襄城区二桥头项目可行性研究报告62P (3).doc

《襄城区二桥头项目可行性研究报告62P (3).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《襄城区二桥头项目可行性研究报告62P (3).doc（62页珍藏版）》请在三一文库上搜索。

1、襄城区二桥头项目襄城区二桥头项目 可行性研究报告可行性研究报告 -1- 目目 录录 一、总 论.2 1.1 项目名称、建设单位 .2 1.2 项目提出的背景及其必要性 .2 1.3 可行性研究依据 .5 1.4 可行性研究范围 .6 1.5 可行性研究提要 .6 1.6 结论简述 .7 二、市场分析预测.9 2.1 襄阳市房地产市场供需分析 .9 2.2 襄阳市房地产市场价格走势分析 18 2.3 商业市场分析 22 2.4 商务办公市场分析26 三、建设地点及自然条件28 3.1 项目所在位置现状 28 3.2 场址建设条件 28 四、总体规划及建设内容31 4.1 规划原则 31 4.2

2、规划设计原则 31 4.3 总体规划 32 4.4 公用设施 32 五、建筑工程33 5.1 工程概况 33 5.2 建筑设计 33 六、公用工程35 -2- 6.1 给、排水 35 6.2 供电 36 6.3 通信系统 37 6.4 安防系统 37 6.5 供气管道 37 6.6 消防与防雷措施37 七、节能措施39 7.1 合理用能标准和节能规范 39 7.2 能耗状况和能耗指标分析 42 7.3 节能措施和节能效果分析 44 八、环境影响分析49 8.1 环境影响分析 49 九、物业管理及服务52 9.1 物业管理 52 9.2 服务 52 十、投资估算及资金筹措53 10.1 投资估算

3、 .53 十一、财务评价及其效益分析56 11.1 销售收入、销售税金及附加测算 .56 11.2 利润测算及利润分配 .57 11.3 财务盈利能力分析57 十二、不确定性分析58 12.1 风险及对策分析 .58 十三、结论及建议61 13.1 结论 .61 -3- 一、一、总总 论论 1.1 项项目名称、建目名称、建设单设单位位 a.项目名称： b.建设单位： 1.2 项项目提出的背景及其必要性目提出的背景及其必要性 1.2.1 项项目提出的背景目提出的背景 房地产业作为国民经济发展的先导性、基础性产业，已连续多年以 20%速度增长，并推动了钢材、建材、家具、装饰等相关行业的发展。党 的

4、十六大提出了全面建设小康社会的奋斗目标，住房条件的不断改善无 疑是小康生活的重要内容。在国家宏观经济稳定、健康、持续发展的前提 下，住宅建设业已成为国民经济新的增长点。 房地产业从 2006 年开始有一个新的战略，但这个转变是逐步的、缓 慢的。2005 年房地产业经历了宏观调控，房地产同比增速 25%，全年达 到 23.5%，比上一个年度 2004 年降低了 7 个百分点；整个行业没有出现 大起大落而是继续增长，这对房地产业特别重要。十一五总体规划是在 我们国家总体发展重大转变的新的历史条件下拟定的，十一五规划的主 旋律就是“坚持发展，稳定政策、扩大内需、提升消费”。这无疑为房地产 业的发展带

5、来了良好的机遇。 2008 年，在国际金融危机的形势下，中国政府以审慎灵活的宏观调 控政策，基本上保持了中国经济的平稳发展，而对于房地产市场的调控 则更体现了这种审慎灵活性。2008 年上半年，在国家调控政策主导下， -4- 中国房地产市场逐渐由 2007 年的过热转向理性回归，各项指标高位调 整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但 2008 年第三季度，市场开始快速 下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方 面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场 基本保持了理性回归并稳定发展的态势。 近年湖北房地产业也呈现了较快的发展势头，未来五年是我省房地 产业

6、发展的关键时期，相对于过去五年湖北房地产业的发展将进入一个 调整时期，但仍是房地产业投资的较好时期。 湖北省经济和社会发展第 十一个五年规划纲要提出：保持适度的房地产投资规模，调整住房供应 结构，满足不同层次消费者的需求。完善住房政策，发展、活跃住房二级 市场，促进住房梯次消费。提高建筑设计、施工水平和科技含量，增强住 宅的经济性和舒适性。发展节能、省地、环保型建筑。规范房地产市场行 为，形成配套服务体系，提升整体发展水平。加快发展和规范现代物业管 理，提高市场化程度和服务水平。完善城镇房屋拆迁法规体系，科学实施 旧城改造。建立房地产综合信息发布制度及监测体系。 2008 年在国家宏观调控政策

7、的影响下，全省房地产开发规模保持稳 定增长，但由于销售市场低迷，房地产开发企业资金回笼缓慢；随着我省 经济社会的持续快速发展，城市化进程逐步加快，消费者自住和改善住 房等刚性需求依然存在，2008 年下半年房地产开发投资仍保持稳定增长 的态势，增长幅度有所回落，销售市场持续低迷。当前和今后一个时期要 继续贯彻落实国家宏观调控政策，调整住房供求结构，切实增加有效供 给，形成多层次的住房供求市场，防止房价大起大落，促进全省房地产业 健康稳定发展。 -5- 1.2.2 项项目提出的必要性目提出的必要性 a.是加快襄城区城市建是加快襄城区城市建设发设发展的需要展的需要 襄城区是襄阳市的重要组成部分，在

8、襄阳市政治、经济发展中占有 至关重要的位置。襄城区是襄阳市的政治文化中心，市政府能多数政府 职能部分聚集于此，区域内金融、商业日益发展。 襄阳市国民经济和社会 发展第十个五年规划纲要提出：以优化住房供应结构为主导，有序发展 房地产业。注重引导和促进住房消费，重点发展与市民承受能力相适应 的普通商品住房和经济适用房，适当发展中高档商品房。坚持旧城改造 与新区开发并举，扩大住房消费需求。 本项目规划建设以商业和办公为主，项目位于襄城区的中心地段， 交通便捷，配套齐全。而襄城区在高速发展的同时，缺乏办公物业，因此， 该项目是加快襄城区城市建设发展的需要。 b.是是积积极拉极拉动动襄城区社会襄城区社会

9、经济发经济发展的需要展的需要 襄阳地处华中，水陆交通便捷。东去上海，西抵重庆，南至广州，北 上京城，距离均在 1000 公里左右，处于中国经济地理核心位置。随着改 革开放的不断深入和实施西部大开发的战略转移以及我国进入 WTO， 襄阳将面临前所未有的发展机遇和挑战。 通过“十二五”的发展和建设，襄阳市的经济飞速发展。襄阳市已经 是湖北省副省域中心城市。城市地位的提高和经济的发展，促使城市需 要更多更好的办公物业。同时良好的区域发展态势促使国内外知名企业 及众多房地产开发企业纷纷抢滩襄城区，极大的促进了该区域内经济的 发展，显示出该区域的办公物业良好的开发前景。 二桥头项目的兴建，是襄城区蓬勃发

10、展的房地产开发中的一部分， -6- 它将和该区域内其他房地产一同拉动襄城区的经济发展。 1.3 可行性研究依据可行性研究依据 a.产业结构调整指导目录（2011 年本）； b.建设部和湖北省、襄阳市颁布的相关法律、法规与政策； c. 湖北省“十二五”国民经济发展计划纲要； d.襄阳市及襄城区城市总体规划大纲（2000 年-2020 年）； e.建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205 号)； f.国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南(计办投资 200215 号)； 1.4 可行性研究范可行性研究范围围 a.项目建设单位简况； b.项目提出的背景及必要性，需求分析及拟建规模；

11、c.建设地址条件评价，规划及布局； d.技术方案，建筑工程方案； e.公用工程及节能，环境保护； f.组织机构及人力资源配置； g.项目实施进度； h.投资估算及资金筹措，财务评价； i.社会评价及风险分析等。 1.5 可行性研究提要可行性研究提要 1.5.1 建设目标 作为 21 世纪的工业城区，更新的设计理念应重视基地的发展机理， 掌握城市建设规划的可持续发展，把“以人为本，和周围环境和谐发展” -7- 的理念贯穿于设计全过程。充分体现其功能的综合性和内涵的多样性， 不仅能够适应当今市场风云的变化，而且更要具备一定的独特个性。本 次规划以用地自然、历史人文环境为背景，将之整合到不同空间中，

12、构 筑项目独具特色的、新型的人居中心。体现舒适性和方便性，实现较高 的产品性价比，向社会提供质量一流,环境幽雅,功能完善的高品质、高品 位商品房。 1.5.2 建设地点与建设期 a.建设地点 本项目建设地点位于襄阳市襄城区二桥头。 b.项目建设期 项目建设期为 3 年，即 2012 年 5 月2015 年 5 月。 1.5.3 建设规模与内容 a.建设规模 项目总用地面积约 31951 平米，规划总建筑面积 61570m2，其中办 公 19140m2，商业 42430m2，地下室 8000m2， ，建筑密度 46.6%，容积率 2.71，绿地率 20%。 1.5.4 项目总投资及资金来源 本项

13、目总投资 26000 万元。资金来源为银行贷款 10000 万元，企业 自筹资金 16000 万元。 1.6 结论简结论简述述 1.6.1 房地产业是我国现阶段的一个重要支柱产业，而飞速发展的襄 阳市对办公和商业物业的需求正旺。二桥头项目以襄城区“十二五”期间 -8- 推进城市化进程为契机，顺应人居环境不断改善的社会需求，积极推进 以商业办公为重点的襄城区房地产业发展，促进房地产业与城市经济社 会的协调发展。项目有利于满足襄阳市广大商务客户的基本办公需求和 商业需求，有利于保持襄阳市国民经济的平稳增长。 1.6.2 项目配置有公共设施建设等，采用的技术方案适用、有效，达 到为襄阳市各企业客户以

14、及消费者提供舒适、便利的人性化办公环境的 目的，在技术上是可行的。 1.6.3 本项目规模适当，是促进城市经济建设发展的一个房地产开发 项目，项目本身盈利能力较强，并有较好的社会效益，在经济运行上是 合理的。 1.6.4 本项目选址符合城市规划的要求，遵循前瞻性、舒适性原则， 充分利用土地，采取多种节水、节能措施，并最大限度地利用各种资源。 项目对环境的影响是积极的。 1.6.5 本项目经研究，是可行的。 -9- 二、市二、市场场分析分析预测预测 2.1 襄阳市房地襄阳市房地产产市市场场供需分析供需分析 近年来，襄阳加快省域副中心和“宜居”城市建设的步伐，加大基础 设施、基础产业和支柱产业的建

15、设，投资规模保持了较快增长。 2008 年，襄阳全社会固定资产投资达到 373.8 亿元，同比增长 40.6亿元；2010 年，全社会固定资产投资达到 652.8 亿元，同比增长 53.8%，比 2000 年的 80.47 亿元增加 572.33 亿元。同时，襄阳投资结构 不断优化，投资主体多元化的格局已经形成。固定资产投资中，更新改 造投资较为稳定，基本建设投资稳定上升。一批具有带动作用的能源大 项目陆续建成，经济发展后劲和综合竞争力明显增强。 襄阳的房地产从 1996 年起步，虽然整体投资力度一般，但呈现逐年 增长态势。房地产开发 2004 年投资增幅较高，受宏观调控影响，2005 年 略

16、有下降。在襄阳加大各项具有带动作用的大项目的投资，相应带动房 地产投资进一步增长，2008 年房地产投资达到 46.21 亿元，增幅达到 25.3。2009 年房地产投资达到 55.39 亿元，同比增长 19.9%，创下历史 新高。 1 19 99 99 9- -2 20 00 09 9年年襄襄樊樊市市房房地地产产投投资资情情况况 37.30%31.70% 27.80%25.40%29.10% 49.20% 26.10% 34.30% 25.30% 19.90% -14.40% 2.40% 9.00%10.30%10.80% 21.70%20.00% 46.00% 53.80% 24.30%

17、30.00% 35.40% -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 45.00% 50.00% 55.00% 60.00% 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 房地产投资增长率固定资产投资增长率 -10- 2.1.1 房房地地产产供供给给市市场场分分析析 市区 2011 年 1-6 月通过挂牌方式共成交 98 宗地块，土地成交面积 447.17 万平方米。其中房地产开发用地

18、共成交 97 宗，土地总成交面积约 为 446.13 万平方米，可建住宅建筑面积约为 501.03 万平方米。 用地共成交 97 宗，土地总成交面积约为 446.13 万平方米，可建住 宅建筑面积约为 501.03 万平方米。 2.1.2 襄城区房地襄城区房地产产市市场场分析分析 根据规划的调整和城市内环快速道的启动，潭溪区域将成为今年襄 城区主要的居住区。 （1）市场特征分析 襄城区是襄阳的古城区，城区规模比樊城小。因是市委市政府所 在地及分布有襄阳市主要学院学校，被称为襄阳市的政治文化中心。同 时也正因为此，襄城区历来是襄阳市主要的居住型城区，其住宅开发自 2003 年后，发展较快，占当时

19、襄阳市区住宅开发量的 40。 受古城保护规划限制，住宅开发以多层为主。 -11- 襄城区的住宅项目集中在古城外围的闸口路以东，南街、胜利街、 长虹南路和汉江一桥桥头、以及檀溪路，住宅项目十分集中。同时出于 保护古城风貌的规划要求，襄城区的建筑高度控制不能超过昭明台的高 度，因而住宅项目以多层为主，层数多为 68 层。 受到中心城区可开发资源量的限制，大多数的项目规模 310 万平方米之间，同时，多为中档住宅。 本土居住人群多，户型及面积较大。 由于是襄阳市政治文化中心，区域内企事业单位众多，这些客户群 置业的首选区域也在同一区域内，因而居住氛围浓郁。消费客户群对于 3 室以上大户型需求量较大，

20、市场供应面积也比较大，3 室 2 厅的建筑面 积在 90130 平方米左右区间内。 （2）2010 年市场供应量分析 2010 年襄城区域内在建在售楼盘有 8 个，总供应量 30.08 万平方米。 华康城南经典 21648 平方米， “御龙湾”29686 平方米，南山青林小镇 27798 平方米，鹏城润景 16292 平方米，怡和苑二期 40232 平方米，奥泰 综合楼 5071 平方米，山水潭溪 92120 平方米，上海公馆 68000 平方米。 整体均价目前在 6000 元左右，个别高品质的楼盘售价将突破 9000 元/平 方米。 2.1.3 樊城区房地樊城区房地产产市市场场分析分析 （1

21、）市场特征分析 集中开发，市场供应活跃 樊城区是襄阳市住宅开发最集中的区域，同时樊城区住宅开发几乎 全部集中于城区核心区，在汉江大道、长虹路、解放路沿线开发的项目 -12- 几乎占到了樊城区住宅项目总数的 70。 建筑形式多为高层，社区规模相对较大 为体现土地集约化利用，樊城区住宅项目多为小高层及高层项目， 建筑层数多在 1628 层之间，同时由于建筑高度高，因而建筑规模也较 襄城区更大，规模在 560 万平方米之间。 住宅与商业综合开发 由于樊城区的商贸以及商务氛围较浓，住宅项目的开发多有底商或 裙楼商业，而襄阳市少量的外来开发企业大部分就在该区域进行开发， 因而一定程度上提升了区域开发品质

22、。 建筑现代，项目品质相对较高 区域开发的项目不仅建筑立面色彩简洁现代、富有质感，同时规划 布局也较为先进，目前已出现了蝶式高层以及板式高层等较为超前先进 的建筑布局模式，为襄阳市房地产市场品质相对较高的区域。 （2）2010 年市场供应量分析 根据目前已知情况统计，该区域 2010 年在售的有 14 个住宅项目， 共计 121.37 万平方米的开发面积。不仅在樊城中心区域，长虹路、建设 路、火车站附近等各处均有项目面市。在这些项目的共同推动下，樊城 区将继续保持一贯高调的开发态势，继续引领襄阳房地产市场向前发展。 民发.天地 321376 平方米，万达广场住宅区 300000 平方米，瑞泰欣

23、 城 100947 平方米，泰安华府 41164 平方米，华都嘉园 27025 平方米，尚 城名门 81487 平方米，中原花园 3 期 40269 平方米，中原领寓 11719 平 方米，泰然鑫城 42582 平方米，中房东方丽景 32115 平方米，中房城 -13- 中雅苑 29891 平方米，泰跃朝阳 3 期 33658 平方米，红光紫都 16440 平 方米，正贤聚大厦 15023 平方米，钱塘 100 120000 平方米，共计 121.37 万平方米。目前区域市场价格在 6000 元/平方米左右，个别高品 质楼盘售价达 7500 元/平方米。 2.1.4 襄州区房地襄州区房地产产市

24、市场场分析分析 （1）市场特征分析 工业主导，房地产市场发展较慢，市场化程度低 襄州区自 2001 年 12 月撤县设区以来，一直以工业发展为主，房地 产发展则起步较缓。首先，区域多以单位自建房为主，商品房项目少且 开发零星；2005 年，天润集团进入，开发了天润颐景园；2006 年，北龙公 司开发了龙泰花园，2007 年襄阳万厦公司开发了紫荆花园 1 期，区域房 地产市场才开始有了真正意义上的商品住宅开发，并逐渐开始步入正轨。 大规模的房地产开发从 2009 年开始。 （2）供需状况分析 2008-2009 年，襄阳区区域市场在建在售楼盘有 7 个，总供应量 22.5 万平方米。水岸丽湾 2

25、0000 平方米，中南安居 5000 平方米，紫荆花 园 50000 平方米，春园盛景 20000 平方米，华立凤凰城 60000 平方米， 襄阳新城 70000 平方米。目前在售楼盘均价 4200 元/平方米。 （3）2010 年市场供应量分析 据不完全统计，该区域 2010 年将有 7 个楼盘，约 131.00 万平方米 的住宅项目推出。民发世界城 600000 平方米，天润未来城 300000 平 方米，华立凤凰城 120000 平方米，襄阳新城 60000 平方米，紫荆花园 175000 平方米，英伦华府 30000 平方米，东方龙城 25000 平方米。 -14- 襄州区已成为大盘竞

26、争的热土，这些项目的供应将大大提高区域房 地产市场活跃程度。目前区域市场房价在 33004700 元/平方米。 随着深圳工业园区和襄阳火车东站的建设，襄州区的居住人口和流 动人口将会大大增加，经济也会激发活力，将带动房地产市场的快速发 展。 2.1.5 高新高新/汽汽车车开开发发区房地区房地产产市市场场分析分析 （1）市场特征分析 高新技术产业开发区是国务院 1992 年 11 月批准设立的国家级开 发区。2005 年 2 月，经襄阳市委市政府批准将原襄阳高新技术开发区与 原汽车产业经济技术开发区合并，组建形成了新的国家级襄阳高新技术 产业开发区。 早期以工业配套为主，逐渐转向自主开发 区域的

27、房地产业由早期的围绕着各产业/企业的居住配套，逐渐向 自主开发过渡。区域内，商品房的主要消费群体虽然依然以周边各工业 企业职工为主，但由于物业价格适中，还享有一定的福利优惠政策，因 而开始逐渐吸引一批开发区周边区域居住人群前来置业。 住宅开发项目以中档物业为主 目前，高新开发区内的自管物业开发基本已经告一段落，房地产市 场则逐渐活跃发展起来，物业形态也由早期纯多层居住小区，开始出现 了一些高层住宅项目，以中高档品质开发为主。 (2)供需状况分析 20082009 年区域市场有 17 个楼盘在建在售，总供应量 74.50 万 平方米，区域拥有较多的大型企业，且部分企业的效益较好，职工众多， -1

28、5- 因而消费能力强，因此市场消化速度较快，目前的消化率达到了 74。 （3）2010 年在售市场供应量分析 根据目前掌握的情况，区域 2010 年可供应的房地产住宅项目有 11 个，共 48.50 万平方米。 清夫新城国际 35936 平方米，中原领寓 11719 平方米，神龙二期 59865 平方米，万众欣城 78406 平方米，东风国际花园 2 期 84142 平方 米，紫金鑫城 20831 平方米，七彩阳光商品住宅楼 32401 平方米，车城 一区商品住宅楼 33429 平方米，国瑞大厦 23276 平方米，公园 1 号 72630 平方米，七彩阳光商品住宅楼 32401 平方米。预计

29、在售楼盘价格 为 40004800 元/平方米。 而未来 5 年内，襄阳高新区将以高新技术产业为先导，以汽车工业 为主体，以第三产业和现代高效产业为两翼，以三大园区位基础平台（深 圳工业园、汽车工业园区，高新技术园区），力争用 5 年左右的时间建成 在国内有较大影响，较强实力，特色鲜明的高新技术产业园区，跻身于 全国 53 个高新技术产业开发区中上游水平。在产业的带动作用下，区域 未来的房地产发展将具有更强的后劲，未来发展空间较大。 2.1.6 房房地地产产需需求求市市场场分分析析 1、襄阳市人口规模及增长 襄阳市户籍人口数量及结构 截至 2009 年末，襄阳市户籍人口达到 588.9 万人，

30、其中非农人口 257 万人。60 岁及以上老年人口为 80.99 万人，占全市总人口的比重为 13.8%。新出生人口 6.52 万人，人口出生率为 11.5；死亡人口 2.97 万人， 死亡率为 3.7；人口自然增长率为 7.8。全市男女性别比为 -16- 105.4100。从 2003 年起，人口增长变化幅度不大，人口增长以自然增长 为主。由于人口迁移地因素影响，人口总量变化不明显。 随着“宜居城市”战略实施的发展，以及襄阳市经济发展加速， “十二 五”期间襄阳市人口的流向格局将进一步发生变化，外来人口规模将持 续增大，省内和周边省份的流动人口将是襄阳市外来人口的主力军。到 2020 年，襄

31、阳市总体规划市区将有 170 万人，将会在现有人口数量上增 加 50 万人，这一部分新增人口将带动新增的购房需求，并呈现两极化的 格局，即襄阳现有富裕阶层寻找更广阔的发展和生活空间，而低收入阶 层将谋求生存空间，改善生存环境，由此，将促进襄阳市高端市场及中 低价位商品房市场的发展。 2、襄阳市家庭数量及家庭结构 （1）家庭总量及增长情况 襄阳市家庭数量持续增长，1999 年2009 年间，襄阳市家庭年均增 长率为 2.30，比襄阳市人口年均增长率的 0.3高出 2 个百分点。2009 1999-2009年年襄襄樊樊市市户户籍籍人人口口数数量量（万万人人） 577 573 568 577 579

32、579 577 579 582 584 589 500 510 520 530 540 550 560 570 580 590 600 1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 户籍人口数量 -17- 年襄阳市家庭总量为 196.33 万户。 襄阳市家庭数量及增长率 （2）家庭人口成员规模及变化趋势 襄阳市家庭成员规模以 3.0 人左右浮动，2002 年以来，家庭户均人 口规模呈下降之势。随着社会的进步与生活水平的提高，一些大的家庭 逐渐分离，三代同室逐渐向两代同室转变。 2009 年，襄阳市平均家庭成员规模为 2.96 人

33、/户，随着家庭规模结 构转变，对房地产住宅市场需求将持续增大。 3、 房屋/住宅拆迁情况 与其他城市相比，襄阳市的旧城改造工作起步较晚，1999 年以前的 旧区改造主要由房地产开发商进行零星开发实施的，改造点少面小，效 果不明显。1999 年 8 月，襄阳市委、市政府以汉江大道改造为龙头，集中 建设 17 项旧城改造重点工程。通过集中改造，襄阳市的旧城面貌发生了 巨大变化，新建成的汉江大道起步区被国家建设部评为“全国城市建设 新景观”，拆迁后的市区土地也呈大幅增值趋势。与此同时，旧城区群众 的居住环境和住房条件也大幅改善。根据拆迁部门提供数据显示，截止 到 2009 年，累计被拆迁房屋面积约

34、179.47 万平方米，拆迁户数约 1.86 2006-2009年年襄襄樊樊市市家家庭庭数数量量及及增增长长率率（万万 户户） 191.95 196.33 1.10% 2.30% 190 195 200 2006年2009年 0.00% 1.00% 2.00% 3.00% 家庭数量增长率 -18- 万户。尤其是近期涉及到旧城改造、棚户区改造、内环线建设等，拆迁量 大幅增加。2009 年，我市市区共实施房屋拆迁项目 17 个，拆迁总量为 3609 户，96.07 万平方米。全年完成拆迁 3067 户，68.51 万平方米。 襄阳市主要采用货币补偿安置的方式进行拆迁。货币补偿安置，是 由政府、开发

35、商或被拆迁户委托房屋评估机构对被拆迁房屋进行评估， 拆迁人根据评估价格向被拆迁人支付拆迁价款，被拆迁人另外自行购买 房屋居住。 未来 35 年，襄阳正大力着手进行旧城改造和城区扩建，襄阳市各 城区均存在大量房屋拆迁情况。 2.2 襄阳市房地襄阳市房地产产市市场场价格走价格走势势分析分析 1、襄阳市历年商品房竣工面积情况 2008 年商品房竣工面积达到 154.84 万平方米，同比增长 9.13%。2009 年商品房竣工面积达到 219.10 万平方米同比增长 41.5%。 2000-2009年年襄襄樊樊市市历历年年拆拆迁迁量量情情况况（万万平平方方米米） 25 1819 13 4.1 0.8

36、3 0.50 96.07 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 年拆迁量 1999-2009年年襄襄樊樊市市商商品品房房竣竣工工面面积积及及增增长长率率 43.29 74.06 93.190.88 123.4 100.12 86.31 115.07 141.88154.84 219.1 -13.80% 9.13% 41.50% 22.40% 75.70% -2.30% 35.70% 23.30% -18.00

37、% 33.32% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 商品房竣工面积（万平方米）增长率（%） -19- 2、历年房地产/住宅产业销预售情况 （1）襄阳市历年商品房销售金额情况 襄阳市房地产市场的销售量分为三个阶段，一是 1999-2003 年间， 年均

38、销售金额仅 4.98 亿元；二是 2004-2006 年，自 2004 年销售金额突 破 10 亿元大关后，20052006 年持续升高，保持 30左右的增长率；三 是 2007-2009 年，2007 年销售额接近 30 亿元，由于受全球金融危机的影 响，2008 年销售额达到 28.62 亿元，比同期回落 3.2 个百分点。2009 年， 在中央、省、市政策的全力拉动下，全市房地产市场迅速回暖，恢复信心， 回到健康的发展轨道，商品房销售额激增，达到 58.13 亿元，比同期增 长 103.1%，创下历史最高。 （2）襄阳市历年商品房销售面积情况 襄阳市房地产市场在 19992003 年间保

39、持了较为平稳的发展趋势， 年均销售面积 61 万平方米左右；而 20042006 年间，则出现较大幅度 增长，突破 100 万平方米大关，至 2007 年，销售面积增至 151.37 万平方 1999-2009年年襄襄樊樊市市商商品品房房销销售售金金额额情情况况 272893491549491 6220675246107010 138503 183834 295839286229 581266 29.40% 32.00% 103.10% 41.70% 27.90% 20.70% 5.50% 44.10% 60.90% 42.20% 32.70% 0 60000 120000 180000 24

40、0000 300000 360000 420000 480000 540000 600000 660000 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 90.00% 100.00% 110.00% 120.00% 130.00% 商品房销售额（万元）增长率（%） -20- 米。2008 年，由于受全球金融危机的影响，商品房销售面积 128.67 万平 方米，比同期回落 15.00%。2

41、009 年，在中央、省、市的政策强力拉动下， 房地产市场迅速回暖，商品房销售面积 224.50 万平方米，比同期增长 74.5%。 3、襄阳市区历年房地产/住宅产业价格情况 2002 年以来，襄阳的房价逐年上升，2002 年底，市区商品房均价为 650870 元/平方米，2003 年为 1153 元/平方米，2004 年 1332 元/平方米， 2005 年 1540 元/平方米，2006 年为 1883 元/平方米，2007 年为 2336 元/ 平方米，2008 年为 2700 元/平方米，2009 年为 3700 元/平方米，2010 年 则到达了 4500 元/平方米，到 2011 年

42、上半年襄阳均价达到了约 5100 元 每平米。其中因为中心城区大量物业上市，将价格大幅度拉升。 （1）历年襄阳市区房地产价格及其增长情况 1999-2009年年襄襄樊樊市市商商品品房房销销售售面面积积及及增增长长率率 34.4 46.9 70.06 60.87 92.88 102.96107.42119.31 151.37 128.67 224.5 4.33% -15.00% 74.50% 49.63% 36.17% -13.10% 52.59% 26.90% 10.85% 11.07% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280

43、 300 1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年 -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 80.00% 商品房销售面积（万平方米）增长率（%） 2000-2010年年襄襄樊樊市市商商品品房房均均价价及及增增长长情情况况 650 730 870 1153 1332 1540 1883 2336 2700 3700 37.00% 21.00% 22.30% 19.20% 12.30% 11.20% 32.50% 15.50%1

44、5.60% 15.60% 24.10% 0 300 600 900 1200 1500 1800 2100 2400 2700 3000 3300 3600 3900 2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 商品房均价（元/平方米）增长率（%） -21- 此数据显示，襄阳市房地产价格在 2003 年呈现跳跃上涨，突破千元 大关后，涨速开始回落到 2002 年以前的水平。2006 年后房价开始快速 增长，

45、从 2006 年的 22.3上升到 2007 年的 24.1，2008 年的 15.6%，2009 年增幅达到 37.0%，为历年最高，到 2010 年增幅达到 21%。 同时，房地产市场价格变化与襄阳房地产市场发展阶段相一致。 2.3 商商业业市市场场分析分析 2.3.1 特点：特点： （1）商业项目体量大且扎堆开发 襄阳的商业地产项目规模较大，其中不乏 10 万平方米以上的大型 商业项目，而且大多集中在襄阳的商业中心组团解放路商圈和长虹 路商圈内。 （2）商业运作方式落后，市场潜在风险较大，商业市场管理力度有待加强 商业项目在开发运营等方面还处于发展初期。重炒作、重销售、轻招商、 2000

46、-2010年年襄襄樊樊市市商商品品房房均均价价增增长长情情况况 37.00% 21.00% 22.30% 19.20% 12.30% 11.20% 32.50% 15.50%15.60% 15.60% 24.10% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 40.00% 商品房均价增长率（%） -22- 轻运营，大部分商业项目采用年回报 810的包租、返租的方式。由于 分布集中，同期面市，供应规模大，且大多采用包租返租的方式，后期存 在招商、运营等方面的问题，因此，商业市场的管理力度有待加强，以促 进商业市场的健康稳定发展。 （

47、3）专业市场功能突出 相对商业市场而言，襄阳的专业市场开发运营还比较成功，招商、经 营和销售协调的比较好。襄阳的专业市场开发是襄阳商业地产突出的部 分，光彩大市场、天润国际汽车城、锦绣东风汽配城、领秀中原装饰建材 城等项目相继开发，将彻底改变襄阳专业市场的格局。目前襄阳的解放 路、长虹路、火车站等中心城区商业门面销售价格多为 1.54 万元/平方 米，专业市场商铺多为 5000 元14000 元/平方米区间。 2.3.2 襄阳市商圈分布情况襄阳市商圈分布情况 襄阳市商业物业主要集中在樊城区、高新区、襄州区，襄城区规模较 小。目前樊城区形成了人民广场传统零售商圈、新华路传统批发商圈、 长虹路现代

48、零售商圈和春园东路现代商贸批发商圈；高新区形成了立富 康大道沿线商圈，襄城区形成了十字街商圈。 （1）人民广场传统零售商圈 目前人民广场周边依然是襄阳市的核心商业区，解放路商业街、人民 路商业街、大庆路商业街和长征路商业街依然是襄阳最具商业氛围和人 气的地方。 人民广场商圈是襄阳商业地产开发的集中区域，在这四条商业街上， 聚集了大量的服装、鞋帽、化妆品、金银珠宝等中高档专卖店，大型超市、 大型家电卖场和商场，以及各种类型的咖啡、酒吧和餐饮名店。如肯德 -23- 鸡、麦当劳、共享国际、银泰百货、豪门新天地、襄江商场、华洋堂百货、 奔泰阳光城、拉美步行街财富广场、襄阳工贸家电、武汉工贸家电、雅斯

49、超市、武商量贩点、财富广场、流金岁月咖啡、零下九度 KTV 和金利来 专卖店。 （2）新华路传统批发商圈：逐渐走向衰落 襄阳新华路市场是以服装、鞋帽、建材、家居为主的大型综合批发市 场，其辐射范围为襄阳下辖县市和城镇，是襄阳的最大的传统批发市场。 目前新华路传统批发商圈，由于是自发形成的，市场比较杂乱、商品 比较低档、管理比较粗放，因此增逐步被九隆商业广场为代表的既具规 模又具备专业管理和完善规划的新兴商业模式取代。未来几年，由于城 市功能的发展及市政配套设施的局限，新华路批发市场将逐步衰落，商 业格局及商业功能需重新调整。 （3）长虹路现代零售商圈：新型商业中心区 随着汉江北岸改造完成，襄阳商业中心正在从解放路西移至长虹路， 长虹路商圈成为襄阳新兴的现代零售商圈。目前在长虹路两边，聚集着 众多的购物商店和电子通讯产品专卖店。此外，长虹路还是襄阳新型的 休闲、娱乐、餐饮、宾馆酒店集中的地方，是襄阳新兴的现代综合性商圈。 长虹路商圈近年来也成为襄阳商业地产开发的热点，2003 年在长虹 路春园路口开发了现代城电脑数码广场；2004 年在长虹路与中原路口开 发了鄂西北最大的中高档服装市场白马服装广场；在长虹路大庆路 口开发了襄阳第一家家居广