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1、第 1 页 买卖合同:浅析商品房买卖合同中的房屋质量纠纷1 特征码 XsWTckjMcRVIREZzCPxy 摘要近年来房地产开发企业(下称开发商)与购房者(下称业主)之 间因房屋质量问题而引起的纠纷日趋增多。房屋质量也就渐成 为广大业主所关注的焦点。而我国目前现有的法律法规对于开 发商向业主交付的商品房应当具备何种质量标准，尚没有明确 的规定，也没有制定统一的国家标准，这就给解决此类纠纷带 来一定难度。本文结合我国目前有关司法实践以及相关的法律 法规、司法解释提出一些解决此类纠纷的思路和方法，供广大 读者探讨。 关键词商品房质量、房屋保修期、逾期交房、瑕疵担保 近年来随着房地产市场的迅猛发展
2、，商品房市场需求量与 供应量也在逐年增长，随之而来发生在开发商与业主之间因房 屋质量问题而引发的纠纷也随之增加，归纳起来主要有以下两 种情况： 一、房屋交付后出现质量问题，业主要求开发商履行维修 义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延拒不履行维修义务而引 发的争议。 二、商品房交付时业主发现房屋存在质量问题，拒绝接收 房屋而引发的争议。对于上述两种因质量问题而引起的纠纷中， 第 2 页 作为开发商应承担什么样的法律后果?以及业主又如何来维护自 身的合法权利?是我们接下来所要探讨的问题。 首先，关于第一种情形，房屋交付后出现质量问题，业主 要求开发商履行维修义务遭到开发商拒绝或开发商无故拖延拒 不履
3、行维修义务而引发的争议。笔者认为，此类争议，法律规 定较为明确，解决起来相对简单。根据最高人民法院关于审 理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定问题的解释第 十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内， 出卖人应承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖 延修复，修复费用和修复期间造成的损失由出卖人承担。 ”根据 该司法解释的规定，对于已经交付使用的房屋只要在保修期限 内，开发商都有义务进行维修，如果开发商不履行维修义务或 者在收到业主正式通知(书面或口头)后在合理期限内仍没有上 门维修，那么，业主可以找第三人进行维修，由此所产生的维 修费用以及应维修而给业主造成的损失都应当由
4、开发商承担。 其次，我们着重要探讨一下第二种情形，商品房交付时业 主发现房屋存在质量问题，业主拒绝接收房屋而引发的争议。 此类纠纷在目前商品房质量纠纷中比较普遍，也比较突出。遇 到上述情况，开发商通常会以“商品房已经由国家相关质检部 门验收合格为由，坚持要求业主办理房屋交接手续。 ”，如果业 主不同意办理房屋交接手续，则开发商会向业主提出承担逾期 收房期间房屋管理费或承担合同约定的其他违约责任等要求。 第 3 页 而作为业主，一般都会要求开发商先将房屋修复后再办理房屋 交接手续，如因房屋维修、整改而造成开发商逾期交房的，业 主会要求开发商按合同约定承担逾期交房的违约责任。 那么, 当房屋确实存
5、在一定的质量问题时，开发商是否可以将有质量 问题的房屋交付给业主?业主是否有权拒收房屋?遇到此种情况, 开发商又应承担何种法律责任?对于上述诸多问题，笔者认为可 以依据以下几个原则来出处理。 一、按照合同的约定处理。 首先，我们应该考查一下开发 商与业主之间的商品房买卖契约对于房屋交付的质量标准 是如何约定的，如果商品房买卖契约对房屋交付的质量标 准有明确约定，房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标 准，那么业主就可以拒收房屋，待开发商将房屋质量问题解决， 并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续，如果因开 发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的，业主还可以要 求开发商按合同约定承担“
6、逾期交房违约责任”(商品房买卖 契约对开发商逾期交付房屋所应承担的法律责任一般都会有 明确的约定)。 但是在大多数情况下开发商与业主签订的商 品房买卖契约对房屋交付的质量标准没有明确约定，而且我 们前面也谈到，我国目前现有的法律法规对开发商向业主交付 商品房的质量标准尚没有明确的规定，也没有统一的国家标准， 那么在这种情况下如何来确定开发商向业主交付房屋的质量标 准，就成为解决开发商与业主之间此类争议的关键。 第 4 页 二、按照法律、法规的规定处理。 我国城市房地产管理 法第 26 条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方 可交付使用。“建筑法第 61 条也规定：“建筑工程竣工经 验收
7、合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得 交付使用。 ”国务院颁布的建设工程质量管理条例第 16 条 和第 58 条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用，建设 单位违反规定，未组织竣工验收或者验收不合格，擅自交付使 用的，责令改正。综合上述法律、行政法规的相关规定，开发 商向业主交付的商品房首先必须是通过竣工验收，并取得房屋 质检部门颁发的相关合格证书，这是商品房交付的最基本的质 量条件。如果不具备这一基本条件，那么开发上就不能将房屋 交付给业主。 三、按照是否影响业主正常使用的原则处理。 在现实生活 中开发商向业主交付的房屋虽然已经验收合格，但又 又确实存在一定的质量问题的情
8、形也较为常见，比如最常见的 屋面渗漏、楼板、墙体开裂、墙体存在空鼓等等诸多问题，而 且这些质量问题又的确有可能影响到业主对房屋的正常使用， 遇到这中情况，大多数业主都会拒绝接收房屋，要求开发商整 第 5 页 改后再交付，同时都会要求开发商承担逾期交房违约责任。那 么是不是业主在接收房屋时只要遇到上述质量问题都可以拒收 呢?笔者认为，对于此种情况，应根据具体情况具体分析： (一)如果房屋的确存在质量问题，而且该质量问题已经严 重影响业主对房屋的正常使用，比如房屋存在多面积、易发性 的渗漏、又如房屋出现结构性裂缝可能影响到业主对房屋的安 全使用的。类似上述质量问题都有可能导致业主在接收房屋后 无法
9、装修入住或者即使装修入住仍然需要返工维修，有可能进 一步扩大损失，如果出现这种情况，笔者认为业主完全有权拒 接收房屋，并有权要求开发商先履行维修义务，后办理房屋交 接手续，如果因房屋维修造成迟延交付的有权要求开发商承担 逾期交房违约责任。 对于开发商交付给业主的房屋是否应当具备“使用条件” 这个问题，建设部商品房销售管理办法第三十条事实上也 已经作了明确规定，根据该条规定：“房地产开发企业应当按 照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。 未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 ” 。因 此，开发商向业主交付商品房的质量标准除了满足前面所讲的 应当是“竣工验收合格”的房
10、屋之外，还必须是具备使用条件 的房屋，即业主在收房后就能够正常入住使用。 另外，我国合同法第六十二条对于合同标的质量要求 约定不明确时，如何确定标的物的质量标准，也有作了相应的 第 6 页 规定，根据该条规定“对于质量要求不明确的，按照国家标准、 行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按通常标准或符 合合同目的的特定标准履行” ，而对于业主来说，购买商品房的 主要目的大多数情况下都是为了居住使用，如果业主所购买的 房屋不能正常入住使用，那么其购房目显然不能实现。因此， 我们无论是从法律规定，还是从业主与开发商订立商品房买 卖合同的特定目的角度来分析这个问题，笔者认为，开发商 交付的商品房也应当具备能够入住使用的条件。否则业主有权 拒收房屋，并可以要求开发商承担逾期交房违约责任。 (二)如果开发商向业主交付的商品房仅存在一些小的质量 问题比如小的质量瑕疵，而该房屋质量瑕疵又并不影响业主对 房屋的正常使用，那么此种情况下，业主拒收房屋，并要求开 发商承担“逾期交房的违约责任” ，显然不具有合理性。因为， 开发商对其售出的每一套商品房在保修期限内都承担法定的保 修义务，即所谓的房屋瑕疵担保义务。此种情况下，业主可以 先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务，如果 因维修而对其正常使用房屋造成一定影响的可以要求开发商承 担相应的赔偿责任。