特力水贝珠宝城可行性研究报告.pdf

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1、 鹏信咨询字2012第 317 号 关于“特力国际珠宝广场（一期） ”项目 可行性研究 关于“特力国际珠宝广场（一期） ”项目 可行性研究 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 二 0 一二年七月 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 二 0 一二年七月 关于“特力国际珠宝广场（一期） ”项目 可行性研究报告 关于“特力国际珠宝广场（一期） ”项目 可行性研究报告 建设单位：建设单位：深圳市中天实业有限公司 报告编制单位：报告编制单位：深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 编编 制：制：陈奕芝 刘龙波 郑锦前 报告编号：报告编号：鹏信咨询字2012第 317 号 日日 期：期：二

2、0 一二年七月 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 目 录 目 录 一、项目总论一、项目总论 1 （一）项目名称.1 （二）报告编制目的.1 （三）项目位置1 （四）项目建设规模与目标 1 （五）项目建设进度.2 （六）项目承办单位概况.2 （七）项目可行性报告编制单位 4 （八）项目可行性报告编制依据.4 （九）可行性报告研究结论.5 二、项目行业背景分析二、项目行业背景分析 7 （一）宏观市场分析 7 （二）区域市场分析 10 （三）典型物业调查 12 三

3、、项目场址三、项目场址 . 17 （一）场址位置.17 （二）项目的用地面积及现状 .17 （三）项目配套18 四、项目宗地分析四、项目宗地分析 . 19 （一）地块解析19 （二）项目 SWOT 分析 20 五、项目的建设方案五、项目的建设方案 . 22 （一）项目建设内容 22 （二）项目工程技术方案 .22 六、项目节能方案分析六、项目节能方案分析 . 30 （一）用能标准和节能规范 30 （二）能耗状况和能耗指标分析 30 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,

4、LTD （三）节能措施和节能效果分析 31 七、项目市场定位及价格定位七、项目市场定位及价格定位 . 34 （一）项目市场定位 34 （二）价格定位34 （三）项目主力客户群定位 38 八、项目组织和实施进度安排八、项目组织和实施进度安排 . 39 （一）项目组织39 （二）项目实施进度 39 九、项目投资估算与资金筹措九、项目投资估算与资金筹措 . 41 （一） 投资估算 .41 （二） 资金筹措 .45 （三）资金使用计划 46 十、项目的财务评价十、项目的财务评价 . 47 （一）各类物业收入估算 .47 （二）项目回款计划 48 （三）资金来源及运用分析 48 （四）项目利润48 （五

5、）项目财务内部收益率及净现值 .49 （六）投资回收期 .50 （七）经济附加值 EVA.50 （八）项目敏感性分析 .50 十一、可行性研究结论及建议十一、可行性研究结论及建议 . 51 （一）可行性研究结论 .51 （二）项目风险及防范建议 52 十二、附表： . 53 十三、附件： . 54 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 1 一、项目总论 一、项目总论 （一）项目名称 （一）项目名称 “特力国际珠宝广场（一期）”项目 （二）报告编制目的 （二）报告

6、编制目的 根据深圳市属国有企业投资管理暂行规定，本报告的编制目的为报 送深圳市国资委申请投资项目审批。 （三）项目位置 （三）项目位置 罗湖区特力国际珠宝广场（一期）项目位于罗湖水贝黄金珠宝产业聚集基地， 原特力工业区内。地址为水贝二路一街，北临城市快速路布心路，西靠城市 主干路文锦北路，轨道交通龙岗线水贝站位于规划区北侧，改造用地全部位 于地铁站点 300 米腹地范围内。规划区周边为现状老旧工业区，西侧为洪湖公园。 （四）项目建设规模与目标 （四）项目建设规模与目标 本次改造工程，拟通过拆除重建的方式，建成以黄金珠宝首饰生产为核心，兼 具展览展销、研发设计、总部管理与运营、旅游休闲与购物功能

7、于一体的都市型 特色产业园区。 项目为 1 栋综合楼，4 层工业裙楼，联体塔楼北侧为 26 层研发楼，东侧为 30 层宿舍楼，板式塔楼。本项目的主要规划指标如下表所示： 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 2 项目主要规划指标 项目主要规划指标 序号 项目 单位 数值 1 1 规划用地面积 9,764 2 2 建筑基底面积 4,393.8 3 3 总建筑面积 80,652 3.1 计容建筑面积 54,678 产业研发用房 25,969 其中 创新型产业用房 1

8、,500 工业用房 12,306 产业配套 16,403 公共食堂 1,000 其中 其中 配套单身宿舍 15,403 3.2 地下建筑面积 25,974 其 中 其中 地下商业 5,880 4 4 单身宿舍套数 套 385 5 5 容积率 5.6 6 6 建筑密度 % 45 7 7 停车位 个 525 8 8 绿地面积 2,137 9 9 绿地率 % 21.9 （五）项目建设进度 （五）项目建设进度 本项目工期进度计划为 45 个月，其中项目前期工作计划历时 12 个月；项目建 设阶段，历时大约 31 个月。目前项目已完成向深圳市发改委的社会投资项目备案 工作，获得备案通知编号：深发改备案【

9、2012】0094 号。 （六）项目承办单位概况 （六）项目承办单位概况 企业名称：深圳市中天实业有限公司 地 址：深圳市罗湖区水贝二路 56 号特力大厦四楼 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 3 法定代表人：方志东 注册资金：725 万元 实收资金：725 万元 公司类型：有限责任公司 成立日期：1983 年 12 月 14 日 营业期限：自 1983 年 12 月 14 日至 2013 年 12 日 4 日 经营范围： 兴办实业（具体项目另行申报）；电子

10、原料、电子器材、五金交 电、五金工具、建筑材料的购销；自有物业的管理；全球卫星定位系统（GPS）业 务。 深圳市中天实业有限公司（下简称“中天公司”）是深圳市特力（集团）股份 有限公司下属控股企业，成立于 1983 年 12 月，注册资金 725 万元人民币，其中深 圳市特力集团股份有限公司占 95%的股份，深圳市特耀投资发展有限公司占 5%的股 份。 深圳市中天实业有限公司 2011 年财务报表经中审国际会计师事务所有限公司 审计并出具了无保留意见的审计报告。根据报表，深圳市中天实业有限公司主要 财务状况如下：截至 2011 年 12 月 31 日，深圳市中天实业有限公司总资产 23,233

11、,080.53 元，其中流动资产 15,695,581.52 元，非流动资产 7,537,499.01 元。 公司总负债 4,040,120.13 元，其中应付职工薪酬 1,433,391.31 万元；应交税 费 309,983.15 元；其他应付款 2,296,745.67 元。 所有者权益 19,192,960.40 元，其中实收资本 7,257,700.00 元；资本公积 3,884,046.37 元；盈余公积 3,449,753.27 元；未分配利润 4,601,460.76 元。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AN

12、D REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 4 （七）项目可行性报告编制单位 （七）项目可行性报告编制单位 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司是一家专业性强、评估资格全 面、技术力量雄厚的综合评估机构。也是深圳市目前仅有的两家同时拥有资产评 估资格、一级房地产估价资质、全国 A 级土地估价资质的综合评估机构之一。在深 圳市三大评估领域（土地评估、房地产评估、资产评估）有着较大的影响和社会知 名度。并同时具有工程造价资格、工程咨询资格、拆迁服务资质，在行业内具有 较高的信誉度。 法人代表：唐刊； 注册资本：333 万元； 地址：深圳市福田区福中路福景大厦中座十四楼。

13、 （八）项目可行性报告编制依据 （八）项目可行性报告编制依据 1、国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法和参数（第 三版） 2、国家有关部门关于编制可行性研究报告的相关规范 3、国家发布的有关行业规范、产业政策、法规和设计标准 4、建设项目经济评价：方法与参数（发改委与建设部联合发布） 5、深圳市国民经济和社会发展第十二个五年总体规划 6、项目建设单位提供的有关本项目的各种技术资料、项目方案及基础资 料 7、委托编制可行性研究报告合同书 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAI

14、SAL CO.,LTD 5 （九）可行性报告研究结论 （九）可行性报告研究结论 1、项目的主要经济数据 1、项目的主要经济数据 本项目资金来源考虑两种方案，其中方案一为全部投资资金来源于建设 单位中天实业；方案二为建设单位自筹资金占 35.7%，银行贷款占 64.3%。主 要经济指标见下表： 方案一项目主要经济指标方案一项目主要经济指标 序号 项目 指标 备注 1 占地面积（m 2） 9,764 2 总建筑面积（m 2） 80,652 3 项目总投资（万元） 37,798 4 项目经营收入（万元） 694,630 5 利润总额（万元） 573,355 6 税后利润（万元） 430,016 7

15、年投资净利润率 22.75% 8 财务净现值（FNPV）万元33,137 9 财务内部收益率（FIRR）13.41% 10 动态投资回收期（年） 15.37 11 EVA(万元) 1,356 2016 年 方案二项目主要经济指标方案二项目主要经济指标 序号 项目 指标 备注 1 占地面积（m 2） 9,764 2 总建筑面积（m 2） 80,652 3 项目总投资（万元） 41,364 4 项目经营收入（万元） 694,630 5 利润总额（万元） 560,273 6 税后利润（万元） 420,205 7 年投资净利润率 20.32% 8 财务净现值（FNPV）万元26,359 9 财务内部收

16、益率（FIRR）11.84% 10 动态投资回收期（年） 19.14 11 EVA(万元) 638 2016 年 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 6 2、研究结论 2、研究结论 由 上 表 可 知 ， 项 目 建 设 的 各 项 经 济 效 益 指 标 在 同 类 项 目 中 属 于 较 好 水 平，且项目具有一定的抗风险能力，故总体结论是项目建设方案可行项目建设方案可行 。建 议建设单位抓紧现在有利时机，积极筹集资金，搞好开发建设，争取较好 的经济效益和

17、社会效益。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 7 二、项目行业背景分析 二、项目行业背景分析 （一）宏观市场分析 1、深圳市经济发展概况 （一）宏观市场分析 1、深圳市经济发展概况 （1）总体经济发展平稳、健康 （1）总体经济发展平稳、健康 初步核算，全年本市生产总值 11502.06 亿元，比上年增长 10.0%。其中，第一 次产业增加值 5.70 亿元， 下降 22.3%； 第二次产业增加值 5343.33 亿元， 增长 11.8%； 第三次产业增加值

18、6153.03 亿元，增长 8.5%。第一产业增加值占全市生产总值的比 重不到 0.1%；第二和第三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为 46.5%和 53.5%。人均生产总值 110387 元/人，增长 7.3%，按 2011 年平均汇率折算为 17084 美元。 （2）各类产业增长较快（2）各类产业增长较快 支柱产业中，金融业增加值 1562.43 亿元，比上年增长 8.6%；物流产业增加值 1122.36 亿元，增长 14.9%；文化产业增加值 771.00 亿元，增长 21.0%；高新技术 产业增加值 3738.00 亿元，增长 22.2%。 战略性新兴产业中，生物产业增加值 174

19、.96 亿元，比上年增长 24.0%；互联网 产业增加值（全口径）1380.72 亿元，增长 18.9%；新能源产业增加值 254.10 亿元， 增长 20.7%。 （3）固定资产投资增长符合预期 （3）固定资产投资增长符合预期 全年完成固定资产投资额 2136.39 亿元，比上年增长 10.1%。其中，房地产开 发项目投资 590.21 亿元，增长 28.7%；非房地产开发项目投资 1546.18 亿元，增长 4.3%。非房地产开发项目投资中改建和更新改造投资 286.43 亿元，增长 10.4%。 （4）交通运输业运行良好 （4）交通运输业运行良好 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司

20、 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 8 上半年，全市货运量 13071.24 万吨，增长 13.2%；货物周转量 923.23 亿吨公 里，增长 22.7%。全市客运量 7.86 亿人，增长 5.8%；旅客周转量 339.05 亿人公里， 增长 15.2%。机场货邮吞吐量 39.78 万吨，增长 5.2%；机场旅客吞吐量 1385.91 万 人次，增长 5.1%。 上半年深圳港港口货物吞吐量 10613.60 万吨，下降 0.8%，其中港口集装箱吞 吐量 1064.87 万标箱，增长 1.8%。值得

21、注意的是，港口集装箱吞吐量的低增长与外 贸出口的高速增长呈相悖走势。经初步调查了解，主要原因是，有一些出口大户， 生产的是价值高而量轻的产品，都是陆运从皇岗出关，未经港口出境，因此，港口 吞吐量的放缓，反映了出口产品结构上的变化。 （5）消费品市场销售稳定增长 （5）消费品市场销售稳定增长 全年社会消费品零售总额 3520.87 亿元，比上年增长 17.8%。其中，批发和零 售业零售额 3159.24 亿元，增长 17.9%，住宿和餐饮业零售额 361.64 亿元，增长 16.2%。在批发零售业零售额中，限额以上商业零售额 1849.38 亿元，增长 21.9%； 限额以下和个体户零售额 13

22、09.86 亿元，增长 12.8%。 （6）外贸进出口继续高速增长 （6）外贸进出口继续高速增长 全年外贸进出口总额 4141.00 亿美元，比上年增长 19.4%。其中出口总额 2455.25 亿美元，增长 20.2%，占全国出口总额的 12.9%，占全省出口总额的 46.2%； 进口总额 1685.74 亿美元，增长 18.2%。外贸出口总额连续十九年位居内地大中城 市榜首。 （7）财政收入快速增长，银行存贷款余额有所增加 （7）财政收入快速增长，银行存贷款余额有所增加 全年完成地方财政一般预算收入 1339.59 亿元，比上年增长 21.0%。其中各项 税收收入 1195.14 亿元，增

23、长 20.5%。地方财政一般预算支出 1590.64 亿元，增长 25.6%。其中，教育支出 193.56 亿元，增长 26.9%；文化体育与传媒支出 45.23 亿 元，减少 20.3%；医疗卫生支出 77.37 亿元，增长 24.8%；一般公共服务支出 141.66 亿元，增长 21.6%。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 9 年末全部金融机构本外币各项存款余额 25095.78 亿元，比年初增长 14.8%；金 融机构本外币各项贷款余额 19244.

24、68 亿元，比年初增长 15.1%。 2、深圳珠宝首饰行业发展概况 2、深圳珠宝首饰行业发展概况 深圳市珠宝首饰行业是深圳市六大优势传统产业之一，产品占全国 70%以上的 市场份额，汇聚各类珠宝企业约 2300 家，制造加工企业约 700 家，年加工总值超 过 800 亿元人民币（约 125 亿美元），从业人员约 20 万，在国内处于举足轻重的 龙头地位，是名副其实的“中国珠宝之都“。 从 20 世纪 80 年代，深圳就开始金银首饰加工，是全国最早建立金银首饰来料 加工企业和中国内地拥有金银来料加工企业最多的城市。其行业发展经历了几个 阶段： 起步阶段：19811988 年，企业规模小，数量少

25、，产品以足金饰品为主，技术 较落后，并以“三来一补”企业为主。1984 年 12 月，经轻工部和中国人民银行总 行批准，艺华公司成为深圳首家定点生产经营金饰品的国内内联企业，填补了本 市黄金珠宝首饰制造的空白。 基础夯实阶段：19891990 年，是深圳珠宝首饰行业发展的重要时期。珠宝行 业的发展取得实质性进展，市政府把珠宝行业定为出口创汇支柱行业，深圳市珠 宝行业协会也随之成立。深圳黄金珠宝首饰行业开始领先于全国。 迅猛发展阶段：1993 年2003 年，深圳珠宝首饰行业进入迅速发展时期，拥有 金 银经营许可证 的国有、内联企业迅速增加，占据市场主导地位；民营企业异军突起。 国有、内联、民营

26、企业相继进入市场，珠宝首饰呈现集约与品牌化的发展趋势，种类 也开始增加。铂金及镶嵌品成为珠宝首饰的新兴产业。依托国内市场的强劲需求和国 外市场的开发，深圳登上了全国珠宝首饰行业龙头的宝座。 品牌化发展阶段：2004 年至今，通过产业聚集的方式促进产业综合竞争力的提 高、随着水贝国际珠宝城、金利国际珠宝城的相继建立，并且水贝-万山工业区被深圳 市政府授予“深圳市黄金珠宝产业集聚基地”，黄金珠宝业的规模化、集约化以及品 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 10 牌

27、化发展是这一时期的主旋律。珠宝企业通过产业集聚，在一定的空间和范围内形成 了较为完整的产业链，促进了专业信息的传播和创新能力的扩散；也促进了珠宝产业 内部更深层次的分工，由此提高了产业整体的效率和生产的灵活性，形成了一种强大 的竞争力。特别是“深圳市黄金珠宝产业集聚基地”的确定，产生了很高的品牌效 应，吸引了更多的珠宝企业进驻，形成了一定的产业集聚规模。 经过多年的发展，深圳市珠宝首饰生产加工的规模、技术、工艺、产品质量 等均达到国内行业领先水平，占据国内珠宝行业的龙头地位，既是国内最大的珠 宝首饰制造中心和交易中心，也是国内珠宝行业的国际信息中心和采购中心。连 续多年保持占据国内珠宝市场份额

28、的 70%以上；同时，由深圳市主办的每年一届的 “深圳国际珠宝展览会”，无论是参展规模、装修，还是参展展品的档次都已超 过三、六月香港国际珠宝展览会，在海内外有着巨大的影响力，国内已无城市可 出其右。 （二）区域市场分析 （二）区域市场分析 深圳珠宝首饰产业主要集中在罗湖区水贝万山产业园区内，其范围北自太 白路，南至田贝一路，东自东湖爱国路，西至文锦路，方圆 5.76 平方公里，构成 了水贝珠宝产业集聚地，因此有人说：中国珠宝看深圳，深圳珠宝看水贝，由此 可见水贝珠宝产业聚集地的重要性。 1、产业现状特点 1、产业现状特点 根据深圳市珠宝首饰行业协会的统计，深圳水贝珠宝产业聚集地从事珠宝首 饰

29、制造加工和销售的企业超过 600 家（其中有不少企业来自泰国、比利时、香港等 国家和地区），占据了深圳近七成的珠宝首饰生产及交易量，产业集聚地具有以下 几个特点： （1）水贝珠宝产业聚集地以水贝万山工业区为核心，以黄金珠宝首饰加工生 产为主导，形成了较大的生产规模，成为我国重要的黄金珠宝制造加工基地。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 11 （2）基地内中小型企业占大多数，珠宝首饰企业经营机制较为灵活。正因为大 多数为中小型企业，因此水贝珠宝产业聚集地产业珠

30、宝企业经营机制灵活，市场 反映比较较快，并且其珠宝企业的特点与珠宝产业的特点相符合。 （3） 形成了较为完整的珠宝产业链。水贝珠宝产业聚集地产业从珠宝首饰的生 产加工、批发到零售环节，主要经营范围有设计、生产、加工、检测、销售等。 同时一些辅助材料、首饰包装和道具、精品加工、 珠宝工具器材等相关配套产业 链也初步形成。 （4） 水贝珠宝产业聚集地以水贝万山工业园为核心，并且逐渐向外扩散的产 业聚集现象，区域品牌的效应也逐步显现出来。 （5） 基地内集聚了千禧之星、甘露、宝福、雅诺信等龙头珠宝首饰企业，品牌 塑造和技术创新已成为行业发展的新趋势。 （6） 珠宝产业公共服务业及服务体系也趋于完善。

31、目前进驻基地内的有国家珠 宝玉石质量监督检验中心、广东省珠宝玉石及贵金属检测中心、中国宝石协会等 珠宝玉石质量检测站或其分站，数量达到 20 多家，为基地内产业的稳步健康发展 起到了积极监督促进的作用。 2、水贝珠宝产业聚集地发展优势 2、水贝珠宝产业聚集地发展优势 一是区位优势。深圳毗邻港澳，上世纪 90 年代，香港打造高端服务业，其红 磡珠宝产业转移到深圳水贝、沙头角、八卦岭等地。由此，大量的珠宝生产设 备、技术人员也相应转移深圳。今天，凭借一水之隔，深圳仍然是全国最先接触 到国际珠宝潮流和水平的城市。 二是技术优势。目前，水贝珠宝基地有六成企业在技术与专利方面达到国际 领先。30%以上企

32、业拥有独立研发机构，有五分之一的企业技术和工艺已达到国际 先进水平。在设计方面，多数企业摆脱了模仿制造，并与院校合作建成人才机 制，还有 13 万珠宝专业从业人员。 三是品牌优势。截至去年，全市自有珠宝品牌超过 2400 多件，其中“中国名 牌”产品 26 个，“中国驰名商标”产品 22 件，“广东省名牌”产品 24 个，“广 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 12 东省著名商标”产品 20 件，并吸引国内约 100 家“中国名牌”产品和“中国驰名 商标”产

33、品的企业在深设立分公司。 四是配套优势。国家珠宝玉石质量监督检验中心、中国珠宝业南方产学研基 地、广东省珠宝玉石及贵金属检测中心、深圳市黄金珠宝产业集聚基地公共服务 平台等配套功能平台都在基地内发挥着辐射和集聚作用。 此外，深圳水贝有 14 个珠宝交易中心，即是 14 个专业大卖场，成为黄金珠 宝产品货畅其流的主平台。 （三）典型物业调查 1、水贝国际珠宝交易中心 （三）典型物业调查 1、水贝国际珠宝交易中心 水贝国际珠宝交易中心位于深圳市罗湖区水贝工业区的贝丽北路和田贝四路 的交叉处，由雅诺信集团投资建设。地处水贝珠宝商业圈中心，与深圳几大珠宝 交易中心毗邻；与地铁三号线田贝站近在咫尺。水贝

34、国际珠宝交易中心始建于 2004年，是目前国内最具影响力、交易量最大的珠宝专业交易市场。中心拥有 3层 共 10000 多平方米的营业面积，集中了来自中国、美国、意大利、泰国、香港及台 湾等众多珠宝产业发达国家及地区的 100 多个知名珠宝企业及品牌，经营涉及金、 银、钻石、翡翠玉石、珍珠等多个品类，是深圳黄金珠宝产业集聚基地内最重要 的交易、文化、信息交流平台，也是“中国（深圳）国际文化产业博览交易会”分 会场之一。 一楼品牌区 以品牌加盟、区域代理、现货批发为主，集中了国内外众多名牌 珠宝企业。其中“真谛”的在大溪地及南洋海水珍珠、“赛吉”的波罗的海琥 珀、“DFED”的群镶大钻、“南洋恒

35、信”的豪华空托、“雅诺信”的晶莹彩宝、 “美时钻”的时尚婚戒、“中国珠宝流行榜”的流行钻饰等。 二楼翡翠区是迄今为止国内最具规模、最有知名度和影响力的高档翡翠批发 地。“金大福”的翡翠物语、“东方晓鸣”的翡翠文化演译、“七里香”及“同 德”高端翡翠、“翠玉情缘”的镶嵌翡翠等。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 13 二楼 K 金区汇集了国内及国际知名品牌。其产品在设计、工艺、材质等方面均 是上乘之作，深受消费者所喜爱。粤豪的意大利 K-GOLD、“钻之韵”的

36、时来运 转、“华昌”的黄金镶嵌、“真诚美”的梅花钻、“TTF”的 K 金镶嵌等。 三楼银饰区 是国内最集中的高档银饰产品的聚集地。其产品设计紧跟潮流、 时尚新颖，工艺精湛、品质优良，是世界银饰潮流的时尚前沿阵地。“宸琪”、 “德琪”、“七好”的时尚银饰，“YOU AND ME”的高档银饰等均以耀眼的光芒尽 情展示。 2、金丽国际珠宝交易中心 2、金丽国际珠宝交易中心 金丽国际珠宝交易中心一期坐落在深圳市罗湖区贝丽南路 48 号，于 2007 年 1 月 8 日正式对外营业，由深圳安华投资发展有限公司投资建设。金丽中心一期集珠 宝采购交易及高端商务服务于一体，拥有 7 层近 30000 平方米的

37、经营面积，入驻黄 金珠宝企业 200 多家，汇集了众多珠宝品牌和实力厂商。其中多为中国名牌、中国 驰名商标持有者。经营品种包括黄金、铂金、镶嵌、银饰、翡翠、珍珠、宝石、 世界名表、首饰器材等。国家珠宝玉石质量监督检验中心的入驻，充分保障了交 易商品的质量。 经营业态方面，金丽国际珠宝交易中心一层为国际珠宝品牌展示区，二、 三、四层为大型珠宝首饰交易中心，五、六层为深圳市黄金珠宝产业公共服务平 台，七层为商务会所。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 14 3、

38、金展珠宝广场 3、金展珠宝广场 金展珠宝广场位于深圳市罗湖区水贝一路，于 2011 年 2 月 28 日开业，是由深 圳市钻之韵珠宝有限公司投资建设，位于深圳市罗湖区水贝一路。金展珠宝广场 定位于珠宝首饰行业内最具专业性的中高档珠宝产品展示、交易和服务平台。广 场共三层，经营面积约 10000 平方米，进驻商户逾 300 家，汇集钻饰、彩宝、珍 珠、翡翠等多种珠宝品类。有星光达、缘与美、宝怡、仙路等多家实力雄厚、市 场网络成熟、品牌影响力大的珠宝企业进驻。 经营业态方面，金展珠宝广场一楼主营钻石、彩宝、K 金精品镶嵌产品；二楼 主营翡翠玉石类产品；三楼主营和田玉、高端翡翠等收藏品。 4、泊林国

39、际珠宝交易中心 4、泊林国际珠宝交易中心 泊林国际珠宝交易中心位于深圳市罗湖区水贝二路和贝丽南路的交界处，于 2007 年 5 月 19 日开业，由深圳市特发房地产开发有限公司投资建设，建筑面积约 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 15 6200平方米，共有珠宝店铺 200余间，目前已进驻商家有香港六福珠宝、东方金钰 （中国第一家翡翠上市公司）、TTF 珠宝、缘之钻珠宝、百利珠宝、百仕雅珠宝、 比利时 VISIONDIAMOND 珠宝等国内外一大批珠宝品牌。

40、泊林国际珠宝交易中心主要 经营项目：黄金白银、钻石宝石、珍珠玛瑙、玉器翡翠、琥珀水晶、器材工艺、 检测鉴定等。 泊林国际珠宝交易中心组建了专业的的经营管理团队，以先进的国际管理经 验作为市场发展的引导，配以金融、保安、商务中心、珠宝鉴定中心等完善商业 管理，提供最有力的保证。同时以专业高效探索国际国内管理策略，整合优化管 理模式、现代规范化的运营机制，为广大珠宝厂商提供了一个多功能珠宝采购和 展示交易平台。 5、东方国际珠宝交易中心 5、东方国际珠宝交易中心 东方国际珠宝交易中心位于罗湖区文锦北路田贝新村，于 2011 年 7 月开业， 由田贝股份有限公司投资建设，广场总建筑面积约 3 万平方

41、米，拥有商铺 100 多 家，汇集了众多国内外知名品牌产品入驻，是一家集珠宝采购、交易和高端服务 于一体的大型珠宝商城，有 1000 个车位的大型停车场、多家商业银行、酒店、公 寓等配套设施。整个交易广场共有 3 层，每层约 1 万平方米，其中首层有周大福、 金象、恒达福、塔斯、捷夫、玉翠山庄、南洋恒信、雅俪、缘与美、TTF、精美钻 石、顺源祥等珠宝品牌，中国光大银行、悦厨港式茶餐厅等配套服务企业也安排 在一层；第二层则聚集了金福佳、金万丰、至尊珠宝、翰林艺雕、雅俪、皇廷、 光大等珠宝品牌；三层是周大生珠宝的配货中心。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN

42、 ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 16 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 17 三、项目场址 三、项目场址 （一）场址位置 （一）场址位置 罗湖区特力国际珠宝广场（一期）项目位于罗湖水贝黄金珠宝产业聚集基地，原特 力工业区内。地址为水贝二路一街，北临城市快速路布心路，西靠城市主干路 文锦北路，轨道交通龙岗线水贝站位于规划区北侧，改造用地全部位于地铁站点 300 米腹地范围内。规划区周边为现状老旧

43、工业区，西侧为洪湖公园。 项目区域位置如下图所示： 项目区位图项目区位图 （二）项目的用地面积及现状 （二）项目的用地面积及现状 根据委托方提供的资料，本项目用地面积 9,764 平方米，所处的 02 地块现有 07#与 09#号两栋厂房，位于罗湖区水贝二路一街，均于 1986 年 7 月 25 日竣工。其 中 7 号厂房（靠南边）六层，9 号厂房（靠北边）三层半。土地使用年限由 1984 年 7 月 30 日至 2014 年 7 月 29 日。改造范围内建筑基本为同期陆续建成，因业主对楼 宇后期的修缮、装修投入的不同，建筑质量从外观上表现出一定的差异。从建筑 #02 项目用地 深圳市鹏信资产

44、评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 18 内部判断，园区内建筑质量总体一般。 项目用地现状图片项目用地现状图片 （三）项目配套 （三）项目配套 深圳市中天实业有限公司将在项目的施工场地、施工用电、用水等方 面提供强有力的保障，满足工程的建设需要；同时中天实业正积极组建营 运队伍，保证项目建成后的正常运行。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD

45、 19 四、项目宗地分析 四、项目宗地分析 （一）地块解析 （一）地块解析 1、交通条件、交通条件 项目位于水贝二路一街，北临城市快速路布心路，西靠城市主干路文锦 北路，轨道交通龙岗线水贝站位于规划区北侧，改造用地全部位于地铁站点 300 米 腹地范围内，同时周边有 40 路、59 路等多路公交车经过，交通便利。 2、周边配套、周边配套 项目位于深圳市黄金珠宝产业集聚基地内，目前该产业集聚基地现已汇集了 1300 多家珠宝企业，创建了 4 个大型珠宝批发专业市场，从业人员逾 13 万，形成 了高度的产业集聚度。同时基地内拥有国家珠宝玉石质量监督检验中心、中国珠 宝业南方产学研基地、广东省珠宝玉

46、石及贵金属检测中心等多家珠宝检测机构， 与产业配套的商业银行、酒店、公寓等设施也一应俱全。 3、地形、地势、地形、地势 本项目现状为旧工业厂房，现有 07#与 09#号两栋厂房，其中 7 号厂房（靠 南边）六层，9 号厂房（靠北边）三层半。地形规则，地势平坦，项目建设只需拆 除现有建筑物，不会对工程建设造成影响。 4、水电气保障、水电气保障 项目宗地外已达到“五通一平”，项目建成后水电气供应充足，保障 程度较高。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 20 （二

47、）项目 SWOT 分析 （二）项目 SWOT 分析 1、优势、优势 S （1）区位优势明显。项目位于深圳市黄金珠宝产业集聚基地内，基地内汇集 了 1300 多家珠宝企业，创建了 4 个大型珠宝批发专业市场，从业人员逾 13 万，年 产值占全国珠宝市场份额的 70%以上，形成了高度的产业集聚度，同时与之配套的 珠宝检测机构、银行、酒店等设施齐全。 （2）项目开发商深圳市中天实业有限公司为大型国企特力集团的下属子公 司，公司实力雄厚，同时具有丰富的开发经营，保证了项目的顺利实施。 （3）项目用地权利人与改造发展商均为深圳市中天实业有限公司，避 免了拆迁过程中存在的不可确定因素。 2、劣势、劣势 W

48、 近几年随着黄金珠宝产业的不断发展，产业集聚度不断增加，基地内 涌现了水贝国际珠宝交易中心、泊林国际珠宝交易中心、东方国际珠宝交易中心 等十几家大型珠宝交易中心，占据了片区大部分的市场份额，项目预计要到 2015 年才能建成开业，在抢占市场先机方面存在一定的滞后性。 3、机会、机会 O （1）项目建成后将成为以黄金珠宝首饰生产为核心，兼具展览展销、研发设 计、总部管理与运营、旅游休闲与购物功能于一体的都市型特色产业园区； 目前深 圳市黄金珠宝产业集聚地内的珠宝交易中心，基本以商业裙楼为交易场所， 商住楼为办公、展厅的经营模式，尚无纯粹的综合性黄金珠宝交易、办公 物业，因此项目的建设填补了这方面

49、的市场空白，对产业聚集地内珠宝物 业的规模、档次都有很大的提升，对后续的其他工业园区改造建设也具有 一定的示范效应。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 21 （2）项目所处的特力工业区内目前已汇集了众多以黄金珠宝首饰生产、 加工、展示的企业，凭借与这些企业多年建立的良好关系，对项目建成后 的招商具有很大的促进作用。 4、威胁、威胁 T 项目所在的深圳市黄金珠宝产业集聚基地，目前已经有水贝国际珠宝交易中 心、泊林国际珠宝交易中心、东方国际珠宝交易中心等十几家大型珠宝交易中 心，在带来高度产业聚集度的同时，也带来了激烈的市场竞争。 深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司 SHENZHEN PENGXIN ASSETS LAND AND REAL ESTA TE AAPPRAISAL CO.,LTD 22 五、项目的建设方案 五、项目的建设方案 （一）项目建设内容 （一）项目建设内容 根据委托方提供的资料，本项目拟建成项目为 1 栋综合楼