广东惠州莲花湖生态园项目可行性研究分析报告（94页） (2).ppt

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1、莲花湖生态园,项目可行性报告,惠州光耀商贸：招商部,目 录 第一章 项目背景及概况（5） 一、项目简介 二、项目现状 三、投资背景及项目建设的必要性 第二章 市场调研及分析 （10） 一、相关市场概况 二、惠州度假村同类项目分析 第三章 项目定位（19） 一、形象定位 二、市场定位 三、消费群体与消费类型 四、消费层次定位,第四章、优劣势分析 （27） 一、 优势分析 二、 劣势分析 第五章、机会与风险（32） 一、机会方面 二、风险 第六章、营销推广策略 （38） 一、理念宣传 二、营销渠道建设 三、策划推广 第七章 项目规划建设（46）,第八章 项目的实施与管理（66） 一、项目实施计划

2、二、项目管理 第九章：投资与收益测算（73） 一、投资估算 二、基本假设 三、测算基本依据 四、收益测算 五、费用支出 六、利润计算 第十章 结 论 （91）,第一章 项目背景及概况,项目简介,项目地址： 惠州市三栋镇惠澳大道10公里处（鹿颈、木沥、官桥三村范围） 占地面积： 总2700亩，本期开发200亩，其中水面约120亩，陆地80亩，水源来源于天然雨 水及部分地下水。 地质地貌： 该地块远离城区，自然条件较好，属水塘加丘陵山地混合地貌，现有水池塘资源 较多、土壤肥沃，适合用于种养殖及水域观光休闲。 气候： 惠州属亚热带季风气候区，北回归线横贯全市。常年雨量充沛，阳光充足，气候 温和，年均

3、降雨量2000毫米，平均气温22。气候是冬无严寒，夏无酷暑，一 年365天均适宜休闲旅游。 项目发展意向：从集团战略出发，为将来别墅区开发做铺垫，本项目应建设成为适合休闲 玩赏、度假的园区，以提升地块形象与价值。,莲花湖度假村地理位置图,项目现状,之前已建成投入使用：垂钓区、烧烤区、儿童游乐场、餐厅、住宿。 现有场地设施： 莲花池20亩， 餐厅（木结构）18间，可摆设21张台面； 厨房1间面积约80平方米，设施基本齐全； 别墅客房30间，迎宾楼客房10间，共40套。 说明： 1、整体物业由于空置一年多，多处漏水，且木质结构建筑受到白蚁，霉 等破坏，绝大部分处于待翻修状态。 2、室内配套设施需重

4、新整理，换置。,投资背景及项目建设的必要性,集团战略发展： 本项目投资方为光耀集团，该项目启动主要目的为将来别墅区开发做铺垫，项目须建设 适合休闲观赏、度假的园区，以便提升地块形象与价值。 集团内部需求支持： 集团规模日渐扩大，员工集体的各类培训、会议已成为一项专题，同时产生一笔较大 费用支出。本项目作为自身的资源可以充分的利用。 集团增值服务： 项目针对客群包括光耀集团所有业主，通过与物业公司的互动合作，可以形成物业公司 为业主提供的增值服务（为业主提供相关服务产品、优惠）。 良好的生态园林环境及绿色种养殖项目，可以作为本集团北师大附小的社会活动基地，提高学生的社会活动实践。 原有有利条件：

5、原有的园景规划，水池塘及设施条件可以为度假村开发最大化利用，大大 降低开发成本,第二章 市场调研及分析,一、相关市场基本状况,1、惠州市整体旅游市场概况 据市旅游局召开的2010年上半年工作总结会议，今年上半年，全市接待游客总人数900.83万人次，过夜游客381.69万人次，景区（点）接待一日游游客519.14万人次，分别比增17.82%、18.92%、19.33%。实现旅游总收入48.67亿元，其中国内旅游收入39.77亿元，分别比增20.94%、22.21%、21.17%。今年5月28日，市委、市政府召开农业旅游部门现场会，李汝求市长要求各级各部门要大力推进旅游产业转型升级，加快建设粤港

6、澳地区旅游休闲度假基地。 说明： 不断巩固扩充的旅游市场为项目增加了市场基础。大量途经的游客可通过营销组合获得额外的滞留消费。,2、惠州餐饮住宿业市场概况 2009年，惠州市全年实现社会消费品零售总额503.14亿元，同比增长18.8。其中住宿餐饮业保持平稳的发展速度，实现零售额66.42亿元，对比上年同期增长19.3， 整体形势喜人。 说明： 1）惠州住宿餐饮业良好的发展形势，为（度假村）餐饮住宿项目的 可行性提供支持。 2） 绿色餐饮市场正处于起步阶段，惠州市区已开始出现以绿色、生态有机为特色的餐饮店，不久前西湖开业了一家较大规模的绿色素食餐饮店，主打经营本地绿色食品企业四季如蓝公司出产的

7、有机蔬果。,3、度假村餐饮住宿细分市场 随着惠州休闲度假、旅游产业的崛起，配套餐饮住宿已成为各景区较为重要的收益来源之一，逐步形成餐饮住宿业的一个增长亮点。目前虽没有惠州市场度假村独立细分的餐饮住宿营业数据公布，但好的景区度假项目因游客数量众多而餐饮现场人气旺盛，已为众人所见。 说明：度假村的餐饮及住宿主要依托于景区项目的到访人流，要求景区具有一定特色及知名度。相对于依托大型规模化建设获取优势之外（如百万葵园、玫瑰园等），建设具有一定亮点、特色的景观和迎合市场的项目（比如拓展培训、会议、绿色餐饮、郊游休闲、钓鱼、康体瑜伽等）是规模较小的度假村的制胜法宝。,4、惠州户外拓展培训、会议市场,据不完

8、全统计，目前惠州户外拓展培训、会议市场年接待人数10万以上，人均费用100元/次，年销售总额近1000万。迄今为止，已经常规经营的培训机构数量约10家，均摊销售额约100万/家/年(含基本伙食套餐)。 说明： 1）惠州及周边区域有较多的工业园区，有大量规模企业单位具有培训、会议需求，该类业务随企业整体形势的持续向好发展，目前仍呈上升趋势。 2）通过拓展培训业务带动餐饮住宿消费效益明显。 3）景观资源好，师资力量厚、设施功能齐全的拓展业务选址将获得较好的市场支持。,二、惠州度假村同类项目（竞争对手）调查 1、调查统计（表1）,（表2）,2：样本资料：（以下数据统计按保守估计） 1）泰荣度假村（项

9、目性质接近） 基本情况：位置：马安镇； 占地：200亩； 交通：30分钟车程； 主要项目：拓展、会务、餐饮、住宿、钓鱼 其他项目：钓鱼60元/杆。 定位：拓展会议、休闲度假 经营现状：老牌拓展会议基地。绿色餐饮 消费标准：拓展培训：对外158元/天/人（包一餐），对同行100元/天/人（包一餐） 餐饮散客消费：人均50元 拓展接待：全年5000人次， 拓展业务全年销售额：50万元 餐饮散客消费：平时7桌/天，节假日：14桌。 餐饮散客全年销售额：12768人次*50=64万元 会议：按120次/年计算，1600元/次，即120*1600=19.2万 住宿：23间房*25%*365天*150元=

10、31.05万 其他：15万 年收入：179.25万 总结：经营起步早，业界具有知名度，功能设施相对完善，餐饮具有一定特色。 劣势：受场地规划限制，绿色食品展示不够，园林景观不足，娱乐设施单调。,2）湖山农场（项目位置接近） 基本情况：位置：河南岸三环路湖山村（惠澳收费站旁）占地： 800亩，交通：15分钟车程 定位描叙：农家餐饮 消费标准：人均40元 经营现状：平日全天就餐客流量大概为48人次，节假日全天为96人次 年收入：875520元；利润率40%；利润约：35万 优势：地处交通大道路边，容易招揽客户。具有一定田园风味 劣势：配套设施停止，餐饮环境一般。 3、参考样本意义： 按项目性质、综

11、合条件接近程度进行类比，本项目可将泰荣度假村作为参考样本，以泰荣的收益作为本项目最低收益参考基数，通过本项目的规模、景观配置、配套设施的完善，可假设我们的保底收益约等于泰荣目前收益测算的1.3倍，即： 180万*1.3=234万； 得出本项目保底毛收益为234万/年,第三章、项目定位,案名：莲花湖生态度假村 以大面积水池塘荷花（含莲藕）配合黑天鹅等珍禽饲养形成特色主体景观，具备一定景观吸引力。再通过绿色特色餐饮品牌使本项目具有实质内容上的吸引力。两个方面打造综合影响力。 总体市场规划： 以具一定观赏性及规模的莲花湖+黑天鹅景观，形成惠州度假新亮点； 建立良好的生态条件打造惠州地区特色餐饮代表品

12、牌； 以两个优势获取惠州户外拓展培训市场的重要份额。,一、形象定位：,“鹅城碧莲，渔歌泛舟”; “生态休闲, 度假新区” 二、市场定位： 核心市场：郊游度假+生态餐饮+拓展培训、会议 繁衍项目：生态（种养殖）园林观光、垂钓、康体健身等,核心项目与繁衍项目的关联： 充分利用对核心项目建设所投入的设施，合理繁衍、发展辅助项目，使设施资源最大化利用。,三、消费群体与消费类型,1、客群区域分布： 以惠州地区为基础。包括惠城区、惠阳区(大亚湾经济开发区)及周边县镇、外地旅游线路途经（珠三角游客）。,2、消费群体及消费类型： 以群体消费为主，个人家庭消费为辅；,群体消费 惠州企事业单位集体、集团内部 各类

13、团体聚会（同乡、交友、校友会， 自驾游、组织派对、婚庆宴请等） 旅行社团 惠州学校师生等,拓展、 会议、 餐饮、 住宿,餐饮、 会议室活动、 客房棋牌、水上娱乐，采摘、钓鱼,餐饮，采摘，住宿,会议室活动 水上运动 钓鱼 餐饮,个人家庭消费 私营业主（商务会餐） 白领、 城区家庭、,餐饮、 茶座、 客房棋牌、住宿 钓鱼,餐饮、 茶座、 住宿 钓鱼 采摘,四、消费层次定位：,以中、高档消费为主，低端消费为辅。 说明： 本项目从集团战略目标看，是以提升地块形象为目的，“度假村”的定位本身即决定了无论是设施配置还是消费层次，均需在一定程度上不能等同于“农家乐”。 中高档层次主要体现在较完善的园林景观及

14、配套设施、服务方面。消费层次主要体现在生态餐饮、客房消费方面。,五、餐饮定位,1、生态餐饮 打造惠州绿色生态、特色餐饮代表品牌 突出生态餐饮理念，建立一定规模的绿色、生态、有机的种养殖园林、基地。使餐饮原材料获得最大程度的“货真价实”的展示，要下一定的硬功夫。 早期餐饮因种养殖未能满足原材料使用，材料需选择较好的供应商，并最大程度的与本度假村餐饮定位相符。 2、以水禽、珍禽餐饮为主要发展特色 基于现实条件（水池塘），宜重点选择水养殖为原材料的餐饮方向。辅助养殖猪、鸡、兔等 水养殖包括鱼虾蟹、鸭鹅雁类，选择市场前景好，有档次，适宜养殖的品种。建立重点放在野生驯养的鸭鹅雁类。并着力开发本项目特色菜

15、肴系列，形成特色品牌。,第四章、优劣势分析,一、 优势分析,1、地理位置优势 1）项目距离惠州市中心区10公里、为市区近郊，即脱身市区喧嚣，又便于回归，方便市区市民消费。 2）项目位于惠澳大道旁边，处于规划中“惠州市经济、文化城市服务中央区”至“惠阳区和大亚湾经济开发区”的黄金走廊上，距离大亚湾38公里，是大亚湾至惠城区周末消费汽车流的必经之道，便于接驳途经游客及业务拓展。 3）邻近邓演达纪念园; 位于三栋镇鹿颈村的邓演达纪念园在今年9月份开园，已完成一期工程总投资5800万元，将由广东省、惠州市有关部门努力造成为“三基地三区”：全国农工党党史教育基地、全国统战基地、全省爱国主义教育基地和红色

16、文化旅游区、现代农业观光区、文明农村示范区。届时，将成为惠州旅游线路的又一亮点，因与本案项目距离非常近，从而使本项目获得非常好的旅游推介机会、餐饮住宿接待机会。 4）三栋数码工业园的后花园。可获取一部分稳定的就近客源。,2、投入成本优势 原有的园景规划，水池塘及设施条件正为度假村开发所用，大大 节省开发成本，同等投资下，本项目具有绝对优势。 3、综合环境有利 项目地貌以洼地为主，入口紧邻坡地，赋予层次感，现有池塘水面 占据项目面积2/3, 空气清新，水生态主题鲜明，原有园林规划环境 优美，综合具备开发生态休闲、度假、会务的环境条件。 （惠州西湖动物养殖技术负责人曾受邀至现场考察，认为此处环境良

17、好，配合莲花种植，水质环境适合各类水禽、珍禽养殖） 4、消费资源优势 集团社区业主资源丰富，通过物业公司的协助合作，较容易获得项 目在业主范围的宣传推广，可配合少量互动活动，竖立好感，培养 潜在客户。,二、 劣势（不利）分析,1、缺乏天然、人文优势资源 旅游景区及度假村项目尤为珍贵的是依托自然的山、水或人文资源，所 谓“依山傍水”，“比观邻庙”。而本项目现有环境资源多为人工所为，并非 真正的“原生态”，山水既无，且“田园”也不足，可使用陆地面积较少。 2、缺乏营销、经营管理经验 集团首次策划运营度假村项目，缺乏一支有经验的高效团队，在运行中 会面临许多困扰及临时性困难，其中前期规划的把握、经营

18、期的业务开 拓及市场推广尤为重要，应广集思，多讨论。,3、交通不便 缺乏公共交通工具，可致使消费群体及消费频率受到一定限制。但度假 村的选址特征通常决定了此类状况。 4、收费站 收费站带来的不仅是经济上的问题，同时还有可能给客人心理上带来不 悦-在缴费的过程中感觉麻烦，并有未消费先付出的不悦。,第五章、机会与风险分析,一、机会方面,1、政策推进与支持 1）惠州市政府相关推进旅游度假产业的政策。 2）近年来受发展农林种养殖政策支持，部分野生动物被允许合法繁（训）养及观赏、食用。 2、市场机会 1）生态度假理念的普及： 越来越多的人关注健康，同时热衷于贴近自然、追求生态休闲与绿色饮食。,2 ）绿色

19、食品及绿色餐饮的市场上升趋势 90年代初以来，政府及农林部门开始在国内提倡绿色及有机生态农业， 随着近几年人们对环保、可持续发展的认识逐步提高，绿色、有机食品 正在全国范围内得到普及，绿色餐饮也已深入人心。绿色食品及餐饮很 快将获得进一步发展，占据重要市场。 未来地块条件允许，不排除进一步扩大和发展绿色种养殖规模的可能性，在满足餐厅供给的基础上，可以将多余产品尝试销售给小区业主，本项目在绿色食品种养殖方面具有灵活操作空间。,3）珍禽餐饮市场 物以稀为贵，野生肉食因为口感好和营养价值高一直是非常紧俏的餐饮 香饽饽，一些动物被人工繁养，因经历的时期并不长，也能在口味和营 养上比较接近，又因市场上数

20、量不多，也大受欢迎，价格不菲，比如人 工养殖的野鸭、大雁（灰天鹅）、鸳鸯，等。 有些肉食品种在经历了市场接受期后，往往会很快形成餐饮的一种流 行，比如灰天鹅（杭州），小香猪（四川），鳄鱼肉等，一般在市场接 受期介入的，也将优先获得商机。 本项目充分的水池塘条件可以用来繁养众多水禽，珍禽，一来形成生态 景观，再者可直接供给餐厅饮食，一举两得，且均有好的收益。,1、经营风险 拓展培训市场及品牌餐饮市场对集团来说都不具备实践经验，具有一定经营风险。尤其是将重点放在其中一项时，一旦该市场缺乏起色，则整体项目陷入被动。 规避建议： 多方寻求经营亮点，齐头并进。根据业务进展过程，经常进行商讨，制定对策。

21、加强实地市场调研，把握准确市场数据，降低投资风险 运营管理中，经理层重视和参与市场研断、重视业务渠道建立。,二、风险及规避,2、用人风险 1）拓展培训人才（业务及教官） 拓展培训业务是本项目前期的关键盈利项目，但目前尚缺乏对市场业务的绝对把握。除需要配备较高水准的培训师资外，同时需要有同业经验、能够快速打开局面的业务精英。专业人才在前期经营至关重要。 2）特色餐饮人才（餐饮经理） 打造品牌生态休闲度假基地是本项目终极目标，其中有机特色餐饮是实现这一目标的核心要素，也是未来盈利的重点。需要拥有较为专业的品牌餐饮经理人才，对中高端餐饮的风味、市场和趋势有深入的了解。 以上专业人才若选择不当，将延缓

22、项目成功时机，久之甚至会引起信心受损，士气低落。 风险规避：对经理人的招聘给予高度重视，结合项目发展目标选择人才，配 合业绩考量评测。,第六章、营销推广策略,常规旅游季节（3-10月）： 利用自身优势，结合热点营销，积极开发拓展培训及会议业务。 黄金旅游季节（68月）： 积极开展亲水、水上娱乐运动项目，紧抓避暑度假市场。 萧条季节（1102月）： 1）大力推广秋冬进补餐饮； 2）寻求资源合作，挖掘文化营销， 3）紧扣企业年终会务、宴请市场。,一、理念宣传 惠州品牌生态度假基地 惠州绿色、特色餐饮代表 打造惠州地区专业户外拓展培训基地 （拥有环境、师资及配套设施优势） 惠州近郊最适宜的中小学社会

23、活动基地 （惠州北大附师小社会实践活动基地）,二、营销渠道建设,1、组建自身业务团队： 建立一支业务拓展团队，大范围搜寻市场，重点接洽企业员工拓展训练、各类会务、社会团体业务。 2、同业合作： 1）与旅行社合作：联手推新旅行线路，或接驳中途餐饮住宿消费。 对邻近项目邓演达纪念园的餐饮住宿接待将作为一个重点考虑。 2）与拓展中心合作：业务分流，共享资源。 3、关联行业合作 1）与婚纱影楼、婚庆公司合作：引为拍摄基地，婚庆宴请选址。 2）与婚介公司合作：组织交友聚会活动，提供场地、获取消费。,4、机构组织、团体合作： 1）摄影协会、组织： 2）车友会 3）美食会 4）商会 5）学校 6）交友组织

24、5、异业互动营销： 1）美容院；送美食（折扣）卡 6、自有资源整合： 物业公司互动,7、媒体渠道： 网络媒体： 可经常利用网络公办或单独举行各类促销宣传活动 报刊媒体： 可整合行业资源，在重要节假日发动、组织大型促销、文化、公关活动。提升项目形象知名度。,三、策划推广,1、旅游景点推介： 结合惠州旅游市场，与旅行社合作推出新的旅行线路，使本项目包含到旅游线路环节当中去。或接驳旅游线路途经餐饮、住宿消费。 与三栋邓演达纪念园进行有效连接、整合。 2、基地加盟： 迅速与知名拓展公司建立合作关系，以基地加盟模式迅速打开拓展市场，在企业拓展市场迅速建立名气，并使基地充分利用创造最大价值。 3、特约合作

25、伙伴： 与婚纱摄影、婚庆婚介公司达成战略、特约合作联盟，策划相关活动增加人气，前期我司可提供免费场地举办活动。带来人气，带动消费，增加知名度和对外宣传力度。 4、合作活动推广： 与相关活动机构组织合作，定期推出与之相应的组织活动。例如：“我们约会吧”“车友品茗会”“风光摄影会”“美食特工”“美术创作活动周”等。,5、业主互动观光体验 与物业公司联动，举行业主观光体验活动。VIP现场办理，培养潜在客户。 6、自推应景活动 定期推出应景活动，例如：“赏荷节”“采莲周”“农夫节”“低碳日”等 7、季节促销 针对冬天淡季市场以及广东的餐饮习惯推出进补套餐“男人补习班”“女人补习社”。 8、营销组合套餐

26、 市场人员针对不同企业情况做出相对应的消费套餐，积极主动加强与各界交流沟通，最短期的将市场做到最大化。,第七章 项目规划建设 （详细施工方案另附）,一、荷花池景观改造,改造后： 现场景观模拟图,作为度假村主题景观，对整个项目起到引题、对外形象展示作用。 在1、2、3号池塘大面积种植荷花（含荷藕），配以少量黑天鹅、珍禽养殖等，形成具有一定规模的莲塘生态景观，使之具有较强的吸引力。 配套包括水产圈舍、坡地、护栏、观赏喂食木栈道、水泥台阶、木船，水泥座椅等,改造前,改造前场地图,二、招牌改造,路口门楼拆除重建，设计更为大气宏伟。 横向文字为：莲花湖度假村，竖向文字为对联： “鹅城碧莲，渔歌泛舟” “

27、生态餐饮，度假新区”，文字中显示出“餐饮”业务。 招牌要求醒目、大气，为惠澳大道来往行驶车辆所注意，是吸引客人的一个重要门脸，文字以亚克力发光字为材料，晚上具灯光效果，注意文字广告区域，不可太小。,改造后 现场模拟效果图（风格、材质）,改造前,三、入园景观改造,将原先竖立门牌去除； 购置较大的奇石，雕刻：“莲花湖度假村”字样； 选择较自然的大石柱，结合成本考虑，选择适宜高度； 石柱下环绕部分小石及盆栽，形成较好的形象展示；,改造后 现场模拟效果图（风格、材质）,改造前,四、会议室建设,竹木材质，具有田园风格 迎宾楼与4号荷花池处； 利用开阔平地建设一个可接纳300人以上的多功能厅，可会议使用。

28、 多功能厅分为第一会议室和第二会议室，可单独使用也可合并使用，总使用面积约400平方米，可以满足会务，宴会，婚宴、聚会等各类需求。,现场模拟效果图（风格、材质）,改造前场地图,五、户外拓展基地建设,利用别墅客房后面鱼塘一角进行填土建设； 综合拓展训练中心：包含高空拓展、平地拓展和水上拓展设施； 打造配套齐全、专业性强、具有一定知名度的综合拓展培训中心；,效果图,改造前场地图,六、水上休闲岛改造,10号人工岛园林改造，种植植物、花卉、配备石制桌椅。 沿岸两侧有坡地泥土，需注意美观设计。 植物花卉按种类簇聚，并用金属腐蚀牌注名种类名称，起一定科普观赏作用。 湖面可划船；配备几种舟船（含水上自行车）

29、,现场模拟效果图、,平面规划图,七、绿色菜地建设,沿果园向别墅区小路，可通过适当填土，获得一定菜地种植面积； 距离鱼塘水池近，结合项目有利条件，可轻松实现蔬菜有机种植，优质原材料打造真正有机绿色餐饮，同时满足游客田园情结。,现场模拟效果图、,改造前场地图,八、孔雀园建设,迎宾楼后方至动物养殖区，选择合适的一块带有坡度的绿地养殖孔雀、鸽子，可供游客观赏，喂食，尤为女性、儿童喜爱。 需拉网、搭建棚舍 注意异味处理,效果展示图片,九、露天茶座建设,现场模拟效果图,10号位置，休闲岛水池边靠迎宾楼一侧，可设置茶座增加收入项目； 茶座临水而设，正面休闲岛景观，赏心悦目； 可在靠水一边种植柳树，靠背一边种

30、植高大浓密等树种，起到遮阴作用。支撑地面可用鹅卵石铺设，周围为绿化地。 桌椅、遮阳伞选择牢固结实，不易损坏的材质，避免易损，难维护。,原场地图,十、沿池烧烤,利用现有的烧烤设施移至5号养殖池面对7号养殖区一边，即节省了地方，又使烧烤更具风情 适合年轻一族、家庭及团体消费等对象。,效果展示图片,十一、 垂钓区：,原有垂钓区； 需配置部分遮阳伞备用； 考虑钓鱼比赛场地使用需求；,实景效果图片,十二、果蔬区整理：,将原有果园区进行整理。 果园区内搭设或利用原有设施做鸡棚，树下放养走地鸡，四周设围栏。,效果展示图片,十三、生态养殖建设 既可丰富生态景观，同时为餐厅提供安全多样的餐饮原材料， 依托生态养

31、殖打造特色、绿色餐饮核心优势。 可分为观赏养殖和餐厅食用养殖两部分: （1）观赏性养殖：黑天鹅、鸳鸯、矮马、孔雀等。 （2）餐厅供给性养殖：野鸭、大雁、中华鳖、草龟、兔、鸽、土鸡等。,十四、工程技术建设 1、给排水系统： 1）建筑物内生活污水排入化粪池，经处理后接入市政污水管。部分区域因地势地形难以接入的，采用生态化粪池，经过二次处理达到零排放标准，再次收集于沈淀池内用于灌溉周边花草树木。 2）餐厅厨房含油污水经隔油池处理后，排入污水管。 3）按照原有排水系统继续操作，如不够完善需进一步沿湖修建排水渠和沉淀池，避免污水及地表径流直接流入湖内。,2、强电系统： 对景区原有用电系统进行全面检查，每

32、个房间均建立独立控制中心。 3、弱电系统 1）电话系统建设：以保证别墅客房1门/户，其他根据需要设置。 2）宽带资料系统：别墅不少于1个接入口/房间，其他用房根据需要设置。 3）有线电视、卫星电视系统 4、保安监控系统 在水上项目、别墅及景观景点内主要入口、门厅设置保安监控系统。 5、消防系统 1）公共建筑内设置室内消防栓，供水量为15L/S，室外消防栓不小于30L/S。消防栓设在环状给水管网上。消防箱、1211灭火桶放置装用位置，附用专用醒目标志。 2）水上项目、酒店、别墅、景观景点等建筑内部设置自动喷水灭火系统。,十五、环保规划 1、水体保护 1）沿湖堤岸采取绿化或工程加固措施，防止水土流

33、失造成的景观破坏和水体污染。 2）对湖内的水产养殖应保持合理数量，避免造成水体富营养化。 3）湖岸周边的果园、绿化地与水体保持适当距离，日常维护采用低污染、低毒性、易降解的农药、化肥。 4）区域内的污水采用化粪池或隔油池处理后，排入市政污水管网。 5） 控制湖面机动船只数量，船只采用电驱动。,2、绿化 对沿湖周边地区已有的树木采取保护措施，禁止周边居民砍伐。表土裸露和植被单一的区域应及时恢复绿化，丰富植被品种，并种植观赏树木营造优美的植被景观。 3、其它 垃圾应设置专用收集设施，主要景点和住宅区内设有专人负责收集。垃圾集中后，外运市政环卫垃圾场处理。,十六、其他 整体园林完善； 原有客房、餐厅

34、等设施的修缮整理； 道路整理,第八章 项目的实施与管理,一、项目的实施计划,1、设立项目组 职能责任： 项目组对项目建设的全过程，包括项目的准备，勘察设计，设施选 购，招标投标，建筑安装施工，竣工验收、业务拓展等各个阶段进行 监督，管理，协调。,项目实施中的5个重点： 1）质量：严格按生态园景区的建筑工程质量标准和承包合同实施. 2）成本：重点把好材料关,坚持质优价廉,就地取材,综合利用,节约等的原则. 3）工期：定期检查,监督承包商的周,月工期进度表,保证按时竣工. 4）安全：加强安全防范,安全管理,进行安全巡视安排, 5）业务引导：价格体系基础上分渠道进行业务洽谈，以确保景区正常开业。,2

35、、项目实施的组织方法: 实行分项分标,各个项目同时施工. 3、项目的建设时间安排： 项目从审批确定至项目完工：15周 招标,投标: 1周 勘察设计: 1周 建设安排施工:12周 竣工验收:1周内完成 详见项目实施进度表附后,项目实施进度表,二、项目管理,1、做好监督保证措施： 明确监督方,施工方的责、权、利、业务主要控制项目建设的进度、设备、物资的供应和整体协调，施工承包商按合同规定实施并保证实现合同确定的质量、时间、监理对项目速度在时间、空间、资源利用上进行充分协调和严格管理。 2、进行防范措施： 对项目实施过程中的许多不确定因素,要进行全面预测,发现隐患,防微杜渐,把损失控制在最小程度内。

36、 3、评估措施： 项目建设的每一阶段，都应当一定的评估手段以及信息反馈，从而总结经验，发现问题，及时更正。,人员组织架构图,第九章：投资与收益测算,一、投资估算,1、原有物业装修改造：40套客房及18套餐厅漏水情况进行装修改造:总费用大约100万元。（表格另附） 2、 450平方米会议室建设:总费用约70万元。 3、生态园总体园林建设：包括入口主道路、鱼塘边、木栈道、果疏园、岛屿及扩大莲花面积等，大约投入48.8114万元。 4、拓展训练基地建设：总费用约60万。 5、动物饲养圈（设施）建设：合计：3万元 6、住宿床体改造：合计：10.34万元 7、休闲茶座：合计：7.55万元 8、员工宿舍洗

37、澡堂及厕所、热水系统：合计：10万元 9、水泥路面及护网工程；合计：14.2万元 10、监控设备：合计：4万元 11、门楼；合计：10万元 12、招牌大石及景观：合计4万元 13、入口道路建设：78.597万 14、其他设备购置：24万元 总投入约：444.5万元（不包括动物购置费用109780元）。 备用资金：50万。,二、基本假设,1）国家现行的方针政策无重大改变。 2）国家现行的利率,汇率等无重大改变。 3）本处所在地区的社会经济环境无重大改变。 4）本处目前执行的税赋,税率政策不变。 5）无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。,收益回报测算： 基本依据：按游客数量估算 根据市场综合

38、分析，预计我生态园景区正常营业下入园人次能达到34520人/全年。其中： 1）拓展基地年接待量占进景区人数占12000人次； 2）会议室年接待量占总接待人数的年均100次，每次50人次，接待总人数5000人； 3）景区散客餐饮每天人数48人，年散客餐饮接待17520人次。 4）住宿：会务住宿占75%（3750人） +拓展住宿占20%（2400人）+散客5%（876人）=7026人 5）景区内各项目消费各按1/5的比例消费分析。,三、测算基本依据：,四、项目收益测算： 1）住宿： 豪华商务套房（带麻将）：198元/间，共10套，占25%； 普通标准房：128元/间，30套，占75%； 拓展集体客

39、房： 25元/人，100元/间，入住率平均25%； 年收入计算： 豪华商务套房：99元/人（3750+876）人次25%114494元 标准客房：64元/人（3750+876）人次75%222048 (元) 拓展区客房：20元/人240048000(元) 合计：38.4542万元 扣除营业费用成本:25%（包括：物料消耗、水电费、邮电,通讯费、燃料费、洗涤费、维修费、折旧费、易耗品等） 毛利： 38.4542万元（1-25%）=28.84万元,2）会务收入： 按100次/年，收费标准为1500元/天，毛利率为75% 毛利：100次/年1500元/天75%=11.25万元 3）餐饮收入： 拓展基

40、地年接待12000人次，按95%参与用餐，人平均消费全天以1.25个餐，每餐30元/人次计算，毛利按30%； 会议年接待5000人次，估计1500人数包括在拓展人数中，剩余3500人数有90%参与用餐，全天以1.5个餐，每餐45元/人次计算，毛利率为40%.； 部分散客仅用餐年接待17520人次，人平均消费可达50元/人，毛利率为40%. 拓展基地用餐：12000人次30元/人1.25次35%95%=14.96(万元) 会务用餐：3500人次1.5次90%45元/人40%=8.5 (万元) 散客用餐17520人次50元/人40%=35.04(万元) 毛利合计:58.5万元,4）茶座收入. 通过

41、市场分析,按入园人数20%的游客将在茶座消费,每人消费20元,毛利在80%以上. 营业收入:34520人次30%20元/人=20.71(万元) 毛利:20.7125%=5.18万元 5）果蔬园亲自农场收入 （全年入园34520人次）按1/5入园人数参与果蔬园亲子活动，按每人10元的收费标准，毛利率为80%。 毛利： 34520人次1/510元/人80%=5.5万元,6）垂钓收入 3-10月份适合垂钓，按每天平均12人次计，一年3000人次； 收费标准 一：30元/杆6个小时限鱼量5斤，估计占比70%； 二：60元/杆6个小时不限鱼量，估计占比30%。总毛利为80%， 即：3000人次70%30

42、元/人=63000元 3000人次30%60元/人=54000元 毛利：（63000元+54000元）80%=9.36万元,7）划船收入： 全年入园34520人次，按1/5人数参与划船，按每人20元/半小时的收费标准，毛利率为80%； 毛利：34520人次1/520元/人80%=11万元,8）拓展培训收入： 预计全年拓展12000人次。 按一天团148元/人的收费标准（包一餐、拓展教练），占50%； 对同行（包一餐、拓展教练）按90元/人收取，占比50%。 拓展毛利率：75%，餐标按30元/人标准，即： 12000人次（148-30）50%80%=566400元 12000人次（90-30）5

43、0%80%=288000元 毛利：85.44万元,9）烧烤场收入： 烧烤场租用费：35元/个 , 一年预计34520人次，按1/5人数参与烧烤，4人一个炉； 毛利：（34520人次1/5) 435元/人=6.04万元,收益汇总表:,当年合计总收入（毛利）: 221.11万元 6年收益增长预测： 第二年：客量增长12%， 第三年：客量增长12%， 第四年：客量增长12% 第五年客量增长12%, 第六年客量增长8%,五、费用支出,1、管理费用 差旅费：1万元 邮电,通讯费：4万元 业务招待费：4万元 办公费；3万元 公共水电费用：3万 景区维护费：6万 其他:3万元 合计：25万元,2、营销费用：

44、 首年营销费用以总收入12%计算，即221.11万元12%=26.53元 第二年开始以总收入4%作为营销费用。,3、工资支付 （整体岗位配备人数：55人，总经理、副总经理、行政经理、财务经理为兼职）； 103400元/月*12个月=124.08万元 详细岗位编制及薪资待遇见后,人资配置及待遇,详细岗位编制及薪资待遇见后 人资配置及待遇 总经办：总经理1名（兼）；副总经理（兼）； 行政部：行政经理1名（兼）；后勤主管1名（月薪3000）；人资文员（月薪2000）1名；保安队长（月薪1800）1名；保安员（月薪1300）4名；清洁（月薪1000）2名；水电工程（月薪2000）1名； 运营部：运营经

45、理（月薪6000）1名； 拓展总教练（月薪3000+提成）1名；拓展教练（月薪2200+提成）2名； 餐饮副经理（月薪4500）1名；餐厅部长（月薪2000）1名；服务员（月薪1300）3名；厨房主管（月薪4500）1名；配菜（月薪1800）2名；砧板（月薪1800）1名；炒锅（月薪3000）1名； 客房主管（月薪3000）1名；客房服务员（月薪1300）6名；客房前台（月薪1300）2名； 公共服务主管（月薪3000）1名；娱乐项目管理员（月薪1300）2名；小卖部（月薪1300）1名；园艺种养殖（月薪1500）2名； 财务部：财务经理（兼）1名；会计（月薪3000）1名；出纳（月薪2000

46、）1名；收银（月薪1300）2名； 采购部：采购部主管（月薪3000）1名；采购员（月薪1500）1名；仓管员（月薪1300）1名；成本核算（月薪1500）1名； 营销部：营销部经理月薪6000）1名；策划（月薪3500）1名；市场（月薪1500+提成）2名；,六、利润计算,首年利润： 221.11-26.53-25-124.08=45.5万元 第二年利润： （221.11112%）96%-25-124.08=88.66万元 第三年利润： （221.11112%112%）96%- 25-124.08=117.19万元 第四年利润： （221.11112%112%112%）96%- 25-124

47、.08=149.14万元 第五年利润： （221.11112%112%112%112%）96%- 25-124.08=184.92万元 第六年利润： （221.11112%112%112%112%108%）96%- 25-124.08=211.64万元 六年总利润：797.5万元 扣除首年固定成本444.5万元，实现6年纯利润353万元.,第十章 结 论,本项目总投资444.5元，投资回收期4.24年4.51年，具有长期良好的经济效益，项目的多元化发展也带动了集团的品牌效益，而且通过项目建设还能够产生良好的社会效益。 经可行性研究分析、论证，项目建设中所需的各种资源充足，且项目实施技术上可行。 综上所述，该项目切实可行。此项目已经完成前期准备工作，迎接投资商进行开发建设。,光耀商贸：招商部 2010.09.29,