《[房地产]威尼斯名人苑企划方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[房地产]威尼斯名人苑企划方案.doc（7页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、威尼斯名人苑企划方案一、 市场分析1 、 虹口地区区域前景改革开放使虹口成为投资热土， 城区建设如火如荼， 投资 了 4.2 亿完成区内道路的改造和拓宽， 并从外区引进和合资了 130 余家房地产企业，年内的开发量达到了 200 万平米。上海 最具开发前景的北外滩黄金区域也正在为广大投资商所看中， 虹口区正在形成以虹口公园为中心依托北外滩而成的高档生 活居住区。瑞虹新城、正润欧洲花园、绿洲紫荆花园，国际公 寓等一批高档住宅楼宇构成高档生活居住区的基本框架。2、周边个案情况分析周边楼盘大致可分为两个档次，一为楼盘均价6500元/平米的高档特色楼盘，一为楼盘均价5500元/平米左右的中档楼盘。楼盘
2、名称均价（元/平米）销售率高档楼盘瑞虹新城、700080% （一期）绿洲紫荆、650095%正润欧洲、660099%中档楼盘艺树林、440020%金殿苑、550025%中皇广场、500050%虹锦家话、500065%飘鹰花苑、480060%临平采风520040%3、本案状况分析本案作为区域内新推向市场的楼盘， 楼宇定位将有两个选择 即是定位于高档楼盘还是中档楼盘。高档楼盘中档楼盘均价（元/平米）65005500竞争楼盘瑞虹新城、绿洲紫荆花园、正润欧洲花园。艺树林、金殿苑、中皇广场、虹锦家话、飘鹰花苑、临平米风。面向客户开放性的，深具发展潜力 的特定阶层。可来自于外 区。区域性的，以原住民为主体
3、目标客户群。预计价格空间源于阶层客户经济特征， 消费潜力巨大，总价承受 力强，价格空间有较大弹 性，易于拓展。区域性客户总价承受 力相对薄弱，价格空 间钢性较强，拓展空 间狭小。产品取向产品、文化、服务附加值的全面提升。体现一定的产品附加值。从上表中可以看出，如果定位于中档楼盘，周边存在较多竞争楼盘，将面临极大的竞争压力。目标客户区域范围较小而且他们的心理承受价格弹性有限， 一旦周边的中档楼盘低价回 笼资金，将会吸引大批本案的目标客户， 而本案作为新上市楼 盘，如跟着降价竞争的话，对后续体量的市场去化会形成极大 的风险，如不降价竞争的话，就无法与周边楼盘抗衡，使本案处于更为不利的境地。如果定位
4、于高档楼盘，正润欧洲花园、绿洲紫荆花园都已 销售完毕或进入销售末期，周边只有瑞虹新城形成竞争威胁。而且定位于高档楼盘，目标客户不局限于周边区域， 客户来源 面广阔，同时高档楼盘的目标客户经济实力雄厚， 价格拓展空 间大。定位：本案应定位于区域高档楼盘。4 、 本案定位取向本案与瑞虹新城定位于同一档次的高档楼盘， 与瑞虹新城 竞争同一目标客户群体， 就必然会受到瑞虹新城强大的竞争压 力。本案面临瑞虹新城的压力主要体现在品牌压力上： 瑞虹新城的品牌压力又可分为公司品牌压力服务品牌压力 产品特色品牌压力A：公司品牌压力： 主要来自于瑞安房产的市场知名度和曾在 上海成功开发过瑞安广场等数个项目。 服务
5、品牌压力： 主要基于瑞虹新城大量的媒体广告宣传、 扎实良好的销售现场控制和服务先期介入所形成的市场、/、人、-美誉度。如何化解公司品牌和服务品牌压力： 只要本案在推广策略中充分注意媒体的运用， 注意现场控 制和物业管理提前介入，就能最大程度的化解以上两个品牌压 力。B：产品特色压力： 来自于瑞虹新城超大规模的社区规划， 齐 全的配套设施并通过长时间的广告诉求所形成 的。如何化解产品特色品牌压力：本案只有在功能、 设施、服务全面超越瑞虹新城的条件下， 通过积累广告效应， 树立自己的品牌和产品优势， 在软硬件上 压倒瑞虹新城，才能化解瑞虹新城的产品特色品牌压力。本案定位取向：全面超越瑞虹新城的高档特色文化楼盘。目标客户定位定位原则基于本项目中等体量， 高档物业定位的市场特征， 结合战略目标考虑，主体目标客户界定的原则有三：一、主体目标客户的受众面应具备充裕宽度。二、主体目标客户阶层中的个体发展潜力巨大 , 物业消费承 受能力强。三、主体目标客户阶层具符合未来生活潮流的共同价值取向，以此作为本项目定位的重要依据。