汉沽项目可行性研究报告.ppt

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1、可行性研究报告2007.11.10,天津市汉沽区大丰路项目,目 录,项目概况 开发环境 项目定位 经济测算,项目概况,项目区位 地块现状 交通条件 配套条件 规划指标 获取方式,项目概况,项目区位 项目宗地位于汉沽城区中部，东侧为汉沽区内主干道大丰路，西侧至现状住宅，南侧至规划路，北侧至供电局服务部。 汉沽区位于天津市东部，属于滨海新区的重要组成部分，是天津通向东北的门户。 汉沽城区距离河北唐山公里，天津市区公里，天津泰达开发区公里。,项目概况,地块现状 项目宗地目前已经平整完毕，内无任何现状物。 东侧：项目东侧隔大丰路与天津长芦盐场的海盐晒盐池相望，具备良好的视线和景观优势。 南侧：项目南侧

2、为新建住宅小区荣达新园，目前小区主体已经封顶。 西侧：项目西侧为现状多层住宅。 北侧：项目北侧为供电局服务部，目前租赁给一家汽车修理厂，修理厂西北部为变电站 项目周边由于开发时间较短，多为近几年新建建筑，具备良好的区域环境。,项目概况,地块现状,地块实拍,东侧道路及晒盐池,项目西侧现状建筑,项目概况,地块现状,项目东侧道路及绿化带,项目南侧规划路现状,项目东侧大丰路现状,项目概况,交通条件 项目东、南两侧临路，交通条件良好。 东侧：项目东侧为大丰路，为汉沽区级快速路，双向六车道，北侧两公里处为唐津高速公路入口。 南侧：项目南侧为规划路，双向四车道，目前该道路已经进行土地平整，即将进行建设。,宗

3、地位置,项目概况,配套条件 项目周边多为新建住宅小区，目前配套尚不成熟，除东侧有一中型的井田家居建材超市外，生活类配套较为缺乏，但区域内新建住宅小区均规划建设了层底商，同时部分项目已竣工或接近竣工，因此未来年内，区域内生活配套设施将得到完善，同时随着周边项目的入住，将给区域带来极大的配套需求。,项目概况,规划指标 占地面积：项目总用地面积为4851平米 可建设用地面积为4351平米 容积率：不大于. 可建设面积：平米 绿地率：不低于 建筑密度：不高于 退线指标 东侧退道路红线不少于米 南侧退规划路红线不少于米 西侧退现状建筑不少于米 北侧退现状物不少于6米 建筑高度:2780米,项目概况,获取

4、方式 目前该土地使用权所有人为自然人，已缴清土地出让金，并以自然人身份取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证，拟通过合作成立该自然人持股的项目公司，将该地块植入该项目公司之后，由我方按约定进行股权收购，合法获取该土地使用权，进行项目开发， 具体操作步骤如下: 双方合作，在汉沽区成立房地产开发公司，由我方负责公司注册并控制该公司 国有土地使用权证由该自然人变更为项目公司 我方支付第一笔股权收购金（土地款的50%），获取土地出让方相应股份 四证齐全之后，我方支付第二笔股权收购金（剩余的50%土地款），获取对方剩余股份，完全取得该土地的使用权及项目公司全部股份,开发环境,区域环境 经济环境 市场环

5、境,开发环境,区域环境-滨海新区 纳入国家“十一五”发展规划，国家计划投资5000亿元 继深圳特区、浦东新区之后中国发展的“第三极” 世界500强企业落户投资已经达到100家 2006年生产总值达到1800亿元，工业总产值达到4600亿元，超过浦东新区，固定资产投资达到1000亿元 定位于立足天津，依托京京冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代化制造和研发转化基地，北方国际航运中心和国际物流中心，以及建设宜居的海滨新城。 到2010年，生产总值达到3200亿元以上，财政收入达到500亿元；到2010年新区固定资产投资5年累计可达到5000亿元，GDP将占全市的50以上,开发

6、环境,区域环境-汉沽印象 滨海新区的组成部分，辖区面积441.5平方公里，其中城区面积20平方公里，目前汉沽区是滨海新区可开发土地资源最丰富的区域 户籍常驻人口18.53万人，其中城市人口12.48万人，农村人口4.61万人，共计6.38万户，户均2.6人 2011年，老城区要形成30平方公里的区域面积，30万人口的承载能力,开发环境,经济环境 生产总值情况 固定资产投资情况 企业发展情况 劳动从业人员报酬情况,开发环境,经济环境 汉沽区2006年完成生产总值29.8亿元，在天津市除市内六区外的十二个区县中排最后一位,开发环境,经济环境 固定资产投资 2006年汉沽区全年固定资产投资达到了26

7、.62亿元，比2005年增加20.4%，其中增长幅度居前的行业为文化、体育、娱乐业（增加2011.5%）、交通运输业（增加2000.7%）、电力、燃气、水的生产及供应业（增加899.8%），教育业（增加873.3%），而房地产业固定资产投资额达到了4.76亿元，比2005年增加127.1%。 2006年汉沽区房地产施工项目16个，竣工项目1个，施工面积为45.59万平米，其中住宅施工面积44.30万平米，竣工面积4.76万平米，住宅竣工面积4.56万平米。,开发环境,经济环境 企业发展情况 截止2006年底，汉沽区共有各类企业1153家，主要以制造业和批发、零售业为主，其中私营企业977家，注

8、册资金共14.968亿元，实现营业额18.45亿元，以中、小型企业为主。 个体工商户5060户，其中的3295家均从事批发、零售业，占到总体的65.1%，共实现营业额12.39亿元，户均24.49万元，规模比较小。,开发环境,经济环境 劳动从业人员报酬情况 截止到2006年底，汉沽区劳动从业人员为31384人，平均报酬为23068元年 ，其中收入水平排前五位的行业依次为金融业，电力、燃气、水的供应业，公共管理和社会组织（政府机关），文化、体育和娱乐业，教育业，人均年收入依次为51263元、29719元、29520元、29195元和27526元，而企业单位从业人员收入普遍较低，而收入前五位的行业

9、从业人员总数为6847人，占总从业人数的21.82%，其中公共管理和社会组织、教育两个行业从业人员达到了5676人。,开发环境,市场环境 市场需求分析 市场供应分析 主流产品分析 发展趋势分析,开发环境,市场环境 市场需求分析 汉沽区住宅市场发展相对落后，成交面积较小，今年19月份总成交面积为169139平米（2006年销售面积仅79359平米）共计成交1497套，成交部分户均面积113平米 2007年19月份，汉沽区住宅项目成交金额为7.5亿元（2006年销售金额仅3.2亿元），平均销售价格为4427元/平米（2006年销售均价仅3987元/平米） 汉沽区2007年住宅市场呈现出供需两旺的态

10、势 目前汉沽区的购房者中，85%以上是政府机关工作人员、教师和国营企业管理层，而私营业主所占比例很小,开发环境,市场环境-住宅市场分析 市场供应分析 汉沽区目前主要的住宅项目都集中在以蓟运河为界的河东区和河西区，其中河东片区一向是汉沽区的行政、金融中心，比较繁华，而河西片区则是震后新建的住宅区域，因此河东区是目前汉沽区住宅供应最为集中的区域 目前汉沽区在售或内部认购的项目共有个，供应量为万平米，其中万平米以下的项目占到了个，仅弘泽天泽项目超过了万平米，总体量达到了万平米，并且目前该项目尚未开盘 由于滨海新区的定位明确及天津房地产市场的整体带动，汉沽区土地价格从2004年下半年起开始回暖，200

11、5年成交的地块的楼面价最高不足600元/平米，至2006年飙升至最高达到了2392元/平米，而从单亩土地的成交价格来看，2005年最高地价为79万元，而到2007年5月份，容积率在2-3.5的土地成交价格一般在130-250万元/亩，根据地块位置不同，价格有一定浮动 从2007年3月份起至今，汉沽区没有新上市的住宅用地，由于当地政府财政相对吃紧，土地整理速度相对缓慢，因此年的市场竞争环境相对宽松，随着河西改造的启动和新整理土地的上市，市场供应将在年左右出现集中放量,开发环境,市场环境-市场供应情况 上市项目情况,开发环境,市场环境 市场供应情况 从汉沽区规划及现有重点项目的进展情况来看，汉沽区

12、未来住宅供应主要集中在以下几个区域： 河西片区：河西区即将进行旧城改造工程，建设以花园洋房为主的生态型中住宅，未来该区域将成为汉沽区新建的中高档居住集中区域之一 河东区东扩南扩：根据汉沽区规划，未来河东区将向东、向南扩展，规模将达到现有城区面积的一倍以上 依靠滨海旅游休闲度假区的开发建设，在其西侧临蓟运河一带规划低密度高档住宅区,开发环境,市场环境 主流产品形式 从建筑形式看，原有建筑一般层数较低，除大量平房外，一般的楼房也仅以三层为主，少有更高的建筑物，但近几年可以看到，汉沽区新建的项目多为1218层的小高层建筑，可以预见，随着汉沽开发的逐步升温，土地价格大幅提高，未来汉沽区的住宅供应将以小

13、高层、高层为主 从户型面积看，目前汉沽供应的住宅项目，主要以70-100平米左右的两室为主，低于60平米的一室和超过140平米的三室几乎没有，而在购房者中，纯粹用于投资的几乎没有,开发环境,市场环境 发展趋势分析 项目所处区域属于汉沽区规划的三个居住聚集区域中心，项目东侧已建成的大丰路将成为连接汉沽三个居住区的主干道，同时，滨海新区规划的滨海旅游休闲度假区、新加坡生态园、北疆电厂循环经济示范区等国家重点项目均已开工建设，在内需和外需极速扩大的带动下，预计2008年汉沽区土地价格将高速增长，并带动该区域房价的大幅提高。,项目定位,SWOT分析 操作定位 客户定位 产品定位 价格定位,项目定位,S

14、WOT分析 S（优势） 项目所处区域处于汉沽区规划的居住聚集区，随着区域开发的推进，政府将加大区域的基础设施投资和加快配套设施建设，使区域价值得到快速提升 项目规模较小，且土地形状规整，内无任何现状建筑物，待土地转移完成后，具备快速开工、快速回款的条件 项目地块东西狭长，达到了米，南北仅米，利于规划、利于施工，同时具备良好的沿街面，大大提升了项目商业部分的市场价值 项目交通优势明显，具备良好的交通条件和有利的区域位置 项目东侧为天津长芦盐场晒盐池，使项目具备良好的景观条件,项目定位,SWOT分析 W（劣势） 项目自身规模较小，因此从小区景观和居住环境的营造上相对处于弱势,项目定位,SWOT分析

15、 O（机会） 汉沽区目前住宅市场供应量小，且小项目比较多，且整体项目操作水平较低，因此项目上市面临一个相对宽松的市场竞争环境 区域市场需求结构单一，因此项目操作的市场风险比较低 汉沽区作为滨海新区的重要组成部分，是整个滨海新区土地资源最为丰富的地区，随着北疆电厂循环经济示范区、滨海信息产业园、新加坡生态园等一大批国家级重点项目纷纷落户汉沽区，必将有效促进区域经济发展，改善区域人口结构，带来房地产市场的巨大需求,项目定位,SWOT分析 T（威胁） 汉沽区北部大田镇依托当地的地热温泉资源，利用集体用地建设部分小产权的别墅、洋房，由于每平米单价低于汉沽城区住宅近元，同时距离城区仅分钟左右的车程，在一

16、定程度上消化掉了部分城区的居住需求，但对规模较小的项目影响有限,项目定位,操作定位 项目的特点决定了项目操作原则是快进快出、规避风险 项目产品功能划分为90%的住宅，10%的底商，底商定位于出售型区域配套商铺，先期销售重点以住宅为主，后期拉升底商价格。,项目定位,客户定位 政府机关工作人员 金融系统工作人员 教育工作者 企业中、高层管理人员 由于国家重点项目建设带来的新增外来需求,项目定位,产品定位,临 街 底 商,车库 设备用房,及以上,住 宅,以紧凑型两居室和三居室为主流产品，有效控制户型面积，以降低户值，扩大客户群范围，实现快速销售,以一楼底商为主，部分位置较好的铺位设置为一拖二，以小面

17、积一楼铺位组合大面积二楼铺位销售，二层商业面积为平米，拟划分为多个一拖二铺位，严格控制单户面积,项目定位,价格定位 住宅部分：根据今年月份汉沽区市场均价元平米（同比增长.8），项目于年月开盘销售，今年月汉沽区住宅销售均价为元，按此价格上浮，计划实现销售均价元平米（2007年10月，天津市政府新颁布的契税缴纳标准中，汉沽区单价5000元以上的住宅为3%，5000元以下的为1.5%），采取低开高走的价格策略，前期加大优惠幅度，实现快速回款的同时，逐步拉升销售价格。 商业部分：参照目前项目周边部分项目的底商价格，考虑一层底商销售价格为10000万平米（层高为六米），二层销售价格为7000元平米，实现

18、均价8500元平米，采取高开高走的价格策略，拉长销售周期，追求销售利润率 地下车位：车位采取出租和使用权出售相结合的模式，初步估算地下车位的销售价格为万元个,财务测算,项目操作计划 开发进度计划 销售进度计划 开发成本测算 开发收益测算 现金流量测算 敏感性分析,财务测算,开发进度计划 组建公司、完成土地注入并变更土地证 年月 方案设计完成 年月 项目立项、投资计划 年月 建设工程规划许可证 年月 施工图设计完成 年月 施工许可证 年月 项目开工 年月 项目内部认购 年月 基础施工完成、取得销售许可证 2年月 项目开盘 年月 主体封顶 年月 项目竣工、交房 年月,财务测算,销售进度计划,项目年

19、月份正式开盘 住宅部分于年月份清盘 底商部分于年月份清盘 项目整个销售周期个月,财务测算,开发成本测算 项目税前成本 8686.40万元 平均单方税前成本 3619.33元 其中住宅部分税前成本 7783.20万元 住宅单方税前成本 3603.33元 底商部分税前成本 903.20万元 底商单方税前成本 3763.33元 项目营业税 529.65万元 项目土地增值税 262.30万元 项目总投资额（不含所得税） 9948.64万元 （注：地下车库已计入成本，未计算收益）,财务测算,开发收益测算,财务测算,现金流量测算 项目最大负现金流出现在年月，为2536.22万元 项目最大正现金流出现在年月

20、，为5786.09万元,财务测算,敏感性分析开发成本增加 项目开发成本增加 项目总投资 万元 所得税后净利润 万元 税后投资利润率 16.26% 税后销售利润率 13.98 项目开发成本增加 项目总投资 万元 所得税后净利润 万元 税后投资利润率 12.46% 税后销售利润率 11.08%,敏感性分析开发成本降低 项目开发成本降低 项目总投资 万元 所得税后净利润 万元 税后投资利润率 24.68% 税后销售利润率 19.79 项目开发成本降低 项目总投资 万元 所得税后净利润 万元 税后投资利润率 29.37% 税后销售利润率 22.70%,财务测算,财务测算,敏感性分析销售价格提高 项目销售价格提高 项目总投资 万元 所得税后净利润 万元 税后投资利润率 22.54% 税后销售利润率 18.39 项目销售价格提高 项目总投资 万元 所得税后净利润 万元 税后投资利润率 24.62% 税后销售利润率 19.76%,财务测算,敏感性分析销售价格降低 项目销售价格降低 项目总投资 万元 所得税后净利润 万元 税后投资利润率 17.96% 税后销售利润率 15.23 项目销售价格降低 项目总投资 万元 所得税后净利润 万元 税后投资利润率 15.45% 税后销售利润率 13.38%, ,