《长春市CBD房地产项目可行性研究100页.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《长春市CBD房地产项目可行性研究100页.doc（110页珍藏版）》请在三一文库上搜索。
1、天天文档在线 http:/摘要房地产业是国民经济的重要组成部分，其基础性、先导性产业的地位和特征对经济增长发挥着巨大的作用，因此国家一直引导和促进着房地产业持续稳定健康发展。如今在“振兴东北”这个良好经济氛围下，长春市房地产投资从2000年以来，一直保持着较高的增速，呈现出迅猛的发展势头。绝大多数房地产项目建设规模大，开发周期长，为了规避投资中的各种风险，获得最大收益，发挥项目对经济的拉动作用，对其进行可行性研究显得尤为重要。本论文以地处原长春税务学院的“长春市CBD房地产项目”为研究对象。考虑到本项目规模之大，投入资金多，论文综合运用了市场营销学、房地产经济学、财务管理学和项目财务评价等多种
2、学科的理论和方法，并按房地产可行性研究的标准形式书写，全文共分为十六章。在市场分析中，通过对该项目的宏观环境分析、长春市区域投资环境近期描述与发展趋势分析、市内商品房的供给与需求分析、周边区域竞争对手分析，确立了该项目的市场定位，明确了该项目的目标客户、产品形态以及价格策略并为成本和收入估算提供了详实的基础数据。在项目的建设地点与开发条件分析中，根据项目交通及公共设施条件、周边环境，对其进行了S.W.O.T分析，客观评价了项目的现状与发展潜力。在成本和收入估算中，运用市场比较法对“长春市CBD房地产项目”各产品的成本价格进行了预测，为项目的最终定价准备了科学依据。在财务评价中，根据项目的投资计
3、划以及资金安排表，运用现金流量表、盈亏平衡分析及敏感性分析等数学方法和模型，对“长春市CBD房地产项目”的盈利能力、清偿能力和不确定性进行了评价。在此基础上，进行了风险分析，明确了项目的主要风险因素，提出了防范和降低风险的措施；同时，在项目的社会评价中，通过对项目的社会影响分析及互适性分析，明确了项目的社会效益。 通过对“长春市CBD房地产项目”进行的可行性研究，测算得出项目总投资101543.2万元。项目的全部投资财务净现值为46205万元，全部投资内部收益率为74.6%，资本金内部收益率为84.34%，投资利润率为24%，资本金利润率为76.1%，动态投资回收期2.2年。因此，该项目在财务
4、上可行，实施起来的风险较小，社会效益较大，可以进行投资。 关键词 房地产；可行性研究；财务评价；风险分析Abstract Real estate industry of the national economy and an important component of its foundation, leading industry position and the characteristics of economic growth play a tremendous role. Therefore, the state has to guide and promote a sustain
5、ed, stable and healthy real estate development. Now in revitalizing the northeast good economic climate, the Changchun municipal real estate investment since 2000， has always maintained a high growth rate, showing a rapid development momentum. The vast majority of real estate projects are large in s
6、cale, long development cycle, in order to avoid the investment risk and maximize revenue Item play in boosting the economy, its feasibility study is particularly important. In this paper, this is located at the former Changchun Institute of Taxation of the Changchun City CBD real estate projects for
7、 the study. Taking into account the magnitude of the project and invested more comprehensive use of the papers of Marketing, real estate economics, financial management and project financial evaluation of a multi-disciplinary theories and methods, together with a real estate feasibility study standa
8、rd form of written text is divided into 15 chapters. In the market analysis, project analysis of the macroeconomic environment, Changchun City regional investment environment in recent description and analysis of the development trends, the citys commercial housing supply and demand analysis, analys
9、is of the surrounding regional competitors, the establishment of the projects market position, clear of the project target customers, form products and pricing strategies for cost and revenue estimates provided detailed basic data. Construction of the project location and the conditions for the deve
10、lopment of analysis, based on the project and public transport facilities for the surrounding environment, S.W.O.T. conducted its analysis and objective evaluation of the project status and potential for development. The cost and revenue estimates, market comparison of the Changchun City CBD real es
11、tate projects, the cost of the product for the price forecast for the final pricing prepare a scientific basis. In the financial evaluation, according to the investment plans and financing arrangements for the table, using cash flow statement and sensitivity analysis methods and mathematical models,
12、 Changchun City CBD real estate projects, the profitability, liquidity and uncertainty of the evaluation. On this basis, conducted a risk analysis of the projects main risk factors, the prevention and risk reduction measures; At the same time, the social evaluation, Based on the social impact analys
13、is and an analysis of each other, clearly the social benefits of the project. Through the Changchun City CBD real estate projects in the feasibility study, calculate the total investment reached 1.015432 billion yuan. The net present value of all the financial investment of 462.05 million yuan inves
14、tment, internal rate of return of 74.6%. Capital internal rate of return of 84.34%, investment profit rate of 24% and capital returns of 76.1% Dynamic investment payback period 2.2 years. Therefore, the project is financially feasible, the implementation of the risk of smaller, more social benefits,
15、 they can make investments. Keywords real estate ；financial ；evaluation of the feasibility ；study of risk analysis 最全最具性价比的地产资料大全 QQ：744421982目录目录摘要IAbstractIII目录I第1章 绪论- 1 -第2章 总论- 3 -2.1 项目背景- 3 -2.1.1 项目名称- 3 -2.1.2 项目性质- 3 -2.1.3 项目承办单位名称及概况- 3 -2.1.4 可行性研究报告的编制依据- 3 -2.1.5 项目提出的理由与过程- 4 -2.2 项目
16、概况- 5 -2.2.1 建设地点介绍- 5 -2.2.2 建设规模- 5 -2.2.3 投资及融资方案- 5 -2.3 评价与结论- 6 -2.3.1 主要技术经济指标表- 6 -2.3.2 可行性研究结论- 7 -第3章 市场研究- 9 -3.1 投资环境分析- 9 -3.1.1 国家宏观政策对房地产市场的影响- 9 -3.1.2 长春市区域环境分析- 10 -3.1.3 长春市房地产近期市场的描述- 13 -3.2 供求分析- 17 -3.2.1 长春市房地产商品房近年来开发情况统计- 17 -3.2.2 长春市写字楼和商铺销售市场分析- 18 -3.2.3 长春房地产市场发展趋势- 2
17、1 -3.2.4 目标市场- 24 -3.2.5 本项目竞争对手分析- 26 -3.2.6 本项目销售价格的规划- 30 -第4章 项目的建设地点与开发条件- 33 -4.1 地块目前场地现状- 33 -4.2 项目的建设条件- 33 -4.2.1 地块的自然环境- 33 -4.2.2 交通及公共设施条件- 34 -4.2.3 地块周边环境- 35 -4.3 建设项目的S.W.O.T分析- 36 -4.3.1 优势（Strength）- 36 -4.3.2 劣势（Weakness）- 37 -4.3.3 发展机会（Opportunity）- 37 -4.3.4 面临的威胁（Threat）- 3
18、8 -第5章 项目建设方案- 39 -5.1 项目组成- 39 -5.2 功能定位- 39 -5.3 总平面布置方案- 40 -5.3.1 总图方案- 40 -5.3.2 总平面指标- 41 -5.4 建筑设计方案概述- 42 -5.4.1 建筑造型- 42 -5.4.2 结构方案- 43 -5.4.3 功能设计- 44 -第6章 节水节能措施- 45 -6.1 概述- 45 -6.2 节水措施- 45 -6.3 节能措施- 46 -6.3.1 建筑墙体- 46 -6.3.2 采暖- 46 -6.3.4 电气- 46 -第7章 环境保护- 47 -7.1 设计依据- 47 -7.2 执行的环保
19、质量标准- 47 -7.3 设计原则- 47 -7.4 主要污染物及其治理- 47 -7.4.1主要污染物- 47 -7.4.2 污染物的治理方法- 48 -7.5 物业公司对环境的保护- 48 -第8章 消防人防及安全措施- 49 -8.1 设计依据- 49 -8.2 消防措施- 49 -8.2.1 总平面布置及建筑方案- 49 -8.2.2 灭火器设置- 49 -8.3 商住楼与写字楼的消防给水- 50 -8.3.1 室内给水- 50 -8.3.2 室外给水- 50 -8.4 地下车库的消防给水- 51 -8.5 地下人防- 51 -8.6 电力安全措施- 52 -第9章 项目运作- 53
20、 -9.1 项目公司的组织形式- 53 -9.2 项目公司职能- 53 -第10章 项目进度计划- 55 -第11章 投资估算及资金筹措- 57 -11.1 投资估算- 57 -11.1.1 编制依据- 57 -11.1.2 费率计取- 57 -11.1.3 投资估算说明- 57 -11.1.4 建设投资构成- 58 -11.2 投资计划与资金筹措- 60 -11.2.1 投资计划- 60 -11.2.2 资金筹措- 61 -第12章 工程招标- 62 -第13章 财务评价- 64 -13.1 编制说明- 64 -13.1.1 编制依据- 64 -13.2 效益分析- 64 -13.2.1 销
21、售收入及销售税金计算- 64 -13.2.2 利润的计算- 65 -13.3 投资回收及贷款偿还- 65 -13.3.1 投资回收- 65 -13.3.2 贷款偿还- 66 -13.4 基本方案分析- 66 -13.5 不确定性分析- 68 -13.5.1 盈亏平衡分析- 68 -13.5.2 敏感性分析- 75 -第14章 项目风险分析- 77 -14.1 项目主要风险因素识别及分析- 77 -14.1.1 项目的政策性风险- 77 -14.1.2 项目市场风险- 77 -14.1.3 项目财务风险- 78 -14.1.4 项目工程建设风险- 78 -14.1.5 项目自然风险- 78 -1
22、4.1.6 项目社会风险- 78 -14.2 防范和降低风险措施- 79 -14.2.1 认清政策，看准市场，搞好销售- 79 -14.2.2 加强项目施工管理，提高工程质量- 80 -14.2.3 加大环保力度，减少社会危害- 80 -第15章 社会评价- 81 -15.1 社会影响分析- 81 -15.2 互适性分析- 82 -15.3 社会风险分析- 82 -第16章 结论与建议- 84 -16.1 评价与结论- 84 -16.2 问题与建议- 86 -结束语- 87 -感谢- 88 -参考文献- 89 -附录- 90 - 1 -第1章 绪论第1章绪论房地产业是我国市场经济的重要组成部分
23、，也是我国国民经济的支柱产业之一。当今社会，房地产不仅是人们生产、居住的活动场所，而且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。房地产业的持续、合理发展直接影响到公共投资、个人消费、社会就业以及金融、信贷和多种相关产业的发展，起到了带动产业结构优化调整、促进城市基础设施建设、改善城市环境、推动城市化经济发展的作用。近年来，我国房地产业快速发展，在“振兴东北”这个良好经济氛围下，长春市房地产投资从2000年以来，一直保持着较高的增速，呈现出迅猛的发展势头。这加快了城市建设、改善了投资环境、提高了人民居住质量和城市总体经济水平，但同时也暴露出了一些值得深思的问题。不少房地产企业掘到第一桶金之后，就
24、不能拿地继续发展，面对国家的宏观政策和行业形式变化也是束手无策，最终淘汰出局；有的企业开发过程中不能得到银行贷款，项目中期搁置或被迫转让，总结失败的原因主要是前期工作不够重视。如今绝大多数房地产项目建设规模大，开发周期长，为了规避投资中的各种风险，获得最大收益，发挥项目对经济的拉动作用，对其进行可行性研究显得尤为重要。可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。本论文以地处原长春税务学院的“长春市CBD房地产项目”为研究对象。项目是以写字楼、商住
25、楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积高达27万平方米，建设项目周期4年，估算总投资为101543.2万元，风险较大，对项目进行可行性研究意义十分重大，具体如下：1、通过对“长春市CBD房地产项目”可行性研究，可以判定项目的可行性，为投资决策提供依据；2、可行性研究的结论是“吉林省宏基置业有限公司”筹集资金和向银行申请贷款的依据，也是向当地政府、规划部门、环境保护部门申请建设执照的依据；3、可行性研究的结论可作为“吉林省宏基置业有限公司”或有关方面商谈合同、签订协议的依据；是项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期工作的依据；4、获得批准的可行性研究报告是该CBD项目的科研
26、试验、机构设置、职工培训和生产组织的依据，也是项目建设的基础资料和对该项目考核的依据。第2章 总论第2章总论2.1 项目背景2.1.1 项目名称吉林省宏基置业有限公司开发建设长春市CBD房地产项目2.1.2 项目性质新建2.1.3 项目承办单位名称及概况本房地产项目开发承建单位 “吉林省宏基置业有限公司”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予 “纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了
27、“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“吉林日报报业集团新闻大厦”， 让同行刮目相看。2.1.4 可行性研究报告的编制依据1、长春市住房建设规划（2006-2010）文本；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业出版社可行性研究辞典；5、中国电力出版社工程建设项目可行性研究实务手册；6、国计委和建设部发布建设项目经济评价方法与参数。2.1.5 项目提出的理由与过程房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。作为第
28、三产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的整体经济，与整体经济密切相关，在带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。表11是2000年至2003年三产业总量一览表。表21 三产业总量一览表 年份比较项目2000200120022003第一产业（亿元）120.9135.9146.8157.3第二产业（亿元）356.0443.6522.3630.3第三产业（亿元）338.1423.5480.9550.4第三产业所占比重（%）41.542.241.841.1产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为长春市房地产市场提供了良好的发展机遇，推动其健康运行。尤其是
29、第三产业的迅速发展，增加了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带来新的市场机遇。随着2005年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以及长春市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度，为房地产市场带来巨大的发展空间。从长春市房地产市场的需求看， 2003年2006年长春市房地产市场需求稳中有升，房地产开发投资平均增长率为28.04%，高于长春市GDP13%的平均增长率，特别是写字楼的开发量逐年增长，销售价格迅猛上升，体现出了长春市适度超前的房地产发展速度。目前，长春市房地产市场已步入买方市场阶段，市场竞争日趋激烈，房地产市场细分化趋势明显。建设
30、项目开发单位为了适应市场经济，在细分的房地产市场中找准自己的位置，以差异化产品优势赢得市场，使公司效益最大化，提出了本项目建设设想。2.2 项目概况2.2.1 建设地点介绍本项目地处长春市市区中心，为原长春税务学院旧址，位于南关区与朝阳区交界处，地块北邻解放大路，南达至善路，西至人民大街，东到岳阳街，是一规则的长方形地块，总面积3.5万平方米。周边区域文化、商业机构林立，生活配套设施齐全，城市基础设施良好，交通便捷，是一块难得的商业宝地。2.2.2 建设规模本项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积27万平方米，其中地下车库3万平方米、商铺6.3万平方米（地下一
31、层1.5万平方米，地上裙楼4.8万平方米）、写字楼和商住楼各8.85万平方米。建筑物中间为1.04万平方米的花园。项目欲构建长春市“CBD”（CBD概念最早产生于美国，全称是Central Business District，即中央商务区）。2.2.3 投资及融资方案该项目总投资101543.2万元，拟由以下三个渠道解决：1、由“吉林省宏基置业有限公司”自筹资金32000万元；2、申请银行贷款10646.9万元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，建设期利息计入工程投资；3、预售收入再投资资金58896.3万元。2.3 评价与结论2.3.1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注一建设规模1总占地
32、面积m2350001.1中心花园m2104001.2商住一体楼m2246002建筑物占地面积m2247522.1中心花园m2104002.2商住一体楼m2143523总建筑面积m22700003.1地下车库（-3、-2）m2300003.2地下商铺（-1）m2150003.3裙楼商铺m2480003.4写字楼m2885003.5商住楼m2885004建筑容积率%6005建筑系数%92.7二开发周期年41施工周期年22销售周期年3预售期1年三项目投入总资金万元101543.21自筹资金万元320002银行贷款万元10646.93预售资金万元58896.3四收入及支出1销售总收入万元212941.
33、02总投资支出万元13947.6含各种税金3总盈余万元65291.6税后五财务评价指标1全部投资财务净现值万元462052全投资内部收益率%74.63资本金内部收益率%84.344投资利润率%245资本金利润率%76.16动态投资回收期年2.2含建设期2年7借款偿还期年1.758借款年12.3.2 可行性研究结论1、本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，以市场为导向，根据南关区至2020年规划要求，培育一个大型的商业中心，拉动南关区乃至长春市的消费水平。该项目建设起点高，规模大，建造写字楼、商住楼、商铺、地下车库和休闲式花园为一体的多功能综合楼，有着广阔的市场前景。2、从财务
34、评价指标也可以看出，财务内部收益率74.6%，远远大于行业基准财务内部收益率12%，全部投资财务净现值为46205万元，符合相关规定，所以项目建设从经济上看是可行的。3、从项目的盈亏平衡分析和单因素敏感性分析中可以看出，本项目利润空间很大，抗风险能力很强。以目前拟定的方案为基本方案，写字楼、商住楼、商铺和地下车库的产量即建筑面积可分别降低42%、14.6%、87.5%、29.3%;平均销售价格可分别降低25.8%、7.9%、76.1%、17.8%；单位可变成本（含建安费）可分别上升66.9%、17.5%、586.6%、45.1%；固定成本（不含建安费）可分别上升72.5%、17%、700%、4
35、1.5%。销售价格在10%内变化时，全部投资内部收益率在60.091%至89.15%之间变化；总成本（总投资）在10%内变化时，全部投资内部收益率在60.84%至91.47%之间变化；销售期两年时，全部投资内部收益率为108.19%，4年时74.59%。综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必要的、可行的。- 9 -第3章 市场研究第3章市场研究3.1 投资环境分析3.1.1 国家宏观政策对房地产市场的影响房地产业是国民经济的重要组成部分，因其基础性
36、、先导性产业的地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。从产业特性看，房地产业的产业链长，波及面广，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系；另外，房地产业是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建材和耐用品的消费，特别是农民工的日常消费，拉动了内需；不仅如此，房地产业的发展缓解了人口增长所带来的就业压力。因此，我国政府会在一些必要的政策调控之外，依旧会鼓励房地产业的稳定发展。随着我国国民经济的快速发展，人们的生活水平得到大幅度提高，消费水平也随之上升，人们对社会服务和居住条件的要求大大提高；同时国家和地区大力招商引资，使得外商进入
37、中国市场，在这种大好形势下，使得商品房需求量逐年递增。1、国有土地使用权出让规范化2006年5月31日国土资源部制订了 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）和 协议出让国有土地使用权规范（试行）。完善了国有土地使用权出让制度，规范了国有土地使用权出让程序，使得土地使用权的出让有法可依。2、住房价格与市场秩序受到政府的引导和调控 为保持国民经济的平稳较快增长，针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，2006年5月29日国务院转发了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见。政府通过专项整治，落实了房地产交易环节的各项制度和措施，使房地产交易不断规范，房地产市场信用体系不断完善
38、，创造了公平竞争的市场秩序和规范诚信的市场环境。3、“振兴东北” 战略的提出，营造了良好的房地产开发氛围振兴老工业基地政策效应已经显现，房地产市场前景一片大好。一是东北地区经济发展逐年加快，期中从投资结构来看,固定资产投资主要集中在国家鼓励发展的产业和基础设施建设，其中房地产开发占很大比重，这也是国家的产业政策。二是东北地区对外开放步伐明显加快，利用外资迅猛增长，使得进驻外商企业增加，加大了商品房的需求量。三是人们生活水平得到提高，消费质量标准上升，刺激了房地产业的发展。3.1.2 长春市区域环境分析1、长春市人口数量及经济发展情况长春市现有人口724万，其中市区人口为315万。其中非农业人口
39、为293万人，从业人员为93.6万人，从登记注册类型分组来看，国有单位从业人员为64.4万人，集体单位从业人员为12.1万人，而其他经济类型单位从业人员为17万人。长春市近年来基本保持13%的经济增长率，居民生活水平得到大幅度提高，为长春市房地产的发展创造了良好的经济氛围，其中GDP和城市居民可支配收入统计如下：表3-1 02年至06年长春市城市居民可支配收入比较单位：元 年份项目2002年2003年2004年2005年2006年城市居民人均可支配收入696379058900983011108增长率9.8%13.5%12.6%10.5%13%表32 02年至06年长春市总GDP和人均GDP比较
40、单位：亿元 年份项目2002年2003年2004年2005年2006年总GDP11841338153516501881增长率13%13%14.7%7.5%14%市人均GDP 2054元2301元2600元2805元3175元增长率12.5%12%13%8%13.2%由上表可知，2006年长春市经济发展势头一片良好。06年长春市GDP累计完成1881亿元，增长14，同时城市人均可支配收入达11108元，增长13%。据调查06年全年长春市实现完成固定资产投资950.1亿元，增长46.1%；开工建设项目1994个，其中超亿元255个,新开工1594个。新批外商投资企业149家，实际利用外资14.1亿
41、美元。这标志着长春市向富民强市、全面建设小康社会的目标又迈出重要一步，实现了“十一五”时期的良好开局。07年第一季度,长春市城市居民收入达3233元，同比增长14.9%；累计完成地区生产总值378.9亿元，增长16.9%；全市累计完成固定资产投资28.8亿元，同比增长37.1%。全市施工项目111个，亿元以上项目共完成投资22.2亿元。在连续两年高速增长的态势下，仍保持高速增长。可见，长春市经济发展全面加速，生活质量继续提高，城乡居民收入大幅度增加，各项工作实现良好开局，为全年新的发展奠定了坚实基础。2、长春市影响房地产的相关法规为促进房地产市场的健康发展，规范商品房销售行为，保护国家利益和商
42、品房交易双方的合法权益，制定了长春市商品房销售管理暂行规定 使得房地产市场稳定健康发展。为了避免期房变“欺房”， 制定了长春市房地产交易管理条例，明确规定了房地产开发企业进行商品房预售标准。市政府在长春市住房建设规划（2006-2010）文本中提出：到2010年长春市人均居住建筑面积将达到30平方米的规划要求，每年住宅新增建设量约为500万平方米。明确规定了06年与07年的住房年度目标，调整住房供应结构的措施。3.1.3 长春市房地产近期市场的描述作为被振兴的老工业城市-长春，房地产投资从2000年以来，在国家政策的良好氛围和长春经济的拉动下，一直保持着稳定的发展，尤其是自2005年以来，房地
43、产投资高速增长，商品房售价逐年上升，呈现出良好的发展势头。特点总结如下：1、房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷2002年以来，长春房地产市场呈现稳定增长势头，商品房开发面积保持在480万至510万之间。02至04年由于土地政策、金融政策的不利影响，以及消费者的观望态度，致使商品房市场销售均价逐年下滑；自2005年开始，国家“振兴东北”战略效应显现，房地产市场走出低迷状态，商品房价格快速上涨，06年的售价已由04年的2194.6元/增至2671元/。根据长春市房地产管理局公布的有关数据，2006年房地产交易量突破了500万大关。07年一季度房地产业继续走火，长春累计可售商品房506万平方米
44、，同比增长104，其中住宅343万平方米，同比增长76。今年长春市还将有45个新盘上市，比2006年多25个，而且大都是大体量。2、楼市供应结构进一步调整，中低价位楼盘呈现主流趋势，小户型、酒店式公寓等产品受宠过去几年中，随着一些中低价位楼盘项目的相继开发，中低价位楼盘在市场中的位置逐步凸显出来，初步呈现供销两旺的局面。据长春某专业房地产代理机构数据显示，2006年长春小户型、产权商铺、酒店式公寓等项目取得了较好的销售成绩。小户型、酒店式公寓因投资少、风险小而回报又相对较高，使得许多人为投资而购买。由于市场前景光明，为满足普通收入消费者的需求，政府在长春市住房建设规划（2006-2010）文本
45、中明确规定了应重点建设满足居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品房。3、房地产二、三级市场联动效应明显，三级市场对二级市场繁荣发挥重要作用近年来，长春市的二手房市场不断呈现上升的繁荣趋势，各主要指标都保持了持续增长的喜人势头。2005长春二手房成交面积为180.8万平方米，增量房成交面积为270万平方米，存量房与增量房之比达到历史最高的0.669：1；2006年1-11月份，二手房成交套数为20406套，成交面积为192.4万平方米，同比增长14.3%；增量房屋成交套数为27615套，成交面积为290.6万平方米，同比增长48.2%；06年全年成交比达到了0.8：1。二手房和租赁市场的渐趋活跃，将促进一级市场的快速发展。4、长春市西部、北部异军突起成热点开发区域2006年长春的西部和北