公租房小区建设项目可行性研究报告.doc

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1、XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 公租房小区建设项目公租房小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 目目 录录 第第 1 1 章章总总 论论1 1.1.项目背景与概况1 1.2.主要技术经济指标5 1.3.结论与建议6 第第 2 2 章章项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性8 2.1.项目建设背景8 2.2.项目建设必要性18 第第 3 3 章章宏观环境与市场分析宏观环境与市场分析23 3.1.宏观环境分析23 3.2.市场分析27 第第 4 4 章章建设内容与建设规模建设内容与建设规模41 4.1.建设内容41 4.2.建设规模41 第第

2、5 5 章章场址选择与建设条件场址选择与建设条件43 5.1.场址选择43 5.2.项目建设条件44 第第 6 6 章章工程建设方案工程建设方案51 6.1.规划与建筑方案51 6.2.建筑工程61 6.3.结构设计65 6.4.给排水工程70 6.5.电气工程77 6.6.弱电工程91 6.7.暖通工程91 6.8.消防设计93 6.9.人防设计100 6.10.无障碍设计100 第第 7 7 章章节能节水措施节能节水措施102 7.1.设计依据102 7.2.给排水节能102 7.3.电气节能103 7.4.暖通节能105 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 7.5.建筑部分节能设计1

3、05 第第 8 8 章章环境影响评价环境影响评价106 8.1.编制依据106 8.2.环境现状106 8.3.主要污染源与综合处理107 8.4.环境影响评价111 第第 9 9 章章劳动安全与卫生劳动安全与卫生112 9.1.指导思想112 9.2.劳动安全112 9.3.职业安全卫生健康对策与措施112 第第 1010 章章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置114 10.1.组织机构114 10.2.人力资源配置114 第第 1111 章章项目实施进度项目实施进度115 11.1.项目开发期115 11.2.项目实施进度安排115 11.3.项目实施过程控制措施115 第第 1

4、212 章章项目招投标项目招投标117 12.1.招标范围117 12.2.招标组织形式117 12.3.招标方式117 12.4.招标公告发布118 第第 1313 章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措120 13.1.投资估算120 13.2.资金筹措123 第第 1414 章章风险与社会效益分析风险与社会效益分析124 14.1.项目的风险分析124 14.2.社会效益评价126 第第 1515 章章研究结论与建议研究结论与建议128 15.1.结论128 15.2.建议128 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 1 页 第第 1 1 章章 总总 论论 1.1.项目项目背景与

5、概况背景与概况 1 1、项目名称、项目名称 XX 公租房小区建设项目 2 2、项目承办单位、项目承办单位 单位名称：XX 有限公司 公司类型：有限责任公司 注册资本：5,000 万元 XX 有限公司是隶属于 XXX 有限公司的全资子公司。 XXX 有限公司成立于 1996 年，是 XX 省唯一一家国家级 XX 经济 技术开发区管委会出资设立的国有独资企业，经营范围包括土地、房产、 高新技术引进开发、市政、路桥工程、旅游服务。 XX 开发区创建于 1992 年 8 月，2000 年 2 月被国务院批准为国家级 经济技术开发区。园区规划面积 38.6 平方公里，建成面积 30 平方公里。 建区以来

6、，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活区、科技强区、建设 扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科技、高效益 的科学发展之路。2011 年以来，XX 经开区以科学发展为主题，以转变 经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为保障，全力 打造“中国力量之都” ，全年实现规模工业总产值 1245 亿元，同比增长 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 2 页 36.62%；实现工商税收 70 亿元，同比增长 40%；平均月度产值超过 100 亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速健康发展， 经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级 XX 经济技术开发

7、 区已成为 XXX 省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“XXX 工 业看 XX，XX 工业看 XXX”的美誉。 3 3、编制依据、编制依据 （1）与委托方签订的咨询协议； （2）国家及地方有关建筑工程设计规范和标准； （3）国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行性研究 指南（试用版） ； （4）建设部 2000 年 9 月 18 日发布的房地产开发项目经济评价方 法（2000 年版） ； （5）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价 方法与参数（第三版） ； （6）住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁 住房的指导意见 （建保201087 号）

8、； （7）2010 年第 36 次中共 XX 市委常委办公会议纪要 ； （8）2011 年 8 月 25 日 XX 市人民政府发布关于加快发展公共租 赁住房的工作意见 （长政发201116 号） ； （9）XX 市人民政府关于印发征地补偿安置若干问题暂行规定 的通知（长政发200830 号） ； XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 3 页 （10）其它相关文件规范、规程及强制性条文。 4 4、编制范围、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对项目建设的投资 环境、建设背景、建设规模与开发条件、建筑方案、节能节水措施、环 境影响评价、投资估算与资金筹措及社会影响等方面进行全

9、面论证和研 究。 5 5、项目建设地点、项目建设地点 本基地位于 XXX 大道以西，XXX 路以南，XXX 路以东，交通方便，配 套设施完善。南面和东面与厂区用地相邻。规划用地比较规整，基本呈 长方形，南北向长 98 米，东西向长 234 米。用地面积为 20639.32 平方 米，合 30.96 亩。 6 6、建设规模、建设规模 本项目用地面积为 41323.92 平方米，已建用地面积 20684.60 平方 米，新规划用地面积 20639.32 平方米。其中新建建筑总面积 85072.25 平方米，新建地上建筑面积为 80906.11 平方米，新建地下建筑面积为 4166.14 平方米。新

10、建建筑可分为 1 栋多层和 4 栋高层。 7 7、主要建设条件、主要建设条件 项目选址位于 XXX 大道以西，XXX 路以南，XXX 路以东，交通方便， 配套设施完善，地理条件较好；项目周边水、电供应充足；工程建设所 需材料均可在城区内及周边购买，项目建设条件较好。 8 8、建设周期、建设周期 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 4 页 本项目计划 2012 年上半年开工建设，总建设期约 16 个月（2012 年 6 月至 2013 年 10 月） 。 9 9、投资估算及筹措、投资估算及筹措 本项目总投资为 19527.6 万元，其中工程费用 15785.6 万元、工程 其他费用 14

11、05.6 万元、不可预见费 1375.3 万元、银行贷款利息 960.8 万元。 本项目所需资金 75%计划利用银行贷款，其余为建设单位自筹。 1.2.主要技术经济指标主要技术经济指标 序号名称单位数据备注 1总用地面积平方米20639.32合 30.96 亩 2总建筑面积平方米85072.25 3地上总建筑面积平方米80906.11 1#栋公租房建筑面积平方米6215.04 1#栋商业面积平方米1228.43 2#栋公租房建筑面积平方米16009.22 3#栋公租房建筑面积平方米17257.78 4#栋公租房建筑面积平方米17161.94 4#栋服务用房面积平方米900.58 5#栋公租房建

12、筑面积平方米21300.00 其 中 5#栋服务用房面积平方米833.12 4地下总建筑面积平方米4166.14 5建筑占地面积平方米5173.51 6床位数个13530 7总房间数套1846 8建筑密度%25.07 9绿地率%30.05 10 容积率/3.92 11总车位数个177 地上车位数个77 其 中 地下车位数个100 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 5 页 1.3.结论与建议结论与建议 1 1、结论、结论 项目符合省市战略发展规划，具有很好的社会效益。通过本项目的 实施，能够激活城市经济，产生乘数效应，促进城市经济快速发展；能 够合理高效利用土地，提高土地长期效益；有利

13、于提升城市综合竞争力， 增加城市品牌与形象；项目建设也是以改善民生，促进社会和谐发展的 重大举措；是完善城市功能、促进城市发展的客观要求；是促进经济社 会协调发展的有效途径和发挥比较优势，增强区域经济竞争力的需要， 同时也是稳定和推进房地产行业健康发展、稳定房价的需要。总之，未 来无论是在土地的合理利用、土地效用与增值空间以及宏观经济效益和 社会效益方面，都有广阔的发展前景。 2 2、建议、建议 积极做好项目前期准备工作；以人为本，加强各利益主体的沟通； 抓紧落实资金，整合资源，认真做好相关部门的沟通、协调等工作；积 极与政府相关部门沟通，积极争取政府更多的相关优惠政策，确保项目 建设工作按时

14、按量的顺利进行。 制定系统化管理制度，以保证项目有序运行。加紧城市规划与控制 性详规等技术性法律文件的形成。公共租赁住房建设是一项系统工程， 政策性强，涉及城市中低收入群体的切身利益，关系到改革发展稳定大 局，因此在项目建设过程中尽量做到有法可依、依法办事，尽量避免因 项目建设产生矛盾冲突。 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 6 页 引入行政问责机制并实施市场化规范运作。必须要强化地方行政部 门职责，对于地方行政部门拖延公租房建设的行为，须明确建立问责机 制；同时可通过面向市场进行招标建设，能够有效提高公共租赁住房的 供给效率，从而尽快解决供给规模不足的问题。 XX 公租房小区建设项

15、目可行性研究报告 第 7 页 第第 2 2 章章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 2.1.项目建设背景项目建设背景 XX 是 XXX 省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是 国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市。辖 XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX 六区，XX、XXX 两县和 XXX 市，全市土地总面积 1.18 万平方公里，市区面积 556 平方公里，建成区 面积 185 平方公里；总人口 637.36 万人，城镇人口 383.69 万人。 近年来，XX 市经济社会快速发展，2010 年全市实现地区生产总值 4547.06 亿元，比上年增长

16、 15.5%。分产业看，第一产业实现增加值 202.01 亿元，增长 4.5%；第二产业实现增加值 2437.03 亿元，增长 20.7%， 其中工业实现增加值 2020.68 亿元，增长 21.6%；第三产业实现增加值 1908.02 亿元，增长 11.5%。第一、二、三次产业分别拉动 GDP 增长 0.2、9.8、5.5 个百分点，三次产业对 GDP 增长的贡献率分别为 1.3%、63.1%、35.6%。全年四个季度的 GDP 累计增幅分别为 14.7%、15.0%、16.0%和 15.5%。 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 8 页 728.08 812.9 928.22 11

17、08.85 1519.9 1790.66 2190.25 3000.98 3744.76 4547.06 12.10% 12.70% 14.00% 14.80% 14.90%14.80% 16.00% 15.10% 14.70% 15.50% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% GDP总量（亿元）增长

18、率 XX 市近年市近年 GDP 及增长率发展走势图及增长率发展走势图 三次产业结构调整为 4.4：53.6：42.0。全部工业增加值占 GDP 比重 为 44.4%。全市非公有制经济实现增加值 2728.39 亿元，占全市 GDP 的 比重达 60.0%。非国有经济固定资产投资 2376.59 亿元，增长 35.9%，占 全社会固定资产投资的比重达 74.4 %。私营企业进出口总额为 33.02 亿 元，占全市进出口总额的比重为 54.2%，同比减少 6.3 个百分点。 全年地方财政收入 506.32 亿元，比上年增长 27.2%，其中财政一般 预算收入 314.28 亿元，增长 31.2%。

19、财政一般预算支出 403.33 亿元，增 长 28.4%。全年城镇居民人均可支配收入 22814 元，比上年增加 2576 元， 比上年增长 12.7%。 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 9 页 8704 9020.6 9933 11021 12434 13924 16153 18282 20238 22814 9.00% 9.90% 10.10% 11.00% 12.81% 12.00% 16.00% 13.20% 13.10% 12.70% 0 5000 10000 15000 20000 25000 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年200

20、8年2009年2010年 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 城市居民人均可支配收入（元）增长率 XX 市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图市近年来城市居民人均可支配收入发展走势图 XXGDP 总量在全省的占比为 28.6%，经济总量在 XXX 三市中的占 比达 67.7%。全社会固定资产投资、社会消费品零售总额、一般预算收 入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为 32.5%、31.4%、29.5%和 26.0%。城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平 6248 元；农民人均 纯收入高于全省平均

21、水平 5584 元。 在“两型社会”的推力作用下，至 2020 年，XX 市重点打造城市大 都市圈，推动 XXX 融城，构筑“3+5”城市群城。至 2020 年，XX 市城 市建成区面积将由现在的 185 平方公里发展至 310 平方公里，户籍人口 达到 310 万人，常住人口达到 350 万左右。人均 GDP 达到 6 万元，城镇 居民人均可支配收入达到 3.2 万元。 2 2、主城区发展规划、主城区发展规划 根据XX 市城市总体规划（20102020）送审稿 ，XX 将由 300 万人口的特大城市向 800 万人口的巨型城市发展，这意味着已将 XX 发 展目标定位为我国中部地区重要的区域性

22、现代化中心城市。 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 10 页 XX 市远景城市建设用地布局规划图市远景城市建设用地布局规划图 新版规划构筑的“大 XX”概念，XX 规划区总面积近 5000 平方公 里，比 2003 年版的 2893 平方公里增长近 1 倍，范围包括 XX 市区和 XX 县、XXX 县全部行政管辖范围，以及 XXX 县、XXX 市的一部分， 规划区生态控制线范围总面积（包括水面）达 2000 余平方公里，占规划 区总面积的 46。XX 将由 300 万人口的特大城市向 800 万人口的巨型 城市发展。XX 中心城区将采取廊道式空间增长模式，以构建“一轴两带、 一主八片

23、”的城市空间结构为方向。城市空间发展战略上，提出“一江两 岸，跨江布局，沿江建设”的思路；在城市中心体系布局上，跨江考虑， 城市主中心由“河东和河西”两部分组成。 构筑“大 XX” 、发展“大生态” 、建设大网络，这份蓝图给 XX 未 来发展带来了更为广阔的空间，XX 的城市建设及市政基础设施均要按 这一城市规模来设计和建设，不断完善城市功能，把 XX 建设成为经济 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 11 页 繁荣、社会文明、布局合理、设施完善、环境良好、风景优美的现代城 市。 3 3、保障性住房的发展背景、保障性住房的发展背景 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅

24、，它 通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹， 提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金 标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经 2007 年的疯狂、 2008 年的平淡和 2009 年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群 实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感 问题。 面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现“居者有 其屋”的理想和我国房地产发展现状与趋势，为维护社会主义市场经济 健康发展，社会和谐安定，建设部于 2007 年发文，明确要求全国所有市 县于 2007 年底前必须建立起以“公共租赁住房

25、”为代表的保障性住房制 度，随后相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见 、 经济适用房管理办法 ，明确以公共租赁住房为代表的保障性住 房将以“城市住房困难家庭”为保障对象，实行货币补贴和实物配租相 结合的政策。 自 2009 年 5 月 5 日起国土资源部下发的关于切实落实保障性安居 工程用地的通知至 2010 年 4 月 17 日国务院下发的关于坚决遏制部 份城市房价过快上涨通知 （以下简称“新国十条” ） ，凡涉及地产政策的 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 12 页 无不强调大力发展保障性住房。 2010 年，大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告，并将

26、其 列在了“促进房地产市场平稳健康发展”措施的首位，同时明确了 2010 年中央安排保障性住房专项补助资金 632 亿元，建设保障性住房 300 万 套，各类棚户区改造住房 280 万套的 2010 年保障性住房建设总目标。 据 2011 年初举行的“住房与城乡建设工作会议”透露，2010 年保 障性安居工程建设规模创历年之最，全国各类保障性住房和棚户区改造 住房开工 590 万套，基本建成 370 万套；农村危房改造开工 136 万户， 基本竣工 108 万户，均超额完成去年初国务院部署的任务。2011 年计划 建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比 2010 年大幅度增加。在 2011 年

27、建设规模继续刷新纪录的同时，相关配套政策也在逐步完善。 在国家大力发展保障性住房的大背景下，作为保障性住房建设走在 全国前列的 XX，更是大力推进政策性保障住房的建设，始终将民生作 为城市发展建设的重中之重，把安居工程列为首要工程，出台了一系列 改革住房保障方式的举措，2008 年 7 月 21 日，XX 市委、市政府出台了 关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见 、 XX 市经济适用住房 货币实施方案 、 XX 市城市保障住房实施方案三份文件，形成了以 “一健三改”为内容的安居工程总体思路。2009 年 XX 市关于进一步 加快棚户区改造工作的通知提出“2009 年是 XX 市安居工程建设的

28、攻 坚之年和“棚改”的开局之年” 。由此，XX 住房保障政策效应全面释放。 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 13 页 根据关于下达 XX 市 2011 年度保障性安居工程建设任务的通知 ， XX 根据全国保障性安居工程建设工作会议精神，安置 XXX 省政府下达 XX 市的 2011 年保障性安居工程建设任务，结合全市近两年来的实际情 况，2011 年 XX 市保障性安居工程建设的总任务为 37592 户，其中新建 廉租住房 7288 套，新增公共租赁住房 8362 套，新增经济适用住房 5000 套，新增发放廉租住房租赁补贴 1000 户，完成棚户区改造 11000 户，完 成国有

29、工矿区改造 4942 户。 2012 年 2 月 14 日在 XX 召开的全省保障性安居工程工作会议，明确 了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房 38.77 万套， 竣工保障性住房、棚户区改造住房 15.15 万套，新增发放廉租住房租赁 补贴 1 万户。 3 3、公租房的发展背景、公租房的发展背景 社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅，它 通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹， 提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金 标准给予限定，起社会保障作用的住房。城市房价在历经 2007 年的疯狂、 2008 年的平淡和

30、2009 年的高歌猛进后，高昂的房价以成为低收入人群 实现安居梦想不可逾越的高墙，同时也成为影响社会和谐、安定的敏感 问题。 近年来，随着公共租赁住房、经济适用房建设和棚户区改造力度的 逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 14 页 地区住房保障政策覆盖范围比较小，部分大中城市商品住房价格较高、 上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入 住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随 着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现， 外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展

31、面向中等偏下收入群体的 公共租赁住房便成为了必然要求。 由于以上这部分城市人群处于不满足其他保障住房申请条件，买不 起经济适用房，或者不满足经济适用房购买条件，暂买不起商品房，或 者不固定在一个城市生活的外来就业人员暂不需要买房，或者刚毕业， 收入不低但没有积蓄，暂时买不起房又租不到便宜、稳定的住房的尴尬 境地。为解决这一“夹心层”的住房问题，于是，北京、上海、广州、 深圳、厦门等许多城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房 源，这种由政府建设、低于市场租金限价出租、能长期稳定居住的保障 性住房，成为填补当前住房保障体系空白的希望所在。 4 4、加快、加快“公租房公租房”建设的意义建设的

32、意义 （1） “公租房”建设将满足完善住房供应体系。 当前，经济适用房等保障面不到总人口的 5%，加上危旧房、棚户区、 城中村改造安置房等，也量小面窄，只能小范围“救急”，尚难大面积“保 障”。特别是“夹心层”，既买不起商品房，也享受不到保障性住房，处在 住房体系“空白区”。幸福生活，住有所居是最重要的一条。居无定所， 生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福。由政府提供政策支持， XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 15 页 限定套型面积和提供优惠租赁价格，由政府或政府委托的机构持有产权， 面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将 有效缓解这一问题。 （2） “

33、公租房”建设将有效促进消费。 “公租房”的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市 场需求，对刺激消费绝对“利好”；更重要的是，将解决中低收入群体住 房困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划 用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激 消费。 （3） “公租房”建设将同时改善投资环境，促进当地经济发展。 公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善投资 环境，公租房建设以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形成良 好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作 上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑

34、是一个长 期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。 5 5、项目提出的理由、项目提出的理由 在 2009 年 3 月 11 日的住房和城乡建设部新闻发布会上，当有记者 问：对既买不起经济适用房又不够其他保障住房条件的“夹心层” ，政府 又将如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的 建设。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共 视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。2010 年 6 月 12 日由住房 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 16 页 城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意 见12 日正式对外发布，旨在

35、解决城市中等偏低收入家庭住房困难。 指导意见认为：大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培 育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措， 是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。 并要求“各地区、各部门要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入， 积极稳妥地推进公共租赁住房建设。 ” 2011 年 8 月 25 日 XX 市人民政府 发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见 （长政发201116 号） ， 进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房。 2010 年 11 月 3 日，中共 XXX 省委常委、市委书记 XXX 率有关市领 导和市直有

36、关部门负责同志专题调研公共租赁住房建设，并主持召开市 委常委办公会议，与会人员实地了解了相关公租房建设和回租情况，并 就有关问题进行了认真研究。会议认为，发展公共租赁住房，提高住房 保障水平是今年党中央、国务院切实改善民生、提供住房保障的一项重 大部署。发展公共租赁住房，有利于完善住房保障体系，有利于引导居 民合理消费，有利于推进人才创业发展，有利于缓解当前住房困难。因 此，尽快启动公共租赁住房建设，意义重大，影响深远。 2012 年 2 月 14 日在 XX 召开的全省保障性安居工程工作会议，明确 了今年的计划任务：开工建设保障性住房、棚户区改造住房 38.77 万套 ，竣工保障性住房、棚户

37、区改造住房 15.15 万套，新增发放廉租住房租 赁补贴 1 万户。 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 17 页 由于有从中央到省政府的重视以及一系列相关政策措施的支持，公 租房建设工作发展机遇的重大，此举必将有利于 XX 市尽快实现 “住有 所居”这样具有重大意义的理想目标，因此，项目的提出，理由充分， 意义重大。 2.2.项目建设必要性项目建设必要性 1 1、有利于改善居住条件，促进社会和谐发展、有利于改善居住条件，促进社会和谐发展 现代住房经济学认为，政府必须实施住房保障一个很重要的出发点， 是因为住房消费在过程中存在着很大的“外部性” ，在结果上具有很强的 “生产性” 。古语

38、说得好， “安居”才能“乐业” 。国际上有很多公共卫生 学文献证明，良好的住房条件是保证充沛体力进行社会生产和生活的必 要前提，居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表 现都非常关键。从这个角度来看，住房消费可以看作是社会生产力的一 种重要投入要素。要提高社会生产力，就不仅要提高社会平均的住房消 费质量，也要提高低收入人群的居住水平。其实，不论是在国内还是在 国外，是存在着这样一个事实的：是否拥有良好的或者社会所认为的最 基本的居住条件，会严重影响到居民的道德水准、社会行为规范乃至对 当地社区社会的认同感与归属感。而个人的社会行为规范水平和对当地 社区社会的认同感、归属感，对周围

39、社区及当地社会，都有着直接的外 部性作用。试想，如果存在社会、一个社区中相当一部分人群无家可归、 颠沛流离的现象，那么社会治安状况肯定十分堪忧，将影响整个社会的 稳定和谐。住房，不仅仅是一个经济发展问题，还是一个社会问题、政 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 18 页 治问题。除了无家可归者，住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环 境，身心健康受到较大困扰，很容易带来社会不稳定因素。到了很多人 都为基本住房发愁的时候，社会和谐稳定就只是一句空话，整个社会就 要为消除由此引起的不安定因素而付出高昂代价。从很大程度上而言， 所谓住房保障具有社会投资属性，可以从两个角度来理解：防御性的社

40、会投资，防止无家可归的极端现象出现，防止流落街头的人走向犯罪或 其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰，以及对社会正常生产 力的本可避免的破坏，节约相关社会费用。就像卫生保健一样，有卫生 经济学家测算，在我国，如果在预防保健上投资 1 元钱，就可以节省 8 元多的医疗费，还能节省 100 元钱的抢救费。与其在结果上花几倍成本， 不如在源头上进行防范。其二是主动性的社会投资，提高居民普遍的住 房居住质量，尤其是低收入群体的住房水平。这样有助于提高人们的经 济生产能力，促进社会和谐发展。 2 2、有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问题，满足住房供应、有利于尽快缓解保障性住房供应不足的突出问

41、题，满足住房供应 体系的需求体系的需求 我国目前的住房市场发育尚不完全，尤其是保障性住房的供应结构 与需求存在较大偏差。存量住房中的中小户型大部分为是个世纪留存的 平房、简易楼房和旧楼房，随着各地危改拆迁的不断推进，这部分低价 位房源日益减少。与此同时，我国每年城市化新增城市人口约 1000 万左 右，而城市新增建设用地又受到严格控制。在这种人多地少的矛盾冲突 下，如果将所有中低收入群体都推向市场，将必然导致住房市场价格的 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 19 页 进一步提升，带来更多的人买不到房、住不起房。因此，在房价上涨， 住房短缺的时期，加大力度供应实物形式的保障住房是非常必

42、要的，增 加租赁型公共住房比重将是有效解决住房短缺、完善住房供应体系的有 效途径之一。可以说，租赁型公共住房更符合我国现阶段中低收入人群 的住房需求。 3 3、能有效促进消费，改善投资环境，促进当地经济发展、能有效促进消费，改善投资环境，促进当地经济发展 公租房的大规模建设势必将带动建筑、钢材、水泥等相关行业市场 需求，对刺激消费绝对“利好” ；更重要的是，将解决中低收入群体住房 困难，无疑将让潜在的“房奴”从房贷重压中解脱出来，拿出原本计划 用于买房的那部分积蓄，改善生活，提高当前生活质量，从而有力刺激 消费。 公租房建设不仅解决广大中低收入者的居住问题，还能进一步改善 投资环境。公租房建设

43、以及其他方面的大力度民生投入，将推动当地形 成良好的社会生态，有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、 工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一 个长期的“利好”消息，这又将推动当地经济社会又好又快发展。 4 4、有利于平稳商品房价格，促进房地产市场健康发展、有利于平稳商品房价格，促进房地产市场健康发展 与经济适用房不同， “公租房”供给对象是城市中等偏低收入家庭， 也即通常所说的“夹心层” 。 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 的出台不仅意味着住房保障范围的扩大，更为重要的是，如果该项措施 能够尽快落实到位，将有效遏制商品房价格的再度上涨。 XX 公租房小区建设项

44、目可行性研究报告 第 20 页 在国内房地产供给体系中，保障房和商品房之间存在着明显的断层 问题保障房仅针对低收入与最低收入群体，而商品房价格则远超普 通公众的承受能力。大量的中等收入群体，特别是刚刚走上工作岗位的 新白领阶层，其住房需求难以获得有效的制度保障。而这部分社会群体 因为面临结婚、落户，具有典型的房地产“刚性需求” ，他们的市场行为 决定着房价趋势的变化。 之前的房地产调控结果已经表明，如果针对“夹心层”的刚性需求 缺乏政策支撑，任何已有的调控政策效果都可能丧失。因此，公租房的 出现，并不仅是解决中等偏低收入群体住房问题的重要举措，也事关房 地产调控政策的成败。换言之，如果房地产市

45、场的刚性需求能够得到充 分满足，就意味着引起房价上涨的“导火索”被熄灭，房地产市场整体 供需结构将趋于合理。如此，调控政策才能够获得更充分的发挥空间， 长期以来的房价上涨惯性才能够被有效遏制。如果说经济适用房体现了 公共政策的救济属性，那么公租房则更能体现避免经济大起大落的公共 政策的宏观调控功能。 5 5、是推动、是推动 XXXX 经济技术开发区发展的需要经济技术开发区发展的需要 XX 经济技术开发区创建于 1992 年 8 月，2000 年 2 月被国务院批准 为国家级经济技术开发区。园区规划面积 38.6 平方公里，建成面积 30 平方公里。建区以来，园区坚持“工业立区、产业兴区、招商活

46、区、科技 强区、建设扩区、和谐安区”的发展思路，初步走出了一条高速度、高科 技、高效益的科学发展之路。2011 年以来，XX 经开区以科学发展为主 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 21 页 题，以转变经济发展方式为主线，以软实力建设为抓手，以党的建设为 保障，全力打造“中国力量之都” ，全年实现规模工业总产值 1245 亿元， 同比增长 36.62%；实现工商税收 70 亿元，同比增长 40%；平均月度产 值超过 100 亿元，经济规模两年内接近翻一番。园区经济继续保持快速 健康发展，经济社会发展亮点纷呈，各项工作阔步推进。国家级 XX 经 济技术开发区已成为 XXX 省对外开放、

47、推进工业化进程的主力军，赢 得了“XXX 工业看 XX，XX 工业看 XXX”的美誉。通过本项目的实施， 有利于加快推进 XX 经开区的经济发展。 综上所述，本项目的建设是很有必要的。 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 22 页 第第 3 3 章章 宏观环境与市场分析宏观环境与市场分析 3.1.宏观环境分析宏观环境分析 1 1、经济环境、经济环境 2010 年我国经济运行呈现“前高后低”的局面，据国家统计局初步 测算，全年 GDP 增长速度达到 10.3%的较高水平，比上年增加 1.1 个百 分点。中国社会科学院预计 2011 年 GDP 增长率可达 10%左右。 2011 年，影响

48、我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持 宏观调控政策力度相对稳定的条件下，2011 年我国经济仍将保持高位平 稳较快增长态势，与 2010 年增长速度基本持平，GDP 增长率预计可达 10%左 右。2010 年影响宏观经济运行的因素主要来自三个方面：国内增长的基 本动力、世界经济环境以及宏观调控的政策力度。总体上看，我国经济 内生驱动增长的模式正逐步形成，短期内仍将维持投资主导、消费支撑 的动力格局。在未来一段时间内，我国经济将继续保持平稳、较快的增 长速度，宏观经济运行的波动主要来自外部冲击以及宏观调控的力度。 从国际上看，目前处于后金融危机时期，全球经济虽然出现了逐渐 复苏的迹象，

49、但是全面复苏仍是一个缓慢而复杂的过程。从国内来看， 经济回升的基础需要进一步巩固，向好势头需要进一步发展，明年宏观 调控宜“稳”字当头，以稳定政策为主基调，既不要过度紧缩，也不要 盲目出台“二次刺激”政策，要把保持宏观经济政策的连续性、稳定性 XX 公租房小区建设项目可行性研究报告 第 23 页 作为当前宏观调控的关键。同时， “十二五”规划纲要将在 2010 年底前 出台，其中，将明确中国未来五年的总思路、总政策和发展目标，这些 都将为中国资本市场的进一步发展创造良好的实体经济基础，都将以 “利好”方式刺激和推动中国资本市场长期快速健康发展。 2010 年在积极财政政策和适度宽松货币政策的持续推动下，我国经 济稳步回升。从前三季度的实际情况来看，国民经济总体运行良好，但 是也存在一些不容忽视的问题，今明两年的宏观调控要把稳定经济增长、 管好通胀预期作为主要任务。 综上，在良好运行的宏观经济背景下，为公租房的建设奠定了很好 的经济基础，有利于其建设步伐的进一步加快。 2 2、政策支持、政策支持 根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发 201010 号）和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的 通知 （国办发20