居住小区一期(1、2、3 号楼)项目可行性研究报告.doc

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1、第 1 页 共 24 页 目目 录录 第第 1 1 章章 总总 论论 3 3 1.1.1.1项目背景与概况 3 1.2.1.2主要技术经济指标 7 1.3.1.3问题与建议 8 第第 2 2 章章 项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 9 9 2.1.2.1投资环境分析 9 2.2.2.2区域房地产市场分析 11 2.3.2.3销售预测 15 2.4.2.4营销策略 19 第第 3 3 章章 建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件 2121 3.1.3.1建设规模 21 3.2.3.2项目概况现状 21 3.3.3.3项目建设条件 22 第第 4 4 章章 建筑方案建筑方案 26

2、26 第 2 页 共 24 页 4.1.4.1设计依据 26 4.2.4.2项目设计主题和开发理念 26 4.3.4.3项目总体规划方案 27 4.4.4.4建筑设计 28 4.5.4.5结构设计 29 4.6.4.6给排水设计 30 第第 5 5 章章 节能节水措施节能节水措施 3232 5.1.5.1设计依据 32 5.2.5.2建筑部分节能设计 32 第第 6 6 章章 环境影响评价环境影响评价 3333 6.1.6.1编制依据 33 6.2.6.2环境现状 33 6.3.6.3项目建设对环境的影响 34 6.4.6.4环境保护措施 34 第第 7 7 章章 劳动卫生与消防劳动卫生与消防

3、 3535 7.1.7.1指导思想 35 第 3 页 共 24 页 7.2.7.2职业安全卫生健康对策与措施 35 7.3.7.3消防设计 36 第第 8 8 章章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 3838 8.1.8.1组织机构 38 8.2.8.2人力资源配置 38 第第 9 9 章章 项目实施进度项目实施进度 3939 9.1.9.1项目开发期 39 9.2.9.2项目实施进度安排 39 9.3.9.3项目实施过程控制措施 39 第第 1010 章章 .项目招投标项目招投标 4141 10.1.10.1.工程项目招标投标概述 41 10.2.10.2.工程项目招标投标因素分

4、析 42 10.3.10.3.招标依据 44 10.4.10.4.招标范围 44 10.5.10.5.招标方式 44 第第 1111 章章 .投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 4545 第 4 页 共 24 页 11.1.11.1.投资估算 45 11.2.11.2.资金筹措 45 第第 1212 章章 .财务评价财务评价 4747 12.1.12.1.项目评估依据 47 12.2.12.2.财务评价基础数据的选择 47 12.3.12.3.财务评价 47 12.4.12.4.不确定性分析 48 第第 1313 章章 .社会评价社会评价 4949 13.1.13.1.项目对社会的影响分析

5、13.2.13.2.风险分析 50 13.3.13.3.社会评价结论 51 第第 1414 章章 .研究结论与建议研究结论与建议 5252 14.1.14.1.可行性研究结论 52 14.2.14.2.建议 52 第 5 页 共 24 页 第第 1 1 章章总总 论论 1.1. 项目背景与概况 中原工学院教职工公寓中原工学院教职工公寓 2 2、承办单位概况、承办单位概况 单位名称： 单位性质：有限责任公司 注册资金： 单位住所： 业务范围：房地产开发、销售 随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，房地产 开发业经过近十年的发展已经成为我市经济发展的支柱产业之一。 特别是近年来受国家房改

6、政策影响，个人购房需求大幅度增长，我 市房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长 的重要拉动因素。 、项目提出的理由 项目建设符合国民经济发展项目建设符合国民经济发展 当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进 第 6 页 共 24 页 国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把 住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局 的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约 1.52 个百分点。 郑州房地产占 GDP 的比重还将快速上升，对 GDP 的贡献率还将逐步 增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生 存型向舒适型

7、方向转变，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房， 住房消费占整个消费的比重将达到 15%，城市化水平将提高到 36% 左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，主导 户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济 的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此， 本项目的建设是国民经济发展的需要。 项目对城市建设将起到促进作用项目对城市建设将起到促进作用 郑州作为新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在 中原区域经济中领先地位更加突出，对全省各地都具有较强的辐射 力。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为郑州市政府特别关 心的问题之

8、一。同时，随着郑州经济的发展和人民生活水平的不断 提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房 地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断 得到改善。 教职工公寓项目对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的 城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 建设中原经济区，龙湖宜居教育城的需要。建设中原经济区，龙湖宜居教育城的需要。 作为郑州都市区建设的一个城市组团，南龙湖宜居教育城建设 正在快速推进。南龙湖宜居教育城是郑州市“十二五”期间重点建 设项目，位于郑州南 11 公里的新郑市境内。据悉，目前郑州一中、 郑州外国语学校、郑州六中和郑州十一中等 6 所中学的规划、选址

9、 和立项等工作已完成。南龙湖宜居教育城是郑州市“十二五”期间 重点建设项目，位于郑州南 11 公里的新郑市境内。总体规划面积 138 平方公里，起步区规划面积 22 平方公里。已经完成了双湖大道、 机场大道、中山路和龙湖大道的道路升级改造，并启动了学府路等 四条道路及黄河路、学府路大桥的建设工程。全面展开对城市主干 第 7 页 共 24 页 道、广场、街心游园和农村防护林、生态廊道、村庄等绿化美化工 程，8 个街心游园和 3 个文化广场已陆续建成。文化气息浓厚，陶 冶身心。 可行性研究报告编制依据 （1）与委托方签订的咨询协议； （2）国家计委计办投资200215 号审定的投资项目可行 性研究

10、指南（试用版） ； （3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目 经济评价方法与参数（第三版） ； （4）城市房地产开发经营管理条例 ； （5）房地产项目经济评价方法 。 1.2. 主要技术经济指标 序序 号号 项目项目 单单 位位 数值数值 1 总用地面积 20,936.7 2 规划总建筑面积 65,913.4 7 2.1 其中：住宅建筑面积 47,652.3 2.2 其中：1-2 层商铺建筑面 积 7419.1 2.3 其中：地下停车场建筑面 积 10842 3 建筑密度 % 24.4 4 容积率 2.63 5 绿地率 %38.3 6 项目总投资 万 元 11,650.4 4 7 财

11、务净现值 万 元 3,001.06 8 财务内部收益率 %73.86 第 8 页 共 24 页 9 静态投资回收期年 0.83 10 动态投资回收期年 0.88 第第 2 2 章章项目投资环境与市场研究项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 1 1、国家政治经济形势及有关政策国家政治经济形势及有关政策 11 年全年国内生产总值 246,619 亿元，比上年增长 11.4%。分 产业看，第一产业增加值 28,910 亿元，增长 3.7%；第二产业增加 值 121,381 亿元，增长 13.4%；第三产业增加值 96,328 亿元，增长 11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 1

12、1.7%，与上年持 平；第二产业增加值比重为 49.2%，上升 0.3 个百分点；第三产业 增加值比重为 39.1%，下降 0.3 个百分点。 固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资 137,239 亿元， 比上年增长 24.8%。在城镇投资中，第一产业投资 1,466 亿元，比 上年增长 31.1%；第二产业投资 51,020 亿元，增长 29.0%；第三产 业投资 64,928 亿元，增长 23.2%。 全年房地产开发投资 25,280 亿元，比上年增长 30.2%，其中商 品住宅投资 18,010 亿元，增长 32.1%。商品房竣工面积 58,236 万 平方米，增长 4.3%。商品

13、房销售面积 76,193 万平方米，增长 23.2%， 其中商品住宅 69,104 万平方米，增长 24.7%。 中央经济工作会议将 12 年的调控政策业位于紧缩，为“防止 经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通 货膨胀” ，2007 年 12 月 8 日，央行将存款利准备金率提高一个百分 第 9 页 共 24 页 点；同年 11 月 CPI 同比上涨 6.9%；随后央行、银监会明确规定第 二套房贷以户为单位；12 月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村 购买小产权房，继 2004 年经来，因家出台的宏观调控政策频率之 高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主

14、的 宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续 涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政 策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定 发展产生了巨大的作用。 2 2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素 中原工学院（原郑州纺织工学院）是以工为主，以纺织服装为 特色，工、管、文、理、经、法多学科协调发展的普通高等学校。 学校位于河南省会郑州市，分南区、北区和西区三个校区，占地面 积 1460 亩，建筑面积 57.2 万平方米，校园环境优美宜人。现有教 职工 1463 余人，其中专人教师 926 人

15、，具有高级职称的教师 429 人，具有博士学位的老师 181 人。该项目有利于师生交流和老师的 工作。 区域房地产市场分析 1 1、龙湖地产市场区域分布及特点、龙湖地产市场区域分布及特点 行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商 业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高 档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的 不同，住宅在 3000-40000 元/平方米左右。 2 2 龙湖房地产市场特征分析：龙湖房地产市场特征分析： 房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增 长呈良性发展关系。 增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供 应总量增加。

16、 商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。 产品建筑设计水平的提高。 销售预测 1 1、项目需求分析、项目需求分析 本项目所在地区是龙湖最大的一个区,人口众多,交通发达,。 人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越 第 10 页 共 24 页 来越高，而本项目地处滨水河边，与风景优美的沿江风光带唇齿相 依，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在衡阳珠晖 区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住 生活方式打造衡阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿 河而居成为衡阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一 种必然。 2 2、项目销售目标群定位、项

17、目销售目标群定位 本项目规划为龙湖地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如 下 教职工包括青年，老年和儿童。 2 2、销售收入预测销售收入预测 项目销售价格定位： 根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售 均价不低于 2700 元/ 第第 3 3 章章建设规模与项目开发条件建设规模与项目开发条件 拟建地点 本项目位于 ，自然环境优越，道路交通便利。 预期目标 项目拟在占地面积 20,936.7 平方米的土地上，建设总容积率 为 2.63，建设密度为 24.4%,总建筑面积为 65,913.47 平方米的 3 栋(1-3 号楼)高层电梯住宅房（其中住宅面积 47,652.3 平方米，

18、1- 2 层商铺面积 7419.1 平方米，地下停车场面积 10,842 平方米） 。 主要建设条件 该项目分城市基础设施建设（沿江风光带）和商住房开发两部 门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、 运动、休闲、生态、养生的水岸生活。 1 1、地点与地理位置、地点与地理位置 隶属新郑市，位于新郑市北部，东邻 孟庄镇，西接新密市界， 第 11 页 共 24 页 南依郭店镇，北靠郑州市郊区，距郑州市区 11 公里，距郑州新 郑国际机场 18 公里。地理坐标为北纬 34333439，东 经 1133511344。总面积为 97 平方公里，镇区面积 19 平方公里，是全市面积最大的

19、乡镇。 自然环境优越，交通十分便 利，是一个理想的商业风水宝地。 2 2、土地权属类别和土地状况、土地权属类别和土地状况 本项目土地的开发建设规划，已经郑州市规划局审议通过。 3 3、地形、地貌、地震情况、地形、地貌、地震情况 地处伏牛山余脉，地势西南高，东北低，平均海拔高 230 米， 西部属浅山丘陵岗地，有泰山和梅山，十七里河和十八里河自西南 流向东北，沿河建有古城、后胡、山后杜和林锦店水库等。全境为 小丘陵岗地，属北温带季风性湿润气候区。 4 4、交通运输条件、交通运输条件 107 国道、102 省道纵贯南北，郑州西南绕城高速、郑尧 高速穿境而过，与京广铁路、京珠高速公路、新郑机场相邻。

20、郑州 市规划中的郑州地铁 2 号线、BRT 城市公交线路终点站都设在龙湖 镇区，近期开建的郑州市区紫荆山南路扩建连接航空港的快速通道 将穿越龙湖镇区，郑州大学路至 107 国道、未来路至机场高速通道， 使龙湖镇与郑州市区紧 密地融为一体，交通优势更加凸显。 龙湖镇距二七广场、郑东新区 CBD 仅需 20 分钟车程，距 新郑国际机场开车 15 分钟即到。今年年底，随着花园口互通式立 交的通车，西南绕城公路与 107 辅道正式会合，西南绕城公路和 107 辅道形成一个长约 80 公里的大圆 圈，将城市围合，在郑州市 外围形成完整的绕城公路。 5 5、施工条件、施工条件 本项目所在地地势平坦，不占用

21、城市主干道，无需大规模拆迁。 城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施 工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。 而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工 所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。 6 6、政策环境、政策环境 第 12 页 共 24 页 本项目的建设符合郑州市建设总体规划和郑州市区总体规划， 带动经济增长。 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案 4.1. 项目设计主题和开发理念 在项目整体规划上，动静结合，休闲娱乐为一体，为业主营造 高品位、高质量的居住氛围。 项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康

22、、运 动、休闲、生态、养生的水岸生活。 4.2. 项目总体规划方案 1 1、规划设计原则、规划设计原则 挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区； 以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作； 节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多 变的环境空间； 人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区 第 13 页 共 24 页 的穿越破坏。 2 2、项目结构和布局、项目结构和布局 ，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重 视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成 为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具 特色的物业服务，

23、向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。 独具特色的水系布局。以水系环绕，居住模式从有限的室 内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到岸边，真正做到景观的均 好性。 更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为 景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风 景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。 3 3、住宅物业类型和商业布局、住宅物业类型和商业布局 本项目物业类型以高层住宅为主，物业类型较为多样。 4.3. 建筑设计 1 1、主要规范及标准、主要规范及标准 建筑结构荷载规范 GB50009-2001 建筑地基基础设计规范 GB50007-2002 混凝土结构设计规范

24、GB50010-2002 建筑抗震设计规范 GB50011-2001 建筑桩基技术规范 JGJ94-94 地下工程防水技术规范 GB50108-2001 砌体结构设计规范 GB50007-2002 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3- 2002 高层建筑箱形与筏形基础技术规范 JGJ6- 第 14 页 共 24 页 99 建筑地基处理技术规范 JGJ79-2002 人民防空地下室设计规范 GB50038-94 钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程 CECS51：93 2 2、建筑风格及立面特点、建筑风格及立面特点 依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约 的建筑风格。 3 3

25、、建筑户型特色、建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满 足日益变化的生活模式。 在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫， 提高生活品质。 住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需 求，提升卖点。如：阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公 摊面积。 4.4. 结构设计 1 1、指导思路、指导思路 在结构设计中充分考虑以下内容： 、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途 径。 、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震 能量的能力

26、。 、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。 2 2、结构设计、结构设计 结构的安全等级二级，设计使用年限 50 年，抗震设防类别丙 类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。 3 3、结构选型：、结构选型： 6 层以上的多层住宅采用框架结构，4-6 层的多层住宅根据地 第 15 页 共 24 页 质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖 均休用现浇梁板结构。 4 4、地下室设计、地下室设计 地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的 顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用 反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防

27、 水为主，抗渗等极 S8。 第第 5 5 章章环境影响评价环境影响评价 5.1. 编制依据 1)污水综合排放标准GB8978-1996； 2)城市区域环境噪声标准GB3096-93； 3)地表水环境质量标准GHZB1-1999； 4)大气污染物综合排放标准GB16297-96。 5.2. 环境现状 1、气象温带大陆性气候，有干湿两季。 5.3. 项目建设对环境的影响 项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。 5.4. 环境保护措施 1、设计依据 环境空气质量标准 ； 城市区域环境噪音标准 ； 大气污染物综合排放标准 ； 室外排水设计规范 。 2、设计原则 建设项目污染防治的处理设施

28、应与主体工程同时设计、同 时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有 第 16 页 共 24 页 关排放标准。 坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污 染减少到低限度。 3、治理措施 污水治理 本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政 道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室 内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别 排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪声治理 高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备 的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。 各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均

29、设隔振垫，在水渠 进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。 固体废物治理 小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布 置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场 所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到 城市垃圾站处理。 第第 6 6 章章组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 6.1. 组织机构 项目经理 管理部 办公室 技术部 财务部 工程部 销售部 第 17 页 共 24 页 6.2. 人力资源配置 第第 7 7 章章项目实施进度项目实施进度 7.1. 项目开发期 2013 年 1 月至 20 年 6 月为项目主体工程建设期

30、。 7.2. 项目实施进度安排 项目总体工期时间为 年，从 年1月至 年6月。 年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作； 9年2月，1-3号楼商品住宅房、商铺房项目主体完工； 年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工； 年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。 7.3. 项目实施过程控制措施 1、项目进度控制措施 在项目实施过程中,项目领导小组应专门设置工作小组,对项目 进度计划实施情况进行检查,并及时对检查情况进行分析,找出影响 进度的原因,做好进度计划的调整和完善。检查方法有以下三种: (1)建立项目实施进度报表； (2)派出常驻人员，现场进行检查； (3)定期召开现场会

31、议。 2、项目质量控制措施 项目实施应坚持“质量第一、预防为主、用数据说话”的原则， 以保证和提高工程质量。运用系统的概念和方法，把各环节的质量 管理职能和活动合理组织起来，形成一个明确任务、职责、权限， 而又互相促进的管理网络和有机的质量保障体，使质量管理制度化、 第 18 页 共 24 页 标准化，从而建造出百姓满意的工程。 3、项目资金控制措施 在项目实施过程中，各有关单位要加强资金使用的管理，硬化 预算约束。严格执行专款专用、专项管理、单独核算的规定，任何 单位和个人不得超范围支出和超标准开支，更不得截留和挪用项目 资金；要建立、健全项目会计核算和内部稽核制度，对项目资金实 行全过程的

32、财务管理与监督；要严格项目资金竣工决算，规范项目 的业绩考评和追踪问效。 第 19 页 共 24 页 第第 8 8 章章投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8.1. 投资估算 1、法律依据 、国家和有关部门颁布的有关投资的政策、法规； 、国家发改委投资建设项目可行性研究指南（试用版） ； 、中国建筑工业出版社曹善琪主编的民用建筑可行性研究 与快速报价 ； 、国家发展计划委员会、建设部工程设计收费基价表 ； 、 中华人民共和国土地管理法 ； 、 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 、中华人民共和国国家标准 GB/T 185082001城镇土地估 价规程 。 2、投资估算结果 项目总投资为 万元

33、，包括工程费用 7 万元，前期 费用 万元，土地费用 万元,报建费 万元,监理费 万元, 设计费 万元,不可预见费 万元,销售费用 万元,建设期贷 款利息 万元，详见附表一总投资估算表 8.2. 资金筹措 1、资本金筹措 本项目自筹资本金为 万元（约占总投资的 74%） ，全部用 于本项目的开发和建设。 2、债务资本筹措 本项目债务资金约 3,000 万元，全部用于本项目的开发和建设， 通过向金融机构融资解决，按 2 年期利率 7.56%上浮 40%计算，本 金及利息拟用销售款进行偿还。 3、资金来源落实情况 房地产开发企业资金运作方式一般如下：自有资金全部用于投 资； 预售收入扣除有关税费后

34、用于投资；若资金还短缺，则通过 金融机构借贷来弥补。 本项目开发投资的资金来源有两个渠道： 一是自有资金，二是银行借贷资金。根据国务院提高四个行业投资 项目资本金比例的通知：房地产开发（不含经济适用房）项目资本 第 20 页 共 24 页 金比例提高到 35%及以上，本项目自有资金 8,650.44 万元(约占总 投资的 74%)，向金融机构融资 3,000 万元(约占总投资的 26%)，本 项目未考虑以销售回款补充建设资金。 本项目资金筹措情况如下表所示： 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表 单位：万元 项项 目目 20082008 年年 上半年上半年 20082008 年年 下半年下

35、半年 20092009 年年 上半年上半年 20092009 年年 下半年下半年 合合 计计 一、总投资一、总投资 2084.762084.767933.177933.171632.511632.5111650.4411650.44 1、固定资产投资 2084.767774.411524.6511383.82 2、建设期利息 158.76107.86266.62 其中：长期借款利息 158.76107.86266.62 流动资金借款利息 二、资金筹措二、资金筹措 2084.762084.767933.177933.171632.511632.5111650.4411650.44 1、自筹资金

36、2084.764933.171632.518650.44 2、借款 3000.003000.00 其中：长期借款 3000.003000.00 短期借款 第 21 页 共 24 页 第第 9 9 章章财务评价财务评价 9.1. 项目评估依据 1、建设部颁布的房地产开发项目经济评价方法 （第二版） ； 2、国家现行的财税制度和有关法规 。 9.2. 财务评价基础数据的选择 销售价格按照建设成本及营销部门提供的数据确定； 营业税：税率为 5%； 城市维护建设税：按实际缴纳增值税 7%计算； 教育费附加：按实际缴纳营业税的 3%计算； 所得税：税率为 25%。 折现率的设定：参考行业规定，结合本项加

37、权平均资金成本、 行业收益水平和企业投资机会成本、预期收益期待，将财务基准收 益率定为 10%； 第第 1010 章章社会评价社会评价 10.1.项目对社会的影响分析 本项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显 著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在 如下方面： 1 1、引进先进的住宅开发理念，推动龙湖房地产业的发展、引进先进的住宅开发理念，推动龙湖房地产业的发展 2 2、开发精品社区，提高住户的人居水准、开发精品社区，提高住户的人居水准 本项目将从产品定位、设计施工、材料采购、配套完善、市场 推广、客户服务和物业管理等各个环节进行全方位的质量控制，将 高标准高

38、品质的建设理念融入到楼盘定位设计当中，力争开发出一 第 22 页 共 24 页 个高档次的精品住宅小区，进一步提高客户的人居水准。通过本项 目的建设，将大大改善周边居民的生活环境。 3 3、发展龙湖经济，从实质上提升区域价值、发展龙湖经济，从实质上提升区域价值 10.2.风险分析 1、政策风险及防范 近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳 正以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房 地产开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需 要进行全面而系统的筹划。 2、销售风险及防范 本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，因该项目建设期 与销售期均有一定时间

39、段，建议该项目严格控制工程进度，严格控 制施工质量，尤其对住宅项目而言，可尽快完成小区环境的营造来 吸引消费者的眼球，在其价格定位上，采用低开高走的策略，给前 期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动机的购买欲望，发挥竞 争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。 3、工期和工程质量风险及防范 由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按 工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过 详细的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有 资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方 面，通过监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行 国家及公司

40、质时控制标准进行实时监控。 总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中， 在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采 用有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。 10.3.社会评价结论 通过社会评价和风险分析得出：本项目建成后，不仅给发展商 带来可观的投资回报，给政府带来大量的税收，取得显著的经济效 益，又能安置好住户，改善和提高居民的居住生活条件和环境，为 政府排忧解难，在承担社会责任的同时也会对当地发展产生积级的 影响。 第 23 页 共 24 页 第第 1111 章章研究结论与建议研究结论与建议 11.1.可行性研究结论 1、市场分析结论 通

41、过对当前宏观经济形式龙湖镇房地产市场的调查和分析，综 第 24 页 共 24 页 合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已 经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。 2、经济分析结论 通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为 6%， 大于基准收益率 10%；财务净现值为 3,001.06 万元，大于 0；静态 投资收回期为 0.83 年，动态投资回期为 0.88 年，充分说明项目投 资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力， 本项目在经济上是合理的。 综上所述，本项目的实施，其社会、经济效益显著，建议尽快 办理相关审批手续，做好规划设

42、计，投入开发建设。 11.2.建议 1、项目所处区域房地产市场日趋竞争激烈，购房者心态也越 来越成熟，良好的规划、设计、建设品质及人文环境已成为中、高 档物业必备的前提条件，公司结合消费者的心理，按照规划设计方 案尽快完成景观、庭院详细设计及施工。 2、从资金来源看，银行还贷、销售转投入对销售回笼款的依 赖性较强，公司密切关注市场变化，加强市场调研，针对目标客户， 有针对性地做好宣传推介，尽快开展楼盘的形象展示，尽快聚集人 气，创造竞争优势，保障销售方案的顺利实施，加快销售款回笼。 3、本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施 工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建 设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工 进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完 工交付。 4、为了降低市场风险，保障贷款资金的安全性、流动性，同 时减少开发商的资金压力，保障项目顺利建设，贷款银行对开发商 销售款开设专用帐户，对销售款进行监管，保障销售款及时偿还贷 款本利。