华 北路邮政储蓄所等。 项目周边交通非常便利，10 路、410 路、527 路、27 路车等均 可直接到达，可到达项目所在地的主要车次详细可见图 3.1。且西 安市近期建设规划安排建设两条地铁线路，即火车北客站至韦曲， 三桥后围寨至纺织城，全长 50.3 公里，总投资 179.5 亿元。其中， 地铁一号线经过项目所在地，这就使得项目所在地的交通更加便捷。 综上所述，该项目宗地地理位置较好，未来增值潜力具大，自 然条件很好，区域环境优越，周边配套设施齐全，项目开发前景很 好。 图 3.1 项目附近
22、交通示意图 3.4 施工单位公司简介施工单位公司简介 西北电力建设集团公司（陕西电力建设总公司）是具有突出管 理优势和雄厚施工实力的电力建设企业。前身是西北电力建设局， 始建于 1952 年，历经多次体制变革，1988 年更名为陕西电力建设 总公司，1999 年改组为西北（陕西）电力建设集团公司。历经五十 多年的艰苦创业和蓬勃发展，现已成为一个资产近 5 亿元、年产值 超过 25 亿元、拥有四个专业工程施工全资子公司、近十个控（参） 股公司和直属单位、员工近万人的企业。公司及所属公司具有电力 工程施工总承包一级资质、房屋建筑施工总承包一级资质、调试甲 级、监理甲级资质，以及国家对外承包工程经营
23、资格证书。 五十多年来，公司及下属公司在国内近三十个省、市以及国外 十余个国家承担了百余项工程项目建设任务，尤其是承担了从日 本、英国引进的第一座大型火电站、中国第一条 330kV 输电线路及 变电站、中国第一条 500kV 交直流输电线路施工、750kV 输变电线 路监理，积累了先进的施工技术和管理经验。 五十多年来，公司始终秉承“品质成就未来”的核心理念，强 化管理和技术创新，公司参与工程总承包、施工承包、工程管理、 调试、监理、咨询、技术服务的所有在建工程进度正点、安全良 好、质量优良，赢得了各方的广泛赞誉，也获得了十余项国家、省 部级荣誉称号，使“西北电建”响彻国内，叫响国际。承建的深
24、圳 妈湾电厂工程、齐鲁石化自备热电厂工程荣获“鲁班奖”；唐山陡 河电站、秦岭电厂二期、500kV 平武输电线路及 330KV 秦北庄输电 线路工程、国华内蒙准格尔电厂、宁夏石嘴山电厂、宁夏中宁电厂 扩建、京能内蒙岱海电厂一期、陕西韩城第二发电厂一期、750kV 示范等 10 余个工程先后荣获国家工程质量银奖；陕西渭河电厂二、 三期、陕西宝鸡第二发电厂、陕西户县第二发电厂等 10 余个工程荣 获电力优质工程奖。 近十多年来，公司立足国内，瞄准国际，合纵连横，全面进军 国际电力建设市场，先后与中国东方电气集团公司、中国技术进出 口总公司、中国机械设备进出口总公司、中国成达工程公司等知名 企业合作，
25、承接并实施完成了 24 台火电机组、一条国家级输变电线 路、共 11 个涉外工程的施工、管理、技术服务、监理、调试等任 务。其中，主要有伊朗阿拉克电站，伊拉克巴格达东电厂，印度加 尔各答 Durgapur 电厂、Sagardighi 电厂、Rosa 电厂、Hisar 电 厂，印度尼西亚莫加克托电厂、苏娜拉亚电厂、南望电厂，越南汪 秘电厂以及刚果（布）输变电项目，工程质量、管理、进度均创造 了所在国一流水平，得到了中外各方的高度赞誉，提升中国电力建 设形象的同时，树立了“西北电建”响亮的国际品牌。 近年来，公司注重科学管理，实施全面创新，整合并通过了国 内国际质量、职业健康安全及环境管理体系认证
26、；公司被评为“陕 西省文明单位标兵”、陕西省“守合同、重信用”单位、陕西省重 点工程立功竞赛先进单位、建设银行“AAA 级信用等级企 业”、2007 年度全国电力建设优秀施工企业、陕西省电力公司综合 先进、“四好”领导班子、党风廉政建设、思想政治工作、双文明 先进等多项荣誉。 目前，公司拥有雄厚的施工机具、管理和技术队伍，积累了丰 富的国内国际工程建设经验，具有同时承建 68 座大中型电 站、15002000 公里送变电线路及配套变电站、20 万平方米工业与 民用建筑工程的能力，可广泛开展工程施工总承包、专业承包、工 程监理、调试以及建设管理、咨询服务等各项业务。 第四章第四章 市场分析与项目
27、定位市场分析与项目定位 4.1 西安房地产投资环境现状和总体发展趋势西安房地产投资环境现状和总体发展趋势 4.1.1 西安房地产投资环境现状西安房地产投资环境现状 自 1992 年以来，西安的房地产业受本地经济环境的影响，经历 了一个从市场初步启动到相对高速发展的过程，1993 年、1994 年西 安房地产投资均成倍增长。在商品房制度出台初期，市场开发及销 售均表现出一定的不成熟，而从 1995 年开始，国家加强了对房地产 投资和信贷资金的计划管理，严格控制高档房地产建设，从 95 年到 99 年，经过国家的宏观调控和房地产强势企业的不断崛起，西安的 房地产业从盲目开发、无序竞争、不甚理智购买
28、阶段逐步向平稳成 熟阶段过渡。同时国家实施积极的住房消费调控政策，商品房建设、 销售方面的法律、法规日益完善，物业管理逐步规范，将西安的房 地产市场逐步推上了一个良性、健康地发展轨道，伴随着宏观经济 的持续走好，西安的房地产业也步入了产业发展的黄金时期。 2002 年是西部大开发走向深入的一年，在市政府“十五”计划 地指引下，西安两大支柱产业高新技术产业及旅游业发展态势良好， 同时在产业结构调整、固定资产投资、旅游、对外贸易等方面都取 得了好的成绩，国民经济运行质量和效益不断改善，城乡人民生活 水平也相应获得提高，居民收入稳步增长，消费领域逐渐扩大，消 费方式也呈现出多样化，表现在住房消费方面
29、的支出也有较大幅度 增长。 2002 年伴随着政府各项宏观调控政策平稳运行以及市场环境的 持续改善，西安房地产业的发展也渐入佳境。二手房市场开放、土 地市场交易招拍挂制度、交易契税减半政策出台，这些政策无不显 示出政府进一步将房地产推向市场，由市场来进行产业的调整、运 作、发展，同时也体现出政府对房地产业的支持力度。城市化建设 步伐的加快，旧城改造工程的深入实施，长安撤县设区、 “西安 CBD 建设规划”及“大西安都市圈构想”等等政策的出台，为西安的房 地产业带来了更大的发展契机。西安市房地产市场经过短期的政策 及季节性调整，步入了发展的新阶段，各级市场交投活跃，土地市 场供给充足，交易已经开
30、始实行招拍挂制度，通过市场竞争来调节 土地资源的分配。二手房市场完全开放后目前对新商品房市场的影 响已经有所显现，在商品房开发方面，商品房建设仍表现出较高的 增长态势，从 2002 年市场新推出的楼盘可以看出：开发商在产品定 位、建筑设计、销售策略等方面均对市场有了较为深刻的认识，较 之前成熟了许多。 2003 年在政府宏观政策的引导以及市场的自我调节下，西安房 市保持了良好的发展态势，土地市场实行招拍挂制度后，地价相对 于改革前有一定程度上浮；二手房市场仍处于发展期，市场表现较 上年活跃，交易量有所增长；商品房市场无论从开发还是销售均高 于去年，可以看出开发商对市场仍然抱有相当高的热情，同时
31、市场 销售的走高也给其带来了相当大的信心支持。从政府的角度来看， 上年全国局部地区市场存在的一些过热及结构不合理的现象已引起 其注意，从 2003 年以来政府对土地市场的规划及控制政策，银行放 贷利率的一系列调整均可见一斑，这也为促进、规范楼市良好运行 提供了政策引导。 西安房地产市场经过 2003 年种种政策规范及市场的快速发展， 为 2004 年的市场带来了更新、更高的发展起点。2004 年西安房地 产市场仍然平稳运行，开发及销售较去年同比均保持着较高的增长 幅度。同时经过 2003 年二手房市场在开放过程中的不断磨合，2004 年的市场容量及开放程度继续扩张中，自中介市场而始的二手房市
32、场变革逐步开始上演，作为市场交易双方的中间方，中介市场的逐 步规范运作将为未来西安二手房市场的进一步发展起到重要作用。 从新商品房市场运行来看，2003 年被称之为房地产市场的“土地年” ，而 2004 年则被谓之“金融年”的称号，而这种来自土地与金融市 场的变革仍处于不断深入的演变之中。8.31 之后的房地产市场经过 对土地市场的深层次调控，从源头对未来的房地产市场运作肃清了 一系列障碍，但也让众多开发商未来运营面临着更大的挑战。伴随 着政府对土地、金融市场的不断紧缩调控，新商品房市场的运作也 越来越趋于规范，新物业开发、物业管理等方面的法规政策也越来 越严格规范着商品房市场的运行。 200
33、5 年的西安楼市仍然伴随着来自政策面的深层次调整相对平 稳运行， “国八条”及七部委关于做好稳定住房价格工作意见的通 知对于调控市场、稳定房价提出指导性意见。西安按照中央宏观 调控精神，结合本土市场实际现状也同样采取了系列宏观调控措施， 这些政策的出台对规范西安房地产市场发展、稳定住房价格具有积 极的意义。伴随着房地产市场格局的不断完善以及市场规范制度对 市场的不断引导及调节，房地产的市场化运作趋势已经越来越为明 显，在市场无形指挥棒的引导下，商品房的供应与购买行为也逐步 走向理性与成熟，一级市场、二级市场及三级市场结构也将趋向合 理化，而市场的最终成熟必将是价格、供给、需求等市场运作主因 素
34、及各影响因素之间的适度平衡。 2006 年，西安房地产市场销售量较去年同比仍有较大增加，发 展势头迅猛。但是政策方面更加严厉，中央政府出台了“国六条” 及与之配套的“九部委十五条” ，继续深化“国八条”的宏观调控， 对房地产项目提出了具体的户型面积比例，每个城市的套型建筑面 积 90 平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开 发建设总面积的 70%以上。并将全额征收营业税的时间由购买住房 不足 2 年增加到 5 年，以抑制投机和投资需求。此次政策调控力度 之大，前所未有，并且政府很可能将此当成一项长期政策，10 年内 都很难发生变化。而开发商要想“活”下去，就必须尽力做好 90
35、 平 米以下户型的设计，坚持实用主义，才能挺过这次难关，并在竞争 中胜出。 2007 年以来，西安商品房销售量和价格都是加速上涨，上半年 销售量同比增加 36.81%，而价格则上升了 6.72%。这与人们对政府 房地产调控政策的失望和今年以来的物价快速上涨不无关系。 从总的发展情况来看，2003 年到 07 年是西安房地产市场发展 较为迅速的时段。在全国其它城市房地产价格增长过快形成了一定 泡沫的时期，国家先后出台一系列的宏观调控政策，以打压房地产 发展不协调的现象，在这种情况下，西安房地产市场的发展却相对 比较平稳，价格每年都保持 5%以上的增长幅度，显示了其较为健康 地运行。 2008 年
36、，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动 荡波动，相比 2007 年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表 现出从未有过的低迷，进入 2012 年第一季度，整体房地产市场新盘 还在不断推出，供应持续增长，买卖双方角色互换，自住需求成为 市场主导，成交量温和放量，持续攀升，逐步回暖。 在西安楼市旧有格局中，南北发展势如破竹，高新区一马当先， 曲江、经开区异军突起，只有东西楼市显得矜持、内敛，发展较缓。 因而西安楼市有了“南金、北银、东铜、西铁”的说法。而近两三 年以来，这一看法在西安地产界正逐渐改变，尤其随着新兴骏景 园、紫昕花庭、东尚、紫铭小区、紫薇家天下、沁水新城、水岸 清城以及千
37、亩大盘广厦水岸东方的相继建成和亮相，西安城东地 产逐渐变得炙手可热起来。 城东处喧闹之地，享幽静之愉，是一块可以在闹市与幽静中穿 插生活的理想佳地，既离开了市中心又不失其繁华，既远离郊区又 不乏其幽静，这里无疑是新都市主义的核心区域。一些外来投资商 和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现将使东城 区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。 目前城东房地产的发展主要在两个片区，一是环城东路以东、 浐河经济开发区西界以西片区，近年来在城东开发的新商品房基本 上都集中此片区；二是纺织城片区，主要是房改前开发的集资房和 公房。 2004 年，城东的住宅价格基本上在 2900 元/平米左右浮动
38、， 2005 年，已经突破了 3000 元/平米，2007 年价格则达到了 3200 元/ 平米。住宅的销售量也是迅速增长，近两年的增速都在 40%以上。 很显然这预示着人们对城东地产的看好。 康复路、轻工、义乌商城已经成了西安对外的贸易平台，可以 这么讲：“大到家电，小到针线”应有尽有。西安市民衣食住行等 物品的流通基本上都在这些大大小小的批发市场进行。城东是一个 大路货的集散地，货样齐全、价格便宜，是西北地区首屈一指的服 装、生活用品批发市场，多少年来商贾云集，繁华依然。城东的商 业地产也是水涨船高，不断崛起。近年来，丹尼尔服装商城、多彩 商城、华东服装城、金朗商城等项目的落成运营，充实着
39、康复路商 圈的商业氛围。长乐路也已逐渐形成了康复路之外的城东商业代表。 白马世纪广场、西北商贸中心、新兴 24G、轻工综合商务楼等项目 建设，无疑使城东商业地产得以延伸。 城东的写字楼和别墅都非常少。写字楼少是因为城东的产业比 较特别军工产业，因此也就不需要相应的写字楼。虽然如此， 城东还是有一颗写字楼明星西部电力国际商务中心屹立于互助 路旁，一枝独秀，说明城东对写字楼还是有需求的。城东的别墅也 很少，仅沁水新城和就掌灯有一些，这与城东的环境特点有关，别 墅或是依山傍水，或是建设在高尔夫球场、原始森林等优美的风景 区，对自然环境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000 年后才 开始治理，西安
40、动物园更是 2004 年搬迁的。没有相应地环境，别墅 自然不会产生。 4.1.2 西安市房地产的总体发展趋势预测西安市房地产的总体发展趋势预测 据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势： （1）市场还将有 2-3 年的快速增长期。这一时期，市场需求旺 盛，开发商利润丰厚。之后将进入 10 至 20 年的稳定增长期。 （2）各区域板块之间的差距将会进一步缩小，宏观调控力度将 会加强，市场将会发展得更为有序和规范。 （3）房地产开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密 集度要求越来越高，开发企业出现两极分化，专业化、品牌化企业 将主宰市场，弱者或被迫形成企业联盟，或被淘汰出局。 （4）房地产行业
41、相对较高的利润空间，将使得越来越多的投资 者进入这一行业，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，并会影响 整个房地产市场的格局。同时也将影响房地产价格稳中趋降。 （5）消费者金字塔中部群体将成为未来市场的中流砥柱，商品 房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。 （6）多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有 效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。 4.2 西安市酒店的市场分析西安市酒店的市场分析 4.2.1 西安市酒店的现状分析西安市酒店的现状分析 本项目招待所按照三星级酒店标准就行建设装修，因此相关的 数据资料参考西安市三星级酒店。 西安市是世界著名的历
42、史文化名城和国际旅游城市，具有丰富 的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资 源在全国名列前茅。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到 近 1600-1700 万余人次，其中 2007 年西安共接待境外旅游者 70 万 人次，接待国内旅游者 1685 万人次，旅游总收入 113 亿元，其中外 汇收入 2.9 亿美元，巨大的旅游资源为西安的旅游业带来丰厚利润 的同时，也为西安的酒店业、饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的 机遇。 （1）西安酒店的规模数量 对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前西安有 4 家五星 级酒店、6 家四星级酒店、15 家三星级酒店、20 家准三星级酒
43、店和 近 100 家二星级及以下酒店。调查还显示，西安目前五星级酒店客 房总数为 1700 余套，四星级酒店客房总数为 2600 余套，三星级酒 店客房总数为 3500 余套，准三星级酒店客房总数为 3800 余套，二 星级酒店客房总数为 11000 余套，以上所有酒店、宾馆合计客房总 数为 22600 余套。 （2）西安酒店的星级分布 据西安房地产信息网统计数据显示，目前西安五星级、四星级、 三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例分别为 3%、4%、10%、14%和 69%，其中二星级及以下的酒店所占比例占 到绝大多数，而准三星级以上的酒店数合计只有 31%，表明目前西 安酒店业还是以中
44、低档次酒店为主。 （3）西安酒店的分布与经营状况 从各级酒店的分布和经营状况看，目前主要存在以下几种情况： 酒店的布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内、城南和城东 三城区的酒店数占到西安市所有酒店数的 75%；而城西、城北和西 高新三城区酒店数合计占全市酒店数的 25%，可见酒店在各个城区 之间的分布十分不平衡。 酒店的入住率受旅游季节变动的影响 非常明显，淡季和旺季使得同一个酒店或表现为冷若寒冬，或表现 为如沐春风。 酒店所处的位置对酒店的入住率影响巨大，位置好 的酒店无论旺季淡季都能有相对稳定的入住率，而位置稍差的酒店 其入住率一直上不去。 准三星级以上的酒店其经营状况整体上要 好于低档
45、次的酒店，但在准三星级以上的酒店之中仍然存在位置好 坏所带来的差异。 统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常的利润水平。 调查中有部分酒店表示近年来酒店的客房入住率开始下降，经营利 润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业的平均利润水平，而市场竞争 态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑；但另一方 面，一些酒店却一直保持较高的入住率（有些酒店如高新区新纪元 宾馆其入住率常年保持在 90%左右） ，并保持较高的利润，这表明尽 管西安酒店业的竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈的竞 争态势中从容获利，这无一不在说明酒店业是个具有很高管理技能 的行业，它经营的好坏不但与酒店提供的硬件服务
46、有关，而且它提 供的软件服务更为重要，在酒店的管理上谁更为客户着想，谁提供 的软服务更细、更周到、更符合客户心意，谁就可能获得更大的市 场。相反，那些固步自封，不思创新的酒店，自然免不了被市场所 淘汰的命运。 调查数据显示，酒店平均客房入住率达到 70%，其中客房入住 率为 75%和 65%的酒店数分别占 31.6%和 26.3%，两者合计占到 58%；客房入住率最高达到 90%的酒店占 15.6%，入住率最低为 45% 的酒店占 10.5%。表明，西安酒店整体入住率平均水平基本维持在 70%左右，不同酒店之间则由于地理位置和经营方式的差异而使得其 入住率出现参差不齐的情况。 （4）西安市酒店
47、客源特征分析 西安酒店接待的客户主要是以散客为主，占入住客人的 35%； 其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的经营对 象主要是针对散客和境内外的旅行游客。以参加会议、商务洽谈、 培训为目的入住的客户占 16%，机关单位（以陕西省其它地区为主） 占 13%，其它消费形式占 10%。值得注意的是，近年来，以参加会议、 商务洽谈、公司培训等为目的的消费有增长之势，这就提醒酒店经 营者，如何为这些准客户提供更好的商务条件从而在众多的酒店中 抢占有限的客户将是酒店利润增长与否的一个重要策略。 从对酒店的客户年龄的调查看，客户的年龄中要以中、青年人 为主，同时也不乏年纪更轻和年纪更长的
48、人。消费者职业上没有非 常明确的区分，从企业老板、个体老板、政府官员、公司经理、职 业白领到学生均有一定的比例。而客户的消费特征主要以旅行消费、 公款消费、商务消费和住宿餐饮等，其中又主要以旅游消费和商务 消费为主。 （5）客户选择酒店考虑的主要因素分析 从入住客户资料分析，一般来讲，作为旅游观光者其选择入住 的酒店时都希望该地区交通方便、四通八达，去哪里都方便；同时 购物方便，随时选择一些特色物品，留作旅游纪念。对于商务人士 的下榻选择，一般是也都是选择商业发达、交通便利、附近有银行、 邮政等区域的酒店。即入住客户在选择酒店时最看重的交通和商业 环境。 4.3 项目商业市场分析项目商业市场分
49、析 西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，作为古丝绸之路的 起点，商贸业有着辉煌的历史。近年来，西安商贸业以“发展大商贸、 建设大市场、搞活大流通”为目标，大力调整经济结构，深化体制改 革，加强设施建设，取得了长足发展，已初步建立起统一、开放、 多元、竞争的商贸流通格局，西部商贸中心的地位逐步形成。 随着社会经济的发展，城市化进程的加快，未来西安作为世界 闻名的历史文化古都，旅游名城，中国重要的教育、科研、装备制 造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市，新欧亚大陆桥中国段和 中西部中心城市，需要在尊重城市的历史和客观发展规律的基础上， 以人为本，以改善人居环境、完善城市功能、健全服务体系、提高 生活质量为目标，制订出西安市商业网点规划对策，逐步形成布局 合理、功能齐全、统一开放、竞争有序的现代服务业新体系，以适 应我国加入世贸组织后对外开放新形势的要求，并形成良好有序的 市场竞争环境，保障我市商业快速、健康、持续发展。 在西安，具有十几年商业底蕴的康复路、轻工一线，是西北地 区极负盛名的服装鞋帽、轻工业品批发零售的集散地。经过十几年 的发展演变，不合时宜的商业布局已不堪承担现代商业发展的重任， 因而大批量的