国际青年旅社项目可行性研究报告.doc

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1、一、项目概述本报告所陈述对象为烟台国际青年旅社项目，以下简称本项目。本项目位于烟台市莱山区烟台大学附近的新开发商业网点万象城，共三层，面积约300平米，青年旅社不是酒店，不提供酒店服务，如一次性用品（入住须自备或向旅社前台购买）。青年旅社倡导见普及精神方面的高质量生活及浪漫的理想之一世界观，帮助努力帮助自己的年轻人，鼓励关注自我成长、关关注社会、关注自然。本项目的经营理念是：友善、清洁、安全、舒适、环保。世界青年旅舍是一个价格合理并且能够使留宿者在友好的氛围中舒适的过夜，它也绝对是一个能够让你用最低的价钱来了解你所在国家风土人情的绝佳场所。在这里，还能够遇到许多与你有着相似境况的其他旅游者，体

2、验热情温暖的氛围。 2、 项目提出背景及建设必要性国际青年旅舍联盟（INTERNATIONAL YOUTH HOSTEL FEDERATION，简称IYHF）成立于1932年，是联合国教科文组织成员，总部目前设在英国，并注册为一家非牟利机构。其小屋及冷杉标志是经过联合国欧洲经济公署道路安全工作委员会允许后，进入了国际公共交通标志系统。而蓝三角加上小屋及冷杉更是一个世界性的品牌和注册商标。它是世界最大的旅社住宿网络，逾4500家旅社遍布全球80多个国家，拥有400万会员和每年3500万的过夜数。经过十多年的发展，青年旅社在中国从无到有，目前150家旅社遍布全国27个省市自治区直辖市的主要城市。“

3、青年旅社”在中国年轻人中及旅游界已成为知名品牌，更为外国青年认识中国打开了一扇窗户。莱山区位于烟台市区东部，是市委、市政府所在地。这里地理位置优越。与日、韩隔海相望，一衣带水，是环渤海经济圈和山东半岛蓝色经济区的重要组成部分。绕城高速、同三高速及规划建设中的青烟威荣城际轻轨等穿城而过，距烟台港、火车站约为10分钟车程，烟台国际机场座落莱山区内，可与国际国内主要城市和100多个港口便捷往来。这里生态环境优美。温带海洋性气候特征明显，阳光充足，四季分明，冬无严寒不干燥，夏无酷暑不潮湿，自然环境得天独厚。空气环境质量始终保持国家二级以上标准，绿化覆盖率超过55%，年平均气温12。区内山、海、岛、湖、

4、河、泉有机融合，城区千亩天然海水浴场水质清澈、沙细滩平，城郊2万亩自然保护区山脉连绵、树密林深，是休闲旅游、度假避暑胜地。正成为全国，甚至世界人民的旅游目的地和影视剧拍摄基地，发展潜力巨大。莱山区现有烟台大学 、山东工商学院、中国农业大学烟台校区、滨州医学院烟台分校、烟台教育学院五所高校，是年轻人口比例极高，充满活力的区域。迄今，烟台市尚没有青年旅社入驻，但莱山区已具备加盟青年旅社的硬件条件。三、基础数据1、总投资估算与资金来源1）固定资产投资详情见表1 。固定资产投资估算表 单位：元项目单价数量金额装修费500000500000安装工程费（含灯具）1000010000设备购置单人床30016

5、4800双层床4002610400床上用品3007522500书桌150284200椅子50462300柜子240204800电脑（配桌椅）30001030000电视260012600洗衣机80032400空调9002018000冰箱200012000厨卫50000150000餐桌椅2000510000太阳能热水器600016000合计6800002）流动资产估算 流动资金估算按分项详细估算法估算，详情见表2。表2: 流动资金估算表 单位：万元项目最低周转天数周转次数年份1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 现金30121.27 1.33 1.52 1.47 1.44 1.62 1.85

6、2.10 2.35 2.27 存货30120.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 0.42 房租365150.00 5050.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 合计51.69 51.75 51.94 51.89 51.86 52.04 52.27 52.52 52.77 50.00 流动资金年增加额0.06 0.19 -0.05 -0.03 0.18 0.23 0.25 0.25 -2.77 3）总投资估算与资金筹措总投资=固定资产投资+流动资产投资+无形资产投资+递延资产投资其中，无形资

7、产投资为旅社加盟费10万元（1万元/年，期初一次付清）；递延资产包括开业期初的开办费及手续办理、营业执照办理及员工培训支出等。详情见表3。表3: 投资计划与资金筹措表 单位：万元项目金额总资金合计139.87 固定资产68.00 流动资金51.69 无形资产加盟费10.00 递延资产培训费0.50 手续费1.50 开办费3.00 税金5.18 资金筹措合计88.00 自有资金合计38.00 用于固定资产18.00 用于流动资金15.00 用于递延资产5.00 用于无形资产10.00 贷款借款合计50.00 长期借款50.00用于固定资产50.005）成本和费用估算表4: 总成本估算表 单位：万

8、元项目合计 年份12345678910工资53.04 3.00 3.50 4.50 4.50 5.00 5.50 6.00 6.54 7.00 7.50 福利费5.30 0.30 0.35 0.45 0.45 0.50 0.55 0.60 0.65 0.70 0.75 房租500.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 折旧费67.20 6.72 6.72 6.72 6.72 6.72 6.72 6.72 6.72 6.72 6.72 摊销费15.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 1.0

9、0 1.00 1.00 1.00 1.00 修理、维修费42.62 2.00 2.00 2.50 2.50 2.50 3.00 5.54 7.00 8.54 7.04 财务费用10.40 4.00 3.78 2.83 2.14 1.31 0.34 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用91.25.90 6.30 8.00 8.00 8.00 10.00 10.00 11.00 12.00 12.00 总成本费用693.56 73.92 74.65 77.00 76.31 76.03 77.11 79.86 82.91 85.96 85.01 其中：1.固定成本567.20 56.72

10、 56.72 56.72 56.72 56.72 56.72 56.72 56.72 56.72 56.72 2.可变成本126.36 17.20 17.93 20.28 19.59 19.31 20.39 23.14 26.19 29.24 28.29 3.经营成本192.16 11.20 12.15 15.45 15.45 16.00 19.05 22.14 25.19 28.24 27.29 固定成本按平均年限法折旧，折旧年限和残值率按设备使用情况确定。无形资产和递延资产均按项目寿命期10年进行摊销。具体参见表5和表6。表5: 固定资产折旧估算表 单位：万元项目原值扣除残值应提折旧固定资

11、产折旧率/%每年提取折旧12345678910装修支出51051105.15.15.15.15.15.15.15.15.15.1购置资产170.816.2101.621.621.621.621.621.621.621.621.621.62合计680.867.2106.726.726.726.726.726.726.726.726.726.72表6: 无形资产及递延资产摊销估算表 单位：万元项目金额摊销年限每年摊销金额12345678910无形资产（加盟费用）10101111111111递延资产（开办费）5511111四、财务评价1、年营业收入和年营业税金及附加见表7。表7: 营业收入和营业税金

12、及附加估算表 单位：万元项目年份12345678910客房收入45.00 50.00 53.00 55.00 58.00 60.00 62.00 65.00 66.00 64.00 餐饮收入30.00 33.00 35.00 35.00 34.00 35.00 35.00 36.00 35.00 37.00 销售收入5.00 5.00 5.00 5.00 6.00 5.00 6.00 6.00 7.00 7.00 收入合计80.00 88.00 93.00 95.00 98.00 100.0103.0 107.0108.0108.0 税金及附加4.88 5.33 5.61 5.72 5.97

13、5.99 6.25 6.47 6.62 6.62 其中，营业税税率为5%，城乡维护建设税税率为4%，教育费附加税率为1%。所得税税率为25%。 营业税 = 营业税额税率 城市维护建设税 = 营业税税率 教育费及其附加= 营业税税率 2、总成本费用估算总成本费用估算见表4，成本估算说明如下：固定资产折旧和无形资产摊销明细见表5和表6。借款利息计算详情见表8。表8: 长期借款还本付息表 单位：万元项目年份12345678910借款年初借款本息余额50.00 47.24 35.33 26.70 16.42 4.23 0.00 0.00 0.00 0.00 本年借款0.00 0.00 0.00 0.0

14、0 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 本年应计利息4.00 3.78 2.83 2.14 1.31 0.34 本年还本付息6.77 15.69 11.46 12.41 13.51 12.11 其中：本年还本2.77 11.91 8.63 10.27 12.20 4.23 本年付息4.00 3.78 2.83 2.14 1.31 0.34 年末本息余额47.24 35.33 26.70 16.42 4.23 0.00 还本资金来源可用于还本的利润0.77 9.91 6.63 8.27 10.20 10.77 可用于还本的折旧1.00 1.00 1.00 1.00 1.0

15、0 1.00 可用于还本的摊销1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.00 合计2.77 11.91 8.63 10.27 12.20 11.77 3、利润及分配表9： 利润分配表 单位：万元项目年份12345678910客房收入45.00 50.00 53.00 55.00 58.00 60.00 62.00 65.00 66.00 64.00 餐饮收入30.00 33.00 35.00 35.00 34.00 35.00 35.00 36.00 35.00 37.00 销售收入5.00 5.00 5.00 5.00 6.00 5.00 6.00 6.00 7.00 7.00

16、收入合计80.00 88.00 93.00 95.00 98.00 100.00 103.00 107.00 108.00 108.00 税金及附加4.88 5.33 5.61 5.72 5.97 5.99 6.25 6.47 6.62 6.62 总成本费用73.92 67.13 77.00 76.31 76.03 77.11 79.86 82.91 85.96 85.01 利润总额1.20 15.54 10.40 12.98 15.99 16.90 16.89 17.62 15.42 16.37 应纳税所得额1.20 15.54 10.40 12.98 15.99 16.90 16.89 1

17、7.62 15.42 16.37 所得税0.30 3.89 2.60 3.24 4.00 4.22 4.22 4.40 3.86 4.09 盈余公积金0.09 1.17 0.78 0.97 1.20 1.27 1.27 1.32 1.16 1.23 盈余公益金0.05 0.58 0.39 0.49 0.60 0.63 0.63 0.66 0.58 0.61 净利润0.77 9.91 6.63 8.27 10.20 10.77 10.77 11.23 9.83 10.44 可供分配利润0.77 9.91 6.63 8.27 10.20 10.77 10.77 11.23 9.83 10.44 未

18、分配利润0.77 9.91 6.63 8.27 10.20 10.77 10.77 11.23 9.83 10.44 累计未分配利润0.77 10.67 17.30 25.58 35.77 46.54 57.31 68.54 78.38 88.82 计算如下指标：投资利润率=100% =100% =15.13%投资利润率=100% =100% =21.59%本项目投资利润率和投资利税率均大于行业平均利润率和利税率，说明单位投资对国家积累的贡献水平达到了行业平均水平。 4、财务盈利能力分析 （1）全部投资的财务现金流量表表10: 财务现金流量表（全部投资） 单位：万元项目年份0123456789

19、10现金流入：0.00 80.00 88.00 93.00 95.00 98.00 100.00 103.00 107.00 108.00 160.49 经营收入80.00 88.00 93.00 95.00 98.00 100.00 103.00 107.00 108.00 108.00 收回固定资产余值0.80 收回流动资金51.69现金流出：83.00 68.57 71.88 76.21 77.14 78.66 81.64 85.13 88.83 91.74 88.25 固定资产投资68.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.

20、00 流动资金投资20.0051.69 51.75 51.94 51.89 51.86 52.04 52.27 52.52 52.77 50.00 经营成本11.20 12.15 15.45 15.45 16.00 19.05 22.14 25.19 28.24 27.29 税金及附加4.88 5.33 5.61 5.72 5.97 5.99 6.25 6.47 6.62 6.62 所得税0.80 2.65 3.21 4.08 4.83 4.56 4.47 4.65 4.11 4.34 净现金流量-88.00 11.43 16.12 16.79 17.86 19.34 18.36 17.87

21、18.17 16.26 72.24 累计净现金流量-88.00 -71.57 -55.45 -38.66 -20.80 -1.46 16.90 34.77 52.94 69.20 141.44 税前净现金流量-88.00 12.23 18.77 20.00 21.94 24.17 22.92 22.34 22.82 20.37 76.58 税前累计净现金流量-83.00 -70.77 -52.00 -32.00 -10.06 14.11 37.03 59.37 82.19 102.56 179.14 净现金流量现值-83.00 10.20 12.85 11.95 11.35 10.97 9.3

22、0 8.08 7.34 5.86 23.26累计净现金流量现值-83.00 -72.80 -59.95 -48.00 -36.65 -25.67 -16.37 -8.29 -0.95 4.92 28.17 税前净现金流量现值-83.00 10.92 14.96 14.24 13.94 13.71 11.61 10.11 9.22 7.35 24.66 税前累计净现金流量现值-83.00 -72.08 -57.12 -42.88 -28.94 -15.23 -3.62 6.49 15.71 23.05 47.71 计算指标税后税前财务净现值（ic=12）28.1747.71财务内部收益率(FIR

23、R)17% 21% 投资回收期（年）5.354.62分析： 所得税后财务内部收益率为17%，财务净现值为28.17万元； 所得税前财务内部收益率为21%，财务净现值为47.71万元。 财务内部收益率均大于行业基准收益率12%，说明盈利能力满足行业最低要求； 财务净现值均大于零，故本项目在财务上是可以接受的。 所得税后投资回收期为5.35年，所得税前投资回收期为4.62年，均小于行业基准投资回收期10年，这表明项目投资在寿命期内可收回。 （2）自有资金现金流量表表11: 财务现金流量表（自有资金） 单位：万元项目年份012345678910现金流入：80.00 88.00 93.00 95.00

24、 98.00 100.00 103.00 107.00 108.00 160.49 经营收入80.00 88.00 93.00 95.00 98.00 100.00 103.00 107.00 108.00 108.00 收回固定资产余值0.80 收回流动资金51.69现金流出：38.00 75.34 87.57 87.67 89.55 92.17 86.21 85.13 88.83 91.74 88.25 自有资金38.00 75.34 87.57 87.67 89.55 92.17 86.21 85.13 88.83 91.74 88.25 购置固定资产18.00 经营成本11.20 12

25、.15 15.45 15.45 16.00 19.05 22.14 25.19 28.24 27.29 流动资金投资38.00 51.69 51.75 51.94 51.89 51.86 52.04 52.27 52.52 52.77 50.00 财务费用4.00 3.78 2.83 2.14 1.31 0.34 税金及附加4.88 5.33 5.61 5.72 5.97 5.99 6.25 6.47 6.62 6.62 所得税0.80 2.65 3.21 4.08 4.83 4.56 4.47 4.65 4.11 4.34 偿还贷款2.77 11.91 8.63 10.27 12.20 4.

26、23 净现金流量-38.00 4.66 0.43 5.33 5.45 5.83 13.79 17.87 18.17 16.26 72.24 计算指标财务内部收益率21%财务净现值(ic=15%)17 分析： 自有资金财务内部收益率为17%，大于行业基准收益率15%； 自有资金财务净现值为4.22，大于零，故本项目在财务评价上是可接受的。5、 清偿能力分析 清偿能力分析通过对“表8:借款还本付息表”“表3:资金来源与运用表”“表12:资产负债表”的计算，考察项目计算期内各年的财务状况和偿债能力，并计算资产负债率、流动比率和速动比率。表12： 资产负债表 单位：万元项目年份12345678910资

27、产 流动资产 现金（含银行存款）14.93 32.75 36.06 45.17 54.64 61.59 76.45 96.13 114.15 133.96 应收账款 存货流动资产合计14.93 32.75 36.06 45.17 54.64 61.59 76.45 96.13 114.15 133.96 非流动资产 固定资产原值68.00 68.00 68.00 68.00 68.00 68.00 68.00 68.00 68.00 68.00 减 折旧6.72 13.44 20.16 26.66 33.60 40.32 47.04 53.76 60.48 67.20 固定资产净值61.28

28、54.56 47.84 41.12 34.40 27.68 20.96 14.24 7.52 0.00 无形资产9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 递延资产4.00 3.00 2.00 1.00 非流动资产合计74.28 65.56 56.84 48.12 39.40 31.68 23.96 16.24 8.52 资产合计89.21 98.31 92.90 93.29 94.04 93.27 100.41 112.37 122.67 133.96 负债及所有者权益流动负债 应付账款 短期借款 应付职工薪酬0.30 0.65 1.10 1.5

29、5 2.05 2.60 3.20 3.85 4.55 5.30 应缴税金应缴利息 流动负债合计0.30 0.65 1.10 1.55 2.05 2.60 3.20 3.85 4.55 5.30 非流动负债 长期借款50.00 47.24 35.33 26.70 16.42 4.23 非流动负债合计50.00 47.24 35.33 26.70 16.42 4.23 负债合计50.30 47.89 36.43 28.25 18.47 6.83 3.20 3.85 4.55 5.30 所有者权益 实收资本38.00 38.00 38.00 38.00 38.00 38.00 38.00 38.00

30、 38.00 38.00 资本公积 盈余公积金0.09 1.17 0.78 0.97 1.20 1.27 1.27 1.32 1.16 1.23 盈余公益金0.05 0.58 0.39 0.49 0.60 0.63 0.63 0.66 0.58 0.61 累计未分配利润0.77 10.67 17.30 25.58 35.77 46.54 57.31 68.54 78.38 88.82 所有者权益合计38.91 50.42 56.47 65.04 75.57 86.44 97.21 108.52 118.12 128.66 负债及所有者权益合计89.21 98.31 92.90 93.29 94

31、.04 93.27 100.41 112.37 122.67 133.96 本项目按最大还款能力还本付息，借款偿还期为5.08年，能满足贷款机构的要求限制，本项目具有偿债能力。6、不确定性分析本项目作了税后全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率为15%，投资回收期为5.08年，均满足财务基准值的要求。考虑到项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、营业收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，详情见下表。 财务敏感性分析表序号项目基本方案投资经营成本营业收入+10%-10%+10%-10%+10%-10%1内部收益率（%）

32、1513171218270较基本方案增减（%）-22-3312-152投资回收期（年）5.085.454.725.524.733.569.87从上表可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期。 营业收入的变动是影响本项目投资风险的最敏感性因素，而本项目的经营成本的变化也是本项目投资风险的关键所在。敏感性分析图如下： 从上图可以看出，营业收入和经营成本对基本方案内部收益率的影响曲线与财务基准收益率的交点分别为营业收入降低约135%和经营成本提高约15%，这时，项目的内部收益率才低于基准收益率的水平。 从上述财务评价看，财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，借款偿还期满足贷款机构的要求。从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能力，因此，项目从财务上讲是可行的。7、 盈亏平衡分析正常年限的盈亏平衡点，其计算公式为：BEP= = =81.06%计算结果表明，本项目要达到设计生产能力的81.06%，即年营业额为79.50万元方能保本。由此可见，本项目风险较大。五、结论 通过以上的分析和策略，我们发现，项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，且具有一定的抗风险能力，