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2、址：（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载） “Living hangzhou ,Living Mall” 暨杭州社区商业发展专题及“滨江月明路地块”项目可行性研究报告暨杭州社区商业发展专题及“滨江月明路地块”项目可行性研究报告 1 发 展 商：发 展 商： 杭州锦诚置业有限公司 杭州锦诚置业有限公司 评估单位： 评估单位： 杭州运诚营销策划有限公司杭州运诚营销策划有限公司 2 目目 录录 第一篇第一篇 杭州市社区商业现状研究杭州市社区商业现状研究 一、杭州市主城区社区商业格局 二、目前杭州社区商业存在的问题 三、杭州商业发展的趋势 三、社区商业典型性案例研究 第二篇第二篇 解
3、决杭州社区商业弊端的合理方案解决杭州社区商业弊端的合理方案Living Mall 一、Living Mall 的概念 二、Living Mall 社区商业出现的市场背景 三、Living Mall 的主要特色及优劣势分析 四、国内成功 Living Mall 案例 五、如何推广 Living Mall 社区商业新模式 第三篇：第三篇：Living Mall 来到杭州如何本土化来到杭州如何本土化 一、杭州市消费者购物习惯研究 二、Living Mall 在杭州的定位 三、Living Mall 对杭州市场的积聚效应及未来发展前景分析 四、锦成置业未来品牌发展思路探索 第四篇“滨江月明路地块”第四
4、篇“滨江月明路地块”Living Mall 可行性研究可行性研究 一、滨江区整体规划分析 二、滨江区政府板块深入研究 三、项目地块基本情况分析 3 四、项目地块 Living Mall 发展的支撑点 第五篇“滨江月明路地块”项目第五篇“滨江月明路地块”项目 Living Mall 定位定位 一、市场定位 二、档次定位 三、产品定位 四、商业部分产品设计及业态定位 五、项目辐射区域 六、酒店式公寓定位 七、项目主要竞争对手 八、区域内成交地块参考 第六篇“滨江月明路地块”项目第六篇“滨江月明路地块”项目 Living Mall 经济效益预测经济效益预测 一、操盘思路分析（主要是资金链部分的操作
5、思路） 二、财务成本预测 4 第一篇第一篇 杭州市社区商业现状研究杭州市社区商业现状研究 一、杭州商业发展综述一、杭州商业发展综述 1、杭州商业发展历史、杭州商业发展历史 1)1) 大商场时代 大商场时代 上个世纪 80 年代末和 90 年代初期，杭州新出现了百货大楼、杭州大厦购物中心、天工艺苑、供销大厦等一大批大中型商场，商业开始逐步繁荣。 当时，解百、百大、杭州大厦、供销大厦等“十大商场”排名深入人心。但那时的商业网点，基本上都集中在延安路、解放路这两条商业街上。 2）专业市场时代）专业市场时代 进入 20 世纪 90 年代，专业市场兴起，各种工业消费品、小商品市场达到 300 多个，对
6、商场形成不小的冲击；消费者对商品的需求迅速膨胀后，又 迅速分化，大家不再满足于千店一面的商场格局，各种类型的专业市场以低价位迅速抢占了中低档消费者。 3）超市时代）超市时代 到 90 年代中后期，新型商业业态超市开始起步，金龙集团以 3 家门店首开杭城超市先河。在随后的几年内，连锁超市发展迅速，各种超市、便 民店门店总数达到 1600 家。与此同时，千店一面的大商场进入萧条期。1998 年被戏称为“商场倒闭年” 。曾名列十大商场第四的杭州供销大厦改成了白 天鹅超市。此后，金龙商厦、南元百货、华侨、华联商厦、中央商场、国泰商厦、金世界百货、新天龙、天工艺苑、工联大厦等一大批大中型百货商场 相继“
7、隐退江湖” 。当年的“十大商场” ，至今只剩下了杭州大厦购物中心、银泰、国大、解百、百大、景福等寥寥几家。 4）大卖场时代）大卖场时代 上世纪末本世纪初，原先的“十大商场”隐退江湖之后，在大百货商场的资源迅速向少数几家大卖场集聚。银泰百货开业前后，杭州大厦购物中心 购并了新天龙，解百开出了新世纪商厦，杭州百货大楼新造了南楼，城东引进了国外的麦德龙仓储式商场，城西开出了西城广场这些大商场的一系 列扩张行为和新型大卖场的出现，标志着一个大卖场时代的到来。 2、杭州商业业态发展状况、杭州商业业态发展状况 目前杭州成功商业业态目前杭州成功商业业态 1）带品牌管理的大型百货）带品牌管理的大型百货 杭州的
8、大型百货经营的比较成功的当数杭州大厦、银泰百货。这些百货商厦有一些共同特点：规模大，面积都超过 2.5 万平方米，达到效益规模以上， 从而可以形成产品多样化，供应齐全的品种吸引顾客。而定位比较准确也起到了一定的作用，如银泰百货的定位以中档消费能力的顾客，杭州大厦以高 5 档消费群为目标。 2）餐饮娱乐业）餐饮娱乐业 杭州的食文化相当成熟，有自己的杭帮菜系，同时杭州人也很能接受其它类型的食物。在杭州最出名的餐饮娱乐聚集地就是南山路了，南山路休闲 街于 2002 年国庆期间正式开街，现在聚集了咖啡、酒吧、茶楼、画廊、餐饮、娱乐六大行业，各行业功能在互动中达到共荣。 3）服装批发）服装批发 杭州有
9、众多的专业市场，其中四季青服装批发市场和龙翔服饰城是做的最成功的两个。四季青服装批发市场作为杭派女装的基地，因“品种多、款 式新、质量好、价格廉”的特色，成为大江南北服装交流的重要集散地。而龙翔服饰城是一家大规模、高档次的服装市场，汇集了国内众多的知名服装 品牌，营业面积超过 20000 多平方米。 4）龙井茶文化村）龙井茶文化村 西湖龙井是杭州的特产，也是杭州旅游业的拳头产品。梅家坞龙井茶的种植面积有一千多亩，是目前西湖区最大的龙井茶区。 “梅坞龙井”与“狮峰 龙井” 、 “西湖龙井”一道，并称为龙井茶叶的正品，其中以清明节前采制的龙井为极品。梅家坞茶叶年产量 7 万多公斤，占整个西湖区产量
10、的 60%以上， 实现年销售额 7000 多万元，而由此带来的赏茶、购茶、品茶、旅游等边际效应使得梅家坞茶文化村落的影响力越来越大，成为杭州又一休闲消费的高雅 区。 中档水平业态中档水平业态 1）大型连锁超市）大型连锁超市 杭州目前已经拥有好又多、家乐福、易初莲花、好又多等众多的大型超市。其中家乐福杭州店的地址在延安南路的涌金广场地下一层。营业面积 6600 平方米，是家乐福在中国的第 40 家门店。这家店的开张，使得吴山广场附近聚集了相当的人气。因此可以说，这些大型超市，由于价廉物美，货物品种 又多，深受顾客欢迎。 2）专卖店）专卖店 专卖店在杭州数量不多，但极有特色，比如在延安路段就集中了
11、众多的中档服饰，而手表，珠宝等也在市中心占有一席之地。而目前，很多专卖店 还是集中在百货商厦内，成为店中店。 3) 电脑及高新产业市场电脑及高新产业市场 杭州颐高数码广场（原名杭州高新科技广场）是杭州高新电脑城的二期工程，1999 年建设，并于 2000 年 3 月 30 日开业，2001 年 4 月杭州高新科技 广场正式更名为杭州颐高数码广场。 6 经营状况较差或已经退出市场的业态 1）欠缺特色的旅游市场）欠缺特色的旅游市场 杭州是个旅游城市，但是现有旅游市场数量不多，而且特色不明显。缺少旅游公司的支持因而缺乏人气，如信义坊。 2）缺乏统一经营的新场）缺乏统一经营的新场 在杭州的中心区域，
12、有一些商场如涌金广场，耀江广厦，清波商场，西湖时代广场，不是经营不善，就是勉强维持微利。一个主要原因就是缺乏统 一经营或经营管理水平不高，如早几年前的涌金广场，经营户主要有 3 种类型：一是业主兼经营户；二是业主自己招的经营户；三是经营管理公司受业 主委托招的经营户。这样就造成了经营管理公司很难进行统一管理，统一经营的局面。虽然经过商场重新洗牌、重新招商，已于今年年初重新开业，但 从目前的经营情况看，并不是很理想。 3）中型百货）中型百货 中型百货一般指经营面积在 1 万平方米左右的商业企业。杭州原先拥有众多中型百货，如庆春路百货市场，工联，杭州第二百货等，但到了 2003 年， 最后的两家：
13、杭州国大和景福百货也先后停业。景福百货虽然又再开业，但仅能停留在社区百货的定位之上，做该区的独家生意，抗风险能力很弱。国 大和景福在 2002 年全年的销售额都在 1 亿元左右，仅相当于银泰百货与杭大的十分之一，毛利率都只有 8%-9%，与银泰或杭大至少相差 3-4 个百分点。 3、杭州零售业基本情况、杭州零售业基本情况 杭州市居民日常消费逐年增长明显，杭州市居民日常消费逐年增长明显，今年以来，我市消费品市场延续了 2007 年良好的发展态势，呈现稳中有升。一季度全市实现社会消费品零售总 额 376.41 亿元，比上年同期增长 19.7，增幅比上年同期提高 4.6 个百分点。 分城乡看，城市实
14、现社会消费品零售额 347.99 亿元，同比增长 19.7，占社会消费品零售总额的比重为 92.4；县及县以下市场实现消费品零售额 28.42 亿元，同比增长 19.7，占社会消费品零售总额的比重为 7.6。 分行业看，批发和零售贸易业实现零售额 335.34 亿元，同比增长 19.4，占社会消费品零售总额的比重为 89.1；住宿和餐饮业实现零售额 40.02 亿元，同比增长 22.5，占社会消费品零售 总额的比重为 10.6，其他行业实现零售额 1.05 亿元，同比增长 10.3，仅占社会消费品零售总额的 0.3。 分区域看，在社会消费品零售总额增长速度方面，市区增长速度为 19.6，其中：
15、萧山为 15.4，余杭为 17.8；五县(市)中，桐庐县为 21.9；富阳市 为 21.3；临安市为 21.1；建德市为 19.0和淳安县为 17.3。 分商品类别看，据对限额以上批发和零售企业统计显示：吃的商品零售额 25.98 亿元，同比增长 22.1，增幅同比提高 9.6 个百分点;穿的商品零售额 7 21.65 亿元，增长 23.8，增幅提高 4.4 个百分点;用的商品零售额 155.26 亿元，增长 12.8，增幅回落 6.6 个百分点。 （资料来源：杭州统计信息网） 4、主要商圈分析、主要商圈分析 目前，杭州市区（不包括萧山、余杭）已形成武林商圈、新湖滨商圈、城站商圈、吴山商圈、
16、黄龙商圈等多个商业区各具特色、全面开花的局面。 以社区商业为主，凭借 雄厚的商业氛围和旺盛 人气向成熟商圈靠拢。 位于两大商圈中间，杰尼 亚等国际知名品牌的落 户，加上国际名品街的构 造，奠定了该商圈特殊的 商业地位。 杭州最老牌的商圈，云集 了银泰、杭州大厦、连卡 佛等购物商厦，是杭州目 前唯一市场成熟的大型综 合商圈。 该商圈的商铺以经营酒 吧、餐饮业为主，高收 入者的聚集地成就了商 圈的高消费能力，也是 拥有天然的商业优势却没有 出现预期中的火爆，涌金广 场、清波商厦等商业楼的相 继使用，有望带动整个吴山 商圈的全面兴旺。 8 武林商圈武林商圈 作为人流、物流、资金流最为通达的老牌商圈
17、， 武林广场一块弹丸之地聚集了杭州大厦、 银泰百货、 连卡佛、百大等大型商业购物商厦以及近 2年被确认为“时尚女装街”的武林路，商圈辐射能力强，是 杭州目前最为繁华的商业核心地段，也是杭州目前唯一市场成熟的大型综合商圈。 面对日益严峻的商业 竞争，武林商圈期待在新的一轮洗牌之后，继续巩固自己在杭城商业格局中的核心地位。下城区的“一 主三副”的整体指导规划中，明确指出将依据武林商圈的高起点，全力向杭州中央商务区过渡。其中， 百井坊街道将会被改造成为一条集五星酒店、商业步行街、高级办公区为一体的现代化商业特色街， 此外该商圈还将结合地铁 1 号线车站、地下车库及武林广场地下商城建设，打造武林中央商
18、务区。有了 政府的良好规划，武林商圈内的商铺物业也被众多投资客和经营户继续看好。 武林商圈的形成除了这十年中大规模、高档次商业设施的不断建设外，还有其深刻的内在原因。首 先，杭州城市的发展使武林广场的直接腹地人口越来越多；其次，商圈所处地带的交通通达程度优于杭 城其他商业中心。一般来说，腹地人口和交通通达程度是决定一个综合性商业中心规模和地位的关键 因素。 湖滨商圈湖滨商圈 目前杭州最昂贵的商业圈。湖滨商铺数度拍卖，其中一间小面积商铺，10 年的经营权 拍到了惊人的 13 万元/平方米，竟然贵过了上海南京路。随着新西湖的新鲜出炉和假日经 济的热度不减， 巨大的回报是可以预期的。因此，商铺拍卖天
19、价并非是盲目的投资。 “卡地 亚、法拉利、杰尼亚”等国际知名品牌纷纷落户新湖滨商圈，使湖滨商圈的商业档次和品 位都有一个相当大的提升。 最为耀眼的国际名品街是一个由平海路、东坡路、湖滨路隔成的三角地块，近 1 万 平方米。其面临西湖，普遍物业高档，店面面积大，一般都在 200 到 500 平方米之间；且 据了解， 这里的日租金均价达到1 美元/平方米。 商圈从面积上分析并不小于 50 万平方米的建筑面积中，用于商业用途的将有 20 多 万平方米，真正集购物中心、主力百货、专卖店、商业街、市场、夜市等多种业态为一体 的复合性商业街区。 区域人流量方面，湖滨沿线的望湖、凯悦、华侨等，以及附近的写字
20、 9 楼和商务楼，都会带来一定消费能力的人流。在交通方面，未来地铁将在延安路庆春路口、延安路解放路口各有出口，每个出口将辐射 500 米半径区域， 为新湖滨带来可观的人流。 处于武林和吴山商圈两者之间的湖滨商业区，无疑将成为沟通南北两个商圈的枢纽，形成完整的城市中心地带的商业核心。同时，无论城市如何发 展，西湖在杭州人心目中是不可替代的，新湖滨商圈的建立将贯通西湖风景区与延安路商业区，把风景融入城市的繁华，奠定了特殊的商业地位。 吴山商圈吴山商圈 延安南路有很长一段时间是很多商家胸口的痛：回报率低、空置率高，整体商业氛围不佳。而 实际上， 这之间存在绝佳的商业氛围， 有待激发。周边住宅小区由
21、于距离西湖比较近，又靠近城站、 吴山广场、河坊街，独具天然的环境优势，普遍价格不菲、档次偏高。而另一方面，西头，城站、特 色河坊街及吴山花鸟城每天接送大量的本外地客人；西头，西湖南线的改造和各类休闲商家的林立， 每天吸引着大量游人；连接东西头的西湖大道，交通便利。这一区块的天然商业优势日益彰显，一 旦潜力优势充分发挥，必将产生巨大的商机。 从 2003 年下半年开始，家乐福、金色阳光以及麦当劳涌金店等一系列知名商家的进驻起到了一 定的聚集人气、 促进商业氛围的作用， 但其后的涌金广场匆匆过场、清波商厦与太平洋商业中心一带 的停滞低靡， 并未真正出现人们预期中的火爆氛围，难得的冷场令人深思。更是
22、向商家、投资客表露 了看好该区域商业市场潜力的信心。 新湖滨改造工程的成功，使得近在咫尺的两个商圈有了更加紧密 的联系。 有了新西湖带来的人气和商机， 西湖大道和延安南路迅速成为商铺新的投资热点，目前分布 在该干道沿线的商铺面积大约在 10 万平方米左右，在延安路沿街商铺的租金达到每平方米每年 1 万 以上。 城西商圈城西商圈 城西新型的住宅社近 20 万。作为杭州的高尚居住区，城西入住人口的综合 素质和消费能力也是首屈一指的，因而城西商铺的投资价值日益被投资者看好。 文二路西段的南都德加、林语别墅、桂花城等新近开发的高品质楼盘，物业 档次高、升值空间大。在城西商圈的商铺只要定位准确，那么其商
23、铺的价值也将达到 最大化，投资回报也将可能是杭州最高的。 区近 40 个，人口规模 城西商圈的商铺多为社区商铺，这部分商铺大多处于新建住宅小区沿街或小区内 10 主要干道，面积以 30 平方米左右为主，多为满足附近居民生活日常所需。这类商铺因其服务社区的功能强，“存活力”较强；而发展至今已经开始出现一 定的细分，特别是附近小区人气聚集到一定规模后，其商铺已不单单是服务于附近居民的单一功能，而是凭借雄厚的商业氛围和旺盛人气向成熟商圈靠 扰，其商铺的经营品种开始往专一化和多样化发展，经营面积也出现大型化趋势。 类似城西商圈的社区商铺是目前商铺的主流，遍布于杭州的各个居民小区。社区商铺以其成长空间
24、大、投资风险低而将会成为未来商铺供应的主力， 投资的热点。而社区规模化、居住远郊化也无形之中加快了这种趋势。同时，分布于各大型住宅区的超市，也多是附近居住区发展成熟、人气较旺的情 况下出现的，与社区型商铺相比，多为满足更大距离的消费圈，其经营品种追求齐、全，通过巨额的销售数量达到价廉的目的，主要以五大特色与其他 类型商铺相区分：以大众化商品及实用性商品为中心、价格低廉、商品种类丰富、店铺大型化、管理数据化。 5、主要特色商业街、主要特色商业街 除主要商圈外，杭州市近年来打造了多条各具特色的商业街区。自 2002 年以来，杭州市陆续建成了湖滨旅游商贸特色街区、南山路艺术休闲特色街 区、清河坊历史
25、文化特色街区、武林路时尚女装街区、丝绸特色街区（杭州中国丝绸城） 、四季青服装特色街区、信义坊商业步行街、文三路电子信息街 区和梅家坞茶文化村等 9 条商业特色街区。这些特色街区大部分具备一定的商业文化氛围，积淀较深、商品各具特色，在市区形成了新亮点。 11 信义坊步行街 湖滨特色街 清河坊步行街 南山路步行街 丝绸步行街 梅家坞文化村 电子信息街 四季青步行街 武林路女装街 6、杭州商业发展规划、杭州商业发展规划 1 个市级商业中心和 3 个市级商业副中心，4 个区域商业中心和 12 个区域商业副中心，形成基本满足居民日常生活需要的社区（集镇）商业服务网； 1）庆春东路区域商业中心）庆春东
26、路区域商业中心 庆春东路区域商业中心位于庆春东路以北，秋涛北路以东，新塘路以西，凤起东路以南约 3 平方公里区域，将形成以购物为主、休闲为辅，与钱江 新城品位相匹配的区域商业中心。目前该区域内的商铺建设正处于大力发展阶段，有一定的供应量，售价还不算太高。南肖埠太平门直街一带的商铺单 价约 2.2 万-2.8 万元/平方米，这里可供应的大型商铺有凤起时代大厦、中豪凤起广场、新城市广场，商铺价格在 3 万元/平方米左右，元华旺座商铺在 3 万元/平方米左右。未来杭州城市新中心和商务中心（CBD）将崛起在钱塘江畔，钱江新城“二横九纵“及内部道路、核心区内两个水体等基础设施建设已 全面展开，杭州大剧院
27、、市民中心、解放路延伸等一批重点工程已经启动，规模化的运作将辐射周边的商圈。 2）拱宸桥区域商业中心）拱宸桥区域商业中心 12 拱宸桥区域商业中心西跨运河至小河路，东至上塘路，南至登云路，北至定海路，是拱墅区行政中心所在地，规划为功能比较齐全，业态结构合理， 以购物为主、休闲为辅的区域商业中心。目前区域内商铺供求大体持平，售价不高，适宜先期投资。金都清宸公寓商铺一楼售价约为 2.5 万元/平方米， 二楼售价约为 1.5 万元/平方米，名城左岸的商铺只租不售。这里的商铺基本是处在生活区块，基本业态比较固定，商铺回报率比较高。 3）翠苑区域商业中心）翠苑区域商业中心 翠苑区域商业中心处于文一路与
28、文三路之间，东至教工路，西至古翠路，规划为业态比较先进，以购物餐饮为主的区域商业中心。翠苑区域交通便 利，居住者集中，消费需求量大，本身的商业经营基础和商业氛围都比较好。规划后，商铺的经营档次与往日会有很大的区别。该区块目前商铺供应量 不多，一有铺面就会形成热销场面。华海园的商铺售价约在 3 万元/平方米以上，文三路上的商铺售价一般在 3.5 万元/平方米以上，附近文华路金成嘉南 公寓 12 层联售的商铺价格在 1.6 万元/平方米以上，嘉绿南苑商铺售价约在 1.8 万元/平方米以上。此区块商业气氛比较成熟，但由于住宅价格过高，导 致商铺价格也居高不下，换手频率较高。 4）滨江区域商业中心）滨
29、江区域商业中心 滨江区域商业中心主要集中在沿钱塘江南岸的滨江大道中段，从高起点出发，形成目标消费层次以高中档为主，是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一 体的区域商业中心。钱江南岸近两年开发的楼盘如雨后春笋，而且品质较高。住宅的大量开发，肯定会聚集大量的人气，孕育未来的商机。相比较于成 熟区域，滨江的升值空间更大，商业前景灿烂。几年后，这里的商铺经营必然是另一番热闹景象。 这四个区域的共性是周边居住人群数量大，因此潜力看好。随着商业氛围的逐渐浓厚，这些区域商业中心无疑具有极大的商业活力和发展潜力。虽 然已经过两年的发展,但是这里的商业发展还没有形成气候,因为这里的人流量以及消费能力还没有达到一个较高的
30、水平。 从发展趋势看，一心多点的格局，会逐步向“多心多点”的格局转变。“多心多点”的商业格局也说明区域化消费将成为主流。 二、目前杭州社区商业存在的问题（补充增强说服性）二、目前杭州社区商业存在的问题（补充增强说服性） 由于政府的推动，市场机制的激励、投资者投资方向的转移等多种因素的综合作用，社区商业地产日渐火爆。但是，长期以来，住宅底商为社区商 业主要形式而存在，缺乏统一规划，社区商业目前还存在一些问题： 1、自发形成，设计不合理，空间布局不均衡、自发形成，设计不合理，空间布局不均衡 杭州现有的社区商业大多为自发形成，部分社区的中小商业仍然带有集镇传统商业痕迹，一些社区的商业总量不足、布局
31、不合理、建设相对滞后， 有的社区规模过大，空置率高，缺乏统一规划。 2、经营混乱，业态结构不合理、经营混乱，业态结构不合理 大型综合超市和超市基本能满足消费需求，但菜市场、特色专业店、便民生活服务网点有些不足，小型建材、通信器材、洗头店较多； 3、经营方式落后，购物环境差、经营方式落后，购物环境差 13 传统的社区商业在商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面已经不能满足当前的消费需求。有些商业网点与居民区混杂开设， 饭店的油烟超标、修理铺的噪音声响等问题影响居民生活，造成大量的治安和环境隐患。 4、商业地产的开发与商业的业态设置的要求不配套、商业地产的开发与商业的业态设置的要
32、求不配套 一度房产开发商重住宅建设，忽视商业物业的建设，以传统的概念建设商业物业，不能适应大型商业、餐饮、市场等商业业态对商业物业的要求。 三、杭州社区商业发展的趋势三、杭州社区商业发展的趋势 1、单一业态向多元业态迅速发展、单一业态向多元业态迅速发展 当前杭州市商业市场近年来由单一业态向多元业态迅速发展。 虽然目前杭州市商业物业主要以市区百货公司、商场为主。未来杭州市在开发和待开 发的项目，包括社区购物中心、商业街也将是组成商业物业市场的主力。 从历史上看，在 2002 年以前，杭州市区的商业物业供应总量不足 25 万平方米。而从 2002 年开始，杭州市整个商业物业市场开始活跃，2002
33、年-2005 年四年时间，其供应量就达到 2002 年以前的总量（第一太平戴维斯独家提供新地产周刊的 2006 年杭州市商业物业市场调研报告 ） 。 2、社区购物中心将最具有竞争力、社区购物中心将最具有竞争力 从区域来看，由于杭州市中心土地供应的缺乏，未来大体量的商业供应量会集中在主要商业区以外、住宅集中的区域，如钱江新城、三墩、滨江区 域等。从供应量来看，未来的商业项目将朝更加综合性、规模更大的趋势发展。从商业形态来看，住宅聚集区社区型商业将会有很大的发展潜力。 从目前杭州的零售市场来看，大型超市和百货的发展比较迅速，且发展趋势比较理想。投资者和零售商一样，已经开始注重商场前期的开发和未来
34、的运营管理水平，并将把这个作为投资的主要依据。随着西城广场的开业，涌金广场的调整与开业，社区购物中心这一商业形态已开始在杭州市场尝试。 从未来的趋势来看，报告认为社区购物中心这一形态将是杭州商业中最具有竞争力的一种商业模式。 3、竞争走向激烈、竞争走向激烈 由于在未来杭州的规划中商业方面的供应量很大。 从项目开发的时间段来看， 包括太平洋商业中心、 银泰购物中心、 西蒙广场等都会集中在 2007-2008 年开业，这些项目都具有一定的体量，又分布在居民集中的非市中心区域，因此可以预见，未来杭州零售商业的竞争版图将扩大。 三、社区商业案例典型性研究（个别选项分别查找）三、社区商业案例典型性研究（
35、个别选项分别查找） 1、萧山众安、萧山众安恒隆广场（杭州首个恒隆广场（杭州首个 Living Mall 主题社区）主题社区） 项目名称 恒隆广场恒隆广场 14 楼盘位置 萧山区山阴路与 工人路交叉口东 北角 建筑形态 住宅、 办公、 商业 开发商 众安集团 总建筑面积 17 万 平米 项目规模 商业 6 万平米 1F 衣之家百货、精品服饰、珠宝、手饰、数码、美食 2F 百货、手机、美食、咖啡、摄影 3F 美食、电子游艺、网吧、游乐、造型 4F 食府、美容、养生、KTV、茶楼 主题街区及 业态分布 5F 影院、桌球、棋牌室、钱柜、健身 交通 地铁（规划中） ，公交：5 路、K515、13 路、
36、16、8、581 等 项目时间节点 2005 年开盘，2007 年 12 月开业 附近主要小区 心意广场、新白马公寓、蓝爵国际、锦园等 附近住宅价格 11000-13000 元/平米 配套 北干小学、金山学校、萧山五中、萧山第一职高等,综合商场:时代超市、华 润超市,银行:广发银行、农业银行等、萧山医院, 车库 地下-1 层、-2 层车库 15 项目评价 此项目周边区域环境与本项目比较相似，此项目周边区域环境与本项目比较相似，杭州首家提出了 Living Mall “全生活中心”的经营理念的项目，塔楼为写字楼、酒店式公寓， 写字楼出售，所有物业只租不售；规划无大型超市，尚有部分商 铺仍在招商
37、中，一楼 6 元/平米，楼上 3 元/平米，附近为高档住 宅、办公区，区域社区入住率低，项目百货经营状态良好，美食、 茶楼等比较萧条，管理公司利用内节的广场举办攀岩、车展等活 动，颇于人气。 2、西城广场、西城广场 项目名称 西城广场 楼盘位置 西城广场位于文新路紫荆花路口 建筑形态 独立单体 开发商 杭州新西元置业有限公司 占地面积 3.23 万平方米 休闲景观广场 1.8 万平米 项目规模 建筑面积 5.5 万平方米 -1F 物美超市，1.4 万平米 衍生商铺：大药房/饰品/休闲美食/箱包/化妆品 1F 生活名店街：肯得鸡/新华书店/中国银行/必胜客/休闲服饰/照 相馆 楼层及 业态分布
38、2F 生活名店街：运动服饰/鞋帽/童装/玩具/内衣 五星电器 16 3F 主题餐饮：蒸功夫/牛排/阿根廷烧烤/韩梦缘 4F 青岛健身 神采飞扬游乐公园（4000 平米） ：贝贝乐园/溜冰场/游艺游戏 5F 银乐迪 KTV、UME 国际影城（5500 平米） 车位 400 个（地上/地下） 交通 公交 9 路、24 路、25 路、41 路、41 路、43 路、63 路、66 路、70 路、 81 路、86 路、89 路、159 路、199 路、203 路、270 路、804 路、820 路、 817 路、900 项目时间节点 2002 年动工，2005 年开业 附近主要小区 桂花城、府新花园、
39、南都德嘉、银桂花园、紫桂花园等 周边楼盘价格 约 1.8 万/平米 备注说明 西城广场的购物中心不同于传统百货业的购物中心，零售业态比例只占 55%左右，另外餐饮业占 20%，娱乐占 25%。是西区最大的公共设施和 地标性商业中心，也是杭州惟一将购物中心与大型景观紧密结合的商业 建筑形式 项目评价 规划、布局相对合理，业态齐全，是杭州比较成功的社区商业典范，经 过三年的经营，该项目整体运营良好 17 3、亲亲家园、亲亲家园 项目名称 亲亲家园 楼盘位置 三墩古墩路延伸段 建筑形态 与住宅混建，分散街区商业 开发商 坤和建设 占地面积约 680 亩 项目规模 建筑面积约 80 万平方米 600
40、0 住户 商 业 文 化中心 世纪联华超市，约 6000 平米 万 柳 邻 里中心 2 层，面积-1600-2500 平米之间 家电、大型百货、专业市场 秋 水 邻 里中心 四层，2-4 层分层出售，面积 550 平米左右 目前经营的菲力伟运动健身中心 主题街区及 业态分布 三 和 大 街 面积 750 平米左右，美容美体、休闲娱乐、体育用品、办公 交通 公交： 333、845、67、k900 项目时间节点 2002 年动工，2005 年开业 18 附近主要小区 本社区 2 万人费，辐射周边小区逾 6 万人口消费， 周边楼盘及价格 广宇西城年华 天阳美林湾 兰韵天城 名都西雅城 约 1000
41、0 元/平米 项目评价 该项目将住宅、社区商业同步规划，业态比较完整，但后期经营缺乏统 一规划，业态质量很难控制；同时亲亲家园引进的新加坡“邻里中心” 的理念，但无论在实际操作过程中，换是项目的宣传中，都未能真正体 现“邻里中心”的实际功能； 4、金海城、金海城 项目名称 金海城 楼盘位置 九堡 建筑形态 独立单体 开发商 杭州金海置业 19 项目规模 5.7 万平方米 金海城购物中心 主力店群：世纪联华、五星电器、肯德基、两岸咖啡、 中式餐饮、永和大王、派味滋、可诺丹婷美容馆、新华 书店、金海城大酒店 旗舰店、品牌店： 珠宝区、女装区、男装区、运动休闲馆、家居馆、鞋帽 箱包区、童装区、内衣
42、区、手机馆 精品商场（在建）精品商场（在建） 精品商场位于金海城商业组团的南部，共分七层，以经 营中高档商品为主，其地下室与将与规划中的地铁九堡 站地下部分相连，是真正的地铁上盖商业物业，经营方 式：出租 / 出售 / 联营 主题街区及 业态分布 时尚购物街 沿九沙大道的金海香滨湾一期建筑底商时尚购物街， 23 个复式时尚店面，店铺面积 180300 多平方米，规划金 融服务业和时尚品牌店。 经营方式：出售 交通 309、509、325 项目时间 节点 2007 年 8 月世纪联华入住，12 月金海城正式开业 项目评价 九堡社区性一站式 shopping mall，该项目商业中心为 2 层，与
43、滨江地块初步规划 有些相似， 在建的精品商城地下室与地铁九堡站相连， 对带动人流有很重要的意 义，长期看该项目比较看好，由于前期定位不合理，交通不便、区域内入住人口 少的影响，商铺经营状况一般，品牌店入住少，空置率高，招商困难 20 5、第六大道、第六大道 项目名称 第六大道 楼盘位置 下沙6号大街与25号大街交 叉口 建筑形态 与住宅混建，街区商业 开发商 中庆房产 占地面积约 680 亩 项目规模 建筑面积约 11 万平方米 其中商业 5 万平米 塔楼为小户型精装公寓 规划 1100 户 淘宝店：商铺面积约 32-165 平米 初步规划业态：饰品/数码影相/鞋包 主题生活街：商铺分割面积
44、 50-354 平米 初步规划业态：文具/图书/蛋糕/眼镜/五金/诊所 特色餐饮：商铺分割面积 120-600 平米 主题街区及 业态分布 由主题商业 中心和 2000 米的一站式 BLOCK街 区组成 金沙休闲步街道：商铺分割面积 42-278 平米 初步规划业态：网吧/电玩/咖啡馆 交通 公交： 328 路 K525 路 828 路 K858 路 595 路 311路 851 路 852 路 假 日 14 线。距离地铁站步行 10 分钟 21 项目时间节点 在售，2009 年 8 月交付 附近主要小区 野风海天城、理想伊萨卡、华元云水苑、华元梦琴湾 价格 公寓 6000 元/平米，商铺：
45、8000 元/平米 项目评价 地铁物业，临街式底商，规划针对当地居民较为年轻的特点组合业态 6、剑桥公社、剑桥公社 项目名称 剑桥公社 楼盘位置 西湖区古墩路申花路交叉 口西南 建筑形态 与住宅混建，街区商业 塔楼精装修公寓 开发商 杭州龙申置业有限公司 项目规模 占地面积约 680 亩 22 建筑面积约 10 万平米 其中商业 2 万平米 后现代“玩”家 位置：A、B、C 座第 3 层 初步规划业态：KTV/书城/美容/健身/电玩 时尚休闲街 位置：A、B、C 座 1-2 层 初步规划业态：眼镜店/花店/药店/洗衣店 左岸风情街 位置：B、C、D、E 座 1-2 层 特色餐饮：酒吧/茶座/
46、咖啡馆/西餐厅 商务速递 位置：F 座 1-2 层 初步规划业态：商务会所/银行/邮局/移动连通营 业厅/书吧 自 由 SHOPPING 场 位置：D、E 座 1-2 层 初步规划业态：个性店/饰品/小型便利店/专业超 市 主题街区及 业态分布 美食城 位置：D、E 座 3 层 交通 K47、K89、K211、K817、303、333、403、960、900 项目时间节点 在建，2009 年 3 月交付 附近主要小区 上郡、紫金广场、橡树园 价格 公寓 8800 元/平米，商铺：一楼 3.8 万/平米、二楼 1.5 万/平米 项目评价 项目业态定位高端，居民日常的消费业态较少 “小产权”先天不
47、足，对项目后期影响较大 23 7、西子阳光星城、西子阳光星城 项目名称 西子阳光星城 楼盘位置 下沙西区 4 号大街 建筑形态 与住宅混建设 开发商 杭州经济技术开发区邻里商贸 有限公司 项目规模 四层 3.2 万平米 1F 精品天地：珠宝/饰品/手机/箱包/鞋类/皮具/运动系列 2F 服饰世界：品牌男装/休闲系列/精品女装/时尚内衣 3F 榕树下美食城：川味浙菜/时令海鲜/异国美味/健康养生 4F 月亮湾娱乐城：KTV/电玩/溜冰场/迪吧 交通 公交：320、865、869、381、868 项目时间节点 物美超市已于 2004 年 7 月签约 1.7 万多平方米（1F-4F） ，经营期限
48、20 年 附近主要小区 文汇苑、香榭里花园、东海未名园、大都文苑风情 备注说明 西子阳光星城(原用名:邻里商贸中心)是大型重点公建配套项目， 南临高新技 术开发区，北倚高教园区，四周集聚高尚住宅，是未来下沙新城的行政、居 住、娱乐的核心区域。西子阳光星城由一个裙楼和两幢塔楼组成，塔楼以 商、住两用小户型为主。 24 项目评价 设计不合理，空间布局不均衡，超市与商场独立存在，购物通道不流畅，同 时，下沙商贸城的对消费者的分流，新美商城经营状况不理想 （上数据来源实地调研以及项目宣传资料，调研时间 2008 年 7 月） 25 第二篇第二篇 解决杭州社区商业弊端的合理方案解决杭州社区商业弊端的合理方案Living Mall 社区商业的关键在于他所依附的社区以及周边区域的市场结构，属于区域经济范畴。所以不能撇开社区谈社区商业的具体操作。但是今天时间有限， 我首先把我自己总结的一些关于社区商业的思路先讲一下，然后再和大家一起探讨。 一、社区商业新模式概念阐述：一、社区商业新模式概念阐述： Livi