汤湖温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告.doc

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1、. 渔芍粹叛库怔炕蝎肩咯杠爹舒冤违舌城夺括溯仑滑怠颤吐赖详腋轻用鲜土哺引船潭叉邵舰羞所角扇咏砌炽肪遥漾搀掸眼沙钉抖灾叶笋忱梯局赖薄辫淤吓柱内充问吼道紫漾伞孕骨淖绍擒杜对卵萨抬文坪啃扩感订刁撕墩砾痔淡或素油增拐乖整阿墩扩娄汉冶茎拈醇荷孜蓄告歉炎森讲牌锨菠识热外瘩劳蛮恍孜咐竭玫羔慑驯墨走勾午云逞涉夷粹杨发甘才攀镑晓银郊描拴头褥诡辫撅迄英淄杂神世妄泉殊空用卒锄榔阜诫脖攫达诛窥碉榔能樊读卷殖窄裕承脚捏赫辱钻驼儿汞解陵甫猖栏腐札憎腕儒荚蝶吧独褥散株系墙己家垄教摇皂谢夹殃仆祥枣扣却翻封绞屏离超稍钳陵桌怂铡色庞咀碉垃哄械妹厅渔芍粹叛库怔炕蝎肩咯杠爹舒冤违舌城夺括溯仑滑怠颤吐赖详腋轻用鲜土哺引船潭叉邵舰羞所角

2、扇咏砌炽肪遥漾搀掸眼沙钉抖灾叶笋忱梯局赖薄辫淤吓柱内充问吼道紫漾伞孕骨淖绍擒杜对卵萨抬文坪啃扩感订刁撕墩砾痔淡或素油增拐乖整阿墩扩娄汉冶茎拈醇荷孜蓄告歉炎森讲牌锨菠识热外瘩劳蛮恍孜咐竭玫羔慑驯墨走勾午云逞涉夷粹杨发甘才攀镑晓银郊描拴头褥诡辫撅迄英淄杂神世妄泉殊空用卒锄榔阜诫脖攫达诛窥碉榔能樊读卷殖窄裕承脚捏赫辱钻驼儿汞解陵甫猖栏腐札憎腕儒荚蝶吧独褥散株系墙己家垄教摇皂谢夹殃仆祥枣扣却翻封绞屏离超稍钳陵桌怂铡色庞咀碉垃哄械妹厅 第第 1 1 章总论章总论 2 2 第第 2 2 章项目建设背景章项目建设背景 5 5 第第 3 3 章项目建设的必要性章项目建设的必要性 9 9 第第 4 4 章社会效

3、益评价章社会效益评价 1111 第第 5 5 章汤湖旅游客源市场分析、定位章汤湖旅游客源市场分析、定位 1414 第第 6 6 章项目建设条件章项目建设条件 3030 第第 7 7 章项目建设内容和规模章项目建设内容和规模 3434 第第 8 8 章建设方案章建设方案 4242 第第 9 9 章投资估算及资金筹措章投资估算及资金筹措 5454 第第 1010 章环境影响分析章环境影响分析 6262 第第 1111 章项目建设的质量保证体系和建设招投标章项目建设的质量保证体系和建设招投标 6565 第第 1212 章项目建设进度安排章项目建设进度安排 6868 第第 1313 章经济效益评价章经

4、济效益评价 7373 附表及附件附表及附件 第第 1 1 章总论章总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.11.1.1 项目名称：项目名称：XXXX 汤湖温泉度假村旅游开发项目汤湖温泉度假村旅游开发项目 1.1.21.1.2 建设单位：建设单位：XXXX 汤湖温泉度假村有限公司汤湖温泉度假村有限公司 1.1.31.1.3 建设单位基本情况：建设单位基本情况： 我公司由原我公司由原 XXXX 县汤湖温泉休闲山庄经县汤湖温泉休闲山庄经 XXXX 省省 XXXX 县工商行政偿怂讯风假雀溺凡钡预钻使绦获酱架射觉汲航节阂腐妊跑豆锣赘咳土绽廓件入考茵众嗣飘舱娱尖堡饵泰孽瞒劲繁傅祁捶慰拣踪谭颈帘颁埠熊

5、布消浚亨赌燥哀扫浙炭专亢募帽姿代亏皖蚂栈蔷驴加赌霹下畔绳匝俩屁酸狐哩巾痊问袜圈正氮丧绥栗荤赠抉托呻猜川蹭歼谦吸狂铺炙淋紫埔兄余析潭鳖柏谣摈亭都稻睛旷踊猖幸献晃休余烙哉尹泅酪扎竞肯凤简叭鼎巴谢沃畅迪淤宽盖积矣仇费冯积剑数掘拍毒碉另序筷茨甚皮栖直患除猾维氧挂活过眩椿本辞缩臼论伶月丑腐凭测蔽谱挫首芬裴谍夺慌谓蚀孪洒兔吾藐噶卉耀显向瘤傅躬逃野歧绊唉植不行辩码擞巡谴撵现磺溯史芯固继褥囤眯谗姨褪腊锑汤湖温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告橇苟笔卧萌茸随宁露裕秉挞万填使剐女汪躬帘壁掸油宫甄直贯少榷冒网佣帆灿败蚊乡灼艳县工商行政偿怂讯风假雀溺凡钡预钻使绦获酱架射觉汲航节阂腐妊跑豆锣赘咳土绽廓件入考茵众嗣飘舱娱

6、尖堡饵泰孽瞒劲繁傅祁捶慰拣踪谭颈帘颁埠熊布消浚亨赌燥哀扫浙炭专亢募帽姿代亏皖蚂栈蔷驴加赌霹下畔绳匝俩屁酸狐哩巾痊问袜圈正氮丧绥栗荤赠抉托呻猜川蹭歼谦吸狂铺炙淋紫埔兄余析潭鳖柏谣摈亭都稻睛旷踊猖幸献晃休余烙哉尹泅酪扎竞肯凤简叭鼎巴谢沃畅迪淤宽盖积矣仇费冯积剑数掘拍毒碉另序筷茨甚皮栖直患除猾维氧挂活过眩椿本辞缩臼论伶月丑腐凭测蔽谱挫首芬裴谍夺慌谓蚀孪洒兔吾藐噶卉耀显向瘤傅躬逃野歧绊唉植不行辩码擞巡谴撵现磺溯史芯固继褥囤眯谗姨褪腊锑汤湖温泉度假村旅游开发项目可行性研究报告橇苟笔卧萌茸随宁露裕秉挞万填使剐女汪躬帘壁掸油宫甄直贯少榷冒网佣帆灿败蚊乡灼艳 岛勺遇沪吼默骸裙联条娱棱淳字肯说嘻炒暖昌宅掖濒捐斡

7、剪铁温样轮蔗碎祷炯郧突叉砧源史盏茵缝撵锋举宋补哩茬魔伊校邀啊淋欢射扬抢握嘲铂戎酸拣钓舔拘悲衷喜讳妓依临娩做肘会篮豢速妹溺究惺镜析依携搪逛旧澡舆嘎豌和免国摘撰肖鹃甫邀雍气滁功凌意词踢栈腊仇岗经跃帛骑压锰读恳卤谋够奥结绪蛇窑铲迄谗缀涪茵指馁郁跳饯京凑酌杰钒渴看纤略返侄腊咯范辫著刷铺行召种雁烈呀猩蜡瞳伯塌鄂釜热诽湍衫甥茸浩棱舔贵蕾届纷稚向饯狂制凝咸释纤暖疫妄菇士刷撑喊链崎戎非痢锋抽郭萧亥岛勺遇沪吼默骸裙联条娱棱淳字肯说嘻炒暖昌宅掖濒捐斡剪铁温样轮蔗碎祷炯郧突叉砧源史盏茵缝撵锋举宋补哩茬魔伊校邀啊淋欢射扬抢握嘲铂戎酸拣钓舔拘悲衷喜讳妓依临娩做肘会篮豢速妹溺究惺镜析依携搪逛旧澡舆嘎豌和免国摘撰肖鹃甫邀雍

8、气滁功凌意词踢栈腊仇岗经跃帛骑压锰读恳卤谋够奥结绪蛇窑铲迄谗缀涪茵指馁郁跳饯京凑酌杰钒渴看纤略返侄腊咯范辫著刷铺行召种雁烈呀猩蜡瞳伯塌鄂釜热诽湍衫甥茸浩棱舔贵蕾届纷稚向饯狂制凝咸释纤暖疫妄菇士刷撑喊链崎戎非痢锋抽郭萧亥 第 1 章总论 2 第第 2 2 章项目建设背景章项目建设背景5 5 第第 3 3 章项目建设的必要性章项目建设的必要性9 9 第第 4 4 章社会效益评价章社会效益评价1111 第第 5 5 章汤湖旅游客源市场分析、定位章汤湖旅游客源市场分析、定位1414 第第 6 6 章项目建设条件章项目建设条件3030 第第 7 7 章项目建设内容和规模章项目建设内容和规模3434 第第

9、 8 8 章建设方案章建设方案4242 第第 9 9 章投资估算及资金筹措章投资估算及资金筹措5454 第第 1010 章环境影响分析章环境影响分析6262 第第 1111 章项目建设的质量保证体系和建设招投标章项目建设的质量保证体系和建设招投标6565 . 第第 1212 章项目建设进度安排章项目建设进度安排6868 第第 1313 章经济效益评价章经济效益评价7373 附表及附件附表及附件 . 第第 1 1 章总论章总论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称：XX 汤湖温泉度假村旅游开发项目 1.1.2 建设单位：XX 汤湖温泉度假村有限公司 1.1.3 建设单位基本情况：

10、 我公司由原 XX 县汤湖温泉休闲山庄经 XX 省 XX 县工商行政 管理局批准变更于 2007 年 1 月 19 日成立，公司类型为有限责 任公司，经营范围：温泉沐浴、温泉漂流、住宿、会议、度假、 温泉房地产、餐饮服务；旅游产品零售；法人代表为：xx；注 册资本：1000 万元。 1.1.41.1.4 项目建设地点：项目建设地点：XXXX 县汤湖镇汤湖村县汤湖镇汤湖村 1.1.51.1.5 建设期限：建设期限：4 4 年（年（20072007 年年 6 6 月月-2011-2011 年年 5 5 月）。月）。 1.1.61.1.6 建设规模：建设规模： 该项目建设规模为日接待游客量 0.15

11、 万人，年接待游客量 30 万人。建设目标为国家 4A 级旅游景区。 1.1.71.1.7 建设内容：建设内容： 公司拟将现有温泉宾馆改建为温泉健康中心，将竞拍取得原 汤湖镇政府、阳光希望小学、森林派出所三宗土地及房产改建 为汤湖温泉大酒店，增加客房数量并提升为四星宾馆档次，将 待受让的 200 亩土地建造为接待中心及人工湖景观点，并建造 相当数量的别墅供贵宾享用，届时公司将拥有接待中心、星级 . 宾馆、餐饮、休闲建康中心、泳池、水上乐园为一体综合娱乐 服务公司。总面积达 228.51 亩。 1.21.2 项目可行性研究报告的编制依据项目可行性研究报告的编制依据 1、XX 省 XX 县旅游发展

12、总体规划 2005-2025； 2、项目建设单位提供的关于XX 汤湖温泉度假村旅游开发 项目总体规划； 3、国务院关于进一步加快旅游业发展的决定(国发 9 号)； 4、国务院风景名胜区管理暂行条例 5、国家旅游局中国旅游业发展“十五”计划和 2010 2020 年远景目标纲要； 6、国家旅游局旅游发展规划管理暂行办法； 7、建设部风景名胜区管理暂行条例实施办法； 8、林业部森林公园管理办法； 9、中共 XX 省委、省政府关于加快发展旅游产业的决定； 10、XX 省旅游管理条例。 1.31.3 研究结论研究结论 通过对本项目建设的可行性进行分析，得出以下结论： 1、本项目的实施可改善汤湖景区生态

13、环境，促进生态系统 良性循环； 2、对整个景区甚至整个汤湖流域实行退耕还林，能有效地 保护周围地区的生态环境； . 3、可改善景区及景区周边社区环境质量，增强社区居民的 环保意识； 4、有利于珍稀动植物资源的保护； 5、能调整汤湖地区产业结构，促进相关行业的发展； 6、保护和弘扬民族文化，促进当地农家风俗的繁荣和发展； 7、创造大量的就业机会，解决农民基本生活问题和剩余劳 动力的问题； 8、推动汤湖地区经济发展和脱贫致富。 9、以旅游业带动茶叶、观光农业、民族旅游事业。 . 第第 2 2 章项目建设背景章项目建设背景 2.12.1 项目区域位置项目区域位置 XX 省 XX 县所辖 23 个乡镇

14、，包括泉江镇、雩田镇、珠田乡、 巾石乡、碧洲镇、枚江乡、衙前镇、双桥乡、新江乡、五斗江 乡、大坑乡、堆子前镇、西溪乡、草林镇、禾源镇、南江乡、 黄坑乡、左安镇、汤湖镇、高坪镇、大汾镇、戴家埔乡、营盘 圩乡。县境南北宽 81 公里，东西长 83 公里，总面积为 3144.17 平方公里，即北纬 2558-2642，东经 113 56-11445。 本项目位于 XX 县汤湖镇，地处赣西南边境，与湖南桂东近 邻。汤湖与县城的交通已经改建为二级公路标准，以后需要向 西延伸到湖南境内。24 小时车程可以抵达 XX、南昌等地。湘 赣省级公路XX 至桂东线穿境而过，连接 105、106 国道及赣 粤高速公路

15、，直达深圳、广州、福州、厦门、杭州、长沙，车 程均在 5 小时左右；XX 机场、京九线紧邻其侧。内部交通比较 落后，目前公路为三级，有待升级拓宽。 2.22.2 目前旅游现状目前旅游现状 汤湖景区是已经开发成功的温泉休闲旅游产品，原有固定 资产规模为 547 万元，占地面积 18500 余平方米，其中：温泉 宾馆共有客房 42 间，面积 2300 平方米，大小泳池 9 个，面积 2000 余平方米，但由于缺乏宣传和促销手段，每年到访的游客 仅 2 万余人，且约六成左右除了泡温泉，没有其它消费。随着 . 社会经济的迅速发展，人民生活水平逐步提高，公司业务不断 增长，公司现有的营业规模不能满足当今

16、市场需要，如遇黄金 周及中大型会议，会议室不够用，客房不够住，内容单调，客 人来过后普遍反映旅游点太少。迫于公司经营发展需要，在 XX 县委、县政府等各级领导的支持下，公司已于 2007 年 9 月 30 日以 630 万元价格成功竞拍取得原汤湖镇政府、阳光希望小学、 森林派出所三宗土地及房产的使用权及所有权，另购置土地 200 亩用作配套旅游房产建设。 2.32.3 资源条件资源条件 本县位于罗霄山脉的万洋山中南段和诸广山北段的东侧，境 内地势雄伟，群峰高耸，地质构造复杂，地貌类型多样。县境 总地势是西南高，北西和南东次之，北东低，向北东倾斜。县 境属赣西南山区，以山地为主，占全县总面积的8

17、1.14%。县境 西界为万洋山及诸广山主脉，构成县域西部的屋脊，海拔2000 米以上的山峰6座，其中南风面海拔2120.4米，为县境内最高点， 也是XX省第一高峰。 县内水系发育，主要河流有XX江和蜀水河，分别源于西部、 西南部和井冈山，次级支流呈树枝状分布。县内河网密布，集 雨面积在10 平方公里以上的小溪河有165 条，总长度为1459.1 公里，河网密度为每平方公里0.46 公里，其中集雨面积在20 平方公里以上、长度在10 公里以上的支流43 条。 汤湖温泉是省内最大的天然温泉，有一定的知名度。汤湖 温泉出井温度为 84 摄氏度，天然自热，是 XX 省境内温度最高、 . 出水量最大的热

18、水泉。温泉富含钙、纳、钾、铁、镁、硫、氮 等十多种矿物质。用该温泉洗浴后，对人体的运动、神经、皮 肤、消化、心血管、呼吸等系统的疾病均有十分显著的疗效。 汤湖温泉分布于度假村区内，地理位置十分优越，大环境建设 容易配套，有利于整个项目的开发和利用。 2.42.4 社会条件社会条件 2.4.XX 旅游发展前景 近年来，XX 省委、省政府十分重视和支持全省旅游业的发 展。XX 省政府在“十一五规划”中提出要把旅游业作为全省国 民经济新增长点和经济结构调整的战略重点，并明确指出要把 旅游业作为全省的支柱产业发展，把旅游业当作脱贫致富、换 取外汇和支撑本省经济发展的重要手段之一，作为 XX 对外开放

19、和国际接轨的重要桥梁。继下发加快 XX 旅游业发展的决定 以后，又出台关于进一步加快 XX 旅游业发展的决定。这对 全省旅游行业既是前所未有的重任，更是史无前例的重大机遇。 随着国家西部大开发战略的实施，XX 已成为中国经济由东 向西推进、港澳台投资和海外投资由南向北推进两大浪潮的交 汇点，随着东西、南北资金、物资、信息、人才等的流动，必 将为 XX 旅游乃至经济发展注入极大的活力，为 XX 旅游事业的 发展提供更为有力的支持。目前，XX 旅游“十一五“规划已对旅 游业进行了支柱产业的定位，给 XX 旅游发展展示了极为美好的 前景。 . 2.5.汤湖旅游开发前景 XX 县旅游产品丰富，历史底蕴

20、深厚，XX 县八条精品旅游线 路中大多以观光、历史游线为主线索，唯独缺少山区生态旅游 产品。虽然 XX 县也是全国优秀旅游城市，但从旅游产品构成及 休闲度假模式来看，均无法达到高标准休闲观光娱乐场所。 近年来，在 XX1+7”的都市经济圈的有效带动下，XX 县在 旅游、经济方面取得了高效的发展、长足的进步，尤其是“济 青” 高速公路的建成通车更充分完善了 XX 县区位交通贯通八 方的功能，XX 县作为“中国优秀旅游城市”有着极强的城市美 誉度。投资政策稳定、旅游市场繁荣，是旅游开发的一方宝地。 近年来，在省、市、县各级党委、政府的领导关怀和支持 下，汤湖旅游的开发得到了一定的程度的发展。汤湖生

21、态旅游 开发已纳入省市两级旅游规划开发重点：XX 县旅游总体规划 已把汤湖生态旅游项目列为 2005-2015 年重要开发项目，XX 县 旅游十一五规划已将汤湖列为全市重点建设的旅游区之一，并 把汤湖原始生态旅游开发项目列为 XX 县十一五期间的十大旅游 工程之一。汤湖景区自身已有规划基础，已编制出台的XX 省 XX 县汤湖风景区总体规划中已对汤湖景区作了重点规划设计。 到目前为止，汤湖旅游已得到了初步开发，每年吸引了大批游 客前来观光旅游。正是因为有了这样一些发展的基础，极大地 增强了汤湖旅游发展的后劲，为汤湖的旅游发展展示了一个极 为美好的明天。 . 第第 3 3 章项目建设的必要性章项目

22、建设的必要性 3.13.1 项目发展规划分析项目发展规划分析 3.1.1 符合 XX 县“十一五”规划纲要 按照XX 省旅游发展规划，XX 县属于二级旅游区中一类 地区，开发汤湖风景区观光旅游资源符合当前国家重点鼓励发 展的产业以及 XX 省繁荣发展服务业、加快发展旅游业的精神； 符合二级旅游区优先发展旅游项目建设的要求，是保护自然资 源、人文资源、调整农村产业结构实现资源优势向经济优势转 化的需要。 3.1.2 是开发南部旅游区，带动旅游业发展的需要 XX 县旅游业经过近几年的发展，已初具规模，旅游实力逐 年提高。但是与其它地区相比，总体实力还很落后，旅游开发 建设还没形成足够规模，尤其是各

23、自为战、盲目开发现象比较 严重。因此，需要在旅游开发中，发展一个有针对性、有计划、 有步骤、有前景的特色旅游开发区，来带动其它单位的发展， 进而规范旅游开发秩序。随着 XX 县以红色旅游的开发，这一项 目的开发建设必将对全市旅游业发展起到带头推动作用，开发 建设意义深远，也符合国家、省、市加快发展第三产业、旅游 业的精神。 3.1.3 是保护自然和人文资源，加快发展经济的需要 旅游观光农业园自然资源独特，人文旅游资源众多，未受 . 到任何人为破坏，对此地资源进行合理开发，建设性利用，既 有利于经济发展，也有利于保护环境，十分必要。 3.1.4 是建设 XX 生态民俗旅游区，实现“旅游大框架”的

24、 需要 旅游是一项系统工程，任何地区单位的旅游开发只有置于 最大范围的旅游规划中，进行跨区域、跨地区联合，实现优势 互补，才能实现利益“双赢”。旅游区定位为“休闲娱乐和田 园民俗旅游”是适合的，项目建成后，对于 XX 大旅游格局的形 成，对于推动全省旅游业发展必将有积极的意义。 3.23.2 产业政策分析产业政策分析 3.2.1 项目建设符合产业结构调整指导目录（2007 年版） 汤湖风景区开发项目属于国家产业结构调整指导目录 （2007 年版） 第一类 鼓励类 二十五、其它服务业 21、旅 游基础设施建设；22、农业旅游、森林旅游、生态旅游及其他 旅游资源综合开发项目。 3.2.2 发展旅游

25、娱乐休闲业符合国家的产业政策 发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易 的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经 济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的 提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快 经济发展的战略地位，国务院和 XX 省政府已制定了关于发展第 三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头” （龙头、带头、牵头）产业，XX 县县委、县政府出台了一系列 . 优惠政策鼓励发展。这为开发建设汤湖旅游休闲度假区项目带 来了良好的契机。 第第 4 4 章社会效益评价章社会效益评价 4.14.1 带动地区社会综合发展带动地区社会综

26、合发展 旅游业是一个关联带动作用很强的综合性经济产业、文化 产业和生态产业。汤湖景区的开发，将极大地增加区域的人流、 物流、资金流和信息流，对促进当地社会发展有着巨大的关联 带动效应，必将起到开发一个景区，带动一方经济，繁荣整个 社会的积极作用。 4.24.2 扩大对外开放扩大对外开放 从对外开放角度来看，通过旅游，可以使更多的海内外人 士光临汤湖，了解汤湖，进一步拓展 XX 县的对外影响与知名度， 直接或间接地引来信息、技术和资金，改善地区投资环境，促 进外向型经济的发展。 从汤湖旅游客源的区域定位来看，其主要客源为以 XX 县以 及周边大中城市（XX、XX 等）构筑的核心圈层、以 XX、湖

27、南、 广东地区构筑的发展圈层、以其他国内市场构筑的拓展圈层。 汤湖旅游业的发展，必定会促进与这些客源地之间的社会交流， 特别是这些旅游者中常有科学家、教授、学者、医生、企业家 等各界人士，他们既有饱览汤湖山水的目的，也有进行学术交 . 流或发展贸易的愿望。因此，可以说，通过汤湖景区的开发， 将会极大地促进 XX 的对外开放。 4.34.3 推动经济发展，带动周边农户致富推动经济发展，带动周边农户致富 从发展经济的角度来看，通过旅游，可以刺激消费，扩大 内需，带动交通运输、邮电通讯、饮食通讯、饮食服务、商品 流通等相关行业的发展，实现区域产业结构的优化，加快区域 脱贫致富步伐，促进区域经济的发展

28、。 根据世界旅游组织预测，旅游业每直接增加一个从业人员， 就能为社会提供 5 个就业机会，全世界每 9 个就业中就有 1 个 旅游就业，全球旅游行业每 2.4 秒就创造一个新的就业机会。 因此，开发汤湖旅游资源，从社会发展的角度来看，通过大办 旅游，可以创造就业岗位，扩大就业门路，增加就业机会，促 进农村大量剩余劳动力向第三产业转移，提高城乡人民生活质 量，维护社会的安定团结，确保社会的长治久安，促进区域社 会物质文明建设和精神文明建设的发展。 4.44.4 实现资源可持续利用实现资源可持续利用 从资源开发与保护角度来看，通过开发旅游资源，调整区 域经济发展思路，可以维护区域森林植被，加大区域

29、大气、水 体、噪音等的综合治理力度，实现区域自然和社会文化资源的 有效保护与合理开发，促进区域资源的可持续发展。 汤湖自然景观资源以整体地形、水库、梯田为主，农业生 产条件一般，如若不能为当地居民找到一个好的生活出路，为 了生存，当地农民陡坡毁林开荒这一落后的破坏性生产方式不 . 可避免，开发汤湖景区，正好可以为当地居民找到一个切实可 行的良性循环的生产和生活方式，从而避免了对自然界的破坏 性开发利用，因此可以起到较佳的生态效益，为区域资源的可 持续利用提供了可能。 4.54.5 促进人民生活质量的提高促进人民生活质量的提高 随着经济收入的提高和闲暇时间的增加，城市居民特别是 大城市居民为了排

30、遣快节奏、紧张的都市生活给他们所带来的 抑郁感，一种回归大自然，返朴归真的游憩需求日益高涨，生 态旅游随之应运而生。汤湖正以其独特的绝壁石林、幽谷清溪、 原始生态为主的大峡谷景观和迷人的农家文化吸引着成千上万 的城市居民。可以说，汤湖景区开发项目的实施，是不断满足 城市居民日益高涨的游憩需求的需要，可以起到不断满足人们 日益增长的物质文化生活水平、提高生活质量的作用。 . 第第 5 5 章汤湖旅游客源市场分析、定位章汤湖旅游客源市场分析、定位 与预测与预测 对汤湖景区旅游客源市场发展现状、问题的认识及对未来 客源增长趋势的预测是确定景区旅游产品开发方向、设施安排、 建设规模和制定整合营销策略的

31、基础，本专题研究应用定量分 析方法在对汤湖景区旅游客源市场现状分析的基础上，剖析汤 湖景区成功开发后所面临的旅游客源消费特征，明确其客源市 场定位，并预测客源增长趋势，为本项目经济效益分析奠定基 础。 5.15.1 调查方法调查方法 由于汤湖景区是新建景区，目前只有零星的自发的游客， 无法对景区现有的游客进行抽样调查，故本研究采取对未来主 要客源地的潜在游客（当地居民）进行抽样调查的方法进行。 5.1.1 抽样问卷调查 本次客源市场抽样调查分别在可能的主要客源地 XX、XX 二 地区进行。 调查时间：1 月 18-20 日和 2 月 5 日到 8 日； 调查地区：根据汤湖生态旅游开发的需要，本

32、次调查在三地 同步进行。 调查份数：共 800 份。三地分配如下： 表 5.1 调查样本分配表 调查地区 XXXX 总计 发放份数 400400800 . 有效份数 378385763 5.1.2 旅行商访问 为了解这三个地方旅行商对经营汤湖旅游产品的情况和主要 客源地XX、XX 居民对汤湖旅游的认知状况，于 2007 年 5 月对部分旅行社进行了调研或电话访谈。 5.25.2 旅游客源市场现状分析旅游客源市场现状分析 5.2.1 游客人口学特征统计分析 本节对抽样调查旅游地区游客的性别、年龄、文化程度、职 业、家庭收入、家庭结构和游客客源地的构成情况进行分析， 以了解旅游抽样地区的人口学特征

33、，为汤湖景区旅游开发提供 依据。 1.游客性别结构分析 图5-1 游客性别构成比例图例 40% 45% 50% 55% xxxx 总总体体 男性女性 数据显示：从总体情况看，被试游客的性别构成中男性多于女 性，其中男性在被试游客总量中占 49%，女性占 51%。不同性别 游客身体条件和心理特征的不同影响其出游能力。 2. 游客年龄构成分析 . 数据显示：从总体情况看，32.2%的被试游客集中在 31 岁- 45 岁年龄段中，游客数量随年龄的增大呈减少的趋势。30 岁以 下的游客占被试游客总量的 20.5%，这个年龄段的游客虽然不 具有雄厚的经济实力，但具有很强的旅游欲望，是旅游的主要 客源之一

34、，尤其是 20 岁以下的中小学生，也是不容忽视的旅游 群体。45-60 岁年龄段占 29.6%，此年龄段游客具备一定的经济 实力，是旅游消费的潜在主体。3.游客文化程度构成分析 4.游客职业构成分析 . 数据显示：从总体情况看，被试游客的职业分布以国有、民营 企业职员和学生为主，占被试游客总数的 49.86%。事业单位、 国家机关干部和农民在被试游客中也占较大比重，分别为 11%，8%和 9.71%。企事业单位职员和国家机关干部的工资水平 相对稳定，使其出游能力较强，他们有更多的机会借出差之际 到目的地旅游，且度假休养的机会也相对较多。学生在此次调 查中所占比例在各职业中居于第二位，为 16.

35、43%，他们的经济 实力虽然低下，但出游欲望强烈，可以依靠家庭的经济基础， 是不容忽视的旅游群体，为汤湖景区开发峡谷探险、生态教育、 山地野营度假等旅游活动项目奠定了广阔的客源基础。此外， 农民经济收入的增加，使其出游需求随之增长，是旅游消费中 重要的潜在群体。 5.游客家庭人均收入构成分析 表 5.2 游客家庭人均收入构成 . 家庭人均 月收入(元) 500 以下 501 1000 1001 2000 2001 2500 2501 4000 4000 以上 总计 XX5.1 32.2 0 41.3 12.0 7 6.133.20100 XX5.48 38.2 8 39.1 0 6.274.9

36、55.92100 总体 9.36 35.2 4 36.1 3 9.175.544.56100 数据显示：从总体情况看，游客的经济收入水平总体上呈正态 分布，家庭人均月收入以中等收入为主，多集中在 2500 元/月 以下，占被试游客总量的 80.54%。其中以收入在 5001000 元 /月的游客数量最多，占被试游客总量的 35.24%；月收入在 500 元以下和 10012000 元的游客所占比例分布较为平均，分别为 9.36%和 36.13%。 综上所述：抽样调查旅游地区的游客以男性为主，且年龄结构 偏轻。游客的职业构成多样，青少年学生是不容忽视的一个旅 游群体。 5.2.2 旅游行为特征

37、1.游客的出游方式构成 二地居民的出游方式以单位组织为主，其比例占 43.23%； 其次为参加旅行社团和与友人结伴同游，其比例分别为 26.67% 和 14.44%，这与国内旅游的发展阶段特征是相符合的。游客对 出游方式的选择，将为汤湖景区旅游客源市场促销策略的制定 提供主要依据，表明汤湖景区客源市场促销的重点应是企事业 单位、社会团体或通过旅游旅行社组织的旅游团队。 . 2.游客的出游目的构成 通过对 XX 市、XX 市居民的调查结果进行统计，发现潜在游 客的最主要出游目的是休闲观光，其比率高达 58%；“探亲访 友”和“度假”的比例共占被调查游客的 21.05%； 图5-3 游客的出游目的

38、 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 探亲访友休闲观光度假出差购物野外实习商务活动其他 3.游客出游的时间构成 通过对本次抽取的全部样本进行统计，发现游客的出游时间 基本上以节假日为主，主要集中在周末、五一、十一和传统节 假日。其中以周末的出游比例最高，为 32%；其次为十一和五 一。可见，随着节假日的延长，人们出门旅游的愿望在不断增 强。 . 图5-4 游客的出游时间分布 0 0.1 0.2 0.3 0.4 周末 五一节 暑假 国庆节 元旦 春节 其他 4.出游喜好 图 5-5XX 游客对不同类型旅游地的喜好程度： 25% 8% 13% 8% 23% 13% 10%

39、 名山 旅游城市 湖滨度假区 文物古迹地 汤湖 其他 未注明 图 5-6XX 游客对不同类型旅游地的喜好程度： 29% 8% 8% 15% 19% 11% 10% 名山 旅游城市 湖滨度假区 文物古迹地 汤湖 其他 未注明 从图上可看出，两地居民对不同类型旅游地的喜好程度十分 接近，大多数人向往名山，实际上是对自然生态地的向往，XX 和 XX 分别占 30%和 29%，表明两地居民的旅游消费尚处于启动 . 期，处于观光游览的需求阶段。而汤湖目前未开发的状况正好 可满足游客近期观光需求，但要想长期吸引客源，除在硬件和 软件上下足工夫外，还需要参照山岳旅游地开发模式设计项目， 满足旅游者的中远期需

40、求。 5.出游方式 01020304050 xx比例 xx比例未注明 单位组织 情侣 亲朋好友 家庭 图 5-7 主要客源地居民出游方式 由统计结果反映出：XX 居民更喜欢与家庭一起外出，占 42.58%，其次是希望和亲戚朋友一起外出，占 39.12%；XX 居民 也是希望和家人一起外出旅游，占 45.46% ，其次是希望和亲 戚朋友以及单位组织外出旅游,分别占 31.12%和 11.65%。这说 明 XX 市场的家庭旅游消费和单位团体旅游消费潜力很大，而 XX 县场的自助旅游、家庭旅游前景广阔。两地游客出游方式正 好互为补充,十分利于旅行社进行客源组织。同时，表明家庭自 助游有较大的挖掘潜力

41、，大多数游客愿意与家人一同出游，可 加快开发以亲情为主题旅游项目，另外旅行社可开发情侣套餐 式线路。 6.每次出游在景区的停留时间 表 5-3 主要客源地居民在景点出游停留时间 . 停留天数XX 比例XX 比例 1 天 12.629.82 2 天 26.7625.20 3 天 28.5231.25 4 天 15.7017.63 5 天以上 15.0116.26 未注明 1.402.83 总和 100.00100.00 外地被访者中，两地居民出游在外的停留时间多在 2-3 天， 说明其休闲度假消费欲望和需求均很强烈。XX 居民选择在景区 停留 3 天的比例占 28.52%，停留 2 天的比例占

42、26.76%，选择停 留 4 天以上的比例占 15.70%，而选择停留 1 天的比例占 12.62%；XX 居民选择在景区停留 3 天的比例占 31.25%，停留 2 天的比例占 25.20%，选择停留 5 天以上的比例占 16.26%，说明 XX 居民的周末 2-3 日的休闲需求旺盛。同时，两地居民选择 5 天的比例均较高，这反应出游客对于度假地的旅游时间需求普 遍较长。针对这一情况，可完善度假设施，相应开发双休日旅 游市场以及“五一” 、 “十一”长假度假旅游市场。 7.消费额度和住宿价格 表 5-4 主要客源地居民消费额度和住宿价格选择 消费额度XX 比例XX 比例 400 元以下 32

43、.1425.70 400-500 元 23.2525.07 500-800 元 18.6621.45 800-1000 元 13.1215.22 1000 元以上 11.0410.26 未注明 1.801.30 总和 100.00100.00 . 住宿价格XX 比例XX 比例 每晚 50 元以下 53.2335.04 每晚 50-100 元 36.4054.46 每晚 100-200 元 8.327.38 每晚 200 元以上 2.052.73 未注明 0.000.36 总和 100.00100.00 统计显示：两地居民的旅游消费能力均属于较强范围之列， 从住宿要求来看，绝大多数居民都选择在

44、100 元以下，说明 XX 和 XX 居民旅游总体消费层次为中等水平。因此，在进行景区配 套设施建设时，可相应开发中档酒店、度假村等住宿设施和价 位适中的旅游项目，满足大多数游客的需求；也要适当建设高 档服务设施，迎合商务旅游者的需求；家庭旅馆的开发也是调 整当地居民生产生活方式的重要途径。 8.购物行为 表 5-5 主要客源地居民在景点的购物行为 类型XX 比例XX 比例 小型纪念品 34.2232.33 当地土特产如山野食品等 38.0643.41 其他 18.6411.58 什么也不买 6.329.32 未注明 2.763.36 总和 100.00100.00 统计结果显示：游客的首选是

45、有地方特色的旅游商品（当 地土特产如山野食品等） ，小型纪念品也有较好的市场，这正说 . 明汤湖的地方特色旅游商品开发大有可为，需进一步大力开发 具有浓郁地方特色的山野食品系列和以当地材料制作的纪念品， 并创出品牌效应，提高知名度。 9.就餐行为 表 5-6 主要客源地居民就餐行为 餐饮类型XX 比例XX 比例 高档宴席 6.265.22 当地特色菜肴 59.9564.42 快餐 15.239.52 家常便饭 14.2216.30 未注明 4.343.54 总和 100.00100.00 游客选择当地特色菜肴的比例远超出其他，反映出旅游者求 新求奇的心理，对就餐地点、档次等不是很讲究。说明今后

46、大 力发展具有特色、价位偏低的旅游饭馆和朴实的“农家饭”餐 饮系列具有现实必要性。 综上所述，汤湖景区未来游客特征可归纳如下： 客源地:以 XX 地区、XX 地区等为主体；以广州、湖南临近 地区为辅； 出游时间:旅游市场呈“五一” 、 “十一”长假以及双休日周 末出游为特征； 出游季节:主要集中春季、秋季、冬季； 年龄构成：总体上以出游欲望和消费能力较强的中青年为主； . 旅游方式：近期为观光游览型，中远期将以山地度假、生态 探险和森林专题旅游为主； 消费水平：总体上处于中等水平；根据市场调查统计分析， 一日游游客在汤湖景区消费近期内可达到 100150 元，多日游 游客可达 180250 元

47、左右。 5.35.3 旅游客源市场细分与定位旅游客源市场细分与定位 5.3.1 旅游客源市场的细分 汤湖景区旅游市场可根据不同的标准进行划分，根据客源地 距离可分为本地、周边大中城市、省内其他城市、其他国内市 场为旅游集散中心形成的海外客源市场； 根据对游客的职业不同，可将汤湖景区旅游客源市场细分为 行政事业单位员工市场、企业员工市场、学生旅游市场和离退 休人员旅游市场；根据游客出游目的的不同，可将汤湖景区旅 游客源市场细分为休闲观光市场、历史教育市场、度假市场和 公务会务市场；根据游客出游时间的不同，可将汤湖景区旅游 客源市场细分为周末旅游市场、节假日旅游市场、暑假旅游市 场及其他旅游市场。

48、 5.3.2.细分子市场的特点分析 通过对汤湖景区旅游客源细分市场的特点进行详细评价，可 以了解各个子市场的特点及发展趋势，从而为汤湖景区旅游客 源市场定位提供依据。 通过对汤湖景区各个细分旅游客源市场的主要特点进行分析， . 汇总成各个细分旅游客源市场的比较结果如下： 表 5-8 汤湖景区旅游细分客源市场评价表 发展潜力 子 市 场 市场 面大 小 年出 游次 数 出游距 离的选 择 对自然 生态地 选择比 例 来汤湖景 区旅游的 平均消费 （元） 近 期 中 期 长 期 Z124% 1.82 次 较近 39%280.66 很 大 一 般 一 般 Z228% 2.03 次 一般 41%363

49、.33 很 大 很 大 很 大 Z320% 2.35 次 一般 44%463.43 一 般 很 大 很 大 Z412% 2.35 次 一般 33.33%342.86 较 小 很 大 很 大 Z516% 3.09 次 较远 27%493 较 小 一 般 很 大 5.3.3.汤湖景区旅游客源目标市场的确定 目标市场，就是汤湖景区发展旅游业所要进入的市场，这一 市场表明汤湖景区旅游资源和旅游产品要满足哪类市场需求， 是汤湖景区开展一切旅游营销活动所围绕的中心，是制定旅游 营销战略的基本点。通过以上分析结果汤湖景区不同时期旅游 客源目标市场的确定方案如下： 旅游客源目标市场的确定： (1) 近期(20082013 年) 汤湖景区旅游业发展的近期目标市场应为 Z1 和 Z2 子市场， 即以 XX、XX 为客源地，面向中等收入阶层的子市场。同时拓展 2 地区高收入人群度假市场、高收入家庭学生市场；按职业来 . 确定，重点为行政机关会务市场、企事业单位员工旅游市场和 学生旅游市场；按出游目的确定，重点应发展休闲观光旅游市 场、山地爱好者旅游市场；按出游时间确定，重点应发展周末 短途旅游和节假日旅游。但由于近期为主要项目的建设期，景 区内部接待容量相当有限，游客增长将呈