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1、1 2013 年优秀汉中市老龄公寓项年优秀汉中市老龄公寓项 目可行性研究报告案例目可行性研究报告案例 二零一三年五月二零一三年五月 2 目目 录录 第一部分第一部分 老龄公寓项目背景老龄公寓项目背景 3 第二部分第二部分 关于老龄公寓项目问题专家答疑关于老龄公寓项目问题专家答疑 4 第三部分第三部分 老龄公寓项目可行性研究报告编制大纲（老龄公寓项目可行性研究报告编制大纲（2013 年最新版）年最新版） .10 第一章第一章 老龄老龄公公寓项目总论寓项目总论10 第二章第二章 老龄公寓项目背景与必要性老龄公寓项目背景与必要性10 第三章第三章 老龄公寓项目市场分析老龄公寓项目市场分析10 第四章
2、第四章 老龄公寓项目建设地理位置老龄公寓项目建设地理位置10 第五章第五章 老龄公寓项目规划方案及管理老龄公寓项目规划方案及管理10 第六章第六章 老龄公寓工程建设方案老龄公寓工程建设方案11 第七章第七章 环境保护环境保护11 第八章第八章 老龄公寓组织机构与劳动定员老龄公寓组织机构与劳动定员11 第九章老龄公寓项目实施进度第九章老龄公寓项目实施进度11 第十章第十章 工程招投标工程招投标11 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措11 第十二章第十二章 项目财务评价项目财务评价11 第十三章第十三章 老龄公寓可行性研究结论老龄公寓可行性研究结论12 第四部分第四部分 老龄公
3、寓可行性研究报告编制服务老龄公寓可行性研究报告编制服务 13 一、我们编制可行性研究报告需要（企业业主）提供资料清单13 二、编制时间13 二、运作体系14 三、我们的优势15 附件：部分成功案例附件：部分成功案例 16 3 第一部分第一部分 老龄公寓的项目背景老龄公寓的项目背景 中国已开始迈入老龄型社会，老龄化问题日益突出。如何让老龄人老有所养、 老有所医、老有所乐，这些都是各级政府和全社会必须直面的问题，也是构建 和谐社会的一个具体方面。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。 然而老龄人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来 一系列影
4、响，成为 21 世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。党中央、 国务院在关于加强老龄工作的决定中，提出了“老有所养、老有所医、老有所教、老有所养、老有所医、老有所教、 老有所学、老有所为、老有所乐老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。这个目标充分体现了老龄人的生存权、发 展权和参与权，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容，是我们党 以人为本、执政为民理念的具体体现，是社会文明进步的必然要求。 胡锦涛在中国共产党第十七次全国代表大会上强调，社会建设与人民幸福安康 息息相关，要努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住
5、有所 居，居，推动建设和谐社会。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障 和改善民生，促进社会公平正义，推动建设和谐社会。 2010 年 12 月 28 日， 安徽省老龄人口预测及应对人口老龄化战略研究成果 公开发布。研究得出，安徽省人口老龄化的程度和增长速度始终在全国水平的前十 位，到 2045 年全省 60 岁以上老龄人口将超过 2276.6 万，老龄化水平推进到 30% 以上，开始进入重度老龄化阶段。基于“4-2-1”家庭格局的扩大，传统的家庭养老模 式功能也日益淡化。 4 第二部分第二部分 关于汉中市老龄公寓项目问题关于汉中市老龄公寓项目问题 一、一、汉汉中市中市项项目可行性
6、研究目可行性研究报报告主要用途有哪些？告主要用途有哪些？ 武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网根据近 10 年来大量 案例经验将老龄公寓项目可行性研究报告用途分为以下 7 种，具体包括： 1、用于报送各级发改委立项、核准或备案的项目立项报告、可行性 研究报告、项目申请报告。此类可研报告是根据中华人民共和国行政许 可法和国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定而编 写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核 准、备案或批复，决定某个项目是否实施。 2、用于银行贷款的可行性研究报告、项目建议书。商业银行在贷款 前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对
7、于国家开 发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织 专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案 合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金、工商 注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研。详 细介绍参见2013 年用于银行贷款的项目可行性研究报告编制说明一 文。 3、用于融资、对外招商合作的可行性研究报告。武汉纵智联合投资 咨询公司及五洲智库咨询网认为这类研究报告通常要求市场分析准确、 5 投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际 运作方案。 4、用于申请国家政策资金或政府补贴的可行性研究报告
8、。一般来说 此类可研报告主要用于申请发改委、科技部、农业部、财政部等国家部委 的专项资金。这类可行性报告通常需要出具国家发改委颁发的甲级工程 咨询资格。 5、用于高新企业 IPO 上市募投的可行性研究报告。武汉纵智联合投 资咨询公司及五洲智库咨询网指出：这类可行性报告是企业 IPO 上市重 要组成部分，需要报批发改委。通常需要出具国家发改委的甲级工程咨 询资格。 6、用于企业项目投资、工程建设指导的可研报告。武汉纵智联合投 资咨询公司及五洲智库咨询网指出：此类可研报告是企业投资决策部门 用来对投资项目市场前景、技术工艺、投资收益、财务规划、投资风险、 工程进度等问题做内部参考之用，一般对资质没
9、有要求，但是对可研报 告的实用性、前瞻性和科学性具有较高要求。 7、用于境外投资项目核准的可行性研究报告、项目申请报告。我国 企业参与全球市场竞争，越来越多的企业采取走出去战略，对国外矿产 资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、上 报各级发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时， 也需要编制可行性研究报告和项目申请报告。 6 特别提示：一定要根据自己的实际情况确定所需的可研报告类型，因 为不同用途的可研报告其侧重点有所不同，所以建议您与我们的注册咨 询师进行全面深入前期沟通。 二、企二、企业业投投资资决策不同决策不同阶阶段都需要哪些文本作段都需要哪些文本作
10、为为决策支持？决策支持？ 阶段阶段提交成果文件提交成果文件价值及作用体现价值及作用体现 投资前期市 场调查及项 目启动阶段 项目投资前期细分市 场调查报告 、 项目类 似案例参考报告 、 项 目投资价值分析报告 鉴别投资方向，选定建设项目，为下一步研究打基础：鉴别投资方向，选定建设项目，为下一步研究打基础： 1、帮助企业和投资机构充分认识该项目的实际市场价值； 2、初步评估项目的投资风险与收益； 3、提供大量一手调研数据及相关案例资料供决策参考； 初步可研阶 段 项目建议书 、 项目 投资计划书 围绕项目必要性展开分析研究：围绕项目必要性展开分析研究： 1、帮助企业对项目投资方案进行设计； 2
11、、对投资必要性及企业资源匹配性展开分析； 3、对投资项目提出的框架性的总体设想； 4、对项目的必要性进行初步判断。 可行性研究 阶段 项目可行性研究报告 针对项目可行性进行研究：针对项目可行性进行研究： 1、对该项目是否值得投资和如何进行建设详细分析； 2、对项目主要内容和配套条件进行深入分析； 3、对项目建成以后的财务、经济效益及社会影响进行预 测； 4、对项目可行性提供可操作性的微观建议。 7 项目评估及 决策论证审 批阶段 召开项目投资论证会， 聘请相关专家参与项目 论证 由项目主管单位或上级审批单位召开论证会议：由项目主管单位或上级审批单位召开论证会议： 1、对项目相关报告展开论证审核
12、； 2、审定项目是否上马，何时建设； 3、统一专家意见； 4、项目投资决策周期结束。 三、哪些可行性研究三、哪些可行性研究报报告需要甲告需要甲级资质级资质机构机构编编制？制？ 根据国家发改委推行投资体制改革后的规定（项目备案制与核准制）, 有些项目需要采用备案制,有些则核准制。对于核准制的项目的可行性研 究报告编制可以不需要有资质的单位去编制了（即，适用于核准制的项目 可行性研究报告可以自己编制或委托其他专业公司编制,不需要任何有编 制资质单位的盖章）；对于审批制的项目可行性研究报告则还需要有资质 的单位编制。这个资质叫“工程咨询资格证书“,分为“甲级”和“乙级”二个 等级,由中国工程咨询协会
13、审核颁发。还有一个是“丙级”的由各省（直辖 市）的工程咨询协会审核颁发。一般的工程咨询公司、工程咨询中心、建 筑设计院都有这个编制资质。 如果你的项目不打算使用政府性资金（投资建设项目），而且也不是 国家所列的重大项目和限制类项目，那么你的项目适合于备案制。备案 制的程序更加简便。除不符合法律法规的规定、产业政策禁止发展、需报 政府核准或审批的项目外，政府都应当予以备案。国土、规划、环保等部 门应按照职能分工，对准予备案的项目依法进行审查和办理相关手续。 因此，凡企业不使用政府性资金投资建设的项目，政府一律不再审 8 批（即只要想政府提交可行性报告进行备案,可行性报告也不需要什么资 质单位盖章
14、）。但针对少数重大项目和限制类项目，则实行核准制。实行 核准制的项目（重大项目和限制类项目），仅需向主管部门提交项目申请 报告，而不再经过批准项目建议书、可行性研究报告和开工报告的程序。 武汉纵智联合投资咨询公司及五洲智库咨询网专家指出，许多企业 对投资项目申请报告（资金申请报告）和可行性研究报告到底有什么 区别还认识不清，其区别主要有 2 点，第一是用途不一样，第二是报告内 容不一样。从用途看，资金申请报告是适合核准制项目所呈报的申请报 告，即申请项目核准时提交的是项目申请报告，而适合于备案制的项 目提交的是可行性研究报告。 9 四、可行性研究四、可行性研究报报告告审审批流程批流程 预审材料
15、 3 项目申请单位报送项目建议书或者 投资意向书 （1）项目申报单位出具的申请 （2）项目建议书 （3）规划部门出具的蓝线图； （4）项目申报单位与开发区签订的征地协议书； 经政府招商/建设/发改委等部门对项目建议书 项目申请单位报送项目可行性研究报告及 相关附件 相关材料：相关材料： （1）项目申报单位出具的申请； （2）项目可行性研究报告； （3）城市规划行政主管部门出具的规划选意见（经规划部 门审核的平面图或红线图） ； 经招商局或者发改委对项目可行性研究报告进行审查， 正式受理申报材料齐全或符合要求项目 对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报单位补正。 项目申请单位报送开工报
16、告申请及相关 附件 （1）项目申报单位出具的申请； （2）政府投资项目的项目建议书或可行性研究报告批准文件； （3）城市规划行政主管部门出具的规划选址意见（适用于城市规划 区内的投资项目） ； （4）国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见； （5）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见； （6）建设部门出具的建设工程规划许可证 ； （7）法律、法规规定应当提交的其他文件。 经规划建设局对项目开工报告进行审查，正 式受理申报材料齐全或符合要求项目 经建设规划局对项目初步设计进行审查，正式 受理申报材料齐全或复合要求项目 1 建设单位初步设计文件审查报告 2 建设项目规划选址意见
17、书 3. 规划设计条件通知书、批准的规划设计方案文件及附图等（各县建设 项目须提供当地建设行政主管部门审批意见） 4. 勘察、设计合同文本 5. 符合设计深度要求的全套初步设计文件（一式四套） 6. 工程勘察报告书（一式两份） 、结构计算书、工程概算书 7. 其它有关文件 预审材料 1 预审材料 2 预审材料 4 项目申请单位报送项目初步设 计及相关材料 对申报材料不齐全或不符合要求的项目，要求项目申报 单位补正。 10 第三部分第三部分 2013 年优秀老龄公寓项目可行性研年优秀老龄公寓项目可行性研 究报告编制大纲究报告编制大纲 第一章第一章 汉中市老龄公寓项目总论汉中市老龄公寓项目总论 1
18、.1 汉中市项目概要 1.2 可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想 1.3 研究范围 1.4 重点研究的问题 1.5 推荐方案与研究结论 1.6 存在问题及建议 第二章第二章 汉中市老龄公寓项目背景与必要性汉中市老龄公寓项目背景与必要性 2.1 项目背景 2.2 项目建设的必要性 第三章第三章 汉中市老龄公寓项目市场分析汉中市老龄公寓项目市场分析 3.1 国际市场发展状况 3.2 国内老龄公寓市场 3.3 养老市场需求分析 3.4 老龄休闲度假产业需求分析 3.5 项目市场前景分析 第四章 汉中市老龄公寓项目建设地理位置 4.1 选址及项目区概况 4.2 区位概况 4.3 地形气候 4.4
19、 经济条件 4.5 旅游资源 第五章第五章 老龄公寓项目规划方案及管理老龄公寓项目规划方案及管理 5.1 项目规划设计原则 5.2 项目开发新理念 5.3 项目内容与服务 5.4 住房与环境设计 11 5.5 配套活动中心及设施 第六章第六章 老龄公寓工程建设方案老龄公寓工程建设方案 6.1 总体建设方案 6.2 给排水工程建设 6.3 绿地系统的建设 6.4 环境系统建设 第七章第七章 环境保护环境保护 7.1 环境影响分析 7.2 环境开发与保护规划 7.3 环保保护预防措施 7.4 环评总结论 第八章第八章 汉中市老龄公寓组织机构与劳动定员汉中市老龄公寓组织机构与劳动定员 8.1 园区管
20、理组织机构 8.2 管理团队建设与完善 8.3 劳动定员 8.4 人员培训 第九章第九章 老龄公寓项目实施进度老龄公寓项目实施进度 9.1 实施规划的时序阶段 9.2 项目建设年度计划 9.3 项目建设管理 9.4 项目工程质量控制系统 第十章第十章 工程招投标工程招投标 10.1 招标范围 10.2 招标组织形式 10.3 招标方式和招标内容 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 11.1 项目总投资 11.2 资金使用 11.3 资金筹措 第十二章第十二章 项目财务评价项目财务评价 12.1 评价的依据及原则 12.2 财务评价基本假设 12.3 运营成本及运营收入估算
21、12 12.4 损益估算与净现金流量预测 12.5 敏感性分析 12.6 财务分析结论 第十三章第十三章 汉中市老龄公寓可行性研究结论汉中市老龄公寓可行性研究结论 13.1 研究结论 13.2 建议 13 第四部分第四部分 老龄公寓可行性研究报告编制服务老龄公寓可行性研究报告编制服务 武汉纵智联合咨询公司独家首创针对老龄公寓行业投资项目进行可行性研究咨询服 务的专项研究报告，依托五洲智库咨询网专业的细分市场数据库，运用国家统计局、 商务部、相关行业协会等权威数据，在大量周密的市场调研基础上，对我国老龄公 寓行业的市场供给与需求状况、建设规模、工艺路线、设备选型、市场格局与分布 等多方面进行分析
22、，并紧密结合项目情况对老龄公寓项目投资的可行性和未来发展 前景进行了研判。我们将根据不同类型及不同行业的项目提出具体要求，修订报告 提纲，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，从而为客户提供全面的、 客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见，为企业项目立项、 批地、企业注册、资金申请以及融资咨询提供全程指导服务 一、我们编制可行性研究报告需要（企业业主）提供资料清单一、我们编制可行性研究报告需要（企业业主）提供资料清单 （一）（一） 、公司概况、公司概况 1、项目名称 2、项目单位基本情况 3、项目地理位置 4、项目建设规模 5、项目投资额 二、编制时间二、编制时间 14 二、运作体系二、运作体系 15 三、我们的优势三、我们的优势 16 附件：部分成功案例附件：部分成功案例