绿城代建-GCS21010模02-2010项目可行性研究报告.doc

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1、项目研究报告 项目可行性研究报告编制人员： 所属单位： 时 间： 目 录第一章前言11可行性研究初步结论12合作意义与风险提示2第二章委托方概述31委托方背景32经营理念33合作目标3第三章项目概述41项目权属42项目现状43项目投资安排64委托开发管理合作方式6第四章投资环境可行性分析71城市总体概况72城市经济发展概况73城市建设概况74城市规划概况85区域特性及特殊政策86小结8第五章市场可行性分析91房地产市场发展概况92住宅市场阶段性特征103竞争项目分析104地区/周边二手房市场情况115小结11第六章项目自身可行性分析121项目SWOT分析122客户研究及目标客户定位123产品定

2、位及建议124项目方案概算125主要开发节点计划136项目销售计划137投资估算148现金流量表169小结17第七章项目合作可行性分析181风险分析182初步沟通情况183委托开发管理收益预测184小结18附件：楼盘调查表1 正文第一章 前言本章内容是对本报告的重点情况和结论的总结性描述。1 可行性研究初步结论1.1 投资环境可行性结论城市背景简述：政策、经济、社会等重要的利好与利空1.2 市场可行性结论房地产市场简述：重要的利好与利空1.3 项目本身可行性结论1.3.1 项目特点简述：重要的利好(如重要的基础设施的建设等)与利空（如污染、噪音、高压线等重大的不利因素），初步的项目价值体系梳理

3、及项目开发策略、产品策略等；1.3.2 项目经济可行性结论（利润率，资金回笼速度，投资回报率，内部收益率，盈亏平衡的销售均价）。1.4 合作可行性结论1.4.1 委托方合作匹配度分析（包括合作诚意度、资金实力、经营理念、合作目的等）1.4.2 主要商务条款初步沟通情况（与委托方进行初步沟通后，对方对房地产项目开发委托管理合同书中主要商务条款的反馈等）；1.4.3 委托开发管理服务收益预测（基于与合作方初步沟通对主要合作商务条款的反馈情况，对委托开发管理服务收益进行预测，包括总收益/利润、现金流量表及年度收益/利润等）。1.5 综合结论根据之上各项结论，综合分析给出是否合作的建议，以及具体合作模

4、式，若采取股权合作方式，则需对以下资金来源/融资方案加以叙述。1.5.1 资金来源/融资方案股本金、土地款、出资方、出资比例、分配方式、融资条件、银行借款安排等。2 合作意义与风险提示2.1 合作意义项目合作对绿城房产建设管理有限公司（以下简称“绿城建设”）未来几年的发展规划以及整体战略的意义（一般35年）；对绿城建设提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从绿城建设未来的利润需求、可持续经营等角度描述项目的意义；与规模企业建立良好合作关系。2.2 风险提示2.2.1 委托方背景（合作理念、资金实力、合作目标等）2.2.2 法律手续：（如：需要以我方名义去拿地；土地闲

5、置过久等理论上已经违反土地出让合同的因素；产权分割对销售的影响；项目手续风险）2.2.3 规划指标：（如：规划指标很难达到绿城标准的产品品质或足额指标建成规划面积）2.2.4 其他：（如：与同城市自有项目的竞争关系；或有债权、债务关系；拆迁、交地、及时开工的风险；成本超标风险；已开发项目的遗留问题）第二章 委托方概述1 委托方背景1.1 委托方企业发展历史、主营行业、行业荣誉等。1.2 企业规模、主要业绩及资金实力等信息定量描述。1.3 政府关系等其他社会资源描述。1.4 以往房地产开发历史等。1.5 项目开发主体描述（委托方是否将为项目成立单独的项目公司；项目开发主体名称；若委托方是新成立不

6、久的项目公司，则上述内容应增加描述委托方所属集团/母公司的背景。）2 经营理念 2.1企业文化、企业宗旨及企业理念描述。 2.2管理者个人风格等。 2.3企业合作历史、信誉口碑等。3 合作目标3.1合作主要目标的阐述，譬如项目开发难度大、为获取较高的收益、提升品牌形象、培养房地产开发管理人才等等。3.2不同子目标优先级的排序。第三章 项目概述1 项目权属1.1 土地权属状况土地使用权人土地他项权利（如设置有抵押等其他权利限制）土地用途土地使用年限土地手续状况（立项、用地规划、土地出让合同、土地证等手续状况）1.2 土地获取方式1.2.1 土地使用权获取方式简述1.2.2 地价与支付节奏地价（包

7、含所有直接和间接土地成本：土地使用权出让金、相关税费和土地开发补偿费用，如拆迁补偿、安置房建设、公共配套设施修建等）总额： 万元；土地单价： 元/平方米；楼面单价： 元/平方米支付节奏支付进度 年 月年 月年 月年 月支付金额付款条件1231.2.3 拆迁及交地 时 间拆迁计划（面积）交地计划（面积）交地标准2 项目现状2.1项目位置2.1.1宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。2.1.2附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

8、2.2规划设计要点（如无控规文件，则说明土地相应基本情况）用地性质总用地面积代征地面积净地面积容积率建筑面积建筑密度绿化率建筑层数限高建筑间距要点退红线要求配套要求（物管用房和社区用房面积，安置用房或商业、教育配套面积及位置要求）交通规划要点 其他规划要点2.3宗地现状：（宗地红线图、宗地四至实景照片及地形地貌、平整情况、附 着物情况、施工情况等，若有特殊地质状况，地下管线、文物等须附表说明）2.4配套现状2.4.1在片区图上，标明近邻公交、医疗、教育、金融、商贸服务点等与项目的相对位置与距离（建成、在建、规划用不同颜色区分），附图片及简要文字说明。2.4.2重要市政设施的说明：知名学校、医院

9、、地铁站、大卖场等2.5周边未来规划2.5.1周边用地规划性质 周边是否为纯住宅用地、或商住金融用地、或存在一定工业用地等。2.5.2道路交通规划包括高架、快速路、地铁、高铁、轻轨等道路交通设施规划。2.5.3大型市政设施规划包括输变电站、自来水厂、污水处理站、垃圾处理场、高压走廊等。2.5.4配套（生活、教育、医疗等）规划包括各类生活、教育、医疗配套设施。2.6项目开发进展情况（项目规划设计等专业公司介入情况等）3 项目投资安排3.1 负责开发本项目的公司的股权结构，包括即将成立的项目公司，说明项目开发经营所涉及的各权益方及权益比例；3.2 委托方项目投资的安排，包括地价和项目开发启动资金的

10、具体筹措方式和计划。4 委托开发管理合作方式（基于前期初步洽谈结果，说明拟合作模式）若拥有一定股权，则说明股权占比比例，以及利润的分配方式；若出资本金，则说明出资情况，以及后续资金的投入；若需提供开发过程中的资金借款或金融服务支持，亦需说明。第四章 投资环境可行性分析1 城市总体概况1.1 城市总体评价：（对该城市简称、人口、行政区划、地理位置、城市规模、城市特色等进行叙述。可将项目所在城市与类似可比、相对更熟悉的城市在城市规模、人口、社会、文化、环境等综合指标上作比较，对该城市有比较明确定量描述）1.2 历史沿革：（若有特别的人文历史，需说明）2 城市经济发展概况2.1 城市经济发展水平：（

11、通过分析主要国民经济指标，来判断该城市的整体经济地位，将该城市主要经济指标与类似可比的、相对更熟悉城市的相关指标作对比，如将外省的目标城市与浙江类似可比城市相比）2.1.1 GDP、财政收入、人均可支配收入的最近5年情况、增长率图表2.1.2 区域经济水平情况：（项目所在区于市地位）2.2 经济结构：（通过分析民营经济、外资经济在经济结构中的比重，来判断该城市地方财政收入来源和居民的收入来源等，分析影响民营经济、外资经济的政策及其他因素的变化可能对地方财政收入、居民收入存在的影响。）2.3 产业结构：（通过分析三次产业的比例结构、主导产业的发展情况来预测该城市今后的经济发展趋势等）2.4 居民

12、收入与消费：（通过分析居民收入与消费水平，来判断该城市居民的消费水平及消费观念，包括奢侈品专卖店的入驻情况）3 城市建设概况3.1 城市建设水平：（通过描述城市面貌，来判断分析城市建设水平）3.2 城市中心：（政治中心、经济中心、商贸中心、文化中心，通过描述城市几大中心的分布，了解整个城市的发展脉络，要对城市各种功能、繁荣程度进行定义，在地图上用色块表示，提高对这个城市的直观认识）3.3 城建重点（通过描述城市今后几年的重点建设项目，来判断投资机会）4 城市规划概况（通过介绍城市规划，了解该城市今后的发展概况）4.1 城市性质4.2 总体规划4.3 用地规划4.4 人口规划4.5 居住规划4.

13、6 道路交通规划4.7 轨道交通计划4.8 建设时序与远景展望5 区域特性及特殊政策5.1 人文、消费习惯、天气、政策描述5.2 当地与房地产相关的特殊政策法规：（如：如开发贷款、预售条件、按揭、报批报建程序、税收等方面，若项目包含一定商业金融用地，则需了解当地对商业物业产权分层分幢分割等是否存在限制条件）5.3 外资、税务等方面的特别提示6 小结第五章 市场可行性分析1 房地产市场发展概况（通过对房地产几大细分市场的分析，判断该城市房地产市场发展的阶段）1.1 商品房市场概况房地产指标年年年数量同比数量同比数量同比总投资（亿元）施工面积（万平方米）其中：住宅施工面积（万平方米）商品房新开工面

14、积（万平方米）其中：住宅新开工（万平方米）房地产竣工面积（万平方米）其中：住宅竣工面积（万平方米）房屋销售面积（万平方米）其中：住宅销售面积（万平方米）商品房空置面积其中：住宅空置面积二手房成交量人均住宅面积1.2 土地市场概况1.2.1 近三年土地出让情况：总量、物业类型、区域分布等1.2.2 周边地块成交价格的情况1.3 二手房市场概况:（二手房活跃程度等）1.4 租赁市场概况：（各类物业的租金水平等）1.5 当地房地产品牌企业1.5.1 基本情况（介绍当地品牌企业基本情况、企业拓展的思路及方法、企业的核心竞争力等）1.5.2 代表楼盘（介绍品牌企业代表楼盘的特点及影响力）2 住宅市场阶段

15、性特征（若其他物业类型：商业、办公在本项目中占一定比例，则应补充相应物业类型市场阶段性特征。）2.1供需总量（历年供给、需求量比较,将该城市与类似可比近一年或近段时间相关指标进行比较：年销售面积与人口数的比值、销售均价与人均可支配收入/人均银行存款/私家车保有量的比值、开工量/销售量与GDP数据的比值）2.2供应区域分布2.3供应结构分析（面积、总价等）2.4销售价格（历年价格走势、价格区域分布、不同物业类型的价格分布）2.5售价最高的物业案例分析（地段、配套、规模、规划、建筑、用材、价格、物业、交通等方面分析）2.6现阶段需求特征及趋势3 竞争项目分析3.1竞争项目概况介绍序号因素竞争楼盘一

16、（与本项目/本公司比较）备注1地段距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街2配套设施城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3户型设计户型布置是否合理，是否有暗房，实用率是否高、得房率4规划设计规划水平、理念、交通、景观设计、施工水平5建筑/外观是否醒目；是否新颖；是否高档；感官舒适程度；6发展商信誉资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌7营销亮点8交通情况地铁、轻轨、距公交站远近；站点数量、大小中巴线路数量；9物业管理保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质10楼盘规模建筑总面积（在建及未建）；总占

17、地面积；户数。11其它方面3.2竞争项目优劣势分析4 地区/周边二手房市场情况4.1 二手房成交情况选取同物业类型、档次类似的物业，对目标户型面积的成交案例进行信息搜集比对。4.2 二手房租赁情况同上。5 小结第六章 项目自身可行性分析1 项目SWOT分析1.1 优势1.2 劣势1.3 机会1.4 威胁2 客户研究及目标客户定位 2.1客户研究2.1.1研究市场竞争项目客群的特征：客户来源、置业类型、购房用途、从事行业、阶层、收入情况及价格承受力等。2.1.2研究市场竞争项目客群的需求：购房关注点排序、产品力偏好、车位和配套偏好、主要消化户型及面积、购买竞争项目原因等。 2.2目标客户定位目标

18、人群特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点（建立在竞争项目的研究及全市的趋势特征上）。 2.3市场定位3 产品定位及建议3.1产品类型及户型配比（根据绿城已有产品类型，结合项目所在地房产市场发展阶段、项目地段、项目规划指标、委托方开发目标等要素进行选择；基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合）。3.2价格定位与分析，包括总价与单价，并与周边项目进行比较。3.3其他4 项目方案概算4.1项目总平图（由产品中心规划设计线提供，并说明方案设计前提及依据）4.2项目经济技术指标估算表参数数值简要计算过程备注1、总建筑面积（）1.1地上建筑面积1.1.1住宅1.1.2

19、商业1.1.3 办公1.1.4其他1.2地下建筑面积1.2.1住宅1.2.2商业1.2.3 办公1.2.4其他2、可售面积（）2.1住宅2.2商业2.3办公2.4车位（住宅） 车位（商业） 车位（办公）2.5其他5 主要开发节点计划序号工作内容一期二期开始完成开始完成开始完成1规划方案设计2单体方案设计3施工图设计4签署土地协议或合同5取得土地证6开工7开盘8竣工验收9入住6 项目销售计划年份年年年合计开发计划（）可售面积（）销售单价（元/）可售金额（万）预估销售率预估销售额（万）（若有不同物业类型组成，则需细分。）7 投资估算成本、费用项目内容估算成本备注总金额 （万元） 按照建筑面积计算的

20、单位成本（元） 按照可售面积计算的单位成本（元） 1土地费用土地出让金大市政配套费土地契税契税按出让金*计提拆迁补偿费其他小计（1）2前期费用设计费规费前期工程费小计（2）3工程费用建安工程-高层请在该备注栏列明：本项目工程成本是参照集团内何种产品类型/哪一个已有项目的工程造价所作成本估算。建安工程-多层建安工程-别墅建安工程-排屋建安工程-写字楼建安工程-商业建安工程-酒店建安工程-其他建安工程小计精装修工程室外工程景观工程设备工程弱电工程公共配套工程不可预见费小计（3）4开发成本总计（4）=（2）+（3）5期间费用财务费用管理费用按销售额的*%预估销售费用按销售额的*%预估小计（5）6税金

21、及附加营业税金及附加营业税、城建及教育附加预缴土地增值税按销售额的1.5%预缴企业所得税按所得税预征税率计算小计（6）7成本费用总计（7）=（1）+（4）+（5）+（6）8销售收入高层收入均价万元/平米多层收入均价万元/平米别墅收入均价万元/平米排屋收入均价万元/平米写字楼收入均价万元/平米商铺收入均价万元/平米车库收入均价万元/平米其他收入均价万元/平米小计（8）9税前利润（9）=（8）-（7）减：补提企业所得税10税后净利润项目净利润率（未扣除委托开发管理费用）8 现金流量表8.1总体资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。8.2资金回款计划：各期销售回

22、款计划。8.3资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。8.4启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。序号项目年年年年年及以后合计一、现金流入1 销售收入 - 2 取得银行贷款 - 3 其他现金流入 - 现金流入合计 - - - - - - 二、现金流出1 土地费用 - 2 前期费用 - 3 工程费用 - 4 财务费用 - 5 管理费用 - 6 销售费用 - 7 税金及附加 - 8 归还银行贷款 - 9委托开发管理费用10 其他现金流出 - 现金流出合计 - - - - - - 三、净现金流量 - - - - - - 四、累

23、计净流量 - - - - - - 内部收益率(%)：项目资金峰值：200年季度达到项目资金峰值万元；实现累计正向现金流时间：项目于200年季度实现累计正向现金流。9 小结第七章 项目合作可行性分析1 风险分析1.1 土地政策风险2.1 土地获取的法律风险3.1 金融政策风险4.1 经营管理风险5.1 合作风险（如合作伙伴的资金实力、经营理念，项目公司的历史、遗留问题等）6.1 品牌风险2 初步沟通情况（与委托方进行初步沟通后，对方对房地产项目委托开发管理合同中主要商务条款的反馈，如合作具体模式、取费标准、付款节点等。）3 委托开发管理收益预测（基于与合作方初步沟通后对方对房地产项目委托开发管理

24、合同书中主要商务条款的反馈情况，进行收益指标的核算，包括总收益、年度收益。若需绿城建设部分出资并参与项目利润分配，则应结合项目利润以及利润分配方式进行收入估算等）。4 小结第 3 页 附件附件：楼盘调查表区域：制表时间：基 本 资 料楼盘名称楼盘位置售楼电话发 展 商开 发 商规划设计单位建筑设计单位景观设计单位营销策划单位规 划 设 计用地性质总占地面积容积率建筑面积规划户数产品类型建 筑 设 计建筑风格建筑材料外墙门窗屋面几梯几户层 高车位配比户 型 设 计(重点)房型/面积面积范围户型 户数户数比例90以下90-120120-150150-180180-200200-230230-250250以上配 套 及 收 费内部配套园区内配套会所教育运动商业其它智能化系统设备配套电梯：空调：装修情况毛坯 精装修装修标准：物业管理单位：费用：分 期 开 发 情 况一期开盘时间成交均价成交情况面积范围户型 供应户数成交户数比例交房时间二期开盘时间成交均价成交情况面积范围户型 供应户数成交户数比例交房时间客户描述楼 盘 图 库总平图建筑外观景观主力户型图室内装修图制表人： 联系电话：