2010三亚海棠湾度假酒店项目市场及财务可行性研究1.pdf

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1、 拟建度假酒店项目拟建度假酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 中国海南海棠湾中国海南海棠湾 民生金融租赁股份有限公司民生金融租赁股份有限公司 2010 年年 1 月月 目录目录 1 报告摘要报告摘要 1 1.1 研究目标研究目标 1 1.2 项目背景项目背景 1 1.3 摘要摘要 2 1.4 业绩表现业绩表现 5 2 介绍介绍 7 2.1 服务范围服务范围 7 2.2 主要假设主要假设 7 3 主要的市场风险因素主要的市场风险因素 9 3.1 快速增长快速增长 9 3.2 交通交通 9 3.3 旅游基础设施旅游基础设施 10 3.4 市场推广市场推广 10 3.5 辅助设施与资

2、源辅助设施与资源 10 3.6 大型活动需求来源大型活动需求来源 11 4 海南省概览海南省概览 12 4.1 介绍介绍 12 4.2 整体经济环境整体经济环境 13 4.3 海南旅游海南旅游 15 4.4 三亚旅游三亚旅游 17 4.5 季节性季节性 20 4.6 交通交通 20 4.7 气候气候 24 5 海棠湾海棠湾 25 5.1 介绍介绍 25 5.2 海棠湾总体规划海棠湾总体规划 26 5.3 海棠湾及周边旅游景点海棠湾及周边旅游景点 27 6 项目地点考察和分析项目地点考察和分析 29 6.1 项目地点位置项目地点位置 29 6.2 海棠湾海滩的地形特征海棠湾海滩的地形特征 30

3、6.3 项目地点特征项目地点特征 31 6.4 项目地点目前状况项目地点目前状况 32 6.5 景观及可见度景观及可见度 32 6.6 交通交通 32 6.7 气候气候 33 6.8 项目地点优势及劣势项目地点优势及劣势 33 6.9 结论结论 34 7 度假市场概况度假市场概况 36 7.1 三亚湾三亚湾 36 7.2 大东海大东海 41 7.3 亚龙湾亚龙湾 44 7.4 石梅湾石梅湾 50 7.5 三大度假区比较三大度假区比较 51 7.6 季节性季节性 53 8 未来度假区未来度假区 54 8.1 土福湾土福湾 54 8.2 清水湾清水湾 55 8.3 香水湾香水湾 57 8.4 石梅

4、湾石梅湾 58 8.5 神州半岛神州半岛 59 8.6 太阳湾太阳湾 59 8.7 其它海湾其它海湾 60 9 市场前景市场前景 63 9.1 客房供给增长预测客房供给增长预测 63 9.2 客房需求增长预测客房需求增长预测 65 9.3 市场住宿率水平预测市场住宿率水平预测 68 9.4 前景概述前景概述 69 10 设施建议设施建议 70 10.1 独特特征独特特征 70 10.2 导向导向 71 10.3 定位定位 73 10.4 品牌品牌 73 10.5 设计要素设计要素 74 10.6 景观美化景观美化 76 10.7 客房客房 77 10.8 餐饮设施餐饮设施 82 10.9 娱乐

5、设施娱乐设施 86 10.10 功能空间功能空间 92 10.11 功能性建议功能性建议 93 11 可持续性酒店开发可持续性酒店开发 95 11.1 介绍介绍 95 11.2 地块评估地块评估 96 11.3 设计策略设计策略 96 11.4 能源减排能源减排 97 11.5 废物管理废物管理 98 11.6 水资源的保护水资源的保护 99 11.7 源头控制源头控制 99 11.8 客人的参与客人的参与 99 11.9 结论结论 100 11.10 有用的资源有用的资源 100 12 预计使用率水平预计使用率水平 101 12.1 前言前言 101 12.2 研究方法研究方法 101 12

6、.3 拟建度假酒店渗透率水平预测拟建度假酒店渗透率水平预测 104 12.4 平均房价水平预测平均房价水平预测 106 12.5 业绩总结业绩总结 108 13 经营预测经营预测 109 13.1 固定和变动成本固定和变动成本 109 13.2 定义定义 110 13.3 营运现金流预测假设营运现金流预测假设 111 14 投资回报分析投资回报分析 113 14.1 投资费用假设投资费用假设 113 14.2 项目财务假设项目财务假设 114 14.3 财务分析财务分析 114 附件附件 A 中国经济概览中国经济概览 附件附件 B 现金流量估测表现金流量估测表 附件附件 C 投资分析投资分析

7、2010年 1月 民生金融租赁股份有限公司 北京海淀区中关村南大街 1号北京友谊宾馆 8号楼 312 100873 中国 敬启者： 依照我们签署的合约，以下附上海棠湾拟建酒店项目市场及财务可行性研究（中 国海南）。 为进行此市场研究，我们访问了海南省政府、旅游业和酒店业业内的人士，我们探讨 了经济和旅游形势和酒店竞争市场状况，以预测酒店市场未来可能的需求和供给发展 趋势。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在 2009 年 12 月之前能够 获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。 基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，报告预测了拟建酒 店未来的设施使

8、用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获 得的可比较酒店的数据资料，我们推算得出拟建度假酒店的现金流量。 该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这 是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊 或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情 况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未 来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒 店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与 否，以及其他管理上的

9、行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与 报告预测的差异承担任何责任。 我们的服务并不包括查核能源短缺、法律和法规等对项目可能构成的影响，包括区位 划区和其他法规、审批程序、移民政策和执照等。而且，我们也不对目前和未来的法 律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响负责。 20/F Central Plaza 18 Harbour Road Hong Kong Telephone : (852) 2524 6073 Facsimile : (852) 2845 2008 Email : Website : 浩華管顧問公司 香港港灣道 18 號中環廣場 20 電話 : (8

10、52) 2524 6073 傳真 : (852) 2845 2008 電郵 : 網址 : 对该报告提交日期之后所发生的各种事件和环境的变化，我们不履行进一步更新的义 务。但是如果有必要，我们可以就是否需要进行相应修改进行讨论。 这份报告为贵公司内部使用所准备，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公 司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整 形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均 不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。 此报告属中文翻译版本，最终意见以英文版本的报告为准。 代表浩华管理顾问

11、公司 草案 Nigel Summers 董事 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 1 拟建酒店项目拟建酒店项目 市场及财务可行性研究市场及财务可行性研究 中国海南省海棠湾中国海南省海棠湾 2010 年年 1 月月 1 报告摘要报告摘要 1.1 研究目标研究目标 本研究报告涵盖三个要点：首先，我们评估了拟建酒店所处的整体酒店市场状况；其 次，本研究概括了我们为拟建酒店建议的市场定位及设施组合；最后，我们预测了拟 建酒店未来的设施使用率水平（住宿率、平均房价、营运 10 年财务预测）以及投资 回报。 在计算投资回报时，我们采用了第三方资深测量

12、行提供的平均建造成本数值，并参考 了整个行业的标杆基准。需要说明的是，我们无法对开发成本进行详细缜密的预 测，为更加精确的测算开发成本，我们强烈建议业主聘请一个资深的专业测量行负 责此项工作。 需要说明的是，我们无法对开发成本进行详细缜密的预 测，为更加精确的测算开发成本，我们强烈建议业主聘请一个资深的专业测量行负 责此项工作。 1.2 项目背景项目背景 受民生金融租赁股份有限公司（项目业主）的委托，浩华管理顾问公司对其位于中国 海南省海棠湾的拟建度假酒店开发项目（拟建酒店）进行市场和财务可行性研究。以 下章节概括了我们的主要研究成果与建议。 项目业主有意对海棠湾北区一块 292 亩的地块进行

13、开发，其中包括一座海滨度假酒 店及住宅项目。 以下段落概览了我们的研究结论和建议。 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 2 1.3 报告摘要报告摘要 我们认为，鉴于其自然环境以及海南岛整体旅游趋势，项目地点适宜于开发一座滨海 度假酒店。 1.3.1 独特特征独特特征 鉴于中、短期内大量涌入的市场供给，我们建议，拟建酒店应享有一系列有别于海南 岛其他竞争度假酒店的独特特征。以下独特特征有望使拟建度假酒店与海南现有和未 来的竞争对手有效区分： 与大多数大规模、提供大量设施迎合旅游散客、团队和会议客源市场的酒店不 同，我们建议拟建度假酒店定位为

14、一座小型豪华酒店，提供更私密的环境，迎合 颇具鉴赏力的旅游散客； 我们建议拟建度假酒店采用时尚、现代、精致的设计风格和理念，同时充分考虑 各项功能设施的舒适性和实用性。设计风格中也应融入简约的建筑线条和淡雅的 色彩主题，以匹配地块的滨海环境，同时，在各公共区域（包括大堂、泳池和 Spa 设施），都应该采用独具创意的设计元素。我们认为，这尤为适合拟建度假 酒店的规模和定位，可以真正有效区别于目前在大多数度假酒店中被普遍采用的 的东南亚设计主题风格； 尽管缺乏独特的地点特征，但是为了增强度假酒店氛围，我们建议在这个现代、 时尚的酒店四周采用浓郁的景观绿化，与周边开发项目之间形成一道绿色屏障。 苍翠

15、繁茂的景观绿化带不仅可以增强环境的私密性，还尤为适合营造独特的户外 休闲区域。这将与海南大多数景观绿化较稀少、且很少拥有户外休闲区域的度假 酒店形成鲜明对比； 鉴于绝大多数更靠近内陆酒店的都采用双向式客房结构，因此只有部分客房享有 海景景观，我们建议拟建酒店的建造地点应靠近海滩，并采用单向式客房建筑结 构。这不仅可以缩短酒店客房与海滩的距离，还可以确保绝大多数客房（如果不 是全部）享有开阔的海景景观； 所有客房均可欣赏一览无余的景色。将床位朝向窗户排放的独特正方形设计将进 一步使拟建度假酒店与其他酒店区分开来； 拟建度假酒店的主要特征之一将是海滩餐厅和酒吧，通过氛围照明和音乐提供一 处极佳地放

16、松区域和环境，吸引住店和非住店顾客光顾。我们预期，作为海滩餐 厅和酒吧的引领者，该餐厅应能够成为社交聚会场所的理想之地。 1.3.2 项目地点特征项目地点特征 项目地点拥有优良的度假酒店特征：沙滩干净、水质优良。最值得注意的是，大量具 有国际声望的五星级度假酒店已聚集海棠湾，这将有助于海棠湾在海南岛营造出一处 独立的目的地。已经确定的酒店项目包括菲尔蒙特、康拉德、逸林、至尊精选及喜来 登度假酒店，传闻中的开发项目有香格里拉酒店和威斯汀酒店。此外，海棠湾将受益 于完整的基础设施和整体开发规划。 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 3 因此，

17、我们认为项目地点适于建造一座豪华五星级酒店，享有私密氛围和小型规模。 但是，我们认为项目地点不适于开发更为奢华的酒店项目。具体而言，项目地块是海 棠湾绵延 22 公里海岸线上大规模度假酒店开发项目的一部分，同其他酒店项目地点 相比，缺乏专享性、专享海滩及独特的项目地点特征。此外，海棠湾新酒店开发项目 的范围及数量将使该区域更趋向于大众市场目的地，面向大范围的团队客源、会议客 人和旅游散客。 1.3.3 拟建度假酒店导向拟建度假酒店导向 在确定拟建度假酒店的规模和导向时，我们还考虑了项目业主开发一项大规模住宅设 施的能力。考虑到这些开发参数，我们建议项目业主尽可能多的建造住宅设施，并使 拟建度假

18、酒店的开发规模最小化。 尽管我们认为项目地点特征适于开发一座较大规模的度假酒店，但在海南，尤其是海 棠湾已经有一些类似的开发项目。如果没有独特的地理位置或海滩专属权，我们认 为，营造一座独特酒店的最好方式就是尽量缩小拟建项目的规模，最大化的实现绿色 空间面积，营造出草木葱茏的环境，增强项目地点度假氛围。这将与海南大多数建筑 规模庞大、但景观绿化较稀少的度假酒店形成鲜明对比。 我们建议，拟建度假酒店应保有一个较小的规模、享有浓郁的景观美化、具有现代设 计风格和独特的用餐环境，以吸引眼光独到的旅游散客。鉴于海南岛上缺乏与众不 同、独特的建筑风格，一个时尚现代的设计风格是适宜的，将使拟建度假酒店成为

19、展 现怡人风光并欣赏风景如画景致的理想场所。 鉴于拟建度假酒店在公共沙滩上享有的可见度以及预期经由公共广场前往海滩的游客 数量，我们认为项目地点临近公共广场的地理位置使其适宜于开发一个颇受欢迎的滨 海餐厅和酒吧。因此，我们认为，一个设计精良、休闲舒适的海滩餐厅将成为一处颇 受住店客人和非住店顾客欢迎的社交聚会场所。 此外，我们建议在酒店内部配备一个艺术画廊，展示有特色的艺术作品。该画廊不仅 可以作为拟建度假酒店的一处附加设施，还有助于吸引额外的非住店客人到访拟建酒 店。同样，酒店内的艺术作品也可以在该画廊内购买或销售。 鉴于浓郁的滨海小型度假酒店概念，我们建议拟开发项目中的度假酒店设施应最靠近

20、 海滩，住宅设施则位于内陆区域。在设计方面，我们建议为住宅设施配备独立的辅助 设施和入口通道，以为度假酒店的客人提供专享的氛围。为向住户提供通往海滩的道 路，我们建议在项目地点边缘打造出一条宽阔的景观绿化通道，从住宅区域通往海 滩。 1.3.4 拟建度假酒店定位拟建度假酒店定位 就定位而言，我们建议拟建度假酒店采用豪华五星级定位，与海棠湾整体定位以及业 主总体开发项目中的住宅设施定位一致。此外，鉴于目标市场锁定具备较高支付能力 的旅游散客，我们认为这一定位是适宜的。 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 4 1.3.5 设施建议设施建议 拟

21、建度假酒店的设施建议如下： 拟建度假酒店，客房构成拟建度假酒店，客房构成 客房类型客房类型 客房数量客房数量 客房平均净面积 （平方米） 客房平均净面积 （平方米） 阳台面积阳台面积 （平方米）（平方米） 客房构成比例客房构成比例 标准客房 224 50 10 90% 2 单元套房 20 100 20 8% 3 单元套房 5 150 30 2% 总统套房 1 250 50 1% 合计 250 57 11 100% 拟建度假酒店，餐饮设施建议拟建度假酒店，餐饮设施建议 餐厅类型餐厅类型 菜肴菜肴 餐位餐位 全日营业咖啡厅 中餐及国际菜肴 150 海滩餐厅 西餐或混合菜肴 120 海滩吧 饮品及小

22、吃 60 饮品及小吃 饮品及小吃 75 中餐厅包厢 中餐及当地风味 3 个包厢， 每个包厢配备 8-12 个餐位 大堂吧 /酒吧 饮品及小吃 40 总餐位数总餐位数 475 拟建度假酒店，功能性会议设施建议拟建度假酒店，功能性会议设施建议 数量数量 总面积总面积 （平方米） 宴会式 容量（平方米） 宴会式 容量 剧院式剧院式 容量容量 课堂式 容量 课堂式 容量 宴会厅（可分割为 2 个小厅） 1 400 250 400 200 多功能会议室 4 x 75 平方米300 n/a 300 150 合计合计 5 700 250 700 350 除以上设施外，我们还建议配备以下设施： 一个 Spa

23、设施，配备大约 6 间疗室，提供各种颇受欢迎的疗法，包括西式和传 统按摩、面部及身体护理； 一个中等规模的健身中心，包括一个小型健身房及一个练习室（可提供每日安排 的锻炼课程）； 至少 2 个“无边”游泳池，俯瞰海景并紧邻户外用餐区域（包括餐厅或池畔酒 吧）； 一个附有休闲座椅区的图书馆，提供舒适的阅读环境，可租借书籍和电影； 一个整齐规划的滨海环境，提供海滩凉亭和舒适的休闲座椅区； 一个艺术画廊，以展示各种艺术作品； 适合儿童和成人的一系列室内及室外娱乐设施。 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 5 1.4 业绩表现业绩表现 为预测拟建

24、度假酒店的使用率水平和运营业绩，我们采用了市场渗透率分析方法，该 方法参照海南现有竞争酒店实现的业绩以确定拟建度假酒店开业首 5年的相对业绩水 平。基于此方法，我们预测拟建度假酒店的业绩水平如下（假设其开业日期为 2013 年 1月 1日）： 拟建度假酒店，整体业绩水平预测，拟建度假酒店，整体业绩水平预测，2013 年至年至 2017 年年 年份年份 住宿率住宿率 平均房价平均房价 房价折扣房价折扣 考虑通胀后考虑通胀后 的平均房价的平均房价 考虑通胀后的考虑通胀后的 平均每间房收益平均每间房收益 2013 44% 1,373 10% 1,591 703 2014 51% 1,449 5% 1

25、,730 875 20151 58% 1,525 - 1,876 1,085 2016 61% 1,525 - 1,932 1,173 2017 61% 1,525 - 1,990 1,209 1 稳定经营年份 拟建度假酒店运营首 10 年的息、税前收益（扣除利息、税收、折旧和偿债前收益， EBITDA）如下表所示： 拟建度假酒店总收入和息、税前收益预测，拟建度假酒店总收入和息、税前收益预测，2013 年至年至 2022 年年 年份年份 总收入总收入 （人民币：千元）（人民币：千元） 息、税前收益息、税前收益 （人民币：千元）（人民币：千元） 息、税前收益息、税前收益 占总收入比例占总收入比例

26、 2013 110,108 30,731 28% 2014 134,035 44,128 33% 2015 162,972 60,393 37% 2016 176,255 65,585 37% 2017 181,542 67,552 37% 2018 186,988 69,579 37% 2019 192,598 71,666 37% 2020 198,376 73,816 37% 2021 204,327 76,031 37% 2022 210,457 78,312 37% 市场与财务可行性研究市场与财务可行性研究 民生金融租赁有限责任公司民生金融租赁有限责任公司 6 我们对项目建造费用的估

27、测是基于威灵谢公司（Davis Langdon O 2008 年中，人民币兑换美元汇率最高曾经升至 1 美元兑换 6.98 元人民币。但是在 2008 年底，中国政府大幅度降低 人民币升值步伐。在全球需求减弱、出口萎缩的背景下， 中国政府面临着出口企业希望人民币贬值的压力。另一方 面，尽管出口有所下降，但是进口增长下降幅度更大，导 致中国贸易顺差在 2008 年 10 月和 11 月连创历史新高。 此外，中国政府还需要保持人民币价值以达到刺激国内消 费的目的。2009 年 1 月，中国央行宣布将维持人民币价值 处于一定合理的水平，提高外汇兑换汇率的灵活性。据估 计，2009 年人民币兑换美元利

28、率将稳定在 7：1 的水平 上。 根据中国外汇管理总局的资料显示，2008 年中国外汇储备 增长了 27.3%，达 1.95 万亿美元。尽管外汇储备有所上 涨，但是增长幅度为 2001年以来最小值。然而，中国外汇 储备仍然位居全球之首，高于 2007 年底 1.53 万亿美元的 外汇储备水平。一些经济学家认为，经济疲软将导致资金 外流。他们预测，在预期人民币贬值及贸易顺差缩小的影 响下，2009 年上半年中国外汇储备增长率将继续保持下滑 趋势。 外汇储备，外汇储备，1998 年至年至 2008 年（美元，万亿）年（美元，万亿） 155 166 212 286 403 610 819 1,066

29、 1,528 1,946 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 1999200020012002200320042005200620072008 资料来源：中国外汇管理局 外商直接投资外商直接投资 2008 年，持续增长的外商直接投资成为中国经济增长的一个主 要动力。然而，有迹象表明，流入资本逐步减少。根据商务部 的资料显示，2008 年，中国共批准了 27,514 项外资投资项 目，而 2007年批准外商投资项目数量为 37,888项。2008年外 商直接投资达 924 亿美元，较去年同期增长了 23.6%，与上半 年 45.6%的增长水平相比，增长率大幅下滑，表明增长

30、速度大 大放缓。大部分新增外商直接投资涌入服务业产业，2008 年共 计吸引 380 亿美元，增长 24%。与相对发达的华东地区相比， 中国西部和华中地区吸引外商投资相对较多。 以上统计数据表明，尽管全球经济形势不明朗，但对外商直接 投资而言，中国仍然是一个颇具吸引力的市场。一直以来，外 商投资都被中国廉价的劳动力成本和强劲增长的国内需求市场 所吸引。但是与以往投资劳动密集型和低价值领域不同，外资 企业也开始逐渐倾向于高科技和高价值产业。外商投资来源地 主要包括香港、韩国、日本、新加坡、美国和台湾。 在全球金融危机和中国政府对抗投机资本流入的影响下，近期 外商直接投资出现下滑。2009 年，由

31、于外国企业暂停在华投资 计划，资金撤回本国，预计外商直接投资将持续下滑。 下表显示的是 1999 年至 2008 年期间，中国实际利用的外商投 资额： 中国实际利用的外商直接投资（美元，中国实际利用的外商直接投资（美元，10 亿）亿） 40 41 46 53 54 61 60 69 75 92 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 1999200020012002200320042005200620072008 资料来源：对外贸易经济合作部，商务部 中国经济概览 第 3 页 消费者物价指数及通胀率消费者物价指数及通胀率 根据国家统计局资料，2008 年中国消费者物价

32、指数上涨 6%，为 11年来最高值。同时，该机构预测 2009年物价指 数将下降至 3%以内。 以下图表显示 1998年至 2008年间的消费者物价指数： 消费者物价指数消费者物价指数 -1.4 0.4 0.7 -0.8 1.2 3.9 1.8 1.5 4.8 5.9 -2.0 -1.0 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 1999200020012002200320042005200620072008 资料来源： 备注： F:预测值 2007 年至 2008 年期间上涨的通货膨胀率（通胀率）主要 是因全球油价及谷物价格上涨、国内某些商品（如：猪 肉）的价格压力、持

33、续上涨的房价以及银行系统流动性过 剩所致。2008 年 2 月，全国 21 个省份遭遇恶劣天气，农 作物毁损、交通运输堵塞，通货膨胀率一度高达 8.7%。 2008 年前 4 个月的消费者物价指数上涨 8%，5 月份降至 7.7%。2008年后 8个月消费者物价指数呈现持续下滑的趋 势，12月降至 1.2%，创下 23个月来历史新低。 在食品价格稳定以及全球油价和商品价格下降的综合作用 下，通货膨胀率逐步下调。2008 年 11 月，用于衡量商品 出厂价格的生产者物价指数增长率降至 2%。在商业不景气 的环境下，因生产原材料囤积导致商品出厂价格疲软。美 林银行预测消费者物价指数将继续下滑，并且

34、在 2009 年 2 月成为负值。随着消费者物价指数的迅速下滑，央行将有 余地实施“适度放宽”的货币政策，降低利率鼓励消费。 旅游业旅游业 出境旅游 过去 10 年，中国出境旅游市场历经显著增长，因私出境旅游 游客数量占出境旅游市场总量的 80%。过去 4 年间，随着越来 越多的国家被列为中国公民自费旅游目的地国家，加之中国经 济快速增长，因私出境旅游市场蓬勃发展。 2008 年，尽管全球经济下滑，但是预计中国出境旅游游客数量 将达到 4,600 万人次左右，成为亚洲最大的出境旅游市场。与 2007 年相比，2008 年出境游客数量的增长率将达到 12%，低 于 2007 年 17%增长水平。

35、2009 年，预计中国出境旅游游客数 量增长 9%，达到 5 千万人次。下表显示的是中国 1999 年至 2008年期间，因私出境游客数量的历史发展趋势： 出境游客数量（百万）出境游客数量（百万） 9 10 12 17 20 29 31 35 41 46 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1999200020012002200320042005200620072008 资料来源： China National Tourism Administration 联合国世界旅游组织预计，中国出境旅游人数有望在 2020 年 达到 1 亿人次，而中国国家旅游局则认为该项指标有

36、望提前 3 年于 2017年实现。 国内旅游 与中国国际旅游业快速增长的趋势相同，国内旅游也持续保持 增长势态，过去 10 年间，市场规模扩大了一倍以上。根据中 国官方资料显示，中国是目前世界上最大的国内旅游市场。 2008 年，国内游客数量增长 6%，达到 17 亿人次。但与 2007 年 16%的增长率相比，2008 年出现大幅滑落。下表显示的是 1999年至 2008年期间，中国国内游客数量历史趋势： 中国经济概览 第 4 页 中国国内游客数量（百万人次）中国国内游客数量（百万人次） 719 740 784 878870 1,100 1,212 1,390 1,610 1,700 600

37、 750 900 1,050 1,200 1,350 1,500 1,650 1,800 1999200020012002200320042005200620072008 资料来源： 中国国家旅游局 以往的国内旅游多集中于三个“黄金周”：“五一劳动 节”、“十一国庆节”和中国农历新年。始于 1999 年的此 项国家假期制度对中国旅游业产生了惊人的积极影响，但 是也有批评人士指出，这种假期制度造成主要旅游线路在 假期期间出现人多混乱的现象。 基于此，2007 年 11 月，国家宣布缩短“五一黄金周”， 由单日公共假日所取代，包括：劳动节、清明节、端午节 以及中秋节。在新假期制度下，全年公共假日由

38、 10 天增至 11 天。由于 2008 年是新假期制度执行的第一年，其对国 内旅游的整体影响尚不明确。但是据报道，5 月 1 日到 3 日期间，共有 894 万人次到访被纳入统计分析的 119 个旅 游景点，相比去年同期下降了 24.5%。同时观察显示，劳 动节假期的长线旅游游客数量萎缩，中、短途游客增多。 另一方面，2008 年“十一黄金周”期间的国内游客数量上 涨 22%，达到 1.78 亿人次。另外，该“黄金周”期间的旅 游收入增长 24%，达到人民币 796 亿元。同样，奥运会举 办城市，尤其是北京在“十一黄金周”期间成为旅游热点 城市，接待大量参观游客。 入境旅游 2008 年，中

39、国入境旅游市场受到一系列事件的负面影响， 如：西藏骚乱、奥运火炬传递受阻、四川地震、奥运会前 签证限制以及全球经济形势严峻。此外，奶粉污染事件也 对中国食品安全标准的公开、公信原则造成了负面影响。 受以上因素综合影响，2008 年中国共接待入境游客 1.3 亿 人次（含香港、澳门、台湾同胞），低于 2007 年 1.32 亿 人次。2008 年，到访的外国人游客大约为 2,400 万人，仅 占入境游客的 18%。尽管中国仍然是世界上最大的旅游目 的地国家，但是入境旅游人数自 2003 年以来首次出现下 滑。中国国家旅游局预测，2009 年入境旅游人数将上涨 1.5%，达到 1.32亿人次。 下

40、表显示的是国际到访游客历年来的增长情况： 国际到访游客数量（百万）国际到访游客数量（百万） 资料来源：中国国家旅游局 备注：HK, Macau ALL OTHER PERCENTAGES ARE TO TOTAL REVENUE.1. 部门开支的百分比是占收入的百分比，所有其他百分比为总收入的百分比部门开支的百分比是占收入的百分比，所有其他百分比为总收入的百分比 2.THE COMMENTS AND ASSUMPTIONS CONTAINED IN THIS REPORT ARE AN INTEGRAL PART OF THIS ESTIMATED STATEMENT.2. 报告中的各种假设和

41、预测是形成此财务预测报告的重要基础报告中的各种假设和预测是形成此财务预测报告的重要基础 3.TOTALS MAY NOT ADD DUE TO ROUNDING.3. 由于小数点精确度问题，可能合计无法完全相符由于小数点精确度问题，可能合计无法完全相符 EARNINGS BEFORE INTEREST, TAXES, DEPRECIATION & AMORTISATION Proposed Haitang Bay Site 11 - Small Hotel海棠湾拟建酒店海棠湾拟建酒店 Investment Analysis投资回报分析投资回报分析 Presented in Thousands

42、of RMB（单位：人民币（单位：人民币1,000元）元） Rooms250250间客房间客房 2010201120122013201420152016201720182019202020212022 Equity Investment-32,852-147,834-164,8340000000000 自有资金投入自有资金投入 Income Before Debt Service & Taxes30,73144,12860,39365,58567,55269,57971,66673,81676,03178,312 扣除贷款和所得前收益扣除贷款和所得前收益 Taxable Income应纳税金额

43、30,73144,12860,39365,58567,55269,57971,66673,81676,03178,312 Reversion10.0%783,115 资本化率资本化率 Net Cash Flow Year 10 Reversion净现金流量净现金流量-32,852-147,834-164,83430,73144,12860,39365,58567,55269,57971,66673,81676,031861,427 Cumulative Cash Flow To Year 10累计现金流量累计现金流量-32,852-180,686-345,519-314,788-270,661-210,268-144,683-77,131-7,55264,114137,930213,9601,075,387 ESTIMATED IRR投资回报率18.9% PAYBACK YEAR回收年份2019 PAYBACK PERIOD回收期（年）7 Years