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1、北部新区经开园XX北区33号地块项目可行性研究报告及建议XX地产开发有限公司2012-1-14目 录第一部分：决策背景1一、内部因素1二、外部环境1第二部分：项目情况2一、项目位置及四至2二、项目基本资料4三、面积及地价情况4四、土地出让综合价金支付方式4五、交地时间与交地方式4六、其他事项4第三部分：竞买程序6第四部分：初步设计方案10一、设计思路10二、规划指标10三、设计要点10第五部分：开发计划及投资收益测算11一、开发计划11二、售价估算11三、成本及投资收益测算11四、敏感性分析13第六部分：结论和建议15一、综合比较及结论15二、建议1516第一部分：决策背景一、内部因素1、 本
2、地块位于蔚城4号地块的东北角，并且和4号地块紧紧相连，能够形成蔚城4号地块对称的完整性，取得较好的景观效果；2、 该项目可以纳入到蔚城项目中，可以节省项目的管理费用等开发成本，取得规模效益；3、 项目条件比较成熟，不需要拆迁或者拆迁工作已经完成。二、外部环境1、 项目所在片区投资开发建设的力度不断加大，周边的各大楼盘都将在这一两年内推出，居住的良好氛围将在近年形成，片区的人气将逐渐旺盛，项目具有良好的市场前景；2、 项目规模较小，而且夹在蔚城4号地块和鸳鸯北湖郡之间，在开发经营本项目上，公司占有很大的优势，因此在获取本项目时也具有较大的优势。33地块第二部分：项目情况一、项目位置及四至1、项目
3、位置本项目位于北部新区经开园鸳鸯街道柿子村9社范围内，蔚城项目和鸳鸯北湖郡之间，金开大道旁。项目所在地项目区位图一33地蔚城项目区位图二2、项目四至项目的四至方面，东面为金开大道，西面和南面都是蔚城项目4号地，北面为鸳鸯北湖郡。 W E N S二、项目基本资料总建设用地面积（M2）用途土地级别出让年限容积率建筑密度绿地比起始价（万元）17037商业居住住宅8级商业7级住宅50年商业40年335%30%1516三、面积及地价情况总建设用地面积17037平方米（合25.56亩），其中出让面积约13570平方米（合20.36亩），市政道路分摊用地面积3467平方米（合5.2亩）。土地出让综合价金起始
4、价为1516万元，每亩单价为1516万元/20.36亩74.31万元/亩。四、土地出让综合价金支付方式1 土地出让金、控规及地灾防治规划分摊费按出让合同约定支付。2 土地成本599.265万元在签收成交确认书时缴纳。五、交地时间与交地方式在出让合同中约定交地时间，按现状交地。六、其他事项1、 该项目建设必须符合北部新区总体规划和北部新区经开园鸳鸯组团控制性详细规划。2、 宗地的水、电、气、讯等管网及相关市政道路的建设事宜由竞得单位与重庆经济技术开发区管委会约定办理。3、 土地的征地、拆迁、补偿安置事宜以及地上、地下管网按现行规划需要拆除的由管委会在交地前完成。33地现状图第三部分：竞买程序拍卖
5、确定底价现场竞价确定买受人挂牌确定底价提交挂牌竞价单更新挂牌价结果确定竞得人招标确定底价投标开标、评标确定中标人招标拍卖挂牌阶段现场开启集体确定底价资料卡签署成交确认书成交确认阶段报名资格审查审查合格后缴纳保证金土地交易中心核发受理竞买申请通知书报名阶段开发商索取报名资料、填写后提交土地竞买流程图33地竞买程序说明：一、报名阶段1、时间：2004年12月31日至2005年1月19日2、报名须提交资料：（复印件应提交原件供核对）（1）国有土地使用权竞买申请书；（2）国有土地使用权竞买报名表；（3）单位工商营业执照副本（复印件，已通过年检的）；（4）房地产开发资质证明副本（复印件，已通过年检的）；
6、（5）银行资信证明（开户行出具并盖章）；（6）法定代表人身份证明（复印件）；（7）单位及法定代表人签署的授权委托书（原件）；（8）受托人身份证明（复印件）；（9）草签的国有土地使用权出让合同；3、竞买保证金报名者在参与竞投标报名时，须同时向重庆市土地交易中心提交人民币152万元的保证金。履约保证金应于报名截止日期之前提交到交易中心，否则视为无效。（1）如提交的银行支票、本票、汇票在有效期内出现不能兑现或者不能完全兑现，视为报名无效；（2）如成功竞得，已缴纳的保证金则作抵土地出让综合价金；（3）如单位未竞得，可在成交日之后5个工作日内办理退还手续；如交易后竞得人放弃竞得地块的，则保证金不予退还。
7、竞得人还应按成交额的20%支付违约金，如该地块在以后的公开出让价格低于本次成交价格，差额部分由竞得人赔偿。经审核符合报名条件，由土地交易中心核发受理国有土地竞买申请通知书。受理国有土地竞买申请通知书是竞买单位参加土地使用权招标拍卖挂牌活动的凭据。二、出让方式及时间1、土地出让方式（1）报名参与竞买单位有3家以上（含3家），采用招标或拍卖方式；（2）报名参与竞买企业在2家以下的，自公告截至后第二个工作日起10个工作日进行挂牌。2、挂牌时间：2005年1月21日9：00时2005年2月3日12：00时3、招标、拍卖时间：在挂牌时间段内，另行通知。三、招标、拍卖、挂牌程序及竞得方式1、招标：（1）出
8、价最高者得，但报价不得低于底价；（2）有两家以上出价相同且价格最高，采用现场竞价方式，出价最高者得，但报价不得低于底价。（3）提交的标书必须密封并加盖单位公章；（4）有下列情形之一的标书为无效标书： 报价低于出让综合价金底价的； 标书未密封的； 标书未盖投标单位印鉴的； 标书未经法定代表人或授权代理人签署的； 提交标书时间超过规定时间的； 标书内容有虚假现象的； 其他出让方认为无效标书的情形。2、拍卖：符合竞买条件，出价最高者得。3、挂牌：（1）在公告期内只有一家报名的，在挂牌期限内由报名方密封标书交土地交易中心，报价不低于公告起始价，并符合其他条件的，挂牌成交；（2）在挂牌期限内有两个竞买人
9、报价的，出价最高者为竞买人；在挂牌期限内申请用地者可多次报价；竞买双方应在挂牌首日首次报价，首次报价应密封报价单交重庆市土地交易中心，报价较高者为挂牌起始价，以后报价幅度不得低于重庆市土地交易中心确定的竞价幅度；首次报价相同的，先提交报价单为竞得人，但报价低于底价者除外。（3）在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。（4）在挂牌期限截止时仍有两个竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高且高于底价者为竞得人。四、成交确认阶段通过招标、拍卖或者挂牌取得地块的竞得人，须在本地块挂牌期届满后3个工作日内到重庆市土地交易中心签收国有土地使用权成
10、交确认书并支付首期成本，33地应支付的首期成本为599.265万元。此时保证金152万作抵土地出让综合价金，因此，在这个阶段还应缴纳447.265万元。竞得人还须在签收过于土地使用权成交确认书后30天内与重庆市国有资源和房屋管理局签订重庆市国有土地使用权出让合同，并按合同约定严格执行。竞得人未按规定签收国有土地使用权成交确认书或签订重庆市国有土地使用权出让合同的，应承担违约责任，出让人可取消其竞得资格，违约人缴纳的保证金不予退还，并按成交价支付20%的违约金，成交的土地使用权由出让人收回另行公开出让，另行出让成交价低于原成交价的，违约人还应就差额部分承担赔偿责任。如因规划方案更改导致容积率改变
11、的，容积率低于公示容积率的，原缴纳的土地出让金不予退还，容积率高于公示容积率的，应补交土地出让金。第四部分：初步设计方案一、设计思路蔚城项目的原规划不变，本地块结合周边已有设计，利用组团关系将蔚城4#地与33#地联系组织成整体。二、规划指标总建筑面积29100平米住宅建筑面积27790平米公共服务设施面积1110平米容积率2.14住宅总户数236三、设计要点延续蔚城4#地块中组团道路的设计，在道路西侧分布2栋6F，6栋4F的多层住宅。道路东侧分布1栋6F，2栋9F，2栋11F及1栋18F。沿金开大道设计有商业集中广场，在18F高层下设计2F商业群房。沿金开大道高层及小高层的设计延续了蔚城4#地
12、块的设计手法，使得整个沿道路面完整，在空间上具有统一性。同时在入口处的广场设计具有标志性作用。组团内部的设计结合蔚城4#地块绿地及道路划分方式，统一景观元素。方案平面图如下：融科蔚城4地33地设计方案平面图第五部分：开发计划及投资收益测算一、开发计划取得该地块之后，安排在蔚城四期统一开发。二、售价估算技术经济指标及售价预测住宅（总体）类型内容套均建筑面积(m2 )总套数建筑面积(m2 )均价（元/m2 )合计(万元)多层洋房经济型(4/6F)8458487234501680.8411684974434503361.681172225743450888.03高层 (18F)15072108003
13、3503618.00公共服务设施（总体）类型内容建筑面积 (m2 )均价（元/m2 )合计（万元）商业11107000777.00总计（万元）10325.55三、成本及投资收益测算1、测算说明将33地安排在蔚城四期的时间开发，本报告将其与蔚城项目进行统一核算，通过比较统一核算和原蔚城项目的相关财务指标，判断33地的经济可行性。此外，33地的地价按公示的出让综合价金起始价74.31万/亩测算。2、统一核算的成本及收益测算（1）融科蔚城加入33地后统一核算的分摊成本及费用：成本项目合价(万元)建筑面积（万m2）单位面积的投资金额（元）所占比例土地成本68,62688.7277442.36%2开发前
14、期准备费9,64288.721095.97%4室外工程成本17,32988.7219510.67%5不可售建筑投资11,49388.721307.12%6不可预见费4,71588.72532.90%7开发间接费用3,78288.72432.35%8资本化利息13,73388.721558.48%9期间费用12,36588.721397.61%10流转税20,30088.7222912.53%11合计161,98588.721827100.00%（2）融科蔚城加入33地后统一核算的收益：加入33地的融科蔚城分期利润表序号项 目单位合计 （万元）利润体现一期二期三期四期五期六期销售面积万m284.
15、31 12.3910.61 13.88 22.30 11.10 14.02 1一、营业收入万元300745 4116536944 46121 80754 43200 52561 2 二、营业税金及附加万元17293 23672124 2652 4643 2484 3022 3 三、土地增值税万元3007 442379 495 795 396 500 4 四、开发成本万元212119 3202626760 33366 54655 29011 36301 5 五、项目毛利万元68326 63307681 9608 20661 11309 12738 6 六、项目公司期间费用万元11422 1678
16、1438 1880 3021 1505 1900 6 其中：销售费用万元9022 13261136 1485 2386 1188 1501 6 管理费用万元2400 353302 395 635 316 399 7 七、总部费用万元943 139119 155 249 124 157 8 八、税前利润万元55961 45136124 7572 17390 9680 10681 9 九、所得税万元18467 14892021 2499 5739 3194 3525 10 十、项目净利润万元37494 30244103 5073 11652 6486 7156 销售毛利率%22.72%15.38%
17、20.79%20.83%25.58%26.18%24.23%销售净利率%12.47%7.35%11.11%11.00%14.43%15.01%13.62%成本净利率 %17.68%9.44%15.33%15.20%21.32%22.36%19.71%总投资回报率%16.70%8.93%14.49%14.33%20.11%21.17%18.66%3、融科蔚城的成本及收益测算（1）融科蔚城的分摊成本及费用：序号成本项目合价(万元)建筑面积（万m2）单位面积投资金额（元）所占比例1土地成本66,79585.8177842.28%2开发前期准备费9,35285.811095.92%4室外工程成本16,
18、99885.8119810.76%5不可售建筑投资11,52385.811347.28%6不可预见费4,57285.81532.88%7开发间接费用3,76785.81442.39%8资本化利息13,40185.811568.48%9期间费用12,02785.811407.61%10流转税19,60385.8122812.39%11合计158,03885.811840100.00%（2）融科蔚城的收益（见下页融科蔚城分期利润表）4、收益比较及经济可行性分析销售净利率原蔚城项目12.11%加进33地后统一核算12.47从上表可知，加入33地后统一核算得到的销售净利率为12.47%大于原蔚城项目的
19、销售净利率12.11%。因此，以74.31万/亩取得33地并实施本报告提出的规划建设方案在经济上具有可行性。四、敏感性分析土地均价（万/亩）74.3180859095100蔚城综合价金总价（万元）151616281730183219342036统一核算的销售净利率12.47%12.44%12.41%12.38%12.35%12.32%12.11%续上表如下：土地均价（万/亩）105110115120125130135蔚城综合价金总价（万元）2137223923412443254426462748统一核算的销售净利率12.29%12.26%12.24%12.21%12.18%12.15%12.1
20、2%12.11%如上表所示，当地价在135万/亩以下时，对33地实行本报告提出的方案并与原融科蔚城项目统一核算得到的销售净利率大于原融科蔚城项目的相应指标值。融科蔚城分期利润表序号项 目单位合计（万元）利润体现一期二期三期四期五期六期销售面积万m281.40 12.39 10.61 13.88 19.39 11.10 14.02 1一、营业收入万元290419 41165 36944 46121 70429 43200 52561 2 二、营业税金及附加万元16699 2367 2124 2652 4050 2484 3022 3 三、土地增值税万元2904 442 379 495 692 3
21、96 500 4 四、开发成本万元206316 32227 26933 33584 47834 29200 36539 5 五、项目毛利万元64500 6129 7508 9390 17854 11120 12499 6 六、项目公司期间费用万元11113 1691 1449 1895 2647 1516 1914 6 其中：销售费用万元8713 1326 1136 1486 2075 1189 1501 6 管理费用万元2400 365 313 409 572 327 413 7 七、总部费用万元914 139 119 156 218 125 158 8 八、税前利润万元52473 4298
22、 5940 7340 14989 9479 10427 9 九、所得税万元17316 1418 1960 2422 4946 3128 3441 10 十、项目净利润万元35157 2880 3980 4918 10043 6351 6986 销售毛利率%22.21%14.89%20.32%20.36%25.35%25.74%23.78%销售净利率%12.11%7.00%10.77%10.66%14.26%14.70%13.29%成本净利率 %17.04%8.94%14.78%14.64%20.99%21.75%19.12%总投资回报率%16.10%8.46%13.96%13.80%19.81
23、%20.59%18.09%第六部分：结论和建议一、综合比较及结论1、 由于本地块的特殊位置，能够使蔚城4号地块形成对称的完整性，取得较好的景观效果；并且，该项目可以纳入到蔚城项目中，能够节省项目的管理费用等开发成本，从而取得较好的综合效益。2、 通过以上分析，当33地的价格在135万/亩以下时，本报告提出的规划建设方案与融科蔚城项目统一进行核算得到的销售净利率都大于原蔚城项目的相应指标值，在经济上具有可行性。二、建议1、参与竞买，取得33地块。2、在我司取得该地块后，还应该与经开区国土局、规划局沟通，进行以下工作：（1）与经开区国土局明确签订土地合同及补充协议条款与蔚城12、24地块等同；（2）将33地纳入蔚城整体规划；（3）33地的土地证并入蔚城4地整体土地证；（4）33地的后期付款纳入蔚城项目的土地大合同进行付款。