鑫山农生态宜居示范园建设项目可行性研究报告.doc

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1、安生乡休闲农庄项目预可行性研究报告鑫山农生态宜居示范园建设项目可行性研究报告第一章 概 述一、项目名称：河南省桐柏县鑫山农生态宜居示范园建设项目二、项目建设单位：河南省桐柏县鑫山农生态开发有限公司 项目负责人：马勇三、项目性质：桐柏县新建旅游配套设施建设项目四、项目建设地点：桐柏县淮源镇龚庄村千年古栗园五、建设年限该项目建设期可分为前期准备阶段、项目实施阶段、试运营阶段。工程建设周期计划为24个月，包括施工图设计、土建工程、设备招标、设备定货、安装工程、验收运营。六、项目建设规模及主要内容：本工程拟建古栗园老年公寓一座，泰和山庄一座，建古栗园观赏保护区一处，筑小水坝2处(建垂钓休闲场2处100

2、钓位)。七、项目单位概况河南省桐柏县鑫山农生态开发有限公司，属新注册的集旅游开发、资源保护、社会化服务于一体的有限责任公司，注册资金500 万元。八、投资构成本项目总概算投资2000万元，包括建筑工程、设备资金、流动资金等，所需资金由河南省桐柏县鑫山农生态开发有限公司采取股份合作形式筹措。九、项目建成后经济效益项目建成投产后，年销售收入1139.8万元，利税476.8万元。第二章 项目建设的必要性和条件一、项目背景桐柏山淮源风景名胜区位于豫鄂交界的桐柏山脉中段，总面积108平方公里，是古“四渎”之一淮河的发源地和江淮两大水系的天然分界线。这里自然景观奇绝，人文景观荟萃，分为淮源、桃花洞、太白顶

3、、水帘洞四大各具特色的区域。有豫南第一高峰海拔1140米的桐柏山主峰太白顶，享誉海内外的佛教禅宗白云系祖庭云台禅寺，誉为天下“三十六洞天”之一的水帘洞。河南四大名寺之一的水帘寺，险幽神秘的淮河源等以及新开发的三条黄金旅游线路，通天河西游记文化游、盘古溪生态游、情人谷休闲避暑游等各类景观118处，其中一类景观46处。集雄、奇、险、幽、秀于一身，兼具南疆北国之神韵，被有关专家评价为“比华山之险，与黄山竞秀”。 桐柏山淮源风景名胜区旅游文化内涵十分丰富，具有源远流长的淮源文化，影响深远的佛道文化，历史悠久的盘古文化和在国内革命战争时期具有重要地位的苏区文化。景区具有完整的过渡带森林生态系统和优良的自

4、然生态环境，被专家誉为中原地区天然生物基因库和自然博物馆。 1982年这里被省政府批准为省级自然保护区，1996年被批准为省级风景名胜区，1997年被评为河南省十佳文明景区，2001年又被批准为淮河源国家森林公园，2004年被国家旅游局评定为3A级旅游区，2005年被称为“盘古”之乡。桐柏山淮源风景名胜区地理位置优越，处于郑州、南阳、信阳、襄樊、武汉等大中城市的中心位置，交通条件十分便利。现已成为豫南鄂北旅游观光、度假避暑、科研探险和进行革命传统教育的一大旅游胜地。桐柏是千里淮河的发源地，又处于南北气候的过渡带，山川既雄又秀，森林原始、茂密，动植物种类繁多。洞、瀑、泉、寺特色显著，内含丰富的山

5、水文化、盘古文化、佛道文化和苏区文化。正是先有了淮源这些丰厚的文化资源，才有了桐柏今天的旅游。 桐柏山淮河源的苏区文化底蕴也很深，在中国革命战争史上占有篇幅。一位颇有资历的老领导曾讲过：桐柏的旅游资源其实是一绿一红，绿的指桐柏山水文化，红的指桐柏苏区文化。相信淮源的苏区文化也必将在桐柏县旅游文化的整合图上占据越来越多的比例。 我国 在80年代末就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的

6、影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”。桐柏县委县政府明确提出，今后一个时期，要以科学发展观为统领，大力实施生态立县战略，坚持“开放带动、项目统揽、城乡统筹、持续发展”的工作方针，积极构建生态工业、生态农业、 生态城镇、生态旅游四大体系。把构建生态旅游发展体系，繁荣

7、以旅游业为龙头的第三产业，加快推进老年公寓建设，鼓励引导各类资金投资开发旅游业，制定扶持旅游业发展的优惠政策等内容作为今后一个时期的工作重点。因此该项目符合桐柏县整体发展战略,具有较强的地方政策支持背景。二、项目建设必要性 1、目前老年人提及最多的问题是“生活有人照料”，和“看病就医方便”。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬

8、老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚心诚意为长者提供一个舒适、宁静、受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。2、古栗园老年公寓建成后，可让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。在这种背景下，古栗园老年公寓选定了古栗园作为开发的重点，有着重要意义。3、古栗园深处层林叠嶂、鸟语花香，环境相当静谧优雅。背山面水，视野开阔，自然景观独秀，气候宜人，是休闲、避暑的好去处，林中有许多国家级保护树种，行走在树下，

9、可看到小鸟在鸟巢中出出进进，经常见到的有白鹭、画眉、喜鹊、斑鸠等鸟类活动。每天早上，林区内各种鸟叫声此起彼伏，优美的声音在晨风中回荡，十分悦耳动听。如此丰富的生物资源，以其生态系统之完整性和原始性，将使人与自然和谐相处。古栗园老年公寓与自然生态项目结合，其形式新颖，内容丰厚，方法可靠，前途广阔，是一项很有发展前途的事业。古栗园老年公寓的建成，可带动其他项目的发展，也促进其他相关行业的发展。古栗园虽然远离喧哗的市区，但是又不远离城市中心。是目前决无仅有的居住养老的地方，每逢节假日，儿女们可以到这里陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。4、

10、桐柏县现有的宾馆、饭店，不仅数量少，规模小，而且内部设施不配套，仅能满足少量外来旅行、出差人员一般性住宿。 目前，需要引进更多的投资者和先进的技术人才，特别是在中部大崛起的开发过程中，其各种资源的开发力度将进一步加大，外部交通设施建设步伐将会更快，交通更加便利，外来流动人口将日益增多。为了给桐柏对外开放和招商引资活动创造更为有利的条件，以吸引更多的资金到桐柏开发建设，在桐柏建一个为城镇经济发展服务的档次较高的集饮食服务、观光旅游、生态宜居、休闲度假为一体的综合生态示范园，是很有必要的。5、按桐柏县城镇发展总体规划，淮源镇属于桐柏县旅游开发区，同时，桐柏的城区建设将会逐步发展扩大，现有的商贸服务

11、及文化娱乐设施已不能适应城镇发展和居民生活的需要，在淮源镇龚庄村千年古栗园新建一座可为全县社会经济发展服务，且具有一定规模和档次的集食宿、购物、商贸会务和娱乐为一体的综合生态示范园是有必要的，符合桐柏县城镇发展总体规划和旅游发展规划的总体要求。第三章 市场分析及预测一、市场分析本项目主要是为桐柏发展旅游业、扩大对外开放与交流、招商引资、老年人服务以及商贸活动等提供配套的住宿、餐饮、会务、购物和娱乐等项目服务。按桐柏的旅游发展规划，该县在近期重点开发县域内国家级森林公园、3A级旅游区、省级风景名胜区、省级自然保护区。此风景区还是以山水峡谷自然景观为主，以一些历史文化遗迹等人文景观为辅，为发展旅游

12、业，并使之成为桐柏的经济增长点，桐柏县还应配套建设一批旅游服务的服务中心、服务站点和一些旅游渡假休闲设施以及一些必要的基础配套设施。目前，桐柏县大大小小旅游约有床位800床左右，但大部分是内部设施不配套、简陋、零星分散的小旅社，既不符合旅游宾馆要求，也不能满足游客需求，亟待改进。因此，需要建设有一定规模和档次的旅游宾馆或饭店，才能满足需求。此外，随着桐柏县第三产业的发展和便利交通，南来北往以及到桐柏投资办企业的企业家将会日益增长，预计桐柏流动人口每年将会在30万人以上。长期以来，我国各地养老机构的建设主要是靠政府所建的公办养老院。目前我国养老机构存在着总量上严重不足，养老设施和资源贫乏、整体服

13、务水平不高等问题。当前全国养老机构服务人员仅有30万人，而取得职业资格的仅有2万人。根据统计，要求在养老院安度晚年的老人约占老人总数的5%，全国需有700万个床位才能满足需求。目前全国养老院的床位只有150万张，缺口高达550万张。二、客源预测根据上述几个方面的因素综合分析，预计该项目建成以后，桐柏县食宿的游客及其外来人士将达日均 1000人左右，如果要举办一些大型会议和商贸活动，则游客数量还会增加。我县也已进入老龄化社会。全县60岁以上的老人已 达5万8千人，按5%计算，应有3000多名老人需入住老年公寓。所以，在风景区建一定规模和档次的宾馆和老年公寓，客源是有保障的。第四章 场址选择及外部

14、环境条件一、建设场地桐柏县位于河南省南部南阳盆地东沿桐柏山腹地，南邻湖北省。桐柏鑫山农生态宜居示范园位于桐柏县淮源镇龚庄村千年古栗园，与国家森林公园、国家级风景名胜区淮源景区紧邻，距312国道1.5公里。二、建设条件1、气候桐柏县地处北亚热带与温暖带的过渡带（属北亚热带大陆性季风气候区），四季分明，温暖湿润，雨量充沛，主要气候数据如下：年平均温度 15年平均降水量1149.8mm全年无霜期224天最大冻土深度 0.3m主导风向E次主导风向SW最大风速14m/s年平均日照2003h2、工程地质条件桐柏县位于秦岭昆仑东西复杂构造带东段的南亚带，淮阳山字形构造西翼和新华夏系第二沉降带舞阳桐柏隆起区德

15、复合部位，吴城盆地面积265km2，内部均为新生界沉积物覆盖。桐柏县属于桐柏山北侧侵蚀丘陵区，境内山岭起伏，河流纵横，沟谷交错，全县东南部较高，中部突起，西部渐低，本次新建项目周缘以浅山、丘陵为主，山岗沟谷相间，山上森林植被茂盛。3、水文条件拟建地有河流二条，水源常年充足。4、抗震裂度根据建筑抗震设计规范（GB500112001）的规定，该场地抗震设防裂度为6度，设计地震基本加速度为0.05g，设计地震分组属第一组。5、基础设施条件供排水给水：水源采用自备井供应，主要为生活、办公用水，水源充足，能满足需要。排水：主要为雨水和生活污水，通过排水管道，经化粪池处理后排入排水系统。采用高压供电，由桐

16、柏县供电所供应，电力资源丰富，能保证正常用电需求。通讯该建设区已开通全国直拨程控电话及移动通讯，可满足项目固定和移动通讯要求。建设材料及运输条件工程所需的建设材料如：钢材、木材、水泥、沙、石子、电缆等均可通过汽运，由桐柏县建材市场供应。第五章 建设规模及主要建设方案一、建设内容与规模该项目占地200亩，以荒山荒坡为主。本项目拟建古栗园老年公寓一座，泰和山庄一座，建古栗园观赏保护区一处，筑小水坝2处(建垂钓休闲场2处100钓位)。总建筑面积10450平方米，其中泰和山庄7200平方米，老年公寓3250平方米。二、投资概算按技术设计拟定的初步建设方案估算，该项目建设总投资2000万元，其中固定资产

17、投资1900万元，流动资金100万元。固定资产投资中建筑工程投资1000万元，设备及安装工程675万元，其他工程费用225万元。具体投资构成是：老年公寓建筑工程费500万元，设备及安装费400万元；泰和山庄建筑工程费500万元，设备及安装费275万元；古栗园观赏保护区建设费100万元，构筑小水坝投入125万元。三、主要建设方案生态宜居示范园建设坚持以下八项原则： 1、承载力控制原则 ； 2、自然环保原则；3、当地农民参与原则；4、环保教育原则；5、加强旅游规划管理原则 ；6、清洁生产、节约资源原则；7、剩润回投原则 ；8、技术培训原则。整个示范园室外园林景观设计拟结合场地绿化及古栗园实况综合考

18、虑进行，景观以中式仿古造景手法为主，并以多种植物和山石为基本原料，结合桐柏淮源文化和神话传说等进行景观建设，给区内各景观赋以生命力和文化内涵。场区内围绕主要建筑物修建通车道路、停车场及步行道路，内部交通组织拟做到流向合理通畅，场区修建足够的水池和绿化带，水池可兼作消防水池用。（一） 古栗园老年公寓设计方案古栗园老年公寓总体设计目标为集高档居住、健身、医疗服务、娱乐于一体的绿色居家型老年公寓。1、老年公寓整体布局设计围绕老年人需求，配套棋牌娱乐室、健身锻炼场、医疗卫生室、膳食服务区、洗浴中心等，室外设计有门球场、羽毛球场、钓鱼台、花园等,总占地10亩，设计容量为100人。2、老人居室全部配备彩电

19、、电话、空调、暖气、洗手间、浴室、呼叫器、健身器材等设施。3、公寓楼设计,所有居室全部设有阳台,分为以下几个档次:单人间:一卧一卫,设壁柜,面积25平方米,共15间, 15个床位。双人间:双床一卫,设壁柜,面积26平方米,共25间,50个床位。.一室一厅双人间,设卫生间、壁柜,面积30平方米,共10间,20个床位。两室一厅一厨一卫(单双人间), 设壁柜,面积40平方米,共10间,20个床位。4、公寓楼设计3层,3楼为服务人员宿舍、管理办公用房,一层设接待大厅、卫生室、餐厅、洗浴中心等。5、老年公寓整体布局风格与示范园其他建筑保持一致, 外观按仿古建筑群组形式设计，其建筑物面均采用斜坡屋面并铺设

20、琉璃瓦，除少部分结构为框架式结构外，其余结构为砖混结构。6、公寓设计为砖混结构，墙体使用空心保温砖，门窗使用真空玻璃，公寓楼的消防、安全、卫生防疫均按有关规范设计。7、老年公寓附近铺设大约2000米平坦而宽阔的道路,道路环绕着古栗园，古栗园中间穿插3条林荫小道,专供老年人休闲散步活动所用,是老年人休闲锻炼的好去处。(二)泰和山庄建设方案1、泰和山庄建筑设计指导思想与原则（1）根据场址区内的地形条件以“千年古栗园”为设计目的，营造一个现代“栗园山庄”。 （2）贯彻“以人为本”的思想，体察“人的场所”之多元性要求，追求“布局合理、用地经济、设施完备、生活方便、便于管理、环境优美”的设计效果，通过多

21、样化的场景、绿化、满足居民健身、交往、娱乐等不同的日常生活的要求，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便、具有丰富人文内涵底蕴的现代高级泰和山庄。 （3）注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高居住环境质量、生活品质作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。 （4）尊重自然、保护环境、尽可能动态整合所有要素，结合土地状况，依据自然因素及人为因素进行合理调整，尽可能避免不良因素，强化最佳特点。 （5）以环境为基础，以景观为导向，以山水为背景，强调“古栗园”与居民生活活动的融合，将山庄与环境、景观、水溪融为一体。 （6）沿袭

22、地方文化，体现现代文明，创造内函丰富的桐柏文化环境。 （7）以人的休闲、度假为中心，试图通过对山庄空间的组织，山庄周围环境的塑造，来探讨适合容纳各种不同人群的各种休闲度假娱乐的综合空间，营造既温馨、浪漫、又优雅迷人的山庄氛围。 （8）本项目建筑按四星级山庄标准建设和装修。 2、泰和山庄总体规划方案 （1）总平面布置和功能要求 本项目地处桐柏县淮源镇龚庄千年古栗园，占地5亩。该山庄由4个功能区组成。 入口广场区，入口广场区位于本山庄的北端。广场既作为客人人流的集散空间，又结合山庄入口牌坊、山庄门厅、山庄旗杆、卧碑、停车位、绿地及水系，可形成山庄的入口广场景观，铺地采用仿石地砖。 山庄区，山庄由4

23、层楼，局部有五层或三层组成。规划为“一馆多厅”。一馆指宾馆包括综合商务楼、娱乐服务楼、客房楼、办公楼及水电设备房等。多厅指花园式餐厅、3D功能厅。游泳池区，泳池设于山庄区旁，供游客使用。花卉苗圃区，设于山庄区旁，让游客在入住山庄时也能感受大自然带来美景。 （2） 道路、绿化及水系 本山庄区的东侧为主干道。结合道路进行整治，将部分道路采用石料及草皮铺设，增添自然气息。全场地进行绿化，绿化面积不小于总面积的40%。 本山庄道路设计采用人车分流的交通布局原则。 场区的东侧为主干道，作为车流通道，场区的西侧小道为次干道，作为消防及人流通道。（3） 出入口 本山庄设有两个出入口，布置在场区东西南端，面临

24、公路，主出入口布置在山庄东方，作为游客及车辆大门。次出入口布置山庄西侧，作为消防及工作人员出入口。 3 建筑方案 山庄地处桐柏县淮源龚庄千年古栗园，是集旅游度假、餐饮、娱乐、休闲为一体的涉外四星级度假山庄。 本项目有1座单体建筑，其结构为框混结构。建筑装饰：整个建筑按四星级山庄标准装饰。铝合金窗、高级木门，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶，室内古建式装饰，商务楼大厅地面贴高档大理石，墙面乳胶漆，大门为高级大理石贴面，大堂柱面为高级木雕装饰；客房地面铺地毯，墙面贴墙纸；3D功能厅轻钢龙骨石膏板吊顶、墙面贴墙纸、古建式装饰、铺地毯；客房楼轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面贴墙纸、室内古建式装饰，铺地毯。娱乐服务楼

25、，均为轻钢龙骨石膏板吊顶，墙面乳胶漆，古建式装饰，地板砖铺地。（三）古栗园观赏保护区建设方案淮源镇龚庄古栗树园。是目前我县保存最为完好的古树林，占地约60亩，有古栗树400余株，这里最老的栗树有360多年树龄。古栗园建设的目标是集资源保护、观光旅游、科普教育于一体的综合型示范园。古栗园建设原则是：坚持森林的保护与植被建设相结合,绿化树种的经济效用与观赏特色相结合的原则，坚持资源保护与开发利用并重原则。建设的主要内容为：划定古栗树园保护区，沿栗园修建观赏道路，周边主道2000米，林间小道3条3000米。开展古栗树等资源普查、树种鉴定、树龄鉴定、围拦挂牌保护等工作。在古栗园周围引种栽培珍奇名贵观赏

26、植物，主要引种香樟、松杉、银杏、桂花、紫竹等树种，建成果园、竹园、松杉园、桂花园等多个辅助观赏区。四、建设设计1、建设设计依据建设单位批准的建设方案设计；其他相关专业提供的资料；国家与地方的有关设计规范规程及规定；建筑设计防火规范GBJ16-87；建筑制图标准GB/T50104-2001；民用建筑设计通则GB50352-2005；民用建筑热工设计规范GB50176-93；夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJ134-2001；中南地区通用建筑设计图集1998。(10) 老年人社会福利机构基本规范;(11) 老年人建筑设计规范;2、建筑消防设计该建筑耐火等级按二级设计。根据建筑设计防火规范，确定

27、本工程为二级防火等级建筑。安全疏散建筑物内安全疏散距离，安全出口宽度、数量、走道和楼梯宽度均根据民用建筑设计防火规范执行，疏散门开向疏散方。五、结构设计1、设计依据本专业有关的规范规定建筑结构荷载规范GB50009-2001；建筑抗震设计规范GB50011-2001；混凝土结构设计规范GB50010-2002；建筑地基基础设计规范GB50007-2002；砌体结构设计规范GB50003-2001；项目承办单位提供的水文地质报告建筑设计方案其它相关专业提供的资料。2、抗震设计及荷载取值抗震设计：建设地点抗震设防烈度为6度；设计基本地震加速度值为0.05g;抗震地震分为一组；使用活荷载标准值屋面活

28、荷载：不上人屋面：0.5 KN/m2；楼梯活荷载：2.0 KN/m2 (3.5 KN/m2用于营业)；阳台活荷载：2.5 KN/m2；楼面活荷载：2.0 KN/m2 (3.5 KN/m2用于营业)；上人屋面：2.0 KN/m2。3、结构材料：热轧钢筋 HPB235以表示 fy=210N/MM2热轧钢筋 HPB335以表示 fy=300N/MM2钢筋应符合国家现行标准GB13013中235中钢的各项技术指标要求。墙体一层维护墙用240实心砖，二层填充墙采用190厚陶粒空心砖，三到五层采用240实心砖。除注明外0.000以下采用MU10红砖，M7.5水泥砂浆：0.000以上8.100以下MU10、

29、M5混合砂浆砌筑；8.100以上11.200以下采用MU10、M10混合砂浆砌筑；其它采用M10红砖、M5混合砂浆，砌体砌筑质量等级为B级。第六章 投资估算及资金筹措一、投资估算1、投资估算依据及说明主要依据省内类似工程土建工程造价实际水平及省内现行土建工程标准。依据项目所需各种设备近年的市场价格询价资料及其他费用实际标准。按国家和省及地区制定的，目前正在执行的各类行业收费标准，计取其他费用。本项目建筑工程考虑了一部分装饰工程所需投资。2、投资估算按技术设计拟定的初步建设方案估算，该项目建设总投资2000万元，其中固定资产投资1900万元，流动资金100万元。固定资产投资中建筑工程投资1000

30、万元，设备及安装工程675万元，其他工程费用225万元。二、资金筹措按上述投资估算结果，在本项目建设期内，该项目业主应筹措建设总投资2000万元。该项目所需建设资金全部由项目业主以股份自有资金解决。第七章 项目的财务效益分析一、基础计算参数1、按初步拟定的设计方案，该项目可出租的客房折合标准间84间，可为商贸投资洽谈以及商业、娱乐、休闲等活动提供服务设施，其建筑面积为4100平方米，参照同类服务设施经营情况及收费水平，本项目客房价格定为每标准间日租金为230元，提供餐饮、娱乐、商品供应等方面服务的收入分别按客房收入的50%、40%和15%计算，客房出租率在投入使用后的第一年按50%计，第二、三

31、年按60%计，第四至六年按70%，第七年及以后各年平均按80%计，每年按12个月，每月30天，则：正常运行每年客房收入：842303080%=556万元 餐饮收入：客房收入50%=55650%=278万元 商品销售收入：客房收入15%=55615%=83.4万元 娱乐休闲收入：客房收入40%=55640%=222.4万元2、客房、餐饮、商品采购、休闲及娱乐等材料费用支出分别按客房收入的5%、餐饮收入的50%、商品收入的70%以及休闲娱乐收入的51%计算，则：正常运行每年客房支出：5565%=27.8万元 餐饮支出： 27850%=139万元 商品销售支出： 83.470%=58.3万元 娱乐休

32、闲支出：222.451%=113.42万元年材料支出338.6万元。3、本项目劳动定员为40人，其中职工平均工资1000元，年均12000元/人，年支工资48万元，职工人数将随示范园收入的变化情况而做相应调整。4、示范园的水电及其他燃料费用支出，按示范园总收入1%计11.4万元。5、企业管理广告宣传费用按总收入的1%计11.4万元，职工劳动及待业退休保险、职工教育及福利费用等按工资总额的10%计提4.8万元。6、建筑物年折旧率为3.2%，计32万元，设备综合折旧率为7.2%，计48.6万元，无形资产按10年分摊计算计22.5万元，年修理费按折旧的30%计14.58万元。7、营业税率为5%计55

33、.9万元，所得税按销售收入6.6%计75.2万元。二、项目的财务效益计算经测算，该项目在正常经营期内的年总收入为1139.8万元，其中：客房收入556万元，餐饮收入278万元，商品销售收入83.4万元，娱乐休闲收入222.4万元。年总成本支出为663万元，其中：经营成本414.2万元，年利税476.8万元，年净利润319.46万元。项目的平均投资利税率23.84%，利润率15.9%，全部投资回收期为6.3年。以上经济效益指标计算结果表明，该项目在经济上是可行的。第八章 结论与建议一、该项目有利于桐柏县旅游服务业的快速发展，使旅游成为一个新的经济增长点，发挥旅游经济应有的效益。二、该项目建成后，

34、可缓解桐柏县目前城市服务设施严重不足、不能满足城市社会经济迅速发展要求的状况，对桐柏进一步扩大对外开放与交流和招商引资活动等，有一定的促进作用，同时也为城市建设做出了积极的贡献。三、根据经济分析计算结果，该项目建成后，年获经营收入1139.8万元，年净利润319.46万元，年创各种税金收入131.1万元，投资回收期为6.3年。四、该项目选址地理位置优越，建设条件良好，交通、电力、通讯、水利等基础设施完好，有利于项目建设。建议项目承办单位加快项目前期工作，积极落实建设资金，早日立项开工，保质保量完成项目建设，使项目尽早投入使用，发挥其应有的功效。安生乡休闲农庄建设项目预可行性研究报告目 录第一章

35、 总 论11.1项目概况11.2可研报告编制依据和研究范围2第二章 项目建设背景与必要性32.1项目建设背景32.2项目建设必要性3第三章 市场分析与预测53.1市场分析53.2市场预测6第四章 项目选址及建设条件84.1项目选址84.2建设条件8第五章 建设内容及规模115.1建设内容115.2建设规模11第六章 工程建设方案126.1规划理念126.2规划原则126.3建设方案136.4建筑设计136.5建筑装修和防护146.6结构设计146.7给排水设计156.8电气设计166.9消防设计17第七章 环境保护187.1施工期环境影响分析187.2营运期环境影响分析21第八章 节能方案分析

36、228.1建筑节能措施228.2用电节能措施258.3给排水节能措施26第九章 项目工程管理与劳动保护279.1工程管理279.2劳动保护28第十章 项目实施进度安排3010.1项目前期阶段3010.2项目准备阶段3010.3项目实施阶段30第十一章 投资估算与资金筹措3111.1投资概况3111.2资金筹措31第十二章 招投标方案3212.1编制依据3212.2招标范围3212.3招标组织形式3312.4招标方式3312.5招标信息发布33第十三章 经济效益分析3413.1分析说明3413.2经济效益分析34第十四章 社会效益分析3514.1项目对当地经济发展和社会稳定的影响3514.2项目

37、对当地相关产业发展的影响3514.3项目对合理利用自然资源的影响35第十五章 研究结论与建议3615.1研究结论3615.2建议3637安生乡休闲农庄项目预可行性研究报告第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称安生乡休闲农庄项目1.1.2项目选址拟建项目选址于安乡县安生乡星港村省道S302旁。该区域对外交通便捷，环境安静，工程地质及水文地质条件较好，基础设施配套完善，周围没有易燃易爆、噪声和散发有害气体、强电磁波干扰等污染源，均符合有关安全卫生环境保护标准。大杨树大桥即将通车，官垱大桥和荆八公路改造工程即将开始动工，大大优化了安生乡交通条件。1.1.3建设内容及规模1、土建工程项目拟用地

38、面积10亩。根据该农庄的地理特点及功能作用，划分为4个功能区。即：中心服务区、垂钓休闲区、时令蔬菜种植区、停车场。（1）中心服务区中心服务区以S302边建筑面积1500平方米的酒店一座，其中按比例设有旅馆、商店、餐厅、舞厅等。（2）垂钓休闲区中心休闲区后占地5亩的精养池塘（3）、时令蔬菜种植区时令蔬菜种植以发展村大棚种植为主，突出蔬菜种植的反季节性，为旅游者提供一个可观赏、采摘、习农的农家乐旅游地。（4）停车场酒店前设占地500平方米的停车场。2、配套工程本项目配套工程包括道路及场地硬化、绿化工程、供配电、给排水及消防工程等配套设施工程。1.1.6项目建设实施进度为了加快工程建设步伐，在确保工

39、程质量的前提下，加强建设进程中的各项管理工作，编好施工组织设计，搞好安全施工，项目建设工期12个月。1.1.7总投资及资金筹措1、总投资估算建设项目总投资为300万元，其中中心服务区投资250万元、休闲垂钓区20万元、时令蔬菜种植区20万元、周边配套设施投资10万元。2、资金筹措项目所需资金全部由项目单位通过多渠道融资方式解决。1.2可研报告编制依据和研究范围1.2.1编制依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市用地分类与建设用地标准；3、安乡县城总体规划（2000-2020年）；4、安乡县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（草案）；5、国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与

40、参数（第三版）；6、建设单位提供的其他相关资料。1.2.2研究范围本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、市场分析与预测、项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程建设方案、环境保护与节能措施、项目建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案、财务评价及社会效益等方面进行分析研究。第二章 项目建设背景与必要性2.1项目建设背景进入21 世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而“农家乐”旅游项目则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内“娱乐经济”不仅在形成，而且有望成为下一个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使“农家乐”旅游项目成为吸引众多投资者的行业之一。每

41、年中国的各个大中小型城市都会有一批新的“农家乐”旅游项目新起，但是行业内巨大的竞争压力也会使得一部份投资者退出这一市场。经过多年的发展，“农家乐”的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在安乡县，“农家乐”已成为了整个市场上一道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。安乡县的“农家乐”旅游项目还没有饱和，根据安乡县人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这一块所投入的资金大约占月工资的10.6%，可见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位置、经营理念、管理方式以及发展战略的差异使得各地“农家乐”目前的经营状况都不一样，所谓优胜劣汰，适者生存。面对安乡县的消费需求，结合安乡县发展

42、现状，现正着力开发一个安乡县安生乡休闲农庄项目，以提高安乡县的服务业发展水平。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设是现代旅游业发展的需要当前，回归自然，走近农家生活已成为现代旅游业发展的必然趋势，借助现有的日光温室等农业设施开发“农家乐”旅游项目，既可充分挖掘潜在的旅游资源，为旅游者提供一处体验农家生活、返朴归真的旅游场所，还能更好地展示安乡农业、农村建设中取得的先进成果，符合旅游业发展的需要。2.2.2项目建设是当地经济快速发展的必然趋势在改革开放政策的指引下，全乡各项事业都取得了长足的发展，2012年全镇农民人均纯收入达6219元。近年来，通过调整产业结构，全乡特色优势产业得到长足发展。

43、随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已经受到乡党委、政府高度重视。利用现有的农业优势大力发展旅游业，已成为安生乡经济发展不可缺少的一部分。2.2.3项目建设是安生乡农民快速致富奔小康的需要。安生乡临近黄山旅游风景区，距县城仅半小时车程。目前，农业生产已取得了较好的经济效益，农民的积极性很高，如果再利用现有设施农业开发“农家乐”旅游项目，发展旅游业，既能够解决一部分农业剩余劳动力，还能增加农民经济收入，是一个一举两得的项目。第三章 市场分析与预测3.1市场分析安乡县位于湖南省北部，北顶湖北省公安县、石首市，南抵汉寿县，东连南县，西界鼎城县、 澧县、津市市。 南北长71公里，东西宽30公里

44、，总面积1087平方公里，其中耕地64.28万亩,总人口587378人（2009年末）。全县设8镇、11乡。盛产稻谷、棉花、油菜、鲜鱼、油 菜、柑桔、芦苇等，素有“鱼米之乡”美称。境内气候温和、雨量充足、河网密布、土地肥沃、物产丰富，是全国商品粮、商品鱼、商品棉、商品油和禽蛋、珍珠生产基地，还有大量的芦苇、林业资源可供开发利用，其他农副产品如家禽、黄麻、苎麻、亚麻、食用菌、莲藕、蜂蜜、黄花菜等质优量足，具有很大的开发潜力。水面资源丰富，共有水域面积37719公顷，占县域面积的34.7%，其中可养水面近11万亩，全县共有百亩以上的湖泊、哑河230个，其中珊泊湖总水面23000亩，年产鲜鱼近300

45、万担。旅游资源丰富，全县已发掘不同历史时期的墓葬遗址22处，特别是位于湘鄂两省交界处的黄山头国家森林公园，千里平川，一山独秀，花草奇异，古迹繁多，湖光山色，交相辉映，为汉寿县难得的旅游休闲胜地。县内旅游资源丰富，有奇异壮美的自然风光，悠久灿烂的历史文化，丰富多彩的文物古迹。由于地域辽阔，地形多样，气候特殊，形成了绿洲、浅山、高峰自然景观县，为发展休闲、攀援、寻奇，创造了得天独厚的条件，由于其独特的气候，保存了丰富的历史文物资源，有可供游览观光和研究的古建筑群、古遗址等文物景点160多处，馆藏文物4万件，其中国家级文物保护单位5处， “农家乐”旅游休闲方式已逐步替代城镇居民传统的思想观念，城东生

46、态农业观光旅游县初具规模，现已形成以体验农家生活，观赏田园风光为特色的新的旅游景观。民俗风情浓郁，文化生活丰富。近年来，在县委、县政府的高度重视下，我县旅游产业得到了长足的发展，仅2008年上半年投资5535.25万元，开发建设了众多的旅游景点，使我县旅游基础设施大大改善，基础设施建设步伐加快，旅游接待能力增强，全县现有三星级旅游涉外宾馆3家，国际旅行社1家，国内旅行社6家，旅游定点商店4家，医院3家，风味小吃市场2个，从业人员3000多人。国内旅游近年来出现了迅速发展的趋势，游客数量成倍增长。1999年全县达30多万人次，较1998年增长了19.39%，高于全省的平均增长速度。对安乡县及周边居民来说，旅游目的地一般为近郊旅游景点，出行周期随节假日变化较大，消费重点多集中在饮食、娱乐等方面。黄山头镇“农家乐”旅游项目的开发建设，必然会吸引部分人前来此旅游观光。另外，从旅行社外联情况看，近年安乡县旅行社接待的多日游的游客很少，接待一日游的游客年均5多万人次。来安乡县旅游的外地游客多是过境客，在安