合肥市华侨广场商业项目可行性研究报告.pdf

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1、华侨广场商业项目 可行性研究报告 2009年3月3日 致：安徽省华侨饭店有限公司 This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from TCBL Consulting Limited. The opinions, estimates and information

2、 given herein or otherwise in relation hereto are made by TCBL in their best judgment, in the utmost good faith and are as far as possible based on data or sources which they believe to be reliable in the contest hereto. Notwithstanding, TCBL disclaim to the extent permitted by law, any liability in

3、 respect of any claim which may arise from any errors or omissions or from providing such advice, opinions, judgment or information. CONFIDENTIAL 2 1.0 合肥市宏观发展概要 2.0 合肥市商业发展研究 3.0 项目特征分析 4.0 竞争项目分析 5.0 目标消费者研究 6.0 租户访谈 7.0 市场定位 8.0 业态组合 9.0 项目财务分析 附件: 主要商户工程技术要求参考 附件: 百货公司开店要求参考 目录 市场调查 市场定位 业态组合 财务

4、分析 4 19 39 54 98 154 182 210 246 262 278 http:/ 3 合肥市宏观发 展概要 租户访谈竞争对手分析 (目前和未来) 主题概念定位 市场调查 市场定位 目标消费者研 究 档次定位 财务分析租金评估 业态组合 (3套方案) 业态组合 合肥市商业发 展研究 项目市场定位 目录 财务指标分析 潜在租户名单 租金测算 http:/ 投资回报与租 金收益比较分 析 4 1.0 合肥市宏观发展概要 1.1 合肥整体情况综述 1.2 合肥市经济指标 1.3 合肥市人口分析 1.4 合肥市未来规划发展 1.5 合肥市宏观发展概要小结 http:/ 5 连中原、贯通南北

5、的重要区位优势。 合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河 4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋 予合肥高新技术产业开发区、合肥 经济技术开发区、合肥新站综合试 验区市级管理权限。 2007年全市常住人口为462.73万人 上海合肥 南京 北京 1.1 合肥整体概况 合肥整体概况 合肥是安徽省省会，位于中国中部 长江淮河之间、巢湖之滨，通过南 淝河通江达海，具有承东启西、接 http:/ 6 1.1 合肥整体概况 合肥城市发展 因为政策的推动及紧邻长三角的区位优势，合肥正成为长三角组团城市之一。 越来越多的制造、电子、汽车等企业开始转移到合肥。 机场、铁路、轻轨、主干线、经济开发区的建设，让合肥城市建设处于

6、前所未有的高潮期。 8 - - - 2011 2006- 2008 2008 http:/ http:/ 7 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20% 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 合肥GDP合肥GDP增长率全国GDP增长率 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2001200220032004200520062007 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 合肥固定资产投资

7、总额年增长率 数据来源：合肥统计局 2008年数据为政府初步统计数据 1.2 合肥市经济指标 GDP及固定资产投资 合肥经济增长速度远高于全国平均水平 不考虑物价上涨因素，2001- 2007年，合肥 GDP累计增长258%，平均年增长率高达20.0%， 远高于同期全国平均水平的14.4%。 合肥2008年GDP达1664.84亿元 图：合肥GDP及增长率（2001- 2007年） 单位：亿元 固定资产投资持续增加，推动经济增长 固定资产投资是推动经济增长的重要因素，合 肥固定资产投资持续增长，将为合肥未来经济增 长提供重要的推动力。 图：合肥固定资产投资及增长率（2001- 2007年） 单

8、位：亿元 http:/ 8 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 2002200320042005200620072008 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 合肥人均GDP合肥人均GDP增长率 态将向Shopping Mall、Lifestyle、ShoppingCenter、旅游地产、商务地产、物流等综合 1.2 合肥市经济指标 人均GDP 2007年合肥人均GDP达到28,125元（折合美元为3,853美元），增长达到21%，增长速度远远高 于国内平均速度。预计2008年合肥人均GDP将接近5,000美元。 根据

9、欧美经济发展与商业业态的对应发展关系，人均GDP超过4,400美元时，城市主导商业形 数据来源：合肥统计局 2008年数据为政府初步统计数据 商业形态涌现，合肥市人均GDP水平表明了合肥正向综合商业业态方向发展。 图：合肥人均GDP及增长率（2001- 2008年） 单位：元 9 商业业态的发展与人均GDP的关系 20004400美元 11002000美元 1100美元以下 人均GDP 4400美元以上 大众商业街 集贸市场 百货商场 生活时尚中心购物中心 时间 1.2 合肥市经济指标 人均GDP 合肥市2008年人均GDP预计已接近5000美元，真正的购物中心、生活时尚中心等现代零售形态已经

10、具 有健康发展的条件。 http:/ http:/ 10 数据来源：合肥统计局 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2001200220032004200520062007 25% 20% 15% 10% 5% 0% 城镇居民可支配收入年增长率 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2001200220032004200520062007 25% 20% 15% 10% 5% 0% 城镇居民平均每人全年消费性支出年增长率 1.2 合肥市经济指标 居民收入及支出 合肥居民收入连续增长 2

11、001- 2007年，合肥人均居民收入累计增 长97%，年增长率达到10.2%。 图：合肥城镇居民可支配收入情况（2001- 2007年） 单位：元 合肥居民收入增长推动消费增加 2001- 2007年，合肥城镇居民平均每人全年 消费性支出累计增长77%，年增长率达到8.5%。 图：合肥城镇居民消费支出情况（2001- 2007年） 单位：元 500 486482 402400 328 190 15.7% 14.5% 14.0% 13.5% 12.0% 12.4% 11.5% 745 512 11 1664 618 540 520 250 17.2% 14.0% 11.0% 13.2% 13.

12、0% 449 16.0% 16.0% 16.0% 703 0 1350 900 450 1800 合 肥 芜 湖 安 庆 马 鞍 山 阜 阳 六 安 滁 州 宿 州 蚌 埠 巢 湖 淮 南 宣 城 亳 州 淮 北 铜 陵 黄 山 池 州 0% 12.0% 12.0% 350 5% 15% 10% 20% 2008年GDP增长率 1.2 合肥市经济指标 安徽省内比较 合肥是安徽省GDP总量最高的城市，与其他城市相比拥有绝对优势。经初步统计，合肥2008年的 GDP总量达到排名第二与第三的总和。 单位：亿元 http:/ http:/ 12 1,3341,390 12,001 3,2753,433

13、 2,000 0 4,000 宁波合肥南昌南京上海 410426 3,847 1,380 1,035 500 0 1,000 1,500 2,500 2,000 3,000 3,500 4,000 合肥宁波南京上海南昌 图：长三角五城市社会零售品消费总额比较 13,427 13,076 23,623 20,317 22,307 5,000 0 10,000 15,000 20,000 25,000 合肥南昌南京上海宁波 图：长三角五城市人均可支配收入比较 数据来源：合肥统计局 长三角城市比较 比较长三角五个代表城市2007年底的经 济数据，合肥整体经济实力在长三角各 个省会代表城市是最弱的，甚

14、至低于同 为中部城市的南昌。 1.2 合肥市经济指标 图：长三角五城市GDP比较 单位：亿元 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 单位：亿元 30,000 单位：亿元 4,500 http:/ 13 16.9%17.5% 18.1% 5.0% 15.0% 10.0% 20.0% 2005GDP增幅2006GDP增幅2007GDP增幅 合肥 南昌 宁波 南京 上海 0.0% 15.1% 18.5% 0.0% 20.0% 10.0% 图：长三角五城市消费品总额增幅比较 30.0% 22.1% 合肥 南昌 宁波 南京 上海 12.5% 13.7% 图：长三角五城市居民可

15、支配收入增幅比较 21.9% 0.0% 15.0% 10.0% 5.0% 25.0% 20.0% 2006GDP增幅2007GDP增幅 合肥 南昌 宁波 南京 上海 长三角城市比较 2005消费品总额增幅 2006消费品总额增幅 2007消费品总额增幅 数据来源：合肥统计局 在2005至2007年三年内，合肥的城市综合实 力增长速度普遍高与其他城市，并且呈稳步 上涨态势。 尤其是2007年，合肥成为全国城市经济能力 增幅最快的省会城市。 1.2 合肥市经济指标 图：长三角五城市GDP增幅比较 2005GDP增幅 42.5%203.73478.92007年 41.7%196.16469.8520

16、06年 40.6%184.91455.72005年 38.0%168.96444.682004年 35.1%160.18456.62003年 34.3%153.54448.082002年 33.2%146.81442.162001年 32.6%143.04438.182000年 非农业人口所 占比例 （万人） 非农业人口 （万人） 户籍人口 （万人） 年度 http:/ 14 469.85 455.70 438.18 442.16 444.68 456.60 448.08 478.90 12.3 14.2 11.1 12 400 420 440 460 480 2000200120022003

17、2004200520062007 0 2 4 6 8 10 12 户籍人口比上一年增长 百分比 16 14.3 14 单位：万人 500 数据来源：合肥统计局 1.3 合肥市人口分析 合肥人口变化 合肥本地人口占据绝大多数，高校学生是合肥人口的重要组成部分。 2007年合肥市常住人口为491万人，外来人口为12.1万人，占总人口的2.46%，可见合肥的人 口构成以当地人为主。而2007年合肥市高校在校学生人数约30万人，占合肥总人口的 6.26%，是合肥人口的重要组成部分。 作为中部省份，合肥的农业人口仍占据大部分比例，但是正在逐年减少。 图：合肥市2000- 2007年户籍人口变动 http

18、:/ 15 数据来源：合肥规划局 1.4 合肥市未来规划 合肥城市发展定位 根据合肥市城市总体规划(2006- 2020年), 合肥市的定位为： 安徽省政治、经济、文化中心。 全国重要的科研教育区域。 现代制造业基地、高新技术产业基地、现 代服务业基地。 区域性交通枢纽。 区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。 http:/ 16 数据来源：合肥规划局 1.4 合肥市未来规划 合肥规划整体目标 城市分区 合肥分为八个城市分区：老城区、东区、 北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖 新区。 市中心城区城市人口规模 近期2010年，中心城区城市人口300万人； 远期2020年，中心城区城市人口36

19、0万人。 市中心城区城市建设用地规模 近期2010年，中心城区建设用地300平方公 里，人均建设用地100平方米； 远期2020年，中心城区建设用地360平方公 里，人均建设用地100平方米。 http:/ 17 “一核一圈五轴”。形成以合 肥中心城区为核心，周边城镇 密集区为重点发展圈层，沿主 要交通轴线向东、北、西、西 南、东南辐射的五条拓展轴。 合肥市到2020年重点开发区 域为西南部的三个开发区。 中心 城区 合肥市政府已将政府部门整 体迁移至西南的政务新区，以 拉动新老区的共同发展。 合肥经济开发区 合肥政 务新区 瑶海经济区 庐阳工业园 合肥高新技术开发区 合肥市重点开发 区域 滨

20、湖经济新区 合肥市重点开发 区域 国家级经济开发区 数据来源：合肥规划局 1.4 合肥市未来规划 合肥城市分区 合肥城镇空间组织结构： 18 小结 合肥原有经济较为薄弱，但近年由于政策导向及长三角大量工 业企业内迁使合肥成为中国内地发展最快的城市之一，整体居 民收入增速明显。整体经济能力决定了合肥商业也将进入传统 商业向多元商业发展转型期。 18 合肥经济总况 居民收入及支出 人口发展变化 合肥城市发展 及未来规划 合肥作为内陆省会城市，整体经济能力远远落后于长三角城市，但是合 肥近三年的增长速度居于省会城市前列。 合肥居民的收入及支出较低，但是近几年来增幅较快，随着居民收入的 提升，合肥居民

21、对商业的需求也将提升。 农村人口占据多数比列，外来人口较少本地居民为主是合肥人口的重要 特征，合肥居民整体构成趋于传统。但是合肥众多大学带来大量的高校 学生群体，会给人口带来年轻及时尚化特征。 合肥即将被接纳为长三角城市之一，城市发展建设投入前所未有的力 度，未来将加大中心城区的商业建设及西南片的三个经济开发区的工业 建设。 1.5 合肥市宏观发展概要小结 http:/ 19 2.0 合肥市商业发展研究 2.1 合肥市商业发展概述 2.2 合肥市整体商圈布局 2.3 合肥市中心城区商圈分析 2.4 重点商业项目分析 2.5 合肥市商业发展研究小结 http:/ 20 90年代 80年代 传统商

22、业占据主导； 三孝口商圈崛起； 在80年代，合肥代表商业为 以红旗百货大楼、龙图商厦、 汇通商厦为代表的三孝口商 圈崛起 2002年 大卖场效应 家乐福、沃尔玛等大型连锁超 市进入合肥，吸引了大量周边 中等收入居民，合肥多家大卖 场销售额排名全国前列； 百大CBD购物广场、三里庵的国购广场、政务文 化新区的绿地花花世界、经济开发区的东海星光 大道等商业出现，开始由传统百货向新兴综合百 货转变，多种商业形态开始出现 商业升级 90年代中后期，以鼓楼商厦、商之 都、百货大楼、乐普生为代表的四 牌楼商圈取而代之 四牌楼商 圈崛起 2006年及以后 2002- 2006年 发展拐点：商业二次升级 购物

23、中心开始大量涌现 尽管没有真正意义上的购物中心，但 是元一广场及国购广场的运营还是让 购物中心业态在合肥开始崭露头角。 而2008年开始，众多大型购物中心在 建或者开建。 2.1 合肥市商业发展概述 合肥商业发展历程 http:/ 5.1 %0.74 其他行业 21.7 %57.94 餐饮业 22.1 %410.32 批发零售贸易业 22.0 %469 社会商品零售总额 增长率 （百分比） 销售额 (亿元) 类别 http:/ 21 图：合肥社会消费品零售总额构成（2007年） 数据来源：合肥统计局 2001200220032004200520062007 25% 20% 15% 10% 5%

24、 0% 社会商品零售总额年增长率 2.1 合肥市商业发展概述 社会消费品总额 合肥社会消费持续高速增长 在经济增长的带动下，2001- 2007年，合肥社会消费总额累计增长185%，年平均增长率达到16.1%。 截止到2006年，合肥市大型商业设施共41个，总营业面积110.4万平方米。 图：合肥社会消费品零售总额（2001- 2007年） 单位：亿元 500 400 300 200 100 0 百货公司 22 成熟期衰退期 市场占有率 获利能力 百货公司 大卖场 中小型 中小型/传统 超市 电视 购物 利商店 市场萎缩增长变缓 传统连锁 高速发展不 断成熟 逐步为市场 所认识，开 始关注和接

25、 受 主题型 购物 百货公司 中心 连锁便 网络 购物 合肥最重要的二 种零售业态 百货 大卖场 2.1 合肥市商业发展概述 各零售业态发展现状 从合肥各零售业态发展形势来看，商业发展正处于传统商业向现代商业变革阶段，由传统型百货、 大卖场向综合购物中心开始发展。但是迄今为止，合肥还没有一家真正意义上并经营良好的购物中心。 合肥现有各零售业态生命周期情况图 初始期 http:/ 发展期 http:/ 23 2个都市级商业功能区 - 老城区和滨湖新区； - 服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上 4个市级商业功能区 - 科学城、上派、店埠、双墩； - 服务人口在50万以上，基本商业面

26、积40万平方米以上 8个区级商业功能区 - 服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上 33个居住区级商业功能区 - 服务人口在5万以上，基本商业面积2万平方米以上 预计到2020年： 合肥社会消费品零售总额达到4,500亿元，商业增加值1,200亿元，年均增长19.8%，商业对GDP贡献度 达到15%。 商业营业总面积达到2,000万平方米，其中零售商业设施面积达1,000万平方米。 数据来源：合肥规划局 老城区 市级商业区 北区商 业中心 西区商 业中心 大学城商 业中心 西南区商 业中心 政务新区 商业中心 新站商 业中心 东区商 业中心 东南区商 业中心 滨湖新区 市级商业区

27、2.2 合肥市整体商圈布局 合肥商圈布局规划 按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(2007- 2020) 24 元一商圈 四牌楼商圈 马鞍山路商圈 三孝口商圈 传统商圈 四牌楼商圈 三孝口商圈 新兴商圈 元一商圈 马鞍山路商圈 2.2 合肥市整体商圈布局 中心城区商圈分析 合肥的商业中心主要集中于传统老 城区范围，即环护城河内。 http:/ 一方面以步行街为主的商业街主要面向年轻消费 者为主流的中低消费群体；另一方面以瑞景为代 表的高端面向成功人士为主的高端消费群体 消费群体 百货类：百盛、鼓楼商厦、瑞景名品中心、百货 大楼、商之都、瑞景国际购物广场 步行街：淮海路步行街 专业市场：苏宁

28、、国生、宏图三胞 典型商业 百货商场、步行街、电器市场、服装批发市场、 沿街商铺 商业类型 四牌楼商圈北临寿春路，南到长江中路，东达环 城东路，西到六安路 位置 合肥最成熟、业态最完善的市级商圈，档次从中 到高，涵盖购物/餐饮/娱乐的综合性商圈 概述 四牌楼商圈名称 25 2.3 合肥市中心城区商圈分析 四牌楼商圈 http:/ 主要消费群体为中高档白领阶层以及周边的居民消费群体 百货类：百大CBD 购物中心：安徽国际购物中心 大卖场：家乐福、家福特 专业卖场：五星电器 典型商业 百货商场、购物中心、沿街店铺、专业卖场商业类型 三孝口三里庵商圈东起三孝口，西达三里庵之间 的长江西路区域 位置

29、合肥传统市级繁华商圈，近年来发展落后于四牌 楼商圈，由于百大CBD的带动发展增速，与四牌 楼 商圈紧邻重合，形成市级大商圈范围，商圈内商 务氛围浓厚，大量的金融、企业单位聚集此地， 因此该区域整体消费档次较高 概述 三孝口三里庵商圈名称 26 2.3 合肥市中心城区商圈分析 三孝口三里庵商圈 http:/ 主要消费群体为周边居民消费群体 购物中心：元一时代广场、温莎杰座广场 专业市场：建材市场 批发市场：白马服装城、宝业轻纺城 典型商业 购物中心、专业市场、批发市场商业类型 主要元一广场、胜利广场以及新站区为主位置 新兴代表综合性商圈，临近火车站，原以批发市 场为主，随着元一时代广场的建成而形

30、成商圈氛 围，拥有合肥最大体量的综合购物中心，新兴业 态形式较受人欢迎，但是周边整体发展还较慢。 概述 元一（站前）商圈名称 27 2.3 合肥市中心城区商圈分析 元一（站前）商圈 http:/ 主要消费群体为周边中高收入居民、南面大学学 生 消费群体 购物中心：新都会环球广场 酒吧：9度、极地风暴、芭比俱乐部 典型商业 购物中心、沿街商铺商业类型 主要以新都会广场为核心的马鞍山路沿线范围位置 新兴区域型商圈，马鞍山路沿线汇集了合肥大量 中高档楼盘，南部有众多高校，因此形成了以酒 吧及休闲产业为主的商业，近年来由于新都会带 动了整个商圈的发展，同时填补了西南片区商业 的空白。 概述 马鞍山路商

31、圈名称 28 2.3 合肥市中心城区商圈分析 马鞍山路商圈 http:/ 购物中心周边居民中档小型区域商圈元一商圈 购物中心（超市+底商形态）周边居民、学生、 工薪阶层 中档小型区域商圈马鞍山商圈 现代百货+购物中心周边居民、白领中档、中高档区域性商圈三孝口商圈 步行街+高端百货综合性低档、中档、中高 档、奢侈品 市级中心商圈四牌楼商圈 主要业态消费群体档次级别商圈名称 29 2.3 合肥市中心城区商圈分析 中心商圈综合分析 http:/ 50,000 *购物中心新都会购物广场 12 40,840 *购物中心温莎国际广场 11 80,000 *购物中心元一购物广场 10 81,600*购物中心

32、 安徽国购广场 9 35,000 百货百大CBD 8 13,000 *购物中心瑞景购物广场 7 8,000 精品商店瑞景名品中心 6 25,000 百货商之都（大东门店） 5 28,000 百货商之都（宿州路店） 4 35,000 百货百盛百货 3 30,000 百货鼓楼商厦 2 32,000 百货百货大楼 1 商业面积 （平方米） 类型名称序号 三孝口商圈 30 三孝口商圈 1 2 3 4 8 9 12 马鞍山路商圈 本项目 商业项目 * 6 5 2.4 重点商业项目分析 现有重点商业项目分布 元一商圈 10 11 7 四牌楼商圈 备注：本商业项目并不是真正购物中心概念 http:/ 周边家

33、庭、学生中低档商业+住宅 200550,000 *购物中心马鞍山路新都会购物广场 12 周边家庭中低档商业+住宅 200540,840*购物中心 元一商圈温莎国际广场 11 周边家庭中档商业+住宅+酒店 200580,000 *购物中心元一商圈元一购物广场 10 周边家庭、学生中档单体购物中心 200446,000 *购物中心三孝口安徽国购广场 9 中高收入家庭、白领中高档百货+写字楼+住宅 200635,000 百货三孝口百大CBD 8 中高收入家庭中档百货+写字楼 200413,000 *购物中心四牌楼瑞景购物广场 7 高收入阶层高档精品购物+酒店 19978,000 精品商店四牌楼瑞景名

34、品中心 6 中收入家庭中档单体百货 200725,000 百货四牌楼商之都（大东门店） 5 中高收入家庭中高档单体百货 199828,000 百货四牌楼商之都（宿州路店） 4 中高收入白领中档单体百货 200135,000 百货四牌楼百盛百货 3 中收入家庭中档单体百货 199630,000 百货四牌楼鼓楼商厦 2 工薪阶层中档单体百货 195932,000 百货四牌楼百货大楼 1 主要消费群档次形态开业时间商业面积 （平方米） 类型所属商圈名称序号 31 2.4 重点商业项目分析 现有重点商业项目 备注：本商业项目并不是真正购物中心概念 http:/ 屈臣氏会所美食城沃尔玛 40,840 温

35、莎国际广场 11 元一环球影城 电子游艺 美食广场国美电器时代百货 80,000 元一购物广场 10 屈臣氏美高美会所 KTV 运动100国美电器家福特建材家乐福46,000安徽国购广场9 家电精品家居合家福超市 35,000百大CBD8 精品超市 13,000 瑞景购物广场 7 名品店 8,000 瑞景名品中心 6 国生电器 25,000 商之都（大东门店） 5 国生电器 20,500 商之都（宿州路店） 4 必胜客百盛百货 12,000 百盛百货 3 鼓楼电器合家福超市 30,000 鼓楼商厦 2 35,000 百货大楼 1 其它娱乐餐饮零售电器家居超市百货面积名称序号 32 商业项目中标

36、示蓝色色块的为本项目中有该项业态 该业态若有主力店也将特别标注 现有重点商业项目业态组合 2.4 重点商业项目分析 http:/ 百货大楼（总店） 33 大众化 购物 中心 百货 商业 瑞景 名品 百盛百货 商之都 新都会 购物广场 成熟商业 图 例 温莎国际 广场 安徽国际 购物广场 商之都 鼓楼商厦 （大东门） 瑞景国际 百大CBD 购物广场 市 场 空 白 元一广场 2.4 重点商业项目分析 现有重点商业项目档次业态分级 高端化 http:/ 144,564 中环城 19 400,000 滨湖世纪城 18 *220,000 吉瑞泰盛广场 17 130,000 乐客来购物中心 16 *23

37、1,200 拓基城市广场 15 *420,000华邦光明世家14 *80,000 大唐国际广场 13 70,000 西环中心广场 12 *50,000 嘉茂购物广场 11 *180,000 松芝万象城 10 380,000 明发商业广场 9 *120,000 新天地国际广场 8 70,000 深国投广场 7 300,000 信地广场 6 80,000 莱茵城 5 558,000 坝上街项目 4 300,000 东方广场 3 50,000 徽商购物广场 2 110,000 合肥饭店 1 商业面积 （平方米） 名称序号 政务新区 中心城区 滨湖新区 经济开发区 包河区 http:/ 蜀山区 34

38、3 4 2 5 7 9 10 11 12 14 本项目 商业项目 * 中心城区 6 15 18 蜀山区 16 8 13 17 包河区 政务新区 19 经济开发区 滨湖新区 1 备注：未来商业项目数据仅供参考 标注*的为总建筑面积 2.4 重点商业项目分析 未来重点商业项目分布 庐阳区 瑶海区 *120,000 新天地国际广场 8 70,000 深国投广场 7 300,000 信地广场 6 80,000 莱茵城 5 558,000 坝上街项目 4 300,000 东方广场 3 50,000 徽商购物广场 2 110,000 合肥饭店 1 商业面积 （平方米） 名称序号 http:/ 35 3 4

39、 7 8 坝上街项目 5 莱茵城 信地广场 6 深国投商业中心 3.5km 2.5km 3.3km 1.1km 1.4km 新天地国际广场 1 2 1.2km 合肥饭店 徽商购物广场 东方广场 2.4 重点商业项目分析 未来重点商业项目分布 0.3km 备注：未来商业项目数据仅供参考 标注*的为总建筑面积 沃尔玛商业+酒店式公 寓+酒店+写字楼 加拿大松芝国际 180,000 长江西路蜀山区松芝万象城 10 商业+酒店式公 寓+办公 香港明发集团 380,000580,000 北二环庐阳区明发商业广场 9 2010 商业+住宅+办公安徽普兰德置业公司 120,000 北一环庐阳区新天地广场 8

40、 2009 沃尔玛商业深国投商用置业有限 公司 70,00070,000 北一环庐阳区深国投广场 7 家居MALL+办公 +酒店 香港信地集团 300,000950,000 站前元一瑶海区信地城市广场 6 商业+住宅合肥长虹置业 80,000300,000 大东门瑶海区莱茵城 5 2012 商业+住宅+办公 +酒店 恒盛集团 558,0001,400,000 大东门瑶海区坝上街项目 4 2010 香港新世界 百货、 TESCO 商业+住宅+办公 +酒店 浙商耀华电器集团 徽商安徽国购集团 300,000220,000 四牌楼包河区东方广场 3 2009 商业+住宅+办公 +酒店 香港新锋集团

41、安徽徽商集团公司 50,000200,000 四牌楼庐阳区徽商购物广场 2 商业+住宅+办公 +回迁 安徽金大地房屋开发 公司 110,000344,000 四牌楼庐阳区合肥饭店 1 开业 时间 主力店形态发展商商业面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 商圈区域行政区名称序号 http:/ 36 2.4 重点商业项目分析 未来重点商业项目- 1 备注：未来商业项目资料仅供参考 主力店仅仅为意向，仅供参考 商业+住宅+办 公+酒店 中环投资集团有限公 司 144,564548,193 经发区经开区中环城 19 商业+住宅+办 公+酒店 世纪金源集团 400,000 滨湖区滨湖区滨湖世纪城 18

42、 麦德龙商业+办公+酒 店 麦德龙置业 220,000 包河区包河区吉瑞泰盛广场 17 梅西百货商业+办公+酒 店 香港宏峰国际 130,000180,000 蜀山区蜀山区乐客来购物中心 16 2009 鼓楼百货+ 合家福+商 业街 商业+住宅+办 公 合肥百大集团 55,000300,000 长江西路经开区拓基城市广场 15 商业+办公 上海农工商房地产集 团 合肥华泰集团 420,000 黄山路蜀山区华邦光明世家 14 乐购超市 +CMG影院 商业安徽信旺房地产开发 有限公司 80,000 黄山路蜀山区大唐国际广场 13 商业+住宅+办 公 安徽政和集团 70,000280,000 黄山路

43、蜀山区西环中心广场 12 北京华联商业北京华联集团 新加坡嘉德集团 50,000 长江西路蜀山区嘉茂购物广场 11 开业 时间 主力店形态发展商商业面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 商圈区域行政区名称序号 http:/ 37 2.4 重点商业项目分析 未来重点商业项目- 2 备注：未来商业项目资料仅供参考 主力店仅仅为意向，仅供参考 38 小结 随着合肥经济实力的增强及人民收入的提高，合肥商业项目开 始超常规发展，超过20个“购物中心”开建，大量的商业项目将 改变合肥现有的商业格局。 38 合肥商业发展趋势 合肥商圈布局分析 现有重点商业项目 未来重点商业项目 近年来合肥商业发展迅速，正

44、在进入由传统商业形态（百货/大卖场）向 现代商业形式（购物中心/主题百货）转变的变革时期。 合肥规划了“2+4+8”由市级商圈-区域商圈-社区商圈组成的完善商圈体 系，未来合肥将在提升市级商圈的同时，大力发展区域商圈。 合肥现有商业以百货、大卖场为主，没有真正意义上的购物中心。元一 购物广场及安徽国购的“大卖场+零售+餐饮+娱乐” 形式是购物中心的 原始形态，逐步受到合肥市场接受。 合肥至少约有260万平方米商业项目开建或拟建，未来商业项目多为购 物中心形态，商业面积多为10万平方米以上。大体量的商业入市将给现 有商业项目带来巨大压力。 2.5 合肥市商业发展研究小结 http:/ 39 3.

45、0 项目特征分析 3.1 项目区域环境分析 3.2 项目辐射商圈分析 3.3 项目SWOT分析 3.4 项目特性分析小结 http:/ 40 道路交通（可达性、便利性） 需求（住宅、商务办公、酒店） 项目自身条件（内部因素） 项目周边环境（外部因素） 商圈辐射范围基 本判定 项目SWOT分析 3.1 项目区域环境分析 项目区域环境分析 项目区域环境分析以项目基本硬件条件为基础，综合分析项目所处地段交通可达性和周边零 售环境、竞争性项目，分析区域消费群体的构成，寻求项目发展的方向。 http:/ 1,450个非机动车停车位 地下：1,267个 地上：40个 合计：1,307个机动车停车位 144

46、户住宅总户数 30%绿地率 6.75 容积率 49.4% 建筑密度 10,515平米（10,146平米）一层建筑面积 B3：14,232平米 B2：14,232平米 B1：13,717平米 合计：42,181平米地下总建筑面积 住宅：16,659平米 公寓式酒店：19,865平米 办公：25,269平米 商业：77,038平米 合计：138,832平米总建筑面积 22,604平米 (20,558平米)总用地面积 http:/ 41 公寓式 酒店 写字楼 裙楼商业 备注：图纸及数据为wda所提供 3.1 项目区域环境分析 项目自身条件 本商业项目为商业综合体，包括商业、酒店、住 宅及写字楼，由三栋独立楼宇组成，底部裙房为商 业。 住宅 42 淮河路步行街 百盛 百大CBD 寿春路商业街 本项目 长江中路 含 山 路 项目属于合肥最繁华的四牌 楼商圈范围。 3.1 项目区域环境分析 项目所在区位 本项目位于合肥庐阳区，东 至含山路，南至长江中路，西 至小路，北至规划道