高新区五星级酒店综合体可行性研究报告.docx

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1、高新区五星级酒店综合体项目可行性研究报告 二一四年五月 目 录第一章 总论.1 1.1 项目概况.1 1.2 项目业主简介.1 1.3 编制依据及研究范围.2 1.4 可行性研究结论.2第二章 项目提出的背景和建设意义.6 2.1 项目提出的背景.6 2.2 项目的建设意义.16第三章 市场调查分析与市场定位.17 3.1 惠州市酒店业及旅业发展现状分析.17 3.2 酒店市场定位.26 3.3 惠州房地产市场发展分析.27 3.4 仲恺片区区域市场分析.31 3.5 仲恺片区房地产现状.38 3.6 仲恺高新区域房地产市场小结.40 3.7 仲恺片区代表楼盘分析.40 3.8 房地产市场分析

2、有关结论.46 3.9 商业定位及市场分析.47 3.10 总体市场定位.51第四章 项目建设地址及建设条件.53 4.1 项目位置.53 4.2 项目建设条件.54第五章 建设内容及规模.57 5.1 建设内容.57 5.2 建设规模.59第六章 项目总体规划方案.62 6.1 总体原则.62 6.2 规划目标.63 6.3 方案设想.63 6.4 方案评估意见.66第七章 环保、节能、防灾及安全.67 7.1 环保设计.67 7.2 节能.68 7.3 防灾.69 7.4 安全.70第八章 组织机构.71 8.1 公司组织机构.71 8.2 人员培训.72第九章 进度安排.73 9.1 影

3、响开发模式的主要因素分析.73 9.2 开发顺序与开发节奏.74 9.3 项目开发建设进度安排.74第十章 招投标方案.76 10.1 招标范围.76 10.2 招标方式.76 10.3 招标组织形式.76 10.4 招标信息发布.76 10.5 施工及监理单位资质要求.77 10.6 招标实施方案.77 10.7 招标代理工作实施阶段的主要程序要求.81第十一章 投资估算及资金筹措.86 11.1 投资估算.86 11.2 资金筹措.88 11.3 投资使用计划.89第十二章 财务评价.91 12.1 评价范围、依据、原则和方法.91 12.2 销售及经营收入测算.92 12.3 财务分析.

4、93 12.4 偿债能力分析.94 12.5 敏感性分析.95 12.6 财务评价结论.96第十三章 风险分析.97 13.1 项目主要风险因素识别.97 13.2 项目抗风险措施.97第十四章 社会评价.99 14.1 社会影响分析.99 14.2 互适性分析.100 14.3 社会风险分析.100 14.4 社会评价结论.100第十五章 结论与建议.102 15.1 主要结论.102 15.2 建议.103 附表一 建设期项目总投资估算表.104 附表二 项目投资计划与资金筹措估算表.105 附表三 项目销售收入与经营税收及附加估算表.106 附表四 资金来源及运用表.107 附表五 损益

5、表.108 附表六 现金流量表.109 第一章 总论1.1 项目概况 1、项目名称：恒裕广场； 2、项目建设单位：惠州市恒裕科技有限公司 ； 3、项目建设地址：仲恺高新区仲恺大道边47号小区； 4、建设内容及规模：商场、五星级酒店、酒店式公寓及住宅，总建筑面积30.6万平方米； 5、项目总投资：人民币16亿元； 6、资金筹措：自有资金5亿元；银行贷款9亿元；其他：2亿元； 7、建设年限：两年。1.2 项目业主简介 深圳市恒裕实业（集团）有限公司（简称“恒裕集团”），由香港恒裕控股有限公司全资控股，是中国最早从事房地产开发及对外贸易的企业之一。2013年起，深圳恒裕集团放眼惠州，着重战略布局于仲

6、恺高新区。目前已参与仲恺科融新城一级开发、仲恺五星级酒店城市综合体、20万陈江中心区旧城改造的开发，总投资超过200亿元。未来将陆续在其他区域展开项目投资。 11.3 编制依据及研究范围1.3.1 编制依据 1、广东省旅游业“十二五”发展规划； 2、惠州市旅游发展总体规划（修编）（20082020）； 3、惠州市城市总体规划（20062020）（报批稿）； 4、惠州市土地利用总体规划（20062020）； 5、惠州市经济社会发展战略规划； 6、惠州仲恺高新技术产业开发区总体规划（20102020）； 7、仲恺高新技术产业开发区地灾防治“十二五”规划； 8、项目业主提供的相关资料； 9、现场调查

7、资料以及其他有关文件资料； 10、市政道路设计文件。1.3.2 研究范围 本研究报告通过对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源条件、市场等进行研究，提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及建设进度安排意见。1.4 可行性研究结论1.4.1 主要技术经济指标 2 项目主要技术经济指标汇总表 表1.4.1序号 项目 技术经济指标 单位 备注一 建设内容 用地面积 58215 m2 建筑总面积 306450 m2 建筑占地面积 22038 m2 计容建筑面积 227039 m2 规划要求1 沿街商业 6449 m2 建筑面积2

8、集中商业 23367 m2 建筑面积3 五星级酒店 26000 建筑面积4 酒店式公寓 35000 建筑面积5 住宅 135593 规划要求6 配套设施 630 7 地下室面积 79450 m2 8 规划容积率 3.9 9 建筑密度 42% % 10 住宅净密度 22% % 11 绿化率 28% % 12 停车位 2270 辆 13 总户数 1240 户 二 投资数据 总投资 159330 万元 土地费用 20300 万元 建筑安装工程费 95500 万元 三 经济指标 1 项目税后财务内部收益率： 13.16% 计算期6年2 项目税后财务净现值（I=8%） 20841 万元 全部投资3 项目

9、税前财务内部收益率： 17.89% 全部投资4 项目税前财务净现值（I=8%） 33781 万元 全部投资5 税前投资利润率： 27.20% 6 税后投资利润率： 20.79% 31.4.2 社会效益 本项目不仅改善了城市环境与城市形象，更增加了财政的收入，同时也创造更多的就业机会和营商机会，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活，具有明显的社会效益。1.4.3 环境效益 同时，本项目及其周边配套设施的规划建设以人为本，注重人文居住环境与自然生态环境的融合，具有良好的环境效益。1.4.4 可行性研究结论 仲恺片区隶属于惠州中心城三大城市组团之一，西接东莞，东临惠城区，南临深圳，

10、是重要的区域空间接点，具有极强的区位优势。仲恺高新区定位为“宜居之城”，“科技之城”，“创业家园”，借鉴新加坡花园规划理念，打造继苏州工业园区和天津生态城的又一生态产业城。2009年仲恺高新区扩区后，区内面积扩大至320平方公里，人口增加到近50万，地域面积扩大了3倍以上；管理范围和权限的扩大将带动仲恺高新区体制机制的改革创新和新一轮经济大发展，这些因素也将为仲恺新城房地产发展带来新的契机。 本项目可带动周边区域内相关产业的发展和加速地区产业结构的调整，有利于政府招商引资。因此，本项目的建设是必要的。 本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。项目开发公司具备充沛资金、技

11、术实力、工程经验和良 4好信誉。经测算，本项目具备较好的综合项目的市场前景，具备一定的抗风险能力，且在技术上、经济上都是可行的。 5 第二章 项目提出的背景和建设意义2.1 项目提出的背景2.1.1 惠州市总体城市定位目标与战略思想 惠州为积极培育石油及化学产业集群、电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等），建立起旅游业产业集群。惠州市拥有良好生态环境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。到2020年左右，推进现代化建设质量，建设魅力独特、经济强盛、生态环境优良、城乡协调、文化及旅游产业发达、社会文明、适宜人居的城市，全面提升城市战略地位。2.

12、1.2 惠州市域城市空间结构布局 规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心网络放射状”：惠城惠阳（市区）为全市城镇核心区；惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为市一级主核心，龙门县城为山区发展核心。根据惠州市城市总体规划（20062020）纲要公示：仲恺高新区将与陈江形成“仲恺陈江组团”，与“惠城组团”，“惠阳大亚湾组团”并列为“惠州市核心城区”。 其中，惠城组团为地区性主中心，是惠州主城区；惠阳大亚湾地区为地区性副中心；陈江仲恺组团为加工制造业聚集区，珠 6三角东部电子电器业聚集区，重点加强产业升级和空间整合；淡水湖(数码园)片区是惠城组团的组成部分，以高新技术、教

13、育和体育产业发展为重点，是城市远景发展的战略性地区。 在惠城组团中，江北片区为市级行政、会展和文化中心，江南片区为市级商业中心、旅游服务接待中心；江东片区为以商业性开发为主的生活居住功能区，临江地区将严格限制工业项目的选址；淡水湖片区，在规划期内以城市体育中心、高等教育中心、高新技术产业聚集基地定位，将严格控制地区投资质量和项目等级。 惠州市域交通发展规划： 1、高速公路网： （1）、延伸广惠高速公路至稔平半岛；（2）、建设沿海高速公路，贯穿深圳大亚湾霞涌稔山吉隆汕头；（3）、建设莞惠高速公路，贯穿东莞镇隆永湖大岭多祝白盆珠新庵；（4）、建设广河高速公路，贯穿广州南昆山铁岗左潭平陵河源；（5）

14、、建设盐地高速公路，贯穿盐田港义和湖镇左潭地派；（6）、建设惠韶高速公路，贯穿惠阳大亚湾永湖马鞍汝湖泰美平陵龙门韶关；（7）、建设惠澳高速公路，贯穿大亚湾新桥永湖数码园马安水口汝湖。 2、市域主干道： （1）五横： 广州福田龙华柏塘杨村麻陂河源；广州龙溪罗阳汝湖仍图横沥；石湾潼湖陈江惠城平潭 7平山高潭；新圩秋长淡水沙田白花平山；深圳大亚湾稔山吉隆。 （2）五纵： 地派左潭沙迳横河湖镇龙溪；蓝田龙门公庄惠城陈江镇隆新圩；麻陂仍图水口永湖惠阳大亚湾；石坝观音阁横沥平潭白花霞涌；大岚梁化平山稔山港口。铁路规划：近期沿海铁路客运专线；中期建设惠花铁路、杨平铁路；远期规划建设澳头汕尾、澳头碧甲、澳头平

15、湖（接广深线）等铁路。 3、港口规划： （1）沿海港口：以枢纽港的要求对惠州港进行规划建设，至2010年，拥有5万吨级以上深水泊位16个，15万吨级泊位18个，50001万吨级泊位11个，沿海港总吞吐能力达到8690万吨；到2020年，拥有5万吨级以上深水泊位24个，15万吨级泊位25个，50001万吨级泊位16个，总吞吐能力达到15490万吨。 （2）内河港口：改造现有码头，提高靠泊能力；东江内河港区设石湾、园洲、龙溪、潼湖、博罗、惠城、汝湖、水口、仍图、泰美、观音阁11个作业区。至2010年，拥有39个300吨级泊位和19个500吨级泊位，吞吐量达到400万吨；至2020年，拥有42个30

16、0吨级泊位和24个500吨级泊位，吞吐量达到800万吨。 4、机场规划：近期利用原有平潭军用机场，开通民航航线， 8可重点发展货运业务；远期视城市发展和社会经济发展情况，另择新址建设机场。2.1.3 市区人口规划 根据惠州市城市总体规划（20062020），规划区2010年、2020年配套人口规模分别按230万人和370万人计算。 其中，仲恺高新区人口增长预计如表2.1.1： 仲恺高新区人口增长预计 表2.1.1年份 2010年 2012年 2016年 2020年自然增长率 5.5 5.5 5.5 5.5机械增长率 8 12 15 12暂住人口比例 18% 22% 20% 18%常住人口比例

17、82% 78% 80% 82%人口预测(万人) 50 55 68 802.1.4 惠州市在珠三角的定位分析 惠州市位于广东省东部，珠江三角洲东端，南临南海，与深圳、香港毗邻，是广东省有名的历史文化名城，在历史上即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称。下辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有经济技术开发区、仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区，另有正在动工的数码城、中海石化工业城、惠东鞋城等型项目（如图2.1-1）。 9 图 2.1-1 惠州与珠三角城市群的地理位置关系图 惠州交通状况（图2.1-2）： 惠州交通便利，广汕公路、深汕高速公路、惠深高速公路、广梅汕铁路贯通惠州；惠州港是对外客货

18、运的深水良港，距市区22公里的平潭机场，目前惠州市的交通已是陆、海、空全方位运行。南海石化已开工建设,有力地促进惠州经济发展，也为旅游业展示广阔的发展前景。到2020年，惠州拟建 “5横3纵”8条高速公路，这些交通线路落实以后，将以惠州为中心形成一个“两小时生活圈”：即从东莞、深圳、广州和河源等地的市区到惠州市区走高速路只需要两小时以内车程，而惠城、陈江-仲恺、惠阳-大亚湾三个中心城区之间包括深圳龙岗之间则可控制在半小时以内车程。 10 图2.1-2 惠州交通状况图2.1.5 惠州市在珠三角城市群中产业定位 惠州是珠三角电子信息产业基地之一，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。 中

19、海壳牌南海石化项目使惠州成为珠三角乃至华南地区的重型化工工业基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠江三角洲东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。 由于石化城的带动，惠州已经成为了珠三角最重要的重化工城市；同时成为珠三角东部产业转移的最直接的承接地，正如当年东 11莞90年代初承接深圳的制造业的转移一样，惠州在近几年内将承接东莞、深圳的制造业的转移，成为一个中型和轻型工业重地。2.1.6 珠三角各城市未来发展方向 珠三角各城市未来发展方向表 表2.1.2

20、城市 城市发展方向 广州 由产业性服务业、社会服务、分配服务中心城市逐步转向珠三角的综合服务 业中心、跨国公司总部经济与装备产业基地 深圳 制度创新试验窗口、高新技术创新基地与融资中心、现代物流业珠海 会展、旅游、环保型高科技、高等教育、信息密集服务业与速递航运中心佛山 整合与提升家电产业，引进大型装备工业与机械工业，发展文化产业和商贸 服务业 东莞 国际制造业名城与现代物流业 中山 珠三角重要的地方特色制造业基地 肇庆 生物医药、生态旅游、环保型高科技和都市农业，珠三角的“绿肺”惠州 石化产业基地、IT产业基地、生态旅游胜地、对外出口加工贸易基地和现 代物流中心2.1.7 惠州价值分析小结

21、（1）惠州依托在珠三角的优越位置，凭借莞深两地产业结构调整之机，配合基础设施和产业的全方位对接，将迎来发展的重要机遇期。 （2）惠州大型项目的相继上马，将会给惠州经济带来强大拉动作用。 （3）惠州交通规划日趋完善，充分体现了惠、广、深、莞经济一体化的格局，也将会有利促进惠州与广深莞的沟通与交流，实现惠州战略发展。 122.1.8 区域发展及前景预测 惠州仲恺高新技术产业开发区是1992年11月经国务院批准成立的全国52个国家级高新技术产业开发区之一，规划面积8.8平方公里。仲恺高新区位于广东省惠州市西南面，距惠州市区仅5公里，陆路距深圳40分钟车程，距香港90分钟车程，距广州、东莞100分钟车

22、程。区内有惠深、惠河、广深、莞惠高速公路和京九、惠澳铁路通过，交通便利。 建区后，国内知名企业也纷纷落户仲恺高新区，在国外企业的带动下，不断壮大，成为惠州知名企业，发展较好的有：TCL、德赛、华阳、富绅、亿纬等。 仲恺高新区从1992年成立到现在已经走过了二十多年的发展历程，经过不断调整、发展、规划，已经取得了令人瞩目的成绩，尤其是近几年来通过对园区的重新调整规划后，使得仲恺高新区的各种资源得到了最优化的配置，工业产值出现了快速的增长，其在惠州经济的龙头地位得到了进一步的加强。2.1.9 区域经济发展状况 随着珠三角经济重心转移惠州大战略实施，惠州一直致力于进行产业结构调整、推进产业转型升级，

23、已取得了显著的效果。根据惠州市2012年经济数据显示，惠州上半年GDP同比增长11.8%，超过广州、深圳，位居全省第二、珠三角第一。这其中，仲恺高新区所作出的贡献非常突出。作为国内重要的电子信息产业生产基地， 13仲恺已聚集了包括索尼、西门子、LG、施耐德、TCL等著名企业在内的3000多家企业，其中世界500强和中国500强企业超过20家。这些企业已逐步释放产能，成为惠州经济的砥柱。 2009年，全区实现工业总产值636亿元，同比增长2%；工业增加值122亿元，同比增长2.3%；出口额57亿美元，同比增长1.6%；税收12.1亿元，同比增长1.8%；净利润11.6亿元，同比增长1.7%。在全

24、球金融风暴中实现了经济总量的逆势增长，高新区引进了以美国科锐光电公司项目和龙旗（上海）控股集团项目为代表的多个高科技高成长性高附加值项目，并大力推进总部经济区、仲恺大道商业区改造、科技创业服务中心、TCL液晶产业园等重点项目建设，以重大项目拉动产业链条发展，争当惠州市整体经济社会发展的排头兵。 仲恺新区的经济基础，产业结构和持续发展能力在惠州都具备较明显优势，2013年仲恺高新区GDP更是创新高超人民币530亿，跃居惠州县区首位。（见图2.1-3） 14 图2.1-3 仲恺区历年工业总值走势图（单位：亿元）2.1.10 区域地理发展状况 从地理位置上讲，仲恺高新区与惠州市惠城区相接，南靠深圳，

25、西接东莞，不仅是莞深到惠城必经之路，更是深莞惠三地融城的战略要地。随着莞惠城际的即将落成通车，作为珠三角经济重心转移的核心，拥有莞惠城际惠州段沿线沥林站、陈江站和惠环站三站的仲恺高新区，将加速汇聚深莞惠三城的产业资源优势。 广东省在建的3条城际轨道中，穿越珠三角腹地的莞惠城际最为重要。莞惠城际轨道建成后，从东莞到惠州只需35分钟，到佛山只需45分钟，从广州乘穗莞深城际轨道交通转莞惠城轨到惠州也仅一小时。从世界城轨发展来看，城轨沿线必将强势崛起。仲恺作为国家级高新园区，依托城轨的带动，必将全面参与珠三角经济发展，未来价值不可估量。 15 结论要点：该区域是惠州市高新技术为主导的高新技术产业化基地

26、和外贸加工出口基地，此片区已成为惠州的热点区域，有非常好的发展前景。2.2 项目的建设意义2.2.1 满足城市消费和促进经济增长 近年来，惠州的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长，而仲恺高新区至今无一家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有较高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。2.2.2 促进城市建设、提高城市品位 随着城市的发展，该地段的商业网点、学校、集市必将更进一步发展，交通、购物、通讯、储蓄、就医也将更为方便。项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设、提升城市品位。 16 第三章 市场调查分析与市场定位3.1 惠州市酒店业及旅业发展现状分析3.1.1 惠州市