便民市场建设项目可行性研究报告.doc

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1、 1 目目 录录 第一章第一章 总总 论论3 3 第一节第一节 概述概述 3 第二节第二节 编制依据及范围编制依据及范围 4 第三节第三节 简要研究结论简要研究结论 5 第二章第二章 项目建设必要性及可行性项目建设必要性及可行性9 9 第一节第一节 项目建设的必要性项目建设的必要性 9 第二节第二节 项目建设的可行性项目建设的可行性 .10 第三章第三章 城市规划和需求分析城市规划和需求分析1313 第一节第一节 城市规划情况城市规划情况 .13 第二节第二节 需求分析需求分析 .18 第四章第四章 选址及建设条件选址及建设条件2121 第一节第一节 项目建设地点项目建设地点 .21 第二节第

2、二节 建设条件建设条件 .21 第五章第五章 建设项目定位分析建设项目定位分析2626 第一节第一节 项目辐射区域概况分析项目辐射区域概况分析 .26 第二节第二节 项目功能定位项目功能定位 .27 第三节第三节 建筑定位建筑定位 .28 第六章第六章 项目建设方案项目建设方案3030 第一节第一节 建筑设计指导思想与原则建筑设计指导思想与原则 .30 第二节第二节 项目总体规划方案项目总体规划方案 .31 第三节第三节 建筑方案建筑方案 .34 第四节第四节 建筑结构方案建筑结构方案 .35 第五节第五节 配套设施方案配套设施方案 .38 第七章第七章 环境影响分析环境影响分析4949 第一

3、节第一节 环境保护环境保护 .49 第二节第二节 环境保护措施环境保护措施 .50 第三节第三节 环境影响评价环境影响评价 .52 2 第八章第八章 节能节水节能节水5454 第一节第一节 编制依据及标准编制依据及标准 .54 第二节第二节 能耗状况和能耗指标分析能耗状况和能耗指标分析 .54 第三节第三节 节能措施及效果节能措施及效果 .56 第九章第九章 项目管理及劳动防护项目管理及劳动防护5959 第一节第一节 项目建设及运营管理项目建设及运营管理 .59 第二节第二节 劳动保护劳动保护 .60 第十章第十章 项目实施进度与工程招标项目实施进度与工程招标6161 第一节第一节 项目实施进

4、度建议项目实施进度建议 .62 第二节第二节 项目工程招标方案项目工程招标方案 .63 第十一章第十一章 投资估算投资估算6666 第一节第一节 估算依据估算依据 66 第二节第二节 投资估算内容投资估算内容 66 第三节第三节 项目总投资项目总投资 69 第四节第四节 资金筹措资金筹措 .70 第十二章第十二章 非盈利性项目财务评价及国民经济评价非盈利性项目财务评价及国民经济评价7373 第十三章第十三章 社会评价社会评价7676 第一节第一节 项目对社会的影响分析项目对社会的影响分析 .76 第二节第二节 项目与所在地区互适性分析项目与所在地区互适性分析 .77 第三节第三节 社会风险分析

5、社会风险分析 .79 第四节第四节 社会评价结论社会评价结论 .79 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论8080 附图：便民市场总平面图及各层平面图 附件： 3 第一章第一章 总总 论论 第一节第一节 概述概述 一、一、项项目名称目名称 XX 市 XX 区胡同便民市场建设项目可行性研究报告 二、二、项项目建目建设单设单位位 XX 区住房和城乡建设局 三、三、项项目建目建设设地点地点 XX 区胡同中段（原老干部活动中心） 四、四、项项目建目建设设性性质质 新 建 五、可行性研究五、可行性研究报报告告编编制制单单位位 单位名称： 资质等级： 法人代表： 六、研究六、研究过过程程 我院接

6、受委托后，认真分析了已有基础资料，并进行现场查看，经 与建设单位有关人员分析，达成共识后，开始编制本项目可行性研究 报告。在可行性研究报告编制过程中，我们本着客观、科学、经济、合 理的原则，对工程方案中的具体问题与建设单位多次沟通商讨，对主 要工程方案进行了调整优化，最终提出可行性研究报告中的方案。 本可行性研究报告通过对有关资料的分析论证及对投资估算、效益 进行分析，力求对项目的必要性、可行性做出客观、科学、公正的论述， 4 为投资决算提供依据。 第二节第二节 编制依据及范围编制依据及范围 一、可行性研究一、可行性研究报报告告编编制依据制依据 1、商务部农村市场体系建设十二五规划； 2、商务

7、部农副产品绿色批发市场国家标准； 3、农业部农产品批发市场建设与管理指南； 4、全国农产品技术性市场发展规划纲要； 5、国家发展改革委关于完善价格政策促进蔬菜生产流通的通知 （发改价格2011958号）； 6、呼和浩特市“标准化菜市场”示范店评价规范； 7、内蒙古自治区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 8、XX城区总体规划（2006-2020）； 9、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 10、XX市XX区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 11、XX区“十二五”城建项目专项规划； 12、XX区商贸流通业发展“十二五”规划； 13、国家发展和改革委员会、建设部颁布的建设

8、项目经济评价方 法与参数第三版； 14、投资项目可行性研究指南（国家发展计划委员会出版） ； 15、市政公用工程设计文件编制深度规定（国建设部2004年3月） ； 16、城市防洪工程设计规范（CJJ 50-92）； 17、全国市政工程投资估算指标(HG247-103-96)； 5 18、国家相关的政策、法规、文件； 19、项目建设单位提供的有关数据、资料。 二、二、 编编制原制原则则 1、必须符合国家有关部委关于编制建设工程项目规范和标准要求。 2、项目的建设必须符合XX市及XX区城区总体规划要求。 3、努力改善周边居民生活环境。 4、坚持项目建设与XX市产业结构和经济结构调整相结合，实现 经

9、济效益、社会效益和生态环境效益的同步增长。 5、坚持项目建设与就业结构相结合，积极为城市下岗职工和农村 牧区剩余劳动力提供再就业空间，保持社会的繁荣与稳定。 6、设计指标的确定，力求先进合理，符合实际。 7、 严格管理，确保工程质量； 8、符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的设计原则。 三、研究范三、研究范围围 1、根据XX区银行胡同便民市场的发展规划、社会经济发展趋势 和项目建设条件，研究项目的必要性和可行性。 2、 通过投资规模、建筑设计方案、建设内容及配套设施的研究， 确定项目的建设方案。 3、通过投资估算、资金筹措、社会效益及经济效益分析，研究项目 的合理性。 4、 根据技

10、术、劳动安全要求，提出建设和管理方案。 第三节第三节 简要研究结论简要研究结论 6 一、一、项项目建目建设设背景背景 公益设施是城市功能的重要体现。一个城市公益设施的数量和水 平反映了这个城市经济文化水平，也体现了城市居民的生活质量。民 以食为天，中国人口密度大，便民市场作为一种公益设施，在广大人民 的生活中扮演着重要的角色。便民市场的建设水平直接关系到广大人 民的日常生活质量。 XX 市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要和XX 市商贸 流通服务业“十二五”发展规划纲要、XX 区国民经济与社会“十 二五”发展规划纲要一致强调发展商贸流通业，加大社区商业网点 建设力度，积极拓展服务领域；在社区

11、服务业上，坚持“便民、利民、为 民”的方针，加强社区服务中心建设，引导各类投资主体兴办社区服务 产业。 XX市XX区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度重视， 该项目被XX区政府列入2012年实施的重点项目，得到了区政府有关 部门的密切配合。 XX区总面积506平方公里，建成区面积29平方公里，总人口43.4万 人，现有大便民市场主要覆盖区域为城西和城南。城区人口聚居区市 场大都存在空间狭小、档次低、设施老化、道路窄、交通拥挤等问题。 尤其是银行胡同面附近，没有一处便民市场，对区域交通、对城市步伐 的加快，消费市场进一步加大产生了阻力。XX区政府有关部门经过多 次考察，组织有关部门论证，为

12、了提高便民市场建设水平，提升城市形 象，促进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长 的生活需要，拟在银行胡同中段建设一处便民市场，把新华路中段和 7 银行胡同的马路市场迁入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善 新华路和银行胡同的交通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休 闲的好去处。 二、建二、建设设地点地点 XX市XX区银行胡同中段，原老干部活动中心。 三、三、项项目建目建设设内容及目内容及目标标 项目通过在原老干部活动中心的占地范围内建设一处便民市场， 引导新华路中段和银行胡同马路市场附近的商贩进入市场规范经营， 达到解决该路段的交通环境，同时极大的方便附近居民的日常生活

13、的 目的，不但能解决城区繁华地段小商小贩的管理难题，还提高了便民 市场的档次，有利于创造和谐的社会环境，满足居民生活需求。 项目建设便民市场一处，总占地面积1702.63平方米，建筑总面积 1639.8平方米，其中地上建筑面积811.8平方米，半地下建筑面积828平 方米。 建设内容：建筑物地上主体一层，局部二层，半地下一层。地下及 地上一至布置为市场和管理用房；二层布置为观景平台；建筑设置货运 通道和消防通道。地面临路建“1”型小型停车场。 四、建四、建设设用地用地 本项目总占地面积1702.63平方米，为原老干部活动中心（现老干 部活动中心已迁址新建），用地性质为公共设施建设用地。 五、配

14、套条件五、配套条件 本项目为XX区便民市场建设工程，地处XX区中心城区，周边供水、 供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好。 8 六、六、项项目目实实施施进进度度 项目建设期确定 7 个月，即 2012 年 4 月至 2012 年 10 月。 七、七、项项目目总总投投资资及及资资金筹措金筹措 项目总投资 2365.68 万元，全部为建设投资。建设资金全部自筹。 八、八、项项目主要技目主要技术经济术经济指指标标 表 1-1 经济技术指标表经济技术指标表 序号序号名名 称称单位单位数量数量 一 建设规模及建设内容 1占地面积平方米1702.63 2建筑面积平方米 1639.80 其中： 半地下

15、面积 平方米 828.00 地上一层面积平方米 730.00 二层面积 平方米 81.80 3 建筑基底面积平方米 842.40 4 容积率 0.96 5 建筑密度 %0.49 6 绿化率 %0.15 7 停车位个 6.00 二职工人数人 8.00 三经济数据 1总投资万元280.87 2资金筹措万元280.87 政府投入万元280.87 9 第二章第二章 项目建设必要性及可行性项目建设必要性及可行性 第一节第一节 项目建设的必要性项目建设的必要性 一、是提升居民生活一、是提升居民生活质质量的需要量的需要 XX 区银行胡同便民市场的建设规模、方案与居住人口、地域范围 相适应，做到了合理布局。银

16、行胡同市场的建立将覆盖银行胡同、新华 路附近等小区，解决周边小区居民的生活购物市场配套问题。市场建 立后在交通通达度，市场卫生，购物种类等方面得到提升，将全面改善 覆盖区域便民市场购物环境和食品安全状况，使便民市场建设和管理 工作适应市民生活水平提高的需要，达到“设施标准、制度落实、食品 安全、环境整洁、群众满意、政府放心”的效果。 二、是完善城市功能的需要二、是完善城市功能的需要 “安居乐业，衣食住行”是居民生活的基本要求，一个城市应该 为市民提供优良的生活空间，所以一个城市必不可少良好的商贸、供 给服务功能。随着市场经济的发展，城市地位和功能也发生显著变化， 由单一功能向复合功能转变，从低

17、层次服务向高标准服务转换。城市 的发展,城市职责的增加,人口的增长,使这些基本功能的适应力也要增 长。 银行胡同便民市场的建立将加速 XX 区中心城区的整体建设，极 大提升城区城市功能，提优居住居民生活质量，提高街道现代服务业 水平。 三、与三、与经济发经济发展相适展相适应应 城市建设是城市经济和社会发展的主要载体。一个城市必须适应 10 和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济的发展，城市的 品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。公益设施的建设更是直 接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。便民市场的建设 也需要紧跟城市建设的步伐，不断提升档次，发展规模适宜、设施完整、 环境良

18、好的室内市场，逐步向超市化、连锁化发展，消灭马路市场。银 行胡同便民市场的建设也将作为提升主副食品零售终端服务功能的重 要途径 四、改善市容改善市容环环境面貌境面貌 城市形象是人们对一个城市的一种共同心理感受，是公众对一个 城市的内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价的总体 印象，一个城市的形象，如同一个国家、一个地区、一个企业的文化形 象一样，都有其深刻的内涵。一个城市的文化形象至少应具备以下特 征：城市建筑、布局融科技含量与文化内涵为一体的设计，展示现代化 城市的风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。 便民市场是人们生活水平和道德文明的窗口，干净、整洁、高标准 设计的便民市

19、场不但能满足人们的购物需求，更将成为城市建设的亮 点，与周围的城市建筑相配套，达到提升城市面貌的功能。新的便民市 场建设后，设计良好的市场将避免出现对周边区域的环境负面影响， 减清城市环境负担，改善市容面貌。 第二节第二节 项目建设的可行性项目建设的可行性 一、符合国家一、符合国家节约节约土地的政策要求土地的政策要求 XX 区花园胡同便民市场总占地面积 1702.63 平方米，是在原老 干部活动中心的旧址上建设，符合 XX 市和 XX 区的城市发展规划要 11 求。 该项目规划设计方案从建筑设计施工等方面全方位，响应内蒙古 自治区国土资源厅大力推广土地集约利用的指导思想，向“闲置”要土 地，向

20、“空间”要土地，通过向空间和地下延伸等途径，解决了建设项目 节省土地问题，符合国家以及内蒙古自治区和 XX 市及 XX 区总体发 展规划要求。 二、二、项项目建目建设设符合民意符合民意 XX区银行胡同附近，没有一处便民市场，早晚间马路边小商小贩 挤占道路，人声吵杂，而且由于流动商贩较多，对食品安全管理较难， 不仅对区域交通、对城市步伐的加快，消费市场进一步加大产生了阻 力，还对城市居民的食品安全产生了不利影响。XX区政府有关部门经 过多次现场调查，附近居民对此表示大力支持，盼望早日建成。 便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁入，将极 大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同

21、的交通环境， 同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。可提升城市形象，促 进长效管理，营造安全放心的消费环境，满足人民群众日益增长的生 活需要。是符合民意并得到民众的大力支持的便民项目。 三、三、项项目受到目受到XX区政府的高度重区政府的高度重视视 XX市XX区政府对银行胡同便民市场建设项目给予了高度重视， 该项目被XX区政府列入2012年实施的重点项目，得到了区政府有关 部门的密切配合。 四、四、项项目配套条件目配套条件 项目利用原老干部活动中心场地，位于老城区中心，供电、供暖、 12 给排水、通讯等条件较好。 五、有利于五、有利于进进一步融合政府与群众关系，推一步融合政府与群众关系，推

22、动动社会和社会和谐稳谐稳定的健定的健 康康发发展展 银行胡同便民市场建成后把新华路中段和银行胡同的马路市场迁 入，将极大地方便附近居民的日常生活，改善新华路和银行胡同的交 通环境，同时为附近市民修建了一处购物、休闲的好去处。符合居民意 愿，是惠及民众、改善民生的的便民项目，有益于促使政府与群众关系 进一步融合，推动XX区社会和谐稳定的健康发展。 13 第三章第三章 城市规划和需求分析城市规划和需求分析 第一节第一节 城市规划情况城市规划情况 一、一、XX 市城市建市城市建设发设发展展规规划划 依据XX 市经济和社会发展十二五规划纲要提出的目标，XX 市 政府及主管部门修定了城市建设发展规划，中

23、心城区规划为： 1、 、中心城区发展规划 城市性质：十二五期间，中心城区要建设成为内蒙古东部超百 万人口的区域性中心城市。 城市空间发展方向是 “西移北扩，集中成片，规模发展”。重点 发展城市西部八家组团、小新地组团，积极完善城市北部松山组团，重 视改造老城区。 城市发展规划总的目标是完善城市功能，提升城市品位，改善 人居环境，构建良好的城市形态，建设我国北方地区现代化、生态化的 山水园林城市。 城市布局采用了集中组团式布局结构，即“沿河四片，外围三点” ，不同功能的组团间由河流水系和生态绿化带间隔。“沿河四片”是指 XX 区组团、松山组团、八家组团和小新地组团；“外围三点”是指党校 组团、桥

24、北组团和红庙子组团。 城市分区功能定位：即旧城区西部为生活居住综合区、市级金 融商贸中心，东部为传统工业区；松山组团南部为生活居住综合区，西 北部是城市工业区，西北部为城市工业区；八家组团是以生活居住为 主的城市新区，规划有市级行政中心、组团级金融商贸中心和文化娱 14 乐中心；小新地组团是以生活居住为主，同时规划布局市级文教科研 和体育中心，组团级商贸中心。外围三点：党校组团为相对独立的文化 教育及配套居住组团；桥北组团要建成与生态环境相融合的居住生活 区；红庙子组团以工业为主及与之配套的生活和商贸区。 城市空间发展策略：控制疏散旧城西部生活区，改造振兴旧城 东部工业区，发展完善松山城区，有

25、序开发建设新城区。旧城区要在逐 步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境上下功夫，建设重点放 在棚户区改造、环境改善和工业区建设上。 2、 、规划、建设总体思路： 按照建设百万人口区域性中心城市的要求，坚持高起点规划、 高标准建设、高效益经营、高效能管理的原则，完善城市功能，提升城 市品位，提高环境质量，努力塑造充满活力、富有魅力、极具潜力的城 市新形象。 编制全区 506 平方公里城乡一体化规划，完善广场、公园、绿地、 体育场馆、停车场、环卫等公共基础设施和工业、商业、农业发展专项 规划，实现各类专项规划网络对 XX 区的全方位覆盖。严格执行和落 实规划，加强规划监察，确保城市建设沿着科学

26、化、制度化、规范化的 轨道健康运行。 建立城市建设多元化投融资体制，引导社会力量参与城市建设。 加快中心城区改造建设步伐，实施小区改造、小巷治理等便民工程，建 设一批精品人文景观，努力改善城市面貌和人居环境。进一步拉大城 市框架，加快东部（红庙子）新组团、桥北组团开发建设步伐；加大对铁 南、东城和新老城区结合部的规划、建设和治理力度；将廉租房建设纳 15 入具体日程，为城市低收入群体提供住房保障。 积极推进城市景观建设。以绿化南山、保护 XX、开发北山为切 入点，构筑城市外围景观带；以植物园扩建、长青公园通透、林研所苗 木繁育基地改造、樟子松树园开发为重点，建设东部精品植物园、中部 公益游园、

27、西部园艺博览园、北部自然公园，构建城市核心景观带；以 东西旱河景观建设和锡伯河、英金河、阴河河道治理及橡胶坝建设为 载体，建设城市河道景观带 健全城市管理体系，加大综合执法力度，完善长效管理机制。建 立先进的城市管理系统和公共秩序、社会安全维护系统，全面提高城 市管理水平。 二、二、 XX 市国民市国民经济经济与社会与社会“十二五十二五”发发展展规规划划纲纲要要 关于城市建关于城市建设设的的 要求要求 XX 市国民经济与社会“十二五”发展规划纲要中对 XX 市城建 发展的要求为：坚持城镇化与工业化、农牧业现代化良性互动，推动人 口进城、工业入园、产业集中、要素集聚，扩充城镇规模，提升城镇品 位

28、，完善服务功能，增强聚集辐射能力。到 2015 年，全市城镇化率达 到 50%左右。 （一）城镇体系 以中心城市为核心，以次中心城市为枢纽，以旗县城关镇为节点， 以中心小城镇为辐射点，构建布局合理的城镇体系。中心城市继续扩 大规模、完善功能、培育产业，增强吸纳人口的能力，发挥辐射带动作 用，突出核心枢纽地位。改造提升老城区，继续完善新城区，加快建设 XX 桥北组团和松山北城区，加强平庄、元宝山城区基础设施建设，尽 16 快建成蒙东地区百万人口以上的中心城市。大板和天义依托交通、区 位优势，建设次中心城市，拉大城市空间框架，提高城市服务功能，加 快人口产业集聚，切实发挥枢纽作用。旗县城关镇立足原

29、有基础，分别 建设各具特色的县域经济中心。注重培育经济活跃、有一定聚集辐射 能力的重点小城镇。到 2015 年，全市形成 1 个中心城市、2 个次中心 城市、7 个城关镇、34 个重点镇的城镇体系。中心城市建成区面积达 到 100 平方公里。 （二）产业支撑 结合产业结构调整和区位资源禀赋，细化城镇产业发展布局，形 成若干个特色鲜明的经济区域。中心城区重点发展服务业、高新技术 产业和劳动密集型产业，引导高排放、高耗能企业向外围转移。次中心 城市突出发展能源化工、食品加工、商贸流通等产业。旗县城关镇和重 点小城镇发挥地方优势，因地制宜建设工贸结合型、交通枢纽型、商品 集散型、文化旅游型等城镇经济

30、。 （三）人口集聚 逐步消除推进城镇化的体制机制障碍，促进农村牧区人口向城镇 有序转移。实行有利于农牧民进城的土地、草牧场流转及管理制度，支 持进城农牧民将承包地的经营权有偿转让。建立城乡统一的劳动力市 场，加强农牧民进城就业服务体系建设，着力解决进城农牧民的就业 问题。调整完善教育、医疗、社保等方面的制度，使进城农牧民公平享 有基本公共服务。加强政策引导，促进农牧民进城，支持外来人员转为 本地城镇居民。“十二五”期末，全市城镇总人口预期 235 万人左右。 （四）城镇基础设施建设 17 适度超前推进城镇基础设施建设，抓好城镇道路、给水排水、集中 供热供气和园林绿化、垃圾处理、危险固废填埋、污

31、水处理等市政设施， 提高保障能力。推进文体、教育、公共卫生、社区服务、信息网络建设， 完善城镇服务功能。加大“城中村”、“城边村”和棚户区改造力度，推进 城镇规划区和近郊区“村改居”步伐。加强城镇环境综合治理，提升净 化、绿化、亮化、美化水平。到 2015 年，全市城镇人均道路面积达到 12 平方米，集中供水普及率 85%，供热普及率 80%，供气普及率 93%，建 成区人均公共绿地面积 9 平方米。 （五）城镇规划和管理 及时制定各类详规和专业规划，提高规划覆盖率。根据城镇化发展 需要，适时进行区划调整，优化资源配置，完善全市城镇规划体系。不 断丰富城镇规划和建筑设计内涵，延续历史，传承文化

32、，突出特色。强 化监督管理，加强规划组织实施。理顺城镇管理体制，落实属地管理责 任，对城镇基础设施统一规划、建设和管理，提高市政公用事业的运行 效率。建立城镇管理的长效机制，提高城镇管理水平。 三、三、规规划划对对商商贸贸流通流通业业和社区服和社区服务业务业的要求的要求 （一）商贸流通业 健全多层次商贸网络，重点推进中心城市商圈及旗县大型商贸中 心建设。加大社区商业网点建设力度，积极拓展服务领域。建设区域性 粮油、蔬菜、花卉等专业批发市场，到 2015 年销售额 10 亿元以上的专 业市场达到 5 个。健全完善农村牧区流通网络和现代经营服务体系， 改善消费环境，拉动消费。培育发展住宿餐饮和娱乐

33、业，在中心城市、 城关镇和重点旅游区加快星级宾馆及特色餐饮娱乐服务项目建设。支 18 持商贸企业发展连锁经营、物流配送、电子商务、特许经营等流通业态， 推进规模化、品牌化、网络化经营。引进国内外高端服务企业及知名品 牌，提升商贸服务业档次和水平。 （二）社区服务业 坚持“便民、利民、为民”的方针，加强社区服务中心建设，引导各 类投资主体兴办社区服务产业。以 XX 区、元宝山区、松山区及人口较 多的旗县城关镇为重点，建设完善一批社区服务网络平台和托幼养老、 家政服务、医疗保健服务中心，扩大社会化服务覆盖范围；加强农村牧 区社区建设，健全社区服务网络。引导社区企事业单位开放服务设施， 提高服务资源

34、社会化程度。 四四、 、XX 区城建十二五发展规划区城建十二五发展规划 XX 区十二五期间，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指 导，全面落实科学发展观，认真贯彻党的十七大精神；全面落实国家、 自治区、XX 市和 XX 区“十二五”国民经济和社会发展规划纲要； 按照市区两级党委、政府实施中心城区西移北扩，拉大城区框架，建 设百万人口区域性中心城市的战略部署，重点建设桥北组团核心区和 老城区的改造工程。 本项目的开发建设，有助于推动 XX 区老城区的改造建设，促进 XX 区城市的发展，加快城市化进程的推进。 第二节第二节 需求分析需求分析 一、一、XX 区城市建区城市建设设的需求的需求 XX

35、区是 XX 市中心城区，历史文化悠久，巍巍 XX 和黄河一样成 为中华民族摇篮的见证。在历史舞台上，叱咤风云二百年的辽王朝，在 19 这里创造了绚丽多彩的契丹辽文化，成为中华民族文化宝库的一颗璀 璨明珠。 XX 区是全市工业交通中心、商贸金融中心和文化教育中心。它地 处内蒙古自治区东南部，位于蒙冀辽三省区接壤处，是东北、华北两大 经济区的结合部，沿海开放区与内地开发区交汇处，即可享受西部大 开发的优惠政策，又可接受振兴东北老工业基地的辐射，还可承接沿 海发达地区的产业梯度转移，为扩大区域经济合作，加快开放型经济 发展提供了广阔的空间。全区总面积 506 平方公里，辖 2 个镇、11 个 街道办

36、事处，总人口 43.52 万人，有蒙、汉、回、满等 23 个民族，辖 2 镇、11 个街道办事处，27 个行政村、67 个社区居委会。2010 年，地区 生产总值 170.3 亿元，财政收入 18.38 亿元，城镇居民人均可支配收入 15200 元，农民人均纯收入 8100 元。 随着 XX 区的发展，市场经济的不断深化和完善，城市各项建设 速度发展较快，出现了许多新情况和新问题，原城区便民市场已不能 满足城市的发展需要，银行胡同附近人口聚居区急需一个完善的便民 市场，为人们提供良好购物的休闲场，所以项目建设对维护城市布局 方面发挥着积极的作用，是城市不断发展的需求。 二、社会二、社会发发展的

37、需求展的需求 XX 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中把加快服 务业发展作为转变经济增长方式、完善提升城市功能的重要途径。围 绕方便群众生活和提高生活质量，大力发展生产型服务业，充实提升 生活性服务业，更好地满足人民群众日益增长的消费需求。按照便民 利民原则，进一步完善落实商贸网点规划布局。加快社区、集镇商贸中 20 心和专业特色街建设，发展人性化消费服务。培育提升各类市场，形成 比较完备的市场体系。加快社区服务的产业化、社会化进程，构建与现 代城市发展相适应的社区服务业。拓展社区服务领域，创新社区服务 形式，加强社区服务中心建设，整合社区服务资源，积极构建覆盖全市、 反应快速的社区服

38、务网络。XX 区银行胡同便民市场的建设将提升社 区服务功能，完善市场体系，满足人民需要。 XX 区银行胡同便民市场位于 XX 区银行胡同中段，北靠哈达街， 难靠长青街新华路，项目建设的地点周边多居民区。项目建设区域外 半径 200m 范围内人口密度较大，便民市场可以为附近居民提供有效、 方便的日常购物，同时为群众日常活动提供相应的休闲场所，满足市 民需求。 通过对市场建设，必将改善和调节城市环境、提高生活环境质量， 将为这些区域的市民环境空间改善提供较大的飞跃；同时，对提升 XX 区的市容市貌形象和区域品位起到推进作用；通过对该项目的建设， 将带动 XX 区各项经济指标的增长，促进社会和谐健康

39、发展。 21 第四章第四章 选址及建设条件选址及建设条件 第一节第一节 项目建设地点项目建设地点 一、一、项项目目选选址确定原址确定原则则 根据项目建设的要求，项目选址应满足以下条件： (一)符合项目建设及发展要求； (二)尽量减少占地以控制投资； (三)各种配套设施齐全； (四)周围环境适于该项目建设； (五)交通便利。 二、二、项项目目选选址确定址确定 根据上述项目选址确定的原则，本项目选择在XX市XX区银行胡 同中段，原老干部活动中心用地。该处地势平坦，便于建设，周围无污 染性企业，交通、通讯基础设施及配套条件较好。 三、建三、建设设用地用地 本项目总占地面积1702.63平方米，为原老

40、干部活动中心（现老干 部活动中心已迁址新建），用地性质为公共设施建设用地。 本项目在建设中，充分考虑了在按照国家的各项规定，满足便民 市场日照、建筑间距、周边间距、道路、绿化、消防要求的条件下，尽量 节约土地，提高土地的总体利用率。 第二节第二节 建设条件建设条件 一、基本概况一、基本概况 1、地形、地貌、地震情况 22 XX 市 XX 区位于 XX 市南部，总观地貌属山地丘陵区。XX 区多 数地貌所处丘陵台地，为低山丘陵，多长条状、馒头状，顶部平整长轴 一般北东向，山丘孤立，洼地宽浅。洼地中树枝状冲沟发育，沟底基岩 出露。地面多被厚薄不一的黄土覆盖，垂直节理发育，局部有沙丘堆积 和风蚀雅丹地

41、形。基岩与地表主要由花岗岩、片麻岩、沙岩及冲积一湖 积沙砾、黄土、风积沙组成。 根据内蒙古自治区城乡建设环境厅和内蒙古自治区地震局内建抗 字2001第 149 号文件通知，本场地的基本地震烈度为 7.5 度，地震动 峰值加速度 0.15g，根据国家标准建筑抗震设计(GB50011-2001)的规 定，设计地震分组为第一组。从场地土的性质判定，粉土、粉质粘土、 细砂、中砂中软土、圆砾中硬土，场地类别为 II 类，属于建筑抗震有利 地段。 2、工程地质条件 项目建设区内最大冻土深度 1.8 米，项目区出露的地层主要有第 四系全新统上部现代风成细粉砂，厚度 10-15 米；其次是全新统的冲积 层，分

42、布于老哈河两侧的阶地上，岩性主要是灰、灰黑色亚粘土，灰黄、 褐黄色粉细砂；其下地层为上更新统的坡洪积地层；在丘陵及山麓地区 出露的有中更新统的 XX 黄土，为三层棕黄色黄土与四层棕红色埋藏 土互层厚度 8-10 米。具湿陷性，地耐力：llOKpa。 3、水文条件 地表水系：项目区地表水系发育，主要是老哈河，英金河在项目区 内与老哈河汇流，形成了本区较为发育的地表水体，多年平均径流量 13.4 亿立方米。 23 地下水：项目区内地下水资源较为丰富，据资料，项目区内老哈河 阶地范围内，地下含水层单井涌水量可达 5000 立方米日。 二、气候条件二、气候条件 项目区地处中纬度，属温带半干旱大陆性季风

43、气候，年平均气温 6-7，元月份最冷，历年平均气温-12左右，7 月份最高历年平均气 温 24左右，年极端最低温度-31.2，最高气温为 4 2。全年日照时 数可达 27003000 小时，年降水量在 340-400 毫米。最多风向大部分 乡镇为西北风，局部为东北风，年平均风速在 2-3 米秒，大部分地区 无霜期 140-150 天。 三、社会三、社会经济简经济简况况 XX 区农业属于典型的城郊型农业，共有农业人口 8.04 万人，耕 地面积 19.84 万亩，其中水浇地面积 5.9 万亩。无公害农产品基地认证 面积 19.81 万亩，设施农业 1.1 万亩。2009 年，全区蔬菜总产量达到

44、18 万吨，粮食产量稳定在 6.5 万吨，肉、蛋、奶产量分别达到 9000 吨、 6000 吨、16000 吨。全区共有农畜产品加工流通企业 74 家，农民人均 从产业化经营中获得的纯收入达到 3500 元。 XX 区有各类工业企业 1200 家，其中限额以上企业 44 家。2009 年完成工业增加值 57.2 亿元，其中规模以上工业完成增加值 48.6 亿 元。区内有燕京啤酒、XX 制药、远联钢铁、库博红烨锌冶炼、东黎绒毛 等大中企业 10 余家，金属冶炼、医药化工、能源电力、农畜产品深加 工是我区的优势产业。XX 区有市区两级共管的自治区级工业开发区 一处，始建于 2002 年 4 月，目

45、前开发面积达到 5 平方公里，入驻企业 56 家，2009 年完成工业总产值 120 亿元、上缴税金 4.9 亿元。 24 XX 区商贸服务业比较发达，现有各类市场、商厦 38 家，其中年 交易额超亿元的 12 家。以新华商业步行街为核心的中央商业街区是 全市零售百货业的龙头，步行街内有大型商厦 23 家，各类专卖店、专 营店 157 家，商户 3700 多户，从业人员超过 10000 人，年交易额超 15 亿元。国美电器、成大方圆、锦州中百、肯德基等国内外知名商贸企业 都在 XX 区设有连锁机构，区内星级宾馆、酒店、休闲娱乐设施比较完 善。XX 区农畜产品加工产业园区是自治区东部首家经发改委

46、批准立 项的现代化物流园区，总规划面积 7500 亩，计划总投资 35 亿元。目前 已入驻企业 84 家，年交易额达到 38 亿元，上缴税金 8000 万元。到 2010 年全部完成后，年货物吞吐量将达到 200 万吨，仓储量达到 120 万吨，交易额超过 80 亿元，实现利税 6 亿元，成为辐射蒙冀辽区域， 集信息、仓储、配送、海关服务、市场交易于一体的大型现代化物流园 区。 2010 年，XX 区地区生产总值达到 170.3 亿元，比上年增长 15%; 地方财政收入 18.38 亿元，增长 19.9%；引进国内区外资金 39 亿元，增 长 25%;完成全社会固定资产投资 89.5 亿元，增

47、长 25.7%；社会消费品 零售总额 66.7 亿元，增长 18%；城镇居民人均可支配收入和农民人均 纯收入分别达到 15200 元和 8100 元。 四、交通与通四、交通与通讯讯条件条件 XX 区地处东北、华北两大经济区的结合部，距北京、天津、沈阳 和渤海湾口岸城市均 500 公里左右，铁路直达北京、呼和浩特、承德、 沈阳、大连、海拉尔、锦州等大中城市，客运航班直达北京、呼和浩特， 公路四通八达，是连接东北、华北和内蒙古西部地区的重要交通枢纽。 25 XX 市 XX 区银行胡同便民市场建设项目地处 XXXX 区银行胡同 中段，为老城区中心，交通条件便利。选址靠近哈达街、长青街和新华 路，交通

48、顺畅。 项目区邮电通信实现了自动化，网络通信全部进入国际互联网。 交通与通讯条件十分便利。 五、公共五、公共设设施条件施条件 l、供水 项目用水由城市自来水公司通过供水管网供应，供水水量、水压 和水质有充分保障。 2、供电 由 XX 区变电所供电，可以满足本项目所需的用电负荷要求。 3、供热 该项目供热由 XX 富龙热力公司 XX 热力管网供热：项目区将集 中接入城市集中供热管网。 4、排水 项目排水可以直接排入 XX 区城市污水管网。 26 第五章第五章 建设项目定位分析建设项目定位分析 第一节第一节 项目辐射区域概况分析项目辐射区域概况分析 一、一、辐辐射区域定位射区域定位 XX 区城区现

49、有大中型便民市场多处，其中以城西的西城菜市场 最大。在中心城区、东城区，只有小型的便民市场，基本辐射范围在 100-1000m 之间。银行胡同附近目前还没有规范的市场，银行胡同便 民市场的建设是解决中心城区市场配置问题，其服务范围主要为银行 胡同、新华路附近。 二、便民市二、便民市场场区域社会区域社会发发展水平展水平 银行胡同便民市场服务区域属于城区的交通、文化、教育、体育、 医疗中心。区域范围内含盖了体育馆、图书馆、医院、检疫局、人民法 院、学校、宾馆酒店等社会公共配套设施，城市功能较为完善。区域主 要有新华小区、长青小区等居住人数较多的居民区。居住区大多为旧 小区，区域整体社会经济水平较高，但社区服务业不发达，建筑档次陈 旧。区域欠缺具有一定规模的便民市场和休闲去处。 三、消三、消费费群体分析群体分析 银行胡同便民市场服务区域消费群体为周边小区居民和