百货购物广场建设项目可行性研究报告.doc

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1、XXXX 皇冠国际崇尚百货购物广场建设皇冠国际崇尚百货购物广场建设 项目项目 可行性研究报告可行性研究报告 项项目建目建设单设单位：位：XX 连锁连锁商商业业集集团团股份有限公司股份有限公司 报报告告编编制制单单位：位：陕陕西西 XX 项项目管理咨目管理咨询询有限公司有限公司 报报告告编编制日期制日期： ：二零一三年一月二零一三年一月 1 目目 录录 第一章第一章 总论总论1 1.1 项目名称.1 1.2 项目建设单位.1 1.3 可研报告编写单位.2 1.4 可研报告编制依据.2 1.5 研究范围内容.2 1.6 项目概况.3 1.7 研究结论及建议.5 第二章第二章 背景及必要性背景及必要

2、性6 2.1 项目提出的背景.6 2.2 项目建设的必要性.8 第三章第三章 需求分析需求分析11 3.1 西安市宏观商业市场特点分析.11 3.2 西安零售业市场发展趋势与前景分析.11 3.3 项目区市场调研及分析.13 3.4 项目 SWOT 分析18 第四章第四章 建设地址及建设条件建设地址及建设条件20 4.1 建设地址.20 4.2 项目建设条件.20 2 4.3 项目地配套条件.22 第五章第五章 总体方案设计总体方案设计29 5.1 发展目标.29 5.2 发展定位.29 5.4 楼层功能定位.33 5.5 项目运营模式.35 第六章第六章 建设方案设计建设方案设计36 6.1

3、 设计依据.36 6.2 建设内容.36 6.3 土建方案.37 6.4 设备方案.41 6.5 公用辅助工程.43 第七章第七章 节能节水节能节水55 7.1 设计依据和标准.55 7.2 能耗指标计算分析.56 7.3 节能措施和效果分析.56 7.4 节水和水资源利用.58 第八章第八章 环境影响分析环境影响分析59 8.1 环保设计依据.59 8.2 环境质量现状.59 8.3 建设期环境影响分析及防治.60 3 8.4 运营期环境影响分析及防治.62 8.5 环境影响评价.63 第九章第九章 劳动安全与消防劳动安全与消防64 9.1 安全卫生.64 9.2 消防.65 第十章第十章

4、项目实施管理与进度安排项目实施管理与进度安排68 10.1 项目实施管理.68 10.2 项目招投标.69 10.3 项目建设工期与实施进度安排.72 第十一章第十一章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置73 11.1 组织机构.73 11.2 人力资源配置.74 11.3 人员培训计划.75 第十二章第十二章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措76 12.1 投资估算编制依据 76 12.2 其它工程费用和取费标准.76 12.3 总投资估算.76 12.4 资金筹措.78 第十三章第十三章 财务评价财务评价79 13.1 财务评价依据.79 4 13.2 财务评价基础数据.79

5、 13.3 财务评价指标的计算.81 13.4 不确定性分析.83 13.5 财务评价综合结论.84 第十四章第十四章 风险分析风险分析86 14.1 风险分析概述.86 14.2 项目风险的防范对策.87 第十五章第十五章 社会效益分析社会效益分析90 15.1 改变城市面貌，提高城市品位.90 15.2 改善投资环境，配合经开区发展步伐.90 15.3 吸纳就业人口，缓解城市就业压力.90 第十六章第十六章 结论与建议结论与建议92 16.1 研究结论.92 16.2 建议.92 5 附表： 财务评价表 附图： 1、区域位置图； 2、项目立面效果图； 3、交通示意图； 4、停车场平面图。

6、附件： 1、营业执照； 2、场地证明； 3、规划审批证明； 4、环境评价； 5、交通评价。 1 第一章第一章 总论总论 1.1 项目名称项目名称 XX 皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目 1.2 项目建设单位项目建设单位 本项目建设单位为 XX 连锁商业集团股份有限公司。 XX 连锁商业集团股份有限公司（股票代码为 002336） 前身为 深圳市 XX 连锁商业有限公司，成立于 1996 年 4 月。公司主营业务 为大卖场、综合超市和百货的连锁经营。截止 2011 年 12 月 31 日， XX 已在全国开设门店 122 家，网点遍布广东、陕西、四川、天津、 重庆、广西、福建、湖南等省区的数十个

7、大中城市，总营业面积超 过 180 万平方米，并初步完成了华南、西北、西南、华北四个营运 大区的全国发展战略布局。2011 年营业收入超过 120 亿元，位居中 国连锁百强企业第 37 位、中国零售百强企业第 39 位、中国快速消 费品连锁百强企业第 14 位。XX 秉承“立足深圳、扎根广东、面向 全国”的发展战略，以“关爱生活，服务社区”为经营理念，以 “拼搏、敬业、团队、创新”为企业精神，努力践行着“为顾客提 供整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务我们始 终如一”的价值理念，致力于创建企业、员工、供应商和谐共赢的 合作伙伴关系，并成长为全国优秀的大型现代零售企业集团和民族 商业龙

8、头企业。 2 1.3 可研报告编写单位可研报告编写单位 本项目报告由陕西 XX 项目管理咨询有限公司编制。 1.4 可研报告编制依据可研报告编制依据 1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求； 2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲 要； 3、国内贸易发展“十二五”规划； 4、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要； 5、陕西省“十二五”商务发展规划； 6、西安市商贸业“十二五”发展规划； 7、西安市商业网点发展规划（20042020）； 8、项目建设单位提供的背景资料； 9、项目调研收集的有关资料； 10、工程咨询报告编制委托书。 1.5 研究范围内容研究范

9、围内容 本报告的工作内容是对 XX 皇冠国际崇尚百货购物广场建设项 目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、 建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消 防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项 目管理和实施进度安排、投资估算及资金筹措、财务评价、社会效 3 益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。 1.6 项目概况项目概况 1.6.1 建设地点建设地点 本项目位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北 角“皇冠国际大厦”内负一至四层区域，项目区西临未央路，南临 凤城五路且紧接地铁二号线，交通极为便利。 1.6.2 项目业态项目

10、业态 购物中心 1.6.3 建设内容及规模建设内容及规模 本项目为 XX 皇冠国际崇尚百货购物广场建设项目，项目拟租 赁西安海荣房地产有限公司皇冠国际大厦内负一至四层楼层进行建 设，总建筑面积 40000 m2，包括负一层特色超市区及一至四层百货 区、休闲娱乐区三部分功能区块，主要建设内容包括： 1、百货区及特色超市区的装修装饰工程。其中百货区 29000m2，特色超市区 11000m2。 2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷 冻设备等共计 30855 台（个、套） 。 本项目建成后，将形成营业面积 38900 m2，非营业面积 1100 m2的经营规模，涵盖百货店、零售型

11、专业店、专卖店、特色超市、 4 娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等业态的购物中心。 1.6.4 项目建设期限项目建设期限 根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限 初步安排为 6 个月，即 2012 年 10 月2013 年 4 月。 1.6.5 投资估算及资金来源投资估算及资金来源 本项目估算总投资为 3041 万元，其中建设投资 2801 万元，铺 底流动资金投资 240 万元。项目所需资金全部为企业自筹。 1.6.6 财务评价结论财务评价结论 本项目正常运营后，年平均新增销售收入 16715 万元，年平均 总成本费用 14416 万元，年平均利润总额 1363 万元，年平

12、均上缴所 得税为 341 万元，年平均净利润 1022 万元，年平均销售税金及附加 936 万元。 项目总投资收益率为 37.84%；项目资本金净利润率 28.38%； 全部投资财务内部收益率分别为 33.18%（所得税前）和 26.32%（所得税后） ，均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为 3930 万元（税前）和 2792 万元（税后） ；投资回收期分别为 4.69 年 （所得税前，含建设期 1 年）和 5.40 年（所得税后，含建设期 1 年） 。 项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分 析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。 5 1.7 研究结论及建议研究结

13、论及建议 本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动 我省大型商业综合体的发展，大大改善人民的居住环境，改善社会 条件，改善投资环境，推动商业发展及城市建设，项目经济和社会 效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述， 本项目是可行的。 建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理 相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成 投入运营，给企业和社会带来更多的效益。 6 第二章第二章 背景及背景及必要性必要性 2.1 项目提出的背景项目提出的背景 进入 20 世纪 90 年代以来，中国的零售业经历了深刻的变革， 由原来的偏重数量扩张转向以经营结

14、构调整为重点，带动质量、效 益和规模全面增长的发展策略。连锁经营方式的成功导入，加速扩 大了国内零售市场的容量，社会商品零售总额连续多年保持了 10% 以上的增长速度，中国的零售市场已经成为世界上发展速度最快、 潜力最大的市场。 2.1.1 符合国家各项规划要求符合国家各项规划要求 2011 年，我国进入十二五发展时期，国家出台“十二五”发展 规划，其中关于商贸业提出优化城市综合超市、购物中心、批发市 场等商业网点结构和布局，陕西省随即发布“十二五”规划，指出 加快城市商业广场、特色商业街、商贸聚集区建设，支持便利店、 中小超市等社区商业发展。把推动服务业大发展作为经济转型升级 的主攻方向，以

15、西安国家服务业综合改革试点为契机，相应开展省 级服务业综合改革试点，拓展新领域、发展新业态、培育新热点， 推进规模化、品牌化、网络化经营。面向民生、面向生产、面向农 村，大力发展物流、金融、信息、研发设计等生产性服务业，加快 培育旅游、文化、会展等现代服务业，运用现代技术和经营方式改 造商贸、餐饮等传统服务业，打造一批现代服务业聚集区，不断提 7 高服务业的比重和水平。 同年，国务院出台国内贸易发展“十二五”规划，规划 指出，推进城乡商业服务网络一体化，积极推进商业网点规划制定 和实施，在城区，鼓励改造提升传统商业中心，引导商业网点合理 布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。 陕

16、西省“十二五”商务发展规划则提出在大中城市建设若 干特色鲜明、带动效应强的美食街、休闲娱乐街、老字号街等服务 业集聚创新街区；形成一批创新型服务企业，加快连锁化步伐，加 强信息管理和服务系统建设，发展网络定制服务等现代流通方式， 促进服务业自主品牌发展。 同时，西安市商业网点发展规划（20042020）指出，重 点规划期建设和完善二环商业带，围绕土门、小寨、胡家庙、张家 堡等地区建设区域商业中心，合理设置一些大型超市、专业店和农 副产品、日用商品的批发市场。 2.1.2 符合国家产业政策要求符合国家产业政策要求 2011 年，国家发改委发布了产业结构调整指导目录（2011 年 本），其中商贸服

17、务业第 5 条“商贸企业的统一配送和分销网络 建设”，其内涵明确了本项目建设属于国家鼓励类行业。 综上所述，本项目的建设是对国家及省上政策的积极响应，是 对陕西省大力发展商贸服务业、形成商业聚集区的必要支撑，是保 障商业聚集区快速、稳健发展的重要举措，因此本项目的建设是具 8 有良好的产业和政策背景。 2.1.3 拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱拟建项目周边同规模、同类型商业竞争较弱 在拟建项目 1.5km 范围内，能对其产生一定竞争的购物中心有 “XX 崇尚百货（赛高店）”和“赛高街区”，鉴于赛高街区主要 针对高端人群，与本项目目标客户相异，且项目范围内商业设施匮 乏，因此片区商业竞争

18、相对较弱，拟建项目的建筑体量远远大于一 般中小型商场的规模，定位档次与管理水平也相对较高，其辐射能 力和吸引能力将远远超过现有商业，因此，本项目建成后将会进一 步扩张项目单位在经开区的竞争实力，促进企业的可持续发展。 2.2 项目建设的项目建设的必要性必要性 2.2.1 促进经开区零售商业的升级调整促进经开区零售商业的升级调整 从世界零售业总的发展趋势来看，60 年代，零售业界采取综合 型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70 年代，零售 业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自 助家庭用品中心、DIY 等业态相继发展；进入 80 年代，大型购物中 心等在世界范围内

19、兴起。目前，美国购物中心营业额占其社会零售 总额的一半以上，从业人员超过 1000 万。同时，购物中心以其集购 物、休闲、观光、文化于一体的经营模式与完善的辅助服务设施而 风靡欧、美、日本及东南亚等国家。 从我国十多年来的零售业发展 轨迹来看，20 世纪 80 年代末 90 年代初，我国零售业中的主力地位 9 业态是百货商店。自 1995 年以后，大型百货商场普遍滑坡。20 世 纪 90 年代中期开始，超市成为主力业态。2002 年，中国整个零售 市场的份额中，大型综合超市已经占到了一半以上。90 年代中期至 末期，购物中心初露端倪。所谓购物中心（shopping mall）就是由 开发商规划

20、，统一管理，拥有大型的核心店和充足停车场，能满足 消费者的购物需求与日常活动的商业场所。 90 年代中期至末期， 我国大城市出现了一批购物中心，虽然这些购物中心与欧美购物中 心有一定的差异，但是基本具备了购物中心的特征，具有吃、喝、 玩、乐、购等综合功能。从北京、上海新建的商服设施看，大多采 用的是购物中心。 纵观开发区市场，近几年来，经济不断发展，人口增加迅速， 但超级市场、购物中心等配套设施严重匮乏，经济的快速发展与低 下的配套设施之间的矛盾越来越突出，与此同时，沃尔玛、华润万 家、XX 等国内外大卖场纷纷看准时机登陆北开发区。北开发区的 零售市场正面临着重大整合。在这场商业大战中，主角是

21、以连锁经 营为主要组织方式的超市、仓储式会员店和专卖店等新兴零售业态， 但作为目前比较先进、未来将是主流的购物中心却相对缺乏。本项 目的建设则恰好填补了这个市场空白点，以 XX 集团强大资金实力、 品牌号召力、丰富的市场运作经验以及该项目本身的巨大影响力， 该项目将产生显著的示范和带动作用，促进开发区零售商业市场的 国际化和深层次的整合。 10 2.2.2 成为企业新的经济增长点成为企业新的经济增长点 XX 集团在国内市场上具有较高的知名度，特别是在购物中心 上更是享誉度甚高。目前 XX 集团已经在多个城市采用购物中心的 模式发展建设，成果显著，本项目即为 XX 集团庞大发展计划中的 一个，是

22、一个纯商业性质的“Shopping centre”式的购物中心，该项 目不仅能使项目单位加快市场开发的速度，同时也能促进开发区零 售业的良性、快速发展。可见，该项目的建设无论是对 XX 集团还 是对开发区都具有重要的战略意义。 11 第三章第三章 需求分析需求分析 3.1 西安市宏观商业市场特点分析西安市宏观商业市场特点分析 3.1.1 经济综合实力增强经济综合实力增强 据西安市统计局有关资料显示，2011 年西安市生产总值达到 3862.58 亿元，全市地方一般预算收入 318.55 亿元，全市固定资产 投资累计完成 3325.12 亿元，社会消费品零售总额达到 1965.98 亿元。 城镇

23、居民人均可支配收入 25981 元，人均消费支出 16458 元。 3.1.2 居民消费观念发生改变居民消费观念发生改变 随着经济发展水平与居民可支配收入的提高，刺激了人们的消 费需求，同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。根据陕西 统计年鉴（2012） ，2011 年西安市商品零售价格指数为 104.4（上 年为 100） ，其中食品、饮料烟酒、服装鞋帽、日用品、体育娱乐用 品均较上年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已 经从温饱型消费向心理满足型消费进行了转移。 3.2 西安零售业市场发展趋势与前景分析西安零售业市场发展趋势与前景分析 按照西安市政府提出的进一步扩大对外开放，

24、强化区域性商贸 中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，结合目前国内商业市 场发展状况，今后西安市总的商业零售业发展趋势将会重点发展连 12 锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，而各类商贸新型业 态，综合性仓储超市，多位一体的购物中心将成为实现流通方式的 主角。 因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流 通产业发展总体目标指引下，西安市商业将向多格局、多层次的商 业服务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。2011 年，西安 市城镇零售网点达 147952 个，其中城区 127264 个，如此庞大的数 字预示着西安零售业的快速发展。且随着城镇居民人均可支配收入 的提高，零

25、售业所面对的将是一个日益成熟，具有较高松散性和流 动性的消费群体，这使得零售市场发生巨变，消费内容逐渐多元化、 消费层次逐渐复杂化、购买行为逐渐理性化，这些变化都需要零售 企业树立科学、整体的营销观念，而购物中心这种商业业态采用现 代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了 中间环节，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所 需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活， 使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获 得全方位消费体会与感受。所以，购物中心的潜力巨大，前景乐观， 并将越来越受到人们的欢迎。 此外，根据国际经验，购物中心取代传统

26、百货店成为零售业的 主导业态是必然的规律。购物中心进入高成长期的主要条件是： （1）人均国民收入达到 1000-1500 美元；（2）恩格尔系数降低到 50%以下（陕西省 2011 年城镇恩格尔系数为 36.6%） ；（3）电冰箱 13 已经普及、汽车进入家庭使居民家庭有可能定期外出大量购物； （4）食品工业、日用品工业、包装工业达到一定规模与水平。上述 条件西安市基本都达到了，尽管汽车普及率还较发达国家为低，但 私家车的绝对量已达到一定规模，加上公共交通工具，可为居民外 出购物提供便捷的交通服务。所有这些，都预示西安市正在进入购 物中心的高成长期。 3.3 项目区市场调研及分析项目区市场调研

27、及分析 3.3.1 区域发展现状及人口构成区域发展现状及人口构成 本项目坐落在经济开发区的商业中心，商业场所集中，己逐步 形成商圈，且该区周边新建小区较多且均逐步成熟，人口逐渐呈现 集中化、密度大趋势，居民收入在西安市平均水平以上，消费潜力 较大、需求明显。 该区域基本为新建小区及企事业单位，居住人员以上班族及大 中型企业工作人员为主，文化水平素质较高，消费潜力巨大，但由 于该区域为新兴开发区，商业设施匮乏，没有足够的能满足于他们 的消费场所，其消费力的消化主要依赖于传统商圈。项目区周边小 区及人口情况详见表 3-1 及图 3-1、图 3-2 所示。 表 3-1 项目区周边部分小区及人口统计表

28、项目区周边部分小区及人口统计表 序列序列社区名称社区名称户数（户）户数（户） 人口（人）人口（人） 1海荣北康豪园18005940 14 序列序列社区名称社区名称户数（户）户数（户） 人口（人）人口（人） 2海荣雍景豪庭16005280 3文景观园460015180 4银凯家园3761240 5海洋社区3221062 6凤凰新城小区8192702 7龙岗花园7262395 8文景苑小区6582171 9尤家庄社区164920 10豪盛家园8912940 11长庆石油家属院1000033000 12十里铺村290900 13海荣豪家花园22307359 14明珠花园8162692 15兴隆小区1

29、1503795 16凤城新苑4921623 17兴乐园小区6182039 18施家庄小区4301419 19浪琴湾20006700 20 紫薇风尚 1700 5610 21 紫薇希望城 3000 9700 22 高山流水幸福快车 2200 7260 23 银池花香丽舍 628 2072 24 银池丽舍云端 826 2725 25 品智天下 762 2514 26 新界 648 2138 27 EE 国际 942 3100 15 序列序列社区名称社区名称户数（户）户数（户） 人口（人）人口（人） 28 风景御园 800 2640 29 合计 41488 137116 注：本表中仅统计部分小区情况

30、，按照项目区半径 1.5km 内统计。 图 3-1 项目区 0.5km 半径内社区分布图 16 图 3-2 周边 500m 范围内单位住宅示意图 3.3.2 区域商业发展趋势区域商业发展趋势 本项目所在区域的商业设施目前以大中型餐饮和为数不多的中 等百货店面为主，与该区域的人口密度和经济发展水平不相符合。 由于计划经济条件下的影响，西安市目前的大型商业设施多集中在 城墙以内及城区以南，交通压力成为制约消费的主要因素之一。随 着西安市城市化进程的加快及北经开区的迅速发展，西安北城的商 业结构调整已经刻不容缓。鉴于以上种种，在市民的消费需求呼唤 下，经开区的中心区大商圈呼之欲出。 3.3.3 项目

31、竞争对手分析项目竞争对手分析 西安经济开发区是一个快速发展的新城区，文化、酒店、住宅、 商贸、零售商业等产业快速发展。目前经济区商业主要集中在未央 路沿线以及文景路沿线。未央路沿线主要以 XX 崇尚百货（赛高店） 和赛高街区为主，文景路沿线商业主要以餐饮为主。 项目周边范围内仅有 XX 崇尚百货（赛高店）和赛高街区两家购 物中心，项目周边已经入住的小区居民日常生活消费最近距离是 XX 崇尚百货（赛高店）或赛高街区，其购物距离在 2.8 公里及 1.4 公里以上，且本项目处于经济开发区管委会将要打造的城市发展中 心区域，因此，本项目建成后所面临的主要竞争对手为赛高街区和 XX 崇尚百货（赛高店）

32、 ，竞争对手具体情况为： 17 第一竞争对手：赛高街区第一竞争对手：赛高街区 位于未央路与凤城五路十字西南角，周边小区密集且购买力较 强。离本项目约 100m。赛高街区购物中心结构良好，包含百货店、 零售型专业店、专卖店、大型综合超市、电影城、娱乐中心、特色 餐饮、美容院及发廊、银行等业态，配套设施完善，楼层为地上 3 层，地下 1 层，有地铁出入口，面积约为 20000m2。 第二竞争对手：第二竞争对手：XX 崇尚百货（赛高店）崇尚百货（赛高店） 位于未央路与凤城二路十字西南角，周边小区密集，购买力较 强。离本项目约 1200m。卖场结构一般，包含百货店、专卖店、特 色餐饮等业态，配套设施完

33、善，楼层为 14 层，面积约为 28000 m2。 项目竞争对手基本情况分析详见表 3-2 所示。 表 3-2 项目竞争对手基本情况分析表项目竞争对手基本情况分析表 内容内容XX 崇尚百货（赛高店）崇尚百货（赛高店）赛高街区赛高街区 地理位置未央路与凤城二路十字未央路与凤城五路十字 距本项目位置1200100 营业时间9:00-22:309:00-22:30 营业面积28000m2约 20000m2 停车场面积门前停车车位很紧张有地下停车场 经营业态百货店、专卖店 百货店、零售型专业店、 专卖店、大型综合超市、 电影城、娱乐中心、特 色餐饮、美容院及发廊、 银行 客流量1500012000 1

34、8 内容内容XX 崇尚百货（赛高店）崇尚百货（赛高店）赛高街区赛高街区 客单价6565 日销售额预测100 万120 万 综合竞争能力评价较强强 本项目购物中心建成后，内含业态包括百货店、零售型专业店、 专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等，考 虑项目主要竞争对手赛高街区的主力店主要定位为中高端，本项目 将主要立足主力店特色超市吸引客流，差异化百货店及折扣店 增加收入，迎合本项目商圈内各类顾客对价格与质量的要求，与竞 争对手形成错位竞争关系，提升周边居民的购物环境，也为区内商 贸及服务业提供新的发展机遇。 3.4 项目项目 SWOT 分析分析 3.4.1 优势（优势（Supe

35、riority） 1、周边人口密集、购买力强，商业环境较好； 2、专业经营策略提供商超前的经营理念； 3、周边商业氛围很好，经营环境优越； 4、项目超大规模及自助完善的配套设施； 5、该店处于经开区最核心地段，地理位置优越； 6、项目的区位地理条件较好，紧邻地铁二号线，交通便捷，形 象好。 19 3.4.2 劣势（劣势（Weakness） 1、所在区域靠近赛高街区，且距离 XX 崇尚百货（赛高店）较 近，竞争压力大； 2、项目周边待建楼盘较多。 3.4.3 机会（机会（Opportunity） 该项目是整个经开区内规模最大、配套设施最完善、经营理念 最新、经营模式最灵活的 Shopping c

36、entre，目前区域内其它购物中 心无法与之抗衡，在此平台上项目本身需进一步完善发展，使 XX 皇冠国际崇尚百货购物广场处于区域商业领袖地位，成为经开区地 标性商业项目。 3.4.4 威胁（威胁（Threat） 1、老牌商场短期内依占市场份额 民生百货大楼、西安开元商城、世纪金花购物中心、西安秋林 公司等商场短期内在西安居民心目中仍占据一定的地位，这些使崇 尚百货进驻西安消费者心理市场还需短暂的时间和过程。 2、城市发展后带动商业竞争激烈 在经开区经济不断发展的大环境下，区内各购物中心将各显其 能，调整产业结构，争夺消费群体。 20 第四章第四章 建设地址及建设条件建设地址及建设条件 4.1

37、建设地址建设地址 本项目位于西安市经济技术开发区未央路与凤城五路十字东北 角“皇冠国际大厦” 内负一至四层区域，项目区西临未央路，南临 凤城五路且紧接地铁二号线，交通极为便利。 图 4-1 项目区域位置图 4.2 项目建设条件项目建设条件 4.2.1 区域概况区域概况 本项目所在地位于西安市北城经济技术开发区，该区处于西安 市北门外、城市南北中轴线-未央路两侧，北二环和绕城高速公路之 21 间，由中央商务区、出口加工区、泾渭新城、草滩生态产业园等四 个功能园区组成，规划总面积 71 平方公里。 作为城市新中心的开发区中心区，西安经济技术开发区距西安 市老城中心 5.5 公里，距西安铁路客、货运

38、站 5 公里，距西安国际 航空港仅 15 分钟车程。 本项目所在位置是经开区的中心区，是开发区的起步园区，除 已有发展的较为成熟的工业产业外，现在着力发展金融保险、商贸 中介、餐饮娱乐、体育休闲等现代服务产业，着力为其他功能园区 提供全方位配套服务。区内已拥有沃尔玛、XX、世纪金花、奥斯卡 影城等大型商业配套及地铁 2 号线等交通设施。在建设西安城市新 中心的道路上，中心区将继续发展，成为西安新城市中心的焦点区 域之一。 4.2.2 社会经济社会经济状况状况 截止目前，本项目所在地西安经济技术开发区已引进各类合同 项目 299 项，总投资 234.6 亿元人民币，引进外资达 13.9 亿美元，

39、 外资实际到位 6 亿美元。国家实施西部大开发战略，陕西省、西安 市创建“经济强市”和“西部最佳” ，是开发区面临千载难逢的历史 机遇，开发区已经进入到“二次创业”的历史阶段。 开发区提出了坚持“一个方针” 、实现“二个目标” 、推动“三 个结合” 、争创“四个一流” 、完成“五大转变” 、抓住“六个重点” 和实施“七项工程”的新思路。开发区技工贸收入到 2006 年将实现 22 600 亿元，2010 年更突破 1000 亿元大关。 4.3 项目地配套条件项目地配套条件 4.3.1 交通条件交通条件 1、道路条件、道路条件 本项目位于西安市未央路与凤城五路十字东北角。项目周边区 域主要道路包

40、括未央路、凤城五路、凤城八路、文景路。其中未央 路为南北方向城市主干道，地下与地铁 2 号并行，地面分别与凤城 一至十路等多条城市主干道交汇；凤城五路为东西方向城市主干道， 分别与未央路、朱宏路、明光路、文景路等多条城市主干道交汇， 路口设有地铁站点，通达度良好。 图图 4-1 项目区周边交通图项目区周边交通图 项目西侧未央路为西安市主要的南北方向主干路，其连接北二 23 环及绕城高速，是南北中轴，既是交通干线及迎宾景观大道，又集 中了城市多项职能。道路红线宽 60m，其中机动车道为双向八车道 32m (中央无设施隔离)，两侧通过 1m 的分隔带与非机动车(每侧 6m)分 离，人行道每侧面 1

41、5 m 设有公交专用线路，路面状况很好。机动车 平均小时流量 35764112 辆，极端高峰值 4205 辆。南侧紧邻的凤 城五路为城市次干路,以交通功能为主兼具一定生活服务设施的绿色 景观轴，双向八车道，道路红线宽 60m，双向八车道 32m (中央无设 施隔离), 两边分设非机动车道（每侧 6 m） ，有设施隔离，人行道每 侧 5 m。机动车平均小时流量 23352594 辆，极端高峰值 2748 辆。 两条道路均设置非机动车专用道，通行条件较好，交通通行效率较 高，很少发生交通拥堵。项目紧邻的路口未央路和凤城五路十字路 口渠化科学、合理、完善，信号灯采取多相位管控模式放行，路口 标线齐全

42、、规范，标志设置合理有效，十字口北口渠化段位为双向 四车道（两进两出） ，交通通行效率较高，很少发生交通拥堵，均为 项目提供了良好的交通条件。 2、项目周边路网负荷度与交通状况、项目周边路网负荷度与交通状况 经过对该项目区域的交通状况考察，分析项目对交通系统服务 水平的影响，认为项目建成前后各主要路段交通的负荷度（V/C） 变化均不大，服务水平没有明显变化未央路的负荷度（V/C）大 于 0.4 小于 0.6 即属于 B 级，凤城五路的负荷度（V/C）小于 0.4 属 于 A 级。对于城市道路交通条件的分析，一般认为道路交通服务水 平处于 A 级和 B 级，车辆行驶顺畅。随着未央路网系统的不断完

43、善， 24 交通设施的改善和更科学的交通管理，将会使周边道路的通行能力 与服务水平将有很大提高，我们分析认为该项目产生和吸引的交通 量不会对周边路网产生严重影响，不会造成道路拥堵。项目建成前 后未央路和凤城五路及未央路和凤城五路十字交叉口交通负荷 （V/C）大于 0.4 小于 0.6 为 B 级服务水平。可以初步论断该项目的 实施并不会对其周边道路系统造成不良的影响。 3、公共交通条件、公共交通条件 项目周边有公交站点 4 个，线路 17 条，地铁 2 号线出口 1 个。 228 路、519 路、202 路、36 路、37 路、26 路、39 路、618 路、236 路、509 路、609 路

44、、719 路、600 路、705 路、711 路、318 路、游 10（903）路车均设有站点。 项目周边所处的公交系统辐射面较大，强大的公交辐射能力保 证了较高聚客能力，为超市运营创造较好外部环境。 4、停车场条件、停车场条件 为了提供较好的交通服务水平，必须配建足够的停车设施，提 供便利的交通设施条件，并符合未来交通发展对交通设施的需求。 本项目总建筑面积约 40000 平方米，按 1.2 个车位/百平米计算，机 动车停车位应不少于 466 个。该项目地下停车场设计为地下一层和 地面两部分，地下停车场约 350 个停车位，地面约 50 个车位，通过 最大优化配置可达到 500 个车位。 供

45、本项目顾客使用地下一层 200 个停车位，顾客凭 XX 购物小 票可免费停放 2 小时。 25 图图 4-2 地下停车场平面布置图地下停车场平面布置图 5、项目可见高度、项目可见高度 拟建项目临未央路沿街长超过 1000 米，临凤城五路沿街长超过 300 米，项目可见度高、召示面好。 6、出入口交通组织方案、出入口交通组织方案 （1）项目出入口交通组织与设施设置 本项目位于凤城五路和未央路十字的东北角，南沿凤城五路与 主干道未央路相连，是顾客的主要出入口，行人可沿地铁凤城五路 的出口自由进出商场；项目南侧、北侧东侧均有出入口，方便业主 车辆进出地下停车场；顾客车辆、货车由凤城五路进出地面停车场

46、 或进入地下停车场。实现车流与人流分离的交通组织方式，使得在 出入口处，车辆、行人之间相互干扰较少。 通过相对独立的机动车行车线路，对非机动车的有效疏导及保 管站设置，能够实现车流、人流有序、快速、安全的停靠和通过。 在做到人车分离、人、货分离的同时也能够避免商业项目对整体路 26 网的交通压力。 （2）项目交通组织方案 机动车交通组织该项目主要的出入口有两个，人车分流， 确保安全。车辆出入口分别位于该建筑的东北侧和东南侧。车辆沿 凤城五路自东向西可自由进出地下停车场，项目东南侧为超市的卸 货区，送货车辆可以沿辅道进入超市的卸货区进行卸货，卸货区及 收货专业通道，可以满足 2-3 辆货车同时停

47、靠卸货，不会占用现有 停车位，也不会对道路的交通造成影响。 非机动车交通组织项目紧邻的凤城五路和未央路，有专用 的非机动车道，划有机非隔离线，设置了非机动指示标志，通行条 件较好。 行人交通组织行人出入口位置在该项目南侧和西侧，分主、 次顾客出入口，西侧为主出入口，南侧为次出入口。消费者进出方 便、快捷，交通组织实现了人流与车流的分离，保障了行人的安全 与交通的畅通。 27 图图 4-3 项目交通组织图项目交通组织图 综上所述，本项目建成投入使用后，其新增交通量对于周边路 网虽有影响，但所产生的影响不明显；且项目机动车和非机动车进 出口的设置合理，基本保证人流、车流进出能够拥有较完善畅通的 内

48、外部交通环境；项目设计中设置的机动车停车位满足项目交通需 求。该选址较为理性，极适合开办大型百货商场的交通条件，且发 展潜力较大。 4.3.2 公用设施条件公用设施条件 1、供水条件、供水条件 本项目生活用水由皇冠国际城供水管网直接接入。 2、供热条件、供热条件 28 项目建成后，由 XX 安装中央空调进行集中供热。 3、供电及电讯、供电及电讯 通讯便捷，实现移动通讯和无线寻呼实现境内无缝隙覆盖，电 力充实，文化、娱乐、购物、餐饮等服务业配套发展，有线电视传 输网覆盖全项目区。 29 第五章第五章 总体方案设计总体方案设计 5.1 发展目标发展目标 1、形成西安市经济技术开发区包含业态最齐全、

49、种类最多样的 集百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐 饮美食广场、折扣店等于一体的大型购物中心。 2、北城具有综合购物特征的区域购物中心。 5.2 发展定位发展定位 5.2.1 主题定位主题定位 汇聚时尚、实现品牌先导、倡导生活新方式的一站式购物中心 （Shopping centre） 。 其内涵包括： 1、引入购物中心，商场内将集购物、餐饮、休闲娱乐功能于一 体，实现多种业态的组合，满足多种的消费需求。让人们在同一个 地方就能享受到吃、喝、玩、乐以及购物等“一站式”的乐趣。 2、新型的商业空间布局，提倡休闲型的购物形式，提升消费理 念，打造时尚生活的新标准。 3、通过地下一层 XX 特色超市的品牌带动， 吸引更多的品牌 店进驻购物中心，而且在品牌引进上具领导性，并形成自身对品牌 的强大号召力。 30 5.2.2 商业业态定位商业业态定位 鉴于 XX 集团在经营超市领域以及在管理方式上处于国内领先 地位，并具有多年丰富的经验，本项目定位为一站式购物中心 （Shopping centre） ，内含主要商业业态为百货店、零售型专业店、 专卖店、特色超市、娱乐中心、特色餐饮美食广场、折扣店等。 5.2.3 目标市场定位目标市场定位 以独具特色的商业运