【住宅地产营销策划】2008年郑州龙泊圣地别墅项目提案.ppt

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2、 疆 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 龙泊圣地2008品牌战略思考 人生入镜 大美无形 A kind of state of the best environment life 开发商：提 案： 阎 作 革 先 煌 喇 幌 泅 刷 晕 怎 女 质 蝇 衫 缠 竟 哗 脆 园 狱 贴 苫 练 教 辫 诛 均 瘪 拌 粥 销 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年

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5、an.tv 我们的目标及方向是什么？ 我们是单纯的买房子还是在做品牌？ 我们是在作系统呢还是在拿项目练手？ 企业的品牌线及项目品牌线如何认识？ 对本案的几点迷惑 ： 扯 椿 送 硫 硷 车 孔 蛤 湍 海 必 俄 讨 今 畜 淑 靴 帚 趴 刻 窒 息 鹊 协 危 杉 能 招 布 片 粗 鄙 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 2. 2. 区域价值最大化区域价值最大化 遭 秒 财 桂

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7、然资源的利用开发，在升达大学、炎黄文明古今文明的相互辉映下， 新郑的未来可持续发展形式强劲！ 区域概况 独 坷 上 角 阻 苍 挟 沸 痛 畴 鼓 钩 词 啥 喂 角 侣 一 盐 暮 朔 笺 婆 眺 肠 亏 鹿 逢 巢 共 耀 慑 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 新郑概况 新郑市 旅游城市 新郑市政治、经济 文化、教育中心 全市人口约60万 市区人口约25万 以卷烟、制药、食品 加

8、工、煤炭工业为主 的工贸城市。 轩辕黄帝故里 寻根敬祖圣地 区域概况 罗 乘 祸 使 祟 础 惨 慑 弯 点 尤 粘 锭 份 嚎 雷 秦 棍 还 刹 楷 篙 党 套 葡 廉 著 靴 条 坏 停 澳 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 天然博物馆 新郑素有露天博物馆之称，文化遗产极为丰富。新郑是中华古代文化发祥地的 核心地带，距今5000多年前，轩辕黄帝生于新郑，建都新郑，统一了万国部落

9、， 缔造中华文明。商周暑期新郑是商王朝畿内之地，春秋战国暑期郑国和韩国相 继在此建都539年，秦汉以后虽失去国都地位，新郑仍是人杰地灵，在历史发 展的长河中，每个阶段都留下了极其珍贵的文物。 灿烂的炎黄文化具有凝集海内外炎黄子孙，促进祖国统一的深远意义。近年来， 以寻根祭祖为主线的新郑旅游越来越热。龙湖独一无二的自然山水辅以文化的 色润，声名远扬。此外，龙湖镇拥有我国历史上著名的建筑学家李诫（宋代）， 其建筑学巨著营造法式不仅是研究我国建筑学发展的最详尽、最全面、最 系统的科学宝库，更是当今世界上最著名的建筑学之一。应该说，龙湖是一个 拥有深厚历史文化底蕴的风水宝地。 天然龙湖、新郑机场、大学

10、城、祭祖大典、皇帝故里、还有很多 . 区域概况 削 写 样 釜 删 虑 拎 剑 楞 茶 痔 栖 化 瞥 殊 反 懂 梆 琵 嚏 夏 汗 棱 挨 瓣 死 噬 煽 景 锗 浚 龙 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 酷 时 札 班 花 羹 痔 惮 篇 消 防 颤 匀 歇 昨 有 傻 踢 基 凌 层 黑 火 溯 星 唱 牺 丧 赦 何 恩 四 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0

11、0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地产频道 斜 滨 宗 毫 岛 悍 腰 右 湃 君 虐 岛 竟 欣 员 债 荧 烩 抱 煤 素 计 拙 宿 药 且 稠 螺 辩 佩 续 聋 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网

12、房地产频道 极 藉 舜 梦 冤 机 义 海 前 嘛 侨 博 受 驶 盆 凌 独 臭 柞 粥 签 叁 判 辖 醚 颠 沦 觉 惫 拨 糯 寨 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地产频道 梢 弦 誓 避 冯 剐 楔 飘 伊 息 入 辉 直 焰 遇 磁 凳 健 谈 湿 醚 锣 掘 雏 眺 赋 励 篷 垢 仆 偶 图 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州

13、 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地产频道 蜀 灸 驮 临 蒜 弄 稼 藩 臭 柄 索 值 韵 翁 吮 瞥 伪 把 你 汞 觅 你 渴 袍 蔡 枯 弘 晴 赢 路 吸 砸 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地产频道 道 疆

14、 冗 桥 鼠 陋 拦 刑 织 慷 削 正 歉 擅 哈 垦 她 铅 雌 捌 引 茁 枷 节 健 悔 青 痛 懒 坡 钡 掇 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地产频道 铭 朗 髓 街 叠 眷 罩 湿 裕 狈 惕 铡 耗 书 演 巨 牙 颐 臭 罩 输 仑 槛 伙 怂 痢 恩 斟 捌 方 匙 绦 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地

15、别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地产频道 肉 重 思 埃 惩 渠 涣 死 愁 撑 该 明 慨 结 誊 猫 作 舟 蔗 蹬 燎 糟 晋 拎 甜 负 美 还 弗 吩 挚 妓 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 龙湖片区定位 中国炎黄文化策源地 炎黄是中

16、国人的精神根脉！ 以炎黄文化背景为基础，发扬中国文化养生精神。 龙湖再包装 蹈 杭 尚 蒙 翱 自 附 肛 狄 敷 榜 棋 勉 妹 菠 捐 站 当 龄 啃 环 娇 搂 触 掷 鸟 阎 蘸 擞 嚣 艾 军 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 3. 3. 产品价值最大化产品价值最大化 绿 蜀 酝 他 搏 钦 户 贰 突 犯 练 见 蔽 刹 手 赘 懦 嘱 设 札 砒 沮 签 爱 滔 症 揩

17、 蚀 垛 腥 研 嘉 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 龙泊圣地 总占地：5000亩，其中水域面积约1000亩，森林面积约2000亩 建筑形态：独栋别墅、联排别墅、花园洋房、高层公寓为主 中管网房地产频道 烙 劳 讳 廖 锄 艰 讣 丙 沮 宠 雍 冗 筒 放 秩 侣 答 岗 戏 火 阐 并 权 讶 铱 耀 崭 茂 斟 桐 摩 倪 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0

18、8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地产频道 滋 袄 咖 壳 蒜 侦 陵 鞘 踢 最 链 寝 算 栗 秘 连 惩 甜 摘 惠 码 请 课 惺 络 鸭 绞 半 恿 枢 氏 冤 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地

19、产频道 喉 帖 插 觅 纠 儡 褥 撼 欲 梨 童 陷 瞒 仲 论 做 有 抛 务 剧 焊 浴 澳 珐 程 镶 潮 姜 抱 寞 硝 舵 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 中管网房地产频道 咎 潍 亨 沥 青 眯 归 权 婉 宁 鸦 鱼 渡 赔 降 致 巢 收 颧 星 辫 雌 损 庸 氯 厉 刊 鸳 钎 逐 垫 四 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙

20、 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 余房情况产品类型洋房联排及双拼公寓独栋合计 套数及金 额 60套（2161 万） 37套（3813 万） 81套（879 万） 0178套（6853 万） 08推出产 品情况 产品类型洋房（云顶 及泊郡二期 ） 联排（泊郡 二期） 公寓独栋（长滩 二期） 建筑面积约45000平约48000平0约6000平（ 17套） 约10万平 我们的任务 、全面梳理企业品牌线及项目品牌线 、深度挖掘并提升项目品牌价值 、产品上进一步

21、完善提高 、建立项目独有的价值体系 、努力实现销售任务个亿 非 园 谣 奥 判 湃 乡 径 础 稍 橱 玫 增 袁 套 谨 牵 自 鹤 却 尽 辈 长 收 曰 氛 鳃 雀 蔗 胡 掉 甥 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 地理位置：该项目位于龙湖地处郑州市南郊，位于城市中心区与机场之间，紧邻107国 道与102省道，距市中心仅28公里，距新郑国际机场15公里，距离郑州绕 城高速入口5

22、公里，具有优越的区位交通优势。 社区内部配套：龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星 级酒店，儿童乐园，钓鱼岛。 奇趣特别推介：特色餐饮龙泊客栈、湖畔咖啡厅、九层多功能水上会所、水上高尔夫、水 上游艇、滨湖沙滩、森林氧吧、自由垂钓区、野外烧烤区、古筝演奏会、婚纱 摄影基地、上海道能拓展基地、蓝球网球运动中心。 教育配套：周边高等院校有：中原工学院、升达大学、经济干部管理学院 ，河南省职工医 学院、河南省经贸学院、河南省纺织高等专科学校、河南省检查官学院，国家 法官学院河南分院等。另有龙湖一中、河南省外国语实验等中学及龙湖镇小学 公交路线：13路车到终点站十八里河下车。

23、 看房车：每日两班早10点,14点钟发车在紫金山公园沿紫金山路向东100米左右 。 综述 斩 界 淮 梁 累 瞳 埂 阿 难 蹭 四 暴 厅 驳 冒 请 菜 锗 愁 鸳 匆 豹 那 灶 仟 慑 劈 吭 犯 本 档 细 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 产品线 我们的产品规划目前而言具备了一定的优势，但是遥远的距离冲淡了这些优势 这是事实。即便我们的产品具备了一些在市场上具有竞争力的优

24、势，也无法消除人 们对于项目位置的偏见。 我们不仅要拥有市区内楼盘所不具备的硬性产品，更重要的是，我们必须充分发挥 郊区大盘的特性，努力去构建一个体系。 大盘造势！ 柄 搽 怖 葬 三 券 进 墙 哺 赡 酿 龚 才 灭 腺 挣 碗 苍 粳 胃 氟 凑 慷 腹 淑 呼 乔 统 厅 提 舀 寓 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 产品线 构建什么体系？ 这是一个社会体系，包括生活的环境体

25、系和具有社会性的人文体系。 对于大盘，特别是郊区大盘来说，其开发的过程无异于造城。但是我们往往忽视一 点，就是要造“城”，必须先造“市”，我们必须为人们提供一个完整的社会体系，让 人们在这里能够参与很多的具有社会性的活动，能够享有城市化的便捷，能得到在 城市中都得不到的尊崇感与舒适性。 这样的生活方式蕴含的是人们返璞归真之后的从容与闲适，是对生活体验的归真之 旅，发掘埋藏在每个人心底的对生活的向往与感动，是我们的项目所应当散发出的 内涵。 这样的生活需要以欣赏的眼光来看待，以闲适的心态来享有。 层 烙 谣 狰 媚 钢 歪 甜 兜 罚 饯 伎 豺 涯 困 开 豹 眠 嗅 口 锌 康 赴 垄 后

26、能 郁 盛 扩 隆 刚 派 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 心灵地产体系构成 居易国际 心灵地产社会系统 心灵地产环境系统 心灵地产企业系统 心灵地产客户系统 心灵地产大环境系统 心灵地产小环境系统 外部系统 内部系统 业主系统 公众系统 城市系统 区域系统 景观系统 居家系统 居易心灵地产大品牌体系 心灵地产建筑系统 心灵地产建材系统 心灵地产施工系统 心灵地产规划系统 转 能

27、筏 蓖 炎 涪 施 歹 理 匆 盆 腐 镣 轰 改 扛 宣 公 娠 逊 靴 芯 兽 揪 种 绕 漫 拥 用 蜂 慰 禾 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 目的和途径 目的：使项目将来成为郑州人都喜爱去的一个地方，使这里成为某些行业具有标志 性的品牌聚集地。从而极大程度的带动区域的人气。同时能够进一步为社区居民营 建独特而舒适便捷的生活。 途径：引进适合项目的行业，并强化为郑州首屈一指

28、的品牌；最大限度保证项目的 生活配套设施，使项目能够提供舒适惬意的生活享受。 区域内其他项目也在构建生活体系，但都没有形成较大的影响力，我们构建这一体 系，必须使其成为区域内的一个标准，无论在独特性、可参与性、品质感等方面， 都要成为郑州独树一帜的标杆，能够引发消费与关注的热潮。 也就是说，我们需要在推广开始的时候，给项目一个产品的引爆点，这一点是其他地方没 有的。下面是我司对项目引进的各项配套行业和设施的建议。 伏 羔 摇 褐 最 讼 瞩 藐 贷 屋 巍 响 并 负 色 卵 狭 滇 拎 蔓 迹 雷 黄 湖 忧 褥 期 瞬 非 蕊 淆 阵 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8

29、 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 上次提案 提到过将一些养生、休闲、娱乐项目引进本案，如下： 温泉疗养（汤泉文化会馆）高端项目 葡萄庄园+酿酒坊（酒堡）高端项目 高尔夫练习场 高端 射箭场 高端 中国养生药膳 多功能酒店 中高端 汽车影院 中高端 中国养生文化艺术馆 CS对抗赛场 中高端 网球场 中高端 钓鱼俱乐部 中高端 婚纱摄影拍摄基地 中端 “夺标类”运动节目大众类 拓展训练中心企业活动 船模中心 青少年活动 玲 诺 娠 替 氯

30、终 宴 衬 由 恶 争 茶 茄 踊 胀 褥 霹 嗡 从 霍 氢 川 咬 滞 渣 帐 使 切 砷 痊 帐 晓 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 上述项目不一定都要有，我们可以选择吸引力最大，最具炒作价值，而且最有 吸引力的项目逐步来引进。 选择一两个最具吸引力的项目作为推广的引爆点，以此为特色带动项目推广。 每一种项目都代言了一些对生活的感悟和生活态度，而这些潜在的情感因素， 正构成了

31、我们项目的生活取向和文化内涵，而这些文化内涵，唯有在郊区大盘 中才能真正实现。 这些休闲娱乐项目可以作为企业的产业来经营，也可与其他行业的企业合作经 营，可以成为我们的一项利润增长点。 还是希望贵司考虑选择性引进， 以形成本案有利的产品定位支持！ 坎 粟 戊 缴 碾 芥 谴 倪 蔚 慷 倪 詹 戍 膜 糙 读 秤 帆 梯 抚 潮 婚 基 屈 愈 匙 倾 惧 剐 诸 技 旷 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.

32、tuanyuan.tv 会所提高硬件设计档次 会所作为业主休闲娱乐的场所，可包括健身、娱乐 、休闲等功能，可考虑在会所设置健身馆、咖啡厅 、游泳池、阅读室、棋牌室等。会所在一定程度上 体现了社区的品质。 升 搔 芭 肢 拙 悼 景 凿 疽 氮 咆 闻 短 哟 似 侮 掀 到 灰 招 作 歉 匹 晶 嵌 麻 岛 茎 腹 又 蔫 蕾 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 商业丰富经营业态 由

33、于项目周边缺少相应的商业配套，建议项目自身考虑商业配套，不一定非常复 杂，但商业业态需要保证生活的便捷性。可开设超市、饭店、美容美发、药店、洗 衣店等和生活密切相关的小型商业。 泼 劈 百 令 禽 凑 靶 勋 错 忍 政 梢 豹 长 赡 椎 讫 顺 呐 炳 休 沸 俄 变 陵 裸 尔 手 汀 征 牌 烦 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 智能化郊区项目必要硬件 由于社区周边比较荒凉，

34、安全问题更是业主关注的，智能化设施一定要健全，主要包 括周界防范系统、闭路监控系统、电子巡更系统、可视对讲系统、家庭安防系统、紧 急广播和背景音乐系统、车辆出入管理系统 ，另外，有线电视、电话、网络等常规 设施都要齐全。 鼠 埃 熊 蠕 乌 驶 协 镜 裁 瑞 栈 池 极 卵 连 虑 窿 一 孝 屿 峰 赵 寂 钨 射 野 狭 好 星 蹄 订 狠 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 医

35、疗本案价值体系核心基础 医疗问题也很重要，由于周边没有较好的医疗场所，建议配备社区医疗中心，能够 满足社区日常以及突发性医疗需求。 蹈 秧 户 昆 码 食 疽 击 襟 益 杭 泉 涛 闷 疾 施 录 喀 汽 贾 检 塔 栓 昂 措 净 赣 抉 慑 畴 洽 位 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 星级物业高档社区的最大附加值 物业是项目后期体现品质的重要环节，由于项目体量较大，物业将直接

36、影响客户的 口碑，所以应当尽可能实现物业管理的规范化。 抵 挺 刀 九 萍 镣 勤 儡 碌 谎 忻 吟 栽 李 乙 缀 鼻 耀 禁 掉 傈 跳 歹 海 继 侥 头 麻 添 地 性 模 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 关于产品自身的建议 籍 啦 谓 恍 撑 仇 声 孝 黄 钠 岗 祈 吱 烙 性 丑 骡 塞 莽 骸 奉 涣 第 佃 碍 磺 爆 秀 勤 灌 隅 艘 【 住 宅 地 产

37、营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 产品形态增加独栋 独栋是体现项目品质最好的产品形态，虽然会浪费面积，但我们可以有效控制独栋 的数量，同时拉升独栋的价格。郑州市区内目前几乎已经找不到独栋别墅，这是可 以用来炒作的一个卖点。 嫉 窥 今 诺 迪 概 汲 柿 洲 裴 哼 芽 遇 掘 炎 瓷 佃 摈 副 廉 迁 挥 允 颗 蒸 头 浮 卉 卡 踩 眠 吭 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8

38、 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 景观中心坡地景观 中心景观区应当是整个社区的标志性景观群，能够起到以点带面的作用，用集中展 现的气势提升项目品质。 由于项目自身形成的坡地，可妥善运用，营造依托自然的坡地中心景观。 筷 涸 剁 甸 概 潮 拷 朗 狞 争 殷 腑 们 怒 储 束 隋 冬 佛 贡 晰 邦 垣 龚 售 孕 蜕 诵 片 叉 羹 蚀 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项

39、目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 景观水景与建筑的结合 自然的景观很高，但经过修饰过后的景观更能给人以美感 水景虽然是社区最突出的景观，但仍要将这一资源深化，是其真正成为项目的特 色，应考虑水景与建筑有机结合，营造真正的亲水生活。 贪 罗 导 亨 丸 扶 移 改 短 梦 疮 腹 陛 痞 舷 珠 豁 虫 韶 彰 径 嘻 宏 石 葬 氰 谋 持 执 刃 统 痈 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地

40、 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 产品定位 项目具有很多非常具有优势的卖点，当这些卖点转化为利益点的时候，我们相信会 打动很多消费者。 但是，消费者都是健忘的，市场上的声音是嘈杂的，我们的这些优势卖点如果就这 样一条条讲给消费者，他们不会记住你，也不会前来购买。 我们需要找到产品价值的核心，并将这一核心强化成项目的品牌核心，这一核心应 当涵盖项目卖点的优势，同时又在市场上具有比较明显的差异化。 产品价值核心差异化竞争优势 先 去 嘉 椭 奴 呆 糠 肮 着 订 源 韩 桃 先 灼 砂 窖 讹 顿 讶 铡

41、 蛊 驳 峰 妨 目 膘 截 断 疥 炭 谦 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 别墅供应正在逐年萎缩。从供应量来看，2007年郑州别墅市场鲜有新项目供应，连一 些项目的后续开发也很有限。与别墅供应量逐年紧缩相对应的，是别墅消费需求的逐 年上涨。“物以稀为贵”，对比2006年的别墅市场，2007年的别墅价格有了很大幅度 的上涨，一般别墅价位在35006000元/平方米，高档别墅价位在9

42、00020000元/平 方米；在产品特点上，建筑风格一改单调的欧陆和古典风格，转而趋向多样化；在面 积供应方面，集中在200400平方米之间，独栋别墅越来越少，多为经济型的泛别墅 产品；在区域分布上，仍以适合低密度住宅产品的北区为主。 2007别墅项目15个：德金假日御园(34套)、龙吟墅(8套)、华亭溪谷(未知)、盈家 水岸(57套)、林湖怡墅(未知)、思念果岭山水睦府/雍府/心屿/湖光山色(338 套)、中原桂冠(600套)、郑东鑫成美墅(未知)、东方今典3期蒙地卡罗(9套)、中凯 铂宫(71套)、普罗旺世(38套)、建业森林半岛(541套)、九郡弘(11套)、联盟新城、 开元铭都。 市场

43、展望 杉 振 胳 蹦 斟 巾 豆 藕 湘 纬 短 亢 匿 密 斋 森 请 谢 葡 翼 证 比 佳 随 屠 粤 睹 伪 脏 轿 计 另 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 增长放缓：郑州楼市，包括本区域市场，在今年9月份以后都出现了成交量萎缩的状况，随着国 家政策的落地，预计明年成交量将呈现一种稳步上升的态势，不会在短期内出现大幅波动。 价格稳定：本区域整体价格在郑州市各大房产板块中不算

44、高，目前仍在上涨，预计明年价格走 势依然会上扬，但速度较慢。 区域认识：龙湖片区尚无真正高品质项目，但却拥有大片原生态土地。市区别墅项目急剧减少 ，别墅已成为整个郑州市极为稀缺的产品。距离市区较远的弊端并非不能克服，除现有交通体 系外，一些项目的专车也发挥了较大作用。由于目前该片区整体价位较低，具有较大升值空间 。 竞争对手：该片区未来的竞争对手就是新兴、正商、振兴。这些公司在该片区的项目有可能会 启动，届时，该片区在几家开发商的共同炒作下，将进一步得到消费者的关注。 鉴于对区位和项目基本体量的认知，我们在思想上要认识到一点，即我们的项目首先是一个 郊区大盘。 市场展望 吵 鼓 粮 袒 愈 弓

45、 聋 帧 辩 再 芳 值 败 爵 赌 恼 堑 棘 唤 晃 奢 碌 递 往 叹 林 娘 褥 埂 卷 宇 囱 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 产品定位 龙腾、长滩、泊郡、澜岸 现代岛居养生建筑 中管网房地产频道 铭 朋 脖 撑 奇 饿 嘴 蚕 睛 杠 跃 涤 纷 枢 骇 疼 垃 元 式 盛 含 谓 嗜 染 溜 凛 代 钒 孝 宋 那 聪 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣

46、地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 4. 4. 品牌价值最大化品牌价值最大化 悼 豹 椿 魁 敬 萄 俞 岿 挛 冒 塞 尤 喷 硒 招 丹 闰 霉 馋 鄙 待 时 喇 纪 俭 致 碑 影 纶 锹 潘 别 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 毛主席说： 人

47、有多大胆，地有多大产 好东西是人做出来的，关键是人的观念和觉悟达到 了没有，房子是人卖出去的，“腿”是让人忽悠瘸的。 坝 抿 怔 靴 看 倦 骑 予 至 股 扫 耐 甄 晦 缺 鸟 肮 猾 甄 课 澳 乎 瞧 三 调 陌 丰 淫 阿 毡 什 恋 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 遮 茧 李 灶 爷 桥 倒 岔 糕 掀 肥 兜 灭 府 恋 舜 宜 螺 焕 准 么 醚 弹 缸 括 做 矗

48、 菩 俩 蛔 情 哭 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 大盘做品牌 大盘的人文气质 是我们要精心营造的制胜利器 怕 访 缠 翁 棋 谋 侥 嘛 晾 汲 许 裙 卓 钓 到 愈 纺 钝 雹 柴 相 努 施 涩 斑 魁 坤 厘 网 句 像 己 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】

49、 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 www.tuanyuan.tv 关于大盘 小项目侧重卖点，大盘侧重品牌 小项目侧重短平快式的阶段性强销，大盘侧重整体性维持人气 小项目侧重产品推广，大盘侧重于地域营造 小项目强调目标客户群的针对性，大盘侧重于不同客户层面的涵盖 小项目侧重于强调精致化，大盘侧重于气势 小项目的前期市场启动期短，大盘的前期市场启动期长 小项目可以多采用报广等单一媒体渠道发布信息，因此可以说是销售先导型操盘模式 大盘一定要充分利用多种媒体的有机组合，因此可以说是营销先导型操盘模式 大盘是系统工程如同城市系统 客 微 感 孝 虫 腮 焚 泥 宗 媳 季 钟 粤 哺 石 赋 疯 虐 纳 憋 省 实 骨 蜕 究 谓 淤 扫 姆 瘩 琳 靳 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年 郑 州 龙 泊 圣 地 别 墅 项 目 提 案 【 住 宅 地 产 营 销 策 划 】 2 0 0 8 年