老年服务中心建设新建项目可行性研究报告.doc

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1、登封市登封市*镇老年服务中心建设项目镇老年服务中心建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 I 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1.1 项目概述1 1.2 可行性研究编制原则、依据与范围2 1.3 结论4 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 6 6 2.1 项目建设背景6 2.2 项目建设的必要性.10 第三章第三章 市场前景分析及预测市场前景分析及预测 1212 3.1 老年服务市场分析.12 3.2 我国老年服务机构发展趋势.16 3.3 登封市老年服务机构发展现状与趋势.18 3.4 登封老年服务中心市场前景分析.19 第四章第四章 项目区建设条件项目区建

2、设条件 2121 4.1 项目区概况.21 4.2 基础设施条件.22 4.3 自然条件.23 第五章第五章 建设规划和内容建设规划和内容 2525 5.1 建设规模.25 5.2 建设内容.25 II 第六章第六章 工程方案工程方案 2727 6.1 设计思想.27 6.2 设计原则.27 6.3 规划目标.28 6.4 规划布局.29 6.5 绿化景观设计.30 6.6 公共活动空间设计.31 6.7 建筑功能设计.31 6.8 设备方案.33 6.9 电力设计方案.34 6.10 电信设计方案36 6.11 给排水设计方案36 6.12 采暖、通风与空气调节设计方案37 6.13 防雷及

3、接地37 第七章第七章 服务中心管理方案服务中心管理方案 3838 7.1 方案原则依据.38 7.2 老人居室.38 7.3 公共区域.38 7.4 服务膳食.39 7.5 护理.39 7.6 康 复40 III 7.7 心理疗法.40 7.8 临终关怀.41 第八章第八章 环境保护环境保护 4242 8.1 依据及标准.42 8.2 建设施工期污染因素及防治措施.42 8.3 装修期间污染因素及防治措施.47 8.4 营运期污染因素及防治措施.48 8.5 结 论49 第九章第九章 节能、节水措施节能、节水措施 5050 9.1 设计原则.50 9.2 设计依据.50 9.3 节能措施.5

4、1 9.4 节水措施.54 第十章第十章 安全卫生安全卫生 5656 10.1 执行的设计依据与标准规范56 10.2 职业安全卫生现状56 10.3 卫生要求56 10.4 危害因素分析及控制措施58 10.5 预期效果及评价59 10.6 消防60 第十一章第十一章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 6262 IV 11.1 组织机构62 11.2 运营组织安排62 11.3 劳动定员与人员培训62 第十二章第十二章 项目实施及招标方案项目实施及招标方案 6464 12.1 项目组织64 12.2 项目实施计划65 12.3 建设工期及项目实施进度表65 12.4 项目招标方案

5、67 第十三章第十三章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 7171 13.1 投资估算71 13.2 资金筹措73 第十四章第十四章 财务评价财务评价 7474 14.1 财务评价依据及范围74 14.2 基础数据及参数选取74 14.3 财务效益与费用估算75 14.4 财务分析77 14.5 不确定性分析79 14.6 财务评价结论80 14.7 风险分析80 第十五章第十五章 社会效益评价社会效益评价 8282 15.1 社会影响分析82 V 15.2 社会适应性分析82 第十六章第十六章 报告结论报告结论 8383 16.1 结论83 16.2 建议83 1 第一章第一章 总总 论

6、论 1.11.1 项目项目概述概述 1 1、项目名称、项目名称 登封市*镇老年服务中心 2 2、项目承办单位、项目承办单位 登封市*镇人民政府 3 3、建设性质、建设性质 新建 4 4、建设地点、建设地点 登封市*镇*庄村（三皇寨景观大道旁） 5 5、建设规模与内容、建设规模与内容 （1 1）建设规模）建设规模 本项目总用地面积 42700 平方米（约 64.05 亩） ，建筑基底面积 12124.67 平方米，总建筑面积 33680.22 平方米，楼层主体结构为三层， 局部为二层，项目建成后可容纳老年人 400 人入住。 （2 2）建设目标）建设目标 建设登封市规模较大，集居住、养老、医疗、

7、保健、文体等功 能为一体的综合性老年服务中心 建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、 服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。 通过精致典雅的建筑风格， 2 人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等 怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家 园。 高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行 “品质退休生活”的服务理念。 （3 3）建设内容）建设内容 土建工程 建设现代化养老福利社区、老年公寓、医疗保健馆、兼具理疗温浴、 文体健身、老年教育、康复养老等功能的老年服务中心。 设备工程 项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类

8、设备。 辅助工程 项目配套建设给排水、变配电、消防、围墙、绿化、道路、等基 础设施工程。 6 6、项目用地指标、项目用地指标 土地利用指标如下： 总用地面积：64.05 亩 建筑基地面积：12124.67 平方米 总建筑面积：33680.22 平方米 容积率：0.78 3 绿地率：35.48% 地上总车位数：133 7 7、投资估算与资金筹措、投资估算与资金筹措 （1 1）投资估算）投资估算 本项目总投资为 3000 万元。 其中：工程费用 2336.44 万元，占总投资的 77.88%； 工程建设其他费用 330.23 万元，占总投资的 11.0%； 预备费用 133.33 万元，占总投资的

9、 4.44%； 建设期利息 0 万元，占总投资的 0%； 流动资金 200 万元，占总投资的 6.67%。 （2 2）资金筹措）资金筹措 项目总投资为 3000 万元，项目所需资金计划全部由登封市*镇人 民政府解决。 1 8 8、建设年限、建设年限 项目建设期为两年，时间为 2010 年 11 月至 2012 年 10 月。 9 9、主要经济技术指标、主要经济技术指标 序号指标名称单位数量备 注 1 项目占地面积亩 64.05 合 42700m2 2 用地性质文化娱乐用地 3 建筑面积 m233680.22 4 容积率 0.78 5 绿地率 35.48% 6 建筑密度 m228.07 7 建筑

10、层数低层 8 建筑耐久年限年 50 9 建筑结构耐火等级级二 10 屋面防水等级级三 11 建筑抗震设防类别类丙 12 抗震设防烈度度 6 13 结构形式框架结构 14 建设期年 2 15 定员人 40 16 项目总投资万元 3000 17 年营业收入万元 833 18 年总成本费用万元 394.21 19 年利润总额万元 422.13 20 净利润万元 316.60 14.32% 税前 21 财务内部收益率 % 10.50% 税后 2 序号指标名称单位数量备 注 8.9 动态投资回收期（税 前） 22 投资回收期年 9.6 动态投资回收期（税 后） 23 总投资利润率 %14.1% 1.21

11、.2 可行性研究编制原则、依据与范围可行性研究编制原则、依据与范围 1 1、编制原则、编制原则 （1）响应河南省发改委、省民政厅等 11 部近日联合出台的全面 推进居家养生服务的意见的相关精神，建立和完善社会养生服务体系， 促进经济社会协调发展；设立功能多元、设计理念先进、配套设施完善 的综合性老年服务中心；缓解登封市养老市场突出供需矛盾和养老机构 设施简陋、服务水平低下的现状；遵循经济效益、社会效益和环境效益 并举的原则。 （2）充分利用企业的综合实力，依托科技进步，加大项目建设的 科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动相关产业发展。 （3）建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调

12、，统一和 谐。总体布局充分考虑经济、人文及生态环境；建设环境幽雅、功能实 用、档次较高的老年服务中心。 （4）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷” 的区域。 3 2 2、研究编制依据、研究编制依据 （1） 中华人民共和国建筑法 （2） 民用建筑设计通则 （JG3738） （3） 建筑物抗震设计规范 （GB50191） （4） 建筑给排水设计规范 （JBJ1588） （5） 采暖通风与空气调节设计规范 （GBJ9686） （6） 城市房地产管理法 （7） 建筑设计防火规范 （GBl687） （8） 建筑物电路设计规范 （9）登封市城市总体规划 （10）国家有关部门对可行性研究报告

13、编制的规范和要求 （11） 老年人社会福利机构基本规范 （12）国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社 会化意见的通知(国办发200019 号) （13）财政部、国家税务局关于对老年服务机构有关税收政策问 题的通知(财税200097 号) （14）省发改委、省民政厅等 11 部近日联合出台的全面推进居 家养生服务的意见 3 3、研究编制工作范围、研究编制工作范围 根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的 具体意见，本可行性研究范围主要包括： 4 （1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设 条件与项目地址状况。 （2）项目的总体规划、平面布置、建设设计

14、、公用设施等技术方 案。 （3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。 （4） 、项目实施原则及实施进度。 （5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。 （6）社会效益分析 1.31.3 结论结论 本项目主题是养老，项目定位的入住人群一部分是社会孤困优抚对 象，另一部分是首先富裕起来的老年人阶层，大部分来自郑州、开封、 洛阳，少部分来自省内的周边城市，甚至有来自世界各地的国际商旅人 士，这些人群的不断流动，将必然产生消费、就业、产品、税收以及信 息的相互流动，同时对地区性经济产生重大影响。 作为集居家养老、住养照料、文娱疗养、健康养生等多种服务功能 于一体的综合性老年福利服务中心-登封市*镇老年

15、服务中心，对于 发展登封市旅游产业和打造国际文化旅游名城，具有一定的促进意义。 同时，还为社会提供文化活动及其场所，创造大量的就业机会，改善了 登封市的投资环境，从而增加登封市文化、社会、经济三大效益。 登封市*镇老年服务中心项目属新建项目，其建设方案符合登封 5 市规划要求和经济发展的需要，旨在让老年人共享经济建设和社会发展 的成果。 项目实施后能在很大程度上改善周围区域的城乡面貌，能为老年人 家庭提供一个高标准的生活居住环境，极大的提升他们的生活水平，还 可为社会提供一定的商业及活动场所，创造大量的就业机会，对改善 *镇形象、对改善*镇投资环境、对促进登封市旅游产业的发展和国 际文化旅游名

16、城的打造，具有十分重要的意义。 随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建 立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代， 利在千秋的德政工程，民心工程。 6 第二章第二章 项目建设背景及项目建设背景及必要性必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 1 1、政策背景、政策背景 （1 1） 、 中国老龄事业发展中国老龄事业发展“十一五十一五”规划纲要（规划纲要（2006-20102006-2010） 加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落 实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐” ，把老龄事业推向全面发展的新阶段；

17、初步建立适应社会主义市场经济 要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理 与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作， 切实维护老年人的合法权益。建立老龄事业的正常投入机制。健全老龄 工作体系。 规划明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老 为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科 学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。 规划把发展老年文化教育事业摆在了重要位置，强调要加强老 龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施 建设。要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中 心，在县（市、区）

18、建立老年文化活动中心，乡（镇） 、街道设立老年 活动站（点） ，基层村居开设老年活动室。 （2 2） 、河南省发改委、省民政厅等 11 部近日联合出台的全面推进 居家养生服务的意见： 7 随着我国人口老龄化进程加快，家庭养老功能日益弱化，老年人养 老服务已经成为重大的社会问题。但目前我国居家养老服务供给不足、 比重偏低、质量不高，不能满足老年人日益增长的服务需求。为全面推 进居家养老服务工作，提高老年人生命生活质量。 意见是结合我国人口老龄化发展趋势和养老服务业现状制定的， 它的颁布实施，对构建和完善中国特色养老服务体系，破解我国日趋严 峻养老服务难题，切实提高老年人生命、生活质量具有重要的指

19、导意义 和现实意义。 意见提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为 本;第二坚持依托社区;第三坚持因地制宜;第四坚持社会化方向。居家 养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取 多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。 意见根据城市和农村不同情况，明确提出了“十一五”期间城 乡居家养老服务工作的目标任务。同时指出，推进居家养老服务工作的 保障措施，首先要发挥政府主导作用;其次要不断健全和完善居家养老 服务体系;最后要切实加强对居家养老服务工作的领导。 2 2、项目提出的背景、项目提出的背景 人口老龄化是当今世界面临的重大社会问题之一。发展养老产业， 完

20、善养老服务体系，促进经济社会的协调发展，是关系国计民生和国家 长治久安的重大社会问题。 随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水 8 平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步 入老龄化社会。根据民政部统计，至民政部统计，至 20092009 年底，全国年底，全国 6565 岁及以上老年岁及以上老年 人口人口 1130911309 万人，占全国总人口的万人，占全国总人口的 8.5%8.5%， 6060 岁及以上老年人口岁及以上老年人口 1671416714 万人，占全国总人口的万人，占全国总人口的 12.5%12.5%。同时经科学的预测分析到 2050 年

21、，我国 60 岁以上老年人将达到 4.5 亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展,医 疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平 不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社 会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越 来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。 社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活 等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。家家都有 老人，人人都会老。因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改 善老年人的养老问题。关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社 会的一种风尚。

22、当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养 老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧， 越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们 摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出 现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。同时，还在 全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风 尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建 9 设和发展都具有重要的意义。由于生活自理能力下降，老人们需要照料， 然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又 要忙于工作和养育下一代的

23、矛盾日益突出。传统的家庭作为惟一养老地， 主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。 居家养老服务是指政府和社会力量依托社区，为居家的老年人提供 生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等方面服务的一种服务形式。 它是对传统家庭养老模式的补充与更新，是我国发展社区服务，建立养 老服务体系的一项重要内容。 全面推进居家养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切 实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬 老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和 谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也 是加快发展服务业，扩大

24、就业渠道和促进经济增长的重要途径。 老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们做 出了重要贡献。满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老 年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服 务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实江泽民同志关于“三 个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。在社会主 义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以 及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。如 10 何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障 老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要

25、意义。 正是在此背景下，提出了本项目建设。 2.22.2 项目建设的项目建设的必要性必要性 1 1、符合国家社会福利政策的要求、符合国家社会福利政策的要求 2000 年，国务院办公厅曾转发民政部等 11 部委关于加快实现社 会福利社会化的意见 ，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的 优惠政策。2005 年，民政局又下发关于支持社会力量兴办社会福利机 构的意见 ，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠 扶持政策，进一步支持社会办福利机构。 根据国务院办公厅关于加快发展养老服务业意见的通知 （国办 发20066 号）要求， “地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老 年福利服务体

26、系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人 和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活” ； “地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社 会养老服务机构” 。 2 2、符合中华民族尊老、敬老的传统美德、符合中华民族尊老、敬老的传统美德 老年族群是“植树人” ，是社会财富的创造者，今日社会的一切， 都来自于昨天，来自于他们的双手。他们是社会功臣，今日社会理所当 然地应怀着感激的心情关注他们，为他们提供参与社会生活、安度晚年 的一切方便。让中华民族敬养老人的传统美德在这个项目中得到弘扬光 11 大，将家庭和社会的尊老意识融为一体。 3 3、满足社会的需求

27、、满足社会的需求 老年服务中心的出现，一是客观上是给老年人老有所依、老有所养、 老有所乐的生活方式多了一个选择的机会。二是开辟了新的就业领域， 创造了新的就业岗位。对拉动内需，推动社会经济发展起到积极作用。 三是它的成长和发展进一步体现社会文明和社会进步的程度。现在，已 有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年。据有关调查表明 80的入住老人对目前的生活感到“很满意” ，72的入住老人没有孤 独感。入住老年服务中心，改变了自己的生活，焕发了生命的活力。有 人说这是老年人改变自己命运的一次自我解放，也有人说是老人展示现 代意识的一种方式。 “寡人”不孤，老人们总能找到和自己情趣相投的 一起

28、聊天、下棋。在文娱活动室、健身房、阅览室、康复室等活动场所， 老人总会找到自己喜爱的项目。 如今，在入住的人流中，还有一些身体健康又有一定经济基础的老 人，这种纯休闲型老人的入住，证明了我国经济发展、人民群众生活质 量提高的另一个方面。 12 第三章第三章 市场市场前景分析及预测前景分析及预测 3.13.1 老年服务市场分析老年服务市场分析 中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三 无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非 营利社会福利为主体。目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原 有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制、加之没 有有

29、力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢 的。这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，同时养老设施供 需的矛盾也会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。 1 1、老老年年人人口口的的发发展展状状况况 我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999 年成为 老年型的国家。20 世纪 80 年代以来，60 岁以上的老年人口平均每年以 3%的速度持续增长，更为突出的是，80 岁以上高龄老人已高达 1100 万， 并以年均 5%的速度递增。本世纪中叶，60 岁以上的老年人口将达到 4.4 亿左右，约占亚洲老年人口总数的 36%，占世界老年人口总数的 22.3%。 中国老年人口

30、规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世 界人口发展史上前所未有的。从老龄化的过程来看，发达国家是自然老 龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段： 第第一一阶阶段段：过过渡渡阶阶段段 1 19 98 82 2 年年 2 20 00 00 0 年年 13 60 岁以上老年人口由 7664 万增长到 1.34 亿，占总人口的比重由 7.64增长到 10.71。2000 年比 1982 年老年人口几乎翻了一番。这 期间，老年人口以 3.02的速度递增，大大快于总人口年均增长 1.47的速度。 第第二二阶阶段段：发发展展阶阶段段 2 20 00 00 0 2 20 02

31、25 5 年年 60 岁以上老年人口由 1.34 亿增长到 2.84 亿，比重由 10.71增 长到 19.34。从 1982 到 2025 年的 43 年中，老年人口净增了二亿多， 翻了两番半多。 第第三三个个阶阶段段：高高峰峰阶阶段段 2 20 02 25 5 年年 2 20 05 55 5 年年 60 岁以上的老年人口由 2.84 亿增长到 4.4 亿，比重由 19.34增 长到 30，比 2000 年翻了两番。从区域来看，我国目前已有三分之一 的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、 湖南、河南、广西、四川等省市区 65 岁以上的老年人口已超过其总人 口的 7%，

32、辽宁、河南、福建等省 65 岁以上的人口接近 7%。 表 3-1：我国人口年龄构成及发展预测一栏表 中国人口年龄构成及发展预测(%) 年份 19531964198219902000202020402050 0-14 岁 36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.80 15-59 岁 56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.80 60 岁 7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.40 2 2、老老年年住住宅宅的的现现状状 （1 1）老老年年建建筑筑的的现现状状 14 据有关部门的调查表明，与目前超过

33、 1.3 亿的 60 岁以上的老年人 相比较，我国只有 42000 多所的养老机构，所拥有的床位还不到 100 万张，只能为 1%（1.32 亿）的老年人解决住房问题。据估计，目前全 国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有 4000 亿元，借鉴发达 国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 4%5%的数据，全国要为 560 万到 700 万的老人修建老年住宅，投资总额在 160 亿到 200 亿元。 具体调查情况见下表： 表 3-2：当前我国国内老年设施状况一览表 当前国内老年设施状况 项目居住对象自理程度护理方式功能组成 老年 公寓 在一定帮助 下能独立生活 的健康老人 自理最低帮助 管理、

34、医护、公共空间 （门厅、餐厅、文娱、健 身）服务用房 福利院 无亲戚、子 女赡养及无生 活来源的老人 自理或 办自理 最低帮助半 护理 管理、医护、公共空间 （门厅、餐厅、文娱、健 身）服务用房、医疗保健 托老所 白天家中无 人照顾，而生 活又不能自理 的老人 半自理 或不能自 理 半护理 居住单元（卧室、活动 室、卫生间、盥洗室） 、 医护、餐厅、管理、接待、 活动及服务用房 护理院 生活不能自 理、需要半护 理或全护理的 老人 半自理 或不能自 理 半护理/全 护理 护理单元（老人居室、 卫生间、走廊、活动空间、 标准层设集中厨房） 、医 疗、护理、康复、管理以 及服务用房等 老年设 施综

35、合 体 各种类型均 包括 综合 老年设施 综合体 各种类型均包括 （2 2）老老年年人人的的居居住住模模式式 购买房屋居住 15 2008 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占 2.4%，购买经济适用房的占 2.1%，购买原公有住房的占 10.5%。其中， 市、镇购买商品房的家庭占 6.2%和 5.6%，购买经济适用房 5.6%和 4.2%, 购买原公有住房的户分别为 37.1%和 12.7%。县购买商品房、经济适用 房和原公有住房的户总共不超过 1.9%。可以看出，目前我国城镇居民 已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买 的住房中。 自行建房居住 个人

36、建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种 形式。个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。2008 年 人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占 77.2%其中市、 镇自建住房的占 30.3%和 64.7%，而县自建住房高 95.5%。说明自建住 房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种 住房消费形式。2008 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房 居住的占 5.2%，其中，租用公有住房的为 4.6%，租用商品房的占 0.6%,如 果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有 15.37%和

37、 6.5%的家庭租用公有 住房，租用商品房的均为 1.6%。居住在农村地区的老年家庭户，仅有 0.5%的户租住公有住房或经济适用房。 3 3、目目前前国国内内老老人人住住宅宅的的销销售售情情况况 16 老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐 约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老 年建筑的可谓凤毛麟角。而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的 楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园，中国第一个规模最大的长者社 区，另外一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。 4 4、目目前前国国内内老老年年设设施施的的形形式式 目前有大型的退休社区有北京东方太阳城

38、、广州颐年园；酒店式服 务的老年公寓：浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准 设计的“宾馆型”养老院：上海松江社会福利院；各地均出现一些私人 性质的、盈利性质的小型养老院。 3.23.2 我国老年服务机构发展我国老年服务机构发展趋势趋势 按照投资和经营主体划分，我国目前发展起来的老年服务机构大致 有：“政府办老年公寓”、“政府投资、个人运营型老年公寓”和“社 会办老年公寓”这三种类型，他们在服务设施、资金来源、经营管理等 方面各有异同，发展状况也各有差别。 1 1、“政府办老年公寓政府办老年公寓” 这类老年公寓由政府投资兴建，并作为经营主体对公寓实施经营 管理。建国以后，我国政府在养

39、老福利设施上，主要是针对“五保户”、 “困难户”等对象所建立起来的“敬老院”、“养老院”等，随着人口 老龄化程度的加深，市场经济的逐步发展，政府在养老福利设施方面的 17 认识开始发生变化，并且开始鼓励“社会福利社会化”，鼓励社会力量 参与兴建老年福利设施，但在另一方面，以政府为主要资金来源和主要 经营者的老年公寓等养老设施也在逐渐增多。 这种类型的老年公寓由于是政府投资兴办，采取全额事业拨款，管 理、护理、服务的人员多，周围的环境好，设施内老人学习、健身、文 娱的各种场所、设备齐全，而且管理规范，对外声誉好，入住率一般保 持在 90以上，在用地、用水、用电、税收等方面的优惠政策也能够较 好的

40、执行。 2 2、“政府投资、个人运营型老年公寓政府投资、个人运营型老年公寓” 这种类型老年公寓的主要特点就是由政府来划拨土地，由政府来投 资兴建老年公寓的基础设施，但在经营管理上则采用聘用制，招聘社会 人员来进行经营管理。 一些地区的经验表明，由政府部门建设基础设施，招聘人员进行经 营的，这样硬件起点高，护理人员稳定，服务质量有保障，并且分高、 中、低档以满足不同层次人群的需要，供不应求，因为解决了前期的投 入，运营的负担比较小，加之经营灵活，因而呈现出勃勃生机。烟台市 老年公寓和福建省厦门市金尚老年公寓都是属于这种类型的公寓，它是 由民政局建设基础设施，招聘人员进行管理和经营的，这些老年公寓

41、的 共同特点是设施齐全，漂亮美观舒适，因为有编制而使服务人员有保证， 18 服务质量也较好，相应的收费也较高，能入住的大多是离退休干部，也 有一些是子女经济条件好，愿意资助老人入住的。 3 3、“社会力量办老年公寓社会力量办老年公寓” 由于“社会福利社会化”政策的鼓励，近几年，由社会力量兴办的 老年公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设 施的社会化与市场化开辟了前进的道路。 这些由社会力量兴办的老年公寓，有些是通过改造以往的废旧设施， 盘活不良资产改建而成。 随着非公有制经济的发展，以及社会福利社会化政策的实施，社会 力量兴办的老年公寓正在逐渐增加，并取得了明显的经济效益和

42、社会效 益。 3.33.3 登封市老年服务机构发展现状与趋势登封市老年服务机构发展现状与趋势 随着老龄化社会的到来，老年人养老问题日益突出。登封市一些养 老院因社会需求旺盛出现了床位严重供不应求的现象。 同时，因为各种条件的限制，登封市各养老机构服务水平参差不齐。 登封市老龄办工作人员表示，登封市许多养老机构存在设施简陋、服务 水平低的状况，大多数还停留在集体宿舍的层面，只能满足老人基本的 生活需求，老人的伙食、文娱方式都很单一，不能真正意义上满足市民 养老需要。 未来新建的养老机构将以多功能性综合性养老服务为标准，服务内 19 容包括居住、教育、休闲、医疗、临终关怀等多项功能，以便更大限度

43、地满足市民的不同层次需求。 养老机构选址也将尽可能选在依山傍水、远离喧嚣的区域内，生活 配套设施齐全，在老年人活动区域内，将设饭店、咖啡馆、幼儿园、学 校等公共设施，方便老年人与其他社会人群的交流。 3.43.4 登封老年服务中心市场前景分析登封老年服务中心市场前景分析 目前我国老年人口已超过 1.6 亿，到 2020 年，中国的老年人口将 达到 2.48 亿人，老龄化水平将达到 17.17。到 2050 年，中国的老年 人口总量将超过亿人，老龄化水平将超过 30以上。人口专家预计， 2035 年前后，我国 65 岁以上老人占总人口比例将上升到 20%.不断扩容 的老年人群，使“银发经济”商机

44、日益凸显。根据全国老龄工作委员会 提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需求为 6000 亿元，预计到 2010 年将达到 1 万亿元。 在异军突起的“银发经济”中，养老、托老服务最为引人注目。 年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢” 现象日益明显。据国家民政部门预计，到 2010 年，在我国老人家庭中 “空巢”比例将高达 70%左右。在这种背景下，激活了社会化养老、托 老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。面对我国亿万 老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领 域。 近年来，登封市老年社会福利事业在市委、市政府的正确领导下， 20

45、得到了较快发展，在一定程度上缓解了老年人的社会福利服务需求，为 本市的经济发展和社会稳定做出了积极贡献，但是，随着社会的发展， 特别是人口老龄化呈现较快的发展趋势；登封市不仅已经进入老龄化社 会，而且老龄化程度远远高于全国平均水平。而以市福利为代表的各类 福利机构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日 益增长的社会老年人福利服务需求。 因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层 次老年人福利服务需求的现代化老年服务中心，市场前景广阔。 21 第四章第四章 项目区建设条件项目区建设条件 4.14.1 项目区概况项目区概况 登封市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。市境

46、东西长 56 千米， 南北宽 35.5 千米，总面积 1220 平方千米。总人口 64 万人（2010 年） ， 有 24 个民族。 地形以山地丘陵为主，属温带大陆性气候，年平均降水 量 640 毫米，年平均气温 13.4。 207 国道与 217、316 省道贯通全境， 郑少洛、禹登高速公路纵横交错，登封铁路与京广、陇海、焦枝铁路干 线相连，形成了四通八达、方便快捷的交通网络，登封已成为中州大地 上一座人居环境优美、生态景致怡人的现代旅游名城。 本项目位于登封市*镇*庄村（三皇寨景观大道旁） 。 三皇寨景区自然风光奇特，人文景观丰富，森林环境优美，主要人 文景观有莲花寺、清微宫、安阳宫、三皇

47、寺、盘古洞、玉皇庙等。自然 景观有好汉坡、龙脊峡、猴子观云海、老虎石、龙头、龙尾、骆驼石、 象门关、一线天、飞来石、吊桥、三仙石、石林、千佛迎宾、悬空栈道 等几十处，是登山健身，休闲观光，探险寻幽的著名旅游胜地。 项目选址如下图所示： 22 4.24.2 基础设施条件基础设施条件 登封市近年来城乡建设成效明显，表现在以下几个方面。 一是统筹城乡发展，小城镇及新农村建设稳步推进。编制完成了市 域村镇体系规划、12 个乡镇区总体规划和 201 个村庄规划。8 个建制镇 生活垃圾中转站全部实现正常运行，总投资 9000 万元，开工 29 项小城 镇建设项目；郑州市 17 个新农村建设项目点全部开工，

48、86 个分类整治 村村容村貌整治工程全面展开。累计完成投资 3.36 亿元，新建农村住 房 11 万平方米，新修道路 19.5 公里，农村生产生活环境有效改善。 二是规划先行，实施精品工程，加快中心城区建设。全面启动新一 轮登封市城市总体规划修编工作，完成了 10 个重点区域控制性详 细规划编制工作；南环一路、嵩阳南路、嵩山南路等工程进展顺利， “三馆”动工拆迁，龙腾大道、棋盘山公园前期准备工作有序进行；完 成了洧河西路、福佑路、谷路街南段绿化和市区主干道行道树、绿篱补 23 栽工程。 三是深入开展“靓化城市、整洁乡村”环境卫生集中整治和“精品 街” 、 “严管街”综合治理活动，城乡面貌进一步

49、改善，我市顺利通过国 家园林城市复验。 4.34.3 自然条件自然条件 1 1、地形、地貌、地形、地貌 登封市居“天地之中” 、国之中、河南省中西部，东临省会郑州， 西接古都洛阳，东南接许昌，南望伏牛山脉，北眺九曲黄河。地形以山 地丘陵为主。 2 2、气候条件、气候条件 登封市属温带大陆性气候，年平均气温 13.4，四季分明，气候宜人。 登封城处于中岳嵩山之怀，周边是满山遍野、四季常青的松柏，市区的 绿色游园、花园式单位、沿街花木密布，绿化面积达 124 公顷，市区绿 化覆盖率 40.1%，坏境优美，空气清新宜人。 3 3、自然条件对建设项目的影响、自然条件对建设项目的影响 （1）对施工条件的影响 登封市水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条件总体 来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，工程施 工有影响。 （2）对工程造价的影响 登封市建筑材料资源丰富，无需长途运输。主要材料能自给足。部 24 分水泥、石子