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1、聊城XX老年公寓项目 可行性研究报告目 录1 总论41.1项目背景41.2报告编制单位71.3可行性研究编制依据71.4可行性研究范围71.5项目承办单位简介81.6项目概况91.7主要技术经济指标92 社会需求分析112.1老龄人口及抚养情况112.2养老服务业发展现状122.3需求分析132.4项目建设的意义143 建设规模163.1建设目标163.2建设内容及规模164 场址选择184.1场址选择184.2场址条件184.3交通条件194.4外部基础设施条件195 建设方案215.1指导思想与原则215.2项目总体规划方案225.3建筑方案235.4配套设施256 环境保护326.1编制
2、依据和设计标准326.2主要污染源和污染物326.3综合利用与治理方案326.4绿化336.5环境管理机构及定员347 节能357.1用能标准及节能设计规范357.2 能耗状况及能耗指标分析367.3 节能措施368 职业安全卫生398.1职业卫生要求398.2危害因素分析及控制措施408.3预期效果及评价418.4机构设置、人员配备419 组织机构与人力资源配置429.1组织机构429.2项目组织机构图4210 项目实施进度4510.1建设工期4510.2项目实施时期各阶段进度安排4510.3项目实施进度计划表4511.4项目实施管理4511 项目招标方案4711.1项目的招标4711.2项
3、目招标内容4711.3项目招标组织形式4711.4项目招标方式4711.5项目招标具体方案4712 投资估算及资金来源4912.1 投资估算4912.2 资金来源5113 财务评价5213.1财务评价分析说明5213.2财务评价过程5213.3 财务评价结论5514 可行性研究的结论与建议5614.1结论5614.2建议56附表：投资估算及财务分析表附图：1、 项目区域位置图2、 项目总平面布置图1 总论1.1项目背景1.1.1项目名称聊城市XX老年公寓项目1.1.2承办单位单位名称：聊城市XX园林有限公司项目负责人： 联系电话：1.1.3项目建设目标为积极应对人口老龄化，加快发展老龄事业，在
4、政府有关部门的指导下，聊城市XX园林有限公司以“综合颐养、产业发展”为方式，积极筹措资金，计划投资6000万元实施XX老年公寓项目，建成省内知名的医疗、文化、娱乐配套齐全的高标准老年颐养综合社区，满足当地老年人的养老和外地老年人的疗养需求，让广大老年人“老有所乐”、“老有所养”、“颐养天年”。同时，在XX老年公寓项目建设完成后，聊城市XX园林有限公司将适时实施二期工程的建设御泷湾度假村，以御龙湾度假村、XX老年公寓两大产业为靓点，促进项目效益的整体推进。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4下降到2001年的13.4；总和生育率由197
5、0年的5.8下降到2000年的1.6，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08上升到1998年的9.97，至1999年已达到10，进入老年型社会。随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。
6、 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8，而60岁以上老年人口增加了34.1，总人口年均增长速度只有0.92，而老年人口年均速度达到2.97，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我
7、国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物
8、质和精神文化的特殊需求。为了满足老年人口日益增长的物质和文化需求，发展老龄产业，增加老年人所需要的社会服务业，改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使传统的家庭养老功能不断弱化，迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社会服务事业，以补充家庭养老功能的不足。 我国的社区养老服务从20世纪80年代起步，经过20多年的发展，已初具规模。但社区养老服务水平还比较低，许多地方社区养老服务还没有起步，不能满足老年人多种层次需求。 老年公寓作为专供老人居住的专有住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式，满足了老年人对居住的特殊需求，解决了传统养老模式的不足，是
9、一条老年公益性事业市场化运作的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明，仅靠国家投资，远远不能满足需求，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法，一些新建的老年公寓出现了排队入住的现象，老龄福利事业社会化运作取得了很好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定起到了直接的促进作用。党中央、国务院历来十分关注老龄问题，2000年发出了关于加强老龄工作的决定等一系列文件指示，我国制定颁布了中华人民共和国老年人权益保障
10、法，使我国老龄事业有法可依有章可循。我省和全国一样，已进入老年型社会。据2000年全国第五次人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11（按国际通行标准，60岁以上人口占总人口比例超过10，即进入老年型社会）。据统计，2004年我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平（10.5左右）。 中共山东省委、山东省人民政府十分重视老龄问题。早在2002年就发出了关于贯彻的实施意见，指出“老龄问题是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。”“做好老龄工作，满足老年人日益增长的物质和文化生活需要，切实保障老年人的合法权益，对于促进我省两个文明
11、建设，保持社会政治稳定，具有十分重要的意义。”省委、省政府制定了一系列方针政策和具体措施，投入财力物力，促进了我省老龄事业的健康发展。加快社会养老设施建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央国务院方针政策，构建和谐社会的新举措。1.2报告编制单位（1）单位名称：（2）工程咨询资格证书号：（3）资格级别（4）发证机关：国家发展和改革委员会1.3可行性研究编制依据（1）中华人民共和国老年人权益保障法（主席令73号）（2）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定（中发200013号）（3）中共山东省委、山东省人民政府关于贯彻的实施意见（4）社会养老服务体系建设规划（2011-
12、2015年）（5）中国老龄事业发展“十二五”规划（5）老年公寓建设标准（6）项目承办单位提供的有关文件资料1.4可行性研究范围遵照国家有关法律法规和文件精神，依据国家计委投资项目可行性研究指南的规定，对聊城爱心高端颐养综合体示范基地建设项目的建设背景和必要性、建设规模、建设方案、选址、总平面布置、节能、环保、劳动安全卫生，投资和经济效益进行全面技术经济论证，为业主和政府主管部门提供决策依据。本报告研究范围包括：（1）论述项目建设的必要性和意义；（2）通过对项目发展和需求情况调研，推荐工程建设规模与方案；（3）根据所选场址实际状况进行总体布置，确定工程技术方案；（4）对环境保护、节能、劳动安全卫
13、生与消防提出方案；（5）对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析；（6）提出可行性研究结论和建议。1.5项目承办单位简介聊城市XX园林有限公司坐落于聊城市经济开发区古漯河万亩湿地之畔，与西集新村毗邻，公司注册资本金500万元。因此处水系繁多，婉转停留，如卧龙盘曲，似玉带缠绕而得名。据老人传说：清朝乾隆皇帝曾游历过此处，故称：“御泷湾”。XX园林有限公司是一家新注册成立的新生机构，主要致力于农、林、渔、牧业发展、深成、园林、园艺等业务。公司以“打造农、林、渔、牧生态链，深度挖掘绿色、环保、健康产业链”为己任，致力于绿色、生态、环保、健康事业的发展。公司未来发展以多元素、集团化为攻略目标。 XX
14、老年公寓是由成都军区联勤部机关退休干部、中国国际书画院副院长谢世祥师长及济南军区军政领导共同参与的招商引资项目，旨在回报社会，造福家乡。工程计划总投资6000万元筹建的XX老年公寓：集养老、康复、疗养、娱乐于一体的园林公寓：绿树掩映，檐廊迂回，松青竹茂，兰菊吐香，琴韵古筝，佛乐萦绕，舒养净修心性，一切世俗的喧嚣嘈杂在这里得以潜遁！建成后还将与多地军干休所、老干休所合作举办：分时度假，候鸟度假式的新经济模式。项目的启动实施，将对当地及周边的经济发展、人员就业安置、养老敬老、家庭和睦、社会安定起到主导作用。在乡镇党委、开发区、市委各级政府的亲切关怀及社会各界人士的大力支持下，XX园林有限公司正以多
15、元素、集团化的稳健步伐；以御龙湾度假村、XX老年公寓两大产业为靓点的矫健身姿；搭乘天时地利人和的政策快车，已经启程。1.6项目概况1.6.1建设地点项目计划选址于聊城市经济开发区韩集乡西集新村，项目计划用地150亩。1.6.2建设规模本项目预计总投资6000万元。项目建设普通养老型公寓楼2栋、疗养型公寓楼1栋以及康复保健中心楼1栋，总建筑面积26000平方米，设计床位1000张；同时完善项目区的道路、供水、供电等设施，以及亭廊、假山、水系等景观设施。1.6.3建设内容XX老年公寓项目建设内容包括普通养老型公寓、疗养型公寓、康复保健中心等功能建筑，同时完善项目区的公共基础设施、景观设施等内容，给
16、老年人提供医疗、康复、养老、娱乐、休闲的完善服务，打造成优美、安静的养老圣地。1.7主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标序号名称单位数量或指标备注一建设规模1项目占地面积亩1502总建筑面积平方米260002.1普通养老型公寓平方米140002.2疗养型公寓平方米70002.3康复保健中心平方米50003绿化率%40二设计床位张1000三新增职工人数人200四项目总投资万元60001建设投资万元57002铺底流动资金万元300五经济指标1年营业收入万元4052.02年总成本费用万元3330.63年利润总额万元500.64投资利润率8.345投资回收期年8.096盈亏平衡点%7
17、5.2六建设期年12 社会需求分析2.1老龄人口及抚养情况从1964至1980年，我国老年人口比重平均每十年增长0.65个百分点；从1980至2010年，老年人口比重每十年平均增长1.12个百分点，2010年至2040年为我国老龄化最快的时期，每十年提高3.99个百分点。这样高的老龄化速度在世界上是少见的。中国的养老问题将面临极为严峻的挑战。中国人口年龄结构、人口抚养比和老年人口数量的变化详见表2-1。表2-1 中国人口年龄结构和抚养比变化趋势年份人数（万人）比例（）总人口606580014岁1559岁6080/60014岁抚养比60抚养比总抚养比20002005 20102015202020
18、25203020352040204520501267221317891362321403291436051456551465451465111456871442201418671301214282166162045123374282723403938048392064065243535883799641094412930162771872722864276713080831445322491200147918122175252328623701505456737352925024.321.019.919.819.018.016.815.915.515.415.365.468.267.965.6
19、64.862.660.058.157.656.454.010.310.812.214.616.619.423.226.026.928.230.79.210.210.910.610.810.110.913.314.518.121.337.230.829.330.229.328.728.027.327.027.328.315.715.918.022.225.131.038.744.746.750.056.852.946.747.352.454.459.766.872.073.777.385.1我国人口抚养比（14岁以下人口60岁以上人口/1559岁人口）在未来50年中变化比较明显。少儿人口抚养比（
20、14岁以下人口/1559岁人口）从2000年的37.2下降到2050年的28.3，下降了8.9个百分点。老年人口抚养比（60岁以上人口/1559岁人口）则从15.7上升到56.8，上升了41.1个百分点。虽然少儿人口抚养比下降，但由于老年人口抚养比大幅度上升，致使总人口抚养比从52.9提高到85.1，上升了32.3个百分点（见图2-1）。人口高龄化或老年人口老龄化是我国不能回避的一个严重问题（见表2-2）。表2-2 两个年龄组老年人口比重的变化年份年龄组1953196419821990200020102020203020402050607995.595.793.492.190.489.189.
21、689.686.179.2804.54.36.67.99.610.910.410.413.920.8合计100100100100100100100100100100据2000年第五次全国人口普查，我省60岁以上人口达659万人，占人口总数的11）已进入老年型社会。据统计，2002年我省60岁以上人口为760万，占总人口12.48；至2004年底，我省60岁以上人口已达870.75万人，占总人口比例上升至13.5，超过全国平均水平，我省人口加速老龄化。据有关部门预测，至2025年，全省60岁以上人口将增至1750万，占总人口比例将达到25，每4人中就有一个老人。我省人口老龄化呈现未富先老，老龄人
22、口基数大、增长快，社会养老市场需求大幅增加，整个社会思想、物质准备不足。2.2养老服务业发展现状养老服务业是在政府主导和扶持下，由社区和社会服务机构为老年人提供住养服务、居家养老服务、疾病护理服务、精神文化服务等服务项目，满足老年人特殊生活需求的服务行业。目前，我省老年人口已达1317万人，占全省总人口的14.06%。庞大的老年人口规模以及老年人口的高龄化，形成了巨大的服务需求。同时独生子女家庭日益增多，“空巢”老人已占老年人总数的50%以上，家庭养老的实际能力明显下降，老年人的生活照料、疾病护理等事务逐步向社会转移，机构养老服务和居家养老服务等需求不断增多，对加快发展养老服务业提出了新的要求
23、。同时，虽然我省养老服务业有了一定的发展，但由于存在思想认识不到位、市场化程度不高、政府投入不足、政策扶持力度不够、服务场所少、服务水平低等问题，远远不能满足广大老年人及其家庭的需求。鉴于我省养老服务业发展的现状，山东省、聊城市两级政府都下发了关于加快发展养老服务业的意见，推动养老服务的迅速发展。2.3需求分析据第五次人口普查，我国有65岁及以上老年人的家庭户数占全国家庭总户数的20.09。在全国一人家庭户中，65岁以上单身老年人口占27.71，在全国二人家庭户中，有两个65岁以上老人户占13.41。城市和镇有老年人家庭户的比例比较接近，农村则明显高于城镇。2008年，全国有65岁以上老年人家
24、庭中，单身老人户占11.46，只有一对老夫妇户占11.38，合计为22.84。而老年人与其他人一起居住的情况，占77.17。单身老人户和只有一对老夫妇户这两种完全老人户所占比例城市26.93，镇为26.13，农村20.98。从另一角度看，农村老年人与其亲属一起居住的情况最多，达79.02，而镇（73.87）和城市（73.07）水平接近。由此可见城镇老人与后代分开居住的趋势较农村更为显著。我省情况也大致如此。近30年来，我国人口出生率明显下降，导致家庭规模向小型化、核心化转变，加之人口流动性增强，传统大家庭失去了普遍存在的根基，小家庭成为主导模式。随着现代化的发展，人口流动性加快及城镇地区住房紧
25、张问题的缓解，家庭小型化趋势将更加明显。家庭养老和照料的功能明显弱化。这为养老服务业提供了一个庞大市场。老龄化社会的迅速的到来，为发展高端颐养提供了重要的契机。根据聊城市民政部门资料显示，目前聊城60岁以上的老人达到86.56万人，占总人口的14.48%，65岁以上老人达到了53万人，占总人口的8.9%，并呈逐年增长的趋势。目前，全市现有养老机构仅有75家，床位不足17600张，并且缺乏中高端的综合性养老场所，多为废旧房屋和院落改造而成，房间简陋，设施缺乏，功能单一，即使这样也人满为患。从养老服务体系的运作看，全市90%以上为政府公办，每年投入经费相当部分额用于人员工资和机构运行开支，运作成本
26、较高；养老服务队专业化程度不高，具有专业医疗护理资质的技术人员严重匮乏。居家养老、社区养老服务体系还不完备，不能完全满足老年人群的各类需求。虽然聊城市很重视老龄事业的发展，但随着生活水平的提高，传统的几代同堂已逐步解体，老少分住、家庭小型化，年轻人外出务工、老年人留守家中已经成为必然趋势，全市养老服务需求矛盾日益突出。2.4项目建设的意义本项目作为聊城市较高标准的社会化养老服务机构建设项目，项目建成后，将具有显著的社会效益，为聊城市的经济和社会的发展带来积极的影响。（1）有利于提升地方党委、政府的形象。党的十七大强调，要加强老龄工作，努力使全体人民老有所养，推动建设和谐社会。国家“十二五”规划
27、纲要中明确指出，要在全国“实施爱心护理工程”。聊城市第十二次党代会也提出了“全面建设生态型强市名城，创造聊城人民的幸福生活”的奋斗目标。一个地区老年事业的发展，可以体现该地区党委、政府的执政理念的先进性，可以塑造党委、政府以人为本的良好形象，还可以想外界展示良好的城市形象。而本项目的实施，将成为聊城社会文明进步的重要标志，对我市老龄事业发展具有积极的带动作用。（2）有利于提升聊城市养老服务事业发展水平。该项目的建设，可以很好地填补聊城市在老年疗养和医疗方面高档服务设施的空白，有利于缓解全市养老服务供求矛盾，并且与公办养老机构互补，满足不同老年人群的养老需求，大大提升聊城市养老服务专业化水平，在
28、全省创造出科学养老的新经验，使聊城真正成为人居典范、投资福地。（3）有利于产生带动周边城市的向心力效应。聊城市市委、市政府提出，要加快建设“一五二”产业基地，全力打造江北文化旅游和休闲度假目的地城市。XX老年公寓项目的辐射范围将达到济南、济宁、菏泽、德州、邯郸等周边一小时都市圈，使聊城市成为一个特殊中心城市，从而带动聊城的旅游度假业和商贸流通业的发展。（4）有利于促进社会就业和发展新兴产业。项目建成后，将为聊城增加就业岗位。同时，针对老年人的护理产业、保险业、金融业、旅游业、教育产业等老年产业的发展，还可以开发老年用品和老年服务产品，培育老年消费市场。3 建设规模3.1建设目标为加快推进聊城市
29、的社会化养老服务体系建设，XX园林有限公司积极筹措资金建设聊城市经济开发区韩集乡西集新村XX老年公寓项目，项目计划投资6000万元，建设成集养老、度假、休闲等于一体的老年产业综合社区，再为老年人提供“老有所养、老有所乐”综合活动场所的同时，带动当地项目区域经济的迅速发展。3.2建设内容及规模 XX老年公寓项目计划占地150亩，分为三个功能区：养老生活区、文体活动区、动力配套区。（1）养老服务区计划占地100亩，主要建设内容包括老年居养公寓楼、疗养公寓楼、康复保健中心，总建筑面积21000平方米。（2）文体活动区计划占地40亩，主要建设内容包括夕阳广场、室外活动场地等。（3）动力配套区计划占地1
30、0亩，主要建设内容包括变电室、锅炉房、泵房以及污水处理设施等。除以上建设内容外，项目将对项目区的基础配套设施和景观进行完善和提升，引入水系、亭台楼阁、雕塑、广场，创造宜居的居住环境。 项目主要建设内容详见下表。主要建设内容一览表序号工程名称单位数量结构1功能用房1.1居养公寓楼平方米7000五层，砖混结构1.2居养公寓楼平方米7000五层，砖混结构1.3居养公寓楼平方米7000五层，砖混结构1.4康复保健楼平方米5000四层，砖混结构2公用工程2.1变电室平方米50单层，砖混结构2.2锅炉房平方米80单层，砖混结构2.3泵房平方米40单层，砖混结构2.4污水处理站座13基础设施3.1道路平方米
31、30000 3.2绿化平方米80003.3水系处13.4亭廊平方米30003.5假山座13.6广场平方米50003.7小品若干总计4 场址选择4.1场址选择4.1.1项目选址地点及占地面积本项目XX老年公寓选址于聊城市经济技术开发区韩集乡西集新村，西集新村规划的温泉街以西，毗邻古漯河万亩湿地。项目计划占地150亩，地理位置优越，风景优美，周边环境良好，交通便捷。4.1.2地理位置聊城市地处山东西部、京杭大运河畔，东倚岱岳与济南市相连，西以卫运河为界与冀南、豫北接壤，北与德州市毗邻，南滨黄河与水泊梁山隔河相望。地处北纬35o 47-37 o02 和东经115o 16-116 o32之间，京九铁路
32、、邯济铁路、济馆高速公路在此交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。4.2场址条件4.2.1地形、地貌本区域地形平坦，地貌属黄河冲击平原，区内04米以粘土、亚粘土、亚砂土为主，48米之间以亚砂土为主，1540米为主要含水层，以粉砂细砂为主，富水条件较高，该区地层水压为10吨/平方米。境内地势平坦，自西南向东北倾斜，坡度为1/7000，海拔29-38米。地貌有6种类型：河滩高地约541平方公里，占总面积的56.5；沙质河槽地112.5平方公里，占11.8；决口扇形地17平方公里，占1.8；缓平坡地165.5平方公里，占17.3；河间浅平洼地49平方公里，占5.1；背状槽状洼地72平方公里，占7.5。
33、4.2.2气候、气温聊城属暖温带半干旱季风区域大陆性气候，具有显著的季节变化和季风气候特征。年降雨量306.0975.9mm，年平均气温12.014.1，历年极端最高气温为41.2， 极端最低气温-20.8，气候资源中热量、光照充足，水资源欠缺。各季节特征如下：春季降雨少，风速大，气候干燥，温度回升快，季降水量占全年降水量的13.7%，由于上述气候特点， 所以常造成春旱，素有“十年九旱”之说；夏季温度高、湿度大、降雨多而集中且强度大，季降水占全年降水的66.5%； 秋季气温急降，雨量骤减，季降水量占全年降水量的17.1%；冬季低温寒冷，雨雪稀少，季降水只占全年降水的2.7%。4.2.3河流水文
34、该项目所处地段，地形平坦、自然地面绝对标高约23.34-25.65m，地下水位埋深为8.6m，应水位标高为14.74-17.05m。4.2.4工程地质、水文地质条件本项目场址位于黄河冲击平原，土壤类型为亚沙土。地层为第四纪全新统黄河冲击层，第四系沉积较厚。（1）填土：上部为杂填土，下部为素填土厚0.71.2米。（2）粘土：棕黄棕红色，可塑，含少量砖和生活垃圾，厚度0.91.2米，承载力120Kpa。（3）粉土：灰黄色，承载力100Kpa。（4）粉砂：褐黄色，锈黄色，湿、中密层厚1.11.3米，承载力130Kpa。4.3交通条件聊城市是山东交通比较发达的城市，京九铁路、邯济铁路、济馆高速公路在此
35、交汇，是连接东西南北的重要交通枢纽。聊城铁路编组站是京九线上的4大编组站之一。从聊城出发，沿济聊馆、济青高速1小时可达济南国际机场，4小时可达青岛海港，沿京九线4小时可到达北京。火车平均运行速度120公里/小时。4.4外部基础设施条件聊城市供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。（1）给水主要是生活用水，消防用水和其他用水等,供水水源为东阿黄河地下渗透水源，供水普及率将达到100。根据聊城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水
36、的安全性和可行性。（2）排水本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。（3）供电本项目用电由供电部门统一解决，目前聊城市的城市生活用电供应充足，能够满足项目的用电需求。（4）供暖本项目位于聊城市城区，项目冬季取暖采用城市集中供暖，由附近城市供暖管线接入即可。5 建设方案5.1指导思想与原则根据有关养老服务机构建设规范，项目的建设应遵循以下原则：（1）养老机构宜建在城郊，但应离主干公路近一些，以方便入住老人外出旅游和就医；（2）公寓应配备各种安全设施，包括：适合老年人行走的地面，防跌滑设计；电气的安全设
37、计，防盗和应急呼叫装置；（3）有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备，在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所；（4）保证公寓的水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断；（5）设有各种服务设施，如公寓厨房、公寓洗衣房、医务室、餐厅、洗理按摩房、保安室及管理用房；（6）设置残疾人设施；（7）老年人住房的特殊要求一般应突出环境清净，采光好，进出方便，特别是要坚持无障碍原则。比如，要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等，公寓楼内还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等，配备专门的服务人员和医护人员；（8）公寓建造、房间设计应考虑到老人的多样要求，可设置单人或双人房，楼房三层
38、以上设计安排电梯。同时应有一定的室内、室外活动空间，花草绿地，营造一个舒适温馨的养老环境；（9）公寓服务模式，按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局，形成功能合理，方便入住老人的服务模式，量力而行，统一规划，合理确定老年公寓的规模和布局、调整结构和功能。力争公寓办成“内部设施现代化，休闲场所园林化，康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。5.2项目总体规划方案本项目初步选址于聊城市经济开发区韩集乡西集新村，项目计划占地150亩。XX老年公寓项目用地区域分办公服务区、养老生活区、文体活动区、配套动力区四大功能区。（1）居养生活区：计划占地100亩，是提供给老年人生
39、活起居的核心区域，包括普通养老型公寓楼、疗养型公寓楼以及康复保健中心等。根据入住老人的性质和经济状况的不同分为：普通养老型公寓、疗养型公寓。本区域主要以景观水系为中心，水系中心设置假山、喷泉等景观设施，配以回廊环绕水系四周，以水桥连接回廊与水系中心景观区域，并适当配建亭台提升区域园林景色。普通养老型公寓：分高、中、低三种档次的居住标准，迎合不同经济状况的消费群体的需要；疗养型公寓：主要是为享受定期抚恤的复员军人、“三属”、伤残军人提供康复、疗养的公寓。康复保健中心：主要为入驻老年人的提供基本的医疗、理疗、康复、保健服务，配备必要的医疗保健设施。（2）室外活动区：本区计划占地40亩，设置“夕阳”
40、广场、室外综合文体活动场地，为入住的老人提供休闲、文化、娱乐的场所。（3）配套动力区：计划占地10亩，包括变电室、锅炉房、泵房以及污水处理设施等。居养生活区的公寓楼建筑与室外活动区之间，尽可能采用连廊连通起来，使其成为有机的整体，便于老年人活动。场区的出入口设置在场区的南侧，方便园区的出行；场区内主干道宽6米，次干道宽4米，各主要建筑设施均有道路相通，形成环形通道。各建（构）筑物相互间距应满足消防间距要求。场区内绿化：在居养生活区、室外文体活动区以及道路两旁和建筑物周围以及场区空地进行绿化。场区绿地构成有乔木、亚乔木、花灌木、绿篱、花坛、草坪和喷水池、假山、凉亭等。根据功能区的性质，环境构成，
41、采取不同的绿化方式；场区四周设置围墙，使之形成一个封闭的安宁的舒适的空间。5.3建筑方案5.3.1建筑方案描述本项目包括居养生活区、室外文体活动区、配套动力区，考虑采用分区分散布置，力求做到功能集中，布局合理，交通流畅；部分具有特殊功能的建筑，如居住公寓、康复保健中心等应遵循有关的建设规范进行设计，并且在所有的建筑中均应考虑无障碍设计的内容；公共电梯厅的设置应结合公共使用功能用房的布置，尽可能设置在建筑的中部，使竖向交通便捷高效。居养生活公寓楼以项目主景观区为中心在四周分布设置，顺应地形并且体形舒展。居养生活公寓楼功能分区将根据功能按层划分，采用竖向连接，功能分区明确；建筑内除设置生活起居室之
42、外，应分别设置各功能用房，如餐厅、娱乐室、洗衣房、图书室等，满足老年人的文化、娱乐、休闲的需要。各公寓楼之间尽可能采用连廊连通，使其成为有机整体，便于老年人活动。在建筑上，连廊使建筑空间似隔还连，有收有放，富于层次变化。楼内设台阶式楼梯和斜坡式楼梯，便于轮椅车通行。5.3.2建筑特征新建公寓楼的立面设计原则为形式与功能有机结合，反映出老年公寓建筑鲜明的个性和内涵，并与周围环境相协调，建筑立面简洁美观，色彩明快。在强调整体的同时注意细部设计。公寓内装修为木地板地面、乳胶漆内饰墙面。各卫生间内防滑地板砖辅地，墙面砖内饰面，石膏板吊顶。办公楼和活动间内装修采用防滑地板砖辅地，乳胶漆内饰墙面。塑钢推拉
43、窗、玻璃门。餐厅采用防滑地板砖辅地，墙角1.5米贴瓷砖内饰面。其余乳胶漆内饰面。厨房操作间面贴瓷砖内饰面，石膏板吊顶。5.3.3结构选型项目主要的建筑，如居养公寓楼、康复保健中心的建筑层数均为五层，均可采用砖混结构；其他辅助用房，如变电室、锅炉房等也均考虑采用砖混结构；景观设计中的回廊、亭均采用园林古建筑中的木质结构。5.4景观设计项目区景观设计以庄重的园林风格为主，以中心水系为主景观。与自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小
44、品、雕塑，增添空间趣味性。植物设计整体格调力求自然，植物布置应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设置应充分考虑到行人通行和活动需求，设置在恰当的位置。各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特征。5.4配套设施（1）给水工程用水量预测该项目年用水量为89585.25吨，主要包括生活用水、绿化及道路喷洒用水、公建用水、管网漏失及未预见用水和消防用水，具体详见表6-2。生活用水量：根据城市居民生活用水量标准(GB/T 50331-2002)，居民生活用水量标准为120L/人天。绿化及道路喷洒用水量：绿化及道路用水按1.5L/m2天计算。公建用水量：按生活用水量的5%。管网漏失及未预见用水量：按生活用水及绿化、道路用水量的5%计算。消防用水量：根据项目规模，同一时间内火灾次数按1次考虑，室内消防用水量为15L/S，室外消防用水量为25L/S，火灾延续时间按2小时计。表5-1 用水量计