杭州生态园项目投资可行性研究.ppt

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1、,杭州生态园项目 投资可行性研究,上海世联房地产顾问有限公司,2007 年 6 月 15 日,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,- 2 -,众安房产：,承蒙信任，我们非常荣幸地提交我公司上海房地产顾问有限公司对贵公司 委托的杭州生态园项目投资可行性研究方面的意见，供贵司参考。,需要说明的是，本报告中项目产权证明、规划报批文件、规划指标、建设及销 售现状、建成资产等依据委托方提供的有关资料，我们未对以上资料的真实性 进行核实，在此假设这些数据和内容是真实的。,我们的方案是基于目前杭州及萧山区域房地产市场情况，结合近十年来我们的 专业实践 以及对项目周围相关物业认真细致的调查研究而完成的。,

2、由于时间与资料的限制，未必能将项目的实际情况全面地考 虑在内 ，希望通过 我们的努力，为贵公司提供有价值的建议。,顺颂 商祺,上海世联房地产顾问有限公司战略部,2007 年 6 月 15 日,PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,目,录,一 1 2 二 1 2 3 4 5 三 1,总论 _ 6 项目背景 _ 6 1.1 项目 名称 _6 1.2 项目建设背景 _6 1.3 研究目的 _6 可行性投资结论 _ 6 2.1 项目 发展现状评判 _6 2.2 项目 发展战略及定位 _6 2.3 投资 经济

3、效益评价 _7 2.4 项目发展风险及建议 _8 项目概况 _ 9 项目位置 _ 9 1.1 位置 _9 1.2 四至 _10 项目发展规划及技术经济指标 _ 10 2.1 项目 自然环境 _10 2.2 生态园发展规划 _10 2.3 项目 技术经济指标 _ 11 项目用地现状 _ 12 项目周边环境 _ 13 项目概况小结 _ 14 城市宏观背景研究 _ 15 杭州宏观背景研究 _ 15,1.1 杭州 概况 _15 1.2 杭州 城市地位 _15 1.3 杭州 宏观经济分析 _16 1.4 城市 规划发展分析 _20 1.5 交通发展规划 _22 - 3 - PDF created wit

4、h pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,2 3 四 1 2 五 1 2,萧山宏观背景研究 _ 24 2.1 萧山概况 _24 2.2 萧山宏观经济分析 _24 3.3 萧山规划 _27 3.4 综合交通 _28 城市宏观背景小结 _ 28 房地产市场研究 _ 29 杭州房地产市场研究 _ 29 1.1 房地产投资情况 _29 1.2 土地市场 _29 1.3 房地产 市场供需情况 _30 1.4 人均使用面积 _32 1.5 房价走势 _32 1.6 市场 格局 _33 1.7 宏观 政策 _34 1.8 杭州房地产总结： _35

5、 萧山房地产市场研究 _ 35 2.1 萧山 房地产投资 _35 2.2 萧山 土地 市场 _36 2.3 萧山 供求情况 _37 2.4 萧山 新区板块价格情况 _37 2.5 萧山 房地产市场总结： _37 别墅市场研究 _ 39 杭州别墅市场 _ 39 1.1 杭州 别墅市场溯源 _39 1.2 杭州 别墅市场发展格局 _39 1.3 别墅板块竞争 分析 _41 1.4 未来供应 _42 1.5 杭州 别墅市场总结： _43 萧山别墅市场 _ 44,2.1 萧山 别墅市场溯源 _44 1.2 萧山 别墅市场发展布局 _44 1.3 萧山 别墅板块特征分析 _51 1.4 萧山 别墅市场总

6、结： _51 - 4 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,六 1 2 3 七 1 2 3,项目 SWOT 分析 _ 52 项目发展现状分析 _ 52 项目 SWOT 分析 _ 54 项目发展战略 _ 59 项目发展策略及定位 _ 60 发展策略 _ 60 项目定位 _ 65 2.1 形象 定位 _65 2.2 客户 定位 _65 2.3 产品定位 _66 2.4. 价格定位 _71 营销战略与策略建议 _ 74,3.1 项目 营销要达成解决的问题 _74 3.2 营销战略的制定 _74 3.3

7、 营销战略的细化 _74 八 项目经济效益测算 _ 76,1 2,经济测算思路_ 76 1.1 测算 前提： _76 1.2 测算思路： _76 经济测算过程_ 76,2.1 资产 价值测算 _76 2.2 别墅 销售收入测算 _77 2.3 别墅开发成本经济测算 _78 2.4 收购 成本测算 _79 2.5 利润测算 _79 2.6 项目 敏感性分析 _79 九 项目操作风险及防范建议 _ 81,1 2,项目开发风险及防范建议_ 81 项目收购风险及防范建议_ 81,- 5 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项

8、目投资 可行性 研究 一 总论,1,项目背景,1.1 项目名称 杭州生态园投资可行性研究报告 1.2 项目建设背景 杭州生态园项目由浙江登峰集团投资成立生态园有限公司进行开发，同时浙江 登峰集团投资成立天乐 景观 房产有限公司负责开发 建设生态园内 的景观 房产 项目。生态园有限公司和天乐景观房产公司同属浙江登峰集团。 1.3 研究目的 本次研究 由众安房产委托，目的是为众安房产整体收购杭州生态园项目公司提 供决策参考依据。,2,可行性投资结论,2.1 项目发展现状评判 项目发展分析：,n n n n,项目拥有丰富的 山水景观资源 ，适合 营造纯别墅社区 ，是项目发展的最大优 势 项目周边生

9、活配套不完善 ，以及别墅发展定位不清晰是项目发展遇到的瓶颈 。 杭州以及萧山经济快速发展以及规划的利好给项目的 后续发展提供了利好的 条件。 房地产市场逐渐走 向理性，给项目的发展提供了健康的发展环境。,2.2 项目发展战略及定位 经过对项目发展优劣势的分析，结合对竞争市场的判断，最终确定项目的发展 战略：借势湘湖板块，通过对核心资源的经营，跳出区域竞争，以生态人居的 概念打造 一个以居住为主要发展方向，同时具备休闲度假功能的复合人居。,n,发展策略：,- 6 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研

10、究 借助湘湖、休博园的名气提升项目名气，通过整 合、营销项目的山水资源来提 升项目的 价值，同时配合政府加大周边以及项目生活配套的建设，拉升整个区 域的价值 。,n,定位, ,形象定位为欧式原生态山居小镇 客户定位为以萧山本地私营业主为核心客户，并突破本区域的客户来 源，扩展到杭州乃至杭州周边的私营业主、政府公务员、白领 产品定位为独栋别墅和联排别墅的组合，独栋别墅容积率为 0.3，联 排别墅容积率为 0.7，联排别墅为项目提供现金流支撑；独栋别墅为 项目树立区域的高端形象， 价格定位：独栋别墅 16000 元/平方米，联排别墅 7700 元/平方米,2.3 投资经济效益评价 （1）利润表 （

11、2）敏感性分析表,部 分指标 变化,敏 感性分 析结 果,因 素变化 情况 基本方 案,销 售净收 入 （ 万元） 195675,总 投资 （ 万元） 132016,利润 （ 万元） 69301,投 资回报 率 52.5%,年 回报率 13.1%,销售价格 变化 开发成本,销售价 格 下降 10% 销售价 格 上升 10% 开发成本,176108 220949 195675,132016 132016 124914,49734 94575 76403,37.7% 71.6% 61.2%,9.4% 17.9% 15.3%,- 7 - PDF created with pdfFactory Pro

12、 trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究 减少 10%,开发成本 增加 10%,195675,139117,62200,44.7%,11.2%,2.4,项目发展风险及建议,在项目的收购和发展过程中需要谨慎如下风险，并采取适当的措施使项目发展 利益最大化：,n,项目发展风险,项目在发展过程中，政策对项目发展的影响；项目在开发 建设、销售过程中成 本的控制 以及未来市场竞争给项目发展带来的风险,n,项目收购风险,项目在 收购 过程 中土地 增值 税的问题 ，旅游 用地 用作别墅用 地存 在的 不可 控 性，以及后续别墅开发规划指标变化的风险。 - 8 - PDF cr

13、eated with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究 二 项 目概 况,1,项目位置,1.1 位置 项目位于 浙江省杭州市东南部萧山区所前镇所前大道旁，杭州绕城公路南线以 北。 杭 萧山区 杭州生态园 州 距萧山城区 10 公里，距 杭州市区 20 公里，距上海市 180 公里，与 03 省道东 复线、杭州城南环线及杭金衢高速公路均相距 1 公里左右。 - 9 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究 1.2 四至 项目三面 环山，

14、南临所前大道。,2,项目发展规划及技术经济指标,东面：山体 南面：所前大道,西面：山体 北面：东坞水库及 山体,2.1 项目自然环境 生态园内 丘陵逶迤，山 坞抱碧，气候温暖湿润，园区内栽植着成片的杨梅、青 梅、桃子 等果树，还有面积 5 万平方米的东坞水库，山水资源优美，其中杜 家杨梅、 浙江龙井颇有盛名。1998 年 12 月，杭州生态园被评为浙江省省级 森林公园。 2.2 生态园发展规划 杭州生态园规划为集生态度假、旅游休闲、青少年生态教育 、会展会议、江南 风情文化 旅游、观光农业和生态别墅开发于一体的旅游休闲度假新概念的现代 化新颖园 区。园区总规划面积约 4.89 平方公里。 园区

15、总体 规划布局以生态休闲旅游为主，同时兼顾景观房产的 开发 。园区内规 划设有综 合服务中心、花溪景观带、四季花果带、中心接待区、水上游乐区 、 生态展示 区、疗养中心和景观房产区等八大功能区块。 - 10 -,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究 2.3 项目技术 经济指标 项目目前 拥有土地使用证的住宅用地为 430 亩， 旅游用地 350 亩，另外通过 批租方式 获取观光农业用地 1500 亩（未提供相关证明文件）。已取得土地证 部分土地信息详见下表：,项目,坐落,用途,占地面积 （平方米）,规划 建筑面积 （平方米）,备注,所前镇东 山夏村,住宅,59000.0,所前镇东 山夏村 所

16、前镇东 山夏村 所前镇东 山夏村 所前镇 越山村 所前镇 越山村 所前镇 越山村 所前镇 越山村,住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅,沈家湾 杨静坞 苏家溪 东坞 小计,54667.0 39717.8 13281.8 33000.0 34884.0 24446.0 27670.0 286666.6 （约 430 亩）,95000.0 15000.0 31000.0 12000.0 153000.0,旅游配套,所前镇 越山村 所前镇 越山村 所前镇 越山村 所前镇 越山村 所前镇 越山村 所前镇 越山村,旅游 旅游 旅游 旅游 旅游 旅游,12666.67 47333.0 44000.0

17、30000.0 59333.0 40000.0,27000.0 19500.0 10000.0 10000.0 28000.0 25000.0,根据与委 托方的沟 通，旅游用 地可用于 开发别墅。,小计 合计,233332.67 （约 350 亩） 519999.27 （约 780 亩）,119500 272500,- 11 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,3,项目用地现状,目前生态园内开发建成了综合会所、四季广场、度假村等 旅游配套设施，以及 景观房产 一二期工程，未来开发以景观房产为主

18、。 n 观光农业 观光农业 占地 1500 亩，目前 种植着大 量的杨梅 、青梅、桃子等果树，形成了 四 季宜 人的生态 水果带 ，目 前整 个观 光农业 的土 地大多都已 通过 批租 方式取 得，只剩少 量土地还没有征用，观光农业用地规划为旅游观光配套设施的建设。,n,旅游用地,占地 390 亩（有证面积 350 亩），目前旅游用地上只建设了一些旅游休闲配套 如综合会所 、度假村 、四季广场旅游用地共等，用地上没有需要拆迁的建筑物 ， 已经达到 了三通一平的条件。 n 住宅用地 住宅用地 部分规划开发景观房产，为生态园项目开发的主 要盈利点 。景观房产 区总用地 430 亩，分布在沈家湾、杨

19、静坞、苏家溪、东坞等山坞，由杭州天 乐景观房产公司开发，建筑形态以独栋别墅和联排别墅为 主体，规划总建筑面 积 153000 万平方米。目 前首期沈家 湾已建 独栋别墅和联排别墅 共 53934 平 方米，项目名称“天乐.云都”，二、三期仍有待开发。 - 12 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,4,项目周边环境,项目所在 区域位于杭州市东南的萧山区所前镇，所前镇是 一个山清水 秀、自然 生态良好 的区域，绿地覆盖率达到 50%以上，是 一个以旅游休闲为主导的城 镇，但是 发展较晚，所以生活配

20、套不完善。 项目所处 地，周边配套设施不完善，生活较不便 利，未来主要依靠自身生活配 套的营造 。 n 交通配套 目前公共 交通不方便，仅一条公交线路通过园区。 K7 路线,n,教育配套,教育配套 缺乏，仅有一个小学，主要依靠萧山市区的教育设施。 所前镇岱山完全小学,n,商业配套,周边商业 主要是一些村民自发形成的小卖部，离园区 20 分钟车程内有乐购卖 场和联华超市。 - 13 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,5,n n n n,项目位于萧山城郊的大规模生态休闲旅游度假区，项目以景观房产

21、 的开发建设为主要的盈利点，以旅游休闲度假为辅。 项目三面环山，内有东坞水库和大量的果树，生态山水资源条件优 越。 目前项目的用地分为住宅用地 430 亩、旅游用地 390 亩（有证 350 亩）和观光农业用地 1500 亩。住宅用地目前开发建设了小部分的 别墅；旅游用地开 发建设了一些旅游休闲配套、会所；观光农业用 地目前主要种植着大量的果树；项目的未来开发集中在景观房产和 旅游用地。 项目位于所前镇，区域成熟 度偏低，周边配套设施不完善，交通不,小卖部 项目概况小结,乐购,联华,便，未来的生活配套社区主要依托项目自身的营造。 - 14 - PDF created with pdfFacto

22、ry Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究 三 城 市宏 观背景研究,1,杭州宏观背景研究,1.1 杭州概 况,n,地 理位置,杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长 江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬 3016 、东 经 120 12 。,n,面积、人口,杭州全市 总面积 16847 平方公里（市区面积 3068 平方公里）， 全市户籍人口 666.3 万人。,n,行政区划,杭州市辖 上城、下城、江干、拱 墅、西湖、高新（滨江）、萧山、余杭 8 个区, 建德、富 阳、临安 3 个县级市,桐

23、庐、淳安 2 个县。 1.2 杭州城 市地位 随 着区 域内 产业分 工的 加强 ，杭州 已经 不仅仅是“ 上海 后花 园” ，更多 地 承 担起长三 角“城市副中心”的功能 ，整体提升 城市的地位和辐射力 - 15 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,经过长期 的发展，长三角经济圈已逐步形成了以上海为核心，功能完 善，产业 分工明确 的经济圈，上海依靠便捷的交通枢纽、优良的社 会环境、高级人才的 聚集，建设成为了与国际接轨的大平台，成为了经济圈的核心。 杭州、宁波、南京、苏州和无锡则依靠人才

24、、信息、技术、成本优势，完成产 品的深加 工，提高产品附加值，成为了城市群中的第一圈层。 其余城市 依靠廉价的人力资源，对原材料进行低附加值的 粗加工，以及丰富的 自然资源 成为城市群的第二、三圈层。 1.3 杭州宏观 经济分析 n GDP 总量 杭州的经济 持续快速的发展 ，经济总 量在长 三角第一圈层城 市中 位居第二 ， 拥有雄厚 的经济实力，为发展房地产提供了 良好的基础,苏 州,扬 州,杭州,嘉兴,常 州,镇江 无锡 上海 宁波,南 通,舟 山,台 州,泰 州,湖 州,核,心 对 外 窗 口,第 二圈层 专业 产业基 地、专业市 场,上海 将重点发展国 际经济、 金融 、贸易、 航运

25、 、信 息服务 等服 务业 ，成 为长 江三 角洲 城市 群的 综合 服务 中心；同 时上海国 际大都 市的地位 得到,加强 ，承 但了 长三 角对 外窗 口的 功能。 第 一 圈层 次级 辐射中 心 次级 中心 城市 一方面接 受核 心城市转移出 来的产业 ，向 核心城市提供原 材料 和市场， 同时调整 自己 在整 个城市群 内的产业 ，向 低一等 级的 区域 转移 产业 ，带动低一 等级 区域 的经济发展 。,绍兴 南京,集中 发展 优势产 业， 形成 专业 性的产业基地 第 三 圈层 原材 料基地 为产 业基 地提供 原材 料，并 形成 专业市场,2006 年 长 三 角 经济 圈第 一

26、 圈层 城 市 经济 比 较,3441.0,3300.0,2864.5,2774.0,4820.3,2000 1000 0,4000 3000,杭州,无锡,宁波,南京,苏州,单位（亿元） 6000 5000,- 16 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭州的经济保持着持续快速的发展，2006 年的 GDP 增长率为 17.92%，依据 国际房地产发展的规律经济的增长速度大于 8%，该地的房地产行业将属在一 个高速发展的阶段。 n 人均 GDP 人均 GDP 达到 6795 美元/人， 表明房地产行 业已 经逐步进 入平稳发展水平

27、， 需,求 以 改 善 需 求,为 主,13.62%,13.64%,20.22% 17.41% 16.02%,1000.00 0.00,3000.00 2000.00,4000.00,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究 2006 年 杭州的 GDP 达到了 3441 亿元，在 5 个第一圈层城市中 仅落后于苏州。 杭州经济发展情况 单位 （亿 元）,0.05 0,17.92% 0.2 0.15 0.1,0.25,GDP （左 轴）,增长 率（ 右轴 ）,人 均 GD P 及 其 增 长 情 况,0,2000,2001,2

28、002,2003,2004,2005,2006,元 60000 50000 40000 30000 20000 10000,0,0.2 0.15 0.1 0.05,人均 GDP （ 左轴 ）,增 长率（右 轴）,- 17 - PDF created with pdfFactory Pro trial version ,杭 州生态 园项 目投资 可行性 研究,杭州 2006 年的人均 GDP 为 51640 元/人，折合人民币 6795 美元/人，杭州 的人均经济水平在一个较高的水平，相关的研究表明人均 GDP 在 4000-8000 美元之间 ，房地产行业将进入一个平稳发展的阶段，该阶段的对房产的需求以 改善需求 为主。,n,产业结 构,杭州 06 年第一产业增加值 154.92