盛世金城郦景住宅小区建设项目可行性研究报告1.doc

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1、 内蒙古东冉房地产开发有限责任公司 盛世金城 郦景住宅小区 建设项目 可行性研究报告 项目编号：NJZ-J-11115-01 版次号：V1 内蒙古建伟工程咨询有限公司内蒙古建伟工程咨询有限公司 I In nn ne er r M Mo on ng go ol li ia a J Ji ia an nW We ei i E En ng gi in ne ee er ri in ng g C Co on ns su ul lt ta at ti io on n C Co o. .L Lt td d. . 二二 O 一一年六月一一年六月 内蒙古东冉房地产开发有限责任公司 盛世金城 郦景住宅小区 建设

2、项目 可行性研究报告 职 务姓 名专业技术职务 单位负责人张志红高级工程师 技术负责人武文龙高级工程师/注册咨询师 项目负责人谢云鹏高级工程师/注册咨询师 谢云鹏高级工程师/注册咨询师 武文龙高级工程师/注册咨询师 郝才元高级工程师/注册咨询师 王 伟高级工程师/注册咨询师 王兰鲜高级工程师/注册咨询师 盛艳萍高级工程师/注册咨询师 李宏艳工程师 冀丹芳工程师 邓 慧工程师 卢吉虎工程师 编 制 人 员 魏海荣工程师 目目 录录 1 1 总论总论1 1.1 项目概述 1 1.2 建设单位概况 2 1.3 报告编制依据和范围 2 1.4 主要技术经济指标 3 1.5 结论6 2 2 项目提出的理

3、由、过程和必要性项目提出的理由、过程和必要性.7 2.1 项目提出的理由与过程.7 3 3 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模11 3.1 经济发展现状 11 3.2 项目前景分析 12 3.3 项目竞争力分析 13 3.4 市场需求分析 15 3.5 项目定位19 3.6 建设规模20 4 4 场址和项目建设条件场址和项目建设条件21 4.1 场址21 4.2 项目建设条件 22 4.3 基础设施条件 24 4.4 市政条件25 4.5 社会经济环境 25 4.6 综合评价27 5 5 规划建筑方案规划建筑方案.28 5.1 规划设计方案 28 5.2 建筑方案31 5.3 结构方

4、案35 6 6 建筑设备方案建筑设备方案.38 6.1 给水工程38 6.2 排水工程40 6.3 采暖、通风工程 41 6.4 电力工程47 6.5 燃气工程53 6.6 智能化系统（弱电） 53 7 7 消防消防56 7.1 编制原则56 7.2 编制依据56 7.3 消防措施56 7.4 消防教育和管理 58 8 8 节能节能59 8.1 编制原则59 8.2 编制依据59 8.3 建筑节能60 8.4 节水措施与水环境系统的建设目标.60 8.5 暖通节能61 8.6 电气节能61 8.7 机电设备节能 62 9 9 环境影响与保护环境影响与保护.63 9.1 环境现状分析 63 9.

5、2 影响环境的因素分析及采取的措施.63 9.3 环境保护64 1010 劳动安全、卫生防护劳动安全、卫生防护66 10.1 劳动安全 66 10.2 卫生防护措施 67 1111 项目招标项目招标.68 11.1 编制依据 68 11.2 招标方案 68 1212 项目实施计划项目实施计划.70 12.1 项目实施进度安排 70 12.2 项目实施进度表 70 1313 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措71 13.1 项目投资估算.71 13.2 资金筹措.72 1414 财务评价财务评价.73 14.1 项目运营计划.73 14.2 成本、费用和各项税收.73 14.3 投资利润.74

6、 14.4 财务指标分析.74 1515 不确定性分析不确定性分析.76 15.1 盈亏平衡分析.76 15.2 敏感性分析.76 1616 可行性研究的结论与建议可行性研究的结论与建议 77 16.1 评价结论.77 16.2 建议77 一、附表：一、附表： 1、总投资估算表（估算表 1） 2、主体工程投资估算表（估算表 1-1） 3、配套工程投资估算表（估算表 1-2） 4、工程其他费用估算表（估算表 1-3） 二、附件：二、附件： 1、 旧包府路北 P-04-02 地块建设用地规划条件意见书 （条字 第 150602201000442 号） 2、项目建设单位企业法人营业执照 3、项目建设

7、单位组织机构代码证 4、项目建设单位资质证书 三、附图：三、附图： 1、盛世金城总平面图 2、住宅楼户型图 3、住宅楼平面图 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 1 内蒙古建伟工程咨询有限公司 1 1 总论总论 1.11.1 项目概述项目概述 1、项目名称：盛世金城郦景住宅小区建设项目 2、项目建设地点：鄂尔多斯市东胜区旧包府路北 P-04-02a 地块内（建设 用地规划条件意见书编号：条字第 150602201000442 号） 。 3、项目建设性质：新建建筑 4、建设规模及内容：拟建的盛世金城郦景住宅小区建设项目在鄂尔多斯 市东胜区旧包府

8、路北 P-04-02a 地块内。 盛世金城盛世金城 郦景住宅小区建设项目经济技术指标郦景住宅小区建设项目经济技术指标 序号名 称指 标规划条件备 注 1净用地面积(m2)12334.21 2总建筑面积(m2)42606.72 3地上建筑面积(m2)24606.72 3.1住宅楼(m2)24606.72 3.2综合楼(m2)- 4地下建筑面积(m2)18000.00 5基底面积(m2)1367.04 6绿化面积(m2)3767.17 7道路面积(m2)2400.00 8硬化及人行道面积(m2)4800.00 9综合建筑密度()- 9.1居住建筑密度()11.08符合居住20的规定 9.2商业建筑

9、密度()- 10综合容积率- 10.1居住容积率1.99符合居住2.0 的规定 10.2商业容积率- 11绿化率()30.54符合30的规定 12层数18 层 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 2 内蒙古建伟工程咨询有限公司 13建筑高度(m)55.5符合居住60 米 14结构形式采用剪力墙结构 15综合楼(栋)- 16住宅楼（栋）2 17住宅（户）216 18电梯(部)8 19停车位（个）216居住:1.0 车位/户 20.1地上（个）120 20.2地下（个）96 本项目净用地面积为 12334.21 平方米，总建筑面积为 42606.

10、72 平方米， 其中：地下建筑面积为 18000.00 平方米；地上建筑面积为 24606.72 平方米， 地上建筑全部为住宅楼。 项目建设中结合建筑造型及地块特点进行道路，绿化等相关配套设施，统 筹考虑地块内布置社区活动中心、公厕、水泵房、配电室、换热站、弱电机房 等公共服务配套设施建设工程。地块内社区活动中心、物业管理办公室、公厕 设置在盛世金城.逸景商住小区综合楼内。 5、项目总投资及资金来源 本项目估算总投资 11340.67 万元。其中：建设工程费用 9000.20 万元，工 程建设其他费用 1800.44 万元，工程预备费 540.03 万元。资金来源为企业自筹。 6、开发周期及建

11、设期 本项目开发建设期 2 年。建设期限：2011 年 6 月至 2013 年 5 月。 7、结论和建议 本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、建设条件、 环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与筹措、社会效 益等方面进行分析与论证，结论为项目可行，建议建设单位尽快落实资金和项 目审批。 1.21.2 建设单位概况建设单位概况 本项目是由内蒙古东冉房地产开发有限责任公司组织开发；项目法人：郝 伟。 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 3 内蒙古建伟工程咨询有限公司 内蒙古东冉房地产开发有限责任公司是由内蒙古投

12、资有限公司与郝伟共同 投资成立的一家房地产开发企业，房地产开发企业资质等级为叁级，公司成立 于 2007 年 8 月 9 日，注册资金 1 亿元人民币，现办公场所位于东冉集团办公楼， 现在职员工 30 人，其中有职称人员 15 人，有岗位证书人员 5 人。 公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开 发理念和经营方针，不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机 制相适应的经营策略和经营方针。制定一系列可行性目标，陆续完成了重要的 开发工程。 1.31.3 报告编制依据报告编制依据和范围和范围 1、可行性研究报告编制依据 1）国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告

13、指南 2）国家发展改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数 （第三 版） 3）国家和地方有关规程、规范、政策及条列等 4） 内蒙古自治区鄂尔多斯市城市总体规划 （2003-2020） 5） 鄂尔多斯市东胜城区控制性详细规划 6）鄂尔多斯市规划局建设项目规划条件意见书 7）建设单位提供的其他有关资料及数据 8）建设单位可行性研究报告编制委托书 2、可行性研究报告编制范围 根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研 究： 1）项目建设的必要性研究； 2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案； 3）建设内容、建设规模、建设标准； 4）组织机构与人员编制； 5）消防安全、环境

14、保护与节能； 6）投资估算、建设进度及资金筹措； 7）结论及建议。 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 4 内蒙古建伟工程咨询有限公司 1.41.4 主要技术经济指标主要技术经济指标 旧包府路旧包府路 P-04-02aP-04-02a 地块经济技术总指标地块经济技术总指标 项 目 名 称 序号名 称 盛世金城郦景 住宅小区 盛世金城.逸景 商住小区 - 合 计 1净用地面积(m2)12334.2117994.69-30328.90 2总建筑面积(m2)42606.7237518.92-80125.64 3地上建筑面积(m2)24606.723

15、7518.92-62125.64 3.1住宅楼(m2)24606.7228462.22-53068.94 3.2综合楼(m2)-9056.70- 9056.70 4地下建筑面积(m2)18000.00-18000.00 5基底面积(m2)1367.042968.76-4335.80 6绿化面积(m2)3767.175575.93-9343.10 7道路面积(m2)2400.003050.00-5450.00 8硬化及人行道面积(m2)4800.006400.00-11200.00 9综合建筑密度()-16.50-14.30 9.1居住建筑密度()11.0813.00- 9.2商业建筑密度()-

16、29.88- 10综合容积率-2.08-2.05 10.1居住容积率1.991.99- 10.2商业容积率-2.43- 11绿化率()30.5430.99-30.81 12层数18 层17/11/7 层- 13建筑高度(m)55.552.5/34.5/23.8- 14结构形式采用剪力墙结构 15综合楼(栋)-1-1 16住宅楼（栋）23-5 17住宅（户）216338-554 18电梯(部)813-221 19停车位（个）216434-650 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 5 内蒙古建伟工程咨询有限公司 20.1地上（个）120120-

17、240 20.2地下（个）96314-410 盛世金城盛世金城 郦景住宅小区建设项目经济技术指标郦景住宅小区建设项目经济技术指标 序号名 称指 标规划条件备 注 1净用地面积(m2)12334.21 2总建筑面积(m2)42606.72 3地上建筑面积(m2)24606.72 3.1住宅楼(m2)24606.72 3.2综合楼(m2)- 4地下建筑面积(m2)18000.00 5基底面积(m2)1367.04 6绿化面积(m2)3767.17 7道路面积(m2)2400.00 8硬化及人行道面积(m2)4800.00 9综合建筑密度()- 9.1居住建筑密度()11.08符合居住20的规定 9

18、.2商业建筑密度()- 10综合容积率- 10.1居住容积率1.99符合居住2.0 的规定 10.2商业容积率- 11绿化率()30.54符合30的规定 12层数18 层 13建筑高度(m)55.5符合居住60 米 14结构形式采用剪力墙结构 15综合楼(栋)- 16住宅楼（栋）2 17住宅（户）216 18电梯(部)8 19停车位（个）216居住:1.0 车位/户 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 6 内蒙古建伟工程咨询有限公司 20.1地上（个）120 20.2地下（个）96 1.51.5 结论结论 一、结论 本项目建设方案实用性和可操

19、作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得 当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和 抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益，说明该项目是可行的。 本项目建设条件基本具备，外部交通、通讯、供水及供电条件以及社会经 济条件、政策支持条件较好。本报告认为，本项目具有可行性。 二、建议 1、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快 组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。 2、精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成。 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 7 内蒙古建伟工程咨询有限公司

20、 2 2 项目提出的理由、过程和必要性项目提出的理由、过程和必要性 2.12.1 项目提出的理由与过程项目提出的理由与过程 近年来，东胜确立抓城市建设就是抓经济建设的理念，按照“拉大、补欠、 崛起”的建设思路，拓展城市空间、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市 品位，集中打造“一城三区” 。按照将东胜建成鄂尔多斯市对外形象的窗口，人 流、物流、信息流的中心，成为经济发展活跃、产业特色突出、人居环境优美 的现代化新城区的构思，在建设过程中坚持“高起点规划、高标准建设、高水 平运作”的开发建设原则，使开发区建设取得了显著成绩。城区面积自撤盟建 市的 10 万人增加到 55 万人，规划到 2015

21、年城区人口将达到 100 万人；随着城 市不断拓展，城区面积由 2000 年的 15.6 平方公里，发展到 67 平方公里。 地区综合实力明显增强，经济发展继续保持全区领先。地区生产总值相继 跨越千亿元、两千亿元大关，2010 年达到 2643 亿元，五年累计创造地区生产 总值 8490 亿元，是“十五”期间的 5.2 倍，年均增长 23.4；人均 GDP 由 4600 美元增加到 20800 美元。财政总收入 538.2 亿元，五年累计完成 1515.7 亿元，是“十五”时期的 7.4 倍，年均增长 42%。东胜区、准格尔旗和伊金霍 洛旗财政收入突破百亿元。固定资产投资完成 1898 亿元，

22、五年累计完成 6033 亿元，是“十五”时期的 6.5 倍。主要经济指标全区领先，综合经济实力进入 全国地级市前 20 位。 东胜新区建设与旧城改造协调推进，康巴什新区与阿镇呈现一体化发展态 势，市府搬迁入驻康巴什新区，城市体量快速做大，功能加速完善，品位不断 提升。全市城镇建成区面积由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城镇化率达 到 70%。 “十一五”期间，东胜区累计开发各类地产建筑面积 400 万平方米，同时 新建廉租房 1 万平方米，重点加大了铁西新区和城市“三街一路”两侧的开发 力度，并与旧城区改造相结合，成片开发，规模建设，使人均居住面积逐步增 盛世金城盛世金城郦景住宅小

23、区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 8 内蒙古建伟工程咨询有限公司 加。 伴随着城市基础设施建设的加快，东胜城市整体功能叶得到不断提升， “十 一五”期间，东胜区加大了城区改造力度，大力实施基础设施建设工程，完成 了两期给水工程，进行了城区供水管网、污水管网和防洪设施的新建和改造； 完成了污水处理厂改扩建工程及垃圾填埋场和无害化处理工程；加快了城区水 冲式公厕、旱厕及垃圾转运站的新建和改建步伐。基础设施覆盖率提高到 88.2，城市的整体功能得到了较大提升。 同时，东胜区大力实施景观绿化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市 品位，通过“集中建绿、规划增绿、拆旧补绿、拆墙

24、透绿”等措施 i，完成了 城市出入口、道路、广场、公园等绿化工程，使东胜区城市绿化面积达到 350 万平方米，公共绿地面积 210 万平方米，绿化覆盖率达到 12.36。 随着全面建设小康社会进程的加快，东胜的经济高速发展，城市人口的急 剧增加和人民生活水平的不断提高，人民群众对城市功能、住房要求越来越迫 切。目前东胜区的住宅、商业布局总体上呈分散状况，一个重要的原因就是中 心城市东胜规模远远达不到要求，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化 水平滞后。随着城市规模的扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力，大多数农 业人口，外来从业人员将不断涌入城市，推动城市化进程， 随着城镇居民收入 的不断提高

25、和城镇化建设的推进，融合商业和居住等的城市综合体等需求急剧 增加，在这样的形势下项目建设单位审时度势，决定建设盛世金城郦景住宅小 区建设项目。 2.2 项目建设的必要性 中国是一个人口大国且人口增速也很快。根据统计局发布的 2010 年统计公 报显示：2010 年末全国总人口达 13.41 亿，自然增长率超过 5。随着人口的 增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供 给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。 截止到 2010 年底，东胜区人口约达到 50 多万人，随着城乡一体化进程加 快，人口快速增长成为必然，然而住宅、商业的增长远远不

26、能适应人口增长。 如果小康生活的居住标准按 25 平方米/人 计算，那么东胜现有居民达到小康生 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 9 内蒙古建伟工程咨询有限公司 活标准的实际住房需求量超过 2150 万平方米，再加上这些人工作、学习、休闲 娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对该地区房地 产市场发展产生积极地推动作用。 20 世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建 家庭、生儿育女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的 新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内，因人口

27、因素 而产生的房地产需求仍然强劲。 同时，随着近年来人们思想观念的发展,家庭结构状况发生了巨大变化，呈 现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同 住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变；计划生育政策的沿 用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，居住用房地产需 求量呈现扩大趋势。 2、城市化进程的需要 城市化既是近年来中国经济快速增长的重要动因，也给今后 10 年、20 年 甚至更长一些时间中国经济的发展提供了广阔的空间。但是，中国的城市化无 论就人口规模还是复杂性和艰难程度来说，在全世界都是前所未有的。 目前，中国正处在城市化进程高速发展的

28、时期。中国新型城市化的战略目 标：从“十二五”时期开始，用 20 年时间解决中国的“半城市化”问题，使我 国的城市化率在 2030 年达到 65%。这意味着要以平均每年 2000 万人的速度， 到 2030 年基本解决 4 亿农民工及其家属的进城和落户问题，使他们享受与城市 原有居民同等的公共服务和各项权利。 城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照鄂尔多斯市 的人口总量和年均 11的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过 6 万人成 为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成 为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。 人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量

29、增加，而且还在很大程度上改 变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓；刚步入社会 的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房；白领阶层则更关注居住舒适、 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 10 内蒙古建伟工程咨询有限公司 交通方便的中高档社区。 3、人民生活水平不断提高 随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势，人民生 活水平不断提高。2010 年 9 月底，鄂尔多斯市城镇居民人均可支配收入 16934 元，同比增长 12.2。农牧民人均纯收入达到 8737 元，同比增长 9。在收入 增长的同时，居民消费水平

30、也有显著提高。2010 年 9 月末，全市城镇居民人均 消费性支出达到 15422 元，增长 15.6；农牧民人均生活消费支出 4858 元， 增长 15.7。 根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高，使其对住房的 要求也随之发生变化。 “居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住 房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高 层次的需求。因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运 行的重要原因。 鄂尔多斯市 2010 年，全市人均 GDP 超过 1 万美元，万元生产总值能耗低于 全国平均水平 5 个百分点；人均财政收入超 1 瓦暖；城

31、镇居民人均可支配收入 新增 1 万元，达到 2 万元；农牧民人均纯收入超 1 万元。随着居民家庭的收入 增加，消费水平的迅速增加，消费支出的迅速增长，房地产前景非常看好。 4、城市拆迁改造的需要 随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力 度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为 1.3 亿平方米，实际 拆迁面积约为 1 亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原 则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽 视的原因之一。 据 2011 年鄂尔多斯市政府工作报告 ，2011 年东胜区全面推进中心城区 棚户区改造工程，今年中

32、心城区旧城改造完成 2 万户、240 万平方米，新开工 建筑面积 2000 万平米以上。 5、投资投机的需要 随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 11 内蒙古建伟工程咨询有限公司 径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来 源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。 首先来看国内资金投资因素方面：由于社会保障体系的滞后，国内居民对 医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧；而储蓄 利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大

33、、物价上涨过快等因素， 使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值 手段。 国外资金青睐中国房地产投资投机的原因主要有两个：首先，随着中国经 济在世界经济中地位的不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例； 其次，人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。 6、全面建设小康社会的需要 党的十六大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年的奋斗目标，标志着 我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水 平，涉及政治、经济、生态环境、卫生、社会保障、人民生活等诸多方面，人 居环境的改善因此成为全面建设小康、构建社会主义和谐社会的一项

34、重要内容。 3 3 项目需求分析与建设规模项目需求分析与建设规模 3.13.1 经济发展现状经济发展现状 进入 21 世纪的“十二五”期间，鄂尔多斯市的 GDP、财政收入、城乡居民 收入以及其它各项经济社会发展指标显示出了鄂尔多斯市在全自治区、全国的 位次都已跨上历史新高度。 “十二五”时期，是鄂市加快推进富民强市进程、建设全面小康社会的关 键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。根据鄂尔多斯 市委二届十次全委会精神和市委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年 规划的建议 ， “十二五”时期政府工作的总体思路是：以邓小平理论和“三个 代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观

35、，因应新形势、把握新机遇、 迎接新挑战，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以富民强 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 12 内蒙古建伟工程咨询有限公司 市为主旨，深入实施“结构转型、创新强市” 、 “城乡统筹、集约发展”战略， 加快工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化进程，协调推进经济建设、政 治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设，推动地区经济社会又好又快发 展，率先建设全面小康社会。 “十二五”时期，主要预期目标是：经济保持又好又快发展，地区生产总 值年均增长 15%以上，财政收入增长 15%以上。城乡居民收入大幅增加

36、，年均增 长 13%以上，收入水平进入全国地级市前列。产业转型升级取得突破性进展， 现代煤化工体系基本形成，非煤产业规模进一步壮大，现代服务业成为重要的 支柱产业，原煤生产占工业增加值的比重下降到 1/3 以下，非煤产业占 GDP 的 比重达到 70%以上。建成统筹城乡综合配套改革实验区，中心城区功能更加完 善，农村牧区面貌显著改善，初步构建起城乡一体化的公共服务体系。可持续 发展能力和水平进一步提高，各项节能减排控制指标达到自治区要求。基本公 共服务达到沿海发达地区水平，城镇登记失业率控制在 3.5%以内，人口出生率 控制在 13.54以内。 3.23.2 项目前景分析项目前景分析 项目建设

37、地点位于旧包府路北P-04-02a地块内；项目功能定位：以居住等 功能为主，配套设施完善，环境优美的城市综合社区；项目建设目标：完善城 市公共设施及功能结构，利用自然环境要素创造生态宜居城市，完善基础设施， 构建高效便捷城区。 东胜以建设“畅通城、文化城、生态城”为目标，坚持“拉大、补欠、崛 起”的工作方针，加快城市基础设施建设，加快城市建设投资、融资体制改革 和市场化、企业化运作进程，全力优化城市环境，提升城市品位，在不断完善 城市整体功能中实现城市的崛起，从而推动经济、社会的全面协调和可持续发 展，把东胜打造成鄂尔多斯城市核心区。 1、本项目前景分析 1）盛世金城郦景住宅小区建设项目的建设

38、符合东胜区总体发展规划的要 求，与东胜区城市发展程度相适应，全面推进区域高端住宅类产品的发展，使 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 13 内蒙古建伟工程咨询有限公司 其成为区域综合社区的一个新的分水岭，满足东胜区追求品质生活的高端类客 户的置业需求。 2）盛世金城郦景住宅小区建设项目整体规划不仅体现生态性、经济性和 文化性,还坚决贯彻可持续发展的战略要求，为人们提供舒适、环保、清新自然 并充满生机和活力的居住空间，促进了城区改造建设。项目将建设为鄂尔多斯 高档一流住宅小区。 3）盛世金城郦景住宅小区建设项目将是一个产品多元、品质高端、空间

39、丰富、功能齐全的小区。通过项目开发为鄂尔多斯打造一个全新的住宅空间， 开创鄂尔多斯全新的都市精英生活方式，以创新型多元化城市小区引领鄂尔多 斯市创新产业的开发。 4）盛世金城郦景住宅小区建设项目的建设将带动本地段发展，拉动消费， 为当地政府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积极的影响。在项目的 具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群提供就业和再就业的机会。 5）盛世金城郦景住宅小区建设项目以整体规划空间层次多样，创造了自 然、休闲、高层次的居住，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求， 必将会获得市场的认可。本项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也 必将为开发企业带来良好的经济

40、效益。 3.33.3 项目竞争力分析项目竞争力分析 1、项目优势 1）区位优势 从区域位置看，东胜区是连接东胜区、康巴什新区、伊旗阿镇的地区交通、 商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市人口快速增长，该 区域将成为规模最大、人口最多、商务活动最旺的城区之一。 2）交通优势 东胜区形成京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西， 包西、包神铁路纵贯南北，109、210 国道贯穿城市，并与周边 110、107 国道 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 14 内蒙古建伟工程咨询有限公司 相连成网的交通格局，随着鄂尔多斯机场德

41、投入使用，目前公路、铁路、航空 相结合的立体化交通体系已经形成，交通优势明显。 3）规划优势 按鄂尔多斯市城市总体规划要求，本项目以住宅等功能为基本元素， 顺应城市区位发展要求，规划设计围绕城市空间的点与面层次展开。 规划充分体现超前、便捷、方便、安全及完美的舒适性，各项目功能尽 可能利用地块的位置、布局以及其他特征表达个自德优势，动静、疏密分布合 理，人文气息随处可寻，体现了建设品位的优势。 规划布局力求具有整体性、经济性、超前性，使新建住宅与周边建筑物 协调一致。 支持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一 个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。 住宅建筑设计力求达到居室

42、方便、舒适、安全、居住生活空间功能面局 合理，设施齐全。 4）设计优势 注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一 个活动、散步、体闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住 宅充分体现美感。从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以 人为本的原则，注重强调其文件内涵和品性，增强空间层次感。小区布置休闲 设施，配套必要的公共设施，充分满足居民的物质文化生活的需要，同时还具 有很强的景观住宅和休闲效果。 5）公用配套优势 项目区域距离火车站、汽车站、医院、学校较近，配套优势明显。 6）项目的结构形式 该项目采用 CL 建筑体系，这是一种一种全新的住宅结构

43、体系。该结构体系 能彻底取代黏土砖，节约耕地；彻底解决住宅节能，达到国家 65的节能要求； 提高建筑物的抗震性能；室内环境绿色、健康、环保；经济指标明显优于其他 各类替代结构。 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 15 内蒙古建伟工程咨询有限公司 该体系具有如下特点： 、保温隔热，达到 65节能标准，保温层与建筑物同寿命，室内空气隔 声达一级标准 CL 建筑体系住宅的所有外墙、分户墙、楼（电）梯间均采用带 EPS 保温层 的复合钢筋混凝土剪力墙，传热系数根据地域不同可达到 0.60.8/m2.k。该 种保温层位于结构墙体中间，两侧均有钢筋焊接

44、网混凝土保护，终生无需更换 和维修。而且，本体系住宅的门窗、楼板均符合节能标准或采取相应的节能措 施，使住户可以轻松调节室温，享受冬暖夏凉的生活。 、抗震性能好，打造无震害住宅，使人们摆脱地震困扰 CL 建筑体系住宅是钢筋混凝土整体浇筑而成，经西安建筑科技大学和清华 结构实验室通过大型试验测试，其抗震性能比砖混结构提高两个抗震等级。 、实际使用面积增大并可减少购买家居的开支 较砖墙厚度减少 2550，内墙采用较薄的复合改性纤维石膏板隔墙或 完全由壁橱兼做隔墙，使室内实际使用面积较砖混结构住宅增加 58。 、室内采用绿色环保建材，健康居住 CL 建筑体系住宅室内墙面，顶棚均采用石膏制品，既无辐射

45、又可调节室内 空气温度，并有明显的耐火、阻燃功能。 、舒适度提高，采暖、制冷费用下降 CL 建筑体系住宅采用地面辐射方式采暖和制冷。由于采用先进的能源利用 方式，采暖费可比普通集中供热下降 30以上，无需制冷空调，节电 50。 、社会效益良好 CL 建筑体系住宅不使用任何黏土制品，保护耕地、节约能源，使用寿命提 高，并可减少建筑垃圾 30以上，有良好的社会效益。 、造价经济，性价比提高 CL 建筑体系住宅虽集多项先进技术于一身，但成本价格并未提升，可以满 足不同层次住宅的需要。 2、项目劣势 盛世金城盛世金城郦景住宅小区建设项目郦景住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 16 内蒙古建

46、伟工程咨询有限公司 项目区域周边项目建设总体发展进度不一，整体视觉形象不直观，在一段 时间内不能显现出项目的发展潜力和优势。 3.43.4 市场需求分析市场需求分析 1、房地产市场消费基础 1）消费群体分析 人口增加导致的刚性需求。按照目前人均25 平方米住宅面积的比例计算， 由于人口增加导致的住宅及消费需求空间还很巨大。随着东胜区城市化进程的 加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市场短期内供求关系失衡的局面不会有 太大调整，仍处于相对繁荣的阶段。 城市化对地产市场的影响。目前，东胜区人口急剧增加，住房消费结构 的变动和升级，为房地产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。但另外需 要引起我们足够

47、重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的一个重要的因 素。 以改善现有居住条件为目的的消费需求。经济的发展使城市居民手中的 可支配收入越来越多，对现有居住条件的不满足造成了大量的社会闲散资金流 向房地产市场。并且随着住房制度的改革，相当一部分群体采取各种方式来改 善自己的住房条件，相当程度上扩大了住房需求。同时，与国外情况有所不同 的是，传统“安居乐业”的心理导致居民尽其所有收入购房意愿强烈。往往是 集中父母和孩子甚至是三代人的收入购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响。土地资源的稀缺和地价的自然 趋升，使得社会对地价和房价上涨的预期成为一种认同，同时，由于上述几方 面原因造成的地产市场供不应求及房价的快速上升，进一步强化了这种认识。 再加上目前市场的管理工作严重滞后，买卖双方获取信息的渠道不对等因素， 配合了开发商对于市场走势的引导。在这种市场氛围下，非理性的消费心理促 使住房需求不断释放。 目前，东胜区的房地产市场是稳定的、繁荣的，市场需求是在多方面的因 素促使下形成的，有切实的有效需求，自用型消费还是市场中的主要力量。