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1、膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿
2、芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀
3、芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀
4、芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈
5、莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿
6、莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿
7、莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇
8、蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈
9、蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿
10、薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇
11、薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇
12、膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀肅莇蒈袆肄葿蚃螂肃腿蒆蚈肂莁蚂肇肁蒃薄羃肁薆螀衿肀芅薃螅聿莈螈蚁膈蒀薁羀膇膀螆袆膆节蕿袂膅蒄袅螈膅薇蚈肆膄芆蒀羂膃荿蚆袈膂蒁葿螄芁膁蚄蚀芀芃蒇罿艿莅蚂羅艿薇蒅袁芈芇螁螇芇荿薄肅芆蒂蝿羁芅薄薂袇莄芄螇螃羁莆薀虿羀蒈螆肈罿芈薈羄羈莀袄袀羇蒃蚇螆羇薅蒀肅羆芅蚅羀 20076目 录一、总论5（一）项目背景51.项目名称52.承办单位概况53.可行性研究报告编制理由64.项目提出的理由6（二）项目概况81.拟建地点82.建设
13、规模和目标83.主要建设条件84.主要技术经济指标8（三）项目研究结论和主要经济指标91.项目市场研究定位92.项目主要经济指标10（四）问题与建议111项目开发建设存在的主要问题112实施建议12二、项目投资环境与市场研究13（一）市场背景及经济发展动态131.武汉市总体社会及经济发展状况132.房地产总体市场现状及走势分析183.市场需求分析634.竞争市场调研与分析部分71（二）客户分析811.客户群体的构成与特征的描述812.客户群细分及其客户心理因素分析873.目标客户需求分析904.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析92（三）项目SWOT分析941.竞争性楼盘分析942.项目
14、SWOT分析分析表1003.项目SWOT分析结论102（四）项目市场定位1061.项目整体定位原则1062.项目整体定位1093.形象定位1114.案名建议1115.产品定位1136.价格定位113（五）营销策略1151.房地产营销产品策略（Product）1152.房地产营销价格策略（Price）1153.房地产营销渠道策略（Place）1164.房地产促销组合策略（Promotion）116三、项目开发条件117（一）地质、水文条件117（二）社会环境及公共设施条件117（三）区域规划要求121（四）交通条件121（五）法律支持条件123四、建设方案选择123（一）建筑设计指导思想与原则1
15、23（二）项目总体规划方案：1241.总平面布置和功能要求1242.规划设计方案描述1273.绘制规划设计图，选定主要参数129（三）建筑方案1311.建筑方案描述1312.总平面布置方案1333.主要设备系统和配套设施1374.安防工程1405.建筑方案比选142五、节能节水措施143（一）节能措施及能耗指标分析143（二）节水措施及水耗指标分析147六、环境影响评价149（一）建址环境现状149（二）项目建设与运营对环境的影响149（三）环境保护措施150（四）环境保护投资152（五）环境影响评价152七、组织机构、人力资源和招投标方案152（一）项目管理机构设置152（二）人力资源配置方
16、案153（三）工程招投标154八、项目实施进度156（一）建设工期156（二）项目实施进度计划157（三）项目实施进度表157九、投资估算158（一）投资估算158（二）建设期利息估算159（三）投资使用计划159十、融资方案160（一）项目资金来源1601项目资本金筹措1602项目债务资金筹措160（二）融资方案分析1611资金来源可靠性分析1612融资结构分析1613融资成本分析1614融资风险分析161十一、财务评价162（一）财务评价基础数据与参数选取1621财务价格1622利率1623项目计算期选取1634财务基准收益率（ic）设定163（二）营业收入与成本费用估算1631销售收入估
17、算1632销售成本费用估算1633土地增值税的估算1634所得税的估算164（三）财务评价报表164(四)融资前分析1641项目投资内部收益率1642项目投资净现值1643项目静态投资回收期165(五)融资后分析1651盈利能力分析1652偿债能力分析1663财务生存能力分析166(六)不确定性分析1661盈亏平衡分析1662敏感度分析167(七)财务评价结论167十二、社会评价168（一）社会评价的主要内容1681.社会影响分析1682.互适性分析1693.社会风险分析170（二）社会评价的步骤与方法1711.社会评价的步骤1712.社会评价方法171十三、风险分析173（一）风险因素识别1
18、73（二）风险评估方法174（三）风险防范对策176十四、研究结论与建议178（一）结论178（二）建议179附图、附表、附件180（一）附图180（二）附表180（三）附件180一、总论（一）项目背景1.项目名称项目名称：“楚江碧水”房地产开发项目。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位（项目命名）中有关于案名的建议。2.承办单位概况项目承办单位：武汉新城国际博览中心有限公司公司性质：有限责任公司股东单位：武汉市城市建设投资开发集团有限公司成都世纪城新国际会展中心有限公司注册资金：人民币5亿元出资方式和比例：股东双方按70：30的比例出资，由武汉城投集团控股。武汉城投集团出资3
19、.5亿元，占总股本的70%；成都世纪城出资1.5亿元，占总股本的30%。武汉新城国际博览中心有限公司作为武汉国际博览中心项目的项目法人，全面负责武汉国际博览中心项目的投资、建设及运营管理。具体运作方式如下：武汉市政府将武汉国际博览中心项目的发展运营权直接授予武汉新城国际博览中心有限公司。武汉市政府将国际博览中心规划核心区内公益性项目与经营性项目的土地捆绑打包，公开出让给武汉新城国际博览中心有限公司，以经营性土地增值收益补贴公益性（半公益性）项目的建设投资，实现资金平衡。具体的土地运作模式为：由市土地储备机构代表市政府，负责征地拆迁、农转用报批，完成规划核心区内的土地储备。政府通过“招拍挂”方式
20、，将规划核心区内用地整体供应给武汉新城国际博览中心有限公司。3.可行性研究报告编制理由（1）建设部和湖北省、武汉市及汉阳区颁布的相关法律、法规与政策；（2）武汉市及汉阳区国民经济和社会发展 “十一五”计划和远景目标纲要；（3）武汉市及汉阳区2006年国民经济和社会发展统计公报；（4）武汉市及汉阳城市总体规划大纲（2000年-2020年）；（5）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版) (2006年)；（6）建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号)；（7）国家发展与改革委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215号)；（8）武汉市及汉阳区以及项目周边地区市场调
21、研和现场勘察资料；（9）武汉市城市规划设计研究院编制的武汉新区（四新地区）控制性详细规划；（10）武汉国际博览中心项目的修建性详细规划。4.项目提出的理由本地块住宅项目的建设，是武汉国际博览中心附带开发建设项目。同时，根据政府对四信地区的整体规划远景目标：发挥地区制造业、人文和区位优势，将四新发展成为武汉都市圈现代生产服务中心，引领新汉阳的城市复兴，创建高品质的城市意象。在四新地区开发商业住宅也是很有必要的。武汉城市发展会展业有以下几点必要性：（1）对建设武汉中国展览名城发挥会展潜力具有重要意义武汉应当明确区域会展中心的地位，借助武汉城市发展加强，优化会展业结构，合理规划会展设施，塑造有利的会
22、展文化内涵。在目前的中国会展业格局中建立并巩固“中国展览名城”的地位，并在未来的会展业格局中向“国际展览名城”努力。加快武汉会展产业发展，建设“中国展览名城”，既是适应我国会展产业迅速发展，整体水平不断提高的客观需要，也是把武汉建设成为现代化大都市，增强和完善中心城市服务功能，促进国民经济持续快速增长的内在要求。发展壮大武汉会展业并必将促成武汉成为中西部会展经济带的中心，努力成为国际展览名城。作为武汉新区四新地区重要的建设项目，国际会展中心将综合会展、商业、科技、文化和居住等功能。完善的配套功能设施是成功举办高层次国际会展的基础条件，以此适应武汉会展业的发展需要，建设一流的会展场馆能为参会的展
23、商、观众及关联产业提供完善的服务。并因此发挥空间区位优势，作为延伸产业链的一种方式，带动武汉新区的产业发展，带动新区的城市建设，对提升武汉的城市形象有极大的推动作用。（2）项目建设是提高城市能级带动区域经济发展的需要武汉作为华中地区最大的区域性中心城市,经济地位最为重要，无论是GDP总量，还是第一、二、三产业的分量值都位居中部主要城市之首。在周边城市经济圈中,发挥着越来越大的集聚作用和扩散效应,并由此带动区域经济的不断发展。在产业定位上，武汉以建设华中地区现代制造业基地，和现代服务业中心为功能目标。“坚定不移发展先进制造业；不失时机发展现代服务业”着力打造十五条产业链。武汉的会展产业将充分得到
24、武汉产业的支撑，依托产业集群效应，通过生产要素集聚专业市场产业集群专业会展世界性会展的发展模式，完善华中地区会展经济的“金字塔”结构，巩固和增强展会经营的产业基础。由此带来会展经济的发展能够优化资源配置，实现效益最优化，产业均衡和地区均衡，有利于国民经济整体水平的提高；并且优化的会展产业结构，使会展产业处于长期的、动态的结构均衡，优化地区产业空间布局，有利于城市提升能级，带动区域经济发展。（3）项目建设是发扬城市文化提升城市形象品质的需要武汉国际博览中心的建设将作为四新区的启动项目带动新区建设的发展。作为一个综合开发项目，将在区内培育与会展紧密关联的产业，建设风貌独特的博览建筑集群，设置与之配
25、套的服务设施。结合武汉城市特点，发扬荆楚文化，建设难以复制的博览新城，成为武汉城市发展新的亮点，极大提升城市的形象品质。武汉国际博览中心的建设是新区实施项目带动战略的举措，建成的武汉国际博览中心将以节、会、展紧密结合的方式经营。以丰富多彩的节事活动，细致深入的会议论坛，全面繁荣的展示博览，成为连动武汉区域经济发展，推动新区服务业整合，发扬武汉城市文化的“加速器”，必将产生巨更大的经济价值、社会价值和生态价值。（二）项目概况1.拟建地点本项目四至：东至汉阳滨江大道，西至规划中的武汉市博览中心科技馆，南至武汉市国际博览中心超五星级酒店，北至规划中的四新北路。2.建设规模和目标项目实测占地面积为47
26、200平方米，政府审批的土地使用条件为：物业类别：居住兼容商业金融业用地；建筑面积：控制在94400平方米内（其中居住建筑面积不低于65240平方米）；容积率：2.0以内。3.主要建设条件（1）项目已正式取得国有土地使用证。（2）项目已取得建设用地规划许可证。（3）项目已取得建设工程规划许可证。（4）项目已取得汉阳区计划委员会的立项批复。（5）项目建设资金已经开始筹备。（6）项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。4.主要技术经济指标项目开发建设的指导思想是：集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家2A住宅产品标准建设的高档精品居住小区。项目
27、规划建设方案的总体概况见下表所示：项目总体规划指标序号项 目单位数量备注1规划总用地面积平方米472002建筑总占地面积平方米90802270*43总建筑面积平方米94400其中 居住面积：平方米67160 商业面积：平方米27240底下3层4总户数户644总居住人数1824平均每户建筑面积平方米104.28571435停车位个386.4386停车位所占面积154406容积率27住宅建筑密度6.19%建筑密度19.24%8绿地率55%9栋数栋426其中：高层栋426层（三）项目研究结论和主要经济指标1.项目市场研究定位1.1案名建议本项目案名定为：楚江碧水紧邻的武汉国际博览中心外部看起来像编钟
28、，12个单体展馆代表12个音律，围成一大型圆形广场昨日从武汉新区指挥部获悉，武汉国际博览中心设计方案已经确定，年内正式动工兴建。据介绍，该方案设计源于楚文化的代表作编钟，是经“8选1”后，在美国HHCP与中国成达联合体的设计方案基础上完善的。取“楚”字。面临长江，项目最大卖点也是面江，取“江”字。清代女诗人吴绛雪的春夏秋冬中秋诗：秋江楚雁宿沙洲，雁宿沙洲浅水流。流水浅洲沙宿雁，洲沙宿雁楚江秋。取“秋”字。本意是取“楚江秋”，但感觉有点伤感，故取“楚江”，如 “楚江苑”或“楚江碧水”等。1.2产品定位（1）户型特点户型多变，选择较多；功能分区清晰、采光通风好、节能节水、保温隔热、防尘防噪。各户型
29、视野开阔，户户见江景，具有实用、环保、高性价比的特点。（2）主力户型面积户型面积大部分在2房90平方米和3房120平方米，以2房90平方米为主力户型，附带适量50平方米小户型和140平方米较大户型住宅。同时，在设计时考虑市场对大面积户型的需求，即将主力户型与小户型贯通后形成的200平方米左右的户型，以及极少量超大面积的复式、越层式豪华户型。1.3价格定位本项目的价格定位采取市场跟随策略，做到层次相当但品质更优，在房地产市场消费者心中形成物超所值的印象。项目价格定位结论如下：居住区住宅部分全程均价6000元/，公建商铺部分均价10000元/ ， 2.项目主要经济指标 项目投入总资金和主要技术经济
30、指标表表14主要经济评价指标汇总表序号项 目单位数量备注主要经济结果和数据一项目总投资万元39993.151建设投资万元38535.602建设期利息万元1457.55二资金筹措39206.941自有资金万元22000.002销售收入转投资6206.943银行贷款11000.00三销售收入万元67536.00项目总销售收入四销售成本万元3376.80项目总销售成本五销售税金万元4298.77项目总销售税金六销售利润万元59860.43项目总销售利润七土地增值税675.36八开发利润万元19191.92项目总利润六所得税万元4797.98七税后净利润万元14393.94经 济 评 价 指 标一税前
31、项目投资财务内部收益率%17.24%基准收益率Ic=12%税后项目投资财务内部收益率%13.62%基准收益率Ic=12%二项目投资财务净现值（税后）万元1273.01项目投资财务净现值（税前）万元4225.44三税后项目投资回收期年4.40税前项目投资回收期年4.25四资本金财务内部收益率15.99%税前资本金财务内部收益率20.88%五税前投资回报率47.99%税后投资回报率35.99%六税前自有资金投资回报率87.24%税后自有资金投资回报率65.43%七利息备付率（高）842.92 利息偿付期间利息备付率（低）1.00 利息偿付期间偿债备付率（高）27.56 债务偿还年份偿债备付率（低）
32、1.00 债务偿还年份资产负债率（高）38.93%长期债务存续期间资产负债率（低）7.14%长期债务存续期间八单位建筑面积投资元4236.56九单位建筑面积工程造价元3927.76（四）问题与建议1项目开发建设存在的主要问题本项目开发建设存在的主要问题有：（1）项目前期各项审批手续尚未全部完成，项目规划建设方案和项目动建计划尚不能最后确定。（2）项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因素较多，须规避其风险。（3）项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力所产生的对楼盘预售状况的重大影响，会存在预期利益难以兑现的可能。（4）项目开发的主体中不少是高层及小高层带电梯住宅
33、，并按照国家康居示范工程标准进行建设，其市场认同、市场价格的承受能力会对项目产生影响，存在叫好而不叫买的可能。（5）存在一定的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。2实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：（1）集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。（2）及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。（3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚
34、持以质量领先的市场策略。（5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。（6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。（7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使用比例，进而降低资本金需要量。（8）真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工程质量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。（9）尽管项目规模不是很大，仍须精心于每一个细节，作为树立
35、企业品牌的良好开端。二、项目投资环境与市场研究（一）市场背景及经济发展动态1.武汉市总体社会及经济发展状况 此处资料来源于武汉市2006年国民经济和社会发展统计公报1.1武汉市2006年经济发展背景（1）GDP指标 2006年武汉市实现生产总值2509亿元，比同比增长14.8，增幅创10年来新高，人均生产总值3790美元。（2）固定资产投资武汉市2006年固定资产投资达到132529亿元，年均增长221，其中城市基础设施项目投资372.24亿元，比上年增长43.9%，占全市投资的比重为28.1%，比上年提高3.6个百分点。全市房地产开发投资366.15亿元，比上年增长22.9%，增幅比上年回落
36、4.8个百分点,其中住宅开发投资271.80亿元,增长25.3%,增幅回落9.1个百分点。全年房地产施工面积2876.92万平方米，增长4.6,竣工面积873.83万平方米，增长7.0，其中住宅施工面积2429.16万平方米,增长5.7%,竣工面积774.47万平方米，增长7.2%。经济适用房完成投资14.11亿元，增长171.2%，施工面积154.95万平方米，增长131.3。全年销售商品房960.88万平方米，增长5.1；商品房空置面积180.52万平方米，增长11.3。全年房屋交易14.28万起，比上年增加1.5万起,其中存量房交易7.28万起，增加1.27万起。全年房屋交易产价417.
37、91亿元,其中存量房交易产价165.30亿元。2006年武汉市房地产投资增长与整体的固定资产投资增长基本持平，房地产投资的增长速度比上年有小幅放缓,全市房地产投资呈现稳步增长态势,房地产市场呈良性运行,市场前景广阔。（3）消费指数全市社会消费品零售总额1293.33亿元，比上年增长14.6%，同比提高了1.3个百分点。商品零售价格上涨0.7%，回落0.2百分点。工业品出厂价格上涨0.3%，涨幅回落2.4个百分点，其中，生产资料价格上涨0.4%，生活资料价格下降0.1%。原材料、燃料、动力购进价格上涨5.2%,涨幅回落5.4个百分点。全市居民消费价格比上年上涨1.4%，涨幅同比回落1.3个百分点
38、。商品零售价格上涨0.7%，回落0.2百分点。其中，批发零售业1075.67亿元，增长15.0；住宿餐饮业177.13亿元，增长17.9；其他行业40.53亿元，下降5.8。从限额以上各种经营业态零售额看，百货商场增长23.8%，超级市场增长13.6%，专业店增长67.7%，专卖店下降20.7%，便利店增长9.5%。将武汉市2006年度的消费指数与GDP的增长加以比较可发现,社会消费品零售额的增长速度基本与GDP增长速度保持一致,全市居民消费价格指数有小幅上涨,比较去年同期还有所回落，居民生活水平稳步提高，消费品市场需求旺盛。武汉市2006年居民消费水平及结构的调查研究显示，武汉市当前消费热点
39、的新趋向主要表现为服务性消费支出比重的提升。居民生活质量在不断提高，居民消费能力进一步增强，促进了消费结构的变化。武汉城市市民消费观念正在由单纯数量扩张转向更加注重消费内涵、重视生活质量的提高。根据统计数据显示，在武汉市民的八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数，其中，居住消费增幅居8大类之首。而食品、衣着、家庭设备用品及服务、教育文化娱乐及服务、杂项商品和服务等消费的增幅在1位数以内。居民住房消费则随着家庭购房的增多，2006年城市居民家庭的住房装修进入高增长阶段。全年家庭人均住房装修146元，同比增长1倍，同时居住服务也随之增多，人均74元，同比增长61。（4）
40、外资利用程度2006年武汉市全市新批合同外资额26.39亿美元，比上年增长15.1。实际利用外资20.01美元，增长15.0，同比提高0.5个百分点。全市累计批准“三资”企业4961个，其中当年新批“三资”企业228个。截至年底,有69家世界500强企业来武汉投资。全年实现工程承包和劳务合作营业额1.75亿美元，增长16.7。2005年全国人大提出“中部崛起”战略，“给政策、给项目、给资金”三给政策的逐步到位，将使武汉经济在未来510年真正实现“跨越式发展”，武汉经济总量、速度将大幅提升，结构将进一步优化，人民生活水平也将随之提高。和记黄埔、世贸、瑞安、新世界等财团入市巨额投资商用物业，将为武
41、汉招商外资、经济走向世界注入强大的推动力。（5）存贷款截至2006年年末，武汉地区金融机构本外币各项存款余额4684.32亿元，比年初增加593.68亿元。其中，企事业存款余额1931.23亿元；居民储蓄存款余额1887.73亿元。房地产属于资金密集产业，任何金融政策的变化将直接影响房地产的发展，金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，2006年金融机构本外币各项贷款余额3673.68亿元，比年初增加502.77亿元。其中，短期贷款1224.78亿元；中长期贷款2126.71亿元。消费贷款442.53亿元，其中个人住房贷款388.00亿元。（6）产品销售与企业盈利2006年武汉市全市房地产开
42、发累计完成投资36615亿元(含经济适用房)，同比增长229，增幅比去年下降49个百分点。全市共销(预)售商品房96088万平方米，同比仅增长51；其中住宅90892万平方米，同比增长9，销(预)售收入35453亿元，其中住宅32133亿元。房地产开发投资占全市固定资产投资的2763，全年空置商品房18052万平方米，同比增长113，其中住宅12812万平方米，同比增长18，我市商品住宅预售平均成交价格3675元平方米，同比去年上涨73； 全市房地产开发上缴税金3644亿元，比上年增长 32，全市房地产开发有项目的企业559家，其中：年投资额在3亿元以上的企业 19家，与2005年基本持平；年
43、投资额超过一亿元的企业112家，同比增长12；年投资额超过5000万的企业239家，同比增长52；年销售收入超3亿元的企业20家；年销售收入超1亿元的企业120家，同比增长11；年销售收入超5000万元的企业192家，同比增长6。 2006年，全市投资和销预售收入双超亿元的公司达66家，投资总额达23353亿元，占全市房地产开发投资总额的638，实现销预售收入达22972亿元；其中投资和销预售收入双超2亿元的公司达34家，投资总额达1749亿元，占全市房地产开发投资总额的478。 1.2经济发展政策产业政策：十一五期间，武汉将集约发展钢铁、汽车及机械装备制造、光电子信息、石油化工等4大支柱产业
44、。武汉打算将武钢建成全球最大的冷轧硅钢片生产基地、全国汽车板主要生产基地；此外，武汉还将建成全国重要的船舶和船舶配套产品、发电设备产品制造基地，国内光通讯设备及器件、移动通信系统及终端产品的重要生产基地，并努力成为世界光纤光缆研发生产基地之一。到“十一五”期末，武汉制造业年增加值将达到1500亿元。金融政策： 武汉市2006年度政府工作报告指出，未来全市将按照发展先进制造业的总体规划，围绕壮大十大主导产业、发展五大产业聚集区，集中政策资源，推进工业项目建设。继续抓好30项投资过亿元工业项目的流动实施。加快推进都市工业园建设，力争园区企业实现工业总产值200亿元。积极推进龙王庙广场、汉正街第一大
45、道、武汉家居大世界等商贸物流项目建设。继续推进中心城区农贸市场改选升级工作。启动建设武汉国际博览中心，抓好机博会、光博会、食博会等一批重点品牌会展活动，推进会展市场化、专业化、国际化。完善政策措施，坚持培育与引进相结合，大力发展法律、会计、资产评估、市场调查等商务服务业，积极发展旅游、文化、健身、社区服务业。以建设“数字武汉”为抓手，大力推进数字政府、数字家庭、数字社区、物流大通关、一卡通等工程建设。根据市政府重点鼓励的行业可以看出，武汉市未来的工业、会展业以及数字行业将会发展迅猛，由此可以对于房地产行业起到巨大的推动作用，如工业园的建设以及物流项目的建设等，尤其是会展业的发展将带来的国际博览中心和周边相关