上海康桥国家级数码总部经济园建设项目可行性研究报告.doc

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1、上海康桥国家级数码总部经济园项目可行性研究报告上海康桥国家级数码总部经济园项目研究报告1.总论1.1项目概况1.1.1项目名称：上海康桥国家级数码总部经济园1.1.2承办单位：上海康桥国家级数码总部经济园发展有限公司（筹）投资单位：上海苍穹投资有限公司 上海浦东康桥（集团）有限公司1.1.3建设地点：上海浦东康桥工业园1.1.4建设年限：3年（2011年1月2013年12月）1.1.5建设规模：项目计划占地500亩，容积率1.5，总建筑面积50万平方米1.1.6主要建设内容：卫星技术产业基地，地理信息产业基地、微电子产业基地、物联网产业基地、国际数码产品交易中心、培训与服务中心、综合办公楼、专

2、家楼及相关配套设施。1.1.7投资规模与资金筹措：项目总投资28.1亿元，其中，项目公司自筹资金5亿元，对外融资5亿元。1.1.8主要技术经济指标表一 项目主要技术经济指标 单位：万元序号指标名称数 据备 注1销售收入406000万元2销售税金及附加22533万元税率5.55%3总成本费用281000万元4利润总额102467万元5所得税25616.75万元税率25%6税后利润76850.25万元7年投资利润率51%8全部投资回收期约2年1.2发展目标计划3年内建成以数码总部基地为基础的国家级数码经济园，并达到一定市场规模，实现有数码行业著名企业100余家入驻的目标；康桥数码总部经济园品牌在国

3、内数码行业具有一定知名度；在数码消费市场上有较强的吸引力；力争达到2年内盈利；项目成为中国数码行业前沿一流的总部经济运营企业。1.3市场分析随着国民经济的持续快速增长，中国数码消费市场发展迅速。据相关机构统计，2010年，中国数码消费整体市场规模将逾万亿元。上海市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高档公寓类投资额稳中有升。工业仓储用地在转让土地中所占面积比例有上升趋势。随着土地资源的越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。项目属于消费类产品行业的总部经济服务模式，有广阔的市场前景。1.4风险分析数码产业的消费特性与高科技特性，涉及的消费层次较高，由于市场竞争激烈，消费者

4、对产品的认可程度，决定项目内容存在一定的市场风险；同时项目属于工业房地产行业，受宏观经济及国家调控政策的影响，因此项目存在一定的行业政策风险；另外项目还存在着经营风险和人才储备等方面的风险。1.5结论从项目的行业发展前景、市场容量、竞争优势、社会效益以及财务评价等方面的分析，项目是一个成长性好、风险相对可控、投资回报率高的优质项目。从数码产业与消费市场发展态势来看，数码产业是我国目前发展最为快速的产业之一，行业政策趋于有利，市场潜力巨大，项目运作时机有利；项目凭借先发创新优势积累的资源基础，使项目具有良好的可操作性；项目凭借自身具备的各种资源优势作为核心竞争力，以其独特优势，同时借助资本市场杠

5、杆，取得强有力的资金支持，项目将建成为中国数码行业中的一流总部基地。2.项目背景与必要性2.1项目提出的背景和依据1.从国际国内产业发展趋势来看，国际服务业和中小企业向中国转移、长江三角洲和珠江三角洲等国内经济带产业西移、IT外包产业快速发展、创意产业、动漫产业快速发展，项目的提出有利于康桥经济的发展，也符合上海市及浦东康桥的产业布局调整及浦东区的总体规划要求。2.为了有效整合利用土地资源，浦东区于2009年与南汇区合并，为加大浦东区经济带的发展，促使园区产业提档升级，实现由工业制造业向工业服务业转变，使剩余土地资源社会经济效益最大化。2.2项目的必要性及意义1.有利于城市的建设规划 项目所在

6、地为浦东区内的康桥工业园区，总部经济模式会给康桥注入无穷的活力，高标准、高质量、高起点的总部经济园区积聚效应会提升康桥的综合实力。总部经济园区的发展与康桥发展相得益彰，充分凝聚后，康桥将呈现出一道美丽的壮观景象。2.有利于区域经济的持续快速发展总部经济园区可确立以高标准规划、高效益发展，建设集约化、现代化的思想，以高绿化、低密度的企业总部为主体，引入企业首脑机构，采取统一规划和统一建设的方式兴建，通过产业项目的建设，聚集国内外总部型企业总部，通过搭建信息交流和产品贸易平台，有利于促进区域经济现代化和集约化，实现区域经济长期快速增长。3.有利于发挥地块价值最大化总部经济园区的建设将吸引大量总部型

7、企业的入驻，促进经济的发展，加快康桥区域的成熟，从而带动区域地块价值的提升，有利于区域土地资源的合理利用及价值最大化发展。3.项目承担单位情况3.1项目承担单位上海康桥国家级数码总部经济园发展有限公司（以下简称“康桥数码”）是项目承担单位，注册地在上海康桥工业园，康桥数码是由上海苍穹投资有限公司（以下简称“苍穹投资”）与上海浦东康桥（集团）有限公司工业园（以下简称“康桥集团”）。3.2项目投资单位上海苍穹是由北京苍穹数码测绘有限公司（以下简称“北京苍穹数码”）联合上海战略投资者共同组建的为实施上海数码总部经济园（国家级）的投资公司。3.3项目技术支持单位北京苍穹数码2001年5月在北京市北京经

8、济技术开发区注册成立，经过九年多的发展，现已成为一家专业从事地理信息系统研发与建设、数据生产、卫星定位及导航技术、设备研发等地球空间信息产业的高科技企业。是国家认定的高新技术和双软企业，通过ISO9001:2000质量管理体系认证，是国家测绘局批准的甲级测绘资质单位，是中国地理信息协会副会长单位。KQ GIS平台、空间数据处理平台、图文一体化业务协作架构平台、海量空间数据共享与发布平台、三维地理信息系统平台、基于服务的空间位置综合信息平台等产品的技术水平在国内均处于领先地位。在空间数据处理技术和卫星导航信号处理技术处于国际领先地位，享有盛誉。北京苍穹数码作为国土资源信息化领域最大的软件供应商，

9、市场占有率超过40%。如今，经过几年的资源建设和技术开发，北京苍穹数码在导航电子地图、航空摄影测量、遥感影像处理、城市三维信息系统、噪声三维展示系统、军事仿真、核岛换料模拟系统、核岛设备查找系统、河流三维交互式可视化管理系统、地籍管理信息系统、房产管理信息系统、城市综合地下管线信息管理系统、公路地理信息管理系统、林业资源综合管理系统、农业管理信息系统、国土资源综合管理信息系统等得到了广泛应用。2009年北京苍穹数码入驻国家地球空间信息武汉产业化基地，宣布正式进军卫星导航终端设备制造产业，公司拥有完全自主产权的 GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和 GNSS/INS 集成技术等世界先进

10、技术。拥有世界领先的 GNSS高精度定位、GNSS/INS 组合等算法技术，杰出的 GNSS、INS 以及 GIS技术方案设计能力。重点从事卫星导航终端的核心母板、外围设备以及移动办公终端的研发和生产，力争成为北斗的下游技术合作及设备供应商，五年内形成销售额超过10亿的设备研发基地，真正实现自身整体产业布局的优化，抓住机遇，在卫星导航终端设备制造市场再绪辉煌，为我国的卫星定位技术走向世界做出一定的贡献。公司的软件及硬件产品已经在国土、环保、林业、农业、水利、交通、通信、电力、市政、数字城市、房管等诸多领域中成功应用。公司在湖北、广东、广西、海南、安徽、云南、贵州、陕西、江苏、河南、内蒙古、上海

11、、天津等全国范围内设立了25个分公司和办事处，在武汉设有研发中心；在英国、新加坡、澳大利亚、美国等国家设立了海外分支机构，从事研发和海外市场推广。GNSS已经成为国家重大的空间和信息化基础设施，也成为体现现代化大国地位和国家综合国力的重要标志。由于其广泛的产业关联度，能有效地渗透到国民经济诸多领域和人民的日常生活中，已经成为继移动通信和互联网之后的全球第三个发展最快的电子信息产业经济增长点。GNSS产业对于全世界来说，尚为一个新兴产业，就中国核心市场而言，至今产值尚未突破1000亿元，总体上处于初级发展阶段。但是从GPS的不断演变发展到其他卫星导航定位的逐渐建立，以及GNSS与其他产业的结合，

12、对于用户的培育、市场氛围的营造、基础设施的建设几个方面，GNSS已经具备了向全球化、规模化和大众化发展的关键转折期，业界期盼多年的爆发性增长呼之欲出。鉴于中国GNSS产业相对于国际整体水平的落后局面，而已经具备的世界最大的移动通信和汽车关联市场优势，今后的3-5年，将是中国GNSS产业的关键发展时期。在GNSS的四个子系统中，中国的北斗系统虽然起步最晚，但是由于中国政府高度重视，将其视为中国重大发展战略，因而发展迅速，国家又投入600多亿元打造北斗二代全球定位系统，将在近年内具备实际运营能力，在整体设计性能上，也将达到卫星导航定位系统的最高水平。根据我国北斗二代”三步走”战略，北斗二代系统将于

13、2012年实现亚太区域导航覆盖，2020年达全球导航覆盖，导航性能达到甚至超过GPS系统，我国北斗导航产业将迎来大规模发展。全球导航产业经历了1994-2003年高速增长、2004-2010年较快增长，产业规模于2008年达249亿美元；我国导航产业发展速度已超过全球导航产业增长率，2003-2010年均增长率达43.9%，规模达505.9亿元。北斗系统加速建成后，我国导航产业规模将保持高速增长，预计2020年增长8倍、达4000亿元。目前我国导航产业95%以上被GPS系统垄断，并且GPS产业上游基础领域也被国外厂商掌控。基于导航系统对国防和民用产业的重要性，我国政府出台一系列政策支持、促进北

14、斗导航系统的应用，并且要求“涉及国家经济、公共安全的重要行业领域须逐步过渡到采用北斗卫星导航兼容其它卫星导航系统的服务体制”。在此背景下，北斗导航产业将迎来大规模发展。从发展阶段看，行业预测2012年北斗二代实现区域覆盖前，北斗导航产业将保持年均25%的平稳增长率；2012年后，北斗导航产业将实现50%左右较快增长。一般认为北斗产业的发展主要为三个层次：国防、民用行业应用以及大众消费应用。国防，以及通信、电力、金融、海洋渔业等民用重要行业将是近期发展重点。北斗导航产业链包括空间系统（卫星和地面站）、终端芯片、终端设备、应用服务。天基系统将主要由国家投资建设；元器件实现集成化芯片量产将极大促进终

15、端产业成熟，由于关键算法为我国控制，元器件产业将为我国企业掌握并且实现高度集中化；终端环节是行业发展的中枢，行业门槛较高并且2012年以后将实现爆发性发展；运营服务目前规模占比偏低，在用户数增加、规模效应后才能快速发展、发展拐点将在2012年后形成。在北斗产业成长初期，元器件和设备终端为发展重点；随着下游应用推广、用户数大幅增长和规模效应加强，应用服务则将得到全面发展。大力发展战略新兴产业，作为十二五规划的主要内容之一，战略新兴产业成为十分重要的内容，温家宝总理在“让科技引领中国可持续发展”的重要演讲中，特别强调了战略新兴产业的重要性，而卫星导航产业正是这种战略新兴产业、低碳经济、绿色产业，并

16、且能够在今后的510年内成长为国民经济战略性支柱产业。卫星导航产业己经引起了政府高度关注，目前也是八大无线行业和三大发展最快的信息技术行业之一。北京苍穹数码公司具备自主的GPS RTK硬件核心芯片技术及GPS解算技术，并具备良好的国土业务测绘知识，目前国土系统每年的变更测量工作任务具大，而GPS RTK的需求量超大，在诸如桥梁监测，灾害监测，基础测绘，房产测绘，地形测绘等等测绘类行业都有应用，并且目前还没有哪一家的GPS厂商做到与3G技术、软件技术、测绘技术进行结合，能够解决GPS数据通过网络实时传输，与国土业务软件连接完成变更调查数据服务，因此，公司计划拟投资在上海浦东康桥工业区建设具备自主

17、研发核心技术的GPS RTK研发基地，并计划在两年内投放全国市场应用。同时，建设具备自主知识产权的GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和 GNSS/INS 集成技术的产品研发配与测试中心,该项目科技技术含量高，可推动形成一个完整的产业链。在公共安全和智能交通方面，苍穹数码正在和同济大学合作，设立了共同实验室，将卫星定位、导航技术和物联网技术结合能形成一个庞大的产业链。同时，北京苍穹数码测绘有限公司正在积极参与国家重大专项高分辨率卫星项目，已经成为3家入围民营企业之一。作为16个重大专项之一，国家将投入480亿，发射14颗高分辨率卫星，将为我国乃至世界提供高分辨率遥感影像服务，带动相关产

18、业年产值超过1000亿元，苍穹数码在遥感数据处理上有着非常强大的优势。截至2009年年底，我国从事地理信息产业的有1万余家企事业单位、30万从业人员。从事GIS教育的院校和相关单位有200所，每年毕业的学生近万人，年产值超过1000亿元。康桥数码总部园建成之后，将会全方引进相产业链企业共同入驻园区，形成集中优势产业链，通过引进产业链上下游知名企业有助于带动经济整体的综合素质的提高。地理信息及遥感类，如：北京超图软件股份有限公司、北京清华山维新技术开发有限公司、北京国遥新天地信息技术有限公司、武大吉奥信息技术有限公司、武汉适普软件有限公司、武汉中地数码集团有限公司、高德软件有限公司、深圳市凯立德

19、计算机系统技术有限公司、上海讯图数码科技有限公司、北京城际高科信息技术有限公司。卫星设备及外围终端制造类，例如：广州南方测绘仪器有限公司、广州市中海达测绘仪器有限公司、中测新图（北京）遥感技术有限责任公司、北京四维远见信息技术有限公司、北京博飞仪器股份有限公司、北京北斗星通导航技术股份有限公司、北京合众思壮科技股份有限公司、北京麦格天宝科技发展集团有限公司、天津森氏精密仪器有限公司、武汉立得空间信息技术有限公司、苏州一光仪器有限公司、常州金力光学仪器有限公司、常州市莱赛激光工程有限公司、无锡市海鹰加科海洋技术有限责任公司。外资公司有：ESRI、ERDAS、Trimble、Leica等。物联网类

20、公司：杭州家和智能有限公司4.市场供求分析北斗导航系统的应用具有广泛的应用潜力。比如公安保卫、遇险抢救、海岸缉私、巡逻搜索、囚车与运钞车监控、环境数据收集、各种灾害的预报与监测、交通管制、远距离输电以及个人旅游、娱乐等诸多方面都有着广大的潜在用户。套用一句形容 GPS 的话就是：北斗卫星导航系统的应用前景“仅受限于人们的想象力”。随着系统建设的不断发展，很多潜在的应用必将被发掘出来，北斗卫星导航系统必将会得到越来越广泛的应用，从而产生巨大的社会和经济效益。卫星导航应用产业具有高技术、高投入、高附加值、高成长性的特点，随着 GNSS技术向民用的开放，它所蕴藏的巨大商机被挖掘出来，在欧美等发达国家

21、，GNSS产业每年创造效益达到数百亿美元。目前，我国地理信息系统产业链已经形成，具备了良好的数据、人才和技术基础，市场需求旺盛，国内市场的整体规模已达750亿元，2007-2009年均增速达到37%，2009-2012年均增速将保持在35%左右。在信息技术变革和国民经济快速增长的有力带动下，我国地理信息产业正进入高速发展的关键阶段，项目具有非常诱人的市场前景。4.1上海市宏观环境分析4.1.1上海市总体经济概述2009年，全市实现生产总值14900.93亿元，按可比价格计算，比上年增长8.2%，2009年，第二产业实现增加值5939.96亿元，按可比价格计算，平均年增长3.1%；第三产业实现增

22、加值8847.75亿元，平均年增长12.6%。三个产业的比例关系为0.847.351.9，第三产业比重已连续9年保持在50%以上。2010年上半年上海市经济基本保持平稳发展的态势。签订外商直接投资合同金额62.48亿美元，比去年同期增长10.3%；实际到位金额35.52亿美元，增长5.1%。从利用外资结构看，第三产业、大项目和增资项目比重提高。政策：2010年下半年，央行已多次上调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行从2008年下半年金融危机后的“双稳健”政策后紧缩信号，从长期来看，该政策将对内需起到一定的抑制作用。2010年之前上海经济呈快速增长态势，但整个中国经济在

23、08年发生较大转变，出现一定回落，中国经济的三驾马车（投资/内需/出口），目前出口虽有恢复性增长，但受国际经济复苏及中国与西方国家汇率政策分歧影响，出口增长的前景坎坷，内需受到抑制，投资开始受宏观紧缩政策开始紧缩。目前中国经济政策已经从“从宽”逐步转向“从紧”，但是从常规来看政策效应通常会在12 年后将逐步体现，预计从2011年下半年开始，经济形势可能会趋于平稳。4.1.2上海市“十一五”规划上海市“十一五”规划的目标是：形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，办好一届成功、精彩、难忘的世博会，实现经济社会又快又好发展。在优化结构、提高效益、降低消耗的基础上，全市生产总值预期年均增长9%以

24、上，地方财政收入与国民经济保持同步增长。2010年万元生产总值综合能耗比2005年下降20%左右，环保投入相当于市生产总值的比例保持在3%以上。可见，上海市总体经济发展前景比较乐观，政府将大力推进产业结构调整，加快发展先进制造业和现代服务业。电子信息产业的重点是加强研发、拓展领域、加快升级、提高效益。推进集成电路设计与整机制造联动发展，推进信息产业与其他制造业融合；鼓励电子信息产业向汽车电子、数字电视、关键元器件和媒体等延伸；构建以芯片设计与制造为上游、手机和电视等数码终端为中游、网络运营和数码内容提供为下游的数码产业链。集成电路重点发展集成电路设计及整机开发，整机产品所需的各种专用集成电路和

25、系统级芯片等。建成具备研发、设计、生产、封装、测试、软件等完整的产业链，成为具有国际水平的国家级微电子产业基地。其中，网络与通信设备重点发展新一代互联网技术及产品设备等。2010年产值将达到7500亿元以上，占工业总产值的28%左右。4.2.上海市房地产市场分析4.2.1总体市场分析上海市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳；别墅及高档公寓类投资额稳中有升。上海市土地出让面积在06年达到峰值，由于相关调控政策效果初显，09 年土地出让面积下降比较明显。工业仓储用地在转让土地中所占面积比例有上升趋势。随着土地资源的越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。从2005年起，上海市房地产

26、市场出现供不应求局面，同时存量房交易开始活跃，但2008 年后，形势有所变化，政府宏观调控作用在2008 年逐步体现，叠加效应将日益显现，投资额度回落，开工项目也在减少。2010年上半年，随着全市保障性住房建设加快推进，以及去年同期投资基数较低影响，上海房地产投资持续稳步推进，共完成房地产投资额845.28亿元，比去年同期增长35.5%。占全社会固定资产投资的比重由去年同期的28.9%上升到38.3%。2010年上半年，本市商品房施工面积9220.41万平方米，同比增长11.4%。其中商品住宅施工面积5969.28万平方米，增长11.6%。商品房新开工面积1380.59万平方米，同比增长25.

27、6%。其中商品住宅新开工面积974.67万平方米，同比增长29%。由于前两年本市商品房在建规模连续下降，上半年，本市商品房竣工面积仍然延续下降态势，共完成686.46万平方米，比去年同期下降10.9%。其中商品住宅竣工面积492.25万平方米，下降11.4%。4.2.2细分市场分析2010年上半年，上海商品房供应量为1252.9万平方米，各月供应量呈现波动式走势。商品房上半年共成交1200.46万平方米。商品房成交均价走势基本平稳，4月份在商品房成交量达到高点的因素带动下，成交均价环比上涨23.5%，达到17086元/平方米。此后成交均价开始逐月下降。上海市商品住宅供应量达到581.5万平方米

28、，商品住宅成交量为509.9万平方米，供求各月呈现了一个较为明显的波动过程。上半年，办公楼供应量为113.39万平方米，成交量为94.56万平方米。上海商业营业用房供应量达到125万平方米，各月整体呈现前低后高的走势。上海商业营业用房成交量为142.9万平方米，成交量在4月份达到高峰。全市销售型商业营业用房成交均价走势比较平稳，各月基本维持在13000元/平方米左右。4.3.浦东区域市场分析4.3.1浦东产业经济分析据统计，2009年浦东区实现地方生产总值4001.39亿元，年增量420.14亿元，按可比价格计算，可比增长10.5%，综合实力再迈新平台。第一产业发展平稳，持续快速发展的第二产业

29、依然增势强劲，第三产业加快发展，生产供给活力较强，各产业的协调性进一步改善，产业结构进一步优化。2009 年全区三次产业形成了以第二产业为主导、第三产业稳定发展的经济发展型区域。浦东开发开放以来，积极推进金融贸易先行、高技术产业先行的产业发展方针，大力培育和引进具有国际竞争力的产业和大企业，不断优化产业结构，着力形成服务经济为主的产业结构和创新驱动为主的发展模式，第三产业增加值比重由1990年的20.1%提高到2009年的56.6%，实现了产业发展的战略调整，迅速从一个全市重点化工业疏解基地发展成为一个以现代服务业和高技术产业为主导的现代产业体系。浦东新区大力体制产业结构，三次产业结构比例由1

30、990年的3.7:20.1:76.2迅速调整到2009年的0.8:42.6:56.6，率先形成服务经济为主的产业结构，二、三产业共同推动经济发展的格局进一步强化。浦东总体经济发展速度略高于上海平均水平。在浦东的经济发展中第二产业占主导，第三产业发展迅速。4.3.2上海对浦东的功能定位“一个作用，三个区”：积极贯彻国家综合配套改革试点的重大战略部署，在树立和落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、实施建设“四个中心”国家战略中发挥示范带动作用，努力成为改革开放先行先试区、自主创新示范引领区、现代服务业核心集聚区。改革开放先行先试区。以推进国家综合配套改革试点为契机，发挥浦东新区在制度创新方面先行先

31、试的优势，大力推进包括政府、市场、企业、社会在内的综合改革，着力解决深层次的制度性障碍，努力营造符合国际惯例的经济运行环境，形成完善的社会主义市场经济体制。自主创新示范引领区。以“聚焦张江”为重点，加快培育成为国家自主创新示范区、科技成果产业化重要基地和具有国际竞争力的高科技园区；以企业为主体、市场化为导向，加快建设产学研相结合的区域创新体系；以集成电路、软件、生物医药、新材料等产业为重点，加快形成具有自主知识产权的创新成果和具备研发、设计、制造、营销等环节的高新技术产业链。现代服务业核心集聚区。依托上海国际金融中心和海港、空港建设，发挥要素集散、资源配置、综合服务、城市创新等综合功能优势，加

32、快现代服务业在政策、空间、服务及人才等方面的集聚。加快建设陆家嘴金融贸易集聚区，世博花木国际会展集聚区、张江创意文化和信息服务业集聚区、外高桥海港和浦东空港国际物流与保税物流集聚区、金桥生产性服务业集聚区。4.3.3浦东的产业规划布局1.一轴三带一轴：即上海市总体规划确定的从虹桥机场至浦东国际机场的东西向发展轴，其东段为浦东新区小陆家嘴世纪大道浦东国际机场。以“一轴”为纽带，东西联动，以“一轴”为中枢，南北辐射，揭示了浦东新区未来的发展走向，是浦东现代化城区景观标志轴的集中体现和现代服务业走廊。三带：即以陆家嘴金融贸易区为核心的沿黄浦江综合发展带，依托黄浦江两岸综合开发，重点发展金融保险、专业

33、服务、商业贸易、旅游会展产业和生态居住功能，集中体现中心城区的繁荣繁华和现代服务功能；以“一江三桥”等国家级开发区为主体的中部发展带，重点发展高新技术产业和生产性服务业，集中体现产业实力和研发创新功能；以外高桥港区和浦东国际机场为依托的滨江临海发展带，重点发展现代物流等临空临港产业以及都市旅游、现代农业，集中体现现代物流功能和发展后劲。2.六大功能区域以功能开发为主导，促进功能区域一体化发展，推进城市综合功能的提升，规划建设六个功能区域，即陆家嘴功能区域、张江功能区域、金桥功能区域、外高桥功能区域、三林世博功能区域、川沙功能区域。一城三镇：为加快功能区域一体化发展，高起点规划建设川沙新城及外高

34、桥、曹路、唐镇等新市镇。4.3.4浦东交通规划2009年4月24日国务院批准南汇区正式划入浦东新区，使浦东新区的辖区面积达到了1210平方公里，为浦东进一步的开发、开放拓展了发展空间。新浦东成立后，区委、区府制定了“三港三区”的发展战略。同时，为加快两区全方位接轨，区政府迅速启动了申江路、锦绣路等“八路工程”，使原浦东新区和原南汇区的道路交通网络贯通，为区内经济发展和人员往来提供便捷的道路交通条件。2011年前，浦东将建设23座轨道交通公交枢纽站，确保公交站点与轨道出口的距离昨天，记者从新区相关部门了解到有关浦东建设轨道交通公交枢纽站的计划。根据这份计划，23座枢纽站选址均配合2、4、6、7、

35、11号线等轨道线路，如外高桥港城路综合站、陆家嘴站、世纪大道站等，使得轨道交通与地面公共交通紧密衔接。为了方便市民换乘，枢纽站都设置在轨道交通出入口附近，一般相距80米，最远也不超过200米，步行时间控制在23分钟内。由于23座公交枢纽站周边没有机场、长途客运等大型交通设施，设计时采取的是简易方案，如调度用房、公共厕所、便利店等，满足公交司售人员和乘客的基本需求。4.3.5周边大型项目的利好因素迪斯尼乐园、浦东机场二期工程、临港新城的辐射、世博效应、带动（浦东川沙镇，距离本案直线距离 16 公里左右）、华东六省客运总站（川南奉公路与沪南公路交叉处）；规划地铁11 号线延长段（嘉定临港新城）和8

36、 号线浦东沿线；以及将要投入建设的机场高速A15。这些工程都将为本项目提供大量的潜在客户资源。 图一 上海迪斯尼乐园（规划中） 图二 上海世博会作为世界上最好玩的大型游乐场之一的迪斯尼乐园，基本确定坐落在上海浦东川沙地区，最快将于 2010 年兴建，5 年后投入运营。据称上海市浦东区川沙镇预留20 平方千米土地，其中用于主题乐园的是6 平方公里。对本项目的利好消息如下：人流：可停留的游客数每年在300万人次左右。对餐饮、宾馆、以及娱乐等配套服务的要求。要满足参观人群而建设的公园内宾馆和餐饮的建筑面积将超过12 万平方米，这么大的需求，仅仅川沙地区是难以满足的。而本项目恰好在它的规划范围的外部，

37、相关的酒店等功能配套，将可以吸引大量游客光顾。物流：主要体现于产业链和相关企业的输入。由于一个大型游乐场的建立离不开其配套设施的辅助，食品、玩具、机械、人力、能源等等，这些产业的输入将扩大川沙乃至大浦东区域的产业范围，本项目的区位优势将是这些企业设立总部的最佳选择。信息流：迪士尼公司将其众多业务分为影视娱乐、主题乐园度假区、消费品和媒体网络4 大部分。其中影视娱乐与媒体网络的发展，将提升以川沙为核心并辐射到周边这一区域的信息化水平。现金流：会带来地价与开发价值的进一步攀高，增加项目预期回款额。在上海流通经济研究所所长汪亮看来，迪士尼如果落户川沙，在这里每年的游客将超过3000 万人以上，川沙将

38、有85%以上居民直接或间接地为迪士尼服务，将形成整个长三角地区最大的旅游聚集区，由此将对于上海进行产业结构调整，加大服务业比重有重要作用。2010 年上海世博会成功举办的利好：世博会期间，世界各地的知名企业将会聚集于上海这个国际大都市，这将是国内各企业的成长发展的重要契机，也蕴含了无限的商机，同时又是国内企业面向世界走出国门的一座桥梁。4.3.6浦东房地产业分析房地产行业是浦东区近年发展较快的行业之一，随着上海城市的经济化建设发展，浦东将逐步发展成一个综合型的居住集聚地。浦东区今后5年的房地产经济发展将会以国家级重大项目和港城建设为依托，结合城镇体系的调整和交通网格的建设，在“统一规范、合理布

39、局、集中开发、配套建设”为原则的前提下，加快三级市场的联动发展，形成多层次的房地产开发新格局。2009年，浦东区商品房都处于供不应求的情况。区域内供应量和成交量波动较大，在第三季度供应量和成交量集中放量。从整个上海楼市来看，公寓市场由于受外部大环境的影响，外环线周边部分区域已上涨到万元以上，从区位上来看，浦东市场也受到一定影响，浦东住宅市场主要分布在周康、惠南与航头三大板块，且以周康板块最为活跃，无论是成交面积还是成交价格都相对较高。浦东目前在售楼盘户型以两房、三房为主，一房市场投放量较少，且基本已经售完。成交均价以周康板块最高，其中绿地东上海成交均价高达15000元/；惠南板块价格相对较低，

40、均价在9000元/左右。浦东市场上在售写字楼或商住楼项目相对较少，且写字楼基本以出售为主，开发商一般不持有。从市调的结果来看，浦东市场在售写字楼体量较小，以康桥国际广场规模最大，共210户。价格区间集中在150018000 元/。浦东写字楼数量较少，且品质上也逊色上海市区的甲级写字楼，配套和商务服务都较为落后；入住公司已中小型企业单位为主。惠南板块商业地产面临的形势更加严峻。惠南及整个浦东的商业地产体量过大，销售以及消化都存在严重的问题，供应量远大于需求量，短时间很难找到突破点。二十世纪九十年代以来，浦东先后成立了康桥工业区、浦东工业园区等都市工业经济园区。各工业园区快速发展，规模迅速扩大，大

41、量企业积极入驻，集聚效应不断显现。表二 上海市重点工业园区园区主导产业根据定位不同有所差别。从距离本项目最近的园区分布和入住企业类别来看，主要以高科产业和包装及都市型工业为主，园区入住率在70%左右，以中小型发展中企业为主，对本案有一定参考性。工业园区目前尚属发展阶段，群聚效应初显。康桥目前尚无真正意义上的总部基地，本项目具备较好的入市时机。4.4上海工业地产市场分析4.4.1上海工业整体布局上海市规划了“1+3+9”工业园，1是指浦东新区，3是指三个国家级开发区漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；9是指九个市级工业园区莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦（上海市工业综

42、合开发区）、金山嘴、青浦和崇明。图三 上海工业整体布局从工业区的地理分布来看，浦东和闵行是工业区分布最多的两个区域，各有34个工业园区，其他区（县）基本上各有1个工业区，位于浦东区的是临港产业区、康桥工业区。从各大工业园的主导产业分布来看，有的工业区如漕河泾、张江、嘉定、金山、紫竹科技园等都形成了一定的产业聚集效应；而松江、青浦、康桥、莘庄等工业园区引进的产业则显得较为庞杂，缺乏特色。4.4.2主要工业园区规模及产业支撑表四 上海市主要工业园区经过近几年的战略性调整，上海工业布局“东西南北”四大产业基地构架基本形成，其中东部微电子产业基地“一带两区”格局初具雏形，西部国际汽车城各项基础设施建设

43、全面展开，北部宝山精品钢材基地项目建设形成新的高潮，南部以上海化学工业区为主的石油化工产业基地建设正在加快。从规模上来看，以临港产业区最大，达200平方公里；其他基本集中在20平方公里左右；以紫竹科技园和漕河泾新兴技术开发区较小，主要为高科技研发产业，对空间的要求相对近较小。4.4.3工业地产销售分析上海市范围内的厂房价格由于前期的供应量较大，因此价格相对比较稳定。但是上海周边仓储类物业的供应明显不及需求的增长。外高桥、临港、普陀桃浦以及松江九亭等地区的仓储物业出现了供不应求的现象，价格也持续增长。同时，研发类办公物业以及高品质商务园区的租金价格仍然在持续上涨。成熟园区如张江、漕河泾等由于土地

44、供应的限制，研发办公楼宇的房源紧张，导致此类园区办公楼的租赁价格居高不下。各地政府正在加紧开发，如漕河泾浦江、张江中区以及东区，但是短期内无法缓解研发办公楼紧张的供求关系。浦东该类产品发展滞后，相对其他区域租金较低，基础薄弱。4.5总部经济的发展4.5.1总部经济概念总部经济是指某些区域因为某些特有的条件，吸引跨国公司或者大型企业的总部在本地聚集，将生产加工基地通过各种形式安排在成本较低的周边地区，从而形成合理的价值链分工的经济活动的统称。地方性总部经济也称“亚总部经济”。由相对于全国性总部而言的地方性二级经济组织构成，是经济、技术和贸易交流与合作，城乡经济结合的重要枢纽和平台。而如今，随着产

45、业经济的发展以及产业结构的升级，总部经济正向郊区化转移，且总部经济的功能更加趋向于朝“服务型、生态型”方向发展，原有的以集聚第二产业为主的总部基地逐步被以发展第三产业或者介于第二产业及第三产业的“2.5 产业”为主的总部基地所取代。如今的总部基地更加注重生产加工之外的服务范围，如实验研发、商务办公、休闲度假等。4.5.2企业入驻总部基地所关注的因素政治环境稳定：总部作为一家公司的核心机构，领导着整个企业，决定了企业的走向，聚集了企业的优秀管理人才和大量资金及重要的研发机构，这些都使得总部成为极其敏感的部门。如果入驻城市政局不够稳定，出现政治动乱或战争威胁，那么跨国公司将遭受不可估量的损失。基础

46、设施条件完备：地区总部问题的调查结果显示，基础设施条件是跨国公司地区总部选址时考虑的仅次于政治稳定性的第二重要因素。总部作为公司设在企业制造基地外的重要决策和管理部门，目的是为了减少决策和管理过程中存在的不确定的因素，需要掌握大量的国内外经济、政治形势及其变化趋势，且与公司总部和地区内子公司保持沟通。这些信息的充分性和及时性对企业的决策至关重要。因此，地区信息化的水平以及城市化的进程也是公司总部选址考虑的重点。同时，地区总部的业务活动，需要一系列与人员流动与业务交流相关的基础设施作保障，因而对国际航空港、高速公路网、国际饭店设施、国际会议展览中心等设施有较高要求。区位条件优越：地区总部的主要使

47、命是管理域内子公司，为其提供经营支援服务，并协调和调整相互间关系，因此地区总部在选址时格外重视地区的中心性。此外，地区市场的规模及潜力也是决定公司设立总部的重要因素。政策与制度环境宽松：东道主地区对入住公司营运的相关政策和法规直接关系到其职能能否快速有效实施。因而东道主的相关法律体系与政策环境及政府公共服务水平便成了公司总部十分关心的问题。其具体内容包括以下几个方面：较低的市场准入壁垒；宽松的外汇进出限制；自由灵活的资金调度；便利的人员出入境、货物进出口；一定的税收优惠；完善的法律、司法体系；高效率的政府服务等。现代服务业集聚水平较高：公司各项业务的顺利开展需要现代服务业的支持。现代服务业的集

48、聚可以使公司享受外部经济效应。因此，公司总部总是倾向于建立在中心城市的中心商务区（CBD）。这样，区域内的金融、证券、保险业、房地产业、广告业、市场调查、会计、法律事务以及信息服务业的发育状况等为企业所关注。人力资源条件充沛：总部的核心职能是促进公司各项经营资源之间的整合与创新，总部是一个企业的最高机构，使企业的灵魂和决策核心，这必然要求总部拥有最出色的经营管理人才。因此，所选城市必须要有大量符合现代市场竞争要求的高素质人才供应。4.5.3国外总部经济发展总部经济早期出现在国外尤其是发达国家，如美国、英国、德国以及日本等国，由于这些国家的工业与服务业较为发达，自身已经培育出一批大型跨国公司，并依靠它们实现对世界经济的控制作用，因而处在世界经济的顶端，形成了他们国际经济、金融中心的地位。新加坡、香港发展总部经济成功的近似点两者具有得天独厚的区位优势，拥有天然深水良港。都