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1、云阳外国语实验学校文化长廊建设项目可行性研究报告目录第一章 总论1一、项目概况1二、报告编制的依据2三、编制内容2四、结论与建议3五、主要技术经济指标4第二章 业主基本情况6一、业主简介6二、学校优势9三、学校所获得的成绩10第三章 项目背景和建设的必要性14一、项目背景14二、项目建设的必要性18第四章 项目市场分析22一、项目需求分析22二、项目定位22三、项目定价22四、项目SWOT分析23第五章 项目建设条件24一、项目位置24二、项目建设用地情况24三、项目综合情况25四、项目建设条件26第六章 项目建设工程方案31一、主要设计依据31二、设计指导思想及主要原则32三、建筑方案概要3
2、2第七章 环境保护和节能措施48一、环境保护48二、节能措施51第八章 劳动安全卫生与消防56一、国家有关法规56二、项目实施中有可能对劳动法造成的危害56三、安全措施56第九章 项目的管理及实施58一、组织机构58二、项目的监督和评价60第十章 项目实施进度计划61一、项目的建设进度计划61二、项目的销售计划表63第十一章 投资估算和资金筹措65一、投资估算65二、资金筹措69三、贷款偿还计划69第十二章 项目的经济评价71一、评估依据、原则和方法71二、基础数据选取72三、收入估算73四、费用估算76五、财务分析77第十三章 不确定性和风险分析82一、不确定性分析82二、风险分析及应对措施
3、82三、防范和降低风险对策84第十四章 社会效益评价86第十五章 结论与建议87第62页第一章 总论一、项目概况（一） 项目名称文化长廊建设项目（二） 项目业主云阳外国语实验学校（三） 法定代表曾义荣（四） 项目地址重庆市云阳县青龙街道望江大道（五） 项目性质新建（六） 建设规模以及内容重庆市云阳外国语实验学校文化长廊建设项目占地20961.97平方米，总建筑面积30834平方米，其中文化长廊建筑配套用房建筑面积7295.54平方米，室内篮球场建筑面积2563.91平方米；教师周转房及学生公寓建筑面积20974.50平方米；停车泊位123个，建筑密度37.19%，容积率1.47，绿地率34.8
4、9%。（七） 建设周期 本项目建设周期为14个月。（八） 项目总投资及资金筹措1、项目总投资本项目总投资为6000.00万元。其中，建设投资579.14万元，建设期贷款利息208.60万元。2、资金筹措项目总投资为6000.00万元，其中：业主自筹2000.00万元，占总投资的33.33%；银行贷款4000.00万元，占总投资的66.67%。二、报告编制的依据（1）国家发展和改革委员会及建设部联合发布建设项目经济评价与参数（第三版）；（2）重庆市统计局有关房地产市场的统计资料；（3）云阳“十一五”发展规划；（4）中华人民共和国防震减灾法；（5）重庆市相关工程造价概算定额；（6）国家颁发的有关建
5、筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（7）建筑工程抗震设防分类标准（8）业主提供的相关基础资料；（9）业主对项目建设的主要意见及预期目标；（10）云阳县社会、经济、人口、土地等基础资料。三、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资等。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、结论与建议1、本项目地处云阳新县城中心。文化长廊内配置车库、商场，环境优美安静，生活方便，交通便捷，完全满足人们对高品质居住环境的诉求，极具市场竞争力。本项目
6、要以商业经营的模式来经营休闲项目，让人们在里面走动时就能看到各种休闲娱乐项目，提高他们的参与积极性，引发他们的文化细胞，这样有更好的交流性和参与性。经济效益、社会效益和环境效益的高度统一；努力创造一个布局合理、设施完善、环境优美、交通便捷的文化长廊广场；为校园及云阳县增添一个新的文化亮点。同时注重校园与文化长廊的关系，相互联系又互不干扰。从工程技术和管理水平看，本项目运作周期较短，工程技术成熟，项目建设单位拥有充足的项目开发管理经验，这些都为项目开发奠定了坚实的基础。从资金供应看，如果能够获得资金支持，项目在整个运作期现金流状况良好，始终处于资金盈余状态，保证了项目的顺利实施和完结。因此，项目
7、整体风险水平较低，有较强的还本付息能力。2、从项目的经济效益看：内部收益率为16.74%，高于行业基准收益率13%；财务净现值为323.76万元，大于0，说明项目的盈利能力较强。3、本项目拟于2010年3月开工建设，2011年4月底完工。建设工期14个月。4、项目总投资为6000.00万元，其中：企业自筹2000.00万元，占总投资的33.33%；银行贷款4000.00万元，占总投资的66.67%。业主项目资本金为2000.00万元，占总投资的33.33%，符合中央银行的相关规定。5、 建议尽快为项目安排信贷资金，填补资金缺口，促进项目顺利推进，以获得银企双方共赢的结果。五、主要技术经济指标表
8、5-1 云阳外国语实验学校文化长廊建设项目技术指标名称单位金额备注总用地面积m220961.97总建筑面积m230834按功能分文化长廊建筑配套用房m27295.54室内篮球场m22563.91教师周转房及学生公寓m220974.50按地下地上分地上建筑面积m230834地下建筑面积m20停车位停车泊位个123地面个123地下个0建筑密度%37.19容积率1.47绿地率%34.89表1-2 主要经济指标表名 称指 标备注项目投资财务内部收益率16.74%行业基准值13%项目投资财务净现值323.76项目投资静态回收期2.28年含建设期项目投资动态回收期2.62年含建设期经营收入9940.12上
9、缴税金1,231.99贷款银行利息655.6万元含建设期贷款利息贷款偿还期5年第二章 业主基本情况一、业主简介重庆市云阳外国语实验学校成立于2003年8月，由温州新纪元教育发展有限公司改制原万县市重点中学云阳县云安中学而成立，是一所民办性质的十二年一贯制学校，隶属于新纪元教育集团。学校位于中国移民新城云阳县新县城，面临浩浩长江，背依青山古寨，环境幽雅，设施先进，是莘莘学子求学成才的理想之地。学校实行董事会领导下的校长负责制。学校在集团“尊重差异、提供选择、开发潜能、多元发展”教育理念的指引下，秉承“教育服务，对每个学生负责；全面育人，使每个学生进步”的办学思想，在“辅仁成德，为事致善”校训指引
10、下，坚持走特色发展和内涵发展的精品教育之路，现有100个教学班，在校学生5746人。学校在教学质量管理，校园文化建设，校本课程开发，学段衔接教育，英语和艺体教学，问题学生和留守学生教育和研究等方面已形成特色和优势，办学效益已经凸现，2010年1月升格为重庆市市级重点中学。学校拥有一支从全县选调的优秀教师队伍，并聘请各地教坛精英及外籍教师执教，现有专任教师272人，平均年龄34岁；其中外籍教师1人，特级教师2人，中学高级教师48人，中级职称教师76人，市县级骨干教师及培养对象112人。学校依托新纪元教育集团聘请的顾泠沅、于漪等13位全国知名专家和名优教师所组成的专家队伍，定期以网络视频会议、来校
11、现场指导等方式对教师进行专业培训，引领教师提升专业水平，着力打造市、县名师。近年来，我校教师在市县级学科教学和专业竞赛中多人次夺得一、二等奖，在各级获奖或发表的论文近500篇。一大批领导和教师被评为重庆市优秀教育工作者、云阳县首届名校长、云阳名师、十佳教学能手、新纪元教育集团首席教师、学科带头人、班主任带头人。云外校科研气息浓郁。教师专业发展的校本研究问题学生和学生问题研究等十多项市、县级科研课题研究正如火如荼地展开；重庆市第二届农村中小学（初中组）运用现代教育技术开展学科教学赛课活动等市县级大型学术活动先后在学校举办。云外教研、云外文丛、云外报等阵容强大的校园媒体为师生的交流与展示提供了广阔
12、的平台。云外文丛升格为新纪元教育集团和云阳县校园文学社团联谊会文学刊物。学校教育教学质量稳步攀升，各科教学成绩在云阳居于领先地位。高考升学率在90%以上，本科上线率在70%以上，重高上线率在40%以上，学校先后培养出了全县文理科状元，中考状元，先后为清华大学、北京师范大学、复旦大学等全国一流大学输送了大批优秀人才。2009年，小学、初中、高中三个学段教学质量均夺取全县一类学校第一名。学生参加全国、重庆市作文竞赛，演讲赛、数学联赛等各种学科竞赛1000多人次夺得一、二等奖。近年来，学校得到了原重庆市市委书记汪洋、全国政协副主席张榕明、国家级督学于芳、国家基攻坚办公室主任吴宣文、重庆市副书记邢元敏
13、、重庆市教委主任彭智勇等重要领导的亲临指导，迎接了来自市内外教委和兄弟学校来校交流参观达5000余人次。学校是“重庆市课程与教学研究基地重点实验学校”、“重庆市双语教学实验点”、“重庆市家长示范学校”、重庆市先进教研集体”、“重庆市最佳绿化单位”、 “新纪元教育集团校园文化建设先进学校”、“全国首届优秀民办中小学”；是重庆市少先队工作重点联系学校，团委是“重庆市五四红旗团委”，文学社是“全国五十佳优秀校园文学社”。目前，学校正在创建重庆市示范学校，以良好的发展态势朝着“渝东一流，重庆前列，跻身全国名校，与国际教育接轨”的办学目标阔步前进。学校规划设计图如下：二、学校优势（一）办学优势政府支持，
14、集团办学，规范管理，资源共享。 （二）师资优势专家治校，强大的名师队伍执教，汇集四方精英，构建一支爱岗敬业、博爱争先、素质精良的一流的稳定的教师队伍。学校现有专任教师181人，其中小学46人，初中45人，高中90人，平均年龄32岁；特级教师2人，中学高级教师25人，小学高级教师17人，市级骨干教师19人。 （三）管理优势以精细化、高效能的质量管理，打造外国语实验学校的管理和服务品牌。以 “量化、标准化、规范化、科学化”为管理目标，不断提高办学质量。 （四）教学优势1、没有超班额现象，严格按国家标准班额教学。 2、有先进的教学理念。 以中青年骨干、名优教师为主，教保结合，知识传授和能力培养并重，
15、让学生的情感、态度、价值观都得到发展，使每一个学生的个性潜能都得到最佳开发。 3、突显英语特色。 从小学一年级到十二年级，都注意加强英语口语教学。通过开展英语日、英语角等活动，借助广播、电视等媒体手段为学生学习英语创设良好的语言环境。英语课实施小班化教学，小学毕业能让学生的英语听、说能力基本过关，能熟练用英语进行交流，英语水平达一般学校初中毕业生水平。初、高中英语学科课时比国家规定的多，除采用国家统编教材外还要引入新概念英语、展望未来等国外教材，对学生进行系统的听、说、读、写训练，大幅度提高他们的英语能力。 4、普及信息技术教育。 从小学一年级开始，全面开设信息技术课，使每一个学生能熟练操作计
16、算机，中学生积极利用网上资源，开展网络协作学习。 5、具备科学的课程体系。 必修课、选修课、活动课协同发展，培养学生的创新精神和实践能力。 通过开展英语日、英语角等活动，借助广播、电视等媒体手段为学生学习英语创设良好的语言环境。 （五）服务优势实施优质服务，使学生养成良好的生活习惯和行为习惯；实行全程管理，24小时亲情呵护；有完善的疾病监控、医疗保健措施；有严格的营养调配制度；构建以家长委员会、家长亲情热线为主渠道的家校沟通体系，吸纳家长参与学校管理。 三、学校所获得的成绩（一）管理方面2003年12月，曾义荣校长获得县教委授予的“云阳县优秀校长”荣誉称号； 2004年1月，学校连续获得云阳县
17、教委和重庆市教委分别授予的“云阳县家长学校示范校”、“重庆市家长学校示范校”荣誉称号； 2004年6月，曾义荣校长撰写的论文培养一流的师资，打造一流的教育获中国教育报组织的论文评比一等奖； 2004年9月，该校小学部少先队获得“重庆市少先队红旗大队”称号； 2004年12月，该校被重庆市教科院授予“重庆市课程与教学研究基地2005-2007年度首批重点实验学校”称号； 2005年1月，该校获重庆市新世纪国防教育研究院授予的“重庆市国防教育示范学校”荣誉称号。 （二）教学方面1、各部升学考试成绩显著。小学部毕业生成绩较入口有大幅度提升，学生素质得到全面发展；初中2004级升学考试中重高上线24人
18、，上线率居全县前列；高中2004级高考本科上线487人，其中重点83人，邬江红同学考中我县文科状元。 2、众多教师获得各类奖励及荣誉称号。熊桦林老师参加重庆市级赛课获一等奖；向舒、王云燕、刘亚琼老师先后参加云阳县级赛课获一等奖。杜明军获“重庆市优秀教师”称号；蒋和清、曾嵘、黄涛、李坤平获“云阳县优秀教师”称号；黄华文获“云阳县教学能手”称号。 3、各部积极参加各级各类学科竞赛，成绩喜人。其中高中部、初中部参加重庆市数学联赛，获市一等奖1人，二等奖10人，三等奖5人；在重庆市第二届中学生作文大赛中，该校获一等奖6人，二等奖18人，三等奖36人；小学部在全国第五届“美育杯”书画和作文邀请赛中荣获集
19、体一等奖，31位同学作品获一等奖。在2004年信息学奥林匹克竞赛中，2006高一班学生徐俊荣获提高组全国二等奖，为渝东片区唯一的获奖选手，创造了渝东片区近几年最好成绩。 （三）教研方面学校非常重视教育科研，以科研兴校。 已成功申报中国教育学会中语会立项课题“中学校园文学社团可持续发展研究”，国家级课题子课题1个，重庆市级课题2 个，云阳县级课题6个。 教研成绩突出，2003年该校荣获县教研先进集体； 在20032009年度云阳县教育学会及“三优工程”论文评比中，有16人次喜获一等奖； 2004年12月该校获浙江省民办教育协会授予的优秀论文评比集体二等奖； 在20042009年度云阳县教育学会及
20、“三优工程”论文评比中，有27人次荣获一等奖。 （四）校园文化建设方面 2003年9月2010年12月，该校校刊新纪元文丛（云外文丛）已出版15期，共30万份；。其中，有近40篇学生作品被推荐到省级及其以上刊物发表。此举大大丰富了师生的精神生活，充分展示了学校的良好形象，在县内外产生了极大反响。 2004年9月，该校获新纪元教育集团20032004学年度“校园文化建设先进学校”称号； 2004年12月，该校“云外文学社”荣获云阳县教委授予的“云阳县十佳文学社”称号； 2004年12月，在云阳县教委组织的有关校园文学的优秀论文评比中，全县5个一等奖，该校占了4个； 2005年1月，该校“云外文学
21、社”荣获团中央主办的中学生杂志授予的“全国五十家优秀校园文学社”称号； 2009年12月，该校获得全国优秀学校称号； 2010年1月，该校成功升级为重庆市重点中学。第三章 项目背景和建设的必要性一、项目背景（一） 云阳教育发展规划党的“十六大”全面建设小康社会的宏伟目标对教育改革和发展提出了更高的要求。西部大开发、建设长江上游经济中心、移民迁建的实施，为云阳教育带来了难得的发展机遇。坚持以发展为第一要务、以创新为第一动力，努力发展云阳教育，不断满足社会经济发展对人才和科技的需求，不断满足人民群众对教育的需求，是云阳教育改革发展的奋斗目标和总体要求。“十一五”云阳教育改革与发展的指导思想是：以邓
22、小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持教育优先发展，坚持科学发展观，大力实施 “科教兴云”和“教育移民”战略，全面贯彻党的教育方针，推进素质教育，深化教育改革，促进教育发展，不断提高教育质量和办学效益，努力办好让人民满意的教育，为建设小康云阳提供足够的智力支持、人才支撑和知识贡献。（二） 云阳教育改革与发展的目标1、总体目标全面提高义务教育质量，促进义务教育均衡发展，发展学前三年教育，调整普职教育比例，扩大高中阶段教育规模，努力发展优质高中教育，发展高等师范和职业技术教育，发展和规范民办教育，努力形成各类教育协调、均衡发展的格局，增强教育为经济社会发展服务的能力；全面推行素质教育，逐步实现
23、教育思想和教育手段的现代化，积极推动教育信息化，努力打造具有云阳区域特色的教育品牌和渝东教育高地。全县教育坚持“加强领导，全面规划，分步实施，重点投入，务求实效”的工作思路，全面完成教育事业“十一五”规划中的重大项目和各项目标任务，确保全县教育整体水平达到重庆市的总体要求。2、具体任务（1）2010年全县小学、初中入学率分别达到99.90%、98%以上；残疾儿童少年入学率达到85%以上；青壮年非文盲率99%以下；小学和初中专任教师的合格率达到100%。设备设施均达到验收标准。（2）根据方便学生就近入学和充分利用教育资源、提高办学效益的原则，进一步合理调整中小学布局，改善中小学办学条件，消除大班
24、额。保障大班分流学生和新增学生的基本教学、生活需要。逐步解决好城镇化进程中因城区人口持续增加带来的就学矛盾，在新县城建立办学规模与30万人口中等城市相配套的学校体系。（3）加快寄宿制学校建设。2007年完成中央、市下达的第一批寄宿制学校建设项目，基本消除中小学现有危房。2010年前争取中央、市第二批寄宿制学校建设项目。加快学生食堂建设和学校饮水工程实施。（三） 云阳教育现状及存在的问题1、云阳教育发展现状云阳县地处重庆市东部，位于三峡库区腹心地带，幅员3,649平方公里，下辖25个镇、40个乡（其中1个少数民族自治乡），总人口129万人。根据初步统计，全县有各级各类学校701所（含村校办学点2
25、03个），其中：高完中5所、初级中学46所、九年一贯制学校11所、单设小学587所（含村校办学点203个）、中级师范学校1所、成人中专1所、职业教育中心1所、特殊教育学校1所，幼儿园48所；截止2005学年实有正式教职工8,368人，在校学生24.2万人，其中：初中学生6.2万人，小学14.1万人。2、云阳教育发展存在的问题（1）教育投入与教育发展的需求差距很大。受地方财力的限制，教育投入不足，全县教育事业公用经费严重不足，小学和初中生均公用经费大大低于市财政局、市教委规定的标准，学校运转困难。（2）全县整体办学规模不够。农村中小学办学条件简陋，生均占地面积、校舍建筑面积、运动场地面积和教育设
26、备设施装备均严重不足，因教学用房和功能用房不够形成的“大班额”严重影响了学生的身心健康和教学质量。随着新县城规模和区域经济社会的快速发展，现有学校规模已远远不能适应人口急剧增长的需要，学生入学矛盾日益尖锐。特别是高中阶段学校总量不足，教育的规模不够，严重影响到高中阶段教育的发展。（3）中小学新增危房面积大。因超期使用校舍的逐年增加和频繁的地质灾害影响，我县每年新增危房超过2万，严重威胁着师生的生命财产安全。（4）寄宿制学校建设任务艰巨。全县山高坡陡，人口分布极不均衡，约有85%左右的初中生、30%左右的小学生需要寄宿。要降低大班额，满足山区和边远地区学生的基本寄宿需求，虽然有中央和市级补助，但
27、寄宿制学校建设资金的供需矛盾仍十分突出。（5）师资队伍量少质弱。教师总量已出现负增长，师生比平均达到1:30；全县聘请的代课教师已占全市代课教师总数的十分之一。教师队伍的年龄结构和知识结构不合理，影响到教育的发展。（四） 云阳县社会经济状况云阳县位于重庆市中心地区，三峡库区腹地，呈西北东南走向分布，南北长87km，东西宽54km，幅员面积2901km2。长江横穿县境47km，水上距离重庆主城区172km、陆上150km。东依石柱土家族自治县，南接武隆县、彭水县，西靠涪陵区，北邻忠县、垫江县。全县辖31个乡镇340个行政村，总人口82万人。全县属亚热带季风气候，具有气候温和、降水充沛、四季分明、
28、季风明显及立体气候明显等特点。 云阳是著名的旅游名城，被誉为东方“神曲之乡”。境内有名山、雪玉洞两个4A级景区和国家级森林公园双桂山、鬼王石刻等众多景点，年均接待游客百万人次以上。目前全县基本形成了民俗文化观光区、龙河流域自然风情旅游区、新县城旅游综合服务区三大旅游景区。云阳紧紧抓住三峡工程带来的历史机遇，在移民政策的扶持下利用自身的优势和特点，大力发展特色工业和旅游业，进入了经济增长的快车道。近年来，云阳的城镇化进程很快。城镇化率已从2004年的15%增长到2009年24%，新增城镇人口8万人。二、项目建设的必要性（一）是重庆市普九教育发展的需要根据重庆市十一五规划，“十一五”期间，重庆市将
29、以发展农村教育为重点，巩固提高“普九”成果，力争酉阳、巫溪、城口3个县按规划完成“两基”任务。加大全市中小学尤其是农村中小学危房改造工作力度，在2007年基本消除全市中小学现存危房。加快农村寄宿制学校建设，到2010年，分别达到1200所和800所。积极推进中小学标准化建设，提高实验设备和图书的装备水平，稳步推进农村中小学现代远程教育。此外，主城区和经济发达地区积极推进高水平、高质量普及九年义务教育，到2010年累计20个区县实现“双高普九”。因此云阳外国语实验学校文化长廊即教师周转用房和学生宿舍的修建，正是符合上述重庆市普九教育十一五规划的范围。（二）是重庆市城乡统筹实验区发展的需要根据重庆
30、市城乡统筹规划，在规划区范围内，实行城乡统一规划管理，充分发挥城乡规划对城乡统筹发展的先导作用，引导城乡生产力要素合理配置。加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。要贯彻工业反哺农业、城市支持农村的原则，优化和完善市域城镇和乡村发展布局，促进农业产业化和农村经济发展。而本项目的建设就是以提高覆盖地区农村孩子的就学条件为目的，在一定程度上提高当地孩子的受教育程度，为三峡库区的发展起到一定的作用。（三）是三峡库区教育发展的需要由于多方面的原因，云阳的教育尤其是基础教育一直离党委、政府的要求和人民群众的期望甚远。到目前，有相当部分外出务工
31、的村民，因不识字在外闹出许多笑话，甚至有的村民在外寄钱回家时，因不会写字请别人代寄。“文盲根不除，科技难深入。”由于没文化，许多科学技术也很难在农村推广，村民长期靠传统的方式耕作，产量相当低。相当一部分群众一年到头只能在温饱线上挣扎。云阳是山区农业县，农民是主体，教育要围绕为农民群众、为新农村建设服务。因此，要在全县形成送子女读书上学的良好风气。“要摘贫困帽，学习文化进学校。”只有知识，才能为云阳的科技兴农打下了基础，科学种田也才能够得以推广，长期沿袭的落后耕作方式才得以逐渐改变。现在首先要做的就是让适龄儿童能受教育，普及九年制义务教育。（四）是云阳县社会发展的需要基础教育高标准高质量均衡发展
32、是实现教育改革发展总目标的标志之一。义务教育是整个教育的重要组成部分，办好每一所学校，为每一个适龄儿童少年提供良好的教育，是各级政府必须落实的法律责任。教育的发展程度体现了一个地区的经济建设成就，在云阳县经济蒸蒸日上的今天，其教育发展也应该有相应规模。近年来，云阳县教育取得了很大的进步，但是其教育资源不足的现象依然严重。本项目的建设是改善学校办学条件及云阳县基础教育现状的有效途径之一。为适应西部大开发与重庆市教育发展的需要，云阳外国语实验学校正努力发展成一个区域性、示范性学校，2010年1月学校已升为重庆市市级重点中学，由于学校快速的发展现有设施不能满足学校师生的需要。为了加快教育事业的发展，
33、为周边区县起到辐射带动作用，改变学校目前的现状，提高云阳县科技文化水平，云阳外国语实验学校文化长廊必须尽快建设，以改善教学环境，提高教育教学质量，满足学生特别是农村留守儿童的寄宿学生需求。综上所述，新建云阳外国语实验学校文化长廊项目是十分迫切而必要的。第四章 项目市场分析一、项目需求分析学校在教学质量管理，校园文化建设，校本课程开发，学段衔接教育，英语和艺体教学，问题学生和留守学生教育和研究等方面已形成特色和优势，办学效益已经凸现，2010年1月升为重庆市市级重点中学。现有100个教学班，在校学生5746人，专职教师272人，而目前已有的教师及学生宿舍楼远远不能满足日益增长的住宿需求。二、项目
34、定位本项目是一项以娱乐、休闲、运动及学校师生住宿为主要目的的建设项目。项目所处地段为校园内外连接的一个重要枢纽地带，人流比较集中，有着较好的交通条件。重庆市云阳外国语实验学校是云阳县知名学校，该地段人气旺盛、文化氛围浓郁。本项目秉承现代风格设计，高绿化率、体现出以人为本的理念。充分结合云阳县城和周边地区环境，合理规划布局，使建筑有机融入城市肌理之中，丰富城市风貌，美化城市环境。力图打造一个舒适、温馨的绿色校园。本项目为广大民众提供一处休闲娱乐的好去处，同时为学校师生提供一个运动和住宿的场所，拟以商业经营模式来经营休闲项目，与众不同的文化长廊让人们在里面走动时就能看到各种休闲娱乐项目，提高他们的
35、参与积极性，引发人们的文化细胞，增强交流性与参与性，为校园及云阳县增添一个新的文化亮点。三、项目定价重庆市云阳外国语实验学校是云阳县的知名学校，学校环境优美，交通便捷，地理位置优越。项目建成后配套用房、教师周转用房和学生宿舍拟出售。初步定价为教师周转住房和学生宿舍3000元/平方米；商业门面5000元/平方米。四、项目SWOT分析 项目SWOT分析表项目优势（S）本项目劣势(W)1. 本项目为校园内外连接的一个枢纽地带，充分结合云阳新县城总体规划及周边环境，合理规划布局，使建筑有机地融入城市肌理之中，丰富城市风貌，美化城市环境；2项目建筑设计充分利用项目地理特征，将其设计成为一个集娱乐、休闲、
36、运动及学校师生住宿于一体的生态景观商业街，项目的户型格局、采光较为合理，符合师生住宿要求。1项目地块地势高差较大，平场开挖土石方量大，增加建设成本；2项目业主应取得项目开发所需相关资质。本项目机会(O)本项目威胁(T)本地无同类型产品可比，增强有效的产品引导及推广消除一定的市场竞争力。周边房地产建设项目的推出将分化本案的部分潜在客户。第五章 项目建设条件一、项目位置本项目位于重庆市云阳县青龙街道望江大道，地处云阳新县城中心区域。区域环境优美，交通便捷，地理位置优越。具体位置见下图：项目区位图二、项目建设用地情况本项目位于重庆市云阳县青龙街道望江大道428号，重庆市云阳外国语实验学校校区内。项目
37、拟建场地现状见下图：项目建设用地现状图三、项目综合情况云阳外国语实验学校文化长廊建设项目建设用地面积20961.97平方米，位于重庆市云阳县青龙街道望江大道，地处云阳新县城中心区域。本工程总建筑面积30834平方米，其中文化长廊建筑配套用房建筑面积7295.54平方米，室内篮球场建筑面积2563.91平方米；教师周转房及学生公寓建筑面积20974.50平方米。表5-1 云阳外国语实验学校文化长廊建设项目经济技术指标名称单位金额备注总用地面积m220961.97总建筑面积m230834按功能分文化长廊建筑配套用房m27295.54室内篮球场m22563.91教师周转房及学生公寓m220974.5
38、0按地下地上分地上建筑面积m230834地下建筑面积m20停车位停车泊位个123地面个123地下个0建筑密度%37.19容积率1.47绿地率%34.89四、项目建设条件（一）自然条件1、地形地貌拟建场地属丘陵斜坡地貌，地表大部分地带有第四系残坡积层覆盖，局部为第四系素填土所覆盖，该场地地势平坦，地形高差约3m，地形最低点202m，最高点205m，地形坡角多在1045之间。场区地质环境复杂程度属：初等复杂场地。2、气象据云阳县气象资料表明：场区属亚热带暖湿季风气候区，气候温和，降水充沛，光照适宜，四季分明。春季气温回暖早，夏季多暴雨、洪涝，盛夏炎热多伏旱，秋多绵雨，无霜期长等自然特点。年平均气温
39、18.7，最高年平均气温19.4，最低年平均气温18.3，日极端最高气温为43.5(2006.8.15)，极端最低温度为-4摄氏度(1997.1.30); 规划区多年平均降雨量为1145.4mm，最多1752.6mm(1963年)，日最大降雨量240.9 mm(1982.7.7)，最大时降雨量达38.8mm，多年平均最大日降雨量125mm，降雨多集中在每年510 月。日照平均每年1484.8 小时，最多年1736.5 小时，最少年1245.2 小时。多年平均无霜期304 天。3、水文场地属丘陵斜坡地貌，地形总体上呈中间低两侧高，最低点位于中部，项目紧靠长江，水量来源为大气降雨，水量不稳定。场地
40、的地表水流入长江。地表水主要由大气降水补给，大气降水大部分下渗形成地下水径流沿基岩面排出场地。4、地层岩性拟建场地地表多为第四系残坡积粉质粘土覆盖，局部地带零星分布有第四系人工堆积层所覆盖，基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩和粉砂岩 。各岩土层工程地质基本特征由新至老顺序分述如下：（1）第四系全新统人工填筑土层（Q4ml）杂色，主要由全强风化泥岩、砂岩、粉砂岩组成，及大量粉质粘土组成，弱风化泥岩、砂岩颗粒含量约1525%，粒径15400mm 不等，最大达到1m，厚度0.515.70m。结构松散，稍湿，均匀性差，颗粒级配较差，堆填年限约30 年。（2）第四系全新统粉质粘土（Q4el+dl）褐黄色
41、、紫褐色，偶含强弱风化泥岩、砂岩碎石及植物根系或灰黑色有机质，可塑状，无光泽，韧性中等，无摇震反应。局部地带碎石含量约15%,粒径520mm，厚度0.516.3m。在整个场地绝大地带均有分布。(3)侏罗系中统沙溪庙组(J2S)场地基岩为侏罗系中统沙溪庙组泥岩、砂岩、粉砂岩层。砂岩：灰白、褐黄色，夹极薄层泥岩条带，主要由长石、石英、云母等矿物组成，砂质结构，中厚层状构造，钙质胶结，强风化带岩质较软，岩芯较破碎，呈碎块状和砂状。弱风化带岩质较硬，岩芯较完整，呈短、长柱状。场地内部分地带有分布，厚度未揭穿。泥岩：紫红、暗紫红色，偶夹灰绿色团块及灰白色砂岩条带，主要为粘土矿物，泥质结构，中厚层状构造，
42、强风化带岩质较软，岩芯较破碎，呈碎块状和砂状。弱风化带岩质较硬，岩芯较完整，呈短、长柱状。场地内部分地带有分布，厚度未揭穿。粉砂岩：暗紫褐色，矿物成分以粘土矿物为主，部分含砂质较多，泥质胶结，块状构造，岩质软，易风化崩解，表层风化强烈多呈碎块及碎裂状，强风化带岩质较软，岩芯较破碎，呈碎块状和砂状。弱风化带岩质较硬，岩芯较完整，呈短、长柱状。场地内部分地带有分布，厚度未揭穿。5、地震根据1990年中国地震烈度区划图（1：400万）；本区地震基本烈度属类，其50年内的超越概率为10%。从区域地震看，项目区境不属于地震灾害多发地区。根据国家标准建筑抗震设计规范（GB50011-2001）及2001年
43、版中国地震动参数区划图（GB18306-2001）规定，测区地震基本烈度为VI度，项目所在区地质动峰加速度a0.05g，地震反应谱周期T0.35s。本项目按7度抗震设防。场地地形起伏较大，经施工整平后，场地覆盖土层岩性为人工填筑土及粉质粘土，覆盖层厚度变化较大，厚度约024.65m。根据重庆地区经验，人工填筑土剪切波速取Vse=110m/s，粉质粘土剪切波速取Vse=180m/s，建议压实填土将来实测波速校核地震效应评价的建议。按建筑抗震设计规范(GB50011-2001)表4.1.6 划分场地类别为类。（二）建筑材料及运输条件1、建筑材料本工程所需建材在云阳县城项目区附近储量丰富。工程所需河
44、砂及砂卵石可以就近采购。工程所需粘土，可以从项目区不远沟谷及泥岩分布地带采集，施工用水使用市政自来水。所用水泥、钢材、木材等可就近在市场上购买，运输方便。2、运输条件本工程位于云阳县城范围内，云阳县城内拥有云万高速公路、渝巴路、云开路等公路，因此项目工程所需施工机具、材料的运输，施工队伍的进场，均可直接依赖项目区现有公路，故交通运输方便。（三）社会环境云阳新县城是三峡库区远距搬迁的县城，是由原旧县城云阳镇、云安镇、双江镇组合搬迁而成。通过建设者们十年的艰苦奋战，现已成为三峡库区一座独具特色的移民旅游新城。云阳新城襟山带江，江河交织，真山真水，风光旖旎多姿，素以“库区明珠”著称。城区有绮丽的清朝
45、古梨园、雄秀险峻的磐石城，美丽如画的龙脊岭文化长廊、伟岸的长江第一梯，3.6公里长的城市滨江森林公园，柳叶流翠，浓荫藏宇，宛如一幅雄浑的天然风光画卷。为了使云阳新城更绿更美，近年来，云阳十分重视城市园林绿化工作，始终把创建市级园林城市作为城市环境建设的中心工作，紧紧围绕“显山、露水、透绿、现蓝”的工作要求，着力打造“城市森林，大江风貌”的独特个性。 目前，云阳新城将完成新增绿化面积30万平方米，实现可视范围内的全覆盖，达到“应绿尽绿、添景添色、实现四季有绿、三季有花、常年有景”的总目标。一个清新秀丽、充满灵气和活力的山水园林城市正在云阳新城逐渐形成，目前新城常住人口已达13万余人。 （四）文物
46、路线经过工程所在地的地表及地下无文物分布，但不排除将来施工阶段开挖取土发现文物情况的发生，建设单位需做好事前计划安排，制定应急措施，依法及时与文物主管部门联系，以保障工程的顺利实施。（五）政府政策及当地意见本项目建设能促进云阳县新区的建设，加快工商各行业的发展，解决部分就业压力，完善投资环境等。政府及项目建设地周边的社区和人民群众均对本项目的建设给予了大力支持，项目的实施将在行政上得到保障。地方政府部门承诺将积极做好配合与协调工作，尽量为施工创造有利条件。第六章 项目建设工程方案一、主要设计依据（一） 主要设计规范和标准（1）民用建筑设计通则GB 50352-2005；（2）城市居住区规划设计规范GB 50180-93（2002年版）。（3）住宅设计规范GB 50096-1999（2003年版）；（4）住宅建筑规范GB 50368-2005；（5）重庆市居住建筑节能设计标准DB 50/5024-2002；（6）公共建筑节能设计标准DBJ50-052-2006