百灵小区可行性研究报告(优秀可研报告) (3).doc

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1、目目 录录 一、总一、总 论论- 1 - 1.1 项目背景 - 1 - 1.2 项目概况 - 4 - 二、政策环境与需求分析二、政策环境与需求分析- 11 - 2.1 政策环境分析 - 11 - 2.2 房地产市场分析 - 17 - 2.3 建设规模 - 19 - 2.4 营销方案 - 20 - 三、建设地点与区域条件三、建设地点与区域条件- 22 - 3.1 建设地点 - 22 - 3.2 区域概况 - 23 - 3.3 主要建设条件 - 25 - 四、规划建设方案四、规划建设方案- 28 - 4.1 规划设计主题 - 28 - 4.2 总体规划方案 - 28 - 4.3 建筑设计方案 -

2、31 - 4.4 结构设计方案 - 36 - 4.5 电气设计方案 - 38 - 4.6 给排水设计方案 - 44 - 4.7 采暖、通风设计方案 - 48 - 五、节能节水措施五、节能节水措施- 53 - 5.1 节能原则 - 53 - 5.2 编制依据与原则 - 53 - 5.3 节能措施 - 54 - 5.4 节水措施 - 56 - 六、环境影响评价六、环境影响评价- 57 - 6.1 环境现状 - 57 - 6.2 项目建设与运营对环境影响 - 57 - 6.3 环境保护措施 - 58 - 6.4 环境影响评价结论 - 61 - 七、劳动安全卫生与消防七、劳动安全卫生与消防- 62 -

3、 7.1 劳动安全 - 62 - 7.2 卫生防护措施 - 63 - 7.3 消防 - 64 - 八、组织机构与开发进度安排八、组织机构与开发进度安排- 70 - 8.1 组织机构 - 70 - 8.2 开发进度安排 - 71 - 九、项目招投标要求九、项目招投标要求- 73 - 9.1 编制依据 - 73 - 9.2 招标要求 - 73 - 9.3 招标方案 - 74 - 十、投资估算与资金筹措十、投资估算与资金筹措- 75 - 10.1 投资估算 - 75 - 10.2 资金筹措 - 81 - 十一、项目财务分析与评价十一、项目财务分析与评价- 82 - 11.1 评价依据与基础数据 -

4、82 - 11.2 营业收入与经营成本 - 83 - 11.3 项目盈利能力分析 - 85 - 11.4 项目偿债能力分析 - 86 - 11.5 不确定性分析 - 86 - 11.6 财务评价结论 - 88 - 十二、结论与建议十二、结论与建议- 90 - 12.1 研究结论 - 90 - 12.2 提出建议 - 90 - - 1 - 一、总一、总 论论 1.1 项目背景项目背景 1.1.1 项项目名称目名称 *县百灵小区开发项目 1.1.2 开开发发建建设单设单位概况位概况 本项目由*市*房地产开发有限责任公司开发建设。 *市*房地产开发有限责任公司前身是*县*房地产开发有限 责任公司，创

5、立于 2005 年 4 月，于 2007 年 3 月更名为*市*房地产 开发有限责任公司。 1.1.3 可行性研究可行性研究报报告告编编制原制原则则与依据与依据 1、 、 编编制原制原则则 （1）严格遵循国家有关法律、法规，从实际出发，合理确定建设 规模，做到选址合理、功能健全、设施完善、安全卫生。 （2）本着实事求是的原则分析论证该项目的实施条件和工程技 术方案的可行性，认真调查研究各项基础条件，避免不利因素对工程 建设和运营过程中产生的不利影响。 （3）在科学发展观的指导下，坚持可持续发展战略方针，贯彻执 行国家和地区对环保、安全及消防方面的有关规定和标准。 （4）坚持“独立、客观、科学、

6、可靠”的原则，提出可供项目单位决 - 2 - 策的建议，也为有关部门审批项目提供参考依据。 2、 、编编制依据制依据 （1）建设单位编制可行性研究报告委托协议及设计要求 （2）*市城市总体规划（2010-2020 年） （3）*镇总体规划（2007-2010 年） （4）*县旧城区改造实施方案 （5）城市居住区规划设计规范GB50180-93 （6）民用建筑设计通则GB50352-2005 （7）住宅设计规范GB50096-1999（2003 版） （8）*市城市规划管理技术规定 （9）建设单位提供的基础资料和数据 1.1.4 项项目提出的理由与目提出的理由与过过程程 *市拥有储藏丰厚的煤炭资

7、源和矿产资源，目前，已经发现的具 有工业开采价值的重要矿产资源有 12 类 35 种，是西部地区乃至全 国煤炭和天然气的重要产地。随着全球经济的高速发展，全球性的能 源供求紧张为*营造了得天独厚的发展空间，丰富的资源成为* 市城市发展的强力助推器。 *市在全球性能源紧张的背景下依托资源优势抓住机遇实施科 学合理的能源战略，其经济建设在短短几年之内得到了迅速的发展， 成为一座经济实力雄厚的新兴工业化城市。尤其“十一五”以来，*市 全力实施“结构转型、创新强市”和“统筹城乡、集约发展”战略，全市 - 3 - 经济社会又好又快发展，成为我国西部最为活跃的经济区之一。 然而，*市作为地处西部较为偏僻地

8、区，虽然近几年依托资源优 势实现了经济建设的跨越式发展，但是由于发展起点较晚、经济社会 发展基础较差，城镇建设基础和居住环境条件均较为薄弱，规模小、 档次低、服务功能差、承载能力弱，城镇化严重滞后于工业化进程， “小城镇、大工业”的矛盾日益突出，已不能满足随着经济发展而日益 增长的经济、社会需求。 为此，*市抓住契机，适时地提出了加快城市建设的发展战略目 标，制订了关于推进城镇化的决定，编制了城镇化发展规划，将 城镇化作为新形势下加快*跨越式发展的最大基础建设全力推进。 在城市建设中，坚持工业化带动城镇化、城镇化促进工业化的互动战 略。 在此背景下，*县作为*市总体规划中的 15 个重点城镇，

9、根据 *市“三年大建设、三年大变样”的城镇总体发展战略要求，围绕“提 升城镇品位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的总体思 路和实施“收缩转移、集中发展”战略要求，按照“循环渐进、节约土地、 集约发展、合理布局”的原则，制定了*镇城市总体规划（2007-2020 年）和*镇旧城区改造实施方案，全面启动了城镇基础设施建设 和旧城区改造工程。 在此基础上，*市*房地产开发有限责任公司董事会、管理层经 过深入考察调研和研究讨论，确定了建设一处集商住小区与酒店一 体化开发方案，并取名为“百灵小区”，委托我公司对该项目进行可行 - 4 - 性研究。 对此，本公司接受委托后，组织有关专业技术人员

10、对项目所在地 进行了实地考察，进行了相关的材料收集和调查研究，对当地城镇规 划要求和建设条件等情况进行了认真的调查研究，组织有关专家对 研究方案进行了分析论证，并与建设单位交换意见的基础上编制了 本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策参 考依据，也为有关主管部门进行立项审批提供审批依据。 1.2 项目概况项目概况 1.2.1 拟拟建地点建地点 本项目建设地点为*市*县政府所在地*镇，项目场址位于* 镇东北部旧城区改造区域，地块南临百灵路、西靠*中学，总占地面 积 20445m2（合 30.667 亩）。 1.2.2 主要建主要建设设条件条件 1、本项目拟建地点位于*镇旧城区，

11、属于由当地政府统一组织 实施的旧城区改造工程，符合当地城市总体规划和旧城改造政策，并 且享受旧城区改造有关优惠政策。 2、本项目拟建地点属于城镇传统生活区，目前正处于全面实施 旧城区改造，周边正在或即将建设诸多新型小区、配套商业等，将形 成良好的生活居住氛围。 3、项目地块紧临城市主干道路，区域内市政道路、供配电、给排 - 5 - 水、燃气热力等城镇公用配套设施完善，向北可通过城镇外环路方便 出行，向南可通过百灵路及*北路等进入城镇中心区，具有方便快捷 的交通出行条件。 4、本项目场址紧邻*中学，周边有*人民医院、实验小学及邮 政居、购物中心等文体卫生及商业设施，具有便捷完善的生活配套设 施条

12、件。 5、本项目建设用地已落实，拆迁补偿工作已得到政府、群众等 有关群体的认可和接受，场地工程地质勘察工作已完成，项目各项基 础建设条件已基本落实。 综上所述，本项目具有得天独厚的区位优势和不可复制的商住 配套条件，适合建设居住生活与商业休闲等居民商住地产的开发。 1.2.3 建建设规设规模与目模与目标标 1、建、建设规设规模模 本项目总用地面积为 20445m2，根据地块规划条件和项目规划 要求结合当地市场需求，规划总建筑面积 35907m2，拟建 1 栋中高层 住宅楼、2 栋多层住宅楼和 1 栋多层酒店及配套商业用房，其中： （1）中高层住宅楼按 9 层设计，其中底层为车库，2-9 层为住

13、宅楼， 规划建筑面积 9124m2，其中住宅建筑面积 7808m2、车库建筑面积 1316m2。 （2）多层住宅楼中，1 栋按 6 层设计，底层为商业，2-6 层为住宅， 另 1 栋按 5 层设计，全部为住宅，规划建筑面积为 7775m2（不含底层 - 6 - 商业）。 （3）多层酒店按 6 层（底部 2 层按裙房）设计，其中 1-2 层为餐饮 部、会议室等，3-6 层全部为客房，规划建筑面积 8000m2，另配套 619m2地下车库和设备用房。 （4）配套商业除住宅楼底层为 1 层外，其余全部按 2 层设计，并 在场地东侧沿街布置，规划建筑面积 10173m2，另建设 216m2物业用 房等

14、公共配套设施。 2、建、建设设目目标标 本项目根据当地城镇建设规划和旧城区改造要求，结合当地居 住小区及配套商业建设需求，通过市场化运作，拟建一处基础设施齐 全、配套设施完善、环境优良、完全卫生、出行便捷的现代化城镇商 住小区。 3、开、开发发建建设设期期 本项目计划开发建设期为 2010 年 7 月2011 年 7 月，其中商品 房自建设第一年下半年达到预售条件后开始销售，计划用 2 年时间 内全部出售，酒店部分建成后由本项目建设单位自营。 1.2.4 投投资资与效益情况与效益情况 1、 、总总体投体投资资与效益情况与效益情况 本项目估算总投资为 7000 万元，其中：商品房开发产品成本为

15、4874 万元、形成固定资产 2051 万元、经营资金 75 万元。 根据建设单位投融资计划，本项目开发建设投资采用自筹资金 - 7 - 与预收款结合的方式，其中投入资本金 2875 万元，占总投资的 41%，其余 4124 万元由回笼预售款滚动投入，占总投资的 59%。 （ （2）效益情况）效益情况预测预测 根据当地市场需求、价格水平预测数据和自营酒店运营方案，本 项目预计实现商品房销售收入 9292 万元，其中营业税金及附加为 525 万元、预提土地增值税为 139 万元；自营酒店每年实现 942 万元 的营业收入，其中营业税金及附加 52 万元。 项目经营成本中，根据商品房开发项目运营特

16、点，其开发产品成 本按销售进度结转为商品房经营成本，既为 4874 万元；自营部分每 年运营费用为 442 万元，其中日常经营费用为 377 万元、综合折旧与 摊销费为 65 万元。 根据项目营业收入与成本费用数据，本项目商品房销售实现营 业利润总额 3893 万元，上缴企业所得税 973 万元，可实现税后利润 2920 万元；自营部分每年实现营业利润 448 万元，上缴企业所得税 112 万元，可实现税后利润 336 万元。 从商品房与自营部分综合考虑，本项目总投资收益率为 12.06%，资本金净利润率为 19.53%；项目所得税后财务内部收益率 为 17.28%、财务净现值为 412 万元

17、、投资回收期为 4.74 年。 从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务 基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率、资本金净利润率、投 资回收期等指标均可满足投资者预期要求；项目各年累计盈余资金未出 现短缺现象，表明项目运营效益满足自身的生存和运营，财务生存能力 - 8 - 较强。 从财务评价角度综合考虑，本项目的建设是可行的。 1.2.5 问题问题与建与建议议 从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大的不确定因 素是地产价格的变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议 建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积 极做好营销策划方案、采取适时得当的销售

18、策略，以最大限度保障本 项目的开发进度和销售计划如期完成。 1、加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 2、应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投 标方面的有关规定和标准。 3、积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、 顺利进行。 4、精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。 5、工程实施过程应有全程监控，制定严格的验收标准，严格合同 管理，保证建设内容的功能完善。 1.2.6 主要技主要技术经济术经济指指标标 主要技主要技术经济术经济指指标标表表 序号序号项项 目目单单位位数数值值备备 注注 一一基基础础指指标标 1.1 总用地面积m2204

19、45 合 30.667 亩 1.2 总建筑面积m235907 - 9 - 其中：地上建筑面积m235288 地下建筑面积m2619 1.3 建筑密度%38.8 1.4 容积率 1.73 1.5 绿化率%37.2 二二技技术术指指标标 1 建设规模m235907 1.1 高层住宅m27808 9 层（1 层为车库） 1.2 多层住宅m27775 5 层,6 层（1 层位商业） 1.3 配套商业m210173 2 层 1.4 酒店m28000 6 层 1.5 公共配套建筑m2216 物业用房等 1.6 地上车库m21316 高层住宅楼底层 1.7 地下车库m2619 酒店部分 1.6 可出售规模m

20、223072 1.6.1 高层住宅m27808 1.6.2 多层住宅m23775 不含 4000m2置换面积 1.6.3 配套商业m210173 1.6.4 地上车库m21316 1.7 自营规模m28000 酒店m28000 其中：客房 间 130 3-6 层，30m2/间 餐饮m22000 1-2 层，不含大堂等 - 10 - 1.8 规划居住户数 户 140 1.9 停车位个242 地上停车位个217 其中车库 18 个 地下停车位个25 1.10 开发建设与运营期限 建设工期月13 商品房销售期月24 酒店经营计算期年10 三三经济经济指指标标 1 总投资万元7000 其中：开发产品成

21、本万元4874 商品房部分 形成固定资产万元2051 酒店部分 经营资金万元75 酒店流动资金 2 资金筹措万元7000 100% 其中：资本金万元2875 41.08% 银行借款万元0 0.00% 预售收入 4124 58.92% 3 营业收入万元18716 其中：销售收入万元9292 销售期各年合计 自营收入万元9424 经营期各年合计 4 经营成本万元9293 商品房销售与自营合计 - 11 - 其中：销售经营成本万元4874 销售期各年合计 自营经营成本万元4419 经营期各年合计 5 营业税金及附加万元525 商品房销售与自营合计 6 土地增值税万元139 商品房销售与自营合计 7

22、营业利润万元8236 商品房销售与自营合计 8 所得税万元2059 商品房销售与自营合计 9 税后利润万元6177 商品房销售与自营合计 四四单单位面位面积积指指标标 1 单位面积开发建设投资元/m21949 按总建筑面积平均分摊 2 单位面积土地成本元/m2256 按总建筑面积平均分摊 3 单位面积利润总额元/m22294 按总建筑面积平均分摊 4 单位面积税金元/m2720 按总建筑面积平均分摊 5 单位面积税后利润元/m21720 按总建筑面积平均分摊 五五财务评财务评价指价指标标 1 总投资收益率 12.06% 2 资本金净利润率 19.53% 3 项目投资内部收益率 137.40%

23、所得税前 4 项目投资内部收益率 17.28% 所得税后 5 项目投资财务净现值万元3442 所得税前 6 项目投资财务净现值万元412 所得税后 7 全部投资投资回收期年1.46 所得税前 - 12 - 8 全部投资投资回收期年4.74 所得税后 - 13 - 二、政策环境与市场分析二、政策环境与市场分析 2.1 政策环境分析政策环境分析 2.1.1 我国房地我国房地产业产业政策政策环环境境 我国自 1998 年开始对城镇住宅全面实施市场化改革以来， 房地产业一直以较快的速度发展。同时随着房价的快速增长，投 资型、投机性炒房现象日益加重，对城镇居民的正常购置房屋造 成了较大影响。因此，为了抑

24、制房价过快增长、优化房地产结构、 稳定房地产市场和保持国民经济的良好运行，国家陆续出台了 多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商 品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格 的基本稳定和房地产业的健康发展。 1、2003 年：国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 (18 号文)出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的 政策性商品住房”， “住房供应主体”被大部分的商品房所替代。 影响：房地产业成为国民经济支柱产业。 2、2004 年：国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营 性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（71 号令）

25、 ，通知规定国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进 行。 影响：协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声 - 14 - 一片。 4、2005 年：3 月份国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的 通知（俗称“国八条”）。4 月份温家宝主持国务院常务会议，认为房地 产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施， 被称为“新八条”。 影响：两个“八条”政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢 复快速增长。 5、2006 年：5 月关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （37 号文）出台，被业界称为“国六条”。意见规定对购买住房不足 5 年 转手交易的，销售时按其

26、取得的售房收入全额征收营业税，重点发展 中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。套型 建筑面积 90 平方米以下住房比重必须达到开发建设总面积的 70% 以上。 影响：“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城 市出现较长一段时间的观望，但之后楼价又出现报复性上涨。 6、2007 年：8 月 7 日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的若干意见（24 号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住 房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。 10 月 1 日中华人民共和国物权法正式颁布实行，明确规定对公有 财产和私有财产给予平等保护。11 月 30

27、 日，建设部等七部门联合发 布经济适用房管理办法，明确规定经济适用住房购房人拥有有限 产权。 - 15 - 影响：政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障 制度方面的完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳 入政府公共服务职能。这意味着房地产业的调控方向将发生重大变 化。 7、2008 年：1 月 7 日国务院下发国务院关于促进节约集约用地 的通知，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。2 月 央行和银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法，3 月住 房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。下半年 起，地产业连续 5 年的宏观调控结束：9 月 16 日

28、、10 月 9 日、10 月 30 日、11 月 26 日、12 月 23 日五次降息。10 月 22 日财政部、国税总 局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减 免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降 为 20%。12 月 21 日关于促进房地产市场健康发展的若干意见出 台，减免营业税，放松二套房贷。 影响：在全球金融危机的背景下，中国楼市出现 10 年大拐点，量 价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，11 月起成交量开始回升。 8、2009 年：2008 年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积 极”，多次下调存款准备金率，五次

29、降息，商业性个人住房贷款利率的 下限扩大为贷款利率的 0.7 倍；最低首付款比例调整为 20%。中央经 济工作会议将 2009 年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好 又快发展”；“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施， - 16 - 强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续 出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等 措施。 影响：这些促进住房消费的优惠措施，对金融危机以来走向低谷 的房地产也在 2009 年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机、抑制 经济恶化的重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高峰 的华丽转身。同时也造成了房价和

30、销量飞速上涨态势，原本低迷的楼 市迅速反弹，商品房销售面积、销售额、销售均价达均超过 2007 年 的最高点，使房地产政策由年初的刺激政策开始转向抑制房价上涨 转变，形成房地产政策和楼市价格的过山车般的变化。 9、2010 年：由于 2009 年下半年开始的新一轮房地产价格的快速 上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨、泡沫隐 现、投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向“重民 生、抑投机，抑制房价、扩大保障”转变。上半年陆续出台了抑制房价 过快上涨、促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关政策，如： 2009 年 12 月国土部等部委联合发文收紧土地受让政策，开发商须

31、首 付一半且一年内缴全款；2010 年 1 月国务院发布关于促进房地产市 场平稳健康发展的通知（国 11 条），严格二套房贷款管理，首付不得 低于 40%，加大房地产贷款窗口指导，央行提高存款准备金率；3 月 份国土资源部再次出台了 19 条土地调控新政，加强土地竞拍、打击 囤地；4 月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套及以上房贷大幅提 高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上房贷，出台购房标准按户 - 17 - 认定等新的政策措施，以期有效抑制楼市投机、哄抬炒作房价等。同 时，也相继出台了增加保障性住房等政策，如国土部要求城市申报住 宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于

32、70%等。 影响：北京、上海、广州、深圳等高房价城市房地产宏调控政策 效果明显，成交量大幅下滑，价格也开始出行松动。而中小城市，尤 其中西部地区中小城市由于本身房地产业起步较晚、发展较慢、房价 较低、整体收入较低、楼市投机炒作现行少等因素，宏观调控政策影 响较小，不过由于国务院及有关部委和当地政府对增加保障性住房 供应要求，目前各地区开始大规模实施旧城区改造、加大供应经济适 用房、廉租房、改善型普通住房，从而对房地产业平稳发展奠定了基 础，也对今后房地产业发展明确了方向。 2.1.2 *房地房地产产投投资环资环境境 1、*新城市建设、城镇化政策，会大力促进房地产业的发展。 “中部地区、中等城市

33、、中产阶层、中等教育”四个中等为城市发展理 念的*市，是继“珠三角”、“长三角”、“京津塘”三大经济圈热后，全国 经济辐射性发展的必然趋势，给*发展带来前所未有的机遇，也给 *房地产业发展带来勃勃生机。 2、产品深加工、提高附加值是*提高资源利用效益、增加经 济效益的富有远见卓识的政策，也是当地社会经济保持长久发展的 重要措施。因此，随着经济社会的持久稳定发展，也将持续带动相关 产业链和劳动就业，从而也将为房地产开发带来更多机会。 - 18 - 3、*“金三角”，作为*的一项重要发展战略，将*建设成为 *规模的中等城市，实现三足鼎立的格局，无疑会使*的经济实力得 到空前壮大。在此背景下*发展成

34、中等城市的目标是明确的，房地 产业的前景是光明的。 4、宏观调控政策，国家对房地产业的宏观调控政策，使不具开 发实力和能力的企业面临危机，但对有实力和能力的企业是有利的， 只有房地产业市场健康发展，才会有房地产业的长远发展。 5、招商引资优惠政策。*市各级政府均制定了当地招商引资优 惠政策，吸引外部资金、外部企业的进驻，将有力地促进就业与人口 的增长，拉动消费需求，从住房、医疗卫生、教育培训、文化艺术、商 业服务、旅游、交通、商务等均会得到大力发展，这就会给房地产的 发展带来空前的机遇。 6、城镇化进程和生态移民工程的不断深入，使*市各级城镇全 面实施旧城区改造、基础设施建设、移民安置工程，也

35、给信誉好、有 实力的房地产开发企业带来巨大市场空间。 综上所述，随着国家对房地产业采取以扼制投机性炒房、扩大保 障性住房、持续稳定发展为主的各项宏观政策背景下，借助*市持续 快速发展的社会经济建设和良好的投资环境，以该市全面加快实施 城镇化进程对房地产业提供巨大市场发展空间为契机，开展与当地 社会经济条件相适应的房地产开发项目具有良好的政策和投资环境。 - 19 - 2.2 房地产市场分析房地产市场分析 2.2.1 *市房地市房地产产市市场场运行情况运行情况 在国家宏观调控和促进房地产市场健康发展政策的驱动下， 2009 年*市房地产市场总体呈现出房地产开发完成投资额持续增长， 商品房新开工及

36、销售面积增加，二手房交易活跃等特征。 1、房地产开发完成投资持续增长。如*市中心城市房地产完成 投资额逐月增长，全年完成房地产开发投资 144.8 亿元，同比增长 30%， 占城镇以上固定资产投资的 36%。 2、商品房供求面积皆呈上升趋势。全年各类商品房施工面积为 1522.47 万平方米，较去年同期增长 76%，其中新开工面积 927.67 万 平方米，同比增长 80%。由于新开工面积的增加，商品房预售面积也 随之上升，2009 年累计商品房预售面积达 491.86 万平方米。 3、商品房售价一路走高，新开盘价格普遍上调。据统计 2009 年 12 月底*区商品房的平均销售价格为 4701

37、.2 元/平方米，同比上升 28.5%，其中住宅商品房 4154.5 元/平方米，同比上升 13.56%。随着新 开楼盘价位的提高，部分在售楼盘的售价跟着上调，上调幅度每平方 米在 500 元左右，这促使全市商品房价位的整体上升。 4、二手房交易面积逐季上升，交易均价涨幅较大。在国家及地 方政府一系列税费优惠政策的支持下，二手房交易呈不断上升趋势。 截止到 2009 年 12 月底，*区二手房交易面积 25.51 万平方米，成交 金额 116079.1 万元，均价 4550.34 元/平方米。由于一些新建商品房 进入二手房流通领域，促使二手房交易均价的大幅上涨。 - 20 - 2.2.2 *县

38、县房地房地产产市市场场分析分析 本项目位于*市*县*镇，该镇是*县政府所在地，也是*市 城市总体规划（2010-2020）中的 “一主两副十五镇”重点城镇之一。 由于发展基础薄弱、起步较晚，*县城镇化进程较缓慢，其城镇 基础设施和生活居住环境条件非常薄弱，已不能满足随着经济发展 而日益增长的社会需求。为此，*县政府根据*市城市总体规划要求 和 “三年大建设、三年大变样”的发展战略要求，制定了“提升城镇品 位、优化城镇环境、完善城镇功能、加强城镇管理”的城镇化建设总体 思路，全面开展了旧城区改造和城镇基础设施建设工程。 尤其进入 2010 年以来，为了加快城镇建设进程，*县开始实施 *镇旧城区进

39、行全面拆迁改造工程，规划利用三年时间将旧城区改 造成为整体环境优美、基础设施健全、独具特色的现代化城市新区。 在*镇旧城区改造过程中，主要采取政府统一规划、市场化运作的实 施方案，引进*内外有实力的房地产开发商参与改造工程，以充分利 用社会力量促进旧城区改造工程的效率。 因此，由*县政府统一规划实施的旧城区改造工程，不但形成对 居住、商业等地产市场的巨大需求，也给当地房地产业创造了广阔的 市场空间。 综上所述，本项目作为以*县*镇全面实施旧城区改造为契机， 实施集生活居住、配套商业、酒店为一体的商住小区，具有切实的市 场需求和发展空间。 - 21 - 2.3 建设规模建设规模 根据项目地块规划

40、要求和当地住宅市场需求，本项目拟建一处 环境优良、配套齐全、功能完善、出行便捷的优质商住小区。 本项目建设用地面积为 20445m2，根据地块规划条件和项目规 划目标结合当地市场需求，本项目拟建集住宅、商业和酒店为一体的 综合性商住小区。 因此根据地块条件和项目建设单位设计任务要求，本项目居住 区与酒店统一进行规划，其规划总建筑面积 35907m2，其具体建设规 模指标如下表所示： 建建设规设规模指模指标标一一览览表表 序号序号项项目目单位单位规模规模备备 注注 1总总用地面用地面积积m220445 30.667 亩亩 2规规划划总总建筑面建筑面积积m235907 2.1 高层住宅m27808

41、 1 栋 9 层（底层为车库） 2.2 地上车库m21316 高层住宅楼底层 2.3 多层住宅m27775 1 栋 5 层，1 栋 6 层（底层商业） 2.4 配套商业m210173 2 层沿街商铺，含住宅底商 2.5 公共配套建筑m2216 物业用房等 2.6 酒店m28000 1 栋 6 层（底部 2 层裙房） 2.7 地下车库m2619 酒店地下车库及设备用房 3容容积积率率1.73 按地上建筑面按地上建筑面积计积计算算 - 22 - 4建筑密度建筑密度38.8% 5绿绿化率化率37.2% 2.4 营销方案营销方案 2.5.1 价格定位价格定位 根据*县*镇房地产市场供需和未来发展趋势，

42、结合项目总体 开发定位和当地同类型物业市场价格行情，本项目各类物业销售价 格建议为： 价格定位一价格定位一览览表表 序号物业项目单位当地市场行情本项目价格定位 1中高层住宅元/m2250028002600 2多层住宅元/m2210025002300 3商业元/m2500080006000 4 车库 元/m220002200 2200 5酒店客房元/间.天150220180 2.5.2 营销营销方案建方案建议议 高素质的地产开发项目，除了高水平、人性化的规划、设计外， 还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，以确保项目有市场 销路，开发商有合理的收益。 根据本地地产营销特点和市场销售经营，结合

43、本项目市场定位 和开发特点，建议采用以下营销推广策略： 1、广告宣、广告宣传传策略策略 - 23 - 在市场推广和营销上，根据开发进度和销售计划，按计划、分阶 段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体 包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传 资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效 果和费用而定。 2、促、促销销策略策略 （1）促销的阶段性策略。按以下阶段促销：销售准备阶段；首 次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三 次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。以上策略应根据不同 的销售阶段，制定不同的销售策略。

44、（2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：收入较高或 中、高收入的消费者；拟更新换代商品房的消费者；地产投资者。 最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而 定。 （3）促销手段。应采用多种促销手段，包括：广告宣传；内部认 购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性地举办展销 会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业服 务承诺和展示；售楼现场样板房促销。 - 24 - 三、建设地点与三、建设地点与区域条件区域条件 3.1 建设地点建设地点 3.1.1 地地块块位置位置 本项目场址位于*县*镇东北部，场地南邻百灵路、西靠*中学， 东、北两侧为规划路。项目建设

45、用地面积 20445m2（约合 30.667 亩）。 3.1.2 土地土地权权属情况属情况 本项目拟建区域为*镇旧城区，现由*政府统一规划实施旧城区 改造，由*政府征用为城镇建设用地。目前本项目建设用地已由本项 目建设单位通过竞价取得国有土地使用权，土地权属明确。 3.1.3 场场地地现现状状 本项目拟建场地为南北长、东西宽的平面形状，其中场地北半部 分东西较窄、南半部分较宽，场地西靠*中学、南邻*镇主干道 百灵路，东侧、北侧沿规划路。场地内现有大约 10000 平方米的居民 住宅，全部为砖混为主的平房，无其他建构筑物和文物古树等受保护 单位，场地较为平坦。本项目现有建筑拆迁和补偿安置须由建设

46、单位 按照*政府统一制定的旧城区改造实施方案和拆迁安置补偿条例进 行拆迁安置补偿。 - 25 - 3.2 区域概况区域概况 3.2.1 地理位置地理位置 本项目拟建地点位于*县政府所在地*镇，位于*县东南 部，东距*区 130 公里。 3.2.2 基基础础设设施施 *县区位条件优越、交通路网完善。境内六条干线公路黑色化通 车里程达 700 公里；随着沿黄一级公路、独贵塔拉奎素黄河公路大桥 和乌拉山至*镇铁路的建设，以北线沿黄一级公路、南线 109 高速、 南北通道 S215 公路为支撑的“工字型”高等级公路网络和“一横一纵” 铁路网络正在形成。全*现有 220 千伏变电站 2 个，110 千伏

47、变电站 4 个，35 千伏变电站 10 个，供电能力达到 54 万千瓦，县级调度实现 自动化。全*城乡电话普及率达到 92%，移动通讯网络覆盖全*。 3.2.3 自然自然环环境境 *镇属*剥蚀丘陵地貌，微地貌属于丘陵斜坡。地面高程 1355.521358.88m，地面坡度 0.5%1.8%，拟建场地内全部为风积 砂覆盖，植被发育一般，场地属简单地貌。 气候类型属典型的温带大陆性气候，年日照时数 3300 小时，日 照百分率 7173%，年平均气温 6.5，平均水温 15.8，年平均降 雨量 200-250 毫米，无霜期 135140 天，冬季少雪，夏季少雨，气 候干燥，昼夜温差大，适宜多种农作

48、物生长及畜牧养殖业发展。 3.2.4 社会社会经济发经济发展概况展概况 - 26 - 近年来，*县始终把抓“发展第一要务”放在最重要位置，千方百 计促发展，实现了经济又好又快发展。地区生产总值十年翻了两番， 年平均增长 16.1%。 2009 年，全*实现地区生产总值(GDP)41.79 亿元，比 1999 年的 9.38 亿元翻了两翻，从 1999 年到 2005 年，在 6 年实现 GDP 翻番的 基础上，到 2009 年仅用 4 年再次实现翻番。三次产业结构比由 1999 年的 32.2:44.6:23.2 调整为 16.4:34.1:49.5。第三产业实现了迅猛发展， 对经济增长的贡献

49、不断提高。 全*拥有 1 个中心城镇、7 个建制镇、2 个重点工矿区、3 个工业 园区，城镇总人口达 4 万人，全*城镇人均绿地面积达到 5 平方米， 基本形成了以中心城镇为核心、工业园区为骨干的功能互补的城镇 网络群。中心城镇*镇镇区面积 12 平方公里，公共绿地 7.6 万平方 米，道路 46 万平方米，社会服务和居住服务功能完善，辐射带动能 力较强。 3.2.5 资资源源条条件件 *县资源富集，发展前景广阔。 1、农畜产品资源：粮食年产量 2 亿公斤；牲畜总头数达 210 万头 只，以*白绒山羊和*细毛羊为主，其中*白绒山羊绒质优、产量 高，堪称“纤维宝石”。 2、矿产资源：已探明石膏储量 6500 万吨、食盐储量 505